Urteil des BGH vom 25.11.2002
Leitsatzentscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 22/03
Verkündet am:
10. September 2003
Kirchgeßner,
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ:
nein
BGHR: ja
BGB § 564b Abs. 1 a.F.
Wird ein Mitglied einer Wohnungsgenossenschaft, das von der Genossenschaft
durch einen Dauernutzungsvertrag eine Wohnung gemietet hat, gemäß § 68 GenG
wegen genossenschaftswidrigen Verhaltens aus der Genossenschaft ausgeschlos-
sen und wird die von ihm genutzte Wohnung für ein anderes Mitglied benötigt, so hat
die Genossenschaft ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhält-
nisses.
BGH, Urteil vom 10. September 2003 - VIII ZR 22/03 - LG Berlin
AG Charlottenburg
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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 10. September 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die
Richter Dr. Beyer, Wiechers, Dr. Wolst und Dr. Frellesen
für Recht erkannt:
Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 61
des Landgerichts Berlin vom 25. November 2002 wird auf seine
Kosten zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Klägerin, ein in der Form einer eingetragenen Genossenschaft orga-
nisiertes Wohnungsunternehmen, ist Eigentümerin eines in B. , W.
Straße , gelegenen Wohnanwesens. Eine in dem Gebäude befindliche Woh-
nung hat sie mit Dauernutzungsvertrag vom 2. Mai 1985 seit dem 1. Juni 1985
an den Beklagten, der damals als Mitglied der Genossenschaft angehörte, ver-
mietet. Der Beklagte bewohnt die Wohnung zusammen mit seiner Ehefrau und
seinen beiden Töchtern.
Für die Jahre 1996 bis 1999 wurde der Beklagte als Vertreter in die Ver-
treterversammlung der Klägerin gewählt. Im Zusammenhang mit umfangreichen
Modernisierungsmaßnahmen der Klägerin erhob der Beklagte in seiner Eigen-
schaft als Mitglied der Vertreterversammlung wiederholt schwere Vorwürfe ge-
gen den Vorstand der Klägerin, die zu Auseinandersetzungen und Zerwürfnis-
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sen zwischen den Parteien und schließlich im Juni 1998 zum Ausschluß des
Beklagten aus der Genossenschaft führten. Der Ausschluß wurde im genos-
senschaftsinternen Berufungsverfahren durch den Aufsichtsrat der Klägerin
bestätigt. Die hiergegen erhobene Klage des Beklagten auf Feststellung des
Fortbestehens seiner Mitgliedschaft wurde vom Amtsgericht Schöneberg abge-
wiesen; seine Berufung blieb erfolglos.
Mit Schreiben vom 25. Juni 2000 kündigte die Klägerin den mit dem Be-
klagten geschlossenen Dauernutzungsvertrag zum 31. Juli 2001. Nachdem der
Beklagte mit Schreiben seiner Anwälte vom 24. Mai 2001 der Kündigung wider-
sprochen hatte, hat die Klägerin beim Amtsgericht Charlottenburg Räumungs-
klage erhoben. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung
der Klägerin hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil aufgehoben und
den Beklagten zur Räumung der Wohnung verurteilt. Mit seiner vom Beru-
fungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Beklagte die Wiederherstel-
lung des amtsgerichtlichen Urteils.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Landgericht hat im wesentlichen ausgeführt:
Auf das zwischen den Parteien geschlossene Dauernutzungsverhältnis
seien die Vorschriften des Wohnraummietrechts anzuwenden. Die Klägerin ha-
be an der Beendigung des Nutzungsverhältnisses ein berechtigtes Interesse im
Sinne des § 564b Abs. 1 BGB a.F., nachdem der Beklagte rechtskräftig gemäß
§ 68 GenG aus der Genossenschaft ausgeschlossen worden sei. Satzungsmä-
ßiger Zweck der Klägerin sei die Versorgung ihrer Mitglieder mit Wohnraum;
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daher habe sie ein legitimes Interesse daran, Wohnungen nur an Mitglieder zu
vermieten und das Nutzungsverhältnis zu beenden, wenn der Mieter seine Mit-
gliedschaft durch freiwilligen Austritt oder durch Ausschluß gemäß § 68 GenG
verloren habe. Da dem Ausschluß hohe Hürden entgegenstünden, sei es der
Wohnungsgenossenschaft auch nicht möglich, auf dem Weg über einen
Ausschluß den Schutz des § 564b BGB a.F. zu umgehen. Weitere Vorausset-
zung für die Wirksamkeit der Kündigung sei allerdings, daß für die freiwerdende
Wohnung eine andere genossenschaftsinterne Nutzungsmöglichkeit bestehe.
Dies habe die Klägerin durch die vorgelegte Warteliste und Bewerbungen ande-
rer Mitglieder bewiesen.
II.
