Urteil des BGH, Az. R II 169/99

BGH: kostenverteilung, einwilligung, verwalter, gefahr, wertminderung, grundbuch, einbau, form, entstehung, fax
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Gericht:
OLG Frankfurt 20.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
20 W 294/03
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 1004 Abs 1 BGB, § 14 Abs 1
WoEigG, § 15 Abs 3 WoEigG, §
22 Abs 1 WoEigG
(Wohnungseigentum: Abbedingung des
Einstimmigkeitserfordernisses bei baulichen
Veränderungen durch Zustimmung des Verwalters bzw.
Herbeiführung eines Mehrheitsbeschlusses durch diesen;
Verbindung von Wohnungen mit Mehrzweckräumen mittels
Wanddurchbruchs als zustimmungsbedürftige bauliche
Veränderung)
Leitsatz
1. Das grundsätzliche Einstimmigkeitserfordernis des § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG ist nicht
dadurch abbedungen, dass in der Teilungserklärung die Zustimmung des Verwalters zu
einer baulichen Veränderung und im Fall ihrer Verweigerung oder ihres Widerrufs die
Herbeiführung eines Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümer vorgesehen ist.
2. Verbindet der Bauträger nach Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft
eine Wohnung mittels Decken- bzw. Wanddurchbrüchen mit Mehrzweckräumen, stellt
dies eine bauliche Veränderung im Sinn des § 22 Abs.1 WEG dar. Diese ist nicht allein
deshalb zustimmungsbedürftig nach §§ 22 Abs. 1 Satz 1, 14 Nr. 1 WEG, weil sie eine
intensivere bzw. zweckbestimmungswidrige Nutzung ermöglichen und sich daraus eine
nachteilige Kostenverteilung ergeben könnte.
Tenor
[Anmerkung der Dokumentationsstelle des Bundesgerichtshofs: Der Tenor wurde
vom Gericht nicht mitgeteilt]
Gründe
Die Antragsteller bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft X- Str. ... und ... a
in O1, bei der es sich um eine aus zwei Mehrfamilienhäusern bestehende
Wohnanlage handelt. Vor der Teilung war die Antragsgegnerin Alleineigentümerin
des Grundstücks. Sie war zur Zeit der Antragstellung vor dem Amtsgericht im Juli
1999 noch als Wohnungseigentümerin der Erdgeschosswohnungen Nr. 1, 2 und 3
sowie der Mehrzweckräume M a, M b und M c im Kellergeschoss des Hauses X-
Str. ... eingetragen. Zwischenzeitlich veräußerte die Antragsgegnerin die Einheiten.
Die Rechtsnachfolger wurden im Grundbuch eingetragen.
Das Gebäude X- Str. ... war zum Zeitpunkt der Antragstellung im Juli 1999 noch
nicht fertiggestellt. Die Antragsgegnerin ließ in den Erdgeschosswohnungen 2 und
3 jeweils ein Loch im Boden mit ca. 1,50 m Durchmesser zu den darunter
liegenden Einheiten M a, M b und M c fertigen und errichtete dort Spindeltreppen,
so dass die Mehrzweckräume mit den Wohnungen verbunden wurden. Zwischen
den Sondereigentumseinheiten M a und M b nahm die Antragsgegnerin einen
Wanddurchbruch vor. Den Eingang zu dem Mehrzweckraum M b mauerte sie zu.
Diese Maßnahmen, die nach der rechtlichen Invollzugsetzung der
Wohnungseigentümergemeinschaft vorgenommen wurden, widersprachen der
Teilungserklärung und den ursprünglichen Bauplänen. Die Antragsteller begehren
die Rückgängigmachung der baulichen Maßnahmen.
