Urteil des BGH vom 25.10.2013
BGH: erwerb, beratungsvertrag, vermittler, immobilie, belastung, verkäuferin, eigentumswohnung, kaufvertrag, abgabe, aufwand
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 9/13
Verkündet am:
25. Oktober 2013
Lesniak
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
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Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 25. Oktober 2013 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die
Richter Dr. Lemke und Dr. Roth und die Richterinnen Dr. Brückner und
Weinland
für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 7. Zivilsenats des Kammerge-
richts vom 11. Dezember 2012 wird auf Kosten der Beklagten zu-
rückgewiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Mit notarieller Urkunde vom 14. September 2006 machte der Kläger der
Beklagten ein Angebot zum Kauf einer Eigentumswohnung in einem mit einem
Prospekt beworbenen denkmalgeschützten Anwesen für
98.990 €. Die Beklag-
te
nahm
das
Angebot
mit
notariell
beurkundeter
Erklärung
vom
22. September 2006 an. Der Vertragsabschluss war durch die von der Beklag-
ten mit dem Vertrieb beauftragte V. GmbH herbeigeführt worden, mit der der
Kläger am 13. September 2006 einen schriftlichen
„Vermittlungsvertrag“ über
die Wohnung geschlossen hatte. Darin wurde er darauf hingewiesen, dass die
Vermittlerin ihr Honorar (Innenprovision) ausschließlich von der Verkäuferin
erhält. Grundlage des Vermittlungsgesprächs war eine
„vorläufige Berechnung
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für das 1. volle Vermietungsjahr“, in der anhand der Finanzierungszinsen, der
Verwaltungskosten, der Steuervorteile und der Mieteinnahmen der monatliche
Aufwand des Klägers bei einem zu 100% fremdfinanzierten Erwerb der Woh-
nung dargestellt wurde. Einen Hinweis darauf, dass die der Berechnung zu-
grunde gelegte besondere steuerliche Förderung der Sanierungsmaßnahmen
für das Objekt spätestens in zwölf Jahren ausläuft, hatte der Mitarbeiter der
V. GmbH nicht gegeben. Bis zur Abgabe des notariellen Kaufangebots war
die Beklagte gegenüber dem Kläger nicht in Erscheinung getreten.
Das Landgericht hat die auf Rückabwicklung des Kaufvertrages gerichte-
te Klage abgewiesen. Das Kammergericht hat die Beklagte zur Rückzahlung
des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübertragung der Wohnung verurteilt
und festgestellt, dass sie zum Ausgleich des weiteren im Zusammenhang mit
dem Erwerb der Wohnung stehenden Vermögensschadens verpflichtet ist. Mit
der von dem Kammergericht zugelassenen Revision will die Beklagte die Wie-
derherstellung des erstinstanzlichen Urteils erreichen. Der Kläger beantragt die
Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I.
Nach Ansicht des Berufungsgerichts ist zwischen den Parteien ein Bera-
tungsvertrag zustande gekommen. Das Handeln des Mitarbeiters der V.
GmbH sei der Beklagten zuzurechnen. Indem sie diese mit der Führung der
wesentlichen Vertragsverhandlungen betraut habe, habe sie sie stillschweigend
zum Abschluss eines Beratungsvertrages bevollmächtigt. Dass der Mitarbeiter
der V. GmbH dem Kläger mehrere konkrete Objekte zur Auswahl angebo-
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ten habe, sei weder dargetan noch ersichtlich. Es sei ausschließlich um die
Wohnung in dem denkmalgeschützten Anwesen gegangen. Daraus habe der
Kläger den Schluss ziehen können, dass der Berater im Namen und Auftrag
der Beklagten handele. Dieser habe den Kläger nicht ausreichend beraten. Die
von ihm erstellte, auf das erste Vermietungsjahr beschränkte Ankaufsberech-
nung habe den Anschein erweckt, dass sich an der Belastung des Klägers in
den Folgejahren nichts Wesentliches ändern werde. Pflichtwidrig nicht aufge-
zeigt worden sei dem Kläger das Risiko, das mit dem Wegfall der Steuervorteile
nach zwölf Jahren sowie dem Ablauf der Zinsbindungsfrist auf ihn zukomme.
II.
Die Revision ist unbegründet. Zu Recht bejaht das Berufungsgericht ei-
nen Schadensersatzanspruch des Klägers gegen die Beklagte wegen schuld-
hafter Verletzung ihrer Pflichten aus einem Beratungsvertrag gemäß § 280
Abs. 1 BGB.
