Urteil des BGH vom 11.10.2005, g am 01.12.199

Entschieden
11.10.2005
Schlagworte
Verbotene eigenmacht, Tatsächliche sachherrschaft, Unmittelbarer besitz, Anwendung des rechts, Hauptsache, Vermietung, Absolutes recht, Eigentümer, Verschulden, Mietzins
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Quelle: Gericht: OLG Frankfurt 20. Zivilsenat

Entscheidungsdatum: 11.10.2005

Normen: § 252 BGB, § 812 Abs 1 BGB, § 823 Abs 1 BGB, § 858 BGB, § 987 BGB

Aktenzeichen: 20 W 401/03

Dokumenttyp: Beschluss

(Wohnungseigentum: Zahlungsansprüche eines Sondereigentümers gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft wegen Besitzentzugs

und unberechtigter Vermietung des Sondereigentums)

Leitsatz

Zu Zahlungsansprüchen eines Sondereigentümers gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft wegen Besitzentzuges und unberechtigter Vermietung des Sondereigentums.

Tenor

[Anmerkung der Dokumentationsstelle des Bundesgerichtshofs: Der Tenor wurde vom Gericht nicht mitgeteilt]

Gründe

I.

1Der Antragsteller und die Antragsgegner bilden die sich aus dem Rubrum ergebende Wohnungseigentümergemeinschaft, die aus 108 Appartement- Wohnungen besteht. Die Appartementanlage wurde Anfang der 90iger Jahre von der A GmbH & Co ... O1 errichtet. Mit notariellem Kaufvertrag vom ...12.1990, Urkundenrolle Nr. ... des Notars N1 in O2 (Band I, Bl. 92 ff d. A.), kaufte der Antragsteller die Wohnung Nr. ... zum Kaufpreis von 158.969,-- DM. Nach Ziffer V. der Urkunde sollten unter anderem Besitz und Nutzungen des Vertragsobjektes mit dem Tag der Übergabe auf den Antragsteller als Käufer übergehen; letztere wiederum sollte mit Bezugsfertigkeit des Kaufobjekts erfolgen. Die Wohnung wurde im Juli des Jahres 1992 bezugsfertig. Zeitgleich mit dem Kaufvertrag schloss der Antragsteller einen Mietvertrag mit der AA GmbH mit Sitz in O2 ab, die ihm für fünf Jahre ab Bezugsfertigkeit einen monatlichen Nettomietzins in Höhe von 662,-- DM garantierte (Band I, Bl. 122 ff d. A.). Die AA GmbH vermietete als gewerblicher Zwischenvermieter die Wohnung sodann mit Mietvertrag vom 08.07.1992 (Band I, Bl. 127 ff d. A.) ab dem 01.08.1992 zu einem monatlichen Kaltmietzins von 760,-- DM zuzüglich Nebenkosten an Frau B. Für den Zeitraum von August 1992 bis April 1993 erhielt der Antragsteller die monatliche Miete in Höhe von 662,-- DM. Danach erfolgten keine Zahlungen mehr, weswegen der Antragsteller gegen die inzwischen in C GmbH umbenannte Zwischenvermieterin den Mietzins für den Zeitraum Mai 1993 bis Juni 1994 in Höhe von insgesamt 9.268,-- DM mit Erfolg einklagte. Auf das Urteil des Amtsgerichts Kassel vom 01.06.1995 (Band I, Bl. 133 ff d. A.) wird verwiesen. Sowohl die A GmbH & Co. ... O1 als auch die AA GmbH wurden im Mai 1995 aufgelöst und im Handelsregister gelöscht.

2Die Mieterin B zog am 01.12.1994 aus dem Appartement Nr. ... aus. Der Antragsteller erhielt von ihrem Nachmieter D bis zu dessen Auszug Ende des Jahres 1995 den Mietzins. Danach erhielt der Antragsteller keinen Mietzins mehr. Er ging im Folgenden davon aus, dass die Wohnung leer stehe, kümmerte sich jedoch nicht weiter um sie.

3Als der Antragsteller im Jahre 2000 Stromrechnungen erhalten hatte, bemerkte er, dass die Wohnung wieder bewohnt wurde. Er wandte sich deshalb mit Schreiben seines Verfahrensbevollmächtigten vom 17.07.2000 (Band I, Bl. 147 ff d. A.) an die weitere Beteiligte und bat um Mitteilung, welche Mieten bisher vereinnahmt worden seien. Tatsächlich hatten die Antragsgegner die fragliche Eigentumswohnung aufgrund eines Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 30.08.1997 (Band I, Bl. 207 d. A.) mit Mietvertrag vom 05.08.1997 (Band I, Bl. 155 ff d. A.) mit Wirkung ab 01.09.1997 an eine Frau E zu einem Kaltmietzins von monatlich 500,-- DM zuzüglich 200,-- DM Nebenkostenvorauszahlung vermietet. Frau E zahlte die Miete jedoch nur für die Zeit von September 1997 bis Februar 1999. Die Antragsgegner erwirkten deshalb einen Vollstreckungsbescheid über den rückständigen Mietzins in Höhe von 17.206,33 DM, der sich auf den Zeitraum März 1999 bis März 2001 bezog. Die Zwangsvollstreckung blieb jedoch erfolglos, Frau E gab am 30.03.2001 die eidesstattliche Versicherung ab. Der Antragsteller wurde nach erfolgter Auflassung vom 30.11.2000 am 12.04.2001 in das Wohnungsgrundbuch eingetragen; seitdem zahlt er das Wohngeld.

4Mit Schreiben seines Verfahrensbevollmächtigten vom 04.10.2001 (vgl. dessen Schreiben vom selben Tag an die weitere Beteiligte, Band I, Bl. 165 ff d. A.), forderte der Antragsteller die Nachbewohnerin der Frau E, Frau F, zur Räumung bzw. zum Abschluss eines Mietvertrages auf.

