Urteil des BGH vom 06.06.2008
BGH (belastung, beratung, beratungsvertrag, wohnung, immobilie, verhandlung, höhe, objekt, wertsteigerung, zusicherung)
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 50/07 Verkündet
am:
6. Juni 2008
Langendörfer-Kunz,
Justizangestellte
als
Urkundsbeamtin
der
Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
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Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung vom
6. Juni 2008 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, den Richter
Dr. Klein, die Richterin Dr. Stresemann und die Richter Dr. Czub und Dr. Roth
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 18. Zivilsenats
des Oberlandesgerichts München vom 6. Februar 2007 im
Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als gegenüber dem
Beklagten zu 2 zum Nachteil der Klägerin erkannt worden ist.
Insoweit wird die Sache zur neuen Verhandlung und
Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an
das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Am 4. Oktober 1996 schloss die frühere Beklagte zu 1, vertreten durch ihren
Mitarbeiter, den Beklagten zu 2, mit dem Ehemann der Klägerin einen Vertrag zur
Vermittlung der Finanzierung des Erwerbs einer von der früheren Beklagten zu 3
vertriebenen Eigentumswohnung. Dieser erwarb die Wohnung aufgrund notariell
beurkundeten Angebots vom 17. Oktober 1996, das die frühere Beklagte zu 3 am
19. November 1996 in notarieller Form annahm. Vorausgegangen waren dem
Beratungsgespräche mit dem Beklagten zu 2, deren Inhalt streitig ist. Ein auf den
Tag nach Abgabe des Kaufangebots datiertes von dem Beklagten zu 2 erstelltes
Berechnungsbeispiel weist als monatliche Belastung des Käufers einen Betrag von
387 DM vor Steuern und einen Betrag zwischen 64 und 81 DM nach Steuern aus.
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Die Klägerin, die sich Ansprüche ihres Ehemannes hat abtreten lassen, hält
das Berechnungsbeispiel und die Beratung insgesamt aus mehreren Gründen für
falsch. Sie hat die Beklagten auf Zahlung von 110.875,95 € nebst Zinsen Zug um
Zug gegen Rückübereignung der Eigentumswohnung in Anspruch genommen. Das
Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung ist ohne Erfolg geblieben. Mit
der von dem Senat, beschränkt auf die Klage gegen den Beklagten zu 2,
zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Antrag gegen diesen Beklagten,
der die Zurückweisung des Rechtsmittels beantragt, weiter.
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Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht meint, zwischen dem Ehemann der Klägerin (im
Folgenden: Zedent) und dem Beklagten zu 2 sei zwar ein Beratungsvertrag
zustande gekommen. Die Klägerin habe jedoch nicht den Nachweis erbracht, dass
der Beklagte zu 2 Beratungspflichten verletzt habe. Sie habe weder ihre
Behauptung bewiesen, dass der Beklagte zu 2 eine Wertsteigerung der Wohnung
von 2% pro Jahr zugesichert habe noch dass er das ihrer Behauptung nach
falsche Berechnungsbeispiel dem Zedenten zeitlich vor dessen Kaufangebot
vorgelegt habe. Soweit der Beklagte zu 2 möglicherweise gesagt habe, die
Kapitalanlage trage sich selbst, sei davon auszugehen, dass sich diese Aussage
auf das Berechnungsbeispiel bezogen habe; die Beweisaufnahme habe aber keine
Zusicherung des Inhalts ergeben, dass es auch so, wie in dem Beispiel berechnet,
kommen werde.
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II.
Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.
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1. Das Berufungsgericht ist rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass
zwischen dem Zedenten und dem Beklagten zu 2 ein Beratungsvertrag zustande
gekommen ist.
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Ein solcher Vertrag wird nach ständiger Rechtsprechung stillschweigend
abgeschlossen, wenn der Anlageinteressent die Dienste und Erfahrungen eines
Vermögensverwalters, Anlageberaters oder Anlagevermittlers in Anspruch nehmen
will und dieser mit der gewünschten Tätigkeit beginnt; dabei ist es ohne Bedeutung
für den Vertragsschluss, von welcher Seite die Initiative zu dem Bera-
tungsgespräch ausgegangen ist (BGHZ 100, 117, 118; 123, 126, 128; Urt. v.
27. Oktober 2005, III ZR 71/05, NJW-RR 2006, 109; Urt. v. 19. April 2007, III ZR
75/06, NJW-RR 2007, 1271, 1272). Diese Voraussetzungen liegen nach den
Feststellungen des Berufungsgerichts vor. Danach ist der Beklagte zu 2 weder
ausdrücklich noch nach den Umständen für die Beklagte zu 1 aufgetreten und war
für den Zedenten die maßgebliche Person und dessen Anspruchpartner. Er ist von
sich aus an den Zedenten mit Vorschlägen über steuerlich günstige Kapitalanlagen
herangetreten und hat in diesem Zusammenhang die Immobilie als eine für die
Zwecke geeignete Anlage benannt.
