Urteil des BGH vom 25.10.2013, V ZR 9/13

Entschieden
25.10.2013
Schlagworte
Erwerb, Beratungsvertrag, Vermittler, Immobilie, Belastung, Verkäuferin, Eigentumswohnung, Kaufvertrag, Abgabe, Aufwand
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BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

V ZR 9/13 Verkündet am: 25. Oktober 2013 Lesniak Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 25. Oktober 2013 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die

Richter Dr. Lemke und Dr. Roth und die Richterinnen Dr. Brückner und

Weinland

für Recht erkannt:

Die Revision gegen das Urteil des 7. Zivilsenats des Kammergerichts vom 11. Dezember 2012 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

1Mit notarieller Urkunde vom 14. September 2006 machte der Kläger der

Beklagten ein Angebot zum Kauf einer Eigentumswohnung in einem mit einem

Prospekt beworbenen denkmalgeschützten Anwesen für 98.990 €. Die Beklagte nahm das Angebot mit notariell beurkundeter Erklärung vom

22. September 2006 an. Der Vertragsabschluss war durch die von der Beklagten mit dem Vertrieb beauftragte V. GmbH herbeigeführt worden, mit der der

Kläger am 13. September 2006 einen schriftlichen „Vermittlungsvertrag“ über

die Wohnung geschlossen hatte. Darin wurde er darauf hingewiesen, dass die

Vermittlerin ihr Honorar (Innenprovision) ausschließlich von der Verkäuferin

erhält. Grundlage des Vermittlungsgesprächs war eine „vorläufige Berechnung

für das 1. volle Vermietungsjahr“, in der anhand der Finanzierungszinsen, der

Verwaltungskosten, der Steuervorteile und der Mieteinnahmen der monatliche

Aufwand des Klägers bei einem zu 100% fremdfinanzierten Erwerb der Wohnung dargestellt wurde. Einen Hinweis darauf, dass die der Berechnung zugrunde gelegte besondere steuerliche Förderung der Sanierungsmaßnahmen

für das Objekt spätestens in zwölf Jahren ausläuft, hatte der Mitarbeiter der

V. GmbH nicht gegeben. Bis zur Abgabe des notariellen Kaufangebots war

die Beklagte gegenüber dem Kläger nicht in Erscheinung getreten.

2Das Landgericht hat die auf Rückabwicklung des Kaufvertrages gerichtete Klage abgewiesen. Das Kammergericht hat die Beklagte zur Rückzahlung

des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübertragung der Wohnung verurteilt

und festgestellt, dass sie zum Ausgleich des weiteren im Zusammenhang mit

dem Erwerb der Wohnung stehenden Vermögensschadens verpflichtet ist. Mit

der von dem Kammergericht zugelassenen Revision will die Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erreichen. Der Kläger beantragt die

Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

3Nach Ansicht des Berufungsgerichts ist zwischen den Parteien ein Beratungsvertrag zustande gekommen. Das Handeln des Mitarbeiters der V.

GmbH sei der Beklagten zuzurechnen. Indem sie diese mit der Führung der

wesentlichen Vertragsverhandlungen betraut habe, habe sie sie stillschweigend

zum Abschluss eines Beratungsvertrages bevollmächtigt. Dass der Mitarbeiter

der V. GmbH dem Kläger mehrere konkrete Objekte zur Auswahl angebo-

ten habe, sei weder dargetan noch ersichtlich. Es sei ausschließlich um die

Wohnung in dem denkmalgeschützten Anwesen gegangen. Daraus habe der

Kläger den Schluss ziehen können, dass der Berater im Namen und Auftrag

der Beklagten handele. Dieser habe den Kläger nicht ausreichend beraten. Die

von ihm erstellte, auf das erste Vermietungsjahr beschränkte Ankaufsberechnung habe den Anschein erweckt, dass sich an der Belastung des Klägers in

den Folgejahren nichts Wesentliches ändern werde. Pflichtwidrig nicht aufgezeigt worden sei dem Kläger das Risiko, das mit dem Wegfall der Steuervorteile

nach zwölf Jahren sowie dem Ablauf der Zinsbindungsfrist auf ihn zukomme.

II.

4Die Revision ist unbegründet. Zu Recht bejaht das Berufungsgericht einen Schadensersatzanspruch des Klägers gegen die Beklagte wegen schuldhafter Verletzung ihrer Pflichten aus einem Beratungsvertrag gemäß § 280

Abs. 1 BGB.

