Urteil des BGH, Az. VIII ZR 159/08

Leitsatzentscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 159/08 Verkündet
am:
14. Oktober 2009
Ermel,
Justizangestellte
als
Urkundsbeamtin
der
Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB § 558
Zum genossenschaftsrechtlichen Gleichbehandlungsgrundsatz im Fall eines Mieter-
höhungsverlangens nach § 558 BGB nur gegenüber einem einzelnen Mitglied der
Genossenschaft.
BGH, Urteil vom 14. Oktober 2009 - VIII ZR 159/08 - LG Köln
AG
Köln
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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 14. Oktober 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter
Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Schneider und die Rich-
terin Dr. Fetzer
für Recht erkannt:
Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des
Landgerichts Köln vom 8. Mai 2008 wird zurückgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Klägerin ist seit 1971 Mitglied der beklagten Genossenschaft und
schloss mit dieser am 27. April 1971 einen Nutzungsvertrag über eine Genos-
senschaftswohnung in K. . Seit dem 1. Juni 2003 betrug die Grundmiete
341,95 €; seit dem 1. November 2004 beträgt sie 376,20 €.
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Im Herbst 2005 wurden in der Wohnanlage die Fenster ausgetauscht
und Sanierungsarbeiten an den Balkonen durchgeführt. Wegen der damit ver-
bundenen Beeinträchtigungen durch Lärm und Staub minderte die Klägerin - als
einziges Genossenschaftsmitglied - die Miete für November 2005 durch ent-
sprechende Kürzung der Miete für Januar 2006 rückwirkend um 50 %. Die Be-
klagte wies mit Schreiben vom 21. Dezember 2005 und 4. Januar 2006 die an-
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gekündigte Minderung zunächst als unverhältnismäßig zurück. Weiter heißt es
im Schreiben vom 4. Januar 2006:
"Wir möchten Sie nochmals darauf aufmerksam machen, dass Sie Mit-
glied in einer Genossenschaft, also einer Solidargemeinschaft, sind.
Ohne diese Gemeinschaft, deren Leitgedanke u.a. ein Miteinander und
Füreinander ist, wäre die von uns durchgeführte Maßnahme an dem Ob-
jekt R. 5-11 nicht realisierbar.
Zudem würden Sie auf dem freien Markt direkt nach Abschluss der
Maßnahme eine Erhöhung der Grundnutzungsgebühr aufgrund der Mo-
dernisierungsarbeiten erhalten. Da wir auf das Wohl unserer Mitglieder
achten und wir uns zudem über die Beeinträchtigungen während der
Bauphase für unsere Mitglieder bewusst sind, sehen wir von einer sol-
chen Erhöhung in der Regel ab. Mitglieder, die jedoch auf ihr Mietminde-
rungsrecht bestehen, müssen mit einer Erhöhung der Nutzungsgebühr
zum nächstmöglichen Zeitpunkt rechnen.
Natürlich sprechen wir unseren Mitgliedern das Recht zur Vornahme der
Minderung nicht ab. Wir weisen allerdings darauf hin, dass die Vornah-
me einer Mietminderung dem genossenschaftlichen Grundgedanken wi-
derspricht und appellieren an unsere Mitglieder, auf dieses Minderungs-
recht zu verzichten. Letztendlich profitieren Sie als Mitglied mit den übri-
gen Mitgliedern von den von uns eingesetzten Mitteln für Modernisie-
rungs- und Sanierungsarbeiten.
Vor diesem Hintergrund empfehlen wir Ihnen, Ihre Mietminderung noch-
mals zu überdenken."
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Die Klägerin bestand auf der von ihr vorgenommenen Minderung, die
daraufhin von der Beklagten akzeptiert wurde. Mit Schreiben vom 9. März 2006
begehrte die Beklagte unter Berücksichtigung von Zuschlägen unter anderem
für die neuen Isolierglasfenster die Zustimmung der Klägerin zu einer Anhebung
der Grundmiete ab dem 1. Juni 2006 auf 410,34 €. Die Klägerin stimmte nicht
zu.
