Urteil des BGH, Az. g am 01.12.199

BGH: verbotene eigenmacht, tatsächliche sachherrschaft, unmittelbarer besitz, anwendung des rechts, hauptsache, vermietung, absolutes recht, eigentümer, verschulden, mietzins
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Gericht:
OLG Frankfurt 20.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
20 W 401/03
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 252 BGB, § 812 Abs 1 BGB, §
823 Abs 1 BGB, § 858 BGB, §
987 BGB
(Wohnungseigentum: Zahlungsansprüche eines
Sondereigentümers gegen die
Wohnungseigentümergemeinschaft wegen Besitzentzugs
und unberechtigter Vermietung des Sondereigentums)
Leitsatz
Zu Zahlungsansprüchen eines Sondereigentümers gegen die
Wohnungseigentümergemeinschaft wegen Besitzentzuges und unberechtigter
Vermietung des Sondereigentums.
Tenor
[Anmerkung der Dokumentationsstelle des Bundesgerichtshofs: Der Tenor wurde
vom Gericht nicht mitgeteilt]
Gründe
I.
Der Antragsteller und die Antragsgegner bilden die sich aus dem Rubrum
ergebende Wohnungseigentümergemeinschaft, die aus 108 Appartement-
Wohnungen besteht. Die Appartementanlage wurde Anfang der 90iger Jahre von
der A GmbH & Co ... O1 errichtet. Mit notariellem Kaufvertrag vom ...12.1990,
Urkundenrolle Nr. ... des Notars N1 in O2 (Band I, Bl. 92 ff d. A.), kaufte der
Antragsteller die Wohnung Nr. ... zum Kaufpreis von 158.969,-- DM. Nach Ziffer V.
der Urkunde sollten unter anderem Besitz und Nutzungen des Vertragsobjektes
mit dem Tag der Übergabe auf den Antragsteller als Käufer übergehen; letztere
wiederum sollte mit Bezugsfertigkeit des Kaufobjekts erfolgen. Die Wohnung wurde
im Juli des Jahres 1992 bezugsfertig. Zeitgleich mit dem Kaufvertrag schloss der
Antragsteller einen Mietvertrag mit der AA GmbH mit Sitz in O2 ab, die ihm für fünf
Jahre ab Bezugsfertigkeit einen monatlichen Nettomietzins in Höhe von 662,-- DM
garantierte (Band I, Bl. 122 ff d. A.). Die AA GmbH vermietete als gewerblicher
Zwischenvermieter die Wohnung sodann mit Mietvertrag vom 08.07.1992 (Band I,
Bl. 127 ff d. A.) ab dem 01.08.1992 zu einem monatlichen Kaltmietzins von 760,--
DM zuzüglich Nebenkosten an Frau B. Für den Zeitraum von August 1992 bis April
1993 erhielt der Antragsteller die monatliche Miete in Höhe von 662,-- DM. Danach
erfolgten keine Zahlungen mehr, weswegen der Antragsteller gegen die inzwischen
in C GmbH umbenannte Zwischenvermieterin den Mietzins für den Zeitraum Mai
1993 bis Juni 1994 in Höhe von insgesamt 9.268,-- DM mit Erfolg einklagte. Auf das
Urteil des Amtsgerichts Kassel vom 01.06.1995 (Band I, Bl. 133 ff d. A.) wird
verwiesen. Sowohl die A GmbH & Co. ... O1 als auch die AA GmbH wurden im Mai
1995 aufgelöst und im Handelsregister gelöscht.
Die Mieterin B zog am 01.12.1994 aus dem Appartement Nr. ... aus. Der
Antragsteller erhielt von ihrem Nachmieter D bis zu dessen Auszug Ende des
Jahres 1995 den Mietzins. Danach erhielt der Antragsteller keinen Mietzins mehr.
Er ging im Folgenden davon aus, dass die Wohnung leer stehe, kümmerte sich
jedoch nicht weiter um sie.
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Als der Antragsteller im Jahre 2000 Stromrechnungen erhalten hatte, bemerkte er,
dass die Wohnung wieder bewohnt wurde. Er wandte sich deshalb mit Schreiben
seines Verfahrensbevollmächtigten vom 17.07.2000 (Band I, Bl. 147 ff d. A.) an die
weitere Beteiligte und bat um Mitteilung, welche Mieten bisher vereinnahmt
worden seien. Tatsächlich hatten die Antragsgegner die fragliche
Eigentumswohnung aufgrund eines Beschlusses der Eigentümerversammlung
vom 30.08.1997 (Band I, Bl. 207 d. A.) mit Mietvertrag vom 05.08.1997 (Band I, Bl.
155 ff d. A.) mit Wirkung ab 01.09.1997 an eine Frau E zu einem Kaltmietzins von
monatlich 500,-- DM zuzüglich 200,-- DM Nebenkostenvorauszahlung vermietet.
Frau E zahlte die Miete jedoch nur für die Zeit von September 1997 bis Februar
1999. Die Antragsgegner erwirkten deshalb einen Vollstreckungsbescheid über
den rückständigen Mietzins in Höhe von 17.206,33 DM, der sich auf den Zeitraum
März 1999 bis März 2001 bezog. Die Zwangsvollstreckung blieb jedoch erfolglos,
Frau E gab am 30.03.2001 die eidesstattliche Versicherung ab. Der Antragsteller
wurde nach erfolgter Auflassung vom 30.11.2000 am 12.04.2001 in das
Wohnungsgrundbuch eingetragen; seitdem zahlt er das Wohngeld.
Mit Schreiben seines Verfahrensbevollmächtigten vom 04.10.2001 (vgl. dessen
Schreiben vom selben Tag an die weitere Beteiligte, Band I, Bl. 165 ff d. A.),
forderte der Antragsteller die Nachbewohnerin der Frau E, Frau F, zur Räumung
bzw. zum Abschluss eines Mietvertrages auf.
