Urteil des BGH vom 22.10.2003, XII ZR 119/02

Entschieden
22.10.2003
Schlagworte
Thüringen, Eigenes interesse, Juristische person, Mietvertrag, Vermieter, Vertrag, Handbuch, 1995, Durchführung, Anwendbarkeit
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BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

XII ZR 119/02 Verkündet am: 22. Oktober 2003 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 22. Oktober 2003 durch die Richter Gerber, Sprick, die Richterin Weber-

Monecke, den Richter Fuchs und die Richterin Dr. Vézina

für Recht erkannt:

Auf die Rechtsmittel der Beklagten zu 1 werden das Urteil des

2. Zivilsenats des Thüringer Oberlandesgerichts in Jena vom

8. Mai 2002 aufgehoben, soweit es die Beklagte zu 1 betrifft, und

das Urteil des Landgerichts Erfurt vom 15. August 2001 dahin abgeändert, daß die Klage gegen die Beklagte zu 1 abgewiesen

wird.

Die Klägerin trägt die Kosten der Revision und die in den Vorinstanzen entstandenen ausscheidbaren außergerichtlichen Kosten

der Beklagten zu 1. Die Beklagte zu 1 trägt keine Gerichtskosten.

Die Klägerin trägt weiter die außergerichtlichen Kosten der Streithelferinnen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Klägerin verlangt wegen behaupteter Vertragsverstöße Schadensersatz aus einem "Nutzungsvertrag".

Die Klägerin, ein Unternehmen der Fertighausbranche, schloß am

18. März 1993 mit der Beklagten zu 2 im Rahmen der von dieser veranstalteten

Garten- und Fertighausausstellung in E. einen Nutzungsvertrag über einen

Standplatz auf dem Ausstellungsgelände. Vertragszweck war die Präsentation

eines Musterhauses neben verschiedenen Musterhäusern anderer Hersteller zu

Verkaufszwecken. Die Beklagte zu 2 verpflichtete sich, die Ausstellung während

der fünfjährigen Mietvertragsdauer durchzuführen. Eigentümerin des Ausstellungsgeländes war der Alleingesellschafter der Beklagten zu 2, der Freistaat

Thüringen (nicht beigetretener Streitverkündeter).

Im Zusammenhang mit einer Änderung des Ausstellungskonzepts übereignete der Freistaat Thüringen das Ausstellungsgelände an die landeseigene

Beklagte zu 1, die am 7. August 1996 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen wurde. Die Beklagte zu 2 teilte der Klägerin mit Schreiben vom 28. Juni

1995 mit, daß das Vertragsverhältnis ab dem 1. Juli 1995 auf die Beklagte zu 1

übergehe und Zahlungen künftig an diese erfolgen sollten. Unter dem

15. Februar 1996 informierten die damaligen Prozeßbevollmächtigten der Beklagten zu 1 als deren Vertreter und als Vertreter des Freistaates Thüringen die

Klägerin darüber, daß das Eigentum an der vermieteten Fläche vom Freistaat

Thüringen, für welchen die Beklagte zu 2 "quasi als Verwalter" die Verträge geschlossen habe, auf die Beklagte zu 1 übergegangen sei. Gleichzeitig wurde

der Nutzungsvertrag vom 18. März 1993 fristgemäß zum Ende der fünfjährigen

Vertragslaufzeit gekündigt. Mit Schreiben vom 29. April 1996 beanstandete die

Klägerin gegenüber der Beklagten zu 2 die nicht ordnungsgemäße Durchführung der Ausstellung und drohte eine Mietzinsminderung an.

Seit Juni 1996 hat die Klägerin die Miete u.a. wegen angeblicher Beeinträchtigung der Ausstellung durch Verringerung der Anzahl der Musterhausaussteller und behindernder Baumaßnahmen auf Null gemindert.

Mit der Klage verlangt die Klägerin von der Beklagten zu 1 gemäß

§§ 538, 537 BGB a.F. aus dem nach ihrer Ansicht gemäß § 571 BGB a.F. auf

diese übergegangenen Vertrag Schadensersatz, weil die Beklagte zu 1 und die

von ihr beauftragten Baufirmen die im Vertrag zugesicherte Durchführung einer

Musterhausausstellung geradezu vereitelt hätten. Sie nimmt die Beklagte zu 2

gemäß § 571 Abs. 2 Satz 1 BGB gleich einer Bürgin, die auf den Einwand der

Vorausklage verzichtet hat, in Anspruch.

Das Landgericht hat mit Grundurteil vom 15. August 2001 die Beklagte

zu 1 dem Grunde nach zum Schadensersatz verurteilt und die Klage gegen die

Beklagte zu 2 abgewiesen. Auf die Berufungen der Klägerin und der Beklagten

zu 1 hat das Oberlandesgericht das Urteil des Landgerichts nebst dem zugrundeliegenden Verfahren aufgehoben und die Sache an das Landgericht zurückverwiesen. Mit der zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte zu 1 ihren Antrag auf Abweisung der gegen sie gerichteten Klage weiter.

