Urteil des BGH vom 01.06.1988
BGH (betriebskosten, abrechnung, höhe, unterschrift, wohnraum, vermieter, berechnung, zahlung, urkunde, erklärung)
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 341/03
Verkündet am:
29. September 2004
Kirchgeßner,
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge-
mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 20. September 2004 durch
die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Dr. Leimert,
Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns
für Recht erkannt:
Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 67
des Landgerichts Berlin vom 22. September 2003 in der Fassung
des Berichtigungsbeschlusses vom 29. September 2003 wird zu-
rückgewiesen.
Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung in einer größeren Wohnanlage
der Klägerin in B. , in der Zeit vom 1. Juni 1988 bis
zum 28. Februar 1999. Es handelte sich um eine öffentlich geförderte Woh-
nung. Die Nettokaltmiete betrug zuletzt 632,57 DM, die monatlichen Vorschüs-
se für die Betriebskosten beliefen sich auf 131,20 DM.
Mit Schreiben vom 28. Oktober 1999 übersandte die Klägerin der Be-
klagten die Heiz- und Betriebskostenabrechnung für das Jahr 1998. Das An-
schreiben weist auf die Beklagte entfallende Heizkosten und Betriebskosten in
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Höhe von insgesamt 4.470,04 DM aus und errechnet unter Berücksichtigung
von Vorauszahlungen der Beklagten von 1.180,80 DM eine offene Forderung
der Klägerin in Höhe von 3.289,24 DM. Wegen der Abrechnung der Kosten im
einzelnen wird in dem Schreiben auf die nachfolgenden Seiten verwiesen. Das
Anschreiben schließt mit den Worten:
"Mit freundlichen Grüßen
B. GmbH
gez. B. H.
Dieser Brief wurde maschinell erstellt und wird nicht eigenhändig
unterschrieben."
Die beigefügte Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 1998 besteht
aus 16 beidseitig beschriebenen Blättern, die fortlaufend die Blattzahl zum Be-
gleitschreiben vom 28. Oktober 1999 sowie das im Anschreiben genannte Zei-
chen der Klägerin angeben. Am Ende jeder Seite befindet sich der Hinweis "bit-
te wenden" oder "bitte weiter auf Blatt ...". Auf Blatt 2 der Abrechnung werden
die einzelnen Betriebskosten insgesamt und der auf die Beklagte entfallende
Anteil unter Angabe des Umlageschlüssels aufgelistet. Die sich daran anschlie-
ßenden Erläuterungen der Betriebskosten beziehen sich nicht nur auf das Ge-
bäude, in dem sich die Wohnung der Beklagten befand, sondern auch auf be-
nachbarte Grundstücke der Klägerin, die zusammen mit dem Anwesen A.
die Wohnanlage der Klägerin mit insgesamt 169 Wohneinheiten
bilden. Die Abrechnung schließt mit "B. GmbH gez. B.
H. ". Im Anschluß an die Aufstellung der Betriebskosten folgt die Berech-
nung der Heizkosten einer Firma K. für das Jahr 1998, die zwei Anla-
gen hat und mit einem Betrag von 1.832,62 DM endet. Weiter beigefügt ist eine
Übersicht zur Betriebskostenabrechnung, die einen Überblick über die gesamte
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Wohnanlage der Klägerin gibt und Mehr- oder Minderbelastungen im Vergleich
zum vorangegangenen Abrechnungszeitraum aufweist.
Ein Schreiben der Klägerin vom 22. November 2000 enthält die Betriebs-
und Heizkostenabrechnung für das Jahr 1999. Die Abrechnung entspricht der
Auflistung für das Jahr 1998 und errechnet eine Nachforderung der Klägerin in
Höhe von 594,44 DM.
Mit ihrer Klage verlangt die Klägerin nach teilweiser Klagerücknahme
Zahlung der Betriebs- und Heizkostenabrechnung für die Jahre 1998 und 1999
sowie der Beklagten zunächst irrtümlich gut geschriebener Nebenkostenvor-
auszahlungen von jeweils 131,20 DM für vier Monate, ferner die von der Be-
klagten nicht gezahlte Nettokaltmiete für die Monate November 1998 bis ein-
schließlich Februar 1999. Von dem Gesamtbetrag bringt sie die von der Beklag-
ten geleistete Kaution in Höhe von 1.422,37 DM in Abzug und errechnet daraus
eine Gesamtforderung in Höhe von 5.516,31 DM (= 2.820,44 €).
Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe von 5.118,06 DM (2.616,82 €)
stattgegeben und sie im übrigen, soweit in den Nebenkostenabrechnungen für
die Jahre 1998 und 1999 Versicherungsbeiträge in Höhe von 398,33 DM be-
rechnet waren, abgewiesen. Das Landgericht hat auf die Berufung der Beklag-
ten einen Anspruch der Klägerin auf Zahlung der Heizkosten für das Jahr 1998
einschließlich des darauf entfallenden Umlageausfallwagnisses in Höhe von
1.869,27 DM verneint und die Berufung im übrigen zurückgewiesen. Die Be-
klagte wendet sich mit der vom Landgericht zugelassenen Revision gegen die
Verurteilung zur Zahlung von Nebenkosten für die Jahre 1998 und 1999.
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Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht hat - soweit für das Revisionsverfahren noch von
Interesse - ausgeführt:
Die Klägerin habe neben einem Anspruch auf Zahlung der rückständigen
Miete Nachforderungen aus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 1998
und 1999 in Höhe von 1.616,08 DM oder 826,29 €. Entgegen der Auffassung
der Beklagten sei die erforderliche Schriftform für die Abrechnungen gewahrt.
Die Begleitschreiben bildeten mit der Abrechnung der Betriebskosten und der
Heizkosten als Anlage eine einheitliche Urkunde, so daß die Unterschrift der
Klägerin auf dem Begleitschreiben und am Ende der Aufstellung der Betriebs-
kosten genüge. Der Einwand der Beklagten, die Unterschrift sei nur maschinell
erfolgt, greife nicht durch, denn die Abrechnungen seien mit Hilfe automatischer
Einrichtungen im Sinne der §§ 20 Abs. 4 Satz 1, 4 Abs. 7 NMV, 10 Abs. 1
WoBindG gefertigt worden. Ein Computerprogramm habe das Datenmaterial
verarbeitet, das Mitarbeiter der Klägerin zuvor eingegeben hätten. Die elektro-
nische Verarbeitung des Datenmaterials bilde den inhaltlichen Schwerpunkt der
Abrechnungen, die Eingabe der umlagefähigen Gesamtkosten in den Computer
stelle lediglich die notwendige Vorbereitung für diese Rechenvorgänge dar.
Weiterhin habe die Klägerin die Aufteilung der Kostenart "Grundsteuer" auf den
Wohnbereich und die Tiefgaragen unter Bezugnahme auf die Einheitswerte
rechnerisch nachvollziehbar erläutert. Die pauschalen Einwände der Beklagten
gegen die Umlagefähigkeit der Kostenart "Traktor" seien unsubstantiiert.
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II.
Diese Erwägungen halten der rechtlichen Überprüfung stand, so daß die
Revision zurückzuweisen ist.
Die Klägerin hat einen Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung von
restlichen Nebenkosten aus den Jahren 1998 und 1999 in der vom Berufungs-
gericht zuerkannten Höhe von 826,29 €.
1. Das Berufungsgericht hat zutreffend ausgeführt, daß den Nebenko-
stenabrechnungen der Klägerin für die Jahre 1998 und 1999 hinsichtlich der
Positionen Straßenreinigungskosten, Wartungskosten, Traktor, Schnee- und
Eisbeseitigungskosten und Grundsteuer der gesetzliche Umlegungsmaßstab
zugrunde liegt. Nach den Feststellungen des Landgerichts handelt es sich um
öffentlich geförderten Wohnraum im Sinne des § 1 WoBindG; dies wird von der
Revision nicht in Zweifel gezogen. Nach § 20 Abs. 2 Satz 1 der Neubaumieten-
verordnung (NMV) sind, da in den §§ 21 bis 25 NMV nichts anderes bestimmt
ist, die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohnflächen umzulegen. Sind
Betriebskosten nicht für Wohnraum entstanden, so müssen sie gemäß § 20
Abs. 2 Satz 2 1. Halbs. NMV vorweg abgezogen werden. Die Abrechnung der
Klägerin entspricht diesen Grundsätzen. Die Klägerin hat bei den angefallenen
Straßenreinigungskosten vorweg 2 % und bei dem in Rechnung gestellten
Streugut fünf Säcke Streusand für die Ein- und Ausfahrt der Garagen abge-
setzt. Bei der Grundsteuer und bei den Wartungskosten für den Traktor hat sie
bei der Berechnung des Anteils der Beklagten nur den Kostenanteil zugrunde
gelegt, der Wohnraum betrifft. Daß diese Verteilung tatsächlich unzutreffend
wäre, hat das Landgericht nicht festgestellt und ist auch sonst nicht ersichtlich.
