Urteil des BGH vom 08.06.2000
BGH (höhe, treu und glauben, betrag, dingliche sicherheit, unterlassen, zug, aufklärungspflicht, auskunft, umfang, kaufpreis)
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 293/00
Verkündet am:
15. März 2002
S t r a u s s ,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
- 2 -
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 15. März 2002 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die Richter
Tropf, Schneider, Dr. Klein und Dr. Lemke
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 10. Zivilsenats
des Kammergerichts in Berlin vom 8. Juni 2000 im Kostenpunkt
und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Beklagten erkannt
wurde.
Die Berufung der Kläger gegen das Urteil der Zivilkammer 86 des
Landgerichts Berlin vom 25. Juni 1997 wird zurückgewiesen.
Die Kosten der Rechtsmittelverfahren tragen die Kläger.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Mit einem vor dem Beklagten zu 2 verhandelten notariellen Vertrag vom
17. Dezember 1993 kauften die Kläger von dem Beklagten zu 1 ein bebautes
Grundstück in B.-S. zum Preis von 4.900.000 DM. Der Beklagte hatte für sie-
ben Wohnungen in dem von ihm errichteten Anwesen öffentliche Fördermittel
in Anspruch genommen. Durch Bescheide vom 30. Januar 1980 und 4. Mai
1984 wurden durch die W.-K. B. (jetzt: Investitionsbank B., im folgenden: IBB)
- 3 -
verlorene Aufwendungszuschüsse und Aufwendungsdarlehen in Höhe von ins-
gesamt etwa 2.400.000 DM bewilligt, die von 1982 bis 1997 auszuzahlen wa-
ren. Für den als Darlehen gewährten Teil der Förderung in Höhe von etwa
800.000 DM wurde im März 1980 eine Grundschuld über 487.400 DM in das
Grundbuch eingetragen. Die Eintragung einer weiteren, von dem Beklagten
zu 1 bereits bewilligten Grundschuld über 325.100 DM unterblieb. Bis zum
31. Dezember 1993 zahlte die IBB insgesamt 621.110,80 DM als Aufwen-
dungsdarlehen an den Beklagten aus.
Zwischen den Parteien bestand Einigkeit darüber, daß die Kläger ver-
schiedene Belastungen des Grundstücks, darunter auch die Grundschuld zu-
gunsten der IBB, unter Anrechnung auf den Kaufpreis übernehmen und daß sie
in das Förderverhältnis mit der IBB eintreten sollten. Bei der Beurkundung des
Kaufvertrags waren sie sich indes über die Höhe des bis dahin von der IBB
ausgezahlten Aufwendungsdarlehens im unklaren. Der Beklagte zu 1 wollte die
Grundschuld im Hinblick auf die noch ausstehenden Darlehensanteile und
Aufwendungszuschüsse durch die IBB zunächst mit Null ansetzen. Die Kläge-
rin zu 2 und ihr Steuerberater gingen dagegen von einem Darlehensbetrag von
500.000 DM aus. Bei den anschließenden Verhandlungen wies der Beklagte
zu 1 darauf hin, daß ein im Vertragsentwurf angegebener Darlehensbetrag in
Höhe von 105.000 DM zu niedrig sei. Aufgrund der jährlich unterschiedlichen
Nachbewilligung von Fördermitteln könne er den Auszahlungsbetrag aber nicht
genau beziffern. Er erstellte schließlich auf einem im Beurkundungstermin vor-
liegenden "Berechnungsblatt" der IBB vom 17. Oktober 1991 eine handschrift-
liche Berechnung, mit der er den bislang an ihn ausgezahlten Darlehensbetrag
fehlerhaft nur mit etwa 327.000 DM ermittelte. Daraufhin vereinbarten die Ver-
tragsparteien in III. des notariellen Kaufvertrages folgendes:
- 4 -
"...
2) Der Kaufpreis wird wie folgt belegt:
a) Ca. 2.675.000,- DM werden dadurch belegt, daß der Käufer
als Gesamtschuldner die den Belastungen Abt. III lfd. Nrn.
38, 39 und 43 zugrundeliegenden Darlehensrückzahlungs-
verpflichtungen mit einem Valutastand per 31.12.1993 von
voraussichtlich 2.324.137,03 DM übernimmt sowie in die
Rechte und Pflichten des zum Objekt erlassenen Bewilli-
gungsbescheides der ... per 31.12.1993 eintritt. Die Betei-
ligten nehmen den ausgezahlten Darlehensanteil der bisher
ausgezahlten Annuitätenzuschüsse per 31.12.1993 mit ca.
357.000,- DM (richtig: 327.000,- DM) an.
...
