Urteil des BGH vom 06.06.2008, V ZR 50/07

Entschieden
06.06.2008
Schlagworte
Belastung, Beratung, Beratungsvertrag, Wohnung, Immobilie, Verhandlung, Höhe, Objekt, Wertsteigerung, Zusicherung
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BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

V ZR 50/07 Verkündet am: 6. Juni 2008 Langendörfer-Kunz, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung vom

6. Juni 2008 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, den Richter

Dr. Klein, die Richterin Dr. Stresemann und die Richter Dr. Czub und Dr. Roth

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 18. Zivilsenats

des Oberlandesgerichts München vom 6. Februar 2007 im

Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als gegenüber dem

Beklagten zu 2 zum Nachteil der Klägerin erkannt worden ist.

Insoweit wird die Sache zur neuen Verhandlung und

Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an

das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

1Am 4. Oktober 1996 schloss die frühere Beklagte zu 1, vertreten durch ihren

Mitarbeiter, den Beklagten zu 2, mit dem Ehemann der Klägerin einen Vertrag zur

Vermittlung der Finanzierung des Erwerbs einer von der früheren Beklagten zu 3

vertriebenen Eigentumswohnung. Dieser erwarb die Wohnung aufgrund notariell

beurkundeten Angebots vom 17. Oktober 1996, das die frühere Beklagte zu 3 am

19. November 1996 in notarieller Form annahm. Vorausgegangen waren dem

Beratungsgespräche mit dem Beklagten zu 2, deren Inhalt streitig ist. Ein auf den

Tag nach Abgabe des Kaufangebots datiertes von dem Beklagten zu 2 erstelltes

Berechnungsbeispiel weist als monatliche Belastung des Käufers einen Betrag von

387 DM vor Steuern und einen Betrag zwischen 64 und 81 DM nach Steuern aus.

2Die Klägerin, die sich Ansprüche ihres Ehemannes hat abtreten lassen, hält

das Berechnungsbeispiel und die Beratung insgesamt aus mehreren Gründen für

falsch. Sie hat die Beklagten auf Zahlung von 110.875,95 nebst Zinsen Zug um

Zug gegen Rückübereignung der Eigentumswohnung in Anspruch genommen. Das

Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung ist ohne Erfolg geblieben. Mit

der von dem Senat, beschränkt auf die Klage gegen den Beklagten zu 2,

zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Antrag gegen diesen Beklagten,

der die Zurückweisung des Rechtsmittels beantragt, weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

3Das Berufungsgericht meint, zwischen dem Ehemann der Klägerin (im

Folgenden: Zedent) und dem Beklagten zu 2 sei zwar ein Beratungsvertrag

zustande gekommen. Die Klägerin habe jedoch nicht den Nachweis erbracht, dass

der Beklagte zu 2 Beratungspflichten verletzt habe. Sie habe weder ihre

Behauptung bewiesen, dass der Beklagte zu 2 eine Wertsteigerung der Wohnung

von 2% pro Jahr zugesichert habe noch dass er das ihrer Behauptung nach

falsche Berechnungsbeispiel dem Zedenten zeitlich vor dessen Kaufangebot

vorgelegt habe. Soweit der Beklagte zu 2 möglicherweise gesagt habe, die

Kapitalanlage trage sich selbst, sei davon auszugehen, dass sich diese Aussage

auf das Berechnungsbeispiel bezogen habe; die Beweisaufnahme habe aber keine

Zusicherung des Inhalts ergeben, dass es auch so, wie in dem Beispiel berechnet,

kommen werde.

II.

4

1. Das Berufungsgericht ist rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass 5

zwischen dem Zedenten und dem Beklagten zu 2 ein Beratungsvertrag zustande

gekommen ist.

