Urteil des BGH vom 31.10.2003
Leitsatzentscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 423/02
Verkündet am:
31. Oktober 2003
W i l m s,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ:
ja
BGHR: ja
BGB §§ 675, 433
a) Ein zu dem Kauf hinzutretender Beratungsvertrag kann zustande kommen, wenn der
Verkäufer
den
Käufer
unter
Zuhilfenahme
einer
Berechnung
der
Rentierlichkeit zum Ankauf einer Immobilie bewegt (im Anschluß an Senat BGHZ
140, 111).
b) Anders als die bei Vertragsverhandlungen gesetzlich geschuldete Aufklärung, kann
die vom Verkäufer vertraglich übernommene Beratung sich grundsätzlich auch dann
nicht auf einen Teilaspekt beschränken, wenn der Käufer bei gebotener Wahrneh-
mung seiner Interessen die Unvollständigkeit erkennen könnte.
c) Hat die Beratung des Verkäufers den Erwerb und die Unterhaltung einer Immobilie
zum Gegenstand, darf sich die Berechnung des Eigenaufwands des Käufers nicht
auf das Jahr der Anschaffung beschränken, wenn eine Veränderung der Mietein-
nahmen oder der Unterhaltungskosten abzusehen ist.
d) Werden die Unterhaltungskosten des Sondereigentums aus einem Mietpool der
Wohnungseigentümer bestritten, der vom Verwalter des Gemeinschaftseigentums
mit verwaltet wird, dürfen sie bei der Berechnung des Eigenaufwands des Käufers
nicht unberücksichtigt bleiben; die Berücksichtigung kann in der Weise geschehen,
- 2 -
daß zur Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum eine solche für
das Sondereigentum hinzutritt.
BGH, Urteil vom 31. Oktober 2003 - V ZR 423/02 - OLG Hamm
LG Bielefeld
- 3 -
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 31. Oktober 2003 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes
Dr. Wenzel, die Richter Tropf, Dr. Klein, Dr. Lemke und die Richterin
Dr. Stresemann
für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 26. Zivilsenats
des Oberlandesgerichts Hamm vom 22. Oktober 2002 aufgeho-
ben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch
über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-
richt zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Beklagte zu 1 kauft Altwohnbestände auf, nimmt an ihnen Renovie-
rungsmaßnahmen vor und verkauft sie nach Aufteilung in Wohnungseigentum
weiter. Mit notariellem Vertrag vom 25. November 1995 verkaufte sie dem Klä-
ger und dessen Ehefrau aus einer 1972/1973 errichteten Wohnanlage in
D. eine 1995 durch Teilung entstandene Eigentumswohnung. Mit privat-
schriftlichem Vertrag vom gleichen Tage traten die Käufer einer Mieteinnahme-
gemeinschaft (Mietpool) bei, die von einer Schwesterfirma der Beklagten zu 1,
- 4 -
die zugleich Verwalterin des Gemeinschaftseigentums ist, verwaltet wird. Die
Vertragsabschlüsse wurden durch den "Repräsentanten" der Beklagten zu 1,
Sch. , der den Vertrieb übernommen hatte, herbeigeführt. Sch.
erstellte am 24. und 25. November 1995 auf einem Formblatt "Besuchsaufträ-
ge", die die Finanzierung des Kaufs, die "Einnahmen/Ausgaben" und "Informa-
tionen zum Objekt" zum Gegenstand hatten und von dem Kläger und seiner
Ehefrau unterschrieben wurden. Darin sind die Mieteinnahmen mit 546 DM, der
"Eigenaufwand vor Steuern" mit 616 DM monatlich sowie die "Mieteinnahme
pro qm" mit 6,50 DM angegeben. Die von der Verwalterin für das Gemein-
schaftseigentum erstellten Abrechnungen wiesen für das Jahr 1996 Reparatu-
ren in Höhe von ca. 153.000 DM, für das Jahr 1997 in Höhe von ca.
253.000 DM und für das Jahr 1998 in Höhe von ca. 210.000 DM aus; die Repa-
raturkosten für das Sondereigentum aller Wohnungseigentümer stiegen im
gleichen Zeitraum von ca. 58.000 DM über ca. 158.000 DM auf ca.
220.000 DM. Der Kläger und seine Ehefrau wurden in den Jahren 1997 und
1998 zum Ausgleich von Unterdeckungen der Instandhaltungsrücklage und des
Mietpools (1998) herangezogen.