Der Antragsteller hat mit verfahrenseinleitendem Schriftsatz seines
Verfahrensbevollmächtigten vom 12.08.2002 die Einräumung des Besitzes an der
Wohnung Nr. ... sowie die Zahlung von 21.474,26 EUR (700,-- DM x 60 Monate =
42.000,-- DM) begehrt. Er hat die Auffassung vertreten, er habe seine Wohnung für
den gesamten Zeitraum September 1997 bis August 2002 zu einem monatlichen
Mietzins von 700,-- DM vermieten können (Beweis: Einholung eines
Sachverständigengutachtens).
Nachdem die Antragsgegner dem Antragsteller am 24.02.2003 einen beim
Hausmeister verbliebenen Wohnungsschlüssel übergeben hatten, erklärten beide
Parteien die Hauptsache bezüglich der begehrten Besitzeinräumung mit
Schriftsätzen ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 14.02.2003 und 11.04.2003
(Band I, Bl. 236 ff, Bl. 248 ff d. A.) in der Hauptsache für erledigt.
Das Amtsgericht hat den Antragsgegnern durch Beschluss vom 11.06.2003 (Band
II, Bl. 11 ff d. A.) auf den Bezug genommen wird, aufgegeben, an den Antragsteller
6.442,28 EUR zu zahlen und den weitergehenden Antrag, soweit noch
rechtshängig, zurückgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen
ausgeführt, dass dem Antragsteller der tatsächlich von den Antragsgegnern
vereinbarte Mietzins aus ungerechtfertiger Bereicherung zustehe; weitergehende
Schadensersatzansprüche hat das Amtsgericht verneint.
Gegen diese Entscheidung haben die Antragsgegner mit Schriftsatz ihres
Verfahrensbevollmächtigten vom 07.07.2003 (Band II, Bl. 27 ff d. A.) sofortige
Beschwerde eingelegt, soweit das Amtsgericht dem Antrag des Antragstellers
stattgegeben hatte. Dieser hat sich mit Schriftsatz seines
Verfahrensbevollmächtigten vom 08.07.2003 (Band II, Bl. 42 ff d. A.) ebenfalls
gegen die amtsgerichtliche Entscheidung gewandt. Er hat die Zahlung weiterer
15.031,98 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem
Basiszinssatz aus 21.474,26 EUR seit dem 16.10.2001 begehrt. Des Weiteren hat
er sich gegen die Festsetzung des Gegenstandswertes gewandt.
Durch den angefochtenen Beschluss (Band II, Bl. 74 ff d. A.), auf den gleichfalls
verwiesen wird, hat das Landgericht auf die Beschwerde der Antragsgegner den
Beschluss des Amtsgerichts abgeändert und den Antragsgegnern aufgegeben, an
den Antragsteller 4.601,63 EUR zu zahlen. Die weitergehende Beschwerde der
Antragsgegner sowie die Beschwerde des Antragstellers hat es zurückgewiesen.
Den Geschäftswert hat es auf 102.753,82 EUR für die erste Instanz festgesetzt.
Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass das Amtsgericht
zutreffend angenommen habe, dass der Antragsteller gegen die Antragsgegner
aus ungerechtfertigter Bereicherung einen Anspruch auf Herausgabe des
tatsächlich vereinbarten Mietzinses habe. Dieser beziehe sich jedoch lediglich auf
den von der Mieterin E gezahlten Kaltmietzins von 500,-- DM monatlich und nicht
auf die vereinnahmten Nebenkosten von 200,-- DM monatlich. Weitergehende
Schadensersatzansprüche würden dem Antragsteller dagegen nicht zustehen. Da
er keine konkrete Vermögensminderung erlitten habe, komme ein
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er keine konkrete Vermögensminderung erlitten habe, komme ein
ausgleichsfähiger Schaden allenfalls gemäß § 252 BGB in Betracht. Dessen
Voraussetzungen lägen nicht vor, da er sich nach eigenem Vorbringen seit Ende
des Jahres 1995 nicht um die Vermietung der Wohnung bemüht habe.
Gegen diesen Beschluss hat der Antragsteller durch Schriftsatz seines
Verfahrensbevollmächtigten vom 11.11.2003 (Band II, Bl. 99 ff d. A.), auf den
ebenfalls Bezug genommen wird, sofortige weitere Beschwerde eingelegt. Er rügt
die Entscheidung des Landgerichts als rechtsfehlerhaft. Insbesondere meint er,
dass das Landgericht im Hinblick auf den von ihm geltend gemachten
Schadensersatzanspruch verkannt habe, dass er seinen Schaden abstrakt
berechnet habe, so dass kein Raum für eine konkrete Schadensberechnung
bleibe. Auf weitere vom Antragsteller angesprochene Anspruchsgrundlagen sei
das Landgericht gar nicht eingegangen.
Er beantragt, auf die sofortige weitere Beschwerde den Beschluss des
Landgerichts Kassel vom 14.10.2003 aufzuheben, soweit er den Antrag des
Antragstellers zurückgewiesen habe und die Antragsgegner zu verpflichten, an den
Antragsteller über den bisher zugesprochenen Teil von 4.601,63 EUR weitere
16.872,63 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem
Basiszinssatz aus 21.474,26 EUR seit 16.10.2001 zu zahlen.
Die Antragsgegner beantragen, die sofortige weitere Beschwerde zurückzuweisen.
Hinsichtlich des Sachvorbringens der Antragsgegner im Verfahren der weiteren
Beschwerde wird auf den Inhalt des Schriftsatzes vom 16.01.2004 (Band II, Bl. 107
d. A.) Bezug genommen.
II.
Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG
statthaft und auch ansonsten zulässig, so insbesondere form- und fristgerecht
eingelegt worden. Sie hat jedoch in der Hauptsache keinen Erfolg.
