Urteil des BGH vom 22.05.2009, VIII ZR 144/09

Entschieden
22.05.2009
Schlagworte
Wohnfläche, Mietvertrag, Mietsache, Höhe, Minderung, Wohnung, Mangel, Miete, Berechnung, Terrasse
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BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

VIII ZR 144/09 Verkündet am: 10. März 2010 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

BGB § 536

a) Auch wenn die als Beschaffenheit vereinbarte Wohnfläche mit einer "ca."-

Angabe versehen ist, liegt ein zur Mietminderung berechtigender Sachmangel dann vor, wenn die tatsächliche Fläche mehr als 10 % unter der vereinbarten Quadratmeterzahl liegt. Bei der Beurteilung der Erheblichkeit des

Mangels ist nicht eine zusätzliche Toleranzspanne anzusetzen (im Anschluss

an BGH, Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 133/03).

b) Für die Berechnung der Minderung ist in diesem Fall ebenfalls die prozentuale Unterschreitung der vereinbarten Quadratmeterzahl maßgebend und nicht

eine um eine Toleranzspanne verringerte Flächenabweichung (im Anschluss

an BGH, Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03).

BGH, Urteil vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/09 - LG Aachen AG Aachen

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 10. März 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter

Dr. Achilles und Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie den Richter

Dr. Bünger

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 6. Zivilkammer des

Landgerichts Aachen vom 22. Mai 2009 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch

über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

1Die Kläger hatten mit Vertrag vom 30. Juni 1988 von den Rechtsvorgängern des Beklagten eine Vier-Zimmer-Wohnung in A. angemietet. In § 1

des Mietvertrages war unter anderem aufgeführt: "Wohnfläche ca. 100 m²". Am

22. August 2002 schlossen die Kläger mit dem Beklagten, der zwischenzeitlich

das Mietobjekt erworben hatte, einen neuen Mietvertrag ab. Dieser wies die

gleiche Wohnflächenangabe auf. Die Miete wurde auf 495,98 monatlich zuzüglich eines Haftpflichtversicherungsbeitrags von 3,56 €, insgesamt also auf

499,54 €, erhöht. In beiden Verträgen war den Klägern die (Mit-)Benutzung einer Terrasse gestattet worden. Das Mietverhältnis endete mit Wirkung zum

31. Dezember 2007.

2Nach Ablauf des Mietverhältnisses haben die Kläger geltend gemacht,

die tatsächliche Wohnfläche betrage nur 80,96 m². Wegen der hiermit verbundenen Wohnflächenunterschreitung von mehr als 10 % stehe ihnen für den

Zeitraum von 2002 bis 2007 ein Anspruch auf Rückerstattung zuviel gezahlter

Miete in Höhe von 6.798,24 zu. Vor dem Amtsgericht hat der Beklagte die

Forderung in Höhe eines Betrages von 1.638,88 anerkannt und nach Erlass

eines Teilanerkenntnisurteils auch beglichen. Da der vom Amtsgericht hinzugezogene Gutachter die tatsächliche Wohnfläche mit 83,19 ermittelt hat, haben

die Kläger ihre Forderung auf 6.001,92 abzüglich der vom Beklagten geleisteten Zahlung ermäßigt. Das Amtsgericht hat eine Mietminderung nur in Höhe

von 4.438,80 als berechtigt erachtet und hiervon eine vom Beklagten zur Aufrechnung gestellte Nebenkostenforderung in Höhe von 443,36 in Abzug gebracht. Es hat den Klägern daher weitere 2.356,56 nebst Zinsen zuerkannt

und die weitergehende Klage abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung

der Kläger ist ohne Erfolg geblieben. Mit ihrer vom Landgericht zugelassenen

Revision verfolgen die Kläger ihr Begehren auf Zahlung eines Gesamtbetrags

von 6.001,92 weiter, allerdings verringert um eine Nebenkostenforderung des

Beklagten in Höhe von 443,36 €.

Entscheidungsgründe:

3Die Revision der Kläger hat Erfolg.

I.

4Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen, soweit für das Revisionsverfahren noch von Bedeutung, ausgeführt:

Ein über die ihnen zugesprochenen Beträge hinausgehender Anspruch 5

auf Rückzahlung weiterer 1.563,12 stehe den Klägern aus § 812 Abs. 1

Satz 1 Alt. 1 BGB nicht zu. Zwar sei die Miete im Zeitraum von 2002 bis 2007

nach § 536 Abs. 1 BGB wegen einer Wohnflächenunterschreitung von mehr als

10 % gemindert gewesen. Diese Erheblichkeitsgrenze sei auch dann maßgebend, wenn - wie hier - die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche mit dem

Zusatz "ca." versehen worden sei. Eine darüber hinaus gehende Maßtoleranz

sei nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung in diesen Fällen nicht anzuerkennen. Gleichwohl sei dem Amtsgericht darin zu folgen, dass bei der Bemessung des Minderungsanspruchs nicht eine vereinbarte Wohnfläche von 100 m²,

sondern lediglich eine Fläche von 95 zugrunde zu legen sei. Da die Wohnflächenangabe in den beiden Mietverträgen mit dem Zusatz "ca." versehen

worden sei, könne nicht von einer vertraglich vereinbarten Sollbeschaffenheit

von 100 ausgegangen werden. Vielmehr sei insoweit eine Spannbreite von

+/- 5 % anzusetzen. Dies habe zur Folge, dass der Beklagte nur insoweit zur

Rückzahlung geleisteter Mieten verpflichtet sei, als die tatsächliche Wohnfläche

mehr als 10 % hinter einer Wohnfläche von 95 zurückbleibe.

6Soweit das Amtsgericht - dem Sachverständigen folgend - bei der Flächenberechnung die Terrassenfläche nur mit 25 % (2,21 m²) in Ansatz gebracht

habe, sei dies allerdings mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung (Senatsurteil vom 22. April 2009 - VIII ZR 86/08) nicht in Einklang zu bringen. Denn danach seien bei der Ermittlung von Wohnflächen im Anwendungsbereich des

§ 44 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung - diese Vorschrift gelte für den

im Jahr 2002 abgeschlossenen Mietvertrag - Außenflächen mit dem Höchstsatz

von 50 % anzurechnen, soweit nicht abweichende Parteivereinbarungen oder

anderweitige ortsübliche Berechnungsweisen existierten, wofür vorliegend

nichts ersichtlich sei. Die tatsächliche Größe der Wohnung belaufe sich damit

nicht auf die vom Sachverständigen festgestellten 83,19 m², sondern auf 85,4

m². Dieser Fehler wirke sich jedoch nicht zu Lasten der Kläger aus, da das

Amtsgericht die Mietminderung zutreffend auf der Grundlage einer vereinbarten

Wohnfläche von 95 berechnet habe.

II.

Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit 7

der gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Kläger auf Rückzahlung

weiterer 1.119,76 (1.563,12 abzüglich 443,36 €) nicht verneint werden.

1. Rechtsfehlerfrei geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass 8

die Angabe einer Wohnfläche von "ca. 100 m²" als Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen ist, die bei einer Abweichung von mehr als 10 % zum Nachteil

des Mieters einen zur Minderung berechtigenden Sachmangel 536 Abs. 1

Satz 1 BGB) der Mietsache darstellt (vgl. Senatsurteile vom 24. März 2004

- VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947, unter II 2 c; VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230,

unter II 1; VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268, unter II; vom 28. September 2005

- VIII ZR 101/04, WuM 2005, 712, unter II 2; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06,

NJW 2007, 2624, Tz. 12; VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626, Tz. 13; vom

16. September 2009 - VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421, Tz. 9; vom 28. Oktober

2009 - VIII ZR 164/08, NJW 2010, 292, Tz. 16 und vom 16. Dezember 2009

- VIII ZR 39/09, juris, Tz. 16; jeweils m.w.N.). Die Erheblichkeitsgrenze von

10 % gilt, wie das Berufungsgericht beachtet hat, auch dann, wenn der Mietvertrag - wie hier - zur Größe der Wohnung nur eine "ca."-Angabe enthält (Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 133/03, aaO; vom 22. April 2009 - VIII ZR

86/08, WuM 2009, 344, Tz. 14, und vom 8. Juli 2009 - VIII ZR 218/08, NJW

2009, 2880, Tz. 17). Der Zusatz "ca." lässt zwar erkennen, dass Toleranzen

hingenommen werden sollen. Auch für solche Toleranzen ist jedoch die Grenze

dort zu ziehen, wo die Unerheblichkeit einer Tauglichkeitsminderung der Miet-

sache 536 Abs. 1 Satz 3 BGB) endet. Diese Grenze ist im Interesse der

Praktikabilität und der Rechtssicherheit bei 10 % anzusetzen; eine zusätzliche

Toleranz ist dann nicht mehr gerechtfertigt (vgl. Senatsurteil vom 24. März 2004

- VIII ZR 133/03, aaO).

