Urteil des BGH vom 02.03.2011, VIII ZR 164/10

Entschieden
02.03.2011
Schlagworte
Wohnung, Vermieter, Härte, Fahrstuhl, Transport, Gebrauchswert, Einbau, Duldungspflicht, Familie, Umkehrschluss
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BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

VIII ZR 164/10 Verkündet am: 2. März 2011 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

BGB § 559 Abs. 1

Die Mieterhöhung wegen einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung ist

nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme nicht gemäß § 554 Abs. 3 BGB angekündigt hat.

BGH, Urteil vom 2. März 2011 - VIII ZR 164/10 - LG Berlin AG Berlin-Mitte

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 2. März 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen

Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger

für Recht erkannt:

Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 63

des Landgerichts Berlin vom 25. Juni 2010 wird zurückgewiesen.

Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung des Klägers in B. . Mit 1

Schreiben vom 7. September 2007 kündigte der Kläger den Einbau eines Fahrstuhls als Modernisierungsmaßnahme an. Die Beklagte widersprach mit

Schreiben vom 25. Oktober 2007. Mit Schreiben vom 13. Februar 2008 zog der

Kläger die Modernisierungsankündigung zurück; die Arbeiten wurden gleichwohl durchgeführt und im September 2008 abgeschlossen.

2Mit Schreiben vom 29. September 2008, das der Beklagten noch vor Ablauf des Monats zuging, machte der Kläger eine Erhöhung der Nettomiete gemäß § 559 BGB in Höhe von 120,78 monatlich sowie der Vorauszahlungen

auf die Betriebskosten in Höhe von 10,24 monatlich geltend.

3Der Kläger hat Zahlung der für die Monate Juni bis August 2009 geltend

gemachten Erhöhungsbeträge, insgesamt 393,06 €, nebst Zinsen begehrt. Das

Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat das erstinstanzliche Urteil abgeändert und der Klage stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter.

Entscheidungsgründe:

4Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

5Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:

Der Anspruch des Klägers auf Zahlung restlicher Miete für die Monate 6

Juni bis August 2009 sei begründet, weil die von ihm mit Schreiben vom

29. September 2008 nach § 559 BGB vorgenommene Mieterhöhung wirksam

sei.

Zwar werde in Rechtsprechung und Literatur vielfach vertreten, dass eine 7

ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung unabdingbare Voraussetzung

einer späteren Mieterhöhung sei, weil nur dann eine Pflicht des Mieters zur Duldung bestehe. Eine Modernisierungsankündigung sei hier nicht erfolgt, weil der

Kläger die zunächst vorgenommene Ankündigung zurückgezogen habe und

sich deshalb so behandeln lassen müsse, als sei sie nie erklärt worden. Es sei

aber zwischen der Pflicht des Mieters zur Duldung der Modernisierung einerseits und der Pflicht zur Zahlung einer erhöhten Miete nach erfolgter Moderni-

sierung andererseits zu unterscheiden. Die Duldungspflicht diene nur dazu, die

tatsächliche Durchführung der Maßnahmen zu ermöglichen; Arbeiten in der

Wohnung des Mieters könnten gegen dessen Willen nur bei Bestehen einer

Duldungspflicht durchgesetzt werden. Zweck der Modernisierungsmitteilung sei

deshalb allein der Schutz des Mieters bei der Durchführung von Modernisierungen, nicht aber die Beschränkung der Befugnis des Vermieters, die Modernisierungskosten auf den Mieter umzulegen. Dies gelte nicht nur im Fall einer verspäteten Modernisierungsmitteilung, sondern auch dann, wenn eine derartige

Ankündigung ganz unterblieben sei.

Die Frage, ob die Mieterhöhung bei fehlender Ankündigung nur mit der 8

verlängerten Frist des § 559b Abs. 2 Satz 2 BGB eintreten könne, bedürfe keiner Entscheidung, weil der Kläger sie nicht für einen früheren Zeitpunkt geltend

mache.

9Die Mieterhöhung sei nach § 559 BGB auch begründet. Der Einbau eines Fahrstuhls erhöhe objektiv den Gebrauchswert der Wohnung der Beklagten, weil sie bequemer zu erreichen sei, auch im Hinblick auf den Transport von

Einkäufen und anderen Lasten. Dem stehe nicht entgegen, dass die Beklagte

durch die Benutzung des Aufzugs nur etwa die Hälfte der Treppenstufen spare,

die sie zum Erreichen ihrer Wohnung im zweiten Stock überwinden müsse. Die

Mieterhöhung stelle auch keine unzumutbare Härte für die Beklagte dar. Zwar

sei die Mieterhöhung um gut ein Drittel auf nunmehr 601,37 monatlich brutto

erheblich, doch ergebe sich daraus angesichts des Nettoeinkommens der Beklagten von monatlich 1.600 keine unzumutbare Härte.

II.

10Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, so dass

die Revision zurückzuweisen ist. Dem Kläger stehen die geltend gemachten

Erhöhungsbeträge aufgrund der mit Schreiben vom 29. September 2008 wirksam vorgenommenen Mieterhöhung zu. Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, dass eine Mieterhöhung, die gemäß § 559 Abs. 1 BGB nach einer

tatsächlich durchgeführten Modernisierung vorgenommen wird, nicht deshalb

ausgeschlossen ist, weil der Durchführung der Arbeiten keine Ankündigung

nach § 554 Abs. 3 BGB vorausgegangen ist.