Der angefochtene Beschluss des Landgerichts beruht insoweit nicht auf einer
Verletzung des Rechts, auf die hin er alleine zu überprüfen ist, §§ 43 Abs. 1 WEG,
27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO. Es ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass
das Landgericht über die ausgesprochene Verpflichtung hinaus weitere
Zahlungsansprüche des Antragstellers abgelehnt hat.
1. Die Entscheidung des Landgerichts, dass dem Antragsteller
Schadensersatzansprüche nicht zustehen, beruht nicht auf einer fehlerhaften
Anwendung des Rechts. Tatsächlich liegen die Voraussetzungen für
Schadensersatzansprüche im geltend gemachten Umfang für den Zeitraum von
August des Jahres 1997 bis März des Jahres 2003 nicht vor.
a. Für den Zeitraum ab dem 12.04.2001, dem Zeitpunkt des Eigentumserwerbs
des Antragstellers, ergibt sich ein Schadensersatzanspruch nicht aus den §§ 990
Abs. 1, 989 BGB oder § 989 BGB. Die letztgenannte Anspruchsgrundlage käme
lediglich für den Zeitraum ab Rechtshängigkeit des Herausgabeverlangens, also
ab dem 12.10.2002, in Betracht; ausweislich der Schriftsätze vom 14.02.2003 und
vom 08.07.2003 (Band I, Bl. 237, Band II, Bl. 45 d. A.) hat der Antragsteller bereits
in den Vorinstanzen den geltend gemachten Anspruch hilfsweise auf den Zeitraum
vom 01.08.2002 bis 24.03.2003 gestützt. Die genannten Vorschriften sind aber
schon deshalb hier nicht anwendbar, weil sich der vom Antragsteller geltend
gemachte Schaden nicht daraus ergibt, dass die Sache - das Appartement -
verschlechtert, untergegangen oder nicht herausgebbar gewesen wäre (vgl. dazu
Erman/Ebbing, BGB, 11. Aufl., § 989 Rz. 16; Palandt/Bassenge, BGB, 64. Aufl., §
989 Rz. 9; § 990 Rz. 2).
b. Ein diesbezüglicher Schadensersatzanspruch ergibt sich auch nicht aus § 990
Abs. 2 BGB. Danach haftet der zur Herausgabe verpflichtete Besitzer im Fall des
Verzugs gemäß §§ 990 Abs. 2, 286 BGB auch auf Ersatz des durch die
Verzögerung der Herausgabe entstehenden Schadens, wenn er bei Erwerb des
Besitzes bösgläubig war oder von dem Mangel im Besitzrecht später erfahren hat
(vgl. dazu auch BGH NJW 2003, 3621). Er hat mithin den Vorenthaltungsschaden
zu ersetzen (vgl. Palandt/Bassenge, a.a.O., § 990 Rz. 9; Erman/Ebbing, a.a.O., §
990 Rz. 29; BGH NJW-RR 1993, 626). Da die Herausgabepflicht gemäß § 985 BGB,
auf die es in diesem Zusammenhang ankommt, erst ab dem 12.04.2001
bestanden haben kann - vorher war der Antragsteller nicht Eigentümer des
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bestanden haben kann - vorher war der Antragsteller nicht Eigentümer des
Appartements -, könnte frühestens mit Schreiben seines
Verfahrensbevollmächtigten vom 31.07.2002 (Band I, Bl. 170 d. A.) ab dem
06.08.2002 überhaupt Verzug mit der Herausgabe des Appartements bestanden
haben. Weder im Schreiben an die Antragsgegner bzw. die weitere Beteiligte vom
27.04.2001 noch in demjenigen vom 04.10.2001 hat der Antragsteller ein
Herausgabeverlangen an die Antragsgegner gerichtet, sondern im letzteren im
Gegenteil deutlich gemacht, sich nunmehr selber um die Wohnung zu kümmern,
insbesondere die damalige Bewohnerin zur Räumung aufzufordern. Es kann
dahinstehen, ob, wie das Landgericht gemeint hat, aus diesem Schreiben deutlich
wird, dass sich der Antragsteller nicht mehr in seinem Besitzrecht durch die
Antragsgegner gestört gefühlt hatte. Ebenfalls offen bleiben kann, ob die
Antragsgegner nach dem Auszug der Mieterin E bzw. der Bewohnerin Frau F
überhaupt unmittelbare Besitzer der Wohnung geworden sind, nachdem der
Antragsteller zuvor im Schreiben vom 04.10.2001 erklärt hatte, sich nunmehr
nach seinem Eigentumserwerb um die Räumung der Wohnung selber kümmern zu
wollen, und die Antragsgegner bzw. die weitere Beteiligte sich deshalb nach
Übergabe der Unterlagen an den Antragsteller sich um die Wohnung nicht mehr
gekümmert haben. Insofern konnten aber die Antragsgegner jedenfalls zu Recht
davon ausgehen, dass nun der Antragsteller seinen Besitz an der Wohnung
ausüben wollte und auch ausgeübt hat, was sich auch daraus ergibt, dass kurze
Zeit nach der Ankündigung im Schreiben vom 04.10.2001 die Wohnung geräumt
war und leer stand, ohne dass die Antragsgegner hierzu etwas veranlasst hätten.