92. Das Berufungsgericht hat auch rechtsfehlerfrei angenommen, dass die

Wohnfläche der vermieteten Räume grundsätzlich anhand der für preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) zu ermitteln ist. Nach der Rechtsprechung des Senats bedarf es

zur Ermittlung der Kriterien, nach denen die Wohnfläche zu berechnen ist, der

Auslegung, weil insoweit kein einheitliches Verständnis besteht (Senatsurteile

vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, aaO, unter II 1, und VIII ZR 44/03, aaO,

unter II 1 b; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, aaO, Tz. 13; vom 16. September 2009, aaO, Tz. 10). Soweit nicht die Parteien dem Begriff "Wohnfläche" eine andere Bedeutung beigemessen haben oder ein anderer Berechnungsmodus ortsüblich oder nach der Art der Wohnung nahe liegender ist, ist davon

auszugehen, dass sich die Parteien stillschweigend darauf geeinigt haben, dass

die Vorschriften der Wohnflächenverordnung beziehungsweise der §§ 42 bis 44

II. BV anzuwenden sind (Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, aaO,

unter II 1 b aa, und vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, aaO, Tz. 13, 17). Bei

Mietverträgen, die - wie hier - vor Inkrafttreten der Wohnflächenverordnung abgeschlossen worden sind, ist dabei auf die Vorschriften der Zweiten Berechnungsverordnung abzustellen (Senatsurteil vom 23. Mai 2007, aaO, Tz. 17).

Das Berufungsgericht hat in Ermangelung von Anhaltspunkten für ein anderweitiges Verständnis der Vertragsparteien oder eines vorrangig anzuwendenden

anderen Berechnungsmodus angenommen, dass bei dem im August 2002 abgeschlossenen neuen Mietvertrag von der Geltung der Zweiten Berechnungsverordnung auszugehen ist. Diese Auslegung ist im Grundsatz nicht zu beanstanden und wird von der Revision auch nicht angegriffen. Die Revision stellt

nur die Auffassung des Berufungsgerichts in Frage, die Terrasse sei mit 50 %

ihrer Fläche anzusetzen (dazu unten unter III). Zu dem im Jahr 1988 abgeschlossenen Mietvertrag hat das Berufungsgericht keine ausdrücklichen Aussagen getroffen. Es ist aber rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass die Berechnung der Wohnfläche nach denselben Maßstäben zu erfolgen hat wie beim

nachfolgenden Mietvertrag.

3. Das Berufungsgericht vertritt jedoch zu Unrecht die Auffassung, dem 10

relativierenden Zusatz "ca." komme für die Bemessung der Minderungshöhe

Bedeutung zu. Es will damit die Frage, in welcher Höhe ein vorhandener Mangel der Mietsache eine Mietminderung rechtfertigt, nach anderen Kriterien beurteilen als das Vorliegen des Mangels selbst. Dieses Vorgehen ist weder mit den

gesetzlichen Vorgaben noch mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs

in Einklang zu bringen.

11a) Ein Mangel liegt vor, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch entweder aufgehoben oder jedenfalls gemindert ist

536 Abs. 1 Satz 1, Satz 2 BGB). Dies erfordert eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2009 - VIII ZR 131/08,

NJW 2009, 2441, Tz. 9; vom 23. September 2009 - VIII ZR 300/08, WuM 2009,

659, Tz. 11 m.w.N; BGH, Urteil vom 21. September 2005 - XII ZR 66/03, NJW

2006, 899, Tz. 19). Ob dies der Fall ist, bestimmt sich in erster Linie nach den

Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Beschaffenheit der Mietsache (Senatsurteile vom 17. Juni 2009, aaO, Tz. 10, und vom 23. September

2009, aaO, jeweils m.w.N.). Bei einer Wohnflächenunterschreitung kommt dem

relativierenden Zusatz "ca." keine eigenständige Bedeutung für die vereinbarte

Sollbeschaffenheit zu. Denn ein zur Minderung berechtigender Mangel der

Mietsache ist allein schon dann anzunehmen, wenn die tatsächliche Fläche von

der im Mietvertrag angegebenen Quadratmeterzahl um mehr als 10 % nach

unten abweicht (vgl. Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 133/03, aaO;

vom 22. April 2009, aaO, und vom 8. Juli 2009, aaO). Ist dies der Fall, so ist

auch die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert, ohne dass es auf einen Nachweis einer konkreten Beeinträchtigung des

Mieters durch die Flächenabweichung ankommt (Senatsurteile vom 24. März

2004 - VIII ZR 295/03, aaO, unter II 2 b, und vom 28. September 2005, aaO).