Der Kläger hat, zugleich aus abgetretenem Recht seiner Ehefrau, von
der Beklagten zu 1 und deren persönlich haftendem Gesellschafter, dem Be-
klagten zu 2, Zug um Zug gegen Rückübertragung des Wohnungseigentums
die Zahlung von 64.631,71 DM sowie ferner die Freistellung von Kreditverbind-
lichkeiten in Höhe von (ursprünglich) 161.710 DM verlangt. Weiter hat er die
Feststellung beantragt, daß die Beklagten ihm weiteren, ab 1. Januar 2000
entstehenden Schaden zu ersetzen haben. Die Klage ist in den Tatsachenin-
stanzen ohne Erfolg geblieben.
- 5 -
Mit der von dem Senat zugelassenen Revision verfolgt der Kläger seine
Anträge weiter. Die Beklagten beantragen die Zurückweisung des Rechtsmit-
tels.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht meint, ein Beratungsvertrag sei zwischen den
Parteien nicht zustande gekommen. Den "Besuchsaufträgen" lasse sich nicht
entnehmen, "daß sie das Ergebnis intensiver Vertragsverhandlungen und diese
widerspiegelnde Berechnungsbeispiele über Kosten und insbesondere finanzi-
elle Vorteile des Erwerbs darstellen". Ein Schadensersatzanspruch wegen Ver-
schuldens bei Vertragsschluß scheide schon deshalb aus, weil dem Kläger der
Nachweis der Pflichtverletzung nicht gelungen sei. Es sei nicht ersichtlich, daß
die Beklagte bei Vertragsabschluß von einer höheren Instandhaltungsrücklage
hätte ausgehen müssen, als sie dem in den Musterberechnungen vom 24. und
25. November 1995 ausgewiesenen Nettomietzins von 6,50 DM/qm zugrunde
liege. Anhaltspunkte dafür, daß zu diesem Zeitpunkt mit erheblichen Reparatu-
ren hätte gerechnet werden müssen, seien nicht ersichtlich; auch fehle näherer
Vortrag des Klägers, daß sich die Anlage, abweichend von der Behauptung der
Beklagten, nicht in gutem Zustand befunden habe. Die Abrechnung für das
Jahr 1996 habe eine Überdeckung der Instandhaltungsrücklage für das Ge-
meinschaftseigentum von 20.487,72 DM ausgewiesen. Das Protokoll der Miet-
poolversammlung vom 4. Juni 1997 stelle für das laufende Jahr eine Aus-
schüttung an die Eigentümer in Aussicht, falls sich der Reparaturkostenanteil
- 6 -
nicht erhöhe. Es sei deshalb möglich, daß, wie die Beklagte vortrage, die Ver-
schlechterung der allgemeinen wirtschaftlichen Situation und die damit verbun-
dene Schwierigkeit, die Wohnungen zu vermieten, zu einer Belastung des
Mietpools geführt hätten.
Dies hält der rechtlichen Überprüfung nicht stand.
II.
1. Zu Unrecht verneint das Berufungsgericht das Zustandekommen ei-
nes Beratungsvertrags zwischen den Parteien. Die an sich dem Tatrichter vor-
behaltene Würdigung ist fehlerhaft, weil sie die rechtlichen Voraussetzungen
verkennt.
a) Nach der Rechtsprechung des Senats, die das Berufungsgericht an
sich nicht übersieht, kann zwischen Verkäufer und Käufer ein Beratungsvertrag
zustande kommen, wenn der Verkäufer im Zuge eingehender Vertragsver-
handlungen dem Käufer, insbesondere auf Befragen, einen ausdrücklichen Rat
erteilt; gleiches gilt, wenn der Verkäufer dem Käufer als Ergebnis der Ver-
handlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des
Erwerbs vorlegt, das der Herbeiführung des Geschäftsabschlusses dienen soll
(BGHZ 140, 111, 115; Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, WM 2001, 1158 =
NJW 2001, 1021; v. 14. März 2003, V ZR 308/02, WM 2003, 1686 = NJW
2003, 1811). Die Überlegung des Berufungsgerichts, den "Besuchsaufträgen"
vom 24. und 25. November 1995 lasse sich die Intensität der Verhandlungen
nicht entnehmen, geht hieran vorbei. Der Senat hat nicht das Erfordernis auf-
gestellt, den Verlauf der Verhandlungen zu protokollieren. Maßgeblich ist, daß
- 7 -
solche stattgefunden und mit einem Beratungsergebnis abgeschlossen haben.