Entscheidungsgründe:

Die Revision der Beklagten zu 1 hat Erfolg, da ein Schadensersatzanspruch der Klägerin gegen die Beklagte zu 1 weder aus rechtsgeschäftlichem

noch aus gesetzlichem Übergang der Rechte und Pflichten aus dem Nutzungsvertrag begründet ist.

1. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Das landgerichtliche Verfahren

leide an einem wesentlichen Mangel. Das Landgericht habe eine Haftung der

Beklagten zu 1 aus § 538 BGB a.F. angenommen, ohne Beweis über das Vorliegen der streitigen Mängel zu erheben. Es stehe deshalb nicht mit der für den

Erlaß eines Grundurteils erforderlichen Wahrscheinlichkeit fest, daß der Klaganspruch gegen die Beklagte zu 1 in irgendeiner Höhe bestehe. Ein solcher

Anspruch sei dem Grunde nach nicht - wie vom Landgericht angenommen - aus

rechtsgeschäftlicher Vertragsübernahme durch die Beklagte zu 1 begründet.

Eine konkludente Zustimmung der Klägerin zur Vertragsübernahme sei nicht

erfolgt. Die Klägerin habe ausdrücklich erklärt, daß sie einer Vertragsübernahme durch die Beklagte zu 1 nicht zustimme. Deshalb könne auch die kurzfristige Mietzahlung an die Beklagte zu 1 nicht als stillschweigende Genehmigung

des Vertragsübergangs gewertet werden.

Die Beklagte zu 1 hafte jedoch ab dem Zeitpunkt ihrer Eintragung als Eigentümerin im Grundbuch, da sie in entsprechender Anwendung von § 571

Abs. 1 BGB a.F. kraft Gesetzes an die Stelle der Vermieterin getreten sei. Der

für die Anwendbarkeit von § 571 BGB a.F. geforderten Identität von Vermieter

und veräußerndem Grundstückseigentümer stehe es gleich, wenn nicht der

Grundstückseigentümer selbst, sondern - wie hier - mit seiner Zustimmung sein

Verwalter in eigenem Namen den Vertrag geschlossen habe. Dies folge aus

dem Zweck dieser Regelung. Daß grundsätzlich Identität von Grundstückseigentümer und Vermieter erforderlich sei, diene in erster Linie dem Schutz des

Veräußerers vor einer Haftung gleich einem Bürgen für Verpflichtungen, die er

nicht selbst eingegangen sei 571 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F.). Diese Schutzbedürftigkeit des veräußernden Grundstückseigentümers bestehe nicht, wenn er

mit dem Abschluß des Mietvertrages einverstanden gewesen sei. Der Anwendbarkeit von § 571 BGB a.F. stehe auch nicht das Vorliegen eines gemischten

Vertrages entgegen. Denn die mietvertraglichen Elemente seien nicht von untergeordneter Bedeutung.

2. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.

a) Allerdings ist die Annahme des Berufungsgerichts, eine rechtsgeschäftliche Vertragsübernahme durch die Beklagte zu 1 sei nicht erfolgt, revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Die von der Revision als ihr günstig hingenommene Auslegung des Verhaltens der Beklagten zu 1 verstößt weder gegen

gesetzliche Auslegungsregeln noch gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze.

Soweit die Revisionserwiderung in diesem Zusammenhang eine Verfahrensrüge erhoben hat, hat der Senat diese geprüft und für nicht durchgreifend erachtet

565 a ZPO a.F.).

b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Beklagte zu 1

auch nicht kraft Gesetzes nach § 571 BGB a.F. 566 BGB) in die Rechte und

Pflichten des zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 2 abgeschlossenen

Vertrages vom 18. März 1993 eingetreten, auf deren angebliche Verletzung die

Klägerin ihre Schadensersatzansprüche stützt.

§ 571 BGB a.F. setzt voraus, daß das vermietete Grundstück durch den

Vermieter veräußert wird. Wie das Berufungsgericht im Ansatz richtig sieht, ist

§ 571 BGB a.F. deshalb grundsätzlich nur bei Identität zwischen Vermieter und

veräußerndem Eigentümer anwendbar (BGH Urteil vom 3. Juli 1974 - VIII ZR

6/73 - NJW 1974, 1551; Staudinger/Emmerich Neubearbeitung 2003 § 566

Rdn. 23; MünchKomm/Voelskow 3. Aufl. § 571 Rdn. 10; Heile in Bub/Treier

Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. II Rdn. 861;

Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts

8. Aufl. Rdn. 1376 f.; Schmidt-Futterer Mietrecht 8. Aufl. § 566 Rdn. 40).

Diese Voraussetzung liegt hier nicht vor. Die Beklagte zu 2 war Vermieterin. Eigentümerin des Grundstücks war der Freistaat Thüringen.