Diese Erwägungen halten der rechtlichen Prüfung stand.
Zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, daß es sich bei dem
zwischen den Parteien geschlossenen Dauernutzungsvertrag der Sache nach
um einen Mietvertrag handelt und deshalb die Frage, ob die Klägerin ein be-
rechtigtes Interesse an der Beendigung des Nutzungsverhältnisses hatte, nach
dem hier noch anwendbaren § 564b BGB a.F. zu beurteilen ist (arg. Art. 229
§ 3 Abs. 1, 2 und 6 EGBGB). Zu Recht hat das Berufungsgericht auch ein be-
rechtigtes Interesse der Klägerin an der Beendigung des Dauernutzungsver-
hältnisses im Sinne des § 564b Abs. 1 BGB a.F. bejaht, weil der Beklagte nach
§ 68 GenG aus der Genossenschaft ausgeschlossen worden ist und die Woh-
nung zur Nutzung durch andere Mitglieder der Klägerin benötigt wird.
1. Bei der Würdigung des Kündigungsinteresses der Vermieterin kann
der besondere Charakter des genossenschaftlichen Mietverhältnisses nicht un-
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berücksichtigt bleiben. Er wird geprägt durch die körperschaftliche Bindung zwi-
schen der Genossenschaft und ihren Mitgliedern, den gemeinsamen, durch das
Statut festgelegten wirtschaftlichen Zweck des Zusammenschlusses (vgl. § 1
GenG, insbesondere dessen Abs. 1 Nr. 7) sowie die sich daraus ergebenden
beiderseitigen Treuepflichten; überdies ist in § 1 Abs. 4 des vorliegenden Dau-
ernutzungsvertrages ausdrücklich bestimmt, daß das Recht zur Nutzung der
Genossenschaftswohnung an die Mitgliedschaft bei der Genossenschaft ge-
bunden ist. Dementsprechend ist die Mitgliedschaft in einer Wohnungsgenos-
senschaft in erster Linie auf die Versorgung mit preisgünstigem Wohnraum ge-
richtet; sie verleiht dem Mitglied eine im Verhältnis zu außenstehenden Dritten
bevorrechtigte Aussicht auf den Abschluß eines Mietvertrages (Dauernutzungs-
vertrages) zu günstigen Bedingungen. Vor einer Kündigung wegen anderweiti-
gen Bedarfs des Vermieters ist der vertragstreue genossenschaftliche Mieter
weitestgehend geschützt, weil ein Eigenbedarf im Sinne des § 564b Abs. 2
Satz 1 Nr. 2 BGB a.F. begrifflich ausgeschlossen und ein vorrangiger Wohnbe-
darf anderer Mitglieder der Genossenschaft in aller Regel nicht anzuerkennen
ist (OLG Karlsruhe, WuM 1984, 43; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl.,
§ 564b Rdnr. 71; Grapentin in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohn-
raummiete, 3. Aufl., IV Rdnr. 90; Lützenkirchen, WuM 1994, 5; Schmidt-
Futterer/Blank, Mietrecht, 7. Aufl., § 564b Rdnr. 214; a.A. OLG Stuttgart WuM
1991, 379).
2. Diese an die Mitgliedschaft in der Genossenschaft gebundene
Rechtsstellung rechtfertigt es, das Erlöschen der Mitgliedschaft durch freiwilli-
gen Austritt oder durch Ausschluß nach § 68 GenG grundsätzlich als eine der
Voraussetzungen für die Geltendmachung eines berechtigten Interesses der
Vermieterin an der Beendigung des Dauernutzungsverhältnisses anzuerkennen
(Lützenkirchen aaO S. 6); ob dies auch für die Beendigung der Mitgliedschaft
durch Tod, wenn Nichtmitglieder die Wohnung mit genutzt haben, oder durch
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Gläubigerkündigung nach § 66 GenG gilt, kann der Senat ebenso wie das Be-
rufungsgericht dahingestellt sein lassen. Mit dem Verlust der Mitgliedschaft
durch Austritt oder Ausschluß entfällt zugleich die innere Rechtfertigung für die
gegenüber Dritten bevorzugte Berücksichtigung bei der Versorgung mit preis-
günstigem Wohnraum. Der Umstand, daß der Mieter im Zeitpunkt des Ab-
schlusses des Nutzungsvertrages Mitglied der Genossenschaft war, ändert
hieran nichts.