Dieses schlägt sich beim Vertrieb von Immobilien anhand eines Anlagemodells,
das den Interessenten durch die Darstellung der Wirtschaftlichkeit des Erwerbs
zum Vertragsschluß führen soll, vielfach in einem Schriftstück nieder, das als
"Berechnungsbeispiel" (in den vom Senat entschiedenen Fällen), hier als "Be-
suchsauftrag" bezeichnet wird. Die Dokumentation des Besuchsergebnisses in
einem Schriftstück ist indes nicht Voraussetzung für die Bejahung des Bera-
tungsvertrags. Es genügt, daß sich ein Ergebnis des Vermittlungsgespräches
feststellen läßt, das den Anforderungen an eine Beratung genügt. Hiervon kann
der Senat auf der Grundlage des abschließend geklärten Streitstoffs (BGHZ
65, 107, 112; 121, 284, 289) ausgehen. Es ist zwischen den Parteien unstrei-
tig, daß der Unterzeichnung der beiden "Besuchsaufträge" eingehende Ver-
tragsverhandlungen vorausgegangen sind. Der von den Beklagten als Zeuge
benannte "Repräsentant" Sch. hat bekundet, daß die Gespräche sich
über mehrere Wochen hingezogen haben und daß die Beratung anhand der
von der Beklagten zu 1 vorgegebenen Richtlinien über die Rentierlichkeit des
Objekts, dessen Verwaltung und Finanzierung, regelmäßig zwei bis drei Stun-
den in Anspruch nimmt. Die hier im Vordergrund stehende "Einnah-
men/Ausgaben"-Rechnung ermittelt anhand der Finanzierungszinsen, der
Darlehenstilgung, der Verwaltungskosten und der Mieteinnahmen einen "Ei-
genaufwand vor Steuern", der im Falle des Klägers mit monatlich 616 DM ab-
schließt. Der ermittelte Aufwand dient dem Interessenten als Entscheidungs-
grundlage für den Kaufabschluß. Daß in der Rentierlichkeitsrechnung der Be-
klagten zu 1 die steuerliche Ersparnis nicht den Mittelpunkt bildet (der "Be-
suchsauftrag" begnügt sich mit der Angabe der jährlichen Abschreibung), steht
der Annahme eines Beratungsvertrags, anders als das Berufungsgericht im
Anschluß an einen weiteren Senat des Oberlandesgerichts meint, nicht entge-
- 8 -
gen. Das Zustandekommen eines solchen Vertrags ist nicht an einen be-
stimmten Beratungsgegenstand gebunden, maßgeblich ist der sachliche Zu-
sammenhang mit dem angestrebten Geschäft.
b) Die Voraussetzungen der Kundgabe des Willens des Vertriebsbeauf-
tragten, die Beratung für den Verkäufer zu übernehmen und durchzuführen
(Senat aaO), sind erfüllt. Der Beratende, Sch. , trat als "Repräsentant"
der Beklagten zu 1 auf, seine Vergütung (Innenprovision von 9 v.H.) wurde,
wenn auch im wirtschaftlichen Ergebnis von den Käufern getragen, so doch
von der Beklagten zu 1 geschuldet. Die Bezeichnung Sch. als Beauf-
tragter in den Beratungsbögen bezog sich auf die Beklagte zu 1, in deren
Dienst (Auftrag) er den Vertrieb durchführte und Interessenten beibrachte. Die
Vollmacht zur Beratung ergibt sich, worauf der Senat hingewiesen hat, in sol-
chen Fällen (stillschweigend) aus der Vertriebsstruktur und wird durch den
Umstand bestätigt, daß Sch. die den Interessenten vorgeführten Berech-
nungsmodelle von der Beklagten zu 1 an die Hand gegeben worden waren.
2. Ob die Erwägungen des Berufungsgerichts, die sich zeitlich auf das
erste Wirtschaftsjahr nach der Aufteilung in Wohnungseigentum konzentrieren
und davon ausgehen, daß sich der Kläger über die in den Besuchsaufträgen
nicht genannten Fragen selbst hätte Aufschluß verschaffen können, den Anfor-
derungen an die gesetzliche Aufklärungspflicht des Verkäufers bei Vertrags-
verhandlungen (Senat, Urt. v. 22. Februar 1991, V ZR 299/89 und v. 5. März
1993, V ZR 140/91, BGHR BGB vor § 1/Verschulden bei Vertragsschluß, Auf-
klärungspflicht 44 und 69) genügen, kann dahinstehen. Eine Grundlage für die
Annahme einer Erfüllung der aus dem Beratungsvertrag fließenden Pflichten
stellen sie jedenfalls nicht dar.
