Urteil des BGH vom 02.03.2011
Leitsatzentscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 164/10 Verkündet
am:
2. März 2011
Ermel,
Justizangestellte
als
Urkundsbeamtin
der
Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB § 559 Abs. 1
Die Mieterhöhung wegen einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung ist
nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Vermieter die Modernisierungsmaß-
nahme nicht gemäß § 554 Abs. 3 BGB angekündigt hat.
BGH, Urteil vom 2. März 2011 - VIII ZR 164/10 - LG Berlin
AG
Berlin-Mitte
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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 2. März 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen
Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger
für Recht erkannt:
Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 63
des Landgerichts Berlin vom 25. Juni 2010 wird zurückgewiesen.
Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung des Klägers in B. . Mit
Schreiben vom 7. September 2007 kündigte der Kläger den Einbau eines Fahr-
stuhls als Modernisierungsmaßnahme an. Die Beklagte widersprach mit
Schreiben vom 25. Oktober 2007. Mit Schreiben vom 13. Februar 2008 zog der
Kläger die Modernisierungsankündigung zurück; die Arbeiten wurden gleich-
wohl durchgeführt und im September 2008 abgeschlossen.
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Mit Schreiben vom 29. September 2008, das der Beklagten noch vor Ab-
lauf des Monats zuging, machte der Kläger eine Erhöhung der Nettomiete ge-
mäß § 559 BGB in Höhe von 120,78 € monatlich sowie der Vorauszahlungen
auf die Betriebskosten in Höhe von 10,24 € monatlich geltend.
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Der Kläger hat Zahlung der für die Monate Juni bis August 2009 geltend
gemachten Erhöhungsbeträge, insgesamt 393,06 €, nebst Zinsen begehrt. Das
Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat das erstinstanzli-
che Urteil abgeändert und der Klage stattgegeben. Mit der vom Berufungsge-
richt zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegeh-
ren weiter.
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Entscheidungsgründe:
Die Revision hat keinen Erfolg.
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I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-
führt:
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Der Anspruch des Klägers auf Zahlung restlicher Miete für die Monate
Juni bis August 2009 sei begründet, weil die von ihm mit Schreiben vom
29. September 2008 nach § 559 BGB vorgenommene Mieterhöhung wirksam
sei.
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Zwar werde in Rechtsprechung und Literatur vielfach vertreten, dass eine
ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung unabdingbare Voraussetzung
einer späteren Mieterhöhung sei, weil nur dann eine Pflicht des Mieters zur Dul-
dung bestehe. Eine Modernisierungsankündigung sei hier nicht erfolgt, weil der
Kläger die zunächst vorgenommene Ankündigung zurückgezogen habe und
sich deshalb so behandeln lassen müsse, als sei sie nie erklärt worden. Es sei
aber zwischen der Pflicht des Mieters zur Duldung der Modernisierung einer-
seits und der Pflicht zur Zahlung einer erhöhten Miete nach erfolgter Moderni-
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sierung andererseits zu unterscheiden. Die Duldungspflicht diene nur dazu, die
tatsächliche Durchführung der Maßnahmen zu ermöglichen; Arbeiten in der
Wohnung des Mieters könnten gegen dessen Willen nur bei Bestehen einer
Duldungspflicht durchgesetzt werden. Zweck der Modernisierungsmitteilung sei
deshalb allein der Schutz des Mieters bei der Durchführung von Modernisierun-
gen, nicht aber die Beschränkung der Befugnis des Vermieters, die Modernisie-
rungskosten auf den Mieter umzulegen. Dies gelte nicht nur im Fall einer ver-
späteten Modernisierungsmitteilung, sondern auch dann, wenn eine derartige
Ankündigung ganz unterblieben sei.
Die Frage, ob die Mieterhöhung bei fehlender Ankündigung nur mit der
verlängerten Frist des § 559b Abs. 2 Satz 2 BGB eintreten könne, bedürfe kei-
ner Entscheidung, weil der Kläger sie nicht für einen früheren Zeitpunkt geltend
mache.
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Die Mieterhöhung sei nach § 559 BGB auch begründet. Der Einbau ei-
nes Fahrstuhls erhöhe objektiv den Gebrauchswert der Wohnung der Beklag-
ten, weil sie bequemer zu erreichen sei, auch im Hinblick auf den Transport von
Einkäufen und anderen Lasten. Dem stehe nicht entgegen, dass die Beklagte
durch die Benutzung des Aufzugs nur etwa die Hälfte der Treppenstufen spare,
die sie zum Erreichen ihrer Wohnung im zweiten Stock überwinden müsse. Die
Mieterhöhung stelle auch keine unzumutbare Härte für die Beklagte dar. Zwar
sei die Mieterhöhung um gut ein Drittel auf nunmehr 601,37 € monatlich brutto
erheblich, doch ergebe sich daraus angesichts des Nettoeinkommens der Be-
klagten von monatlich 1.600 € keine unzumutbare Härte.
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II.
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Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, so dass
die Revision zurückzuweisen ist. Dem Kläger stehen die geltend gemachten
Erhöhungsbeträge aufgrund der mit Schreiben vom 29. September 2008 wirk-
sam vorgenommenen Mieterhöhung zu. Dem Berufungsgericht ist darin bei-
zupflichten, dass eine Mieterhöhung, die gemäß § 559 Abs. 1 BGB nach einer
tatsächlich durchgeführten Modernisierung vorgenommen wird, nicht deshalb
ausgeschlossen ist, weil der Durchführung der Arbeiten keine Ankündigung
nach § 554 Abs. 3 BGB vorausgegangen ist.
