Urteil des BGH vom 31.10.2003, V ZR 423/02

Entschieden
31.10.2003
Schlagworte
Beratung, Verkäufer, Ergebnis, Höhe, Zustand, 1995, Ehefrau, Gegenstand, Objekt, Beratungsvertrag
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BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

V ZR 423/02 Verkündet am: 31. Oktober 2003 W i l m s, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: ja

BGHR: ja

BGB §§ 675, 433

a) Ein zu dem Kauf hinzutretender Beratungsvertrag kann zustande kommen, wenn der Verkäufer den Käufer unter Zuhilfenahme einer Berechnung der Rentierlichkeit zum Ankauf einer Immobilie bewegt (im Anschluß an Senat BGHZ 140, 111).

b) Anders als die bei Vertragsverhandlungen gesetzlich geschuldete Aufklärung, kann die vom Verkäufer vertraglich übernommene Beratung sich grundsätzlich auch dann nicht auf einen Teilaspekt beschränken, wenn der Käufer bei gebotener Wahrnehmung seiner Interessen die Unvollständigkeit erkennen könnte.

c) Hat die Beratung des Verkäufers den Erwerb und die Unterhaltung einer Immobilie zum Gegenstand, darf sich die Berechnung des Eigenaufwands des Käufers nicht auf das Jahr der Anschaffung beschränken, wenn eine Veränderung der Mieteinnahmen oder der Unterhaltungskosten abzusehen ist.

d) Werden die Unterhaltungskosten des Sondereigentums aus einem Mietpool der Wohnungseigentümer bestritten, der vom Verwalter des Gemeinschaftseigentums mit verwaltet wird, dürfen sie bei der Berechnung des Eigenaufwands des Käufers nicht unberücksichtigt bleiben; die Berücksichtigung kann in der Weise geschehen,

BGH, Urteil vom 31. Oktober 2003 - V ZR 423/02 - OLG Hamm LG Bielefeld

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 31. Oktober 2003 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes

Dr. Wenzel, die Richter Tropf, Dr. Klein, Dr. Lemke und die Richterin

Dr. Stresemann

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 26. Zivilsenats

des Oberlandesgerichts Hamm vom 22. Oktober 2002 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch

über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Beklagte zu 1 kauft Altwohnbestände auf, nimmt an ihnen Renovierungsmaßnahmen vor und verkauft sie nach Aufteilung in Wohnungseigentum

weiter. Mit notariellem Vertrag vom 25. November 1995 verkaufte sie dem Kläger und dessen Ehefrau aus einer 1972/1973 errichteten Wohnanlage in

D. eine 1995 durch Teilung entstandene Eigentumswohnung. Mit privatschriftlichem Vertrag vom gleichen Tage traten die Käufer einer Mieteinnahmegemeinschaft (Mietpool) bei, die von einer Schwesterfirma der Beklagten zu 1,

die zugleich Verwalterin des Gemeinschaftseigentums ist, verwaltet wird. Die

Vertragsabschlüsse wurden durch den "Repräsentanten" der Beklagten zu 1,

Sch. , der den Vertrieb übernommen hatte, herbeigeführt. Sch.

erstellte am 24. und 25. November 1995 auf einem Formblatt "Besuchsaufträge", die die Finanzierung des Kaufs, die "Einnahmen/Ausgaben" und "Informationen zum Objekt" zum Gegenstand hatten und von dem Kläger und seiner

Ehefrau unterschrieben wurden. Darin sind die Mieteinnahmen mit 546 DM, der

"Eigenaufwand vor Steuern" mit 616 DM monatlich sowie die "Mieteinnahme

pro qm" mit 6,50 DM angegeben. Die von der Verwalterin für das Gemeinschaftseigentum erstellten Abrechnungen wiesen für das Jahr 1996 Reparaturen in Höhe von ca. 153.000 DM, für das Jahr 1997 in Höhe von ca.

253.000 DM und für das Jahr 1998 in Höhe von ca. 210.000 DM aus; die Reparaturkosten für das Sondereigentum aller Wohnungseigentümer stiegen im

gleichen Zeitraum von ca. 58.000 DM über ca. 158.000 DM auf ca.

220.000 DM. Der Kläger und seine Ehefrau wurden in den Jahren 1997 und

1998 zum Ausgleich von Unterdeckungen der Instandhaltungsrücklage und des

Mietpools (1998) herangezogen.