Eventuell sich ergebende Valutadifferenzen zu dem ange-
nommenen Betrag von 2.324.137,03 DM gleichen die Par-
teien bis spätestens 31.1.1994 unter sich direkt aus. Der
Darlehensbetrag der ... wird fest mit 350.000 DM verrechnet,
ein Valutenausgleich findet hier nicht statt.
b) Der Restkaufpreis in Höhe von 2.225.000,- DM ist bis zum
15.1.1994 auf das ... Notar-Anderkonto ... zu hinterlegen.
Der Notar wird angewiesen, über den hinterlegten Betrag erst
zu verfügen, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:
...
e) die Schuldübernahmegenehmigungen der Gläubiger der Po-
sten Abt. III lfd. Nr. 38, 39, 43 und 40 vorliegt. ..."
Die Kläger hinterlegten den Betrag von 2.225.000 DM im Januar 1994
auf einem Anderkonto des Beklagten zu 2. Mitte Februar 1994 zahlte dieser
- 5 -
den Betrag an den Beklagten zu 1 aus. Die Kläger wurden im April 1994 als
Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. In der Folge versagte die IBB die
Genehmigung zum Eintritt der Kläger in das bestehende Förderverhältnis,
nachdem die fehlende Eintragung der zweiten Grundschuld bemerkt worden
war und die Kläger nicht bereit waren, eine dingliche Sicherheit in Höhe der
tatsächlich ausgezahlten und noch auszuzahlenden Darlehensbeträge zu be-
willigen.
Die Kläger verlangen von dem Beklagten zu 1 die Rückzahlung des
durch Hinterlegung entrichteten Kaufpreises in Höhe von 2.225.000 DM Zug
um Zug gegen Rückauflassung und Rückgabe des Grundstücks und von dem
Beklagten zu 2 Schadensersatz in Höhe dieses Betrages Zug um Zug gegen
Abtretung ihrer Ansprüche gegen den Beklagten zu 1. Das Landgericht hat die
Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hat das Oberlandesgericht
diese Entscheidung geändert und der Klage im wesentlichen stattgegeben.
Hiergegen richtet sich die Revision der Beklagten. Die Kläger beantragen die
Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht geht von einem Schadensersatzanspruch der Klä-
ger wegen Verschuldens bei Vertragsschluß durch den Beklagten zu 1 aus. Er
habe eine vorvertragliche Sorgfaltspflicht verletzt, indem er es pflichtwidrig un-
terlassen habe, die Kläger darauf hinzuweisen, daß die IBB weitaus höhere
Darlehensbeträge an ihn ausgezahlt habe, als dies nach der eingetragenen
- 6 -
Grundschuld zu erwarten gewesen sei. Die Höhe des Auszahlungsbetrages sei
erkennbar für die Kläger von wesentlicher Bedeutung für ihren Entschluß ge-
wesen, das Grundstück zu den ausgehandelten Bedingungen zu erwerben. Der
Beklagte zu 1 habe die deshalb gebotene Aufklärung auch schuldhaft unterlas-
sen, weil er bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt anhand des Berechnungs-
blattes der IBB habe erkennen können, daß der Grundbuchstand weit hinter
dem tatsächlichen Auszahlungsbetrag zurückgeblieben sei. Die unterlassene
Aufklärung sei für einen den Klägern entstandenen Schaden ursächlich gewor-
den. Der Vermögensschaden liege darin, daß die Kläger einen wirtschaftlich
nachteiligen Vertrag geschlossen hätten, weil sie durch die Übernahme weite-
rer Verbindlichkeiten Mehraufwendungen in Höhe von 240.000 DM erbringen
müßten, ohne daß dem ein entsprechender Vorteil gegenüber stehe.
Der Beklagte zu 2 sei den Klägern wegen einer Amtspflichtverletzung
nach § 19 Abs. 1 BNotO zum Schadensersatz verpflichtet. Das gelte auch
dann, wenn er den hinterlegten Geldbetrag, wie von ihm behauptet, auf Anwei-
sung der Kläger vorzeitig an den Beklagten zu 1 ausbezahlt habe. Er habe die
ihm als Amtspflichten obliegenden Warn- und Hinweispflichten verletzt, indem
er den hinterlegten Betrag vor der Genehmigung der IBB ausbezahlt habe, oh-
ne die Kläger über die damit verbundenen Risiken aufzuklären. Diese Pflicht-
verletzung sei ursächlich für einen den Klägern entstandenen Schaden, weil
ohne sie der hinterlegte Betrag noch zur Befriedigung der Ansprüche der Klä-
ger zur Verfügung stünde.
Dies hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.
- 7 -
II.