Die Grundstückskaufverträge, die die Antragsgegnerin über die Wohneinheiten
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Die Grundstückskaufverträge, die die Antragsgegnerin über die Wohneinheiten
abgeschlossen hat, enthielten in § 11 eine Klausel, nach der sämtliche
Kaufvertragsparteien unwiderruflich und unter Befreiung von den Beschränkungen
des § 181 BGB die Notariatsmitarbeiterin bevollmächtigten, "die Teilungserklärung
in jeder Hinsicht abzuändern sowie alle dafür notwendigen Erklärungen abzugeben
und entsprechende Bewilligungen, Anträge zu erklären." Im Innenverhältnis war der
Verkäufer gebunden, die Teilungserklärung nur insoweit zu ändern, als die
Änderungen sich auf das jeweilige Kaufobjekt nicht wertmindernd auswirkten und
zur Bebauung des Grundstücks oder zur Durchführung der Kaufverträge notwendig
oder sachdienlich waren. Die Vollmachten endeten ein Jahr nach
Eigentumsumschreibung. Im Außenverhältnis waren sie auflagen- und
bindungsfrei.
Nach § 5 Satz 2 der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung bedürfen
Veränderungen an oder in der Wohnanlage, durch die das gemeinschaftliche
Eigentum oder das Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers berührt
werden, der schriftlichen Einwilligung des Verwalters. Nach dem in § 5 Satz 2 für
entsprechend anwendbar erklärten § 4 Abs. 6 der Teilungserklärung (Bl. 44, 48 d.
A.) heißt es:"Der Verwalter kann eine erteilte Einwilligung widerrufen, wenn sich
eine für die Erteilung maßgebliche Voraussetzung ändert oder Auflagen nicht
eingehalten werden. Erteilt der Verwalter die erforderliche Einwilligung nicht oder
widerruft er sie, so kann der Wohnungseigentümer einen Mehrheitsbeschluss der
Wohnungseigentümer herbeiführen (einfache Mehrheit der anwesenden
Wohnungseigentümer)." In der Wohnungseigentümerversammlung vom
13.12.1999 wurde die Verwalterin durch Mehrheitsbeschluss angewiesen, die
Zustimmung zu den baulichen Änderungen zu erteilen. Die Anfechtung dieses
Beschlusses im Verfahren mit dem Az. 61 UR II 169/99 - Amtsgericht Wiesbaden -
wurde rechtskräftig zurückgewiesen, der Verwalter erteilte seine Zustimmung
jedoch bislang nicht. In dem hierzu ergangenen Senatsbeschluss vom 24.04.2002
-20 W 354/2000- hat der Senat offengelassen, ob trotz des Mehrheitsbeschlusses
noch die Zustimmung aller Wohnungseigentümer zu den baulichen
Veränderungen erforderlich bleibt.
Die Antragsteller haben geltend gemacht, es liege eine unzulässige bauliche
Veränderung vor, da die Abgeschlossenheit der einzelnen Einheiten aufgehoben
sei. Eine übermäßige Nutzung sei zu befürchten, weil der Sinn der baulichen
Maßnahmen in einer Nutzung der Mehrzweckräume zu Wohnzwecken bestehe. Sie
sind der Auffassung gewesen, neben der Verwalterzustimmung müssten noch
sämtliche Wohnungseigentümer die baulichen Veränderungen genehmigen. Allein
die Verwalterzustimmung begründe keine Duldungspflicht. Die Antragsgegnerin
könne sich auch nicht auf die Vollmacht zur Änderung der Teilungserklärung in den
notariellen Kaufverträgen berufen, da diese Vollmacht auf ein Jahr nach der
Eigentumsumschreibung befristet gewesen ist. Die Vollmacht sei wegen Verstoßes
gegen § 10 Nr. 4 AGBG unzulässig. Eine nicht unerhebliche Beeinträchtigung der
Antragsteller liege darin, dass sich die baulichen Veränderungen wertmindernd auf
die anderen Einheiten auswirkten wegen der intensiveren Nutzung des Eigentums.
Auch müsse aus der Vergrößerung der Wohnfläche eine Änderung der
Kostenverteilung folgen, da diese sich nach der ursprünglichen Größe der
Miteigentumsanteile richtet und die Mehrzweckräume dabei nicht in vollem
Umfang berücksichtigt werden.
Die Antragsgegnerin ist dem Beseitigungsantrag entgegengetreten, da sie die
Verwalterzustimmung für ausreichend hält. Das Einstimmigkeitserfordernis des §
22 Abs. 1 Satz 1 WEG sei hier durch die Teilungserklärung abbedungen. Im übrigen
meint sie, es sei rechtsmissbräuchlich, wenn die Antragsteller einen Verstoß
gegen die Teilungserklärung rügten, da sämtliche Antragsteller in den notariellen
Kaufverträgen die unwiderrufliche Vollmacht zur Änderung der Teilungserklärung
erteilt hätten.