- 9 -
a) Das Geschäftsmodell der Beklagten zu 1 beschränkt sich nicht auf
einen einmaligen Leistungsaustausch, den Kauf des Wohnungseigentums, es
bezieht vielmehr die künftige wirtschaftliche Nutzung des Objektes ein. Die Be-
klagte bietet "Eigentumsberatung" zum Zweck der "Vorsorge durch Eigentum"
an, über ihren Repräsentanten weiterhin "zusätzliche Alterssicherung, Zusatz-
einnahme durch Mieten, Absicherung im Todesfall, Vermögensbildung und Si-
cherung durch Eigentum, Wertsteigerung, die allen bekannt ist". Rechtliches
Mittel der Vorsorge ist die Übernahme der Eigentümerbefugnisse durch die
Schwesterfirma der Beklagten zu 1 als Verwalterin sowohl des Gemeinschafts-
eigentums als auch des Sondereigentums. Nach dem Mietpoolvertrag tritt der
Erwerber sämtliche Ansprüche aus dem über seine Wohnung abgeschlosse-
nen Mietvertrag an den Verwalter ab; diesem obliegt es, auch im eigenen Na-
men, Mietverträge abzuschließen und zu beenden und für und gegen jedes
Mitglied der Gemeinschaft Forderungen gerichtlich geltend zu machen. Die an
den Kauf anschließenden Dauerschuldverhältnisse mit dem umfassend beauf-
tragten Verwalter, mithin die Lenkung der wirtschaftlichen Entwicklung des
Wohnungseigentums, sind Gegenstand des Vertriebskonzepts der Beklagten
zu 1 und der von ihr geschuldeten Beratung. Der Hinweis auf die Ertragsrech-
nung im ersten (vollen) Wirtschaftsjahr (Wohnungseigentümer- und Mietpool-
gemeinschaft) greift zu kurz. Reichen die Renovierungsmaßnahmen der Be-
klagten zu 1 hin, das Objekt kurzfristig rentierlich zu halten, stürzt es aber dann
voraussehbar in die Verlustzone ab, so genügt ein - tatsächlich zutreffender -
Hinweis auf die Verhältnisse bei Vertragsschluß nicht.
b) Das Berufungsgericht geht davon aus, daß zum Zeitpunkt des Ver-
tragsabschlusses keine Anhaltspunkte für das Bevorstehen erheblicher Repa-
- 10 -
raturen (Reparaturstau) vorhanden gewesen seien. Dabei übersieht es aber,
daß die von dem Kläger vorgelegten - inhaltlich unstreitigen - Jahresabrech-
nungen der Verwalterin für 1997 und 1998 deutlich hierauf hindeuten. Der Um-
stand, daß der Kläger der allgemein gehaltenen, im Zusammenhang mit der
Instandhaltungsrücklage verwendeten Wertung der Beklagten, der Voreigen-
tümer habe das Objekt in "gutem" Zustand gehalten, mit Überlegungen zur Hö-
he der erforderlichen Instandhaltungsrücklage entgegengetreten ist, nicht aber
die Bewertung "gut" durch "schlecht" ersetzt hat, hinderte das Berufungsgericht
nicht, die aus dem Zustand des Objekts gebotenen Schlüsse zu ziehen. Die
Abrechnungen stehen zu der Behauptung der Beklagten, eine negative Ent-
wicklung der Anlage sei auf die allgemeinen Verhältnisse des Wohnungs-
marktes zurückzuführen, in Widerspruch. Der Einnahmeausfall des Mietpools
beläuft sich für 1997 auf ca. 68.000 DM bei einem Sollmietergebnis von ca.
2.236.000 DM; für 1998 betragen die Zahlen ca. 75.000 DM gegenüber ca.
2.140.000 DM. Ihrem Gegenstand nach sind die Reparaturen der Jahre 1997
und 1998 eher vorhersehbar als überraschend. Das Berufungsgericht durfte
dies nicht außer acht lassen und ohne weiteres annehmen, daß der Beklagten
zu 1, die sich vor der Aufteilung und dem Verkauf des Objekts mit dessen Zu-
stand befaßt und auf dieser Grundlage für ausgewählte Renovierungsarbeiten
entschieden hat, der Zustand des Objekts im übrigen verborgen geblieben ist.