Der Kläger hat, zugleich aus abgetretenem Recht seiner Ehefrau, von

der Beklagten zu 1 und deren persönlich haftendem Gesellschafter, dem Beklagten zu 2, Zug um Zug gegen Rückübertragung des Wohnungseigentums

die Zahlung von 64.631,71 DM sowie ferner die Freistellung von Kreditverbindlichkeiten in Höhe von (ursprünglich) 161.710 DM verlangt. Weiter hat er die

Feststellung beantragt, daß die Beklagten ihm weiteren, ab 1. Januar 2000

entstehenden Schaden zu ersetzen haben. Die Klage ist in den Tatsacheninstanzen ohne Erfolg geblieben.

Mit der von dem Senat zugelassenen Revision verfolgt der Kläger seine

Anträge weiter. Die Beklagten beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht meint, ein Beratungsvertrag sei zwischen den

Parteien nicht zustande gekommen. Den "Besuchsaufträgen" lasse sich nicht

entnehmen, "daß sie das Ergebnis intensiver Vertragsverhandlungen und diese

widerspiegelnde Berechnungsbeispiele über Kosten und insbesondere finanzielle Vorteile des Erwerbs darstellen". Ein Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluß scheide schon deshalb aus, weil dem Kläger der

Nachweis der Pflichtverletzung nicht gelungen sei. Es sei nicht ersichtlich, daß

die Beklagte bei Vertragsabschluß von einer höheren Instandhaltungsrücklage

hätte ausgehen müssen, als sie dem in den Musterberechnungen vom 24. und

25. November 1995 ausgewiesenen Nettomietzins von 6,50 DM/qm zugrunde

liege. Anhaltspunkte dafür, daß zu diesem Zeitpunkt mit erheblichen Reparaturen hätte gerechnet werden müssen, seien nicht ersichtlich; auch fehle näherer

Vortrag des Klägers, daß sich die Anlage, abweichend von der Behauptung der

Beklagten, nicht in gutem Zustand befunden habe. Die Abrechnung für das

Jahr 1996 habe eine Überdeckung der Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum von 20.487,72 DM ausgewiesen. Das Protokoll der Mietpoolversammlung vom 4. Juni 1997 stelle für das laufende Jahr eine Ausschüttung an die Eigentümer in Aussicht, falls sich der Reparaturkostenanteil

nicht erhöhe. Es sei deshalb möglich, daß, wie die Beklagte vortrage, die Verschlechterung der allgemeinen wirtschaftlichen Situation und die damit verbundene Schwierigkeit, die Wohnungen zu vermieten, zu einer Belastung des

Mietpools geführt hätten.

Dies hält der rechtlichen Überprüfung nicht stand.

II.

1. Zu Unrecht verneint das Berufungsgericht das Zustandekommen eines Beratungsvertrags zwischen den Parteien. Die an sich dem Tatrichter vorbehaltene Würdigung ist fehlerhaft, weil sie die rechtlichen Voraussetzungen

verkennt.

a) Nach der Rechtsprechung des Senats, die das Berufungsgericht an

sich nicht übersieht, kann zwischen Verkäufer und Käufer ein Beratungsvertrag

zustande kommen, wenn der Verkäufer im Zuge eingehender Vertragsverhandlungen dem Käufer, insbesondere auf Befragen, einen ausdrücklichen Rat

erteilt; gleiches gilt, wenn der Verkäufer dem Käufer als Ergebnis der Verhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des

Erwerbs vorlegt, das der Herbeiführung des Geschäftsabschlusses dienen soll

(BGHZ 140, 111, 115; Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, WM 2001, 1158 =

NJW 2001, 1021; v. 14. März 2003, V ZR 308/02, WM 2003, 1686 = NJW

2003, 1811). Die Überlegung des Berufungsgerichts, den "Besuchsaufträgen"

vom 24. und 25. November 1995 lasse sich die Intensität der Verhandlungen

nicht entnehmen, geht hieran vorbei. Der Senat hat nicht das Erfordernis aufgestellt, den Verlauf der Verhandlungen zu protokollieren. Maßgeblich ist, daß

solche stattgefunden und mit einem Beratungsergebnis abgeschlossen haben.