51. Nach der Rechtsprechung des Senats kommt zwischen dem Verkäufer und dem Käufer ein Beratungsvertrag zustande, wenn der Verkäufer im Zuge eingehender Vertragsverhandlungen, insbesondere auf Befragen, einen

ausdrücklichen Rat erteilt; gleiches gilt, wenn der Verkäufer dem Käufer als

Ergebnis der Verhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, welches der Herbeiführung des Geschäftsabschlusses dienen soll (siehe nur Urteil vom 1. März 2013 ­ V ZR 279/11, NJW

2013, 1873, 1874 mwN).

6Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Dem Kläger wurde als Instrument zur Vermittlung des auf Steuerersparnis angelegten Immobilienkaufs eine

Berechnung über seinen monatlichen finanziellen Aufwand bei einem zu 100%

fremdfinanzierten Erwerb der Wohnung erstellt. Damit hat die Beklagte über

ihre Rolle als Verkäuferin hinaus eine eigenständige, von dem beabsichtigten

Kaufvertrag losgelöste Beratung übernommen. Zur Eingehung dieser Verpflichtung ist sie zwar nicht selbst in Kontakt mit dem Kläger getreten; vielmehr erfolgte dies durch einen Mitarbeiter der V. GmbH. Dieser hat die Beklagte

bei Abschluss des Beratungsvertrags aber wirksam vertreten, § 164 Abs. 1,

§ 167 BGB.

7a) Stellt sich bei der Vermittlung des Kaufvertrags die Aufgabe der Beratung des Kaufinteressenten und ist sie von dem Verkäufer einem Makler oder

sonstigen Vermittler überlassen worden, kann sich dessen stillschweigende

Bevollmächtigung zum Abschluss des Beratungsvertrags zwischen Verkäufer

und Käufer aus den Umständen ergeben 167 BGB). Dabei sind für die Annahme einer stillschweigenden Bevollmächtigung und an die Kundgabe des

Willens, die Beratung für den Verkäufer zu übernehmen und auszuführen

164 BGB), keine zu strengen Anforderungen zu stellen, wenn der Käufer

dem Vermittler seinerseits keinen Maklerauftrag erteilt. Es reicht dann aus,

dass die individuelle Beratung des Kaufinteressenten eine wesentliche Voraussetzung für den erfolgreichen Abschluss der Verkaufsbemühungen war (Senat,

Urteil vom 14. März 2003 - V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812 f.; Urteil vom

13. Oktober 2006 - V ZR 66/06, NJW 2007, 1874, 1875).

8Entgegen der Auffassung der Revision hindern unmittelbare Rechtsbeziehungen zwischen dem Vermittler und dem Kaufinteressenten nicht die Annahme eines kraft konkludent erteilter Vollmacht zustande gekommenen Beratungsvertrags mit dem Verkäufer. Es kommt stets in Betracht, dass ein Makler

oder Anlagevermittler bei der Vertragsanbahnung ­ ohne äußeren Einschnitt in

seinem Auftreten ­ auch für den Verkäufer, also in doppelter Funktion tätig wird

und daher eine Haftung aus beiden Rechtsverhältnissen entstehen kann. Im

Hinblick auf eine Haftung des Verkäufers machen Rechtsbeziehungen zwischen dem Kaufinteressenten und dem Vermittler lediglich nähere Feststellungen dazu erforderlich, ob die ­ auf das Objekt des Verkäufers bezogene - Beratung des Interessenten dessen Kaufentschluss fördern sollte, ob der Vermittler

dabei (auch) namens des Verkäufers handeln konnte und gehandelt hat und ob

der Kaufentschluss (auch) auf der Beratung in Vertretung des Verkäufers beruhte. Ausreichend für die Annahme einer konkludenten Bevollmächtigung des

Vermittlers zum Abschluss eines Beratungsvertrages ist die Feststellung, dass

der Verkäufer den Vermittler mit dem Vertrieb der Immobilie beauftragt hat und

dabei wusste oder jedenfalls nicht ausschließen konnte, dass dieser gegenüber

Interessenten die finanziellen Vorteile eines Kaufs herausstellen würde. Von

Letzterem ist stets auszugehen, wenn sich bereits nach dem Vertriebskonzept

des Verkäufers die Aufgabe stellt, den Kaufinteressenten über die finanziellen

Vorteile eines Erwerbs der angebotenen Immobilie zu beraten. Dass die Beratung nach den Umständen (auch) im Namen des Verkäufers erfolgt ist, kann

sich beispielsweise daraus ergeben, dass der Berater in den verwendeten

Prospekten als Vertriebspartner des Verkäufers genannt ist, dass er von dem

Verkäufer zur Verfügung gestellte Berechnungsbeispiele verwendet oder dass

der Verkäufer auf einen Kontakt mit dem Kaufinteressenten verzichtet und es

dem mit dem Vertrieb beauftragten Berater überlässt, die Vertragsverhandlungen bis zur Abschlussreife zu führen (Senat, Urteil vom 1. März 2013

­ V ZR 279/11, NJW 2013, 1873, 1874).