111. Nach § 559 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nach baulichen Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von

Energie und Wasser bewirken, die Miete um jährlich elf vom Hundert der für die

Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

a) Das Berufungsgericht hat eine nachhaltige Wohnwertverbesserung im 12

Sinne des § 559 Abs. 1 BGB damit begründet, dass die im zweiten Obergeschoss gelegene Wohnung der Beklagten trotz der gleichwohl noch zu überwindenden Stufen durch den Fahrstuhl - auch im Hinblick auf den Transport von

Lasten - bequemer zu erreichen ist. Einen Rechtsfehler dieser dem Tatrichter

obliegenden Würdigung (vgl. Senatsurteil vom 13. Februar 2008 - VIII ZR

105/07, NZM 2008, 283 Rn. 22) zeigt die Revision nicht auf.

13b) Nach § 559 b BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären und die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und

entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB zu erläutern. Diesen Anforderungen wird das Mieterhöhungsschreiben des Klägers vom

29. September 2008 gerecht.

14Entgegen der Auffassung der Revision setzt die Mieterhöhung wegen einer bereits durchgeführten Modernisierung nicht voraus, dass dem Mieter vor

Durchführung der Arbeiten eine Modernisierungsankündigung gemäß § 554

Abs. 3 BGB zugegangen ist. Dies ergibt sich im Umkehrschluss aus der gesetzlichen Regelung in § 559b Abs. 2 Satz 2 BGB; darin ist (lediglich) vorgesehen,

dass sich die Frist, zu der die Mieterhöhung wirksam wird, um sechs Monate

verlängert, wenn der Vermieter die zu erwartende Erhöhung der Miete nicht

nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB mitgeteilt hat oder die tatsächliche Mieterhöhung

mehr als 10 % höher ist als zunächst mitgeteilt. Die Mitteilungspflicht nach

§ 554 Abs. 3 Satz 1 BGB dient dem Schutz des Mieters bei der Durchführung

von Modernisierungsmaßnahmen. Zum einen soll ihm ein gewisser Zeitraum

zugebilligt werden, sich auf die zu erwartenden Baumaßnahmen in seiner Wohnung einzustellen; zum anderen wird er durch das Sonderkündigungsrecht in

die Lage versetzt, das Mietverhältnis gegebenenfalls vor Beginn etwaiger Arbeiten und dem Wirksamwerden einer Mieterhöhung zu beenden. Wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, kann der Vermieter ohne ordnungsgemäße

Ankündigung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB Modernisierungsarbeiten in der

Wohnung des Mieters gegen dessen Willen nicht durchsetzen, weil eine entsprechende Duldungsklage abzuweisen wäre.

15Zweck des Ankündigungserfordernisses ist hingegen nicht die Einschränkung der Befugnis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung im Rahmen des § 559 BGB auf den Mieter umzulegen.

Diese Bestimmung soll dem Vermieter - wie schon die Vorgängervorschrift des

§ 3 MHG - im Interesse der allgemeinen Verbesserung der Wohnverhältnisse

einen finanziellen Anreiz zur Modernisierung geben (Senatsurteil vom 19. September 2007 - VIII ZR 6/07, NZM 2007, 882 Rn. 15). Die Interessen des Mieters

werden ausreichend dadurch gewahrt, dass bei unterbliebener Ankündigung die

Mieterhöhung nach § 559 BGB erst sechs Monate später wirksam wird. Entge-

gen der Auffassung der Revision ergibt sich aus dem Senatsurteil vom 4. März

2009 (VIII ZR 110/08, NZM 2009, 394 Rn. 16) keine andere Beurteilung, denn

jene Entscheidung hatte nicht eine Mieterhöhung nach durchgeführter Modernisierung zum Gegenstand, sondern betraf die Pflicht des Mieters zur Duldung

noch durchzuführender Instandhaltungsmaßnahmen.

162. Die Beurteilung, ob eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des

§ 554 Abs. 2 Satz 1 BGB für den Mieter oder dessen Familie eine nicht zu

rechtfertigende Härte bedeuten würde, obliegt dem Tatrichter, der aufgrund einer umfassenden Würdigung aller Umstände des Einzelfalles die Interessen der

Beteiligten gegeneinander abzuwägen hat (Senatsurteil vom 24. September

2008 - VIII ZR 275/07, NZM 2008, 883 Rn. 30). Das Berufungsgericht ist unter

Berücksichtigung der von der Beklagten geltend gemachten Nachteile zu der

Auffassung gelangt, dass die vom Kläger wegen des Fahrstuhleinbaus vorgenommene Mieterhöhung für die Beklagte keine unzumutbare Härte bedeutet.

Einen Rechtsfehler dieser tatrichterlichen Würdigung zeigt die Revision nicht

auf. Soweit sie geltend macht, die Mieterhöhung sei für die Beklagte deshalb

unzumutbar, weil sie trotz ihres Alters die Wohnung auch ohne Fahrstuhl erreichen könne und außerdem zu besorgen sei, dass sie bei einem eventuellen

Sturz im Fahrstuhl nicht gefunden würde, setzt die Revision lediglich ihre eige-

ne Würdigung an die Stelle der Würdigung des Berufungsgerichts; dies ist revisionsrechtlich unbeachtlich.

Ball Dr. Milger Dr. Hessel

Dr. Fetzer Dr. Bünger

Vorinstanzen:

AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 15.09.2009 - 8 C 63/09 -

LG Berlin, Entscheidung vom 25.06.2010 - 63 S 530/09 -

Urteil vom 29.09.2016

X ZR 58/14 vom 29.09.2016

Urteil vom 06.10.2016

I ZR 97/15 vom 06.10.2016

Urteil vom 09.11.2016

5 StR 425/16 vom 09.11.2016

Anmerkungen zum Urteil