5Der Antragsteller hat mit verfahrenseinleitendem Schriftsatz seines Verfahrensbevollmächtigten vom 12.08.2002 die Einräumung des Besitzes an der Wohnung Nr. ... sowie die Zahlung von 21.474,26 EUR (700,-- DM x 60 Monate = 42.000,-- DM) begehrt. Er hat die Auffassung vertreten, er habe seine Wohnung für den gesamten Zeitraum September 1997 bis August 2002 zu einem monatlichen Mietzins von 700,-- DM vermieten können (Beweis: Einholung eines Sachverständigengutachtens).

6Nachdem die Antragsgegner dem Antragsteller am 24.02.2003 einen beim Hausmeister verbliebenen Wohnungsschlüssel übergeben hatten, erklärten beide Parteien die Hauptsache bezüglich der begehrten Besitzeinräumung mit Schriftsätzen ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 14.02.2003 und 11.04.2003 (Band I, Bl. 236 ff, Bl. 248 ff d. A.) in der Hauptsache für erledigt.

7Das Amtsgericht hat den Antragsgegnern durch Beschluss vom 11.06.2003 (Band II, Bl. 11 ff d. A.) auf den Bezug genommen wird, aufgegeben, an den Antragsteller 6.442,28 EUR zu zahlen und den weitergehenden Antrag, soweit noch rechtshängig, zurückgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass dem Antragsteller der tatsächlich von den Antragsgegnern vereinbarte Mietzins aus ungerechtfertiger Bereicherung zustehe; weitergehende Schadensersatzansprüche hat das Amtsgericht verneint.

8Gegen diese Entscheidung haben die Antragsgegner mit Schriftsatz ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 07.07.2003 (Band II, Bl. 27 ff d. A.) sofortige Beschwerde eingelegt, soweit das Amtsgericht dem Antrag des Antragstellers stattgegeben hatte. Dieser hat sich mit Schriftsatz seines Verfahrensbevollmächtigten vom 08.07.2003 (Band II, Bl. 42 ff d. A.) ebenfalls gegen die amtsgerichtliche Entscheidung gewandt. Er hat die Zahlung weiterer 15.031,98 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 21.474,26 EUR seit dem 16.10.2001 begehrt. Des Weiteren hat er sich gegen die Festsetzung des Gegenstandswertes gewandt.

9Durch den angefochtenen Beschluss (Band II, Bl. 74 ff d. A.), auf den gleichfalls verwiesen wird, hat das Landgericht auf die Beschwerde der Antragsgegner den Beschluss des Amtsgerichts abgeändert und den Antragsgegnern aufgegeben, an den Antragsteller 4.601,63 EUR zu zahlen. Die weitergehende Beschwerde der Antragsgegner sowie die Beschwerde des Antragstellers hat es zurückgewiesen. Den Geschäftswert hat es auf 102.753,82 EUR für die erste Instanz festgesetzt. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass das Amtsgericht zutreffend angenommen habe, dass der Antragsteller gegen die Antragsgegner aus ungerechtfertigter Bereicherung einen Anspruch auf Herausgabe des tatsächlich vereinbarten Mietzinses habe. Dieser beziehe sich jedoch lediglich auf den von der Mieterin E gezahlten Kaltmietzins von 500,-- DM monatlich und nicht auf die vereinnahmten Nebenkosten von 200,-- DM monatlich. Weitergehende Schadensersatzansprüche würden dem Antragsteller dagegen nicht zustehen. Da er keine konkrete Vermögensminderung erlitten habe, komme ein

er keine konkrete Vermögensminderung erlitten habe, komme ein ausgleichsfähiger Schaden allenfalls gemäß § 252 BGB in Betracht. Dessen Voraussetzungen lägen nicht vor, da er sich nach eigenem Vorbringen seit Ende des Jahres 1995 nicht um die Vermietung der Wohnung bemüht habe.

10 Gegen diesen Beschluss hat der Antragsteller durch Schriftsatz seines Verfahrensbevollmächtigten vom 11.11.2003 (Band II, Bl. 99 ff d. A.), auf den ebenfalls Bezug genommen wird, sofortige weitere Beschwerde eingelegt. Er rügt die Entscheidung des Landgerichts als rechtsfehlerhaft. Insbesondere meint er, dass das Landgericht im Hinblick auf den von ihm geltend gemachten Schadensersatzanspruch verkannt habe, dass er seinen Schaden abstrakt berechnet habe, so dass kein Raum für eine konkrete Schadensberechnung bleibe. Auf weitere vom Antragsteller angesprochene Anspruchsgrundlagen sei das Landgericht gar nicht eingegangen.

11 Er beantragt, auf die sofortige weitere Beschwerde den Beschluss des Landgerichts Kassel vom 14.10.2003 aufzuheben, soweit er den Antrag des Antragstellers zurückgewiesen habe und die Antragsgegner zu verpflichten, an den Antragsteller über den bisher zugesprochenen Teil von 4.601,63 EUR weitere 16.872,63 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 21.474,26 EUR seit 16.10.2001 zu zahlen.

12 Die Antragsgegner beantragen, die sofortige weitere Beschwerde zurückzuweisen.

13 Hinsichtlich des Sachvorbringens der Antragsgegner im Verfahren der weiteren Beschwerde wird auf den Inhalt des Schriftsatzes vom 16.01.2004 (Band II, Bl. 107 d. A.) Bezug genommen.

II.

14 Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthaft und auch ansonsten zulässig, so insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie hat jedoch in der Hauptsache keinen Erfolg.