Der Antragsteller hat sich insoweit offensichtlich erst wieder mit dem Schreiben
vom 31.07.2002 an die Antragsgegner bzw. die weitere Beteiligte gewandt. Ob im
Hinblick auf die Schreiben vom 17.05.2001 und 04.10.2001 sogar ein Besitzerwerb
gemäß § 870 BGB durch Abtretung von entsprechenden Herausgabeansprüchen
von den Antragsgegnern an den Antragsteller angenommen werden könnte, so
dass ein Verzug mit einer Herausgabeverpflichtung der Antragsgegner auch daran
scheitern könnte, kann offen bleiben. Jedenfalls fehlt es angesichts der Angaben
des Antragstellers im Schreiben vom 04.10.2001 an einem für den Verzug mit der
Herausgabe des Appartements erforderlichen Verschulden der Antragsgegner. Sie
brauchten nicht mehr damit zu rechnen, dass der Antragsteller ihnen gegenüber
noch Herausgabeansprüche geltend machen würde, nachdem er sich - wie oben
ausgeführt - direkt an die Bewohnerin des Appartements, Frau F, gewandt und
diese zur Räumung aufgefordert bzw. ihr ein Mietangebot unterbreitet hatte und
das Appartement dann kurze Zeit später ohne Einwirkung der Antragsgegner
geräumt wurde und später geraume Zeit leer stand. Es wäre auch gar nicht
ersichtlich, inwieweit für den mitgeteilten Fall eines direkten
Mietvertragsabschlusses des Antragstellers mit Frau F die Herausgabe des
Appartements durch die Antragsgegner erforderlich bzw. auch nur möglich sein
sollte. Nach Geltendmachung des Herausgabeanspruchs haben die
Antragsgegner den Antragsteller auch nochmals auf einen fehlenden eigenen
Besitz an dem Appartement hingewiesen.
c. Die Voraussetzungen des § 992 BGB für einen Schadensersatzanspruch des
Antragstellers liegen ebenfalls nicht vor. Es wäre bereits zweifelhaft, ob sich die
Antragsgegner den Besitz an dem Appartement durch verbotene Eigenmacht
gerade im Sinne dieser Vorschrift verschafft hätten, weil sich hier die verbotene
Eigenmacht gerade gegen den Eigentümer richten muss (vgl. Erman/Ebbing,
a.a.O., § 992 Rz. 5). Im Zeitpunkt der Besitzverschaffung durch die Antragsgegner
war der Antragsteller aber noch nicht Eigentümer der Wohnung und hatte zuvor im
Oktober des Jahres 1996 ausweislich seines Vorbringens im Zahlungsverfahren
betreffend die für das Appartement anfallenden Wohngelder vor dem Amtsgericht
Kassel gegenüber den Antragsgegnern auch entsprechende Verpflichtungen aus
dem Eigentum ausdrücklich abgelehnt. Tritt eine Eigentumsverletzung erst nach
Besitzverschaffung ein, könnte eine entsprechende Haftung auch erst danach
eintreten (vgl. Palandt/Bassenge, a.a.O., § 992 Rz. 6). Jedenfalls fehlt es aus den
oben genannten Gründen insoweit an einem Verschulden der Antragsgegner, das
sich auf die Eigentumsverletzung und die verbotene Eigenmacht beziehen müsste
(vgl. Erman/Ebbing, a.a.O., § 992 Rz. 10).
d. Für die Zeit vor dem Eigentumserwerb durch den Antragsteller am 12.04.2001
liegen auch die Voraussetzungen der §§ 823 Abs. 2, 858 BGB, auf die der
Antragsteller sich ausdrücklich beruft, nicht vor. Für den Zeitraum nach dem
Eigentumserwerb durch den Antragsteller gilt insoweit ohnehin der Ausschluss des
§ 993 Abs. 1 BGB.
Zwar ist § 858 BGB ein Schutzgesetz im Sinne des § 823 Abs. 2 BGB (vgl.
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Zwar ist § 858 BGB ein Schutzgesetz im Sinne des § 823 Abs. 2 BGB (vgl.
Palandt/Bassenge, a.a.O., § 858 Rz. 1; § 861 Rz. 15; Erman/Lorenz, a.a.O., § 858
Rz. 2; BGHZ 73, 355). § 858 BGB setzt aber voraus, dass die Antragsgegner dem
Antragsteller den unmittelbaren Besitz entzogen hätten (Palandt/Bassenge,
a.a.O., § 858 Rz. 2; Erman/Lorenz, a.a.O., § 858 Rz. 1); der Entzug des mittelbaren
Besitzes reicht insofern nicht aus. Aus § 869 BGB ergibt sich insofern nichts
anderes; dieser verlangt ebenfalls eine verbotene Eigenmacht gegenüber dem
unmittelbaren Besitzer (Palandt/Bassenge, a.a.O., § 869 Rz. 1; Erman/Lorenz,
a.a.O., § 869 Rz. 1; BGH WM 1977, 218). Der Erwerb des unmittelbaren Besitzes
richtet sich dabei nach den §§ 854 Abs. 1, Abs. 2 BGB. Danach ist eine nach außen
erkennbare tatsächliche Sachherrschaft erforderlich (Palandt/Bassenge, a.a.O., §
854 Rz. 3).
Ein derartiger unmittelbarer Besitz des Antragstellers an dem Appartement kann
für den relevanten Zeitpunkt hier bereits nicht festgestellt werden.
Er wäre nicht bereits im Jahr 1990 begründet worden. Im Kaufvertrag ist nicht
einmal die Auflassung, das heißt die Einigung betreffend den Eigentumsübergang,
erklärt worden (vgl. Ziffer IV des notariellen Vertrages vom ...12.1990), schon gar
nicht ist eine Einigung über den Besitzübergang nach § 854 Abs. 2 BGB erklärt
worden. In Ziffer V des notariellen Vertrages vom ...12.1990 könnte eine derartige
bedingte Einigung schon nicht gesehen werden, weil die Besitzerlangung gerade
von einer Übergabe abhängig gemacht wurde. Vielmehr ist gerade in jenem Jahr
gleichzeitig die Wohnung an die AA GmbH vermietet worden. Ab Beginn des
Mietverhältnisses könnte ggf. mittelbarer Besitz des Antragstellers vorgelegen
haben, wovon er offensichtlich auch selber ausgehen will (vgl. den Schriftsatz vom
28.05.2003). Der Erwerb des unmittelbaren Besitzes des Antragstellers an dem
Appartement könnte angesichts der wechselnden und widersprüchlichen Angaben
des Antragstellers vor und nach Beginn des Mietverhältnisses mit der AA GmbH
anhand des Sachvorbringens des Antragstellers nicht konkret festgestellt werden.
