Urteil des BGH vom 08.01.2014
Leitsatzentscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 210/13
Verkündet am:
8. Januar 2014
Ermel,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
nein
BGHR:
ja
BGB § 553
Erteilt der Vermieter dem Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung, so kann dieser
ohne besondere Anhaltspunkte nicht davon ausgehen, dass die Erlaubnis eine tage-
weise Vermietung an Touristen umfasst.
BGH, Urteil vom 8. Januar 2014 - VIII ZR 210/13 - LG Berlin
AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg
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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 8. Januar 2014 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter
Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles und
Dr. Schneider
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der Zivilkammer 65 des
Landgerichts Berlin vom 19. Juni 2013 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch
über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-
richt zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Der Beklagte ist seit dem 1. März 2003 Mieter einer 2-Zimmer-Wohnung
(42,85 qm) in Berlin.
Die Miete beträgt 235 € zuzüglich Nebenkosten. Die Klä-
ger sind im Jahr 2011 als Vermieter in den Vertrag eingetreten.
Im Jahr 2008 erbat der Beklagte von der damaligen Vermieterin die Er-
laubnis zur Untervermietung, weil er die Wohnung nur etwa alle 14 Tage am
Wochenende zu einem Besuch seiner Tochter nutze und er deshalb die Woh-
nung zeitweise untervermieten wolle. Die Vermieterin erteilte mit Schreiben vom
13. Februar 2008 eine Untervermietungserlaubnis "ohne vorherige Überprü-
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fung" gewünschter Untermieter und erhob einen Untervermietungszuschlag in
Höhe von 13 € monatlich. In dem genannten Schreiben heißt es weiter:
"Sie verpflichten sich, Ihren Untermietern Postvollmacht zu erteilen. Das
bedeutet, dass alle Willenserklärungen, Betriebskostenabrechnungen,
Mieterhöhungsverlangen etc. der Hausverwaltung als ordnungsgemäß
zugestellt gelten, wenn sie in I
hrem Briefkasten … landen, auch wenn
sie vielleicht durch Ihre Untermieter nicht an Sie weitergegeben sein
sollten."
Im Mai 2011 bot der Beklagte die Wohnung im Internet zur tageweisen
Anmietung von bis zu vier Feriengästen an. Hierzu wurden Bilder der Wohnung
ins Internet gestellt und die touristischen Vorzüge der Umgebung hervorgeho-
ben. Die Kläger beanstandeten eine derartige Nutzung als vertragswidrig und
mahnten den Beklagten mit Schreiben vom 16. Mai 2011 unter Androhung einer
Kündigung ab. Der Beklagte erwiderte mit Schreiben vom 23. Mai 2011, dass
die Vermietung an Berlin-Touristen von der erteilten Untervermietungserlaubnis
umfasst sei und er damit lediglich eine Deckung der Unkosten durch Leerstand
erreichen wolle. Am Ende des Schreibens des Beklagten heißt es:
"Ihre Abmahnung betrachte ich damit als gegenstandslos. Sollten Sie
weitere Fragen oder Probleme haben, wenden Sie sich bitte direkt an
die Kanzlei…"
Die Kläger teilten dem Beklagten daraufhin mit, dass es sich bei der
Vermietung der Wohnung an Tagesgäste um eine kommerzielle Tätigkeit han-
dele, die nicht von der erteilten Untervermietungserlaubnis gedeckt sei, und
mahnten ihn mit Schreiben vom 31. Mai 2011 nochmals ab. Der Beklagte lehnte
die Entgegennahme dieses Schreibens ab; es wurde ihm daraufhin per Fax
übermittelt. Am 24. November 2011 sowie im August 2012 war das Internetan-
gebot des Beklagten erneut auf einer der Zimmervermittlung dienenden Inter-
netseite abrufbar. Die Kläger kündigten das Mietverhältnis mit Schreiben vom
12. Januar 2012, vom 5. Dezember 2012 sowie erneut mit der Klageschrift je-
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weils fristlos und hilfsweise fristgemäß. Der Beklagte hat sich im Prozess unter
Beweisantritt darauf berufen, dass er die Vermietung an Touristen nach der
Abmahnung unverzüglich eingestellt und die Internetanzeigen gelöscht habe;
wenn die Wohnungsanzeige gleichwohl erneut im Internet abrufbar gewesen
sei, sei dies ohne sein Zutun und gegen seine ausdrückliche Anordnung ge-
schehen.
Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht
hat sie unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abgewiesen. Mit der vom
Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Kläger die Wiederher-
stellung des amtsgerichtlichen Urteils.
Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We-
sentlichen ausgeführt:
Die von den Klägern ausgesprochenen Kündigungen seien unbegründet,
weil der Beklagte seine mietvertraglichen Pflichten nicht verletzt habe. Denn die
ihm erteilte Untervermietungserlaubnis habe eine Überlassung der Wohnung an
Touristen umfasst. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs berech-
tige eine Vermietung von Ferienwohnungen in einem Mehrfamilienhaus den
Mieter nicht ohne weiteres dazu, die Miete zu mindern. Vielmehr komme es da-
rauf an, ob durch die konkrete Ausgestaltung der Untervermietung über das bei
einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil
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entstehe. Diese Rechtsprechung sei auf die Beurteilung einer Untervermie-
tungsgenehmigung zu übertragen. Auch insoweit sei darauf abzustellen, ob es
durch die Vermietung an Feriengäste zu konkreten Beeinträchtigungen der
Mietsache oder anderer Mieter komme. Dies sei hier nicht der Fall. Im Übrigen
sei es in der besonderen Situation des Beklagten ersichtlich kaum möglich ge-
wesen, einen Untermieter zu finden, der die Wohnung jeweils alle zwei Wo-
chenenden verlasse, wenn der Beklagte sie für seine Besuche bei der Tochter
benötige. Der Beklagte habe die nicht mit Einschränkungen versehene Erlaub-
nis daher nach dem maßgeblichen Horizont des Empfängers dahin verstehen
dürfen, dass er auch tageweise an Touristen untervermieten dürfe.
II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom
Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die Wirksamkeit der von den
Klägern ausgesprochenen Kündigungen nicht verneint werden. Entgegen der
Auffassung des Berufungsgerichts war der Beklagte nicht berechtigt, die Woh-
nung tageweise an Touristen zu überlassen.
Die Auslegung der dem Beklagten erteilten Untervermietungserlaubnis
durch das Berufungsgericht ist von Rechtsfehlern beeinflusst. Es hat bei seiner
Würdigung wesentliche Umstände außer Acht gelassen und ist zu Unrecht da-
von ausgegangen, dass nach den Umständen nur eine kurzfristige Unterver-
mietung an wechselnde Feriengäste in Betracht kam und eine solche Art der
Nutzung deshalb von der Genehmigung erfasst war.
Eine Untervermietung von Wohnraum findet für gewöhnlich in der Weise
statt, dass der Mieter die Wohnung oder einen Teil davon mit Genehmigung
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des Vermieters einem Dritten auf unbestimmte Zeit oder für einen (nach Mona-
ten oder Jahren) befristeten Zeitraum überlässt, jedenfalls für eine gewisse
Dauer. Hiervon unterscheidet sich die aus den Werbeanzeigen des Beklagten
ersichtliche Art der Überlassung der Wohnung an Touristen grundlegend. An-
ders als das Berufungsgericht meint, lag es auch nicht deshalb, weil der Be-
klagte die Wohnung an zwei Wochenenden im Monat selbst benötigte, auf der
Hand, dass nur eine Vermietung an Feriengäste in Betracht käme und deshalb
stillschweigend von der Erlaubnis umfasst wäre. Vielmehr hätte es nahe gele-
gen, eines der beiden Zimmer der Wohnung einem "normalen" Untermieter
- etwa einem "Wochenendfahrer" - zu überlassen. Mangels ausdrücklicher Er-
laubnis einer Überlassung an Touristen konnte der Beklagte deshalb nicht da-
von ausgehen, dass die ihm erteilte Erlaubnis eine solche ungewöhnliche Nut-
zung umfasste. Zudem hatte die frühere Vermieterin bei der Erteilung der Un-
tervermietungserlaubnis verlangt, dass der Beklagte den Untermietern Post-
vollmacht für alle Willenserklärungen der Hausverwaltung im Zusammenhang
mit dem Mietverhältnis erteilen sollte; schon daraus konnte der Beklagte erken-
nen, dass sich die Erlaubnis nicht auf die Vermietung an Touristen bezog, die
eine derartige Funktion offensichtlich nicht wahrnehmen konnten.
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III.
Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist
daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist
zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzu-
verweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
Ball
Dr. Frellesen
Dr. Milger
Dr. Achilles
Dr. Schneider
Vorinstanzen:
AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 06.09.2012 - 8 C 67/12 -
LG Berlin, Entscheidung vom 19.06.2013 - 65 S 449/12 -
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