Urteil des BGH, Az. III ZR 247/03

BGH (zug, kaufpreis, höhe, schaden, kaufvertrag, 1995, immobilie, verhandlung, vertrag, anlage)
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
III ZR 247/03
Verkündet am:
6. Mai 2004
F r e i t a g
Justizamtsinspektor
als Urkundsbeamter
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
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Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 6. Mai 2004 durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die Richter
Streck, Dr. Kapsa, Galke und Dr. Herrmann
für Recht erkannt:
Die Revision des Klägers gegen das Urteil des Oberlandesge-
richts Frankfurt am Main - 4. Zivilsenat - vom 23. Juli 2003 wird
zurückgewiesen.
Auf die Revision des Beklagten wird das vorbezeichnete Urteil im
Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil des Be-
klagten entschieden worden ist.
In diesem Umfang wird die Sache zur neuen Verhandlung und
Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszuges,
an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die I. GmbH (im folgenden I. ) war Ei-
gentümerin des mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks L.-
Straße 34 in L. . Das Grundstück war mit einer Grundschuld in Höhe
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von 850.000 DM zugunsten einer Hypothekenbank belastet. Die I. wandelte
durch von dem beklagten Notar beurkundete Teilungserklärung das Grund-
stückseigentum in Wohnungseigentum um. Sie beabsichtigte, das Gebäude zu
renovieren und die Eigentumswohnungen zu veräußern.
Der Steuerberater H. , der faktisch die Geschäfte der I. führte,
bewegte den Kläger, zwecks Steuerersparnis zwei Eigentumswohnungen zum
Preis von je 150.000 DM von der I. zu erwerben. Der Beklagte beurkundete
den am 18. Juli 1995 geschlossenen Kaufvertrag. Darin verpflichtete sich die
I. , dem Kläger - abgesehen von noch einzutragenden Dienstbarkeiten und
Baulasten - an den beiden von ihr noch zu renovierenden Eigentumswohnun-
gen lastenfreies Wohnungseigentum zu verschaffen (§ 1 Nr. 2 Abs. 1 und 2,
§ 2 Abs. 1 des Kaufvertrages). Weiter hieß es in dem Kaufvertrag:
"§ 1 ...
2. ... Der Notar hat das Grundbuch nicht eingesehen. Auf die
Gefahren einer sofortigen Beurkundung wurde hingewiesen.
§ 3 ...
6. Das Haus wird voraussichtlich zum 31.12.1995 bezugsfertig
sein. ...
§ 5 Fälligkeit und Zahlung
1. Der Kaufpreis ist in Raten zu zahlen. Es gelten folgende all-
gemeine Fälligkeitsvoraussetzungen:
- Vorlage aller für den Vertrag erforderlichen Genehmigun-
gen und eine entsprechende schriftliche Mitteilung des No-
tars,
- Eintragung einer Auflassungsvormerkung,
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- eine Freistellungserklärung für Grundpfandrechtsgläubiger
für das Vertragsobjekt, auch für den Fall der Nichtvollen-
dung.
Weiter werden folgende Fälligkeiten vereinbart:
a) der Grundstücks- und Gebäudeanteil 'alt' 2 Wochen nach
Erfüllung obiger Voraussetzungen;
danach
b) die Renovierungskosten binnen zwei Wochen nach Auf-
forderung wie folgt:
- nach Abschluß des Vertrages
35 %
- nach Fertigstellung der Dachdecker-
arbeiten einschließlich Regenrohre
6 %
- nach Fertigstellung der Fensterarbeiten
6 %
...
2. Der Kaufpreis ist bei Fälligkeit auf das vom Verkäufer nach-
folgend angegebene Konto zu zahlen. Zahlungen des Käufers
können mit schuldbefreiender Wirkung nur auf dieses Konto
erfolgen.
- Treuhandkonto I. Baukonto L. bei der Volksbank ..."