Der Antragsteller hat selber gegenüber den Antragsgegnern im
Zahlungsverfahren betreffend die für das Appartement anfallenden Wohngelder
vor dem Amtsgericht Kassel noch im Oktober des Jahres 1996 behauptet, dass
noch gar keine förmliche Übergabe des Appartements erfolgt sei; eine nach außen
erkennbare tatsächliche Sachherrschaft des Antragstellers fehlt bis dahin also. Es
erschiene jedenfalls auch treuwidrig, sich nunmehr im Nachhinein zur Begründung
von Zahlungsansprüchen auf einen vorangegangenen Besitzerwerb zu stützen. Im
Schreiben vom 04.10.2001 an die Antragsgegner bzw. die weitere Beteiligte hat er
sodann erklären lassen, die Wohnung sei ihm Anfang des Jahres 1993 übergeben
und ab diesem Zeitpunkt an die AA GmbH vermietet worden. Im Schriftsatz vom
14.02.2003, Seite 2 (Band I, Bl. 237 d. A.), hat er im vorliegenden Verfahren
mitteilen lassen, er sei seit 1992 Besitzer der Wohnung.
Auch nach Beendigung des Mietverhältnisses mit der AA GmbH im Juli des Jahres
1997 - wovon das Amtsgericht ausgeht - oder im Jahr 1995 - wie der Antragsteller
ausweislich seines Schreibens an die Antragsgegner vom 04.10.2001 behauptet -
ist der Antragsteller nicht unmittelbarer Besitzer des Appartements geworden.
Derartiges ist jedenfalls nach dem Vorbringen des Antragstellers nicht erkennbar.
Im Gegenteil hat er - wie bereits erwähnt - noch am 30.10.1996 (Bl. 197 d. A.)
gegenüber dem Gericht im Zahlungsverfahren erklärt, er könne über die Wohnung
nicht frei verfügen, bisher sei keine förmliche Übergabe erfolgt und er habe - was
er gegenüber dem hiesigen Gericht nunmehr anders behauptet - keinen Pfennig
aus diesem Mietvertrag erhalten. Damit kann im Übrigen auch die Auflösung der
Zwischenmieterin, der AA GmbH, bzw. deren Löschung im Handelsregister, im Mai
des Jahres 1995 noch nicht zu einem unmittelbaren Besitz des Antragstellers
geführt haben. Davon abgesehen waren zu jenem Zeitpunkt ja offensichtlich auch
noch die (Unter-)Mieter der Wohnung vorhanden, die die Miete im Anschluss
unmittelbar an den Antragsteller gezahlt haben sollen; ggf. waren diese
unmittelbare Besitzer der Wohnung. Nach Auszug dieser Mieter stand die
Wohnung unstreitig leer; nach den unbestrittenen Feststellungen des
Landgerichts, an die der Senat gemäß den §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 Satz 2
FGG, 559 Abs. 2 ZPO gebunden ist, hat er sich um die Wohnung vielmehr gar nicht
gekümmert, offensichtlich nicht einmal ein Schlüssel für das Appartement inne
gehabt. Auch insofern wäre eine nach außen erkennbare tatsächliche
Sachherrschaft des Antragstellers an dem Appartement nicht erkennbar.
Selbst wenn man dies alles anders beurteilen wollte, würde es auch insoweit an
dem für den Schadensersatzanspruch erforderlichen Verschulden der
Antragsgegner fehlen. Spätestens angesichts des oben beschriebenen Verhaltens
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Antragsgegner fehlen. Spätestens angesichts des oben beschriebenen Verhaltens
des Antragstellers im Zahlungsverfahren betreffend die für das Appartement
anfallenden Wohngelder vor dem Amtsgericht Kassel im Oktober 1996, in dem er
weiter mitteilte, den Erwerb der Wohnung beabsichtigt zu haben und unter Vorlage
des Schreibens des beurkundenden Notars bei den Antragsgegnern den Eindruck
erweckte, den Kaufvertrag wieder aufheben zu wollen, und des Umstandes, dass
er sich seit Auszug der letzten Mieter um die Wohnung nicht mehr kümmerte und
diese auch für eine Nutzung instandgesetzt werden musste - wie die
Antragsgegner vorgetragen haben, war das Appartement bereits verwahrlost - ,
mussten die Antragsgegner nicht damit rechnen, dass dieser den Besitz der
Wohnung noch für sich reklamieren würde oder auch nur berechtigter Weise
reklamieren könnte.
e. Ein Schadensersatzanspruch gemäß § 823 Abs. 1 BGB im Hinblick auf den
unmittelbaren Besitz des Antragstellers als absolutes Recht scheidet ebenfalls
aus. Die Antragsgegner haben den Antragsteller nicht durch die unberechtigte
Vermietung der für sie fremden - da in fremdem Sondereigentum stehenden --
Wohnung in seinem unmittelbaren Besitz verletzt; ein derartiger unmittelbarer
Besitz des Antragstellers lag - wie ausgeführt - in jenem Zeitpunkt nicht vor. Auf
die obigen Ausführungen kann in diesem Zusammenhang zur Vermeidung von
Wiederholungen Bezug genommen werden. Auch auf einen mittelbaren Besitz des
Antragstellers könnte ein diesbezüglicher Schadensersatzanspruch nicht gestützt
werden, zumal auch dessen Vorliegen im Juli/August des Jahres 1997 nicht
erkennbar, jedenfalls fraglich wäre, unabhängig von der vom Amtsgericht
angesprochenen Frage, ob ein Schadensersatzanspruch des mittelbaren Besitzers
gegenüber dem unmittelbaren Besitzer bestehen könnte. Letztendlich würde es
aber auch hier aus den genannten Gründen an dem erforderlichen Verschulden
der Antragsgegner hinsichtlich der Besitzverletzung gegenüber dem Antragsteller
fehlen.