Mit ihrer Klage hat die Klägerin zunächst die Feststellung begehrt, dass
Mieterhöhungsverlangen, bei denen die Klägerin gegenüber anderen Mitglie-
dern der Beklagten ohne Rechtsgrund schlechter gestellt werde, unwirksam
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sind. Die Beklagte hat Widerklage auf Zustimmung der Klägerin zur begehrten
Mieterhöhung erhoben. Das Amtsgericht hat die Feststellungsklage abgewiesen
und der Widerklage stattgegeben. Die Berufung der Klägerin, mit der diese ih-
ren Feststellungsantrag in einen Unterlassungsantrag abgeändert hat, ist erfolg-
los geblieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt
die Klägerin nur noch ihren auf Abweisung der Widerklage gerichteten Beru-
fungsantrag weiter.
Entscheidungsgründe:
Die Revision hat keinen Erfolg.
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I.
Das Berufungsgericht (LG Köln, ZMR 2008, 718 f.) hat, soweit im Revisi-
onsverfahren von Interesse, ausgeführt:
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Das Amtsgericht habe zu Recht der Widerklage entsprochen. Die Vor-
aussetzungen für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB lägen vor. Die Klägerin
behaupte selbst nicht, dass die ortsübliche Vergleichsmiete durch die seitens
der Beklagten geforderte Erhöhung der Miete überschritten werde. Sie berufe
sich allein darauf, dass die individuelle Sanktion in Form einer Mieterhöhung zu
Lasten eines einzelnen Genossenschaftsmitglieds dem Genossenschaftsge-
danken widerspreche. Damit habe die Klägerin keinen Erfolg. Zutreffend sei
zwar, dass der genossenschaftliche Gleichheitsgrundsatz nicht nur die mitglied-
schaftliche Stellung als solche beherrsche, sondern von der Genossenschaft
auch im Nutzungsverhältnis zu beachten sei. Die rechtliche Gleichstellung der
Mitglieder sei allerdings nicht absolut. Inhalt des Gleichbehandlungsgrundsat-
zes sei vielmehr, einzelne Mitglieder der Genossenschaft nicht ohne sachlichen
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Grund anders zu behandeln als andere Mitglieder. Im vorliegenden Fall habe
die Klägerin wegen der mit den Modernisierungsmaßnahmen einhergehenden
Beeinträchtigungen von ihrem - unabdingbaren - Recht auf Minderung der Mie-
te nach § 536 BGB Gebrauch gemacht, während die anderen Mitglieder der
Genossenschaft im Interesse der Genossenschaft von einer möglichen Minde-
rung abgesehen hätten. Damit habe die Klägerin selbst einen Unterschied ge-
schaffen zu den übrigen Mitgliedern der Genossenschaft, an den die Genos-
senschaft unterschiedliche Folgen knüpfen könne, ohne gegen das Verbot von
Willkür zu verstoßen. Die Beklagte habe daher von dem ihr nach § 558 BGB
zustehenden Recht zur Mieterhöhung in zulässiger Weise Gebrauch gemacht;
ein Ermessensfehlgebrauch oder -missbrauch liege nicht vor.
II.
Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die
Revision zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat mit Recht angenom-
men, dass der Beklagten der mit der Widerklage geltend gemachte Anspruch
auf Zustimmung der Klägerin zur Erhöhung der Grundmiete auf 410,34 € ab
dem 1. Juni 2006 zusteht. Das Mieterhöhungsverlangen verstößt weder gegen
das genossenschaftsrechtliche Gebot zur Gleichbehandlung der Mitglieder der
Genossenschaft noch gegen die genossenschaftsrechtliche Treuepflicht der
Beklagten oder gegen deren Satzung.
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1. Mit Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass der gel-
tend gemachte Anspruch der Beklagten auf Zustimmung der Klägerin zur Erhö-
hung der Grundmiete nach § 558 BGB zu beurteilen ist. Denn bei dem genos-
senschaftsrechtlichen Nutzungsvertrag vom 27. April 1971 handelt es sich der
Sache nach um einen Mietvertrag (vgl. Senatsurteil vom 10. September 2003
- VIII ZR 22/03, WuM 2003, 691, unter II).