15 Der angefochtene Beschluss des Landgerichts beruht insoweit nicht auf einer Verletzung des Rechts, auf die hin er alleine zu überprüfen ist, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO. Es ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Landgericht über die ausgesprochene Verpflichtung hinaus weitere Zahlungsansprüche des Antragstellers abgelehnt hat.

16 1. Die Entscheidung des Landgerichts, dass dem Antragsteller Schadensersatzansprüche nicht zustehen, beruht nicht auf einer fehlerhaften Anwendung des Rechts. Tatsächlich liegen die Voraussetzungen für Schadensersatzansprüche im geltend gemachten Umfang für den Zeitraum von August des Jahres 1997 bis März des Jahres 2003 nicht vor.

17 a. Für den Zeitraum ab dem 12.04.2001, dem Zeitpunkt des Eigentumserwerbs des Antragstellers, ergibt sich ein Schadensersatzanspruch nicht aus den §§ 990 Abs. 1, 989 BGB oder § 989 BGB. Die letztgenannte Anspruchsgrundlage käme lediglich für den Zeitraum ab Rechtshängigkeit des Herausgabeverlangens, also ab dem 12.10.2002, in Betracht; ausweislich der Schriftsätze vom 14.02.2003 und vom 08.07.2003 (Band I, Bl. 237, Band II, Bl. 45 d. A.) hat der Antragsteller bereits in den Vorinstanzen den geltend gemachten Anspruch hilfsweise auf den Zeitraum vom 01.08.2002 bis 24.03.2003 gestützt. Die genannten Vorschriften sind aber schon deshalb hier nicht anwendbar, weil sich der vom Antragsteller geltend gemachte Schaden nicht daraus ergibt, dass die Sache - das Appartement - verschlechtert, untergegangen oder nicht herausgebbar gewesen wäre (vgl. dazu Erman/Ebbing, BGB, 11. Aufl., § 989 Rz. 16; Palandt/Bassenge, BGB, 64. Aufl., § 989 Rz. 9; § 990 Rz. 2).

18 b. Ein diesbezüglicher Schadensersatzanspruch ergibt sich auch nicht aus § 990 Abs. 2 BGB. Danach haftet der zur Herausgabe verpflichtete Besitzer im Fall des Verzugs gemäß §§ 990 Abs. 2, 286 BGB auch auf Ersatz des durch die Verzögerung der Herausgabe entstehenden Schadens, wenn er bei Erwerb des Besitzes bösgläubig war oder von dem Mangel im Besitzrecht später erfahren hat (vgl. dazu auch BGH NJW 2003, 3621). Er hat mithin den Vorenthaltungsschaden zu ersetzen (vgl. Palandt/Bassenge, a.a.O., § 990 Rz. 9; Erman/Ebbing, a.a.O., § 990 Rz. 29; BGH NJW-RR 1993, 626). Da die Herausgabepflicht gemäß § 985 BGB, auf die es in diesem Zusammenhang ankommt, erst ab dem 12.04.2001 bestanden haben kann - vorher war der Antragsteller nicht Eigentümer des

bestanden haben kann - vorher war der Antragsteller nicht Eigentümer des Appartements -, könnte frühestens mit Schreiben seines Verfahrensbevollmächtigten vom 31.07.2002 (Band I, Bl. 170 d. A.) ab dem 06.08.2002 überhaupt Verzug mit der Herausgabe des Appartements bestanden haben. Weder im Schreiben an die Antragsgegner bzw. die weitere Beteiligte vom 27.04.2001 noch in demjenigen vom 04.10.2001 hat der Antragsteller ein Herausgabeverlangen an die Antragsgegner gerichtet, sondern im letzteren im Gegenteil deutlich gemacht, sich nunmehr selber um die Wohnung zu kümmern, insbesondere die damalige Bewohnerin zur Räumung aufzufordern. Es kann dahinstehen, ob, wie das Landgericht gemeint hat, aus diesem Schreiben deutlich wird, dass sich der Antragsteller nicht mehr in seinem Besitzrecht durch die Antragsgegner gestört gefühlt hatte. Ebenfalls offen bleiben kann, ob die Antragsgegner nach dem Auszug der Mieterin E bzw. der Bewohnerin Frau F überhaupt unmittelbare Besitzer der Wohnung geworden sind, nachdem der Antragsteller zuvor im Schreiben vom 04.10.2001 erklärt hatte, sich nunmehr nach seinem Eigentumserwerb um die Räumung der Wohnung selber kümmern zu wollen, und die Antragsgegner bzw. die weitere Beteiligte sich deshalb nach Übergabe der Unterlagen an den Antragsteller sich um die Wohnung nicht mehr gekümmert haben. Insofern konnten aber die Antragsgegner jedenfalls zu Recht davon ausgehen, dass nun der Antragsteller seinen Besitz an der Wohnung ausüben wollte und auch ausgeübt hat, was sich auch daraus ergibt, dass kurze Zeit nach der Ankündigung im Schreiben vom 04.10.2001 die Wohnung geräumt war und leer stand, ohne dass die Antragsgegner hierzu etwas veranlasst hätten. Der Antragsteller hat sich insoweit offensichtlich erst wieder mit dem Schreiben vom 31.07.2002 an die Antragsgegner bzw. die weitere Beteiligte gewandt. Ob im Hinblick auf die Schreiben vom 17.05.2001 und 04.10.2001 sogar ein Besitzerwerb gemäß § 870 BGB durch Abtretung von entsprechenden Herausgabeansprüchen von den Antragsgegnern an den Antragsteller angenommen werden könnte, so dass ein Verzug mit einer Herausgabeverpflichtung der Antragsgegner auch daran scheitern könnte, kann offen bleiben. Jedenfalls fehlt es angesichts der Angaben des Antragstellers im Schreiben vom 04.10.2001 an einem für den Verzug mit der Herausgabe des Appartements erforderlichen Verschulden der Antragsgegner. Sie brauchten nicht mehr damit zu rechnen, dass der Antragsteller ihnen gegenüber noch Herausgabeansprüche geltend machen würde, nachdem er sich - wie oben ausgeführt - direkt an die Bewohnerin des Appartements, Frau F, gewandt und diese zur Räumung aufgefordert bzw. ihr ein Mietangebot unterbreitet hatte und das Appartement dann kurze Zeit später ohne Einwirkung der Antragsgegner geräumt wurde und später geraume Zeit leer stand. Es wäre auch gar nicht ersichtlich, inwieweit für den mitgeteilten Fall eines direkten Mietvertragsabschlusses des Antragstellers mit Frau F die Herausgabe des Appartements durch die Antragsgegner erforderlich bzw. auch nur möglich sein sollte. Nach Geltendmachung des Herausgabeanspruchs haben die Antragsgegner den Antragsteller auch nochmals auf einen fehlenden eigenen Besitz an dem Appartement hingewiesen.