Vor diesem Hintergrund kann dann insgesamt dahinstehen, ob, worauf die weitere
Beschwerde abstellt, die Voraussetzungen des § 252 BGB für einen
erstattungsfähigen Schaden des Antragstellers überhaupt vorliegen würden, was
das Landgericht abgelehnt hat. Allerdings hat das Landgericht in diesem
Zusammenhang nicht zu Unrecht darauf hingewiesen, dass der Antragsteller sich
seit Ende des Jahres 1995 um die Wohnung nicht gekümmert und diese leer
stehen ließ und nur durch Zufall, nämlich durch die offensichtlich versehentliche
Übersendung von Stromrechnungen, von einer Vermietung erfahren hatte. Ob das
Appartement infolgedessen sogar verwahrlost war, kann hier dahinstehen. Zwar ist
es zutreffend, dass sich die besonderen Umstände, insbesondere die getroffenen
Anstalten und Vorkehrungen, im Sinne des § 252 Satz 2 BGB auf eine konkrete
Schadensberechnung beziehen (vgl. Erman/Kuckuk, a.a.O., § 252 Rz. 14). § 252
Satz 2 BGB ermöglicht jedoch auch eine abstrakte Schadensberechnung nach
dem gewöhnlichen Lauf der Dinge, auf die der Antragsteller sich ausdrücklich unter
Bezug auf ein Sachverständigengutachten bezieht (vgl. dazu BGH NJW-RR 1995,
715). Allerdings hat der Antragsteller in seiner Erstbeschwerde (Schriftsatz vom
08.07.2003, Seite 4; vgl. auch den Schriftsatz vom 28.05.2003, Seite 3) selber
darauf abgestellt, dass ihm ein Schaden gerade durch die rechtswidrige
Vorenthaltung seines Besitzes entstanden sei, die es ihm unmöglich gemacht
habe, die Wohnung (selber) zu vermieten. Gerade an dieser Voraussetzung dürfte
es hier jedoch fehlen, weil - wie sein Verhalten zeigt - die unterlassene Vermietung
der Wohnung durch den Antragsteller nicht auf der anderweitigen Vermietung
durch die Antragsgegner beruhte, von der er überhaupt erst im Jahr 2000 durch
Zufall erfuhr, sondern auf seiner eigenen freien Entscheidung. Bei dem Entzug von
Gebrauchsvorteilen etwa ist es anerkannt (vgl. etwa BGH NJW 1985, 2471), dass
Nutzungsmöglichkeit und Nutzungswille unabdingbare Voraussetzung für die
Begründung eines Schadens sind. Für den vorliegend geltend gemachten Schaden
kann nichts anderes gelten; zumindest ein Nutzungswille lässt sich aber dem
Verhalten des Antragstellers ab dem Jahr 1995 gerade nicht feststellen. Ab dem
Jahr 2001 hat er - wie sein Schreiben vom 04.10.2001 zeigt - zwar Anstalten für
eine Neuvermietung getroffen, diese aber offensichtlich nicht weiter verfolgt,
worauf auch die Antragsgegner im Erstbeschwerdeverfahren zu Recht hingewiesen
haben. Ob angesichts dieser Umstände bei der zu treffenden
Prognoseentscheidung ausgehend von der Situation im Schädigungszeitpunkt
unter Berücksichtigung der wahrscheinlichen zukünftigen Entwicklung, tatsächlich
davon ausgegangen werden könnte, dass der errechnete Gewinn des
Antragstellers ohne die Vermietung (und die Instandsetzung der Wohnung) durch
die Antragsgegner eingetreten wäre (vgl. dazu Erman/Kuckuk, a.a.O., § 252 Rz. 11
mit weiteren Nachweisen), erscheint zweifelhaft, kann aber - aus den oben
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mit weiteren Nachweisen), erscheint zweifelhaft, kann aber - aus den oben
genannten Gründen - im Ergebnis offen bleiben.
2. Jedenfalls über den bereits vom Landgericht zugesprochenen Umfang hinaus
hat der Antragsteller auch keinen Anspruch auf Nutzungsersatz gegenüber den
Antragsgegnern.
a. Ein Anspruch auf Nutzungsersatz nach § 987 Abs. 1 BGB, der sich allenfalls auf
den Zeitraum von 12.10.2002 bis 24.03.2003, auf den sich die Hilfsbegründung
(teilweise) stützt, beziehen könnte, scheidet aus, weil nach Rechtshängigkeit (ab
dem 12.10.2002) durch die Antragsgegner im Hinblick auf das Appartement keine
Nutzungen mehr gezogen worden sind. Sie haben die Wohnung weder selber
genutzt, noch Erträge erzielt (vgl. dazu Palandt/Bassenge, a.a.O., § 987 Rz. 7).
b. Der Antragsteller hat auch keinen Anspruch auf Nutzungsersatz nach § 987
Abs. 2 BGB. Zum einen ist nach den obigen Ausführungen bereits überaus
zweifelhaft, ob die Antragsgegner nach dem Schreiben vom 04.10.2001 an die
Antragsgegner bzw. die weitere Beteiligte und nach Rechtshängigkeit des
Herausgabeverlangens noch Besitzer der Wohnung waren. Zum anderen fehlt es
auch nach dem Eigentumserwerb des Antragstellers und seinem Schreiben vom
04.10.2001 am für eine Anwendung des § 987 Abs. 2 BGB erforderlichen
Verschulden der Antragsgegner. Nachdem jener mehrfach auf die fehlende
Berechtigung der Antragsgegner hingewiesen und in dem bezeichneten Schreiben
erklärt hatte, sich selber an die Bewohnerin des Appartements gewandt zu haben,
diese zur Räumung bzw. zum Abschluss eines Mietvertrages aufgefordert zu
haben, mit der Folge, dass diese kurze Zeit später tatsächlich leer stand, kann
den Antragsgegnern jedenfalls nicht angelastet werden, entgegen dem
ausdrücklich erklärten Willen des Antragstellers keine Nutzungen des
Appartements mehr gezogen zu haben.