9b) Danach ist die Auffassung des Berufungsgerichts nicht zu beanstanden, dass auch dann, wenn man von dem Bestehen eines eigenständigen Be-

ratungsvertrages zwischen dem Kläger und der V. GmbH ausginge, ein

Beratungsvertrag mit der Beklagten zustande gekommen ist.

10Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts bot die Beklagte die

Wohnung in dem denkmalgeschützten Anwesen dem Kläger nicht zur Eigennutzung an, sondern als vermietete Immobilie zum Zwecke der Vermögensbildung und Steuerersparnis. Damit stellte sich bei der Vermittlung des Kaufvertrages insbesondere die Aufgabe, dem Kaufinteressenten die steuerlichen Vorteile des Kaufs darzustellen. Indem sie die V. GmbH auf dieser Grundlage

mit dem Vertrieb der Wohnungen beauftragte, bevollmächtigte die Beklagte

diese konkludent, im Rahmen der Verkaufsverhandlungen eine solche Beratung vorzunehmen 167 BGB).

11Ebenso tragen die Feststellungen des Berufungsgerichts dessen Annahme, dass die V. GmbH die Beratung im Namen der Beklagten vorgenommen hat 164 Abs. 1 Satz 2 BGB). Danach ist die Beklagte gegenüber

dem Kläger bis zur Abgabe des notariellen Kaufangebots nie in Erscheinung

getreten und hat die Führung der gesamten Vertragsverhandlungen der V.

GmbH überlassen. Auf dieser Grundlage nimmt das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei an, der Kläger habe hieraus den Schluss ziehen dürfen, dass der

Fachberater der V. GmbH (auch) im Namen der Beklagten gehandelt hat.

Die in diesem Zusammenhang geäußerte Auffassung des Berufungsgerichts,

dass hier die Umstände ein Handeln im Namen der Beklagten auch deshalb

besonders nahelegten, weil es bei dem Beratungsgespräch ausschließlich um

den Erwerb der von der Beklagten angebotenen Wohnung ging, ist rechtlich

nicht zu beanstanden. Entgegen der Auffassung der Revision steht der Annahme einer Beratung (jedenfalls auch) im Namen der Beklagten nicht entgegen, dass eine Mitarbeiterin der V. GmbH bei dem Erstkontakt dem Kläger

das Vermittlungsunternehmen vorgestellt, mit ihm über Steuersparpotentiale

und die Möglichkeit eines Vermögensaufbaus gesprochen und ihn zur Einreichung von Einkommensunterlagen und Steuererklärungen aufgefordert hat.

Ebenso ist es ohne Bedeutung, dass der Fachberater in dem sich anschließenden Beratungsgespräch für die Erstellung des Berechnungsbeispiels Briefpapier mit dem Firmenlogo der V. GmbH verwendet hat. Dies mag ein Indiz

dafür sein, dass die V. GmbH auch im eigenen Namen eine Beratung des

Klägers vorgenommen und mit ihm einen eigenständigen Beratungsvertrag geschlossen hat. Ein solcher Vertragsschluss hindert aber nicht die Annahme eines auch im Namen der Verkäuferin geschlossenen Beratungsvertrages.

122. Der Mitarbeiter der V. GmbH hat den Kläger schuldhaft falsch beraten. Das muss die Beklagte gemäß § 278 BGB gegen sich gelten lassen.

13a) Rechtsfehlerfrei und von der Revision nicht beanstandet bejaht das

Berufungsgericht einen Beratungsfehler.

14Der Beratungsvertrag verpflichtet den Verkäufer zu richtiger und vollständiger Information über die tatsächlichen Umstände, die für den Kaufentschluss des Interessenten von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können.

Bei einer Immobilie, die ­ wie hier ­ zu Anlagezwecken erworben wird, sind dies

vor allem die Aufwendungen, die der Interessent erbringen muss, um das Objekt erwerben und halten zu können. Die Ermittlung des monatlichen Eigenaufwands bildet das Kernstück der Beratung; sie soll den Käufer von der Möglichkeit überzeugen, mit seinen finanziellen Mitteln das Objekt erwerben und halten

zu können (Senat, Urteil vom 13. Oktober 2006 ­ V ZR 66/06, NJW 2007, 1874,

1876; Urteil vom 31. Oktober 2003 ­ V ZR 423/02, BGHZ 156, 371, 377).