19 c. Die Voraussetzungen des § 992 BGB für einen Schadensersatzanspruch des Antragstellers liegen ebenfalls nicht vor. Es wäre bereits zweifelhaft, ob sich die Antragsgegner den Besitz an dem Appartement durch verbotene Eigenmacht gerade im Sinne dieser Vorschrift verschafft hätten, weil sich hier die verbotene Eigenmacht gerade gegen den Eigentümer richten muss (vgl. Erman/Ebbing, a.a.O., § 992 Rz. 5). Im Zeitpunkt der Besitzverschaffung durch die Antragsgegner war der Antragsteller aber noch nicht Eigentümer der Wohnung und hatte zuvor im Oktober des Jahres 1996 ausweislich seines Vorbringens im Zahlungsverfahren betreffend die für das Appartement anfallenden Wohngelder vor dem Amtsgericht Kassel gegenüber den Antragsgegnern auch entsprechende Verpflichtungen aus dem Eigentum ausdrücklich abgelehnt. Tritt eine Eigentumsverletzung erst nach Besitzverschaffung ein, könnte eine entsprechende Haftung auch erst danach eintreten (vgl. Palandt/Bassenge, a.a.O., § 992 Rz. 6). Jedenfalls fehlt es aus den oben genannten Gründen insoweit an einem Verschulden der Antragsgegner, das sich auf die Eigentumsverletzung und die verbotene Eigenmacht beziehen müsste (vgl. Erman/Ebbing, a.a.O., § 992 Rz. 10).

20 d. Für die Zeit vor dem Eigentumserwerb durch den Antragsteller am 12.04.2001 liegen auch die Voraussetzungen der §§ 823 Abs. 2, 858 BGB, auf die der Antragsteller sich ausdrücklich beruft, nicht vor. Für den Zeitraum nach dem Eigentumserwerb durch den Antragsteller gilt insoweit ohnehin der Ausschluss des § 993 Abs. 1 BGB.

21 Zwar ist § 858 BGB ein Schutzgesetz im Sinne des § 823 Abs. 2 BGB (vgl.

21 Zwar ist § 858 BGB ein Schutzgesetz im Sinne des § 823 Abs. 2 BGB (vgl. Palandt/Bassenge, a.a.O., § 858 Rz. 1; § 861 Rz. 15; Erman/Lorenz, a.a.O., § 858 Rz. 2; BGHZ 73, 355). § 858 BGB setzt aber voraus, dass die Antragsgegner dem Antragsteller den unmittelbaren Besitz entzogen hätten (Palandt/Bassenge, a.a.O., § 858 Rz. 2; Erman/Lorenz, a.a.O., § 858 Rz. 1); der Entzug des mittelbaren Besitzes reicht insofern nicht aus. Aus § 869 BGB ergibt sich insofern nichts anderes; dieser verlangt ebenfalls eine verbotene Eigenmacht gegenüber dem unmittelbaren Besitzer (Palandt/Bassenge, a.a.O., § 869 Rz. 1; Erman/Lorenz, a.a.O., § 869 Rz. 1; BGH WM 1977, 218). Der Erwerb des unmittelbaren Besitzes richtet sich dabei nach den §§ 854 Abs. 1, Abs. 2 BGB. Danach ist eine nach außen erkennbare tatsächliche Sachherrschaft erforderlich (Palandt/Bassenge, a.a.O., § 854 Rz. 3).

22 Ein derartiger unmittelbarer Besitz des Antragstellers an dem Appartement kann für den relevanten Zeitpunkt hier bereits nicht festgestellt werden.

23 Er wäre nicht bereits im Jahr 1990 begründet worden. Im Kaufvertrag ist nicht einmal die Auflassung, das heißt die Einigung betreffend den Eigentumsübergang, erklärt worden (vgl. Ziffer IV des notariellen Vertrages vom ...12.1990), schon gar nicht ist eine Einigung über den Besitzübergang nach § 854 Abs. 2 BGB erklärt worden. In Ziffer V des notariellen Vertrages vom ...12.1990 könnte eine derartige bedingte Einigung schon nicht gesehen werden, weil die Besitzerlangung gerade von einer Übergabe abhängig gemacht wurde. Vielmehr ist gerade in jenem Jahr gleichzeitig die Wohnung an die AA GmbH vermietet worden. Ab Beginn des Mietverhältnisses könnte ggf. mittelbarer Besitz des Antragstellers vorgelegen haben, wovon er offensichtlich auch selber ausgehen will (vgl. den Schriftsatz vom 28.05.2003). Der Erwerb des unmittelbaren Besitzes des Antragstellers an dem Appartement könnte angesichts der wechselnden und widersprüchlichen Angaben des Antragstellers vor und nach Beginn des Mietverhältnisses mit der AA GmbH anhand des Sachvorbringens des Antragstellers nicht konkret festgestellt werden. Der Antragsteller hat selber gegenüber den Antragsgegnern im Zahlungsverfahren betreffend die für das Appartement anfallenden Wohngelder vor dem Amtsgericht Kassel noch im Oktober des Jahres 1996 behauptet, dass noch gar keine förmliche Übergabe des Appartements erfolgt sei; eine nach außen erkennbare tatsächliche Sachherrschaft des Antragstellers fehlt bis dahin also. Es erschiene jedenfalls auch treuwidrig, sich nunmehr im Nachhinein zur Begründung von Zahlungsansprüchen auf einen vorangegangenen Besitzerwerb zu stützen. Im Schreiben vom 04.10.2001 an die Antragsgegner bzw. die weitere Beteiligte hat er sodann erklären lassen, die Wohnung sei ihm Anfang des Jahres 1993 übergeben und ab diesem Zeitpunkt an die AA GmbH vermietet worden. Im Schriftsatz vom 14.02.2003, Seite 2 (Band I, Bl. 237 d. A.), hat er im vorliegenden Verfahren mitteilen lassen, er sei seit 1992 Besitzer der Wohnung.