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Soweit die Revisionserwiderung in der mündlichen Verhandlung vor dem
Senat geltend gemacht hat, dass ein Beratungsvertrag allenfalls zwischen dem
Zedenten und der früheren Beklagten zu 1, deren Geschäftsführer der Beklagte zu
2 sei, zustande gekommen sein könne, bleibt das ohne Erfolg, da sie die
tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht angegriffen hat. Das ist
jedoch unverzichtbar, weil der Beklagte zu 2 die Umstände für die
Betriebsbezogenheit seiner Beratung vortragen muss, wenn der von ihm
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abgegebenen Erklärungen nicht für seine Person gelten lassen will (vgl. BGH, Urt.
v. 13. Oktober 1994, IX ZR 25/94, NJW 1995, 43, 44).
2. Das Berufungsgericht hat jedoch einen Anspruch aus positiver Vertrags-
verletzung wegen eines Beratungsfehlers mit fehlerhafter Begründung verneint.
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a) Der Senat hat für die Haftung des Verkäufers entschieden, dass dieser
zwar grundsätzlich nicht verpflichtet ist, den Käufer über die Wirtschaftlichkeit des
Erwerbs und seinen Nutzen zu beraten oder aufzuklären, er aber aus einem Bera-
tungsvertrag haftet, wenn er sich nicht auf Auskünfte über das Objekt und
Verhandlungen über den Kaufvertrag beschränkt, sondern den Käufer auch unab-
hängig davon berät (Urt. v. 10. November 2006, V ZR 73/06, Rdn 8, 9 - in juris
veröffentlicht; Urt. v. 13. Oktober 2007, V ZR 66/06, NJW 2007, 1874). Ent-
scheidend ist, dass eine über die Angaben zum Objekt hinausgehende Beratung
erfolgt. Auch ein Anlagevermittler haftet über die Pflicht zu richtiger und vollstän-
diger Auskunft über das Objekt hinaus aus einem Beratungsvertrag, wenn er die
Vermögensbelange des Anlageinteressenten wahrnimmt und über die sich für
diesen aus dem Erwerb ergebenden finanziellen Belastungen berät (vgl. BGH, Urt.
v. 25. Oktober 2007, III ZR 100/06, WM 2007, 2228, 2229).
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b) Der Beratungsvertrag verpflichtet zu richtiger vollständiger Information
über die tatsächlichen Umstände, die für den Kaufentschluss des Interessenten
von wesentlicher Bedeutung sind (BGHZ 123, 126, 129; Senat, Urt. v. 15. Oktober
2004, V ZR 223/03, NJW 2005, 983).
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aa) Bei der Beratung über den Erwerb einer Immobilie zu Anlagezwecken
bildet die Ermittlung des monatlichen Eigenaufwands das Kernstück der Beratung.
Sie soll den Käufer von der Möglichkeit überzeugen, mit seinen finanziellen Mitteln
das Objekt erwerben und halten zu können (Senat, BGHZ 156, 371, 377; Urt. v.
13. Oktober 2007, V ZR 66/06, NJW 2007, 1874, 1876; Urt. v. 30. November 2007,
V ZR 284/06, NJW 2008, 649).
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bb) Wird als Kaufanreiz die wirtschaftliche Rentabilität des Erwerbs heraus-
gestellt, muss der Berater auch über die hierfür bedeutsamen Umstände richtig
informieren. Er verletzt seine Beratungspflichten, wenn er ein in tatsächlicher
Hinsicht unzutreffendes, zu positives Bild der Ertragserwartung der Immobilie oder
ihres Wertsteigerungspotenzials gibt (Senat, Urt. v. 15. Oktober 2004, V ZR
223/03, NJW 2005, 983; Urt. v. 20. Juli 2007, V ZR 227/06, NJW-RR 2007, 1660,
1661).
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c) Gemessen daran, kann eine Verletzung eines Beratungsvertrages nach
den tatrichterlichen Feststellungen nicht verneint werden.
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aa) Sind die Angaben des Beraters zur Höhe der monatlichen Belastung
des Käufers falsch, so ist dieser nicht richtig informiert und damit die Beratungs-
pflicht verletzt worden. Grundlage der Schadensersatzpflicht des Beraters sind
dessen schuldhaft fehlerhafte Erklärungen zur Höhe der monatlichen Belastung
(vgl. Senat, Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1813). Einer
Zusicherung in dem Sinne, dass der Berater auch zum Ausdruck gebracht haben
muss, für die Richtigkeit seiner – regelmäßig auf einer Berechnung beruhenden -
Angabe zur Höhe der monatlichen Belastung einzustehen, bedarf es entgegen der
Ansicht des Berufungsgerichts nicht.
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Nach dem Vortrag der Klägerin war die Beratung fehlerhaft, wenn die
monatliche Belastung nicht - wie von dem Beklagten zu 2 angegeben - zwischen
von 70 bis 80 DM/mtl. lag, sondern ein Mehrfaches dieses Betrages ausmachte.