Die I. teilte dem Kläger durch Schreiben vom 27. Juli 1995 mit, "nach
Vertragsabschluß" seien die Kosten für das vorhandene Altgebäude und für die
Renovierung in Höhe von 142.056,95 DM zur Zahlung fällig. Mit Schreiben vom
4. Dezember 1995 forderte die I. von dem Kläger "nach Fertigstellung" der
Wohnungen den restlichen Kaufpreis in Höhe von 157.943,05 DM an. Der Klä-
ger überwies am 4. August und 28. Dezember 1995 die erbetenen Geldbeträge
in Höhe von insgesamt 300.000 DM auf das im Kaufvertrag angegebene "Treu-
handkonto", das tatsächlich ein gewöhnliches Girokonto der I. war. Zur Zeit
der Zahlung hatte der Kläger die im Kaufvertrag vorgesehene Mitteilung des
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Beklagten über das Vorliegen der erforderlichen Genehmigungen noch nicht
erhalten. Ebensowenig war damals bereits die Auflassungsvormerkung zugun-
sten des Klägers eingetragen; schließlich fehlte die "Freistellungserklärung für
Grundpfandrechtsgläubiger".
1996 geriet die I. in Vermögensverfall; sie konnte die auf dem Woh-
nungseigentum lastende Grundschuld nicht ablösen. Die Hypothekenbank be-
trieb daher aus der Grundschuld die Zwangsvollstreckung in die Wohnungsei-
gentumsanlage.
Von der zahlungsunfähigen I. konnte der Kläger den bereits entrich-
teten Kaufpreis nicht zurückerlangen. Mit H. verständigte er sich dahin,
daß dieser ein notarielles Schuldanerkenntnis über 225.000 DM erklärte. Hin-
sichtlich weiterer 25.000 DM wurde eine Verrechnung gegen Forderungen von
H. aus seiner Tätigkeit als Steuerberater oder Hausverwalter vereinbart.
Geld war von dem inzwischen ebenfalls mittellos gewordenen H. nicht
zu erhalten.
Am 11. Januar 1999 wurde der Kläger als Eigentümer der - weiterhin mit
der Grundschuld belasteten - Eigentumswohnungen im Wohnungsgrundbuch
eingetragen.
Der Kläger beansprucht von dem Beklagten Schadensersatz in Höhe
von 153.387,56 € (= 300.000 DM) nebst Zinsen wegen der Verletzung notariel-
ler Amtspflichten. Der Beklagte habe bei der Beurkundung des Kaufvertrages
nicht über die Gefahren einer ungesicherten Vorleistung an die I. belehrt,
obwohl er die Verpfändung des Grundstücks gekannt habe. Insbesondere habe
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er nicht darüber aufgeklärt, daß der Erwerb lastenfreien Wohnungseigentums
nur dann gesichert sei, wenn der Kaufpreis unter Verwendung eines notariellen
Treuhandkontos oder sonst Zug um Zug gegen Erteilung der Freigabeerklä-
rung oder Löschungsbewilligung der Grundschuldgläubigerin gezahlt werde.
Bei gehöriger Belehrung hätte er, der Kläger, keine ungesicherte Vorleistung
erbracht und den von seiten der I. nicht (vollständig) erfüllbaren Vertrag
spätestens 1996 rückabgewickelt. Die in diesem Fall nicht verlorenen
300.000 DM hätte er zum Erwerb eines anderen rentablen Objekts mit densel-
ben Steuervorteilen verwandt.
Das Landgericht hat dem Kläger 140.605,26 € nebst Zinsen Zug um Zug
gegen Abtretung seiner Ersatzansprüche gegen H. in dieser Höhe zu-
gesprochen und die weitergehende Klage abgewiesen. Im Berufungsverfahren
hat der Beklagte unter anderem geltend gemacht, ihm liege bezüglich der
auf dem Wohnungseigentum lastenden Grundschuld eine auflagenfreie Lö-
schungsbewilligung vor. Er biete sie dem Kläger unter Übernahme der durch
die Löschung veranlaßten notariellen Kosten und der Kosten dieses Rechts-
streits an. Die Gefahr der Zwangsversteigerung bestehe nicht mehr.
Das Berufungsgericht hat die Berufung des Beklagten sowie diejenige
des Klägers zurückgewiesen und "die Revision" zugelassen. Der Beklagte be-
gehrt mit der Revision weiterhin die vollständige Klageabweisung; der Kläger
hat gleichfalls Revision - und vorsorglich Anschlußrevision - eingelegt mit dem
Antrag, den Beklagten zur Zahlung weiterer 12.782,30 € nebst Zinsen Zug um
Zug gegen Abtretung der Ansprüche gegen H. zu verurteilen.
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Entscheidungsgründe
Die Revision des Beklagten ist begründet; insoweit ist das Berufungsur-
teil aufzuheben und die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.