Ein solcher Vertrag wird nach ständiger Rechtsprechung stillschweigend 6

abgeschlossen, wenn der Anlageinteressent die Dienste und Erfahrungen eines

Vermögensverwalters, Anlageberaters oder Anlagevermittlers in Anspruch nehmen

will und dieser mit der gewünschten Tätigkeit beginnt; dabei ist es ohne Bedeutung

für den Vertragsschluss, von welcher Seite die Initiative zu dem Beratungsgespräch ausgegangen ist (BGHZ 100, 117, 118; 123, 126, 128; Urt. v.

27. Oktober 2005, III ZR 71/05, NJW-RR 2006, 109; Urt. v. 19. April 2007, III ZR

75/06, NJW-RR 2007, 1271, 1272). Diese Voraussetzungen liegen nach den

Feststellungen des Berufungsgerichts vor. Danach ist der Beklagte zu 2 weder

ausdrücklich noch nach den Umständen für die Beklagte zu 1 aufgetreten und war

für den Zedenten die maßgebliche Person und dessen Anspruchpartner. Er ist von

sich aus an den Zedenten mit Vorschlägen über steuerlich günstige Kapitalanlagen

herangetreten und hat in diesem Zusammenhang die Immobilie als eine für die

Zwecke geeignete Anlage benannt.

Soweit die Revisionserwiderung in der mündlichen Verhandlung vor dem

7 Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.

Senat geltend gemacht hat, dass ein Beratungsvertrag allenfalls zwischen dem

Zedenten und der früheren Beklagten zu 1, deren Geschäftsführer der Beklagte zu

2 sei, zustande gekommen sein könne, bleibt das ohne Erfolg, da sie die

tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht angegriffen hat. Das ist

jedoch unverzichtbar, weil der Beklagte zu 2 die Umstände für die

Betriebsbezogenheit seiner Beratung vortragen muss, wenn der von ihm

abgegebenen Erklärungen nicht für seine Person gelten lassen will (vgl. BGH, Urt.

v. 13. Oktober 1994, IX ZR 25/94, NJW 1995, 43, 44).

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a) Der Senat hat für die Haftung des Verkäufers entschieden, dass dieser 9

zwar grundsätzlich nicht verpflichtet ist, den Käufer über die Wirtschaftlichkeit des

Erwerbs und seinen Nutzen zu beraten oder aufzuklären, er aber aus einem Beratungsvertrag haftet, wenn er sich nicht auf Auskünfte über das Objekt und

Verhandlungen über den Kaufvertrag beschränkt, sondern den Käufer auch unabhängig davon berät (Urt. v. 10. November 2006, V ZR 73/06, Rdn 8, 9 - in juris

veröffentlicht; Urt. v. 13. Oktober 2007, V ZR 66/06, NJW 2007, 1874). Entscheidend ist, dass eine über die Angaben zum Objekt hinausgehende Beratung

erfolgt. Auch ein Anlagevermittler haftet über die Pflicht zu richtiger und vollständiger Auskunft über das Objekt hinaus aus einem Beratungsvertrag, wenn er die

Vermögensbelange des Anlageinteressenten wahrnimmt und über die sich für

diesen aus dem Erwerb ergebenden finanziellen Belastungen berät (vgl. BGH, Urt.

v. 25. Oktober 2007, III ZR 100/06, WM 2007, 2228, 2229).

b) Der Beratungsvertrag verpflichtet zu richtiger vollständiger Information 10

über die tatsächlichen Umstände, die für den Kaufentschluss des Interessenten

von wesentlicher Bedeutung sind (BGHZ 123, 126, 129; Senat, Urt. v. 15. Oktober

2004, V ZR 223/03, NJW 2005, 983).

aa) Bei der Beratung über den Erwerb einer Immobilie zu Anlagezwecken

11 2. Das Berufungsgericht hat jedoch einen Anspruch aus positiver Vertragsverletzung wegen eines Beratungsfehlers mit fehlerhafter Begründung verneint.

bildet die Ermittlung des monatlichen Eigenaufwands das Kernstück der Beratung.