Dieses schlägt sich beim Vertrieb von Immobilien anhand eines Anlagemodells,

das den Interessenten durch die Darstellung der Wirtschaftlichkeit des Erwerbs

zum Vertragsschluß führen soll, vielfach in einem Schriftstück nieder, das als

"Berechnungsbeispiel" (in den vom Senat entschiedenen Fällen), hier als "Besuchsauftrag" bezeichnet wird. Die Dokumentation des Besuchsergebnisses in

einem Schriftstück ist indes nicht Voraussetzung für die Bejahung des Beratungsvertrags. Es genügt, daß sich ein Ergebnis des Vermittlungsgespräches

feststellen läßt, das den Anforderungen an eine Beratung genügt. Hiervon kann

der Senat auf der Grundlage des abschließend geklärten Streitstoffs (BGHZ

65, 107, 112; 121, 284, 289) ausgehen. Es ist zwischen den Parteien unstreitig, daß der Unterzeichnung der beiden "Besuchsaufträge" eingehende Vertragsverhandlungen vorausgegangen sind. Der von den Beklagten als Zeuge

benannte "Repräsentant" Sch. hat bekundet, daß die Gespräche sich

über mehrere Wochen hingezogen haben und daß die Beratung anhand der

von der Beklagten zu 1 vorgegebenen Richtlinien über die Rentierlichkeit des

Objekts, dessen Verwaltung und Finanzierung, regelmäßig zwei bis drei Stunden in Anspruch nimmt. Die hier im Vordergrund stehende "Einnahmen/Ausgaben"-Rechnung ermittelt anhand der Finanzierungszinsen, der

Darlehenstilgung, der Verwaltungskosten und der Mieteinnahmen einen "Eigenaufwand vor Steuern", der im Falle des Klägers mit monatlich 616 DM abschließt. Der ermittelte Aufwand dient dem Interessenten als Entscheidungsgrundlage für den Kaufabschluß. Daß in der Rentierlichkeitsrechnung der Beklagten zu 1 die steuerliche Ersparnis nicht den Mittelpunkt bildet (der "Besuchsauftrag" begnügt sich mit der Angabe der jährlichen Abschreibung), steht

der Annahme eines Beratungsvertrags, anders als das Berufungsgericht im

Anschluß an einen weiteren Senat des Oberlandesgerichts meint, nicht entge-

gen. Das Zustandekommen eines solchen Vertrags ist nicht an einen bestimmten Beratungsgegenstand gebunden, maßgeblich ist der sachliche Zusammenhang mit dem angestrebten Geschäft.

b) Die Voraussetzungen der Kundgabe des Willens des Vertriebsbeauftragten, die Beratung für den Verkäufer zu übernehmen und durchzuführen

(Senat aaO), sind erfüllt. Der Beratende, Sch. , trat als "Repräsentant"

der Beklagten zu 1 auf, seine Vergütung (Innenprovision von 9 v.H.) wurde,

wenn auch im wirtschaftlichen Ergebnis von den Käufern getragen, so doch

von der Beklagten zu 1 geschuldet. Die Bezeichnung Sch. als Beauftragter in den Beratungsbögen bezog sich auf die Beklagte zu 1, in deren

Dienst (Auftrag) er den Vertrieb durchführte und Interessenten beibrachte. Die

Vollmacht zur Beratung ergibt sich, worauf der Senat hingewiesen hat, in solchen Fällen (stillschweigend) aus der Vertriebsstruktur und wird durch den

Umstand bestätigt, daß Sch. die den Interessenten vorgeführten Berechnungsmodelle von der Beklagten zu 1 an die Hand gegeben worden waren.

2. Ob die Erwägungen des Berufungsgerichts, die sich zeitlich auf das

erste Wirtschaftsjahr nach der Aufteilung in Wohnungseigentum konzentrieren

und davon ausgehen, daß sich der Kläger über die in den Besuchsaufträgen

nicht genannten Fragen selbst hätte Aufschluß verschaffen können, den Anforderungen an die gesetzliche Aufklärungspflicht des Verkäufers bei Vertragsverhandlungen (Senat, Urt. v. 22. Februar 1991, V ZR 299/89 und v. 5. März

1993, V ZR 140/91, BGHR BGB vor § 1/Verschulden bei Vertragsschluß, Aufklärungspflicht 44 und 69) genügen, kann dahinstehen. Eine Grundlage für die

Annahme einer Erfüllung der aus dem Beratungsvertrag fließenden Pflichten

stellen sie jedenfalls nicht dar.