15Rechtsfehlerfrei bejaht das Berufungsgericht eine unzureichende Information des Klägers bei dem Beratungsgespräch. Das Berechnungsbeispiel des

Beraters bei der Ermittlung der für den Kläger entstehenden monatlichen Belastung bei einem Erwerb der Immobilie beschränkte sich allein auf das erste

Vermietungsjahr. Gerade weil die steuerliche Förderung des Sanierungsobjekts

einen besonderen Anreiz zum Erwerb der angebotenen Wohnung darstellte,

hätte der Berater den Kläger darauf hinweisen müssen, dass der seiner Berechnung zugrunde gelegte Steuervorteil im Hinblick auf die Sanierungsmaßnahmen spätestens nach zwölf Jahren vollständig wegfällt und die Belastung

sich damit vorhersehbar um den Betrag erhöhen wird. Die von dem Berater

vorgenommene Ermittlung der finanziellen Belastung des Käufers verfehlt ihren

Zweck, wenn sie angesichts eines absehbaren Wegfalls der steuerlichen Förderung ein nur punktuelles Bild der Situation bei Kaufabschluss liefert (vgl. Senat, Urteil vom 31. Oktober 2003 ­ V ZR 423/02, BGHZ 156, 371, 377). Hinzu

kommt, dass hier der Erwerber ­ worauf das Berufungsgericht zu Recht hinweist ­ bei der von dem Berater im Berechnungsbeispiel zugrunde gelegten

Zinsbelastung im Zeitpunkt des Wegfalls der Steuervorteile und des Ablaufs

der Zinsbindungsfrist keinen wesentlichen Beitrag zur Tilgung der Kredite für

die zu 100% fremdfinanzierte Eigentumswohnung geleistet hat. Rechtsfehlerfrei

nimmt das Berufungsgericht an, dass für den Berater damit erkennbar war,

dass durch seine verkürzte, auf ein Jahr beschränkte Berechnung bei dem Kläger ein falscher Eindruck über die auf ihn zukommenden Belastungen entstehen musste.

16b) Die Verletzung der Beratungspflicht hat der Mitarbeiter der V.

GmbH zu vertreten. Die hierfür bestehende Vermutung 280 Abs. 1 Satz 2

BGB) ist von der Beklagten nicht entkräftet worden. Die Beklagte muss sich das

Verschulden des Mitarbeiters der V. GmbH gemäß § 278 BGB zurechnen

lassen.

17c) Zu Recht und von der Revision unbeanstandet nimmt das Berufungsgericht an, dass die Kausalität des Beratungsfehlers für den Kaufentschluss

vermutet wird. Zwar greift diese Vermutung nur ein, wenn es für den anderen

Teil vernünftigerweise nur eine bestimmte Möglichkeit der Reaktion auf die Aufklärung gibt und die Möglichkeit eines Entscheidungskonflikts ausscheidet (Senat, Urteil vom 1. März 2013 ­ V ZR 279/11, NJW 2013, 1873, 1875). Für die

Möglichkeit eines solchen Konflikts fehlt jedoch jeder Anhaltspunkt. Angesichts

der Feststellung des Berufungsgerichts, dass weder das Einkommen des Klägers und seiner Ehefrau noch die von ihnen jährlich zu entrichtenden Steuern

den Erwerb einer zu 100% fremdfinanzierten Eigentumswohnung zum Preis

von 98.314 rechtfertigten, liegt es auf der Hand, dass der Kläger bei sachgerechter Beratung von einem Erwerb der Wohnung Abstand genommen hätte.

183. Den durch die Falschberatung entstandenen Schaden muss die Beklagte zu 1 dem Kläger ersetzen. Er ist so zu stellen, wie er stünde, wenn er

den Kaufvertrag nicht abgeschlossen hätte (Senat, Urteil vom 1. März 2013

­ V ZR 279/11, NJW 2013, 1873, 1875). Die von dem Berufungsgericht vorgenommene Schadensberechnung lässt keine Rechtsfehler erkennen und wird

von der Revision auch nicht beanstandet.

III.

19Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Stresemann Lemke Roth

Brückner Weinland

Vorinstanzen:

LG Berlin, Entscheidung vom 23.12.2011 - 13 O 366/09 -

KG Berlin, Entscheidung vom 11.12.2012 - 7 U 10/12 -

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 278/01 vom 17.10.2001

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 245/01 vom 17.10.2001

Leitsatzentscheidung

NotZ 39/02 vom 31.03.2003

Anmerkungen zum Urteil