Sie soll den Käufer von der Möglichkeit überzeugen, mit seinen finanziellen Mitteln

das Objekt erwerben und halten zu können (Senat, BGHZ 156, 371, 377; Urt. v.

13. Oktober 2007, V ZR 66/06, NJW 2007, 1874, 1876; Urt. v. 30. November 2007,

V ZR 284/06, NJW 2008, 649).

12

informieren. Er verletzt seine Beratungspflichten, wenn er ein in tatsächlicher

Hinsicht unzutreffendes, zu positives Bild der Ertragserwartung der Immobilie oder

ihres Wertsteigerungspotenzials gibt (Senat, Urt. v. 15. Oktober 2004, V ZR

223/03, NJW 2005, 983; Urt. v. 20. Juli 2007, V ZR 227/06, NJW-RR 2007, 1660,

1661).

c) Gemessen daran, kann eine Verletzung eines Beratungsvertrages nach 13

den tatrichterlichen Feststellungen nicht verneint werden.

aa) Sind die Angaben des Beraters zur Höhe der monatlichen Belastung 14

des Käufers falsch, so ist dieser nicht richtig informiert und damit die Beratungspflicht verletzt worden. Grundlage der Schadensersatzpflicht des Beraters sind

dessen schuldhaft fehlerhafte Erklärungen zur Höhe der monatlichen Belastung

(vgl. Senat, Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1813). Einer

Zusicherung in dem Sinne, dass der Berater auch zum Ausdruck gebracht haben

muss, für die Richtigkeit seiner regelmäßig auf einer Berechnung beruhenden -

Angabe zur Höhe der monatlichen Belastung einzustehen, bedarf es entgegen der

Ansicht des Berufungsgerichts nicht.

Nach dem Vortrag der Klägerin war die Beratung fehlerhaft, wenn die

15 bb) Wird als Kaufanreiz die wirtschaftliche Rentabilität des Erwerbs herausgestellt, muss der Berater auch über die hierfür bedeutsamen Umstände richtig

monatliche Belastung nicht - wie von dem Beklagten zu 2 angegeben - zwischen

von 70 bis 80 DM/mtl. lag, sondern ein Mehrfaches dieses Betrages ausmachte.

Die Klägerin hat unter Bezugnahme auf das schriftliche Berechnungsbeispiel die

Ursachen für die fehlerhafte Angabe des Beklagten zu 2 benannt, die darin

begründet sein sollen, dass dieser den Aufwand des Erwerbers infolge

Nichtberücksichtigung der Beiträge zur Lebensversicherung und der Grundsteuer

zu niedrig, die erzielbaren Erträge dagegen zu hoch, nämlich nach einer

befristeten Mietgarantie von 18 DM/m 2 , und nicht mit der erheblich niedrigeren

ortsüblichen Vergleichsmiete von 11,90 DM/m 2 , angesetzt hatte. Bei der

Berechnung des monatlichen Eigenaufwands des Käufers müssen die Zahlungen

für die Tilgung der zur Finanzierung des Kaufs aufzunehmenden Darlehen

berücksichtigt werden (Senat, Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003,

1811, 1812). Hierzu gehören die an eine Lebensversicherung zu zahlenden

Beiträge, die zur Finanzierung des Erwerbs abgeschlossen wird; es sei denn, dass

der Beratende deutlich macht, dass die von ihm angegebene monatliche Belastung

Aufwand zur Tilgung nicht einschließt (Senat, Urt. v. 15. Oktober 2004, V ZR

223/03, NJW 2005, 983, 985). Ebenso fehlerhaft ist es, wenn bei der Berechnung

der Belastung die Erträge aus einer befristeten Mietgarantie in Ansatz gebracht

werden, welche die ortsübliche Vergleichsmiete erheblich übersteigt. Der Zufluss

der garantierten Mieten ist nur von begrenzter Dauer und zudem von der Bonität

des Garanten abhängig. Durch den Ansatz solcher Garantiebeträge wird daher ein

zu positives Bild der für den Erwerber wichtigen längerfristigen Ertragserwartung

der Immobilie gezeichnet (vgl. Senat, Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM

2005, 205, 207; Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 66/06, NJW 2007, 1874, 1876).