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2. Die formellen und materiellen Voraussetzungen des § 558 BGB für
das Zustimmungsbegehren der Beklagten sind nach den rechtsfehlerfreien, von
der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts erfüllt.
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3. Dem Anspruch der Beklagten aus § 558 BGB steht das genossen-
schaftsrechtliche Gebot der Gleichbehandlung der Mitglieder der Genossen-
schaft nicht entgegen. Mit dem nur gegenüber der Klägerin geltend gemachten
Erhöhungsverlangen verstößt die Beklagte, anders als die Revision meint, nicht
gegen den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz oder gegen ihre
genossenschaftsrechtliche Treuepflicht.
a) Der genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz gilt nicht nur für
die sich aus der Mitgliedschaft ergebenden Beziehungen zwischen der Genos-
senschaft und ihren Mitgliedern, sondern auch für die Rechte und Pflichten, die
sich für die einzelnen Mitglieder aus der Inanspruchnahme von Genossen-
schaftseinrichtungen ergeben (BGH, Urteil vom 11. Juli 1960 - II ZR 24/58,
NJW 1960, 2142). Er fordert im genossenschaftlich geprägten Mietverhältnis
eine willkürfreie, auf sachlich nachvollziehbare Kriterien gestützte Behandlung
der Genossenschaftsmieter (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl.,
§ 535 BGB Rdnr. 98; Börstinghaus, jurisPR-Mietrecht 2/2009, Anm. 4; Keßler,
Der genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz im Recht der Woh-
nungsgenossenschaften, in: Genossenschaftliches Nutzungsverhältnis und
Mietrecht, 2003, S. 38 f.). Die Genossenschaft und ihre Organe sind daher be-
rechtigt, unterschiedlichen Verhältnissen Rechnung zu tragen und zwischen
den Mitgliedern nach sachlichen Kriterien in angemessener Weise zu differen-
zieren (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO; Börstinghaus, aaO; Keßler, aaO:
"Relative Gleichbehandlung"; vgl. auch BGH, Urteil vom 11. Juli 1960, aaO).
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b) Eine Verletzung des Gleichbehandlungsgrundsatzes kann zwar den
Anspruch begründen, die benachteiligten Genossen so zu stellen, wie die be-
vorzugten Mitglieder gestellt worden sind (BGH, Urteil vom 11. Juli 1960, aaO,
Ls.). Ein solcher Anspruch steht der Klägerin aber nicht zu. Denn das Beru-
fungsgericht hat mit Recht angenommen, dass die Beklagte mit dem auf die
Klägerin beschränkten Erhöhungsverlangen nicht gegen den genossenschaftli-
chen Gleichbehandlungsgrundsatz verstößt. Da die Klägerin - als einziges Mit-
glied der Genossenschaft - die Miete wegen der durch die Bauarbeiten verur-
sachten Beeinträchtigungen gemindert hat, hat sie keinen Anspruch darauf,
dass die Beklagte ihr gegenüber auf das - nach § 558 BGB berechtigte - Miet-
erhöhungsverlangen ebenso verzichtet wie gegenüber den anderen Genossen-
schaftsmietern, die ebenfalls zur Mietminderung berechtigt waren, darauf aber
verzichtet haben (ebenso Börstinghaus, aaO; Krautschneider, WuM 2006, 184).
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aa) Die Revision meint dagegen, die Beklagte dürfe die allein von der
Klägerin vorgenommene Minderung der Miete nicht zum Anlass für eine Mieter-
höhung nur gegenüber der Klägerin nehmen. Dies trifft nicht zu, auch wenn die
Klägerin unstreitig zur Minderung berechtigt war und das Minderungsrecht un-
abdingbar ist (§ 536 Abs. 4 BGB). Die Beklagte hat das Minderungsrecht der
Klägerin nicht in Frage gestellt; sie hat die Minderung akzeptiert. Aus der Be-
rechtigung der Klägerin zur Minderung folgt aber nicht, dass es der Beklagten
verwehrt wäre, auf die berechtigte Minderung seitens der Klägerin mit einem
- nach § 558 BGB berechtigten - Mieterhöhungsverlangen zu reagieren.