1. Nach der Rechtsprechung des Senats kommt zwischen dem Verkäu-
fer und dem Käufer ein Beratungsvertrag zustande, wenn der Verkäufer im Zu-
ge eingehender Vertragsverhandlungen, insbesondere auf Befragen, einen
ausdrücklichen Rat erteilt; gleiches gilt, wenn der Verkäufer dem Käufer als
Ergebnis der Verhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzi-
elle Vorteile des Erwerbs vorlegt, welches der Herbeiführung des Geschäftsab-
schlusses dienen soll (siehe nur Urteil vom 1. März 2013 - V ZR 279/11, NJW
2013, 1873, 1874 mwN).
Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Dem Kläger wurde als Instru-
ment zur Vermittlung des auf Steuerersparnis angelegten Immobilienkaufs eine
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Berechnung über seinen monatlichen finanziellen Aufwand bei einem zu 100%
fremdfinanzierten Erwerb der Wohnung erstellt. Damit hat die Beklagte über
ihre Rolle als Verkäuferin hinaus eine eigenständige, von dem beabsichtigten
Kaufvertrag losgelöste Beratung übernommen. Zur Eingehung dieser Verpflich-
tung ist sie zwar nicht selbst in Kontakt mit dem Kläger getreten; vielmehr er-
folgte dies durch einen Mitarbeiter der V. GmbH. Dieser hat die Beklagte
bei Abschluss des Beratungsvertrags aber wirksam vertreten, § 164 Abs. 1,
§ 167 BGB.
a) Stellt sich bei der Vermittlung des Kaufvertrags die Aufgabe der Bera-
tung des Kaufinteressenten und ist sie von dem Verkäufer einem Makler oder
sonstigen Vermittler überlassen worden, kann sich dessen stillschweigende
Bevollmächtigung zum Abschluss des Beratungsvertrags zwischen Verkäufer
und Käufer aus den Umständen ergeben (§ 167 BGB). Dabei sind für die An-
nahme einer stillschweigenden Bevollmächtigung und an die Kundgabe des
Willens, die Beratung für den Verkäufer zu übernehmen und auszuführen
(§ 164 BGB), keine zu strengen Anforderungen zu stellen, wenn der Käufer
dem Vermittler seinerseits keinen Maklerauftrag erteilt. Es reicht dann aus,
dass die individuelle Beratung des Kaufinteressenten eine wesentliche Voraus-
setzung für den erfolgreichen Abschluss der Verkaufsbemühungen war (Senat,
Urteil vom 14. März 2003 - V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812 f.; Urteil vom
13. Oktober 2006 - V ZR 66/06, NJW 2007, 1874, 1875).
Entgegen der Auffassung der Revision hindern unmittelbare Rechtsbe-
ziehungen zwischen dem Vermittler und dem Kaufinteressenten nicht die An-
nahme eines kraft konkludent erteilter Vollmacht zustande gekommenen Bera-
tungsvertrags mit dem Verkäufer. Es kommt stets in Betracht, dass ein Makler
oder Anlagevermittler bei der Vertragsanbahnung - ohne äußeren Einschnitt in
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seinem Auftreten - auch für den Verkäufer, also in doppelter Funktion tätig wird
und daher eine Haftung aus beiden Rechtsverhältnissen entstehen kann. Im
Hinblick auf eine Haftung des Verkäufers machen Rechtsbeziehungen zwi-
schen dem Kaufinteressenten und dem Vermittler lediglich nähere Feststellun-
gen dazu erforderlich, ob die - auf das Objekt des Verkäufers bezogene - Bera-
tung des Interessenten dessen Kaufentschluss fördern sollte, ob der Vermittler
dabei (auch) namens des Verkäufers handeln konnte und gehandelt hat und ob
der Kaufentschluss (auch) auf der Beratung in Vertretung des Verkäufers be-
ruhte. Ausreichend für die Annahme einer konkludenten Bevollmächtigung des
Vermittlers zum Abschluss eines Beratungsvertrages ist die Feststellung, dass
der Verkäufer den Vermittler mit dem Vertrieb der Immobilie beauftragt hat und
dabei wusste oder jedenfalls nicht ausschließen konnte, dass dieser gegenüber
Interessenten die finanziellen Vorteile eines Kaufs herausstellen würde. Von
Letzterem ist stets auszugehen, wenn sich bereits nach dem Vertriebskonzept
des Verkäufers die Aufgabe stellt, den Kaufinteressenten über die finanziellen
Vorteile eines Erwerbs der angebotenen Immobilie zu beraten. Dass die Bera-
tung nach den Umständen (auch) im Namen des Verkäufers erfolgt ist, kann
sich beispielsweise daraus ergeben, dass der Berater in den verwendeten
Prospekten als Vertriebspartner des Verkäufers genannt ist, dass er von dem
Verkäufer zur Verfügung gestellte Berechnungsbeispiele verwendet oder dass
der Verkäufer auf einen Kontakt mit dem Kaufinteressenten verzichtet und es
dem mit dem Vertrieb beauftragten Berater überlässt, die Vertragsverhandlun-
gen bis zur Abschlussreife zu führen (Senat, Urteil vom 1. März 2013
- V ZR 279/11, NJW 2013, 1873, 1874).
