Urteil des BGH vom 08.01.2014, VIII ZR 210/13

Entschieden
08.01.2014
Schlagworte
Wohnung, Vermietung, Untermieter, Vermieter, Genehmigung, Abmahnung, Prozess, Internetseite, Wiederherstellung, Mietsache
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BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

VIII ZR 210/13 Verkündet am: 8. Januar 2014 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

BGB § 553

Erteilt der Vermieter dem Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung, so kann dieser

ohne besondere Anhaltspunkte nicht davon ausgehen, dass die Erlaubnis eine tageweise Vermietung an Touristen umfasst.

BGH, Urteil vom 8. Januar 2014 - VIII ZR 210/13 - LG Berlin AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 8. Januar 2014 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter

Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles und

Dr. Schneider

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der Zivilkammer 65 des

Landgerichts Berlin vom 19. Juni 2013 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch

über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

1Der Beklagte ist seit dem 1. März 2003 Mieter einer 2-Zimmer-Wohnung

(42,85 qm) in Berlin. Die Miete beträgt 235 zuzüglich Nebenkosten. Die Kläger sind im Jahr 2011 als Vermieter in den Vertrag eingetreten.

2Im Jahr 2008 erbat der Beklagte von der damaligen Vermieterin die Erlaubnis zur Untervermietung, weil er die Wohnung nur etwa alle 14 Tage am

Wochenende zu einem Besuch seiner Tochter nutze und er deshalb die Wohnung zeitweise untervermieten wolle. Die Vermieterin erteilte mit Schreiben vom

13. Februar 2008 eine Untervermietungserlaubnis "ohne vorherige Überprü-

fung" gewünschter Untermieter und erhob einen Untervermietungszuschlag in

Höhe von 13 monatlich. In dem genannten Schreiben heißt es weiter:

"Sie verpflichten sich, Ihren Untermietern Postvollmacht zu erteilen. Das bedeutet, dass alle Willenserklärungen, Betriebskostenabrechnungen, Mieterhöhungsverlangen etc. der Hausverwaltung als ordnungsgemäß zugestellt gelten, wenn sie in Ihrem Briefkasten landen, auch wenn sie vielleicht durch Ihre Untermieter nicht an Sie weitergegeben sein sollten."

3Im Mai 2011 bot der Beklagte die Wohnung im Internet zur tageweisen

Anmietung von bis zu vier Feriengästen an. Hierzu wurden Bilder der Wohnung

ins Internet gestellt und die touristischen Vorzüge der Umgebung hervorgehoben. Die Kläger beanstandeten eine derartige Nutzung als vertragswidrig und

mahnten den Beklagten mit Schreiben vom 16. Mai 2011 unter Androhung einer

Kündigung ab. Der Beklagte erwiderte mit Schreiben vom 23. Mai 2011, dass

die Vermietung an Berlin-Touristen von der erteilten Untervermietungserlaubnis

umfasst sei und er damit lediglich eine Deckung der Unkosten durch Leerstand

erreichen wolle. Am Ende des Schreibens des Beklagten heißt es:

"Ihre Abmahnung betrachte ich damit als gegenstandslos. Sollten Sie weitere Fragen oder Probleme haben, wenden Sie sich bitte direkt an die Kanzlei…"

4Die Kläger teilten dem Beklagten daraufhin mit, dass es sich bei der

Vermietung der Wohnung an Tagesgäste um eine kommerzielle Tätigkeit handele, die nicht von der erteilten Untervermietungserlaubnis gedeckt sei, und

mahnten ihn mit Schreiben vom 31. Mai 2011 nochmals ab. Der Beklagte lehnte

die Entgegennahme dieses Schreibens ab; es wurde ihm daraufhin per Fax

übermittelt. Am 24. November 2011 sowie im August 2012 war das Internetangebot des Beklagten erneut auf einer der Zimmervermittlung dienenden Internetseite abrufbar. Die Kläger kündigten das Mietverhältnis mit Schreiben vom

12. Januar 2012, vom 5. Dezember 2012 sowie erneut mit der Klageschrift je-

weils fristlos und hilfsweise fristgemäß. Der Beklagte hat sich im Prozess unter

Beweisantritt darauf berufen, dass er die Vermietung an Touristen nach der

Abmahnung unverzüglich eingestellt und die Internetanzeigen gelöscht habe;

wenn die Wohnungsanzeige gleichwohl erneut im Internet abrufbar gewesen

sei, sei dies ohne sein Zutun und gegen seine ausdrückliche Anordnung geschehen.

5Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht

hat sie unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abgewiesen. Mit der vom

Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:

6Die Revision hat Erfolg.

I.

7Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

8Die von den Klägern ausgesprochenen Kündigungen seien unbegründet,

weil der Beklagte seine mietvertraglichen Pflichten nicht verletzt habe. Denn die

ihm erteilte Untervermietungserlaubnis habe eine Überlassung der Wohnung an

Touristen umfasst. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs berechtige eine Vermietung von Ferienwohnungen in einem Mehrfamilienhaus den

Mieter nicht ohne weiteres dazu, die Miete zu mindern. Vielmehr komme es darauf an, ob durch die konkrete Ausgestaltung der Untervermietung über das bei

einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil

entstehe. Diese Rechtsprechung sei auf die Beurteilung einer Untervermietungsgenehmigung zu übertragen. Auch insoweit sei darauf abzustellen, ob es

durch die Vermietung an Feriengäste zu konkreten Beeinträchtigungen der

Mietsache oder anderer Mieter komme. Dies sei hier nicht der Fall. Im Übrigen

sei es in der besonderen Situation des Beklagten ersichtlich kaum möglich gewesen, einen Untermieter zu finden, der die Wohnung jeweils alle zwei Wochenenden verlasse, wenn der Beklagte sie für seine Besuche bei der Tochter

benötige. Der Beklagte habe die nicht mit Einschränkungen versehene Erlaubnis daher nach dem maßgeblichen Horizont des Empfängers dahin verstehen

dürfen, dass er auch tageweise an Touristen untervermieten dürfe.

II.

9Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom

Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die Wirksamkeit der von den

Klägern ausgesprochenen Kündigungen nicht verneint werden. Entgegen der

Auffassung des Berufungsgerichts war der Beklagte nicht berechtigt, die Wohnung tageweise an Touristen zu überlassen.

10Die Auslegung der dem Beklagten erteilten Untervermietungserlaubnis

durch das Berufungsgericht ist von Rechtsfehlern beeinflusst. Es hat bei seiner

Würdigung wesentliche Umstände außer Acht gelassen und ist zu Unrecht davon ausgegangen, dass nach den Umständen nur eine kurzfristige Untervermietung an wechselnde Feriengäste in Betracht kam und eine solche Art der

Nutzung deshalb von der Genehmigung erfasst war.

11Eine Untervermietung von Wohnraum findet für gewöhnlich in der Weise

statt, dass der Mieter die Wohnung oder einen Teil davon mit Genehmigung

des Vermieters einem Dritten auf unbestimmte Zeit oder für einen (nach Monaten oder Jahren) befristeten Zeitraum überlässt, jedenfalls für eine gewisse

Dauer. Hiervon unterscheidet sich die aus den Werbeanzeigen des Beklagten

ersichtliche Art der Überlassung der Wohnung an Touristen grundlegend. Anders als das Berufungsgericht meint, lag es auch nicht deshalb, weil der Beklagte die Wohnung an zwei Wochenenden im Monat selbst benötigte, auf der

Hand, dass nur eine Vermietung an Feriengäste in Betracht käme und deshalb

stillschweigend von der Erlaubnis umfasst wäre. Vielmehr hätte es nahe gelegen, eines der beiden Zimmer der Wohnung einem "normalen" Untermieter

- etwa einem "Wochenendfahrer" - zu überlassen. Mangels ausdrücklicher Erlaubnis einer Überlassung an Touristen konnte der Beklagte deshalb nicht davon ausgehen, dass die ihm erteilte Erlaubnis eine solche ungewöhnliche Nutzung umfasste. Zudem hatte die frühere Vermieterin bei der Erteilung der Untervermietungserlaubnis verlangt, dass der Beklagte den Untermietern Postvollmacht für alle Willenserklärungen der Hausverwaltung im Zusammenhang

mit dem Mietverhältnis erteilen sollte; schon daraus konnte der Beklagte erkennen, dass sich die Erlaubnis nicht auf die Vermietung an Touristen bezog, die

eine derartige Funktion offensichtlich nicht wahrnehmen konnten.

III.

12Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist

daher aufzuheben 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist

zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Ball Dr. Frellesen Dr. Milger

Dr. Achilles Dr. Schneider

Vorinstanzen:

AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 06.09.2012 - 8 C 67/12 -

LG Berlin, Entscheidung vom 19.06.2013 - 65 S 449/12 -

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 278/01 vom 17.10.2001

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 245/01 vom 17.10.2001

Leitsatzentscheidung

NotZ 39/02 vom 31.03.2003

Anmerkungen zum Urteil