16Ob und welche der in dem schriftlichen Berechnungsbeispiel ausgewiesenen Angaben zur Höhe der monatlichen Belastung der Beklagte zu 2 dem Zedenten bereits vor dessen notarieller Angebotserklärung mitgeteilt hat, lässt das

Berufungsgericht dahinstehen. Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung hat

es jedoch keine Beweislastentscheidung hinsichtlich des Inhalts der Erklärungen

des Beklagten zu 2 zu Ungunsten der Klägerin getroffen. Es hat die Bekundung

des als Zeugen vernommenen Zedenten über eine Erklärung des Beklagten zu 2,

die Finanzierungskosten seien mit einer geringen Zuzahlung von 70 bis 80 DM im

Monat gedeckt, nämlich nach den Umständen als plausibel angesehen, die

Richtigkeit dieser Aussage jedoch mit der rechtsfehlerhaften Begründung

dahinstehen lassen, auch der Zeuge habe sich nicht an eine Zusicherung des

Beklagten zu 2 erinnern können, dass es so wie berechnet, kommen werde.

bb) Auch Angaben des Beraters über den künftigen Wert einer Immobilie 17

können - unabhängig von dem in einer solchen Erklärung enthaltenen spekulativen

Element - unrichtig sein und einen Beratungsfehler darstellen, wenn die von

diesem benannte Wertentwicklung wegen eines überhöhten Erwerbspreises

ausgeschlossen oder zumindest gänzlich unwahrscheinlich ist (Senat, Urt. v.

15. Oktober 2004, V ZR 223/03, NJW 2005, 983, 984).

18Gemessen daran, kommt auch in diesem Punkt ein Beratungsfehler in Betracht, wenn der Beklagte zu 2 dem Zedenten unter Zugrundelegung einer allgemeinen jährlichen Wertsteigerung am Immobilienmarkt von 1 bis 2 % p.a. einen

künftigen Wert der Wohnung nach 30 Jahren von 300.000 DM in Aussicht gestellt

hat. Ein Beratungsfehler lässt sich nicht mit der Erwägung des Berufungsgerichts

verneinen, dass eine solche Wertsteigerung von 1 bis 2 % im Jahr im Rahmen des

Möglichen liege. Nach den getroffenen Feststellungen zum Verhältnis zwischen

dem Kaufpreis und dem Wert der verkauften Wohnung kann ein Beratungsfehler

auch dann vorliegen, wenn der prognostizierte Steigerungssatz nicht zu beanstanden ist. War der Verkehrswert der Wohnung nämlich erheblich niedriger als

der vereinbarte Kaufpreis, tritt eine Wertsteigerung erst ein, wenn sie den

gezahlten Kaufpreis übersteigt.

III.

Das angefochtene Urteil ist aufzuheben 562 Abs. 1 ZPO) und die Sache 19

zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht 563 Abs. 1

Satz 1 ZPO) zurückzuverweisen.

Es wird zu prüfen haben, ob der Beklagte zu 2 schuldhaft 20

Beratungspflichten durch unzutreffende oder unvollständige Erklärungen

- unterhalb der Schwelle einer Zusicherung - verletzt hat, die für den

Kaufentschluss ursächlich waren.

Krüger Klein Stresemann

Czub Roth

Vorinstanzen:

LG München I, Entscheidung vom 17.03.2006 - 30 O 9491/03 -

OLG München, Entscheidung vom 06.02.2007 - 18 U 3337/06 -

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 278/01 vom 17.10.2001

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 245/01 vom 17.10.2001

Leitsatzentscheidung

NotZ 39/02 vom 31.03.2003

Anmerkungen zum Urteil