12b) Anders als das Berufungsgericht meint, kann die Bemessung des dem

Mieter bei einer solchen Flächenunterschreitung zustehenden Minderungsbetrages nicht nach hiervon abweichenden Maßstäben erfolgen. Die Minderung

soll die Herabsetzung der Gebrauchstauglichkeit ausgleichen (vgl. § 536 Abs. 1

Satz 2 BGB). Sie ist Ausdruck des das Schuldrecht prägenden Äquivalenzprinzips. Durch sie soll die von den Vertragsparteien festgelegte Gleichwertigkeit

zwischen den Leistungen des Vermieters - der Bereitstellung einer vertragsgemäßen Mietsache - und der Leistung des Mieters - der Mietzahlung - bei einer

Störung auf der Vermieterseite wieder hergestellt werden (BGHZ 163, 1, 6; Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 347/04, NJW 2005, 2773, unter II 1 b).

Daraus folgt, dass die Höhe des Minderungsbetrags dem Umfang der Mangelhaftigkeit zu entsprechen hat. Die Mangelhaftigkeit liegt aber schon darin, dass

die Wohnfläche mehr als 10 % von der vereinbarten Quadratmeterzahl abweicht. Ist somit für die den Mangel begründende Minderung der Gebrauchstauglichkeit ungeachtet des "ca."-Zusatzes die im Mietvertrag vereinbarte Quadratmeterzahl maßgeblich, so kann für die Berechnung der diesem Mangel entsprechenden Mietminderung nicht mit Rücksicht auf den "ca."-Zusatz von einer

abweichenden - kleineren - Sollgröße der Wohnung ausgegangen werden.

Vielmehr ist auch in diesem Fall die Miete entsprechend der prozentualen Flächenabweichung gemindert (Senatsurteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03,

aaO, unter II 2 d; vgl. ferner Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl.,

§ 558 BGB Rdnr. 58; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rdnr. VIII 126; Kraemer, NZM 1999, 156, 161).

134. Auf diesem Rechtsfehler beruht das Berufungsurteil. Da für die Berechnung der Minderung die Differenz zwischen der angegebenen Quadratmeterzahl und der tatsächlichen Wohnfläche maßgebend ist, steht den Klägern

- unabhängig von der Frage, ob die Terrassenfläche bei der Ermittlung der

Wohnfläche zu berücksichtigen ist - in jedem Fall ein über die von den Tatsacheninstanzen zuerkannten Beträge hinausgehender Rückzahlungsanspruch

zu 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB).

III.

14Auf die Revision der Kläger ist daher das Berufungsurteil aufzuheben.

Die Sache ist allerdings noch nicht zur Endentscheidung reif 563 Abs. 3

ZPO), sondern ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen 563 Abs. 1 ZPO). Denn es bedarf weiterer

tatrichterlicher Feststellungen zu der Frage, ob die Terrassenfläche bei der Ermittlung der Wohnfläche zu berücksichtigen ist. Das Berufungsgericht hat zwar

im Ausgangspunkt zutreffend erkannt, dass die Terrassenfläche unter den Voraussetzungen des § 44 Abs. 2 II. BV mit dem Höchstsatz von 50 % anzurechnen ist, falls keine abweichenden Parteiabreden oder anderweitige ortsübliche

Berechnungsweisen existieren (vgl. Senatsurteil vom 22. April 2009, aaO,

Tz. 21 ff.). Es hat bislang jedoch nicht berücksichtigt, dass eine an die Wohnräume angrenzende Terrasse nach § 44 Abs. 2 II. BV nur dann anzurechnen

ist, wenn es sich hierbei um einen "gedeckten Freisitz" handelt. Das ist nur

dann der Fall, wenn die Terrasse über einen Sichtschutz verfügt (Senatsurteil

vom 28. Oktober 2009, aaO, Tz. 23, m.w.N). Eine Überdachung oder Überdeckung ist dagegen nicht erforderlich; vielmehr genügt ein Schutz gegen die Ein-

sichtnahme, zum Beispiel durch Umfassungswände, Sichtblenden oder Bepflanzung, wobei der Sichtschutz nicht vollständig zu sein braucht (Senatsurteil

vom 28. Oktober 2009, aaO, m.w.N.). Hierzu hat das Berufungsgericht bislang

keine Feststellungen getroffen.

Ball Dr. Achilles Dr. Schneider

Dr. Fetzer Dr. Bünger

Vorinstanzen:

AG Aachen, Entscheidung vom 14.01.2009 - 101 C 85/08 -

LG Aachen, Entscheidung vom 22.05.2009 - 6 S 35/09 -

Urteil vom 29.09.2016

X ZR 58/14 vom 29.09.2016

Urteil vom 06.10.2016

I ZR 97/15 vom 06.10.2016

Urteil vom 09.11.2016

5 StR 425/16 vom 09.11.2016

Anmerkungen zum Urteil