a) Das Geschäftsmodell der Beklagten zu 1 beschränkt sich nicht auf

einen einmaligen Leistungsaustausch, den Kauf des Wohnungseigentums, es

bezieht vielmehr die künftige wirtschaftliche Nutzung des Objektes ein. Die Beklagte bietet "Eigentumsberatung" zum Zweck der "Vorsorge durch Eigentum"

an, über ihren Repräsentanten weiterhin "zusätzliche Alterssicherung, Zusatzeinnahme durch Mieten, Absicherung im Todesfall, Vermögensbildung und Sicherung durch Eigentum, Wertsteigerung, die allen bekannt ist". Rechtliches

Mittel der Vorsorge ist die Übernahme der Eigentümerbefugnisse durch die

Schwesterfirma der Beklagten zu 1 als Verwalterin sowohl des Gemeinschaftseigentums als auch des Sondereigentums. Nach dem Mietpoolvertrag tritt der

Erwerber sämtliche Ansprüche aus dem über seine Wohnung abgeschlossenen Mietvertrag an den Verwalter ab; diesem obliegt es, auch im eigenen Namen, Mietverträge abzuschließen und zu beenden und für und gegen jedes

Mitglied der Gemeinschaft Forderungen gerichtlich geltend zu machen. Die an

den Kauf anschließenden Dauerschuldverhältnisse mit dem umfassend beauftragten Verwalter, mithin die Lenkung der wirtschaftlichen Entwicklung des

Wohnungseigentums, sind Gegenstand des Vertriebskonzepts der Beklagten

zu 1 und der von ihr geschuldeten Beratung. Der Hinweis auf die Ertragsrechnung im ersten (vollen) Wirtschaftsjahr (Wohnungseigentümer- und Mietpoolgemeinschaft) greift zu kurz. Reichen die Renovierungsmaßnahmen der Beklagten zu 1 hin, das Objekt kurzfristig rentierlich zu halten, stürzt es aber dann

voraussehbar in die Verlustzone ab, so genügt ein - tatsächlich zutreffender -

Hinweis auf die Verhältnisse bei Vertragsschluß nicht.

b) Das Berufungsgericht geht davon aus, daß zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses keine Anhaltspunkte für das Bevorstehen erheblicher Repa-

raturen (Reparaturstau) vorhanden gewesen seien. Dabei übersieht es aber,

daß die von dem Kläger vorgelegten - inhaltlich unstreitigen - Jahresabrechnungen der Verwalterin für 1997 und 1998 deutlich hierauf hindeuten. Der Umstand, daß der Kläger der allgemein gehaltenen, im Zusammenhang mit der

Instandhaltungsrücklage verwendeten Wertung der Beklagten, der Voreigentümer habe das Objekt in "gutem" Zustand gehalten, mit Überlegungen zur Höhe der erforderlichen Instandhaltungsrücklage entgegengetreten ist, nicht aber

die Bewertung "gut" durch "schlecht" ersetzt hat, hinderte das Berufungsgericht

nicht, die aus dem Zustand des Objekts gebotenen Schlüsse zu ziehen. Die

Abrechnungen stehen zu der Behauptung der Beklagten, eine negative Entwicklung der Anlage sei auf die allgemeinen Verhältnisse des Wohnungsmarktes zurückzuführen, in Widerspruch. Der Einnahmeausfall des Mietpools

beläuft sich für 1997 auf ca. 68.000 DM bei einem Sollmietergebnis von ca.

2.236.000 DM; für 1998 betragen die Zahlen ca. 75.000 DM gegenüber ca.

2.140.000 DM. Ihrem Gegenstand nach sind die Reparaturen der Jahre 1997

und 1998 eher vorhersehbar als überraschend. Das Berufungsgericht durfte

dies nicht außer acht lassen und ohne weiteres annehmen, daß der Beklagten

zu 1, die sich vor der Aufteilung und dem Verkauf des Objekts mit dessen Zustand befaßt und auf dieser Grundlage für ausgewählte Renovierungsarbeiten

entschieden hat, der Zustand des Objekts im übrigen verborgen geblieben ist.