24 Auch nach Beendigung des Mietverhältnisses mit der AA GmbH im Juli des Jahres 1997 - wovon das Amtsgericht ausgeht - oder im Jahr 1995 - wie der Antragsteller ausweislich seines Schreibens an die Antragsgegner vom 04.10.2001 behauptet - ist der Antragsteller nicht unmittelbarer Besitzer des Appartements geworden. Derartiges ist jedenfalls nach dem Vorbringen des Antragstellers nicht erkennbar. Im Gegenteil hat er - wie bereits erwähnt - noch am 30.10.1996 (Bl. 197 d. A.) gegenüber dem Gericht im Zahlungsverfahren erklärt, er könne über die Wohnung nicht frei verfügen, bisher sei keine förmliche Übergabe erfolgt und er habe - was er gegenüber dem hiesigen Gericht nunmehr anders behauptet - keinen Pfennig aus diesem Mietvertrag erhalten. Damit kann im Übrigen auch die Auflösung der Zwischenmieterin, der AA GmbH, bzw. deren Löschung im Handelsregister, im Mai des Jahres 1995 noch nicht zu einem unmittelbaren Besitz des Antragstellers geführt haben. Davon abgesehen waren zu jenem Zeitpunkt ja offensichtlich auch noch die (Unter-)Mieter der Wohnung vorhanden, die die Miete im Anschluss unmittelbar an den Antragsteller gezahlt haben sollen; ggf. waren diese unmittelbare Besitzer der Wohnung. Nach Auszug dieser Mieter stand die Wohnung unstreitig leer; nach den unbestrittenen Feststellungen des Landgerichts, an die der Senat gemäß den §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, 559 Abs. 2 ZPO gebunden ist, hat er sich um die Wohnung vielmehr gar nicht gekümmert, offensichtlich nicht einmal ein Schlüssel für das Appartement inne gehabt. Auch insofern wäre eine nach außen erkennbare tatsächliche Sachherrschaft des Antragstellers an dem Appartement nicht erkennbar.

25 Selbst wenn man dies alles anders beurteilen wollte, würde es auch insoweit an dem für den Schadensersatzanspruch erforderlichen Verschulden der Antragsgegner fehlen. Spätestens angesichts des oben beschriebenen Verhaltens

Antragsgegner fehlen. Spätestens angesichts des oben beschriebenen Verhaltens des Antragstellers im Zahlungsverfahren betreffend die für das Appartement anfallenden Wohngelder vor dem Amtsgericht Kassel im Oktober 1996, in dem er weiter mitteilte, den Erwerb der Wohnung beabsichtigt zu haben und unter Vorlage des Schreibens des beurkundenden Notars bei den Antragsgegnern den Eindruck erweckte, den Kaufvertrag wieder aufheben zu wollen, und des Umstandes, dass er sich seit Auszug der letzten Mieter um die Wohnung nicht mehr kümmerte und diese auch für eine Nutzung instandgesetzt werden musste - wie die Antragsgegner vorgetragen haben, war das Appartement bereits verwahrlost - , mussten die Antragsgegner nicht damit rechnen, dass dieser den Besitz der Wohnung noch für sich reklamieren würde oder auch nur berechtigter Weise reklamieren könnte.

26 e. Ein Schadensersatzanspruch gemäß § 823 Abs. 1 BGB im Hinblick auf den unmittelbaren Besitz des Antragstellers als absolutes Recht scheidet ebenfalls aus. Die Antragsgegner haben den Antragsteller nicht durch die unberechtigte Vermietung der für sie fremden - da in fremdem Sondereigentum stehenden -- Wohnung in seinem unmittelbaren Besitz verletzt; ein derartiger unmittelbarer Besitz des Antragstellers lag - wie ausgeführt - in jenem Zeitpunkt nicht vor. Auf die obigen Ausführungen kann in diesem Zusammenhang zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen werden. Auch auf einen mittelbaren Besitz des Antragstellers könnte ein diesbezüglicher Schadensersatzanspruch nicht gestützt werden, zumal auch dessen Vorliegen im Juli/August des Jahres 1997 nicht erkennbar, jedenfalls fraglich wäre, unabhängig von der vom Amtsgericht angesprochenen Frage, ob ein Schadensersatzanspruch des mittelbaren Besitzers gegenüber dem unmittelbaren Besitzer bestehen könnte. Letztendlich würde es aber auch hier aus den genannten Gründen an dem erforderlichen Verschulden der Antragsgegner hinsichtlich der Besitzverletzung gegenüber dem Antragsteller fehlen.

