Urteil des BGH vom 06.06.2002, III ZR 181/01

Entschieden
06.06.2002
Schlagworte
Entschädigung, Falle, Beendigung, Land, Enteignung, Entgelt, Verjährungsfrist, Vorschrift, Auslegung, Verhandlung
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BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

III ZR 181/01

Verkündet am: 6. Juni 2002 F i t t e r e r Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: ja

BGHR: ja

BKleingG § 11; BGB § 195, § 558 Abs. 1 in der bis zum 1. September 2001

geltenden Fassung, § 548 Abs. 2 in der ab dann geltenden Fassung

a) Endet das Besitzrecht des Endpächters einer Kleingartenparzelle infolge

der Kündigung des Zwischenpachtvertrags durch den Hauptverpächter,

so kann der Endpächter hinsichtlich der von ihm eingebrachten oder gegen Entgelt übernommenen Anpflanzungen und Anlagen gemäß § 11

Abs. 2 BKleingG unmittelbar vom kündigenden Hauptverpächter oder

demjenigen, der die kleingärtnerisch genutzte Fläche in Anspruch

nimmt, eine angemessene Entschädigung nach § 11 Abs. 1 BKleingG

verlangen.

b) Der Kündigungsentschädigungsanspruch nach § 11 Abs. 1 Satz 1

BKleingG verjährt in der regelmäßigen Verjährungsfrist des § 195 BGB,

nicht in der kurzen Verjährungsfrist des § 558 Abs. 1 BGB a.F./§ 548

Abs. 2 BGB n.F.

BGH, Urteil vom 6. Juni 2002 - III ZR 181/01 - KG Berlin

LG Berlin

Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 6. Juni 2002 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Rinne und die Richter

Dr. Wurm, Streck, Schlick und Dörr

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 20. Zivilsenats

des Kammergerichts vom 21. Mai 2001 aufgehoben.

Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung,

auch über die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Der Kläger war Unterpächter einer Parzelle in der Kleingartenkolonie

"B. " in B. -C. . Dieses Gelände sowie einige weitere

Kolonien hatte der Bezirksverband C. der Kleingärtner e.V. von dem

beklagten Land gepachtet.

Durch Schreiben vom 21. Januar 1997 kündigte das beklagte Land die

mit dem Bezirksverband bestehenden Zwischenpachtverträge für den 30. November 1997 bezüglich derjenigen Kleingartenparzellen, die für den im Rah-

men des Ausbaus der Wasserstraße S. -W. anstehenden

Neubau der Schleuse C. benötigt wurden. Von dieser Kündigung

wurde auch die Parzelle des Klägers erfaßt. Der Bezirksverband setzte die betroffenen Kleingärtner von der Kündigung der Zwischenpachtverträge in Kenntnis und informierte sie weiter darüber, daß die Parzellen bis zum 1. Dezember

1997 für den Schleusenneubau zur Verfügung gestellt werden müßten. Der

Kläger räumte die von ihm gepachtete Parzelle erst am 20. April 1998.

Der Kläger, der die von dem Beklagten gezahlte Entschädigung

von 25.983,65 DM für unzureichend erachtet, verlangt Zahlung weiterer

26.576,31 DM nebst Zinsen. Landgericht und Kammergericht haben die Klage

abgewiesen. Mit der - zugelassenen - Revision verfolgt der Kläger sein Zahlungsbegehren weiter.

Entscheidungsgründe

Die Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I.

1.Als Anspruchsgrundlage für das klägerische Begehren kommt allein § 11

Abs. 1 Satz 1 BKleingG in Betracht. Danach hat der Pächter, wenn ein Kleingartenpachtvertrag nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 bis 6 BKleingG gekündigt wird, Anspruch auf angemessene Entschädigung für die von ihm eingebrachten oder

gegen Entgelt übernommenen Anpflanzungen und Anlagen, soweit diese im

Rahmen der kleingärtnerischen Nutzung üblich sind.

Die Anspruchsvoraussetzungen dieser Norm sind erfüllt, insbesondere

ist, wie das Berufungsgericht, wenn auch ohne nähere Begründung, zutreffend

angenommen hat, der Kläger anspruchsberechtigt.