Eine Wertminderung der Einheiten der Antragsteller sei durch die bauliche
Veränderung nicht eingetreten, da sich die für die Kostenverteilung maßgeblichen
Miteigentumsanteile nicht geändert hätten.
Mit Beschluss vom 12.12.2002 (Bl. 268-276 d. A.) hat das Amtsgericht die Anträge
zurückgewiesen. Es hat die Regelung über die Verwalterzustimmung so ausgelegt,
dass damit das Erfordernis der Zustimmung der Wohnungseigentümer nach § 22
WEG abbedungen sei. Im übrigen ist es davon ausgegangen, dass das Begehren
der Antragsteller rechtsmissbräuchlich sei, da diese der Antragsgegnerin in den
notariellen Kaufverträgen eine Vollmacht zur Änderung der Teilungserklärung
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notariellen Kaufverträgen eine Vollmacht zur Änderung der Teilungserklärung
eingeräumt haben.
Gegen den amtsgerichtlichen Beschluss, der ihrem Verfahrensbevollmächtigten
am 24.01.2003 zugestellt worden ist, richtet sich die per Fax-Schreiben am
07.02.2003 bei Gericht eingegangene Beschwerde der Antragsteller.
Die Antragsteller haben auch im Beschwerdeverfahren die Auffassung vertreten,
dass mangels Abbedingung des Einstimmigkeitserfordernisses die
vorgenommenen baulichen Veränderungen nicht von ihnen zu dulden seien, und
geltend gemacht, in der Ermöglichung einer Wohnnutzung und ungerechter
Kostenverteilung liege eine das Maß des § 14 WEG übersteigende
Beeinträchtigung der Antragsteller. Die Antragsteller haben behauptet, die
streitgegenständlichen Mehrzweckräume seien von der Antragsgegnerin bereits
als Wohnräume angeboten worden und würden von den Eigentümern auch
ausschließlich und vollumfänglich zu Wohnzwecken genutzt.
Die Antragsgegnerin ist der Beschwerde entgegengetreten unter Bezugnahme auf
den bisherigen Vortrag und hat ergänzt, dass in den Kaufverträgen der Erwerber
diese darauf ausdrücklich hingewiesen wurden, dass die Mehrzweckräume nicht zu
Wohnzwecken benutzt werden dürften.
Das Landgericht hat mit Beschluss vom 21.07.2003 (Bl. 320-329 d. A.) die
Beschwerde der Antragsteller zurückgewiesen, da kein Beseitigungsanspruch
gegeben sei. Bei der hier vorliegenden Fallgestaltung müsse davon ausgegangen
werden, dass die Verwalterzustimmung die Zustimmung der benachteiligten
Wohnungseigentümer ersetze. Der nach § 4 Abs. 6 der Teilungserklärung
vorgesehene Mehrheitsbeschluss im Fall einer Verweigerung oder eines Widerrufs
der Verwalterzustimmung wäre sinnlos, wenn zusätzlich noch alle benachteiligten
Wohnungseigentümer der baulichen Veränderung zustimmen müssten. Eine
Gefahr des Missbrauchs durch den Verwalter bestehe nicht, da die betroffenen
Wohnungseigentümer gerichtlichen Rechtsschutz gegen das Verwalterhandeln in
Anspruch nehmen könnten. Es könne deshalb dahingestellt bleiben, ob ein
Nachteil im Sinn des § 14 Nr. 1 WEG bestehe, insbesondere durch die Möglichkeit
einer intensiveren Benutzbarkeit. Ein derartiger Nachteil werde nach der
Rechtsprechung des BGH jedenfalls nicht dadurch begründet, dass der Decken-
und Wanddurchbruch die Abgeschlossenheit aufhebt.