b) Danach ist die Auffassung des Berufungsgerichts nicht zu beanstan-
den, dass auch dann, wenn man von dem Bestehen eines eigenständigen Be-
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ratungsvertrages zwischen dem Kläger und der V. GmbH ausginge, ein
Beratungsvertrag mit der Beklagten zustande gekommen ist.
Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts bot die Beklagte die
Wohnung in dem denkmalgeschützten Anwesen dem Kläger nicht zur Eigen-
nutzung an, sondern als vermietete Immobilie zum Zwecke der Vermögensbil-
dung und Steuerersparnis. Damit stellte sich bei der Vermittlung des Kaufver-
trages insbesondere die Aufgabe, dem Kaufinteressenten die steuerlichen Vor-
teile des Kaufs darzustellen. Indem sie die V. GmbH auf dieser Grundlage
mit dem Vertrieb der Wohnungen beauftragte, bevollmächtigte die Beklagte
diese konkludent, im Rahmen der Verkaufsverhandlungen eine solche Bera-
tung vorzunehmen (§ 167 BGB).
Ebenso tragen die Feststellungen des Berufungsgerichts dessen An-
nahme, dass die V. GmbH die Beratung im Namen der Beklagten vorge-
nommen hat (§ 164 Abs. 1 Satz 2 BGB). Danach ist die Beklagte gegenüber
dem Kläger bis zur Abgabe des notariellen Kaufangebots nie in Erscheinung
getreten und hat die Führung der gesamten Vertragsverhandlungen der V.
GmbH überlassen. Auf dieser Grundlage nimmt das Berufungsgericht rechts-
fehlerfrei an, der Kläger habe hieraus den Schluss ziehen dürfen, dass der
Fachberater der V. GmbH (auch) im Namen der Beklagten gehandelt hat.
Die in diesem Zusammenhang geäußerte Auffassung des Berufungsgerichts,
dass hier die Umstände ein Handeln im Namen der Beklagten auch deshalb
besonders nahelegten, weil es bei dem Beratungsgespräch ausschließlich um
den Erwerb der von der Beklagten angebotenen Wohnung ging, ist rechtlich
nicht zu beanstanden. Entgegen der Auffassung der Revision steht der An-
nahme einer Beratung (jedenfalls auch) im Namen der Beklagten nicht entge-
gen, dass eine Mitarbeiterin der V. GmbH bei dem Erstkontakt dem Kläger
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das Vermittlungsunternehmen vorgestellt, mit ihm über Steuersparpotentiale
und die Möglichkeit eines Vermögensaufbaus gesprochen und ihn zur Einrei-
chung von Einkommensunterlagen und Steuererklärungen aufgefordert hat.
Ebenso ist es ohne Bedeutung, dass der Fachberater in dem sich anschließen-
den Beratungsgespräch für die Erstellung des Berechnungsbeispiels Briefpa-
pier mit dem Firmenlogo der V. GmbH verwendet hat. Dies mag ein Indiz
dafür sein, dass die V. GmbH auch im eigenen Namen eine Beratung des
Klägers vorgenommen und mit ihm einen eigenständigen Beratungsvertrag ge-
schlossen hat. Ein solcher Vertragsschluss hindert aber nicht die Annahme ei-
nes auch im Namen der Verkäuferin geschlossenen Beratungsvertrages.
2. Der Mitarbeiter der V. GmbH hat den Kläger schuldhaft falsch be-
raten. Das muss die Beklagte gemäß § 278 BGB gegen sich gelten lassen.
a) Rechtsfehlerfrei und von der Revision nicht beanstandet bejaht das
Berufungsgericht einen Beratungsfehler.
Der Beratungsvertrag verpflichtet den Verkäufer zu richtiger und voll-
ständiger Information über die tatsächlichen Umstände, die für den Kaufent-
schluss des Interessenten von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können.
Bei einer Immobilie, die - wie hier - zu Anlagezwecken erworben wird, sind dies
vor allem die Aufwendungen, die der Interessent erbringen muss, um das Ob-
jekt erwerben und halten zu können. Die Ermittlung des monatlichen Eigenauf-
wands bildet das Kernstück der Beratung; sie soll den Käufer von der Möglich-
keit überzeugen, mit seinen finanziellen Mitteln das Objekt erwerben und halten
zu können (Senat, Urteil vom 13. Oktober 2006 - V ZR 66/06, NJW 2007, 1874,
1876; Urteil vom 31. Oktober 2003 - V ZR 423/02, BGHZ 156, 371, 377).