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Das Minderungsrecht nach § 536 BGB ist zwar unabdingbar (§ 536
Abs. 4 BGB); gleichwohl kann der Mieter auf eine konkrete, aus einem be-
stimmtem Anlass gerechtfertigte Minderung verzichten. Die Beklagte hatte der
Klägerin im Schreiben vom 4. Januar 2006 in Aussicht gestellt, dass sie gegen-
über der Klägerin - ebenso wie gegenüber den anderen Genossenschaftsmie-
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tern - von einer Mieterhöhung aufgrund der durchgeführten Modernisierungsar-
beiten absehen wird, wenn die Klägerin - ebenso wie die anderen Genossen-
schaftsmieter - auf eine Minderung verzichtet. Damit hatte die Klägerin die Wahl
zwischen einer Minderung, zu der sie berechtigt war, und einem freiwilligen Ver-
zicht der Beklagten auf eine nach § 558 BGB zulässige Mieterhöhung. Es liegt
kein Verstoß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz darin, dass sich die Be-
klagte gegenüber der Klägerin ebenso verhielt wie gegenüber den anderen Ge-
nossenschaftsmietern, die ebenso wie die Klägerin vor der Wahl standen, auf
eine Minderung zu verzichten oder eine Mieterhöhung in Kauf zu nehmen.
Wenn sich die Klägerin für die Minderung entschied, so hat sie keinen Anspruch
auf den von der Beklagten angebotenen Verzicht auf eine Mieterhöhung. Die
Klägerin kann unter dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung mit den anderen
Genossenschaftsmietern nicht verlangen, in den Genuss sowohl der Mietmin-
derung als auch des freiwilligen Verzichts der Beklagten auf eine nach § 558
BGB zulässige Mieterhöhung zu kommen (ebenso Börstinghaus, aaO).
bb) Entgegen der Auffassung der Revision ist die von der Beklagten
nunmehr begehrte Mieterhöhung auch nicht unter dem Gesichtspunkt einer
übermäßigen Reaktion unzulässig. Zwar hat die Klägerin aufgrund der dauer-
haften Mieterhöhung ab dem 1. Juni 2006 im Ergebnis mehr an Miete zu zahlen
als den Betrag, um den sie die Miete für November 2005 gemindert hat. Auch
dies ist aber die von der Klägerin hinzunehmende Folge ihrer eigenen Ent-
scheidung gegen das Angebot der Beklagten, von einer Mieterhöhung nach
§ 558 BGB abzusehen, wenn die Klägerin ebenso wie die anderen Genossen-
schaftsmitglieder auf eine Mietminderung verzichtete. Die Beklagte ist auch
nicht verpflichtet, die erhöhte Miete nur so lange zu verlangen, bis sie die ge-
minderten Beträge wieder erhalten hat (aA Krautschneider, aaO). Für eine der-
artige zeitliche Beschränkung des Anspruchs auf Zustimmung zur Mieterhö-
hung bietet § 558 BGB keinen Raum.
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4. Entgegen der Auffassung der Revision folgt die Unzulässigkeit der
Mieterhöhung auch nicht aus § 15 Abs. 1 Buchst. b der Satzung. Um Gemein-
schaftshilfe im Sinne der Satzung geht es hier nicht. Der freiwillige Verzicht aller
Mitglieder der Genossenschaft - mit Ausnahme der Klägerin - auf eine Minde-
rung der Miete stellt, wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen hat,
keine Gemeinschaftshilfe im Sinne dieser Satzungsbestimmung dar.
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Ball
Dr. Frellesen
Dr. Milger
Dr. Schneider
Dr. Fetzer
Vorinstanzen:
AG Köln, Entscheidung vom 06.10.2006 - 201 C 194/06 -
LG Köln, Entscheidung vom 08.05.2008 - 1 S 387/06 -