Gegen den Beschluss des Landgerichts, der ihrem Verfahrensbevollmächtigten
am 29.07.2003 zugestellt worden ist, wenden sich die Antragsteller mit der
sofortigen Beschwerde, die per Fax-Schreiben am 12.08.2003 bei Gericht
eingegangen ist und mit der der erstinstanzliche Beseitigungsantrag weiter
verfolgt wird.
Die Antragsteller rügen, dass die Auslegung der Teilungserklärung durch die
Kammer den Schutzzweck des Einstimmigkeitserfordernisses vernachlässige und
vertreten weiter die Auffassung, dass der § 22 WEG nicht durch die Regelung in §§
5, 4 Ziff. 6 der Teilungserklärung abbedungen sei.
Eine Wertminderung der Wohnungseigentumseinheiten ergebe sich daraus, dass
die Miteigentumsanteile sich durch die geänderte Nutzung der Mehrzweckräume
nachteilig veränderten. Während die Mehrzweckräume nach der II.
Berechnungsverordnung bisher nur zur Hälfte ihrer Fläche bei der
Flächenberechnung berücksichtigt wurden, seien sie auf Grund der jetzigen
Nutzung zu Wohnzwecken mit ihrer ganzen Fläche anzusetzen. Deshalb erhöhe
sich die gesamte Fläche von 1.778 qm auf 1823,97 qm, was zu einer Minderung
der Miteigentumsanteile der übrigen Wohnungseigentümer führe. Eine
Gleichstellung der Kostenverteilung sei nicht mehr gegeben. Für größere
Kostenanteile auf Grund der erhöhten Betriebs- und Verbrauchskosten der
Mehrzweckräume sei in der Vergangenheit keine Beschlussfassung im Rahmen
einer Wohnungseigentümerversammlung möglich gewesen. Schon daraus, dass in
den Mehrzweckräumen Sanitärinstallation sowie Heizkörper einschließlich
Heizkostenverteiler eingebaut wurden, sei die Motivation zur Nutzung zu
Wohnzwecken ersichtlich und sie stelle bereits den Beginn einer Nutzung zu
Wohnzwecken dar.
Die Antragsgegnerin verteidigt die landgerichtliche Entscheidung und verweist
darauf, dass die Kostenverteilung unabhängig von der konkreten Nutzung des
Wohnungseigentums nach Zehntausendstel Anteilen vorgesehen ist. Die
abstrakte Gefahr einer intensiveren Nutzung reiche zur Begründung eines
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abstrakte Gefahr einer intensiveren Nutzung reiche zur Begründung eines
Nachteils im Sinn von § 14 Nr. 1 WEG nicht aus. Eine Wohnnutzung der
Mehrzweckräume finde nach wie vor nicht statt, die Installation von Heizkörpern
besage nichts für eine Wohnnutzung, Sanitärinstallationen habe die
Antragsgegnerin in den Mehrzweckräumen nicht vorgenommen, sondern lediglich
eine Sanitärvorinstallation, weil ein Erwerber den Einbau einer Sauna
beabsichtigte.
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller ist gemäß den §§ 43 Abs. 1, 45
Abs. 1 WEG statthaft und auch ansonsten zulässig, insbesondere form- und
fristgerecht eingelegt. Sie ist aber nicht begründet.
Das Landgericht ist im Ergebnis zu Recht davon ausgegangen, dass den
Antragstellern der geltend gemachte Beseitigungsanspruch gemäß den §§ 1004
Abs. 1 BGB, 14 Nr. 1, 15 Abs. 3 WEG nicht zusteht.
Zwar haben die Antragsteller trotz der Bevollmächtigung der Antragsgegnerin zur
Änderung der Teilungserklärung in den jeweiligen Kaufverträgen ein
Rechtschutzbedürfnis für die Geltendmachung des Beseitigungsanspruchs. Diese
Vollmacht betraf zum einen lediglich die rechtliche Veränderung, nicht aber eine
abweichende Bauausführung. Davon abgesehen ist sie gegenstandslos geworden
dadurch, dass die Antragsgegnerin nicht davon Gebrauch gemacht hat, solange
es ihr rechtlich möglich war.