Allerdings ist das zwischen dem Bezirksverband und dem Kläger bestehende (Unter-)Pachtverhältnis zu keinem Zeitpunkt gekündigt worden. Gekündigt wurde lediglich der (auch) die Parzelle des Klägers betreffende Zwischenpachtvertrag zwischen dem Bezirksverband und dem beklagten Land. Dies

steht jedoch der Aktivlegitimation des Klägers nicht entgegen.

Schon nach seinem Wortlaut knüpft das Gesetz den Entschädigungsanspruch nicht daran, daß es sich bei dem gekündigten Kleingartenpachtvertrag

um den Pachtvertrag handeln muß, den der anspruchsberechtigte Pächter geschlossen hat. Es genügt die Kündigung "eines" Kleingartenpachtvertrags,

wenn und soweit diese Kündigung - wie hier - das Besitzrecht des Pächters

zum Erlöschen gebracht hat. Allein dieses weite Normverständnis entspricht

dem Gesetzeszweck.

a) Da die kleingärtnerisch genutzten Flächen vorliegend für den Ausbau

einer Wasserstraße zur Verfügung gestellt werden sollten, ergab sich das

Recht des beklagten Landes zur Kündigung der Zwischenpachtverträge aus

§ 9 Abs. 1 Nr. 5 bzw. Nr. 6 Buchst. a BKleingG. Mit Wirksamwerden dieser

Kündigung entfiel nicht nur das Besitzrecht des Bezirksverbands an den von

der Kündigung betroffenen Flächen der von ihm angepachteten Kleingarten-

kolonien, sondern auch das Besitzrecht der einzelnen Kleingärtner an den von

der Kündigung räumlich erfaßten Einzelparzellen, ohne daß es (auch) einer

Kündigung der zwischen ihnen und dem Bezirksverband bestehenden (End-

)Pachtverträge bedurfte. Denn § 10 Abs. 3 BKleingG, wonach bei Beendigung

eines Zwischenpachtvertrags durch eine Kündigung des Verpächters dieser in

die Verträge des Zwischenpächters mit den Kleingärtnern eintritt, betrifft nur

Kündigungen nach § 10 Abs. 1 BKleingG, nicht aber nach § 9 Abs. 1 BKleingG

(BGHZ 119, 300, 302 ff). Dies hat zur Folge, daß dann, wenn bei mehrfach gestuften Pachtverhältnissen der Zwischenpachtvertrag - wie hier - durch eine

Kündigung des Hauptverpächters nach § 9 Abs. 1 Nr. 5 bzw. 6 Buchst. a

BKleingG beendet wird, der Kleingärtner die von ihm genutzte Kleingartenparzelle nach § 4 Abs. 1 BKleingG, §§ 581 Abs. 2, 556 Abs. 3 BGB a.F. (jetzt:

§ 546 Abs. 2 BGB i.d.F. des am 1. September 2001 in Kraft getretenen

Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001, BGBl. I S. 1149) unmittelbar an

den Hauptverpächter herauszugeben hat.

b) Durch § 11 BKleingG soll sichergestellt werden, daß der Pächter in

den Fällen, in denen er das Nutzungsrecht an der kleingärtnerisch genutzten

Fläche im weit verstandenen Allgemeininteresse ohne eigenes Zutun verliert,

also die Beendigung des Pachtverhältnisses nicht auf eine Kündigung des

Pächters, eine einvernehmliche Vertragsaufhebung oder auf eine vom Pächter

durch schuldhaftes Verhalten herbeigeführte Verpächterkündigung zurückzuführen ist, eine angemessene Entschädigung für den vorzeitigen Verlust seines

Nutzungsrechts erhält (eingehend hierzu Mainczyk, BKleingG, 7. Aufl., § 11

Rn. 1 unter Hinweis auf BT-Drucks. 9/2232 S. 16). In der Praxis erfolgt die Nutzung von Kleingärten ganz überwiegend aufgrund gestufter Pachtverhältnisse

(vgl. Mainczyk aaO § 4 Rn. 31; Stang, BKleingG, 2. Aufl., § 4 Rn. 19). Darüber

hinaus sind wohl in den meisten Fällen, in denen die in § 9 Abs. 1 Nr. 2, 4 bis 6