c. Die Voraussetzungen der §§ 987 Abs. 2, 990 BGB liegen ebenfalls nicht vor. Bis
zum 12.04.2001 war der Antragsteller nicht Eigentümer des Appartements, so
dass bereits keine Vindikationslage bestand und es bereits insoweit an den
erforderlichen Voraussetzungen der genannten Vorschriften fehlt. Die zu Gunsten
des Antragstellers am 21.06.1991 im Grundbuch eingetragene Vormerkung wäre
in diesem Zusammenhang - also für den Zeitraum vor dem 12.04.2001 -
unerheblich. Unabhängig von der Frage, ob die vom Amtsgericht im Beschluss
vom 16.12.2002 in Bezug genommene Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs
auf den vorliegenden Fall überhaupt übertragbar wäre, käme eine entsprechende
Anwendung der §§ 987 Abs. 2, 990 BGB schon deshalb nicht in Betracht, weil nach
dem bereits oben abgehandelten Vorbringen des Antragstellers im
Zahlungsverfahren betreffend die für das Appartement anfallenden Wohngelder
vor dem Amtsgericht Kassel die Antragsgegner jedenfalls nicht mehr damit
rechnen mussten, dass die Wohnung noch auf den Antragsteller aufgelassen wird.
Auch eine Bösgläubigkeit gerade dem Auflassungsberechtigten gegenüber wäre
danach zweifelhaft. Darüber hinaus leitet der Antragsteller seine
Nutzungsberechtigung vor Eigentumserwerb gegenüber den Antragsgegnern auch
lediglich aus dem Kaufvertrag vom ...12.1990 her. Dass die in Ziffer V dieses
Vertrages für eine Nutzungsberechtigung des Antragstellers im Einzelnen
geregelten Voraussetzungen überhaupt vorliegen, ist zweifelhaft, nachdem dieser
noch im Jahr 1996 gegenüber den Antragsgegnern erklärt hatte, eine förmliche
Übergabe der Wohnung habe nie stattgefunden. Dass sie danach erfolgt wäre, ist
nicht anzunehmen, nachdem die Verkäuferin ab dem Jahr 1995 bereits im
Handelsregister gelöscht war. Die Nutzungsberechtigung des Antragstellers - und
nicht der Eigentümerin - gegenüber den Antragstellern wäre mithin ebenfalls
zweifelhaft.
Für den Zeitraum nach dem 12.04.2001 wäre bereits nach den obigen
Ausführungen nicht mehr ohne weiteres davon auszugehen, dass die
Antragsgegner unmittelbarer Besitzer des Appartements gewesen waren,
allenfalls mittelbare Besitzer. Im Hinblick auf das genannte Vorbringen des
Antragstellers im Zahlungsverfahren würde es auch an der Bösgläubigkeit der
Antragsgegner im Hinblick auf ein Besitzrechtsmangel gerade gegenüber dem
Eigentümer fehlen (vgl. Palandt/Bassenge, a.a.O., § 990 Rz. 3). Die Antragsgegner
mussten gerade nicht mehr mit einem berechtigten Herausgabeverlangen des
Antragstellers rechnen. Aus dem Anspruchsschreiben des Antragstellers vom
17.07.2000 ergibt sich nichts anderes, weil der Antragsteller damals noch gar nicht
Eigentümer der Wohnung war. Im Hinblick auf § 990 Abs. 1 Satz 2 BGB würde dies
nicht ausreichen. Insbesondere ist aber hier - wie bereits mehrfach - darauf
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nicht ausreichen. Insbesondere ist aber hier - wie bereits mehrfach - darauf
hinzuweisen, dass es auch insoweit an einem Verschulden der Antragsgegner (§§
987 Abs. 2, 990 BGB) fehlen würde.
d. Die Voraussetzungen des § 988 BGB liegen letztendlich nicht vor, weil nur Ersatz
gezogener Nutzung vor Rechtshängigkeit verlangt werden kann, kein Ersatz nicht
gezogener Nutzungen (vgl. Palandt/Bassenge, a.a.O., § 988 Rz. 7; Erman/Ebbing,
a.a.O., § 988 Rz. 8 ff). Ab dem 12.04.2001, dem Zeitpunkt, ab dem ein
Eigentümer-Besitzer-Verhältnis vorlag, sind keine Nutzungen durch die
Antragsgegner mehr gezogen worden.
3. Die Entscheidung des Landgerichts ist auch nicht rechtsfehlerhaft, soweit sie
teilweise Bereicherungsansprüche des Antragstellers abgewiesen hat. Soweit sie
dem Antragsteller Ansprüche zugesprochen hat, ist sie von den Antragsgegnern
nicht angefochten worden.
a. Bereicherungsansprüche des Antragstellers ab dem 12.04.2001 scheiden aus,
soweit die Voraussetzungen der §§ 987 ff BGB - wie oben ausgeführt - nicht
vorliegen, § 993 Abs. 1 BGB.
b. Für den Zeitraum davor besteht jedenfalls ein über den vom Landgericht gemäß
§ 812 Abs. 1 Satz 1 2. Alternative BGB zugesprochenen Betrag hinausgehender
Bereicherungsanspruch des Antragstellers nicht. Dabei hat der Senat nicht mehr
zu überprüfen, ob die Bereicherung der Antragsgegner auf Kosten des
Antragstellers - und nicht der damaligen Wohnungseigentümerin - erfolgte, was
nach den obigen Ausführungen (vgl. Ziffer II. 2.c.) zweifelhaft erscheinen mag.