Die Antragsgegnerin ist als Handlungsstörerin auch passivlegitimiert. Daran hat
sich durch die Veräußerung der streitgegenständlichen Wohneinheiten nach
Verfahrenseinleitung nichts geändert. Ob und in welcher Form ein
Beseitigungsanspruch gegenüber den Erwerbern der Einheiten durchgesetzt
werden könnte, kann für die vorliegende Entscheidung dahingestellt bleiben.
Schließlich handelt es sich, weil die streitgegenständlichen Baumaßnahmen nach
Invollzugsetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft vorgenommen worden
sind, wie inzwischen außer Streit steht, um bauliche Veränderungen im Sinn des §
22 Abs. 1 WEG und nicht um die erstmalige Herstellung des Gebäudes durch den
Bauträger vor Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Der Senat folgt allerdings nicht der Auffassung der Kammer, insbesondere weil die
Teilungserklärung die Möglichkeit des Mehrheitsbeschlusses vorsehe, sei der § 22
WEG durch die Teilungserklärung abbedungen.
Für die Feststellung des Inhalts der Teilungserklärung ist davon auszugehen, dass
nach Eintragung der Teilungserklärung im Grundbuch die in Teil III geregelte
Gemeinschaftsordnung zum Inhalt des Sondereigentums geworden ist und
nunmehr den allgemeinen Grundsätzen für Eintragungsbewilligungen und
Grundbucheintragungen unterliegt. Es ist nur auf den Wortlaut und Sinn des im
Grundbuch Eingetragenen abzustellen, und zwar so, wie es sich für einen
unbefangenen Beobachter als nächstliegende Bedeutung der
Gemeinschaftsordnung ergibt. Damit kommt es für die Auslegung also nicht auf
den Willen des Erklärenden an, sondern auf das, was jeder gegenwärtige und
zukünftige Betrachter als objektiven Sinn der Erklärung ansehen muss. Umstände
außerhalb der Erklärung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den
besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar
sind (Bärmann/Pick/Merle: WEG, 9. Aufl., § 10 Rdnr. 53; Palandt/Bassenge: BGB,
65. Aufl., § 10 WEG, Rdnr. 8; Niedenführ/Schulze: WEG, 7. Aufl. § 10, Rdnr. 15,
jeweils mit weiteren Hinweisen; ständige Rechtsprechung des Senats, vgl. z. B.
Beschluss vom 07.03.2003 - 20 W 431/2000 -). Der Senat kann als
Rechtsbeschwerdegericht die Auslegung der Teilungserklärung selbst vornehmen.
Nach ganz herrschender Meinung ist der § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG regelmäßig auch
dann nicht wirksam abbedungen, wenn die Teilungserklärung bauliche
Veränderungen von einer schriftlichen Einwilligung des Verwalters abhängig macht
und bei Versagung die Herbeiführung eines Mehrheitsbeschlusses der Eigentümer
vorsieht (KG Wohnungseigentum 1991, 328; OLG Düsseldorf NJW-RR 1997,1103;
OLG Köln ZMR 2004, 146; Bärmann/Pick/Merle: WEG, 9. Aufl., § 22 Rdnr. 283;
Palandt/Bassenge: WEG, 65. Aufl., § 22, Rdnr. 26; Niedenführ/Schulze: WEG, 7.
Aufl., § 22, Rdnr. 31, 33; Rieke/Schmid: WEG, 2005, § 22 Rdnr. 35; a. A.