Die Revision des Klägers ist unbegründet.
I.
Das Berufungsgericht hat ausgeführt:
Der Beklagte sei dem Kläger nach § 19 Abs. 1 BNotO zum Schadenser-
satz verpflichtet. Denn er habe durch unzureichende Belehrung über die Fällig-
keit des Kaufpreises und die mit einer ungesicherten Vorleistung verbundenen
Gefahren eine fahrlässige Amtspflichtverletzung begangen. Der Vertragstext
sei hinsichtlich der Fälligkeitsvoraussetzungen widersprüchlich gewesen und
habe bezüglich der Beurkundung ohne vorherige Einsichtnahme in das Grund-
buch den Erfordernissen des § 21 Abs. 1 Satz 2 BeurkG nicht genügt. Pflicht-
gemäß belehrt hätte der Kläger den Kaufpreis allenfalls auf ein Notaranderkon-
to geleistet. Falls dann nach einem Jahr immer noch keine Löschungsbewilli-
gung für die Grundschuld vorgelegen hätte, wäre der Kläger vom Vertrag zu-
rückgetreten und hätte den Kaufpreis noch vor Änderung des Fördergebietsge-
setzes mit dem gleichen Steuervorteil anderweitig angelegt.
Der Schaden werde durch den Wert der vom Kläger erworbenen Eigen-
tumswohnungen nicht ausgeglichen oder gemindert; denn die Grundschuld sei
bislang nicht gelöscht worden. Der Kläger sei ferner nicht verpflichtet, die vom
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Beklagten angebotene Löschungsbewilligung anzunehmen. Denn dieser habe
es versäumt, das - vom Kläger bestrittene - Vorliegen der Löschungsbewilli-
gung zu beweisen.
Der Beklagte müsse dem Kläger auch den Schaden ersetzen, der infol-
ge des zwischenzeitlichen Wertverfalls der Immobilien in den neuen Bundes-
ländern seit 1996 eingetreten sei. Vom Schutzzweck der Haftungsnorm sei es
gedeckt, wenn der Kläger seinen Schadensersatzanspruch nicht deshalb ver-
liere, weil das erworbene Objekt nachträglich aus Gründen wertlos werde, die
mit denjenigen, derentwegen er Schadensersatz von dem Beklagten verlange,
nicht unmittelbar zusammenhingen.
Die eingeklagten 153.387,56 € (= 300.000 DM) Schadensersatz minder-
ten sich allerdings um 12.782,30 € (= 25.000 DM). Denn der Kläger habe inso-
weit durch Verrechnung mit Honorarforderungen von H. eine Kompen-
sation erhalten. Das hiergegen gerichtete Berufungsvorbringen des Klägers sei
nach § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO und mangels Substantiierung unbeachtlich.
II.
Revision des Beklagten
Das Berufungsurteil hält der Prüfung auf Rechtsfehler zum Nachteil des
Beklagten nicht in allen Punkten stand.
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1.
Dem Berufungsgericht ist insoweit beizutreten, als es angenommen hat,
der Beklagte habe dem Kläger wegen schuldhafter Verletzung notarieller Amts-
pflichten Schadensersatz zu leisten (§ 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO). Der Beklagte
ist bei der am 18. Juli 1995 erfolgten Beurkundung des Kaufvertrages der ihm
gegenüber dem Kläger obliegenden Hinweispflicht (§ 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG)
nicht nachgekommen.
a) Nach § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG hat der Notar den Willen der Betei-
ligten zu erforschen, den Sachverhalt zu klären und über die rechtliche Trag-
weite des Geschäfts zu belehren. Diese Belehrungspflicht umfaßt bei Grund-
stücksgeschäften, insbesondere bei Grundstückskaufverträgen, die Unterrich-
tung über das Bestehen von Belastungen. Geht der Wille der Parteien auf Ver-
schaffung lastenfreien Eigentums, gehört das Vorhandensein von Belastungen
zur rechtlichen Tragweite; denn der Erfolg des Geschäfts ist ein anderer je
nachdem, ob der Erwerber volles oder belastetes Eigentum erwirbt (vgl. Ganter
in Zugehör/Ganter/Hertel, Handbuch der Notarhaftung 2004 Rn. 1057 unter
Hinweis auf BGH, Urteile vom 12. Juli 1968 - VI ZR 91/66 - DNotZ 1969, 173,
174 und vom 19. Dezember 1991 - IX ZR 8/91 - DNotZ 1992, 457, 458).
b) Nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts
belehrte der Beklagte den Kläger nicht in dem vorbeschriebenen gebotenen
Umfang über die Belastungen, die auf dem zu erwerbenden Wohnungseigen-
tum ruhten, und die daraus für den Käufer herrührenden Gefahren.
aa) Der Kläger konnte der in der notariellen Verhandlung errichteten
Vertragsurkunde nicht entnehmen, daß das Grundstück mit einer Grundschuld
in Höhe von 850.000 DM belastet war. Im Vertragstext finden sich zwar verein-
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zelt Anhaltspunkte für das Bestehen von (Vor-)Belastungen. In § 1 Nr. 2 Satz 1
des Kaufvertrages war niedergelegt, daß die Löschung der "Rechte Abteilung II
u. III" beantragt werde, soweit sie auf den verkauften Wohnungen lasteten. Der
Verkäufer verpflichtete sich zur "lastenfreien" Übertragung des Wohnungsei-
gentums und haftete insoweit auf Gewährleistung (§ 2 Abs. 1, § 12 Nr. 1 Satz 1
des Kaufvertrages). Die "Freistellungserklärung für Grundpfandrechtsgläubi-
ger" war nach § 5 Nr. 1 Satz 2 des Kaufvertrages "allgemeine Fälligkeitsvor-
aussetzung". Nirgends war aber klargelegt, welche Grundpfandrechte in wel-
cher Höhe an dem Grundstück bestanden; jedenfalls ein in Fragen des Grund-
stücksrechts nicht geschulter Laie (vgl. BGH, Urteil vom 19. Dezember 1991
aaO), wie hier der Kläger, konnte nicht erkennen, daß die veräußernde I.
- neben der Finanzierung der Renovierung - eine erhebliche Grundschuld ab-
lösen mußte, um lastenfreies Eigentum verschaffen zu können.
bb) Der Beklagte gab dem Kläger auch nicht mündlich Aufschluß über
die vorgenannte Belastung, obgleich sie ihm bekannt war. In der notariellen
Verhandlung beschränkte er sich, wie das Berufungsgericht unter Bezugnahme
auf das landgerichtliche Urteil festgestellt hat, auf das schnelle Verlesen der
Urkunde.
cc) Im Streitfall hatte der Notar besonderen Anlaß, über die vorhandene
Grundstücksbelastung zu belehren und dem Käufer zu raten, den Kaufpreis nur
dann zu zahlen, wenn - Zug um Zug - die Löschung der Grundschuld gesichert
war. Das Berufungsgericht hat die in dem Kaufvertrag getroffene Fälligkeitsre-
gelung zu Recht für teilweise widersprüchlich angesehen; sie barg jedenfalls
die Möglichkeit eines Mißverständnisses.
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§ 5 Nr. 1 Satz 2 des Kaufvertrages sah "allgemeine Fälligkeitsvoraus-
setzungen" - die Vorlage aller für den Vertrag erforderlichen Genehmigungen
und die entsprechende Mitteilung des Notars, die Eintragung einer Auflas-
sungsvormerkung und die "Freistellungserklärung für Grundpfandrechtsgläubi-
ger" - vor. Weiter waren durch § 5 Nr. 1 Satz 3 des Kaufvertrages "folgende
Fälligkeiten" für den Grundstücks- und Gebäudeanteil "alt" und die Renovie-
rungskosten bestimmt. Die Zahlung des Grundstücks- und Gebäudeanteils "alt"
(vgl. § 4 des Kaufvertrages) sollte zwei Wochen nach Erfüllung der "allgemei-
nen Fälligkeitsvoraussetzungen" erfolgen (§ 5 Nr. 1 Satz 3 Buchst. a in Verbin-
dung mit § 5 Nr. 1 Satz 2 des Kaufvertrages). Im Gegensatz dazu wurde in § 5
Nr. 1 Satz 3 Buchst. b des Kaufvertrages festgelegt, daß die Renovierungsko-
sten - prozentual aufgeteilt - binnen zwei Wochen nach Aufforderung "nach
Abschluß des Vertrages", nach Fertigstellung bestimmter Arbeiten und am Tag
der Schlüsselübergabe fällig sein sollten. Das Verhältnis dieser Fälligkeitsrege-
lung zu den "allgemeinen Fälligkeitsvoraussetzungen", insbesondere zu der
Voraussetzung, daß eine Auflassungsvormerkung eingetragen und eine "Frei-
stellungserklärung für Grundpfandrechtsgläubiger" vorliegen sollte, war im Ver-
trag durch die Verknüpfung der Regelungen des § 5 Nr. 1 Satz 3 Buchst. a und
b durch das Wort "danach" nicht hinreichend klargestellt. Damit bestand die
Möglichkeit, daß sich der Käufer auf entsprechende Aufforderung des Verkäu-
