Urteil des BGH, Az. VIII ZR 144/09

Leitsatzentscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 144/09 Verkündet
am:
10. März 2010
Ring,
Justizhauptsekretärin
als
Urkundsbeamtin
der
Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB § 536
a) Auch wenn die als Beschaffenheit vereinbarte Wohnfläche mit einer "ca."-
Angabe versehen ist, liegt ein zur Mietminderung berechtigender Sachman-
gel dann vor, wenn die tatsächliche Fläche mehr als 10 % unter der verein-
barten Quadratmeterzahl liegt. Bei der Beurteilung der Erheblichkeit des
Mangels ist nicht eine zusätzliche Toleranzspanne anzusetzen (im Anschluss
an BGH, Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 133/03).
b) Für die Berechnung der Minderung ist in diesem Fall ebenfalls die prozentua-
le Unterschreitung der vereinbarten Quadratmeterzahl maßgebend und nicht
eine um eine Toleranzspanne verringerte Flächenabweichung (im Anschluss
an BGH, Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03).
BGH, Urteil vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/09 - LG Aachen
AG
Aachen
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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 10. März 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter
Dr. Achilles und Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie den Richter
Dr. Bünger
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 6. Zivilkammer des
Landgerichts Aachen vom 22. Mai 2009 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch
über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-
richt zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Kläger hatten mit Vertrag vom 30. Juni 1988 von den Rechtsvorgän-
gern des Beklagten eine Vier-Zimmer-Wohnung in A. angemietet. In § 1
des Mietvertrages war unter anderem aufgeführt: "Wohnfläche ca. 100 m²". Am
22. August 2002 schlossen die Kläger mit dem Beklagten, der zwischenzeitlich
das Mietobjekt erworben hatte, einen neuen Mietvertrag ab. Dieser wies die
gleiche Wohnflächenangabe auf. Die Miete wurde auf 495,98 € monatlich zu-
züglich eines Haftpflichtversicherungsbeitrags von 3,56 €, insgesamt also auf
499,54 €, erhöht. In beiden Verträgen war den Klägern die (Mit-)Benutzung ei-
ner Terrasse gestattet worden. Das Mietverhältnis endete mit Wirkung zum
31. Dezember 2007.
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Nach Ablauf des Mietverhältnisses haben die Kläger geltend gemacht,
die tatsächliche Wohnfläche betrage nur 80,96 m². Wegen der hiermit verbun-
denen Wohnflächenunterschreitung von mehr als 10 % stehe ihnen für den
Zeitraum von 2002 bis 2007 ein Anspruch auf Rückerstattung zuviel gezahlter
Miete in Höhe von 6.798,24 € zu. Vor dem Amtsgericht hat der Beklagte die
Forderung in Höhe eines Betrages von 1.638,88 € anerkannt und nach Erlass
eines Teilanerkenntnisurteils auch beglichen. Da der vom Amtsgericht hinzuge-
zogene Gutachter die tatsächliche Wohnfläche mit 83,19 m² ermittelt hat, haben
die Kläger ihre Forderung auf 6.001,92 € abzüglich der vom Beklagten geleiste-
ten Zahlung ermäßigt. Das Amtsgericht hat eine Mietminderung nur in Höhe
von 4.438,80 € als berechtigt erachtet und hiervon eine vom Beklagten zur Auf-
rechnung gestellte Nebenkostenforderung in Höhe von 443,36 € in Abzug ge-
bracht. Es hat den Klägern daher weitere 2.356,56 € nebst Zinsen zuerkannt
und die weitergehende Klage abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung
der Kläger ist ohne Erfolg geblieben. Mit ihrer vom Landgericht zugelassenen
Revision verfolgen die Kläger ihr Begehren auf Zahlung eines Gesamtbetrags
von 6.001,92 € weiter, allerdings verringert um eine Nebenkostenforderung des
Beklagten in Höhe von 443,36 €.
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Entscheidungsgründe:
Die Revision der Kläger hat Erfolg.
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I.
Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen, soweit für das Revisionsver-
fahren noch von Bedeutung, ausgeführt:
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Ein über die ihnen zugesprochenen Beträge hinausgehender Anspruch
auf Rückzahlung weiterer 1.563,12 € stehe den Klägern aus § 812 Abs. 1
Satz 1 Alt. 1 BGB nicht zu. Zwar sei die Miete im Zeitraum von 2002 bis 2007
nach § 536 Abs. 1 BGB wegen einer Wohnflächenunterschreitung von mehr als
10 % gemindert gewesen. Diese Erheblichkeitsgrenze sei auch dann maßge-
bend, wenn - wie hier - die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche mit dem
Zusatz "ca." versehen worden sei. Eine darüber hinaus gehende Maßtoleranz
sei nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung in diesen Fällen nicht anzuer-
kennen. Gleichwohl sei dem Amtsgericht darin zu folgen, dass bei der Bemes-
sung des Minderungsanspruchs nicht eine vereinbarte Wohnfläche von 100 m²,
sondern lediglich eine Fläche von 95 m² zugrunde zu legen sei. Da die Wohn-
flächenangabe in den beiden Mietverträgen mit dem Zusatz "ca." versehen
worden sei, könne nicht von einer vertraglich vereinbarten Sollbeschaffenheit
von 100 m² ausgegangen werden. Vielmehr sei insoweit eine Spannbreite von
+/- 5 % anzusetzen. Dies habe zur Folge, dass der Beklagte nur insoweit zur
Rückzahlung geleisteter Mieten verpflichtet sei, als die tatsächliche Wohnfläche
mehr als 10 % hinter einer Wohnfläche von 95 m² zurückbleibe.
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Soweit das Amtsgericht - dem Sachverständigen folgend - bei der Flä-
chenberechnung die Terrassenfläche nur mit 25 % (2,21 m²) in Ansatz gebracht
habe, sei dies allerdings mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung (Senatsur-
teil vom 22. April 2009 - VIII ZR 86/08) nicht in Einklang zu bringen. Denn da-
nach seien bei der Ermittlung von Wohnflächen im Anwendungsbereich des
§ 44 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung - diese Vorschrift gelte für den
im Jahr 2002 abgeschlossenen Mietvertrag - Außenflächen mit dem Höchstsatz
von 50 % anzurechnen, soweit nicht abweichende Parteivereinbarungen oder
anderweitige ortsübliche Berechnungsweisen existierten, wofür vorliegend
nichts ersichtlich sei. Die tatsächliche Größe der Wohnung belaufe sich damit
nicht auf die vom Sachverständigen festgestellten 83,19 m², sondern auf 85,4
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m². Dieser Fehler wirke sich jedoch nicht zu Lasten der Kläger aus, da das
Amtsgericht die Mietminderung zutreffend auf der Grundlage einer vereinbarten
Wohnfläche von 95 m² berechnet habe.
II.
Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit
der gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Kläger auf Rückzahlung
weiterer 1.119,76 € (1.563,12 € abzüglich 443,36 €) nicht verneint werden.
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1. Rechtsfehlerfrei geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass
die Angabe einer Wohnfläche von "ca. 100 m²" als Beschaffenheitsvereinba-
rung anzusehen ist, die bei einer Abweichung von mehr als 10 % zum Nachteil
des Mieters einen zur Minderung berechtigenden Sachmangel (§ 536 Abs. 1
Satz 1 BGB) der Mietsache darstellt (vgl. Senatsurteile vom 24. März 2004
- VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947, unter II 2 c; VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230,
unter II 1; VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268, unter II; vom 28. September 2005
- VIII ZR 101/04, WuM 2005, 712, unter II 2; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06,
NJW 2007, 2624, Tz. 12; VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626, Tz. 13; vom
16. September 2009 - VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421, Tz. 9; vom 28. Oktober
2009 - VIII ZR 164/08, NJW 2010, 292, Tz. 16 und vom 16. Dezember 2009
- VIII ZR 39/09, juris, Tz. 16; jeweils m.w.N.). Die Erheblichkeitsgrenze von
10 % gilt, wie das Berufungsgericht beachtet hat, auch dann, wenn der Mietver-
trag - wie hier - zur Größe der Wohnung nur eine "ca."-Angabe enthält (Senats-
urteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 133/03, aaO; vom 22. April 2009 - VIII ZR
86/08, WuM 2009, 344, Tz. 14, und vom 8. Juli 2009 - VIII ZR 218/08, NJW
2009, 2880, Tz. 17). Der Zusatz "ca." lässt zwar erkennen, dass Toleranzen
hingenommen werden sollen. Auch für solche Toleranzen ist jedoch die Grenze
dort zu ziehen, wo die Unerheblichkeit einer Tauglichkeitsminderung der Miet-
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sache (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB) endet. Diese Grenze ist im Interesse der
Praktikabilität und der Rechtssicherheit bei 10 % anzusetzen; eine zusätzliche
Toleranz ist dann nicht mehr gerechtfertigt (vgl. Senatsurteil vom 24. März 2004
- VIII ZR 133/03, aaO).