Staudinger/Bub: WEG, 2005, § 22, Rdnr. 26). Diese Auffassung wird zum einen
damit begründet, dass eine Abweichung von dem gesetzlich vorgesehenen
Zustimmungserfordernis aller Wohnungseigentümer eine eindeutige Regelung in
der Teilungserklärung voraussetzt. Diese Eindeutigkeit fehlt auch bei der
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der Teilungserklärung voraussetzt. Diese Eindeutigkeit fehlt auch bei der
Formulierung der hier maßgeblichen Teilungserklärung, die nicht erkennen lässt,
dass die Zustimmung des Verwalters bzw. der Mehrheitsbeschluss der
Wohnungseigentümerversammlung auch die Zustimmung eines nachteilig
betroffenen Wohnungseigentümers ersetzen soll. Zum anderen betreffe die
Verwalterzustimmung und der an deren Stelle tretende Mehrheitsbeschluss einen
anderen Regelungsinhalt als das gesetzliche Einstimmigkeitserfordernis (so OLG
Köln, aaO.). Folgerichtig haben die Wohnungseigentümer in dem Beschluss zu TOP
14 vom 13.12.1999, der Gegenstand des Vorverfahrens 20 W 354/2000 war, auch
lediglich über das bisherige Vorgehen des Verwalters entschieden und ihn
angewiesen, die Zustimmung nach § 5 der Teilungserklärung zu der baulichen
Veränderung zu erteilen. Damit wurde aber nur über die Verwalterzustimmung
entschieden. Es ist nicht erkennbar, dass die Wohnungseigentümer überhaupt in
dem Bewusstsein abgestimmt hätten, in Ersetzung der Zustimmung nachteilig
betroffener Wohnungseigentümer mehrheitlich die bauliche Veränderung zu
billigen. Während die Verwalterzustimmung und der an ihre Stelle tretende
Mehrheitsbeschluss die Wahrung der Belange der Gemeinschaft insgesamt zum
Gegenstand hat, betrifft das gesetzlich normierte grundsätzliche
Einstimmigkeitserfordernis die Belange des konkret beeinträchtigten einzelnen
Wohnungseigentümers. Beide Interessenlagen können durchaus differieren,
deshalb haben das zusätzliche Erfordernis der Verwalterzustimmung und der
nachgeschaltete Mehrheitsbeschluss durchaus eine eigenständige Bedeutung.
Diese Auslegung der Teilungserklärung führt aber im vorliegenden Fall zu keinem
anderen Ergebnis als die angefochtene Entscheidung. Zwar ist § 22 Abs. 1 WEG
nicht abbedungen und der Mehrheitsbeschluss vom 13.12.1999 würde nicht die
Zustimmung nachteilig betroffener Wohnungseigentümer ersetzen. Die
Zustimmung der Antragsteller war aber gemäß § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG
entbehrlich, weil sie durch die streitgegenständlichen Baumaßnahmen nicht über
das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.
Nach § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG muss die Beeinträchtigung im Sinn des § 14 Nr. 1
WEG durch die bauliche Veränderung verursacht sein. Bei der hier vorliegenden
Fallgestaltung beeinträchtigt die bauliche Veränderung selbst die übrigen
Wohnungseigentümer nicht in einem die Grenze des § 14 Nr. 1 WEG
überschreitenden Ausmaß. Dass die Aufhebung der Abgeschlossenheit und die
Abweichung von der Teilungserklärung als solche keine Beeinträchtigungen der
übrigen Wohnungseigentümer darstellen, ist vom Landgericht unter Berufung auf
die Entscheidung des BGH NJW 2001, 1212 bereits zutreffend ausgeführt worden.
Eine Beeinträchtigung in Folge nachteiliger optischer Veränderung der Anlage
scheidet aus, weil die streitgegenständlichen Veränderungen innerhalb des
Sondereigentums vorgenommen worden sind. Auch ist das Interesse der
Antragsteller daran, dass Veränderungen der Anzahl und der Größe der in der
Anlage vorhandenen Wohnungen ohne ihre Zustimmung unterbleiben,
grundsätzlich nicht geschützt (BGH, aaO., Seite 1213).
Auch wenn in der Teilungserklärung bei der Bestimmung der Größe der
Miteigentumsanteile von der Größe der Nutzfläche des einzelnen
Sondereigentums ausgegangen wird, ist diese Bewertung nicht zwingend
(Niedenführ/Schulze: WEG, 7. Aufl., § 3, Rdnr. 6). Deshalb würde die Vergrößerung
der tatsächlichen Nutzfläche der Einheiten Nr. 2 und Nr. 3 noch keine
automatische Vergrößerung des Miteigentumsanteils ihrer Sondereigentümer und
daraus resultierende Verkleinerung der anderen Anteile bedeuten, wie die
Antragsteller, die daraus eine Wertminderung ihres Wohnungseigentums ableiten,
offenbar meinen.