§ 571 BGB a.F. ist auch nicht entsprechend anwendbar.

Ob der Eigentümer - der Freistaat Thüringen - mit der Vermietung durch

die Beklagte zu 2 an die Klägerin einverstanden war, ist in diesem Zusammenhang ohne Bedeutung. Ein solches Einverständnis des Eigentümers mit der

Vermietung, das bei jeder erlaubten Untervermietung vorliegt, ist nicht der Identität zwischen Eigentümer und Vermieter gleichzusetzen. Ebensowenig rechtfertigt der Umstand, daß der Freistaat Thüringen Alleingesellschafter der Beklagten zu 2 war, die analoge Anwendung des § 571 BGB a.F.. Bei der Beklagten zu 2 handelt es sich um eine GmbH, also um eine juristische Person mit

eigener Rechtspersönlichkeit. Durch den von ihr abgeschlossenen Mietvertrag

mit der Klägerin sind keine vertraglichen Beziehungen zwischen der Klägerin

und dem Freistaat Thüringen entstanden. Wer Gesellschafter der vermieteten

GmbH ist, ist für die Anwendbarkeit des § 571 BGB a.F. ohne Bedeutung.

Zu Unrecht beruft sich das Berufungsgericht für seine Ansicht, § 571

BGB a.F. sei im vorliegenden Fall zumindest analog anwendbar, auf eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (Beschluß vom 27. November 1995

- 1 BvR 1063/95 - ZMR 1996, 120 f.). Es kann dahingestellt bleiben, ob das Berufungsgericht dieser Entscheidung zu Recht entnimmt, § 571 BGB a.F. könne

analog anwendbar sein, wenn ein zum Abschluß von Mietverträgen bevollmächtigter Hausverwalter einen Mietvertrag im eigenen Namen - nicht im Namen des Vertretenen - abgeschlossen und der Eigentümer das Hausgrundstück

anschließend veräußert habe (vgl. OLG Celle, ZMR 2000, 284; Heile in

Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. II Rdn. 861;

Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts,

8. Aufl. Rdn. 1377). Im vom Bundesverfassungsgericht entschiedenen Fall hatte

zwar ein vom Eigentümer zum Abschluß von Mietverträgen bevollmächtigter

Hausverwalter den Mietvertrag im eigenen Namen abgeschlossen. Im übrigen

unterschied sich seine Tätigkeit aber nicht von der Tätigkeit eines Hausverwalters, der den Mietvertrag im Namen des von ihm vertretenen Grundstücksei-

gentümers abgeschlossen hat. Er hatte über die Verwaltertätigkeit hinaus kein

eigenes Interesse an dem Zustandekommen und der Durchführung des Mietvertrages. In einem solchen Fall mag es gerechtfertigt sein, den Vertrag im Zusammenhang mit § 571 BGB a.F. so zu behandeln, als hätte der Eigentümer

selbst vermietet.

Der vorliegende Fall liegt grundlegend anders. Geschäftszweck der Beklagten zu 2 war die Veranstaltung von Ausstellungen. Den Vertrag mit der Klägerin hat sie zur Erfüllung dieses ihres Geschäftszwecks abgeschlossen. Ihre

Beteiligung an dem Mietvertrag ging deshalb über die Beteiligung eines reinen

Verwalters hinaus. Auch wenn keine Feststellungen dazu getroffen sind, woraus sie ihre Befugnis herleiten konnte, den Mietvertrag über ein ihr nicht gehörendes Grundstück abzuschließen, entspricht ihre Position der eines Untervermieters. Daß sie sich nach Abschluß des Vertrages ohne nähere Erläuterung

als Verwalterin für den Freistaat Thüringen bezeichnet hat, rechtfertigt keine

andere Beurteilung.

c) Da die (auch analoge) Anwendung des § 571 BGB a.F. schon an der

fehlenden Identität von Eigentümer und Vermieter scheitert, kann offen bleiben,

ob diese mietrechtliche Vorschrift auch deshalb nicht anwendbar wäre, weil es

sich bei dem Nutzungsvertrag nicht um einen reinen Mietvertrag handelt, sondern um einen auch andere Elemente enthaltenden gemischten Vertrag.

Gerber Sprick Weber-Monecke

Fuchs Vézina

Urteil vom 29.09.2016

X ZR 58/14 vom 29.09.2016

Urteil vom 06.10.2016

I ZR 97/15 vom 06.10.2016

Urteil vom 09.11.2016

5 StR 425/16 vom 09.11.2016

Anmerkungen zum Urteil