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2. Das Berufungsgericht hat auch rechtsfehlerfrei angenommen, dass die
Wohnfläche der vermieteten Räume grundsätzlich anhand der für preisgebun-
denen Wohnraum geltenden Bestimmungen der Zweiten Berechnungsverord-
nung (II. BV) zu ermitteln ist. Nach der Rechtsprechung des Senats bedarf es
zur Ermittlung der Kriterien, nach denen die Wohnfläche zu berechnen ist, der
Auslegung, weil insoweit kein einheitliches Verständnis besteht (Senatsurteile
vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, aaO, unter II 1, und VIII ZR 44/03, aaO,
unter II 1 b; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, aaO, Tz. 13; vom 16. Septem-
ber 2009, aaO, Tz. 10). Soweit nicht die Parteien dem Begriff "Wohnfläche" ei-
ne andere Bedeutung beigemessen haben oder ein anderer Berechnungsmo-
dus ortsüblich oder nach der Art der Wohnung nahe liegender ist, ist davon
auszugehen, dass sich die Parteien stillschweigend darauf geeinigt haben, dass
die Vorschriften der Wohnflächenverordnung beziehungsweise der §§ 42 bis 44
II. BV anzuwenden sind (Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, aaO,
unter II 1 b aa, und vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, aaO, Tz. 13, 17). Bei
Mietverträgen, die - wie hier - vor Inkrafttreten der Wohnflächenverordnung ab-
geschlossen worden sind, ist dabei auf die Vorschriften der Zweiten Berech-
nungsverordnung abzustellen (Senatsurteil vom 23. Mai 2007, aaO, Tz. 17).
Das Berufungsgericht hat in Ermangelung von Anhaltspunkten für ein anderwei-
tiges Verständnis der Vertragsparteien oder eines vorrangig anzuwendenden
anderen Berechnungsmodus angenommen, dass bei dem im August 2002 ab-
geschlossenen neuen Mietvertrag von der Geltung der Zweiten Berechnungs-
verordnung auszugehen ist. Diese Auslegung ist im Grundsatz nicht zu bean-
standen und wird von der Revision auch nicht angegriffen. Die Revision stellt
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nur die Auffassung des Berufungsgerichts in Frage, die Terrasse sei mit 50 %
ihrer Fläche anzusetzen (dazu unten unter III). Zu dem im Jahr 1988 abge-
schlossenen Mietvertrag hat das Berufungsgericht keine ausdrücklichen Aus-
sagen getroffen. Es ist aber rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass die Be-
rechnung der Wohnfläche nach denselben Maßstäben zu erfolgen hat wie beim
nachfolgenden Mietvertrag.
3. Das Berufungsgericht vertritt jedoch zu Unrecht die Auffassung, dem
relativierenden Zusatz "ca." komme für die Bemessung der Minderungshöhe
Bedeutung zu. Es will damit die Frage, in welcher Höhe ein vorhandener Man-
gel der Mietsache eine Mietminderung rechtfertigt, nach anderen Kriterien beur-
teilen als das Vorliegen des Mangels selbst. Dieses Vorgehen ist weder mit den
gesetzlichen Vorgaben noch mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs
in Einklang zu bringen.
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a) Ein Mangel liegt vor, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum ver-
tragsgemäßen Gebrauch entweder aufgehoben oder jedenfalls gemindert ist
(§ 536 Abs. 1 Satz 1, Satz 2 BGB). Dies erfordert eine für den Mieter nachteili-
ge Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich vor-
ausgesetzten Zustand (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2009 - VIII ZR 131/08,
NJW 2009, 2441, Tz. 9; vom 23. September 2009 - VIII ZR 300/08, WuM 2009,
659, Tz. 11 m.w.N; BGH, Urteil vom 21. September 2005 - XII ZR 66/03, NJW
2006, 899, Tz. 19). Ob dies der Fall ist, bestimmt sich in erster Linie nach den
Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Beschaffenheit der Mietsa-
che (Senatsurteile vom 17. Juni 2009, aaO, Tz. 10, und vom 23. September
2009, aaO, jeweils m.w.N.). Bei einer Wohnflächenunterschreitung kommt dem
relativierenden Zusatz "ca." keine eigenständige Bedeutung für die vereinbarte
Sollbeschaffenheit zu. Denn ein zur Minderung berechtigender Mangel der
Mietsache ist allein schon dann anzunehmen, wenn die tatsächliche Fläche von
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der im Mietvertrag angegebenen Quadratmeterzahl um mehr als 10 % nach
unten abweicht (vgl. Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 133/03, aaO;
vom 22. April 2009, aaO, und vom 8. Juli 2009, aaO). Ist dies der Fall, so ist
auch die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemin-
dert, ohne dass es auf einen Nachweis einer konkreten Beeinträchtigung des
Mieters durch die Flächenabweichung ankommt (Senatsurteile vom 24. März
2004 - VIII ZR 295/03, aaO, unter II 2 b, und vom 28. September 2005, aaO).