Mit dem Deckendurchbruch ist zwar in die Substanz des Gemeinschaftseigentums
eingegriffen worden, auf Grund der dazu erteilten Baugenehmigung ist jedoch von
einer insbesondere die Erfordernisse der Statik erfüllenden fachgerechten
Ausführung auszugehen. Nachdem die Antragsteller dies nach Vorlage der
Baugenehmigung vom September 1999 nicht mehr in Abrede gestellt haben, kann
ein nicht hinnehmbarer Nachteil auch nicht aus der Gefährdung der
Standsicherheit hergeleitet werden. Insofern ist die Sachlage anders als in dem
vom BayObLG mit Beschluss vom 29.10.1991 -BReg. 2 Z 130/91- (NJW-RR 1992,
272) entschiedenen Fall.
Zwar würde auch die Möglichkeit einer intensiveren Nutzung bzw. die Ermöglichung
einer zweckbestimmungswidrigen Nutzung nach h. M. einen Nachteil im Sinn des §
14 Nr. 1 WEG darstellen können (BayObLG NJW-RR 1992, 272; KG NJW-RR 1997,
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14 Nr. 1 WEG darstellen können (BayObLG NJW-RR 1992, 272; KG NJW-RR 1997,
587). Abstrakte Gefahren begründen aber keinen Nachteil im Sinn des § 14 Nr. 1
WEG, sondern im Einzelfall muss geprüft werden, ob nicht nur eine erhöhte
Nutzung möglich ist, sondern dies auch zu konkreten, nicht ganz unerheblichen
und höheren Beeinträchtigungen führen kann (Staudinger/Bub: WEG, 2005, § 22,
Rdnr. 80 m. w. H.).
Allein mit dem geschaffenen direkten Zugang zu den Mehrzweckräumen ist eine
solche Gefahr aber noch nicht verbunden. Dass die Notwendigkeit entfällt, über
das gemeinsame Treppenhaus in die Mehrzweckräume zu gelangen, ist für die
Antragsteller nicht nachteilig, sondern eher vorteilhaft. Anders als bei dem Einbau
von Heizung und Fenster in Keller oder Speicherräume stehen die hier
streitgegenständlichen baulichen Veränderungen nicht in Widerspruch zur
Zweckbestimmung der jeweiligen Wohnräume bzw. der Mehrzweckräume. Allein
mit ihrem Vortrag, die Mehrzweckräume würden zu Wohnzwecken genutzt, haben
die Antragsteller noch keine Beeinträchtigung im Sinn des § 14 Nr. 1 WEG
dargetan. Selbst unterstellt, eine Wohnnutzung würde gegen die
Zweckbestimmung als Mehrzweckraum verstoßen, würde sie nur dann einen
Nachteil darstellen, wenn sie die anderen Wohnungseigentümer stärker oder in
anderer Weise stören würde als die zweckbestimmungsgemäße Nutzung. Diese
Feststellung muss nach Auffassung des Senats einem mit Ziel der Verpflichtung
zur Unterlassung der störenden Nutzung betriebenen Verfahren vorbehalten
bleiben (vgl. auch OLG Schleswig ZMR 2003, 709), ebenso wie eine aus einer
ungerechten Kostenverteilung hergeleitete Beeinträchtigung in einem auf
Änderung des Verteilungsschlüssels gerichteten Verfahren geklärt werden muss.
Eine bauliche Veränderung, die eine zweckbestimmungswidrige Nutzung
ermöglichen kann, die wiederum zu einer ungerechten Kostenverteilung führen
könnte, ist aber für sich genommen noch keine Beeinträchtigung im Sinn des § 14
Nr. 1 WEG (Staudinger/Bub, aaO., Rdnr.81).
Da die Antragsteller mit ihrem Rechtsmittel unterlegen sind, entspricht es billigem
Ermessen, dass sie die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde
tragen, § 47 Satz 1 WEG.
Dagegen bestand keine Veranlassung hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten
von dem in Wohnungseigentumsverfahren geltenden Grundsatz abzuweichen,
wonach jeder Beteiligte seine außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen hat, § 47
Satz 2 WEG.
Die Festsetzung des Geschäftswertes des Verfahrens der weiteren Beschwerde
folgt aus § 48 WEG und orientiert sich an der unbeanstandet gebliebenen
Festsetzung durch das Landgericht.
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.