Urteil des BGH, Az. XII ZR 119/02

BGH (thüringen, eigenes interesse, juristische person, mietvertrag, vermieter, vertrag, handbuch, 1995, durchführung, anwendbarkeit)
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 119/02
Verkündet am:
22. Oktober 2003
Küpferle,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
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Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 22. Oktober 2003 durch die Richter Gerber, Sprick, die Richterin Weber-
Monecke, den Richter Fuchs und die Richterin Dr. Vézina
für Recht erkannt:
Auf die Rechtsmittel der Beklagten zu 1 werden das Urteil des
2. Zivilsenats des Thüringer Oberlandesgerichts in Jena vom
8. Mai 2002 aufgehoben, soweit es die Beklagte zu 1 betrifft, und
das Urteil des Landgerichts Erfurt vom 15. August 2001 dahin ab-
geändert, daß die Klage gegen die Beklagte zu 1 abgewiesen
wird.
Die Klägerin trägt die Kosten der Revision und die in den Vorin-
stanzen entstandenen ausscheidbaren außergerichtlichen Kosten
der Beklagten zu 1. Die Beklagte zu 1 trägt keine Gerichtskosten.
Die Klägerin trägt weiter die außergerichtlichen Kosten der Streit-
helferinnen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Klägerin verlangt wegen behaupteter Vertragsverstöße Schadenser-
satz aus einem "Nutzungsvertrag".
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Die Klägerin, ein Unternehmen der Fertighausbranche, schloß am
18. März 1993 mit der Beklagten zu 2 im Rahmen der von dieser veranstalteten
Garten- und Fertighausausstellung in E. einen Nutzungsvertrag über einen
Standplatz auf dem Ausstellungsgelände. Vertragszweck war die Präsentation
eines Musterhauses neben verschiedenen Musterhäusern anderer Hersteller zu
Verkaufszwecken. Die Beklagte zu 2 verpflichtete sich, die Ausstellung während
der fünfjährigen Mietvertragsdauer durchzuführen. Eigentümerin des Ausstel-
lungsgeländes war der Alleingesellschafter der Beklagten zu 2, der Freistaat
Thüringen (nicht beigetretener Streitverkündeter).
Im Zusammenhang mit einer Änderung des Ausstellungskonzepts über-
eignete der Freistaat Thüringen das Ausstellungsgelände an die landeseigene
Beklagte zu 1, die am 7. August 1996 als Eigentümerin im Grundbuch eingetra-
gen wurde. Die Beklagte zu 2 teilte der Klägerin mit Schreiben vom 28. Juni
1995 mit, daß das Vertragsverhältnis ab dem 1. Juli 1995 auf die Beklagte zu 1
übergehe und Zahlungen künftig an diese erfolgen sollten. Unter dem
15. Februar 1996 informierten die damaligen Prozeßbevollmächtigten der Be-
klagten zu 1 als deren Vertreter und als Vertreter des Freistaates Thüringen die
Klägerin darüber, daß das Eigentum an der vermieteten Fläche vom Freistaat
Thüringen, für welchen die Beklagte zu 2 "quasi als Verwalter" die Verträge ge-
schlossen habe, auf die Beklagte zu 1 übergegangen sei. Gleichzeitig wurde
der Nutzungsvertrag vom 18. März 1993 fristgemäß zum Ende der fünfjährigen
Vertragslaufzeit gekündigt. Mit Schreiben vom 29. April 1996 beanstandete die
Klägerin gegenüber der Beklagten zu 2 die nicht ordnungsgemäße Durchfüh-
rung der Ausstellung und drohte eine Mietzinsminderung an.
Seit Juni 1996 hat die Klägerin die Miete u.a. wegen angeblicher Beein-
trächtigung der Ausstellung durch Verringerung der Anzahl der Musterhausaus-
steller und behindernder Baumaßnahmen auf Null gemindert.
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Mit der Klage verlangt die Klägerin von der Beklagten zu 1 gemäß
§§ 538, 537 BGB a.F. aus dem nach ihrer Ansicht gemäß § 571 BGB a.F. auf
diese übergegangenen Vertrag Schadensersatz, weil die Beklagte zu 1 und die
von ihr beauftragten Baufirmen die im Vertrag zugesicherte Durchführung einer
Musterhausausstellung geradezu vereitelt hätten. Sie nimmt die Beklagte zu 2
gemäß § 571 Abs. 2 Satz 1 BGB gleich einer Bürgin, die auf den Einwand der
Vorausklage verzichtet hat, in Anspruch.
Das Landgericht hat mit Grundurteil vom 15. August 2001 die Beklagte
zu 1 dem Grunde nach zum Schadensersatz verurteilt und die Klage gegen die
Beklagte zu 2 abgewiesen. Auf die Berufungen der Klägerin und der Beklagten
zu 1 hat das Oberlandesgericht das Urteil des Landgerichts nebst dem zugrun-
deliegenden Verfahren aufgehoben und die Sache an das Landgericht zurück-
verwiesen. Mit der zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte zu 1 ihren An-
trag auf Abweisung der gegen sie gerichteten Klage weiter.