Den in den Abrechnungen aufgeführten Reparaturen des Gemeinschaftseigentums, nämlich "Reparaturen an Dächern und Fassaden, Reparaturen an

Fenstern, Türen und Fluren, an den Aufzügen, Reparaturen der Installationen,

Heizungs- und Druckerhöhungsanlage, Reparaturen an den elektrischen Anlagen" etc. wohnt kein Überraschungsmoment inne. Dies gilt in gleicher Weise

beim Sondereigentum für die Reparatur der sanitären Einrichtungen, der Wannenerneuerung, der Reparatur der Heizkörper, Wasser- und Abflußleitungen,

der elektrischen Anlagen und Durchlauferhitzer, sowie für die Wohnungsrenovierung und die Renovierung der Innentüren.

c) Kernstück der Beratung, die die Beklagte zu 1 dem Käufer erbringt, ist

die Ermittlung seines (monatlichen) Eigenaufwands. Sie soll ihn von der Möglichkeit überzeugen, das Objekt mit seinen Mitteln erwerben und halten zu können. Eine solche Ermittlung verfehlt ihren Zweck, wenn sie angesichts eines

bevorstehenden Anschwellens der Unterhaltungskosten ein punktuelles Bild

der Verhältnisse bei Kaufabschluß liefert (oben zu b). Gegenständlich kann

sich die Beratung, wenn, wie hier, durch die Schaffung des Mietpools dem

Käufer rechtlich (bis zur Kündigung des Poolvertrags) und tatsächlich die Verwaltung des Eigentums in vollem Umfang abgenommen ist, nicht auf einen

Sektor, die Entwicklung des Gemeinschaftseigentums, beschränken. Mit der

Berücksichtigung einer Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum (0,50 DM pro qm und Monat) hätte der Ausweis der Mieteinnahmen, selbst

wenn die Rücklage korrekt angesetzt gewesen wäre, der von der Beklagten

zu 1 übernommenen Beratung nur teilweise genügt. Dem Käufer, dem die Entscheidung über die Vermietung des erworbenen Sondereigentums und seine

Unterhaltung abgenommen ist, kann es, wenn dies Teil der ihm gegenüber angewandten Verkaufsstrategie war, nicht stillschweigend überlassen werden,

das Risiko der Entwicklung des Sondereigentums unberaten auf sich zu nehmen. Sache des beratenden Verkäufers ist es, dem sich abzeichnenden Kostenrisiko (auch) beim Sondereigentum Rechnung zu tragen. Dies kann durch

Aufnahme einer besonderen, seriös kalkulierten Instandhaltungsrücklage für

diesen Sektor geschehen. Auf keinen Fall darf der Verkäufer, wenn Einbrüche

bevorstehen, schweigen. Bei Berücksichtigung der Mietpoolunterdeckung in

den Folgejahren fällt die für den Eigenaufwand maßgebliche Mieteinnahme des

Klägers von den angegebenen 6,50 DM bis zum Jahre 1998 auf 4 bis 4,50 DM

pro qm. Entsprechend erhöht sich der Eigenaufwand. Darüber hinaus trägt der

Kläger, was das Berufungsgericht im Ergebnis unberücksichtigt gelassen hat,

unter Antritt von Sachverständigenbeweis vor, daß die Beratung, auch soweit

sie stattgefunden hat, fehlerhaft war; bei sachgemäßer Beurteilung hätte - für

die 1972/1973 errichtete, gerade erst in Wohnungseigentum aufgeteilte Anlage - eine Instandhaltungsrücklage von 1,82 DM angesetzt werden müssen.

Dies hätte bereits für die Jahresrechnung, die den "Besuchsaufträgen" zugrunde lag, zu einer erheblichen Erhöhung des Eigenaufwands geführt.

3. Zur Feststellung der danach (zu 2.) maßgeblichen Tatsachen ist die

Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Bei der abschließenden

Beurteilung wird das Berufungsgericht weiterhin davon ausgehen können, daß

eine Pflicht zur Offenlegung der Innenprovision des "Repräsentanten" nicht

bestand. Hierfür geht der Senat auch für den Fall des Beratungsvertrags aus

(Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, aaO; vgl. auch BGH, Urt. v. 2. November

2002, XI ZR 3/01, WM 2003, 61).

Wenzel Tropf Klein

Lemke Stresemann

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 278/01 vom 17.10.2001

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 245/01 vom 17.10.2001

Leitsatzentscheidung

NotZ 39/02 vom 31.03.2003

Anmerkungen zum Urteil