b) Anders als das Berufungsgericht meint, kann die Bemessung des dem
Mieter bei einer solchen Flächenunterschreitung zustehenden Minderungsbe-
trages nicht nach hiervon abweichenden Maßstäben erfolgen. Die Minderung
soll die Herabsetzung der Gebrauchstauglichkeit ausgleichen (vgl. § 536 Abs. 1
Satz 2 BGB). Sie ist Ausdruck des das Schuldrecht prägenden Äquivalenzprin-
zips. Durch sie soll die von den Vertragsparteien festgelegte Gleichwertigkeit
zwischen den Leistungen des Vermieters - der Bereitstellung einer vertragsge-
mäßen Mietsache - und der Leistung des Mieters - der Mietzahlung - bei einer
Störung auf der Vermieterseite wieder hergestellt werden (BGHZ 163, 1, 6; Se-
natsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 347/04, NJW 2005, 2773, unter II 1 b).
Daraus folgt, dass die Höhe des Minderungsbetrags dem Umfang der Mangel-
haftigkeit zu entsprechen hat. Die Mangelhaftigkeit liegt aber schon darin, dass
die Wohnfläche mehr als 10 % von der vereinbarten Quadratmeterzahl ab-
weicht. Ist somit für die den Mangel begründende Minderung der Gebrauchs-
tauglichkeit ungeachtet des "ca."-Zusatzes die im Mietvertrag vereinbarte Quad-
ratmeterzahl maßgeblich, so kann für die Berechnung der diesem Mangel ent-
sprechenden Mietminderung nicht mit Rücksicht auf den "ca."-Zusatz von einer
abweichenden - kleineren - Sollgröße der Wohnung ausgegangen werden.
Vielmehr ist auch in diesem Fall die Miete entsprechend der prozentualen Flä-
chenabweichung gemindert (Senatsurteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03,
aaO, unter II 2 d; vgl. ferner Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl.,
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§ 558 BGB Rdnr. 58; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rdnr. VIII 126; Krae-
mer, NZM 1999, 156, 161).
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4. Auf diesem Rechtsfehler beruht das Berufungsurteil. Da für die Be-
rechnung der Minderung die Differenz zwischen der angegebenen Quadratme-
terzahl und der tatsächlichen Wohnfläche maßgebend ist, steht den Klägern
- unabhängig von der Frage, ob die Terrassenfläche bei der Ermittlung der
Wohnfläche zu berücksichtigen ist - in jedem Fall ein über die von den Tatsa-
cheninstanzen zuerkannten Beträge hinausgehender Rückzahlungsanspruch
zu (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB).
III.
Auf die Revision der Kläger ist daher das Berufungsurteil aufzuheben.
Die Sache ist allerdings noch nicht zur Endentscheidung reif (§ 563 Abs. 3
ZPO), sondern ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Beru-
fungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO). Denn es bedarf weiterer
tatrichterlicher Feststellungen zu der Frage, ob die Terrassenfläche bei der Er-
mittlung der Wohnfläche zu berücksichtigen ist. Das Berufungsgericht hat zwar
im Ausgangspunkt zutreffend erkannt, dass die Terrassenfläche unter den Vor-
aussetzungen des § 44 Abs. 2 II. BV mit dem Höchstsatz von 50 % anzurech-
nen ist, falls keine abweichenden Parteiabreden oder anderweitige ortsübliche
Berechnungsweisen existieren (vgl. Senatsurteil vom 22. April 2009, aaO,
Tz. 21 ff.). Es hat bislang jedoch nicht berücksichtigt, dass eine an die Wohn-
räume angrenzende Terrasse nach § 44 Abs. 2 II. BV nur dann anzurechnen
ist, wenn es sich hierbei um einen "gedeckten Freisitz" handelt. Das ist nur
dann der Fall, wenn die Terrasse über einen Sichtschutz verfügt (Senatsurteil
vom 28. Oktober 2009, aaO, Tz. 23, m.w.N). Eine Überdachung oder Überde-
ckung ist dagegen nicht erforderlich; vielmehr genügt ein Schutz gegen die Ein-
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sichtnahme, zum Beispiel durch Umfassungswände, Sichtblenden oder Be-
pflanzung, wobei der Sichtschutz nicht vollständig zu sein braucht (Senatsurteil
vom 28. Oktober 2009, aaO, m.w.N.). Hierzu hat das Berufungsgericht bislang
keine Feststellungen getroffen.
Ball
Dr. Achilles
Dr. Schneider
Dr. Fetzer
Dr. Bünger
Vorinstanzen:
AG Aachen, Entscheidung vom 14.01.2009 - 101 C 85/08 -
LG Aachen, Entscheidung vom 22.05.2009 - 6 S 35/09 -