Entscheidungsgründe:
Die Revision der Beklagten zu 1 hat Erfolg, da ein Schadensersatzan-
spruch der Klägerin gegen die Beklagte zu 1 weder aus rechtsgeschäftlichem
noch aus gesetzlichem Übergang der Rechte und Pflichten aus dem Nutzungs-
vertrag begründet ist.
1. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Das landgerichtliche Verfahren
leide an einem wesentlichen Mangel. Das Landgericht habe eine Haftung der
Beklagten zu 1 aus § 538 BGB a.F. angenommen, ohne Beweis über das Vor-
liegen der streitigen Mängel zu erheben. Es stehe deshalb nicht mit der für den
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Erlaß eines Grundurteils erforderlichen Wahrscheinlichkeit fest, daß der Klag-
anspruch gegen die Beklagte zu 1 in irgendeiner Höhe bestehe. Ein solcher
Anspruch sei dem Grunde nach nicht - wie vom Landgericht angenommen - aus
rechtsgeschäftlicher Vertragsübernahme durch die Beklagte zu 1 begründet.
Eine konkludente Zustimmung der Klägerin zur Vertragsübernahme sei nicht
erfolgt. Die Klägerin habe ausdrücklich erklärt, daß sie einer Vertragsübernah-
me durch die Beklagte zu 1 nicht zustimme. Deshalb könne auch die kurzfristi-
ge Mietzahlung an die Beklagte zu 1 nicht als stillschweigende Genehmigung
des Vertragsübergangs gewertet werden.
Die Beklagte zu 1 hafte jedoch ab dem Zeitpunkt ihrer Eintragung als Ei-
gentümerin im Grundbuch, da sie in entsprechender Anwendung von § 571
Abs. 1 BGB a.F. kraft Gesetzes an die Stelle der Vermieterin getreten sei. Der
für die Anwendbarkeit von § 571 BGB a.F. geforderten Identität von Vermieter
und veräußerndem Grundstückseigentümer stehe es gleich, wenn nicht der
Grundstückseigentümer selbst, sondern - wie hier - mit seiner Zustimmung sein
Verwalter in eigenem Namen den Vertrag geschlossen habe. Dies folge aus
dem Zweck dieser Regelung. Daß grundsätzlich Identität von Grundstücksei-
gentümer und Vermieter erforderlich sei, diene in erster Linie dem Schutz des
Veräußerers vor einer Haftung gleich einem Bürgen für Verpflichtungen, die er
nicht selbst eingegangen sei (§ 571 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F.). Diese Schutzbe-
dürftigkeit des veräußernden Grundstückseigentümers bestehe nicht, wenn er
mit dem Abschluß des Mietvertrages einverstanden gewesen sei. Der Anwend-
barkeit von § 571 BGB a.F. stehe auch nicht das Vorliegen eines gemischten
Vertrages entgegen. Denn die mietvertraglichen Elemente seien nicht von un-
tergeordneter Bedeutung.
2. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.
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a) Allerdings ist die Annahme des Berufungsgerichts, eine rechtsge-
schäftliche Vertragsübernahme durch die Beklagte zu 1 sei nicht erfolgt, revisi-
onsrechtlich nicht zu beanstanden. Die von der Revision als ihr günstig hinge-
nommene Auslegung des Verhaltens der Beklagten zu 1 verstößt weder gegen
gesetzliche Auslegungsregeln noch gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze.
Soweit die Revisionserwiderung in diesem Zusammenhang eine Verfahrensrü-
ge erhoben hat, hat der Senat diese geprüft und für nicht durchgreifend erachtet
(§ 565 a ZPO a.F.).
b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Beklagte zu 1
auch nicht kraft Gesetzes nach § 571 BGB a.F. (§ 566 BGB) in die Rechte und
Pflichten des zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 2 abgeschlossenen
Vertrages vom 18. März 1993 eingetreten, auf deren angebliche Verletzung die
Klägerin ihre Schadensersatzansprüche stützt.
§ 571 BGB a.F. setzt voraus, daß das vermietete Grundstück durch den
Vermieter veräußert wird. Wie das Berufungsgericht im Ansatz richtig sieht, ist
§ 571 BGB a.F. deshalb grundsätzlich nur bei Identität zwischen Vermieter und
veräußerndem Eigentümer anwendbar (BGH Urteil vom 3. Juli 1974 - VIII ZR
6/73 - NJW 1974, 1551; Staudinger/Emmerich Neubearbeitung 2003 § 566
Rdn. 23; MünchKomm/Voelskow 3. Aufl. § 571 Rdn. 10; Heile in Bub/Treier
Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. II Rdn. 861;
Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts
8. Aufl. Rdn. 1376 f.; Schmidt-Futterer Mietrecht 8. Aufl. § 566 Rdn. 40).
Diese Voraussetzung liegt hier nicht vor. Die Beklagte zu 2 war Vermie-
terin. Eigentümerin des Grundstücks war der Freistaat Thüringen.