27 Vor diesem Hintergrund kann dann insgesamt dahinstehen, ob, worauf die weitere Beschwerde abstellt, die Voraussetzungen des § 252 BGB für einen erstattungsfähigen Schaden des Antragstellers überhaupt vorliegen würden, was das Landgericht abgelehnt hat. Allerdings hat das Landgericht in diesem Zusammenhang nicht zu Unrecht darauf hingewiesen, dass der Antragsteller sich seit Ende des Jahres 1995 um die Wohnung nicht gekümmert und diese leer stehen ließ und nur durch Zufall, nämlich durch die offensichtlich versehentliche Übersendung von Stromrechnungen, von einer Vermietung erfahren hatte. Ob das Appartement infolgedessen sogar verwahrlost war, kann hier dahinstehen. Zwar ist es zutreffend, dass sich die besonderen Umstände, insbesondere die getroffenen Anstalten und Vorkehrungen, im Sinne des § 252 Satz 2 BGB auf eine konkrete Schadensberechnung beziehen (vgl. Erman/Kuckuk, a.a.O., § 252 Rz. 14). § 252 Satz 2 BGB ermöglicht jedoch auch eine abstrakte Schadensberechnung nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge, auf die der Antragsteller sich ausdrücklich unter Bezug auf ein Sachverständigengutachten bezieht (vgl. dazu BGH NJW-RR 1995, 715). Allerdings hat der Antragsteller in seiner Erstbeschwerde (Schriftsatz vom 08.07.2003, Seite 4; vgl. auch den Schriftsatz vom 28.05.2003, Seite 3) selber darauf abgestellt, dass ihm ein Schaden gerade durch die rechtswidrige Vorenthaltung seines Besitzes entstanden sei, die es ihm unmöglich gemacht habe, die Wohnung (selber) zu vermieten. Gerade an dieser Voraussetzung dürfte es hier jedoch fehlen, weil - wie sein Verhalten zeigt - die unterlassene Vermietung der Wohnung durch den Antragsteller nicht auf der anderweitigen Vermietung durch die Antragsgegner beruhte, von der er überhaupt erst im Jahr 2000 durch Zufall erfuhr, sondern auf seiner eigenen freien Entscheidung. Bei dem Entzug von Gebrauchsvorteilen etwa ist es anerkannt (vgl. etwa BGH NJW 1985, 2471), dass Nutzungsmöglichkeit und Nutzungswille unabdingbare Voraussetzung für die Begründung eines Schadens sind. Für den vorliegend geltend gemachten Schaden kann nichts anderes gelten; zumindest ein Nutzungswille lässt sich aber dem Verhalten des Antragstellers ab dem Jahr 1995 gerade nicht feststellen. Ab dem Jahr 2001 hat er - wie sein Schreiben vom 04.10.2001 zeigt - zwar Anstalten für eine Neuvermietung getroffen, diese aber offensichtlich nicht weiter verfolgt, worauf auch die Antragsgegner im Erstbeschwerdeverfahren zu Recht hingewiesen haben. Ob angesichts dieser Umstände bei der zu treffenden Prognoseentscheidung ausgehend von der Situation im Schädigungszeitpunkt unter Berücksichtigung der wahrscheinlichen zukünftigen Entwicklung, tatsächlich davon ausgegangen werden könnte, dass der errechnete Gewinn des Antragstellers ohne die Vermietung (und die Instandsetzung der Wohnung) durch die Antragsgegner eingetreten wäre (vgl. dazu Erman/Kuckuk, a.a.O., § 252 Rz. 11 mit weiteren Nachweisen), erscheint zweifelhaft, kann aber - aus den oben

mit weiteren Nachweisen), erscheint zweifelhaft, kann aber - aus den oben genannten Gründen - im Ergebnis offen bleiben.

28 2. Jedenfalls über den bereits vom Landgericht zugesprochenen Umfang hinaus hat der Antragsteller auch keinen Anspruch auf Nutzungsersatz gegenüber den Antragsgegnern.

29 a. Ein Anspruch auf Nutzungsersatz nach § 987 Abs. 1 BGB, der sich allenfalls auf den Zeitraum von 12.10.2002 bis 24.03.2003, auf den sich die Hilfsbegründung (teilweise) stützt, beziehen könnte, scheidet aus, weil nach Rechtshängigkeit (ab dem 12.10.2002) durch die Antragsgegner im Hinblick auf das Appartement keine Nutzungen mehr gezogen worden sind. Sie haben die Wohnung weder selber genutzt, noch Erträge erzielt (vgl. dazu Palandt/Bassenge, a.a.O., § 987 Rz. 7).

30 b. Der Antragsteller hat auch keinen Anspruch auf Nutzungsersatz nach § 987 Abs. 2 BGB. Zum einen ist nach den obigen Ausführungen bereits überaus zweifelhaft, ob die Antragsgegner nach dem Schreiben vom 04.10.2001 an die Antragsgegner bzw. die weitere Beteiligte und nach Rechtshängigkeit des Herausgabeverlangens noch Besitzer der Wohnung waren. Zum anderen fehlt es auch nach dem Eigentumserwerb des Antragstellers und seinem Schreiben vom 04.10.2001 am für eine Anwendung des § 987 Abs. 2 BGB erforderlichen Verschulden der Antragsgegner. Nachdem jener mehrfach auf die fehlende Berechtigung der Antragsgegner hingewiesen und in dem bezeichneten Schreiben erklärt hatte, sich selber an die Bewohnerin des Appartements gewandt zu haben, diese zur Räumung bzw. zum Abschluss eines Mietvertrages aufgefordert zu haben, mit der Folge, dass diese kurze Zeit später tatsächlich leer stand, kann den Antragsgegnern jedenfalls nicht angelastet werden, entgegen dem ausdrücklich erklärten Willen des Antragstellers keine Nutzungen des Appartements mehr gezogen zu haben.