Für die grundsätzliche Bindung des Mietverhältnisses an die Mitglied-
schaft in der Genossenschaft in diesen Fällen spricht überdies, daß die Fortset-
zung eines Mietverhältnisses über eine Genossenschaftswohnung mit einem
Nichtmitglied regelmäßig zur statutwidrigen Benachteiligung eines Mitgliedes
führt, das noch keine oder keine angemessene Genossenschaftswohnung in-
nehat und sich für eine vergleichbare Wohnung beworben hat. Müßte nämlich
die Genossenschaft die Fortsetzung des Nutzungsverhältnisses mit einem
Mieter, dessen Mitgliedschaft erloschen ist, dulden und wäre sie deshalb an der
anderweitigen Vermietung der betreffenden Wohnung gehindert, so hätte das
im Ergebnis eine Verletzung der ihr gegenüber jedem Mitglied obliegenden
Treuepflicht und statutmäßigen Pflicht zur Wohnraumversorgung zur Folge.
3. Entgegen der Rüge der Revision gewährleistet das Ausschlußverfah-
ren einen der Vorschrift des § 564b BGB a.F. vergleichbaren Schutz des ge-
nossenschaftlichen Mieters vor willkürlicher Kündigung. Zwar ist der Revision
zuzugeben, daß § 68 GenG nach seinem Wortlaut jedenfalls für Sachverhalte
der vorliegenden Art die Voraussetzungen für einen Ausschluß nicht festlegt.
Nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift steht jedoch außer Frage, daß nur ein
genossenschaftswidriges Verhalten von erheblichem Gewicht eine Ausschlie-
ßung rechtfertigt; das ergibt sich mit hinreichender Klarheit schon aus der Natur
der Sache, im übrigen aber auch aus dem in Abs. 1 Satz 1 umschriebenen
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Ausschlußgrund des genossenschaftswidrigen Betreibens eines Konkurrenzge-
schäfts. Zumindest für den Regelfall ist deshalb davon auszugehen, daß der
Ausschluß eines Mitgliedes aus der Wohnungsgenossenschaft gemäß § 68
GenG als Anknüpfungspunkt für die Kündigung des Dauernutzungsvertrages
über eine Genossenschaftswohnung nach § 564b Abs. 1 BGB a.F. anzusehen
ist (Lützenkirchen aaO S. 6).
Der Genosse ist auch verfahrensmäßig vor einem unberechtigten
Ausschluß aus der Genossenschaft hinreichend geschützt. Zutreffend führt das
Landgericht aus, daß der Verlust der Mitgliedschaft gegen den Willen des Mit-
glieds an strenge Voraussetzungen, etwa ein genossenschaftswidriges Verhal-
ten, geknüpft ist, daß es vor dem Ausschluß zudem einer Abmahnung bedarf,
daß das Ausschlußverfahren regelmäßig ein Anhörungsrecht des Mitglieds und
eine Beschwerdemöglichkeit vorsieht und daß dem Mitglied schließlich eine
zivilrechtliche Klage zur Verfügung steht. Von diesen rechtlichen Möglichkeiten
hat der Beklagte Gebrauch gemacht; sein Verhalten ist sowohl von den sat-
zungsgemäß zuständigen Organen der Klägerin als auch von den ordentlichen
Gerichten als hinreichender Anlaß für den Ausschluß aus der Genossenschaft
wegen genossenschaftswidrigen Verhaltens angesehen worden.
4. Ob bereits der Verlust der Mitgliedschaft in einer Wohnungsgenossen-
schaft in den genannten Fällen für sich allein ein im Sinne des § 564b Abs. 1
BGB a.F. berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses über
eine Genossenschaftswohnung begründet - wogegen allerdings Bedenken be-
stehen -, bedarf im vorliegenden Fall keiner Entscheidung. Zumindest dann,
wenn die Wohnung für die Versorgung eines anderen Mitglieds der Genossen-
schaft benötigt wird, ist ein derartiges Interesse zu bejahen. In diesem Fall
überwiegen die Interessen der Genossenschaft am bestimmungsgemäßen Ein-
satz ihres Wohnungsbestandes (Art. 14 GG) und das Interesse eines woh-
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nungssuchenden Mitgliedes an der Erlangung einer preiswerten Genossen-
schaftswohnung die Belange des Nichtmitgliedes an der Beibehaltung seines
vertrauten Wohnumfeldes so sehr, daß letztere zurücktreten müssen (ebenso
Emmerich/Sonnenschein aaO; Grapentin aaO; Lützenkirchen aaO S. 5 f.;
MünchKomm/Voelskow, 3. Aufl., § 564b Rdnr. 67; wohl auch Schmidt-Futterer/
Blank aaO Rdnr. 225). Daß diese Voraussetzung - Wohnungsbedarf anderer
Genossenschaftsmitglieder - hier erfüllt ist, hat das Berufungsgericht rechts-
fehlerfrei und von der Revision unangegriffen festgestellt.
III.
Das Berufungsgericht hat daher zu Recht die Kündigung der Klägerin als
wirksam angesehen und der Räumungsklage stattgegeben. Die Revision des
Beklagten erweist sich deshalb als erfolglos und ist zurückzuweisen.
Dr. Deppert
Dr. Beyer
Wiechers
Dr. Wolst
Dr. Frellesen