Jedenfalls hat das Landgericht aus rechtlich nicht zu beanstandenden Gründen, auf
die der Senat Bezug nimmt, und die von der weiteren Beschwerde auch nicht
konkret angegriffen werden, eine Bereicherung der Antragsgegner lediglich in
Höhe der Nettomieten angenommen, § 818 Abs. 1 BGB (vgl. dazu auch
Münchener Kommentar/Lieb, BGB, 4. Aufl., § 818 Rz. 12; Erman/Westermann/Buck,
a.a.O., § 812 Rz. 9). Gleiches gilt, soweit bereits das Amtsgericht einen
Vermögensvorteil im Hinblick auf die nicht gezahlte Miete abgelehnt hatte.
Schuldhaft nicht gezogene Nutzungen wären danach - unabhängig vom Vorliegen
der hierfür erforderlichen Voraussetzungen (vgl. Palandt/Sprau, a.a.O., § 818 Rz.
52) - nicht ersichtlich.
c. Allerdings ist es rechtsfehlerhaft, dass das Landgericht in seiner Entscheidung
auf den in der Sachverhaltsdarstellung aufgeführten Zinsantrag nicht eingegangen
ist und diesen - unausgesprochen - zurückgewiesen hat, obwohl es dem Antrag
des Antragstellers in der Hauptsache teilweise stattgegeben hat. Dass der Antrag
im Hinblick auf diese Nebenforderung in der ersten Instanz nicht gestellt worden
war, ist unerheblich (vgl. Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 44 Rz. 37; § 45 Rz.
60). Der Bereicherungsanspruch ist dem Antragsteller in der Hauptsache
rechtskräftig zugesprochen worden. Mit dieser feststehenden
Zahlungsverpflichtung befinden sich die Antragsgegner in Verzug. Verzug ist
aufgrund das Schreibens des Antragstellers vom 04.10.2001 eingetreten, so dass
die Verzinsung mit Ablauf der darin gesetzten Frist ab dem 16.10.2001
auszusprechen ist. Nach Art. 229 § 1 Abs. 1 Satz 3 EGBGB stehen dem
Antragsteller allerdings lediglich Zinsen in Höhe von 4 % zu, § 288 Abs. 1 BGB a.
F., weil die ausgeurteilte Forderung vor dem 01.05.2000 fällig geworden ist (vgl.
dazu Palandt/Heinrichs, BGB, 63. Aufl., § 288 Rz. 1; Staudinger/Löwisch, BGB,
Stand März 2003, Art. 229 § 1 EGBGB Rz. 4).
d. Aus den oben unter II.3.b. genannten Gründen steht dem Antragsteller auch
kein über den zugesprochenen Betrag hinausgehender Anspruch aus einer
Anwendung der §§ 687 Abs. 2, 681 Satz 2, 667 BGB zu, ohne dass zu prüfen wäre,
ob die Voraussetzungen dieser Vorschriften dem Grunde nach vorliegen.
III. Es entspricht billigem Ermessen, dass der Antragsteller die Gerichtskosten
seines in der Hauptsache ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels zu tragen hat, §
47 Satz 1 WEG. Die bloße Abänderung des landgerichtlichen Ausspruchs
hinsichtlich der Nebenforderungen führt insoweit zu keiner anderen Beurteilung.
Gründe, ausnahmsweise die Erstattung außergerichtlicher Kosten anzuordnen, §
47 Satz 2 WEG, hat der Senat nicht gesehen. Entgegen der diesbezüglichen
landgerichtlichen Kostenentscheidung vermag der Gesichtspunkt, dass das
Verfahren den Charakter eines echten Streitverfahrens trage, dem Senat hierfür
nicht auszureichen. Dies trifft auf die Wohnungseigentumsverfahren in der Regel
zu (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., Einführung zum III. Teil, Rz. 2;
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zu (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., Einführung zum III. Teil, Rz. 2;
Niedenführ/Schulze, WEG, 7. Aufl., Vor §§ 43 ff WEG Rz. 2; Staudinger/Wenzel, BGB,
Stand Juni 1997, Vorbem zu §§ 43 ff WEG Rz. 2). Der in § 47 Satz 2 WEG geregelte
Grundsatz, dass die Beteiligten die außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen
haben (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 47 Rz. 31; Niedenführ/Schulze, a.a.O., §
47 Rz. 8), käme dann nie zum Tragen. Der Umstand also, dass der Antragsteller
im Verfahren der weiteren Beschwerde in der Hauptsache unterlegen ist, vermag
nach ständiger Rechtsprechung des Senats eine Kostenerstattung noch nicht zu
rechtfertigen. Der Senat hat allerdings keine Veranlassung gesehen, insoweit die
landgerichtliche Kostenentscheidung abzuändern. Soweit das Verfahren in erster
Instanz in der Hauptsache für erledigt erklärt worden ist, wäre er zur Überprüfung
der diesbezüglichen Kostenentscheidung aus Rechtsgründen ohnehin nicht mehr
befugt, vgl. §§ 43 Abs. 1 WEG, 20a Abs. 2, 27 Abs. 2 FGG (vgl. Bärmann/Pick/Merle,
a.a.O., § 47 Rz. 64; BayObLG ZMR 1998, 299). Im übrigen kann der Senat als
Rechtsbeschwerdegericht die als Ermessensentscheidung ergangene
Kostenentscheidung nur eingeschränkt, nämlich auf ihre Gesetzmäßigkeit (§ 27
FGG) überprüfen (vgl. Senat, Beschluss vom 22.04.2003, 20 W 122/03; BayObLG
WuM 1992, 569; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 47 Rz. 23; vgl. auch
Staudinger/Wenzel, a.a.O., § 47 WEG Rz. 34; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 47 Rz.
56, jeweils mit weiteren Nachweisen). Angesichts der Besonderheiten des
vorliegenden Verfahrens, der sich wie in einem Zivilprozess gegenüber stehenden
Beteiligten und dem teilweisen Obsiegen und Unterliegen vermag der Senat die
landgerichtliche Kostenentscheidung jedenfalls noch nicht als ermessens- und
damit rechtsfehlerhaft anzusehen.
Die Wertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG.
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.