BKleingG aufgeführten Kündigungsgründe greifen, nicht nur einzelne Kleingartenparzellen, sondern große Teile der Kleingartenanlage betroffen, so daß

vielfach von vornherein allein der Hauptverpächter daran interessiert ist, von

den durch § 9 Abs. 1 BKleingG eröffneten besonderen Kündigungsmöglichkeiten Gebrauch zu machen. Geschieht dies, so dürfte des weiteren in den Fällen,

in denen die Kündigung des Hauptpachtvertrags auf die Endpächter "durchschlägt", der Zwischenpächter regelmäßig - wie hier - im Hinblick auf den mit

"Folgekündigungen" verbundenen erheblichen Verwaltungsaufwand von einer

Kündigung (auch) der Pachtverträge über die einzelnen Kleingartenparzellen

absehen und es mit einer Information seiner (End-)Pächter über die erfolgte

Kündigung des Hauptpachtvertrags bewenden lassen. Bei dieser Sachlage

würde bei einer einschränkenden Auslegung des § 11 BKleingG dahin, daß nur

der Pächter entschädigungsberechtigt ist, der selbst und unmittelbar Adressat

einer Kündigungserklärung ist, das gesetzgeberische Ziel, den Pächter im

Falle eines von ihm nicht zu verantwortenden Besitzverlusts zu entschädigen,

in beträchtlichem Umfang verfehlt.

c) Dem sozialpolitischen Gesetzeszweck wird daher allein die, vom

Wortlaut des Gesetzes ohne weiteres gedeckte, Auslegung des § 11 Abs. 1

Satz 1 BKleingG gerecht, daß bei einer auf bestehende Endpachtverträge

"durchschlagenden" Kündigung eines Zwischenpachtvertrags der jeweils betroffene Endpächter unmittelbar von dem kündigenden Hauptverpächter 11

Abs. 2 Satz 1 BKleingG) oder dem begünstigten Fachplanungsträger 11

Abs. 2 Satz 2 BKleingG) eine Entschädigung für die vorzeitige Beendigung

seines Nutzungsrechts verlangen kann (ebenso Otte, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB Bd. V, § 11 BKleingG [Stand: März 1998] Rn. 4;

a.A. Stang aaO § 11 Rn. 20; danach soll allein der gekündigte Zwischenpächter entschädigungsberechtigt sein, wobei allerdings bei der Berechnung der

Höhe der Entschädigung auch die von den einzelnen Kleingärtnern eingebrachten oder gegen Entgelt übernommenen Anpflanzungen und Anlagen

wertmäßig zu berücksichtigen sein sollen).

Dieses Auslegungsergebnis entspricht im übrigen der höchstrichterlichen Rechtsprechung zu § 3 Abs. 1 Satz 1 der Verordnung über Kündigungsschutz und andere kleingartenrechtliche Vorschriften (KSchVO) in der Fassung

vom 15. Dezember 1944 (RGBl. I S. 347), also der Vorschrift, auf die die Bestimmung des § 11 BKleingG zurückgeht (vgl. Stang aaO § 11 Rn. 1). Nach § 3

Abs. 1 Satz 1 KSchVO war dem Pächter für den Fall der Kündigung, weil das

Grundstück für Zwecke der Reichsverteidigung oder aus anderen überwiegenden Gründen des Gemeinwohls verwendet werden sollte, eine angemessene

Entschädigung sowie eine geeignete Ersatzfläche auf einem zur dauernden

kleingärtnerischen Nutzung vorgesehenen Gelände zu gewähren. Dieser Entschädigungsanspruch stand im Falle der Kündigung eines Hauptpachtvertrags

auch und gerade dem betroffenen Unterpächter zu (BGH, Urteil vom 14. Oktober 1964 - V ZR 112/62 - WM 1964, 1273 f).