31 c. Die Voraussetzungen der §§ 987 Abs. 2, 990 BGB liegen ebenfalls nicht vor. Bis zum 12.04.2001 war der Antragsteller nicht Eigentümer des Appartements, so dass bereits keine Vindikationslage bestand und es bereits insoweit an den erforderlichen Voraussetzungen der genannten Vorschriften fehlt. Die zu Gunsten des Antragstellers am 21.06.1991 im Grundbuch eingetragene Vormerkung wäre in diesem Zusammenhang - also für den Zeitraum vor dem 12.04.2001 - unerheblich. Unabhängig von der Frage, ob die vom Amtsgericht im Beschluss vom 16.12.2002 in Bezug genommene Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auf den vorliegenden Fall überhaupt übertragbar wäre, käme eine entsprechende Anwendung der §§ 987 Abs. 2, 990 BGB schon deshalb nicht in Betracht, weil nach dem bereits oben abgehandelten Vorbringen des Antragstellers im Zahlungsverfahren betreffend die für das Appartement anfallenden Wohngelder vor dem Amtsgericht Kassel die Antragsgegner jedenfalls nicht mehr damit rechnen mussten, dass die Wohnung noch auf den Antragsteller aufgelassen wird. Auch eine Bösgläubigkeit gerade dem Auflassungsberechtigten gegenüber wäre danach zweifelhaft. Darüber hinaus leitet der Antragsteller seine Nutzungsberechtigung vor Eigentumserwerb gegenüber den Antragsgegnern auch lediglich aus dem Kaufvertrag vom ...12.1990 her. Dass die in Ziffer V dieses Vertrages für eine Nutzungsberechtigung des Antragstellers im Einzelnen geregelten Voraussetzungen überhaupt vorliegen, ist zweifelhaft, nachdem dieser noch im Jahr 1996 gegenüber den Antragsgegnern erklärt hatte, eine förmliche Übergabe der Wohnung habe nie stattgefunden. Dass sie danach erfolgt wäre, ist nicht anzunehmen, nachdem die Verkäuferin ab dem Jahr 1995 bereits im Handelsregister gelöscht war. Die Nutzungsberechtigung des Antragstellers - und nicht der Eigentümerin - gegenüber den Antragstellern wäre mithin ebenfalls zweifelhaft.

32 Für den Zeitraum nach dem 12.04.2001 wäre bereits nach den obigen Ausführungen nicht mehr ohne weiteres davon auszugehen, dass die Antragsgegner unmittelbarer Besitzer des Appartements gewesen waren, allenfalls mittelbare Besitzer. Im Hinblick auf das genannte Vorbringen des Antragstellers im Zahlungsverfahren würde es auch an der Bösgläubigkeit der Antragsgegner im Hinblick auf ein Besitzrechtsmangel gerade gegenüber dem Eigentümer fehlen (vgl. Palandt/Bassenge, a.a.O., § 990 Rz. 3). Die Antragsgegner mussten gerade nicht mehr mit einem berechtigten Herausgabeverlangen des Antragstellers rechnen. Aus dem Anspruchsschreiben des Antragstellers vom 17.07.2000 ergibt sich nichts anderes, weil der Antragsteller damals noch gar nicht Eigentümer der Wohnung war. Im Hinblick auf § 990 Abs. 1 Satz 2 BGB würde dies nicht ausreichen. Insbesondere ist aber hier - wie bereits mehrfach - darauf

nicht ausreichen. Insbesondere ist aber hier - wie bereits mehrfach - darauf hinzuweisen, dass es auch insoweit an einem Verschulden der Antragsgegner (§§ 987 Abs. 2, 990 BGB) fehlen würde.

33 d. Die Voraussetzungen des § 988 BGB liegen letztendlich nicht vor, weil nur Ersatz gezogener Nutzung vor Rechtshängigkeit verlangt werden kann, kein Ersatz nicht gezogener Nutzungen (vgl. Palandt/Bassenge, a.a.O., § 988 Rz. 7; Erman/Ebbing, a.a.O., § 988 Rz. 8 ff). Ab dem 12.04.2001, dem Zeitpunkt, ab dem ein Eigentümer-Besitzer-Verhältnis vorlag, sind keine Nutzungen durch die Antragsgegner mehr gezogen worden.

34 3. Die Entscheidung des Landgerichts ist auch nicht rechtsfehlerhaft, soweit sie teilweise Bereicherungsansprüche des Antragstellers abgewiesen hat. Soweit sie dem Antragsteller Ansprüche zugesprochen hat, ist sie von den Antragsgegnern nicht angefochten worden.

35 a. Bereicherungsansprüche des Antragstellers ab dem 12.04.2001 scheiden aus, soweit die Voraussetzungen der §§ 987 ff BGB - wie oben ausgeführt - nicht vorliegen, § 993 Abs. 1 BGB.

36 b. Für den Zeitraum davor besteht jedenfalls ein über den vom Landgericht gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 2. Alternative BGB zugesprochenen Betrag hinausgehender Bereicherungsanspruch des Antragstellers nicht. Dabei hat der Senat nicht mehr zu überprüfen, ob die Bereicherung der Antragsgegner auf Kosten des Antragstellers - und nicht der damaligen Wohnungseigentümerin - erfolgte, was nach den obigen Ausführungen (vgl. Ziffer II. 2.c.) zweifelhaft erscheinen mag. Jedenfalls hat das Landgericht aus rechtlich nicht zu beanstandenden Gründen, auf die der Senat Bezug nimmt, und die von der weiteren Beschwerde auch nicht konkret angegriffen werden, eine Bereicherung der Antragsgegner lediglich in Höhe der Nettomieten angenommen, § 818 Abs. 1 BGB (vgl. dazu auch Münchener Kommentar/Lieb, BGB, 4. Aufl., § 818 Rz. 12; Erman/Westermann/Buck, a.a.O., § 812 Rz. 9). Gleiches gilt, soweit bereits das Amtsgericht einen Vermögensvorteil im Hinblick auf die nicht gezahlte Miete abgelehnt hatte. Schuldhaft nicht gezogene Nutzungen wären danach - unabhängig vom Vorliegen der hierfür erforderlichen Voraussetzungen (vgl. Palandt/Sprau, a.a.O., § 818 Rz. 52) - nicht ersichtlich.