fers veranlaßt sah, "nach Vertragsschluß" oder "nach Fertigstellung" - ohne
durch Auflassungsvormerkung und Löschungsbewilligung abgesichert zu sein,
daß er lastenfreies Wohnungseigentum erhielt - den Kaufpreis ganz oder teil-
weise zu zahlen. Dem hätte der Beklagte entgegenwirken müssen, indem er
auf diese Gefahr hinwies und - im Rahmen der ihm gegenüber beiden Ver-
tragsparteien obliegenden Formulierungspflicht (§ 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG;
vgl. Senatsurteil vom 4. März 2004 - III ZR 72/03 - ZIP 2004, 719, 722, vorge-
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sehen zum Abdruck in BGHZ; BGH, Urteil vom 26. Juni 1997 - IX ZR 163/96 -
VersR 1998, 115, 116; Winkler, BeurkG 15. Aufl. 2003 § 17 Rn. 274) - eine die
Zug-um-Zug-Leistung unzweideutig regelnde vertragliche Bestimmung vor-
schlug.
c) Die vorbeschriebene - fahrlässige - Verletzung des § 17 Abs. 1 Satz 1
BeurkG war schadensursächlich.
Die unterbliebene Belehrung war adäquat kausal dafür, daß der Kläger
300.000 DM an die I. zahlte, ohne im Gegenzug lastenfreies Eigentum zu
erwerben. Denn nach den insoweit nicht angegriffenen Feststellungen des Be-
rufungsgerichts ist davon auszugehen, daß der Kläger bei pflichtgemäßer
Belehrung nicht ungesichert vorgeleistet hätte.
d) Zu Unrecht leugnet die Revision den Zurechnungszusammenhang.
Sie macht geltend, der Schaden sei allein dadurch eingetreten, daß der Kläger,
ohne Rücksprache mit dem Beklagten zu halten, den Kaufpreis gezahlt habe,
obwohl die "allgemeinen Fälligkeitsvoraussetzungen" (noch) nicht vorgelegen
hätten.
Der Zurechnungszusammenhang zwischen der haftungsbegründenden
Handlung und dem eingetretenen Schaden kann fehlen, wenn der Geschädigte
in ungewöhnlicher und unsachgemäßer Weise in den Geschehensablauf ein-
greift und eine weitere Ursache setzt, die den Schaden erst endgültig herbei-
führt. Eine solche "Unterbrechung" der durch die Verletzung notarieller Amts-
pflichten ausgelösten Ursachenkette tritt allerdings nicht ein, wenn für die
Zweithandlung des Geschädigten ein rechtfertigender Anlaß bestand oder die-
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se durch das haftungsbegründende Ereignis herausgefordert wurde und eine
nicht ungewöhnliche Reaktion auf ein Ereignis darstellt (Ganter aaO Rn. 2218;
vgl. BGH, Urteile vom 26. Juni 1997 aaO S. 116 f und 29. März 2001 - IX ZR
445/98 - NJW-RR 2001, 1639, 1641). So liegt der Streitfall. Die Fälligkeit des
Kaufpreises war - wie bereits dargelegt - in § 5 Nr. 1 Satz 2 und 3 des Kaufver-
trages nicht unmißverständlich geregelt. Bezüglich der "Renovierungskosten",
die den weitaus größten Teil des Kaufpreises (jeweils 119.089,14 DM von
150.000 DM, vgl. § 4 des Kaufvertrages) ausmachten, war nicht hinreichend
klargestellt, ob sie (anteilig) bereits nach Abschluß des Vertrages, Fertigstel-
lung bestimmter Arbeiten und Schlüsselübergabe fällig waren (§ 5 Nr. 1 Satz 3
Buchst. b) oder ob zusätzlich die "allgemeinen Fälligkeitsvoraussetzungen"
nach § 5 Nr. 1 Satz 2 des Kaufvertrages erfüllt sein mußten. Darüber hinaus
mußte sich dem Kläger mangels Unterrichtung über die erhebliche Belastung
des Kaufgegenstandes mit Grundpfandrechten nicht aufdrängen, daß der Er-
werb lastenfreien Eigentums gefährdet sein könnte, wenn er einer Aufforderung
des Verkäufers, den Kaufpreis zu zahlen, nachkam. Unter diesen Umständen
kann es nicht als unvertretbares und damit nicht zurechenbares Verhalten an-
gesehen werden, wenn der Kläger nach - von der I. behaupteter (Schreiben
vom 27. Juli und 4. Dezember 1995) - Fälligkeit des Anteils für das vorhandene
Altgebäude und für die Renovierung "nach Vertragsschluß", wegen des restli-
chen Kaufpreises "nach Fertigstellung Ihrer Wohnungen", den Kaufpreis voll-
ständig zahlte. Dies schließt nicht aus, daß dem Kläger ein Mitverschulden an-
zulasten sein könnte.