2.Die Vorinstanzen haben die Klage abgewiesen, weil ein möglicher Entschädigungsanspruch in Anwendung des § 558 Abs. 1 BGB a.F. 548 Abs. 2

BGB n.F.) mit Ablauf des 20. Oktober 1998, also noch vor Klageerhebung,

verjährt gewesen sei. Zur Begründung hat das Berufungsgericht ausgeführt:

Die Vorschrift bezwecke, Nebenforderungen der Miet- oder Pachtvertragsparteien zügig abzuwickeln. Bei der gebotenen weiten Auslegung unterfalle auch

der Entschädigungsanspruch des Pächters nach § 11 Abs. 1 Satz 1 BKleingG,

der dem Verwendungsersatzanspruch des Mieters oder Pächters nach § 547

BGB a.F. 536 a Abs. 2, § 539 Abs. 1 BGB n.F.). i.V.m. § 581 Abs. 2 BGB

ähnele, dem Anwendungsbereich des § 558 Abs. 1 BGB a.F. 548 Abs. 2

BGB n.F.). Dabei sei die kurze Verjährung auch dann sach- und interessengerecht, wenn der Entschädigungsanspruch nicht gegen den Verpächter 11

Abs. 2 Satz 1 BKleingG), sondern gegen denjenigen gerichtet sei, der die

kleingärtnerisch genutzten Flächen für seine Zwecke in Anspruch nehmen will

11 Abs. 2 Satz 2 BKleingG).

Dem ist nicht zu folgen.

a) Allerdings gebietet nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs der Zweck des § 558 Abs. 1 BGB a.F. 548 BGB Abs. 1 und 2

n.F.), die mit der Beendigung eines Gebrauchsüberlassungsverhältnisses verbundenen Ansprüche einer beschleunigten Klarstellung zuzuführen, den Anwendungsbereich der Norm weit zu fassen. Daher unterliegen nicht nur der

vertragliche Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Veränderungen

oder Verschlechterungen der Mietsache der kurzen Verjährung, sondern sämtliche konkurrierenden Ansprüche aus unerlaubter Handlung und aus dem Eigentum. Dies gilt bezüglich der Ansprüche aus Eigentum selbst dann, wenn der

Eigentümer nicht selbst Vermieter ist, sondern lediglich einem Dritten die Vermietung gestattet hat (vgl. BGH, Urteil vom 21. März 1997 - V ZR 217/95 -

NJW 1997, 1983, 1984 m. Nachw. aus der Rechtsprechung). Auch bezüglich

der Ansprüche des Mieters wird § 558 Abs. 1 BGB a.F. 548 Abs. 2 BGB

n.F.) weit ausgelegt, sofern es sich um Sachverhalte handelt, die den in § 558

BGB a.F. genannten (insbesondere §§ 547, 547 a Abs. 1 BGB a.F.) vergleichbar sind (vgl. Gramlich, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohn-

raummiete, 3. Aufl., VI Rn. 25; Gather, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl.,

§ 558 BGB Rn. 54 ff; Staudinger/Emmerich, BGB, 13. Bearb., § 558 Rn. 33 f).

b) Trotz seines grundsätzlich weiten Anwendungsbereichs kann § 558

BGB a.F. 548 Abs. 2 BGB n.F.) nicht auf den Entschädigungsanspruch nach

§ 11 Abs. 1 Satz 1 BKleingG erstreckt werden, weil dieser Anspruch eine derartige Nähe zum öffentlich-rechtlichen Enteignungsentschädigungsanspruch

aufweist, daß nach Auffassung des Senats die Anwendung der für Ansprüche

auf Entschädigung aus Enteignung geltenden (allgemeinen) Verjährungsfrist

(vgl. hierzu BGHZ 72, 273, 275) gerechtfertigt ist.

aa) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu § 3 Abs. 1

KSchVO handelte es sich bei dieser Anspruchsnorm, die - wie ausgeführt -

dem Pächter eine angemessene Geldentschädigung im Falle einer auf Gemeinwohlgründe zurückzuführenden außerordentlichen Kündigung eines

Kleingartenpachtvertrags zubilligte, um eine "dem Bürgerlichen Gesetzbuch an

sich fremde", als Enteignungsentschädigung anzusehende Sonderbestimmung,

wobei dahingestellt sein könne, ob es sich um eine Enteignung "im technischen

Sinne" handele (vgl. BGHZ 32, 1, 3 f).