37 c. Allerdings ist es rechtsfehlerhaft, dass das Landgericht in seiner Entscheidung auf den in der Sachverhaltsdarstellung aufgeführten Zinsantrag nicht eingegangen ist und diesen - unausgesprochen - zurückgewiesen hat, obwohl es dem Antrag des Antragstellers in der Hauptsache teilweise stattgegeben hat. Dass der Antrag im Hinblick auf diese Nebenforderung in der ersten Instanz nicht gestellt worden war, ist unerheblich (vgl. Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 44 Rz. 37; § 45 Rz. 60). Der Bereicherungsanspruch ist dem Antragsteller in der Hauptsache rechtskräftig zugesprochen worden. Mit dieser feststehenden Zahlungsverpflichtung befinden sich die Antragsgegner in Verzug. Verzug ist aufgrund das Schreibens des Antragstellers vom 04.10.2001 eingetreten, so dass die Verzinsung mit Ablauf der darin gesetzten Frist ab dem 16.10.2001 auszusprechen ist. Nach Art. 229 § 1 Abs. 1 Satz 3 EGBGB stehen dem Antragsteller allerdings lediglich Zinsen in Höhe von 4 % zu, § 288 Abs. 1 BGB a. F., weil die ausgeurteilte Forderung vor dem 01.05.2000 fällig geworden ist (vgl. dazu Palandt/Heinrichs, BGB, 63. Aufl., § 288 Rz. 1; Staudinger/Löwisch, BGB, Stand März 2003, Art. 229 § 1 EGBGB Rz. 4).

38 d. Aus den oben unter II.3.b. genannten Gründen steht dem Antragsteller auch kein über den zugesprochenen Betrag hinausgehender Anspruch aus einer Anwendung der §§ 687 Abs. 2, 681 Satz 2, 667 BGB zu, ohne dass zu prüfen wäre, ob die Voraussetzungen dieser Vorschriften dem Grunde nach vorliegen.

39 III. Es entspricht billigem Ermessen, dass der Antragsteller die Gerichtskosten seines in der Hauptsache ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels zu tragen hat, § 47 Satz 1 WEG. Die bloße Abänderung des landgerichtlichen Ausspruchs hinsichtlich der Nebenforderungen führt insoweit zu keiner anderen Beurteilung.

40 Gründe, ausnahmsweise die Erstattung außergerichtlicher Kosten anzuordnen, § 47 Satz 2 WEG, hat der Senat nicht gesehen. Entgegen der diesbezüglichen landgerichtlichen Kostenentscheidung vermag der Gesichtspunkt, dass das Verfahren den Charakter eines echten Streitverfahrens trage, dem Senat hierfür nicht auszureichen. Dies trifft auf die Wohnungseigentumsverfahren in der Regel zu (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., Einführung zum III. Teil, Rz. 2;

zu (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., Einführung zum III. Teil, Rz. 2; Niedenführ/Schulze, WEG, 7. Aufl., Vor §§ 43 ff WEG Rz. 2; Staudinger/Wenzel, BGB, Stand Juni 1997, Vorbem zu §§ 43 ff WEG Rz. 2). Der in § 47 Satz 2 WEG geregelte Grundsatz, dass die Beteiligten die außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 47 Rz. 31; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 47 Rz. 8), käme dann nie zum Tragen. Der Umstand also, dass der Antragsteller im Verfahren der weiteren Beschwerde in der Hauptsache unterlegen ist, vermag nach ständiger Rechtsprechung des Senats eine Kostenerstattung noch nicht zu rechtfertigen. Der Senat hat allerdings keine Veranlassung gesehen, insoweit die landgerichtliche Kostenentscheidung abzuändern. Soweit das Verfahren in erster Instanz in der Hauptsache für erledigt erklärt worden ist, wäre er zur Überprüfung der diesbezüglichen Kostenentscheidung aus Rechtsgründen ohnehin nicht mehr befugt, vgl. §§ 43 Abs. 1 WEG, 20a Abs. 2, 27 Abs. 2 FGG (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 47 Rz. 64; BayObLG ZMR 1998, 299). Im übrigen kann der Senat als Rechtsbeschwerdegericht die als Ermessensentscheidung ergangene Kostenentscheidung nur eingeschränkt, nämlich auf ihre Gesetzmäßigkeit 27 FGG) überprüfen (vgl. Senat, Beschluss vom 22.04.2003, 20 W 122/03; BayObLG WuM 1992, 569; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 47 Rz. 23; vgl. auch Staudinger/Wenzel, a.a.O., § 47 WEG Rz. 34; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 47 Rz. 56, jeweils mit weiteren Nachweisen). Angesichts der Besonderheiten des vorliegenden Verfahrens, der sich wie in einem Zivilprozess gegenüber stehenden Beteiligten und dem teilweisen Obsiegen und Unterliegen vermag der Senat die landgerichtliche Kostenentscheidung jedenfalls noch nicht als ermessens- und damit rechtsfehlerhaft anzusehen.

41 Die Wertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG.

Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch die obersten Bundesgerichte erfolgt.

Urteil vom 29.09.2016

X ZR 58/14 vom 29.09.2016

Urteil vom 06.10.2016

I ZR 97/15 vom 06.10.2016

Urteil vom 09.11.2016

5 StR 425/16 vom 09.11.2016

Anmerkungen zum Urteil