§ 571 BGB a.F. ist auch nicht entsprechend anwendbar.
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Ob der Eigentümer - der Freistaat Thüringen - mit der Vermietung durch
die Beklagte zu 2 an die Klägerin einverstanden war, ist in diesem Zusammen-
hang ohne Bedeutung. Ein solches Einverständnis des Eigentümers mit der
Vermietung, das bei jeder erlaubten Untervermietung vorliegt, ist nicht der Iden-
tität zwischen Eigentümer und Vermieter gleichzusetzen. Ebensowenig recht-
fertigt der Umstand, daß der Freistaat Thüringen Alleingesellschafter der Be-
klagten zu 2 war, die analoge Anwendung des § 571 BGB a.F.. Bei der Be-
klagten zu 2 handelt es sich um eine GmbH, also um eine juristische Person mit
eigener Rechtspersönlichkeit. Durch den von ihr abgeschlossenen Mietvertrag
mit der Klägerin sind keine vertraglichen Beziehungen zwischen der Klägerin
und dem Freistaat Thüringen entstanden. Wer Gesellschafter der vermieteten
GmbH ist, ist für die Anwendbarkeit des § 571 BGB a.F. ohne Bedeutung.
Zu Unrecht beruft sich das Berufungsgericht für seine Ansicht, § 571
BGB a.F. sei im vorliegenden Fall zumindest analog anwendbar, auf eine Ent-
scheidung des Bundesverfassungsgerichts (Beschluß vom 27. November 1995
- 1 BvR 1063/95 - ZMR 1996, 120 f.). Es kann dahingestellt bleiben, ob das Be-
rufungsgericht dieser Entscheidung zu Recht entnimmt, § 571 BGB a.F. könne
analog anwendbar sein, wenn ein zum Abschluß von Mietverträgen bevoll-
mächtigter Hausverwalter einen Mietvertrag im eigenen Namen - nicht im Na-
men des Vertretenen - abgeschlossen und der Eigentümer das Hausgrundstück
anschließend veräußert habe (vgl. OLG Celle, ZMR 2000, 284; Heile in
Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. II Rdn. 861;
Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts,
8. Aufl. Rdn. 1377). Im vom Bundesverfassungsgericht entschiedenen Fall hatte
zwar ein vom Eigentümer zum Abschluß von Mietverträgen bevollmächtigter
Hausverwalter den Mietvertrag im eigenen Namen abgeschlossen. Im übrigen
unterschied sich seine Tätigkeit aber nicht von der Tätigkeit eines Hausverwal-
ters, der den Mietvertrag im Namen des von ihm vertretenen Grundstücksei-
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gentümers abgeschlossen hat. Er hatte über die Verwaltertätigkeit hinaus kein
eigenes Interesse an dem Zustandekommen und der Durchführung des Miet-
vertrages. In einem solchen Fall mag es gerechtfertigt sein, den Vertrag im Zu-
sammenhang mit § 571 BGB a.F. so zu behandeln, als hätte der Eigentümer
selbst vermietet.
Der vorliegende Fall liegt grundlegend anders. Geschäftszweck der Be-
klagten zu 2 war die Veranstaltung von Ausstellungen. Den Vertrag mit der Klä-
gerin hat sie zur Erfüllung dieses ihres Geschäftszwecks abgeschlossen. Ihre
Beteiligung an dem Mietvertrag ging deshalb über die Beteiligung eines reinen
Verwalters hinaus. Auch wenn keine Feststellungen dazu getroffen sind, wor-
aus sie ihre Befugnis herleiten konnte, den Mietvertrag über ein ihr nicht gehö-
rendes Grundstück abzuschließen, entspricht ihre Position der eines Unterver-
mieters. Daß sie sich nach Abschluß des Vertrages ohne nähere Erläuterung
als Verwalterin für den Freistaat Thüringen bezeichnet hat, rechtfertigt keine
andere Beurteilung.
c) Da die (auch analoge) Anwendung des § 571 BGB a.F. schon an der
fehlenden Identität von Eigentümer und Vermieter scheitert, kann offen bleiben,
ob diese mietrechtliche Vorschrift auch deshalb nicht anwendbar wäre, weil es
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sich bei dem Nutzungsvertrag nicht um einen reinen Mietvertrag handelt, son-
dern um einen auch andere Elemente enthaltenden gemischten Vertrag.
Gerber
Sprick
Weber-Monecke
Fuchs
Vézina