Wenn auch die ausschließliche Gemeinwohlbezogenheit der gesetzlichen Kündigungsgründe nicht bei allen in § 9 Abs. 1 Nr. 2 bis 6 BKleingG aufgeführten Tatbeständen gleichermaßen festzustellen ist (so zutreffend Stang

aaO § 11 Rn. 5), so ist das doch gerade bei den vorliegend einschlägigen

Kündigungsgründen des § 9 Abs. 1 Nr. 5 und 6 BKleingG uneingeschränkt der

Fall. Bei einer hierauf gestützten Kündigung sind nach § 11 Abs. 1 Satz 3

BKleingG "darüber hinaus die für die Enteignungsentschädigung geltenden

Grundsätze zu beachten". Mit dieser Vorschrift soll nach dem ausdrücklichen

Willen des Gesetzgebers sichergestellt werden, daß der Pächter im Falle einer

Kündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 5 oder 6 BKleingG so entschädigt wird, wie er

im Falle einer Enteignung zu entschädigen wäre (BT-Drucks. 9/1900 S. 17).

Der gewollte Gleichklang beider Entschädigungsvarianten (Kündigungsentschädigung und Enteignungsentschädigung) ist jedoch nur dann gewährleistet,

wenn auch bezüglich der Verjährungsfrage der sich aus einer solchen Kündigung ergebende Entschädigungsanspruch nach § 11 Abs. 1 Satz 1 BKleingG

so behandelt wird, wie ein (fiktiver) Anspruch auf Entschädigung nach vorangegangener Enteignung zu behandeln wäre.

bb) Von diesem Ansatz her ist es weiter sachgerecht, den Anspruch

nach § 11 Abs. 1 Satz 1 BKleingG - dessen Verjährung nicht unterschiedlich

nach einzelnen Fallgruppen beurteilt werden kann - insgesamt den allgemeinen Verjährungsbestimmungen zu unterstellen. Dafür spricht, daß auch in den

Fällen einer Kleingartenpachtvertragskündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 bis 4

BKleingG der Entschädigungsanspruch des § 11 Abs. 1 Satz 1 BKleingG der

Enteignungsentschädigung näher steht als dem mietvertraglichen Verwendungsersatzanspruch nach § 547 BGB a.F. 536 a Abs. 2, § 539 Abs. 1 BGB

n.F.; a.A. Stang aaO § 11 Rn. 57). Dies ist auch die Auffassung des Gesetzgebers, nach dessen Vorstellungen der nach § 11 Abs. 1 Satz 3 BKleingG sichergestellte Gleichlauf zwischen Kündigungs- und Enteignungsentschädigung "in

der Regel schon bei einer Entschädigung nach den Sätzen 1 und 2" besteht

(BT-Drucks. 9/1900 aaO).

II.

Da nach dem Gesagten für den Kündigungsentschädigungsanspruch

nach § 11 Abs. 1 Satz 1 BKleingG nicht die kurze Verjährung des § 558 Abs. 1

BGB a.F. 548 Abs. 2 BGB n.F.) gilt, sondern es mangels Eingreifens einer

speziellen Regelung bei der regelmäßigen Verjährungsfrist verbleibt - diese

währte nach § 195 BGB in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung

dreißig Jahre -, war ein etwaiger weitergehender Entschädigungsanspruch des

Klägers, entgegen der Auffassung der Vorinstanzen, bei Zustellung der Klage

am 8. November 1999 noch nicht verjährt.

Das Berufungsurteil ist daher aufzuheben. Zu einer eigenen Sachentscheidung ist der Senat nicht in der Lage, da die Vorinstanzen keine Feststellungen getroffen haben, die dem Senat ein Urteil darüber erlauben würden, ob

der Wert der von dem Kläger eingebrachten oder gegen Entgelt übernommenen Anpflanzungen und Anlagen mit der von dem beklagten Land bereits erstatteten Summe abgegolten ist oder dem Kläger eine darüber hinausgehende

Entschädigung zusteht.

Dies ist, unter Beachtung wirksam erlassener Landes-Entschädigungsrichtlinien (vgl. § 11 Abs. 1 Satz 2 BKleingG), nachzuholen.

Rinne Wurm Streck

Schlick Dörr

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 278/01 vom 17.10.2001

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 245/01 vom 17.10.2001

Leitsatzentscheidung

NotZ 39/02 vom 31.03.2003

Anmerkungen zum Urteil