Den in den Abrechnungen aufgeführten Reparaturen des Gemeinschaftsei-
gentums, nämlich "Reparaturen an Dächern und Fassaden, Reparaturen an
Fenstern, Türen und Fluren, an den Aufzügen, Reparaturen der Installationen,
Heizungs- und Druckerhöhungsanlage, Reparaturen an den elektrischen Anla-
gen" etc. wohnt kein Überraschungsmoment inne. Dies gilt in gleicher Weise
beim Sondereigentum für die Reparatur der sanitären Einrichtungen, der Wan-
nenerneuerung, der Reparatur der Heizkörper, Wasser- und Abflußleitungen,
- 11 -
der elektrischen Anlagen und Durchlauferhitzer, sowie für die Wohnungsreno-
vierung und die Renovierung der Innentüren.
c) Kernstück der Beratung, die die Beklagte zu 1 dem Käufer erbringt, ist
die Ermittlung seines (monatlichen) Eigenaufwands. Sie soll ihn von der Mög-
lichkeit überzeugen, das Objekt mit seinen Mitteln erwerben und halten zu kön-
nen. Eine solche Ermittlung verfehlt ihren Zweck, wenn sie angesichts eines
bevorstehenden Anschwellens der Unterhaltungskosten ein punktuelles Bild
der Verhältnisse bei Kaufabschluß liefert (oben zu b). Gegenständlich kann
sich die Beratung, wenn, wie hier, durch die Schaffung des Mietpools dem
Käufer rechtlich (bis zur Kündigung des Poolvertrags) und tatsächlich die Ver-
waltung des Eigentums in vollem Umfang abgenommen ist, nicht auf einen
Sektor, die Entwicklung des Gemeinschaftseigentums, beschränken. Mit der
Berücksichtigung einer Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigen-
tum (0,50 DM pro qm und Monat) hätte der Ausweis der Mieteinnahmen, selbst
wenn die Rücklage korrekt angesetzt gewesen wäre, der von der Beklagten
zu 1 übernommenen Beratung nur teilweise genügt. Dem Käufer, dem die Ent-
scheidung über die Vermietung des erworbenen Sondereigentums und seine
Unterhaltung abgenommen ist, kann es, wenn dies Teil der ihm gegenüber an-
gewandten Verkaufsstrategie war, nicht stillschweigend überlassen werden,
das Risiko der Entwicklung des Sondereigentums unberaten auf sich zu neh-
men. Sache des beratenden Verkäufers ist es, dem sich abzeichnenden Ko-
stenrisiko (auch) beim Sondereigentum Rechnung zu tragen. Dies kann durch
Aufnahme einer besonderen, seriös kalkulierten Instandhaltungsrücklage für
diesen Sektor geschehen. Auf keinen Fall darf der Verkäufer, wenn Einbrüche
bevorstehen, schweigen. Bei Berücksichtigung der Mietpoolunterdeckung in
den Folgejahren fällt die für den Eigenaufwand maßgebliche Mieteinnahme des
- 12 -
Klägers von den angegebenen 6,50 DM bis zum Jahre 1998 auf 4 bis 4,50 DM
pro qm. Entsprechend erhöht sich der Eigenaufwand. Darüber hinaus trägt der
Kläger, was das Berufungsgericht im Ergebnis unberücksichtigt gelassen hat,
unter Antritt von Sachverständigenbeweis vor, daß die Beratung, auch soweit
sie stattgefunden hat, fehlerhaft war; bei sachgemäßer Beurteilung hätte - für
die 1972/1973 errichtete, gerade erst in Wohnungseigentum aufgeteilte Anla-
ge - eine Instandhaltungsrücklage von 1,82 DM angesetzt werden müssen.
Dies hätte bereits für die Jahresrechnung, die den "Besuchsaufträgen" zugrun-
de lag, zu einer erheblichen Erhöhung des Eigenaufwands geführt.
3. Zur Feststellung der danach (zu 2.) maßgeblichen Tatsachen ist die
Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Bei der abschließenden
Beurteilung wird das Berufungsgericht weiterhin davon ausgehen können, daß
eine Pflicht zur Offenlegung der Innenprovision des "Repräsentanten" nicht
bestand. Hierfür geht der Senat auch für den Fall des Beratungsvertrags aus
(Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, aaO; vgl. auch BGH, Urt. v. 2. November
2002, XI ZR 3/01, WM 2003, 61).
Wenzel
Tropf
Klein
Lemke
Stresemann