2.
Mit dem Berufungsgericht ist demnach ein Schadensersatzanspruch ge-
mäß § 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO dem Grunde nach zu bejahen; den weiteren
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Erwägungen zur Schadensbemessung ist indes nicht in allen Punkten zu fol-
gen.
a) Ausgangspunkt für die Ermittlung des Vermögensschadens aus einer
notariellen Amtspflichtverletzung ist die sogenannte Differenzhypothese. Der
Verletzte ist grundsätzlich so zu stellen, wie er stünde, wenn die Amtspflicht-
verletzung unterblieben wäre (vgl. BGH, Urteil vom 9. November 2000 - IX ZR
310/99 - NJW-RR 2001, 1428 m.w.N.; Ganter aaO Rn. 2246). Maßgebender
Zeitpunkt für den Vermögensvergleich ist im Schadensersatzprozeß die letzte
mündliche Tatsachenverhandlung (BGH aaO).
b) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts wäre der Kläger im
Fall amtspflichtgemäßer Belehrung bei seinem Kaufentschluß geblieben; er
hätte aber seinen Anspruch auf Übertragung lastenfreien Wohnungseigentums
durch die Vereinbarung eines Notaranderkontos oder eine sonstige Zug-um-
Zug-Regelung gesichert. Nachdem sich dann im Jahre 1996 herausgestellt
hätte, daß die I. den Verschaffungsanspruch nicht würde erfüllen kön-
nen, wäre der Kläger vom Kaufvertrag zurückgetreten. Er hätte den treuhände-
risch verwahrten oder noch nicht gezahlten Kaufpreis in Höhe von 300.000 DM
- rechtzeitig vor der Änderung des Fördergebietsgesetzes - für eine andere
Anlage in den neuen Bundesländern verwandt und denselben Steuervorteil
erzielt. Der Kläger hätte demnach einen Schaden erlitten, wenn für die von ihm
- fiktiv - anderweit erworbene "Ost-Immobilie" ein höherer Wert anzunehmen
wäre als derjenige, den die von der I. erworbenen zwei Eigentumswohnun-
gen haben, jeweils bezogen auf den Zeitpunkt der Berufungsverhandlung; der
Schaden läge in der Differenz zwischen diesen Werten.
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aa) Das Berufungsgericht hat den Wert der im Jahr 1996 hypothetisch
erworbenen "Ost-Immobilie" zur Zeit der Berufungsverhandlung (28. Mai 2003)
offenbar in Höhe von 300.000 DM, also in Höhe der Anschaffungskosten, an-
gesetzt. Zwar wäre bei einer solchen Immobilie - wie allgemein bei Immobilien
in den neuen Bundesländern - in der Zeit seit 1996 ein Wertverfall eingetreten.