1. Zu Recht wendet sich die Revision gegen die Auffassung des Beru-
fungsgerichts, der Beklagte zu 1 sei wegen Verschuldens bei Vertragsschluß
deshalb zu Schadensersatz verpflichtet, weil er es unterlassen habe, die Klä-
ger auf den tatsächlich ausgezahlten, höheren Darlehensanteil hinzuweisen.
a) Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, daß bei
Verletzung einer vorvertraglichen Aufklärungspflicht eine Haftung wegen Ver-
schuldens bei Vertragsschluß nicht durch die kaufrechtlichen Gewährlei-
stungsvorschriften wegen eines Sach- oder Rechtsmangels ausgeschlossen
ist. Abgesehen davon, daß jedenfalls ein Anspruch auf Ersatz des Vertrauens-
schadens nicht durch die Regelung der §§ 440 Abs. 1, 326 Abs. 1 BGB ver-
drängt wird (Senat, Urt. v. 6. April 2001, V ZR 394/99, NJW 2001, 2875 f), be-
gründet der von den Vorstellungen der Vertragsparteien abweichende Betrag,
in dessen Höhe die Darlehensanteile tatsächlich ausgezahlt waren, weder ei-
nen Rechts- noch einen Sachmangel des verkauften Grundstücks.
b) Nicht gefolgt werden kann dem Berufungsgericht jedoch in der An-
nahme, der Beklagte habe eine vorvertragliche Sorgfaltspflicht schuldhaft ver-
letzt.
aa) Eine derartige Pflichtverletzung liegt nicht bereits darin, daß er es
unterlassen hat, die Kläger darauf hinzuweisen, daß die Grundschuld über
325.100 DM nicht zur Entstehung gelangt ist. Denn die nicht eingetragene
Grundschuld ist nicht Gegenstand der vertraglichen Abreden über den Kauf-
preis. Soweit die Kläger unter III 2a des Kaufvertrages vom 17. Dezember 1993
- 8 -
in die Rechte und Pflichten des Bewilligungsbescheides der IBB per
31. Dezember 1993 eingetreten sind und den ausgezahlten Darlehensanteil mit
ca. 357.000 DM angenommen haben, kann offen bleiben, ob von der die Kauf-
preisbelegung betreffenden Schuldübernahme auch die aus dem Bewilligungs-
bescheid vom 4. Mai 1984 erwachsenen Verbindlichkeiten erfaßt werden. Ist
das zu verneinen, fehlt für eine Aufklärungspflichtverletzung schon deswegen
jede Grundlage. Ist die Frage dagegen im Wege der Auslegung zu bejahen, ist
die Klage ebenfalls unbegründet.
Nach ständiger Rechtsprechung besteht allerdings bei Vertragsver-
handlungen, bei denen die Parteien entgegengesetzte Interessen verfolgen,
eine Pflicht, den anderen über solche Umstände aufzuklären, die den von ihm
verfolgten Vertragszweck vereiteln können und daher für seinen Entschluß von
wesentlicher Bedeutung sind, sofern er die Mitteilung nach der Verkehrsauffas-
sung erwarten durfte (Senat, Urt. v. 6. Februar 1976, V ZR 44/74, LM § 123
BGB Nr. 45; v. 2. März 1979, V ZR 157/77, NJW 1979, 2243). Eine Einschrän-
kung erfährt diese Pflicht dadurch, daß jedermann grundsätzlich davon ausge-
hen darf, daß sich sein künftiger Vertragspartner selbst über Art und Umfang
seiner Vertragspflichten im eigenen Interesse Klarheit verschafft hat. Eine Auf-
klärungspflicht besteht deshalb nur dann, wenn wegen besonderer Umstände
des Einzelfalles davon ausgegangen werden muß, daß der zukünftige Ver-
tragspartner nicht hinreichend unterrichtet ist und die Verhältnisse nicht durch-
schaut (BGH, Urt. v. 15. April 1997, IX ZR 112/96, NJW 1997, 3230, 3231).
Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze sind die Voraussetzungen für
die Verletzung einer Aufklärungspflicht des Beklagten zu 1 hinsichtlich der tat-
sächlichen Höhe der ausgezahlten Darlehensbeträge hier nicht erfüllt. Das Be-
- 9 -
rechnungsblatt der IBB, aus dem sich die Beträge zutreffend ermitteln ließen,
lag bei der Beurkundung des Vertrages vor und war somit auch den Klägern
bekannt. Sie waren deshalb über die zur Ermittlung der bis dahin ausgezahlten
Darlehensbeträge erforderlichen Informationen in gleicher Weise wie der Be-
klagte zu 1 unterrichtet und somit in der Lage, sich über Art und Umfang ihrer
Vertragspflichten selbst Klarheit zu verschaffen. Tatsächlich hatte der Steuer-
berater der Klägerin vor dem Notartermin auch einen Betrag in Höhe von
500.000 DM ermittelt. Ein Wissensvorsprung des Beklagten zu 1 und somit
Anlaß für die Annahme, die Kläger könnten die tatsächlichen Verhältnisse nicht
oder nicht in demselben Umfang durchschauen, wie er selbst, bestand deshalb
nicht.
bb) Der Beklagte hat seine Sorgfaltspflicht auch nicht dadurch verletzt,
daß er sich bei der Ermittlung des Darlehensbetrages verrechnet und deshalb
den Klägern eine unzutreffende Auskunft gegeben hat. Zwar müssen Angaben
eines Verkäufers, die für den Kaufentschluß des anderen Teils von Bedeutung
sein können, richtig sein (BGHZ 74, 103, 110; Senat, Urt. v. 20. November
1987, V ZR 66/86, NJW-RR 1988, 458, 459; v. 26. September 1997,
V ZR 29/96, NJW 1998, 302). Unrichtige tatsächliche Informationen begründen
auch dann Ansprüche wegen Verschuldens bei Vertragsschluß, wenn eine
Aufklärungspflicht nicht bestand (Senat, Urt. v. 20. September 1996,
V ZR 173/95, NJW-RR 1997, 144, 145).
Das gilt indes nicht, wenn ein Vertragspartner bei Vertragsschluß offen-
bart, daß ihm die Kenntnis von bestimmten Tatsachen fehle und daß er des-
halb, sei es ausdrücklich oder den Umständen nach, für seine gleichwohl ge-
machten Angaben die Gewähr für deren Richtigkeit nicht übernehme. In die-
- 10 -
sem Fall kann der andere Teil nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht er-
warten, eine zutreffende Auskunft über die Tatsache, mag sie auch für seinen
Vertragsentschluß von wesentlicher Bedeutung sein, zu erhalten. So ist es
hier. Es fehlt an einer Pflichtverletzung des Beklagten zu 1 schon deshalb, weil
er sich nach den unstreitigen Feststellungen des Berufungsgerichts in dem
notariellen Beurkundungstermin für außerstande erklärt hat, genaue Angaben
zur Höhe der bis dahin ausgezahlten Darlehensbeträge zu machen. Die Ver-
tragsparteien haben deshalb auch das Risiko einer unzutreffenden Auskunft
erkannt und in dem Vertrag geregelt, indem sie den vom Beklagten errechne-
ten Betrag von 327.000 DM auf 350.000 DM pauschaliert und außerdem ver-
einbart haben, daß, sollte sich dieser Betrag als unzutreffend herausstellen,
ein Ausgleich zwischen ihnen nicht stattfinden soll. Waren sich die Vertrags-
parteien somit bewußt, daß sie von einer unsicheren Tatsachengrundlage aus-
gingen und haben sie die aus dieser Unsicherheit folgenden Risiken vertraglich
in einer bestimmten Weise geregelt, so ist für die Annahme, die Kläger hätten
eine zutreffende Auskunft durch den Beklagten zu 1 erwarten dürfen und auch
erwartet, kein Raum mehr.
2. Die auf Rückabwicklung des Kaufvertrages gerichtete Klage ist auch
nicht unter dem Gesichtspunkt eines Wegfalles der Geschäftsgrundlage be-
gründet. Zwar können die Voraussetzungen hierfür auch bei einem beiderseiti-
gen Kalkulationsirrtum erfüllt sein (Senat, BGHZ 25, 390, 392 f; Urt. v. 19. No-
vember 1971, V ZR 103/69, NJW 1972, 152, 153 f). Ein solcher Anspruch
könnte aber hier nur auf eine Anpassung der Abrede über die Belegung des
Kaufpreises gerichtet sein, nicht dagegen die beantragte Rückabwicklung des
Vertrages tragen.
- 11 -
3. Da die Kläger keinen Anspruch gegen den Beklagten zu 1 auf Rück-
abwicklung des Vertrages haben, liegen auch die Voraussetzungen eines An-
spruchs wegen Amtspflichtverletzung gegen den Beklagten zu 2 nach § 19
Abs. 1 BNotO nicht vor. Die Kläger können die Rückzahlung des Kaufpreises
- 12 -
nicht durchsetzen und durch die - wenn auch möglicherweise verfrühte - Aus-
zahlung des hinterlegten Betrages ist ihnen damit kein Schaden entstanden.
Wenzel
Tropf
Schnei-
der
Klein
Lemke