Die Klägerin hat unter Bezugnahme auf das schriftliche Berechnungsbeispiel die
Ursachen für die fehlerhafte Angabe des Beklagten zu 2 benannt, die darin
begründet sein sollen, dass dieser den Aufwand des Erwerbers infolge
Nichtberücksichtigung der Beiträge zur Lebensversicherung und der Grundsteuer
zu niedrig, die erzielbaren Erträge dagegen zu hoch, nämlich nach einer
befristeten Mietgarantie von 18 DM/m
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, und nicht mit der erheblich niedrigeren
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ortsüblichen Vergleichsmiete von 11,90 DM/m
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, angesetzt hatte. Bei der
Berechnung des monatlichen Eigenaufwands des Käufers müssen die Zahlungen
für die Tilgung der zur Finanzierung des Kaufs aufzunehmenden Darlehen
berücksichtigt werden (Senat, Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003,
1811, 1812). Hierzu gehören die an eine Lebensversicherung zu zahlenden
Beiträge, die zur Finanzierung des Erwerbs abgeschlossen wird; es sei denn, dass
der Beratende deutlich macht, dass die von ihm angegebene monatliche Belastung
Aufwand zur Tilgung nicht einschließt (Senat, Urt. v. 15. Oktober 2004, V ZR
223/03, NJW 2005, 983, 985). Ebenso fehlerhaft ist es, wenn bei der Berechnung
der Belastung die Erträge aus einer befristeten Mietgarantie in Ansatz gebracht
werden, welche die ortsübliche Vergleichsmiete erheblich übersteigt. Der Zufluss
der garantierten Mieten ist nur von begrenzter Dauer und zudem von der Bonität
des Garanten abhängig. Durch den Ansatz solcher Garantiebeträge wird daher ein
zu positives Bild der für den Erwerber wichtigen längerfristigen Ertragserwartung
der Immobilie gezeichnet (vgl. Senat, Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM
2005, 205, 207; Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 66/06, NJW 2007, 1874, 1876).
Ob und welche der in dem schriftlichen Berechnungsbeispiel ausgewiese-
nen Angaben zur Höhe der monatlichen Belastung der Beklagte zu 2 dem Ze-
denten bereits vor dessen notarieller Angebotserklärung mitgeteilt hat, lässt das
Berufungsgericht dahinstehen. Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung hat
es jedoch keine Beweislastentscheidung hinsichtlich des Inhalts der Erklärungen
des Beklagten zu 2 zu Ungunsten der Klägerin getroffen. Es hat die Bekundung
des als Zeugen vernommenen Zedenten über eine Erklärung des Beklagten zu 2,
die Finanzierungskosten seien mit einer geringen Zuzahlung von 70 bis 80 DM im
Monat gedeckt, nämlich nach den Umständen als plausibel angesehen, die
Richtigkeit dieser Aussage jedoch mit der rechtsfehlerhaften Begründung
dahinstehen lassen, auch der Zeuge habe sich nicht an eine Zusicherung des
Beklagten zu 2 erinnern können, dass es so wie berechnet, kommen werde.
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bb) Auch Angaben des Beraters über den künftigen Wert einer Immobilie
können - unabhängig von dem in einer solchen Erklärung enthaltenen spekulativen
Element - unrichtig sein und einen Beratungsfehler darstellen, wenn die von
diesem benannte Wertentwicklung wegen eines überhöhten Erwerbspreises
ausgeschlossen oder zumindest gänzlich unwahrscheinlich ist (Senat, Urt. v.
15. Oktober 2004, V ZR 223/03, NJW 2005, 983, 984).
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Gemessen daran, kommt auch in diesem Punkt ein Beratungsfehler in Be-
tracht, wenn der Beklagte zu 2 dem Zedenten unter Zugrundelegung einer allge-
meinen jährlichen Wertsteigerung am Immobilienmarkt von 1 bis 2 % p.a. einen
künftigen Wert der Wohnung nach 30 Jahren von 300.000 DM in Aussicht gestellt
hat. Ein Beratungsfehler lässt sich nicht mit der Erwägung des Berufungsgerichts
verneinen, dass eine solche Wertsteigerung von 1 bis 2 % im Jahr im Rahmen des
Möglichen liege. Nach den getroffenen Feststellungen zum Verhältnis zwischen
dem Kaufpreis und dem Wert der verkauften Wohnung kann ein Beratungsfehler
auch dann vorliegen, wenn der prognostizierte Steigerungssatz nicht zu be-
anstanden ist. War der Verkehrswert der Wohnung nämlich erheblich niedriger als
der vereinbarte Kaufpreis, tritt eine Wertsteigerung erst ein, wenn sie den
gezahlten Kaufpreis übersteigt.
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III.
Das angefochtene Urteil ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO) und die Sache
zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht (§ 563 Abs. 1
Satz 1 ZPO) zurückzuverweisen.
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Es wird zu prüfen haben, ob der Beklagte zu
2 schuldhaft
Beratungspflichten durch unzutreffende oder unvollständige Erklärungen
-
unterhalb der Schwelle einer Zusicherung
- verletzt hat, die für den
Kaufentschluss ursächlich waren.
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Krüger Klein Stresemann
Czub Roth
Vorinstanzen:
LG München I, Entscheidung vom 17.03.2006 - 30 O 9491/03 -
OLG München, Entscheidung vom 06.02.2007 - 18 U 3337/06 -