1. Nach § 559 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nach baulichen Maßnah-
men, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemei-
nen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von
Energie und Wasser bewirken, die Miete um jährlich elf vom Hundert der für die
Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.
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a) Das Berufungsgericht hat eine nachhaltige Wohnwertverbesserung im
Sinne des § 559 Abs. 1 BGB damit begründet, dass die im zweiten Oberge-
schoss gelegene Wohnung der Beklagten trotz der gleichwohl noch zu über-
windenden Stufen durch den Fahrstuhl - auch im Hinblick auf den Transport von
Lasten - bequemer zu erreichen ist. Einen Rechtsfehler dieser dem Tatrichter
obliegenden Würdigung (vgl. Senatsurteil vom 13. Februar 2008 - VIII ZR
105/07, NZM 2008, 283 Rn. 22) zeigt die Revision nicht auf.
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b) Nach § 559 b BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu er-
klären und die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und
entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB zu erläutern. Die-
sen Anforderungen wird das Mieterhöhungsschreiben des Klägers vom
29. September 2008 gerecht.
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Entgegen der Auffassung der Revision setzt die Mieterhöhung wegen ei-
ner bereits durchgeführten Modernisierung nicht voraus, dass dem Mieter vor
Durchführung der Arbeiten eine Modernisierungsankündigung gemäß § 554
Abs. 3 BGB zugegangen ist. Dies ergibt sich im Umkehrschluss aus der gesetz-
lichen Regelung in § 559b Abs. 2 Satz 2 BGB; darin ist (lediglich) vorgesehen,
dass sich die Frist, zu der die Mieterhöhung wirksam wird, um sechs Monate
verlängert, wenn der Vermieter die zu erwartende Erhöhung der Miete nicht
nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB mitgeteilt hat oder die tatsächliche Mieterhöhung
mehr als 10 % höher ist als zunächst mitgeteilt. Die Mitteilungspflicht nach
§ 554 Abs. 3 Satz 1 BGB dient dem Schutz des Mieters bei der Durchführung
von Modernisierungsmaßnahmen. Zum einen soll ihm ein gewisser Zeitraum
zugebilligt werden, sich auf die zu erwartenden Baumaßnahmen in seiner Woh-
nung einzustellen; zum anderen wird er durch das Sonderkündigungsrecht in
die Lage versetzt, das Mietverhältnis gegebenenfalls vor Beginn etwaiger Arbei-
ten und dem Wirksamwerden einer Mieterhöhung zu beenden. Wie das Beru-
fungsgericht zutreffend ausführt, kann der Vermieter ohne ordnungsgemäße
Ankündigung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB Modernisierungsarbeiten in der
Wohnung des Mieters gegen dessen Willen nicht durchsetzen, weil eine ent-
sprechende Duldungsklage abzuweisen wäre.
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Zweck des Ankündigungserfordernisses ist hingegen nicht die Ein-
schränkung der Befugnis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchge-
führten Modernisierung im Rahmen des § 559 BGB auf den Mieter umzulegen.
Diese Bestimmung soll dem Vermieter - wie schon die Vorgängervorschrift des
§ 3 MHG - im Interesse der allgemeinen Verbesserung der Wohnverhältnisse
einen finanziellen Anreiz zur Modernisierung geben (Senatsurteil vom 19. Sep-
tember 2007 - VIII ZR 6/07, NZM 2007, 882 Rn. 15). Die Interessen des Mieters
werden ausreichend dadurch gewahrt, dass bei unterbliebener Ankündigung die
Mieterhöhung nach § 559 BGB erst sechs Monate später wirksam wird. Entge-
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gen der Auffassung der Revision ergibt sich aus dem Senatsurteil vom 4. März
2009 (VIII ZR 110/08, NZM 2009, 394 Rn. 16) keine andere Beurteilung, denn
jene Entscheidung hatte nicht eine Mieterhöhung nach durchgeführter Moderni-
sierung zum Gegenstand, sondern betraf die Pflicht des Mieters zur Duldung
noch durchzuführender Instandhaltungsmaßnahmen.
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2. Die Beurteilung, ob eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des
§ 554 Abs. 2 Satz 1 BGB für den Mieter oder dessen Familie eine nicht zu
rechtfertigende Härte bedeuten würde, obliegt dem Tatrichter, der aufgrund ei-
ner umfassenden Würdigung aller Umstände des Einzelfalles die Interessen der
Beteiligten gegeneinander abzuwägen hat (Senatsurteil vom 24. September
2008 - VIII ZR 275/07, NZM 2008, 883 Rn. 30). Das Berufungsgericht ist unter
Berücksichtigung der von der Beklagten geltend gemachten Nachteile zu der
Auffassung gelangt, dass die vom Kläger wegen des Fahrstuhleinbaus vorge-
nommene Mieterhöhung für die Beklagte keine unzumutbare Härte bedeutet.
Einen Rechtsfehler dieser tatrichterlichen Würdigung zeigt die Revision nicht
auf. Soweit sie geltend macht, die Mieterhöhung sei für die Beklagte deshalb
unzumutbar, weil sie trotz ihres Alters die Wohnung auch ohne Fahrstuhl errei-
chen könne und außerdem zu besorgen sei, dass sie bei einem eventuellen
Sturz im Fahrstuhl nicht gefunden würde, setzt die Revision lediglich ihre eige-
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ne Würdigung an die Stelle der Würdigung des Berufungsgerichts; dies ist revi-
sionsrechtlich unbeachtlich.
Ball
Dr. Milger
Dr. Hessel
Dr. Fetzer
Dr. Bünger
Vorinstanzen:
AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 15.09.2009 - 8 C 63/09 -
LG Berlin, Entscheidung vom 25.06.2010 - 63 S 530/09 -