Hierfür müsse der Beklagte entsprechend den in BGHZ 123, 106, 113 f nieder-
gelegten Grundsätzen jedoch ebenfalls einstehen. Vom Schutzzweck der Haf-
tungsnorm her verliere der geschädigte Anleger danach seinen Schadenser-
satzanspruch nicht deshalb, weil das erworbene Objekt nachträglich aus Grün-
den wertlos werde, die mit denjenigen, deretwegen er Schadensersatz bean-
spruchen könne, nicht unmittelbar zusammenhingen.
bb) Gegen diese Erwägungen bestehen durchgreifende rechtliche Be-
denken. Die von dem Berufungsgericht herangezogene Entscheidung betraf
das Recht des Anlageinteressenten zur Selbstbestimmung über die Verwen-
dung seines Vermögens. Der Anleger hätte, von dem Prospektverantwortlichen
pflichtgemäß aufgeklärt, die Anlage nicht erworben. Er kann, wenn der Pro-
spektverantwortliche schuldhaft handelte, verlangen, auf dem Schadenser-
satzwege so gestellt zu werden, als hätte er die Anlage nicht getätigt. Der von
dem Schutzbereich der Verhaltensnorm (Aufklärungspflicht) umfaßte Schaden
besteht in dem Betrag, den er für den Erwerb der später vom Wertverfall betrof-
fenen Anlage aufgewendet hat, ohne daß es ausschlaggebend darauf ankäme,
ob sich gerade die im Prospekt verschwiegene Gefahr als solche verwirklichte
(vgl. BGHZ aaO S. 111 ff).
Hier ging es indes nicht um die vorgenannte Selbstbestimmung der Ent-
scheidung für oder gegen eine Anlage. Der Kläger hätte auch bei pflichtgemä-
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ßer Aufklärung von dem Kauf der Eigentumswohnungen von der I. nicht Ab-
stand genommen. Er hätte seinen Anspruch auf die Gegenleistung durch eine
Anderkonto- oder sonstige Zug-um-Zug-Abrede gesichert. Den Anlagebetrag
hätte er, wenn der Kaufvertrag mit der I. scheiterte, nicht "auf die hohe Kan-
te" gelegt; in weiterer Verfolgung seines Ziels, Steuern zu sparen, hätte er in
eine andere, ebenfalls nach dem Fördergebietsgesetz begünstigte Immobilie
investiert. Das allgemeine Risiko des Wertverlusts ist aber ein für Anlagen in
Immobilien typisches Risiko, das der Anleger - hier also der Kläger - tragen
muß; der Beklagte muß dafür nicht unter dem Gesichtspunkt des Schutzzwecks
der Haftungsnorm einstehen.
cc) Ist jedoch bei dem Vermögensvergleich, wie von der Revision gefor-
dert, der Wertverfall der - fiktiv - von dem Kläger anderweit angeschafften Im-
mobilie zu berücksichtigen, hat die Schadensbemessung des Berufungsge-
richts keinen Bestand. Denn zu dem sich dann ergebenden Verkehrswert der
anstelle der Eigentumswohnungen der I. (hypothetisch) erworbenen "Ost-
Immobilie" zur Zeit der letzten Verhandlung vor dem Tatrichter hat das Beru-
fungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - Feststellungen nicht
getroffen.
3.
Das Berufungsgericht hat in der neuen mündlichen Verhandlung Gele-
genheit, die vorbeschriebenen Feststellungen nachzuholen und auf die weite-
ren Beanstandungen der Revision einzugehen.
III.
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Revision des Klägers
Das Berufungsgericht hat ohne Rechtsfehler die von dem Kläger gel-
tend gemachte Schadensersatzforderung in Höhe von mehr als 140.605,26 €
(= 275.000 DM) für nicht gerechtfertigt gehalten. In Höhe von 12.782,30 €
(= 25.000 DM) hat der Kläger einen Ausgleich erhalten. Gemäß einer mit H.
getroffenen Vereinbarung wurde ein Teil des Schadens dadurch kom-
pensiert, daß H. auf Honorar für steuerberatende Tätigkeit im Wert von
25.000 DM verzichtete. Die Würdigung des Berufungsgerichts, daß diese Ver-
rechnungsabrede für die Klageforderung und nicht für darüber hinausgehende,
nicht hinreichend substantiierte Schadenspositionen gegolten habe, ist im Rah-
men der revisionsmäßigen Prüfung hinzunehmen. Der Senat sieht gemäß
§ 564 Satz 1 ZPO von einer Begründung ab.
Schlick
Streck
Richter am Bundesgerichtshof
Dr. Kapsa ist infolge Urlaubs-
abwesenheit gehindert zu un-
terschreiben.
Schlick
Galke
Herrmann