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Rechtsfehlerfrei bejaht das Berufungsgericht eine unzureichende Infor-
mation des Klägers bei dem Beratungsgespräch. Das Berechnungsbeispiel des
Beraters bei der Ermittlung der für den Kläger entstehenden monatlichen Be-
lastung bei einem Erwerb der Immobilie beschränkte sich allein auf das erste
Vermietungsjahr. Gerade weil die steuerliche Förderung des Sanierungsobjekts
einen besonderen Anreiz zum Erwerb der angebotenen Wohnung darstellte,
hätte der Berater den Kläger darauf hinweisen müssen, dass der seiner Be-
rechnung zugrunde gelegte Steuervorteil im Hinblick auf die Sanierungsmaß-
nahmen spätestens nach zwölf Jahren vollständig wegfällt und die Belastung
sich damit vorhersehbar um den Betrag erhöhen wird. Die von dem Berater
vorgenommene Ermittlung der finanziellen Belastung des Käufers verfehlt ihren
Zweck, wenn sie angesichts eines absehbaren Wegfalls der steuerlichen För-
derung ein nur punktuelles Bild der Situation bei Kaufabschluss liefert (vgl. Se-
nat, Urteil vom 31. Oktober 2003 - V ZR 423/02, BGHZ 156, 371, 377). Hinzu
kommt, dass hier der Erwerber - worauf das Berufungsgericht zu Recht hin-
weist - bei der von dem Berater im Berechnungsbeispiel zugrunde gelegten
Zinsbelastung im Zeitpunkt des Wegfalls der Steuervorteile und des Ablaufs
der Zinsbindungsfrist keinen wesentlichen Beitrag zur Tilgung der Kredite für
die zu 100% fremdfinanzierte Eigentumswohnung geleistet hat. Rechtsfehlerfrei
nimmt das Berufungsgericht an, dass für den Berater damit erkennbar war,
dass durch seine verkürzte, auf ein Jahr beschränkte Berechnung bei dem Klä-
ger ein falscher Eindruck über die auf ihn zukommenden Belastungen entste-
hen musste.
b) Die Verletzung der Beratungspflicht hat der Mitarbeiter der V.
GmbH zu vertreten. Die hierfür bestehende Vermutung (§ 280 Abs. 1 Satz 2
BGB) ist von der Beklagten nicht entkräftet worden. Die Beklagte muss sich das
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Verschulden des Mitarbeiters der V. GmbH gemäß § 278 BGB zurechnen
lassen.
c) Zu Recht und von der Revision unbeanstandet nimmt das Berufungs-
gericht an, dass die Kausalität des Beratungsfehlers für den Kaufentschluss
vermutet wird. Zwar greift diese Vermutung nur ein, wenn es für den anderen
Teil vernünftigerweise nur eine bestimmte Möglichkeit der Reaktion auf die Auf-
klärung gibt und die Möglichkeit eines Entscheidungskonflikts ausscheidet (Se-
nat, Urteil vom 1. März 2013 - V ZR 279/11, NJW 2013, 1873, 1875). Für die
Möglichkeit eines solchen Konflikts fehlt jedoch jeder Anhaltspunkt. Angesichts
der Feststellung des Berufungsgerichts, dass weder das Einkommen des Klä-
gers und seiner Ehefrau noch die von ihnen jährlich zu entrichtenden Steuern
den Erwerb einer zu 100% fremdfinanzierten Eigentumswohnung zum Preis
von 98.314 € rechtfertigten, liegt es auf der Hand, dass der Kläger bei sachge-
rechter Beratung von einem Erwerb der Wohnung Abstand genommen hätte.
3. Den durch die Falschberatung entstandenen Schaden muss die Be-
klagte zu 1 dem Kläger ersetzen. Er ist so zu stellen, wie er stünde, wenn er
den Kaufvertrag nicht abgeschlossen hätte (Senat, Urteil vom 1. März 2013
- V ZR 279/11, NJW 2013, 1873, 1875). Die von dem Berufungsgericht vorge-
nommene Schadensberechnung lässt keine Rechtsfehler erkennen und wird
von der Revision auch nicht beanstandet.
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III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Stresemann
Lemke
Roth
Brückner
Weinland
Vorinstanzen:
LG Berlin, Entscheidung vom 23.12.2011 - 13 O 366/09 -
KG Berlin, Entscheidung vom 11.12.2012 - 7 U 10/12 -
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