Soweit die Beklagte mit der Revision vorbringt, die Kosten seien nach
dem Verhältnis des umbauten Raumes der Wohnungen gegenüber der Tiefga-
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rage nach den über § 20 Abs. 2 Satz 3 NMV anwendbaren Grundsätzen der
§§ 34 Abs. 1, 36 Abs. 2 der Zweiten BerechnungsVO zu verteilen und zu be-
rechnen, ist dies unzutreffend. Eine derartige Aufteilung ist nach § 20 Abs. 2
Satz 2 2. Halbs. NMV nur erforderlich, wenn sich nicht feststellen läßt, ob die
Betriebskosten auf Wohnraum oder auf Geschäftsraum entfallen. Eine solche
Unklarheit besteht hier aber nicht, denn die Klägerin konnte die Betriebskosten
entweder dem Wohnraum oder sonstigen Räumen zuordnen mit der Folge, daß
die Betriebskosten, wie geschehen, nach § 20 Abs. 2 Satz 1 1. Halbs. NMV zu
verteilen waren.
2. Zutreffend ist das Berufungsgericht ferner davon ausgegangen, daß
die erforderliche Schriftform für die Nebenkostenabrechnungen gewahrt ist.
a) Gemäß § 20 Abs. 4 Satz 1 NMV gelten für die Erhebung des durch die
Vorauszahlungen nicht gedeckten Umlegungsbetrages sowie für die Nachforde-
rung von Betriebskosten bei öffentlich gefördertem Wohnraum die Vorschriften
des § 4 Abs. 7 und 8 NMV entsprechend, die ihrerseits auf § 10 Abs. 1 Wo-
BindG verweisen. Danach ist im Falle einer Nachforderung von Nebenkosten
eine schriftliche Erklärung des Vermieters erforderlich, in der die Forderung be-
rechnet und erläutert ist (§ 10 Abs. 1 Satz 1 und 2 WoBindG). Der Umfang der
Schriftform bestimmt sich nach § 126 BGB (in der bis zum 31. Juli 2001 gelten-
den Fassung), der für jede Norm im Privatrecht gilt, die Schriftform vorschreibt
(LG München I, WuM 1994, 335; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht,
7. Aufl., § 8 MHG Rdnr. 1). Nach § 126 Abs. 1 BGB muß die Urkunde von dem
Aussteller eigenhändig - mit der Ausnahme im Falle des § 10 Abs. 1 Satz 5
WoBindG - durch Namensunterschrift unterzeichnet werden.
b) Die Nebenkostenabrechnungen sind von der Klägerin unterzeichnet
worden. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur gesetzlichen
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Schriftform (sogenannte Auflockerungsrechtsprechung) ist die erforderliche
Einheit der Urkunde gewahrt, wenn die Zusammengehörigkeit einer aus mehre-
ren Blättern bestehenden Urkunde entweder durch körperliche Verbindung oder
sonst in geeigneter Weise erkennbar gemacht worden ist. Letzteres kann durch
fortlaufende Seitenzahlen, fortlaufende Numerierung der einzelnen Bestimmun-
gen, einheitliche grafische Gestaltung, inhaltlichen Zusammenhang des Textes
oder vergleichbare Merkmale geschehen, sofern sich hieraus die Zusammen-
gehörigkeit der einzelnen Blätter zweifelsfrei ergibt (BGHZ 136, 357). Besteht
die Urkunde aus einem Hauptteil und Anlagen, so müssen die Anlagen in der
Haupturkunde so genau bezeichnet sein, daß eine zweifelsfreie Zuordnung
möglich ist (BGH, Urteil vom 18. Dezember 2002 - XII ZR 253/01, NJW 2003,
1248 = BGHReport 2003, 525 unter 2; Senatsurteil vom 26. November 2003
- VIII ZR 99/03, NJW-RR 2004, 586 = BGHReport 2004, 569 unter II 2 a). In
einem derartigen Fall ist die Unterzeichnung der beigefügten Anlagen selbst
nicht erforderlich (BGH, Urteil vom 18. Dezember 2002, aaO). Diese Voraus-
setzungen sind hier erfüllt, wie das Berufungsgericht zutreffend festgestellt hat.
Die Klägerin hat in ihren unterzeichneten Begleitschreiben vom
28. Oktober 1999 und vom 22. November 2000 Heizkosten und Betriebskosten
abgerechnet und dabei auf die nachfolgenden Abrechnungen verwiesen. Die
sich anschließende Berechnung der Betriebskosten im einzelnen ist mit fortlau-
fenden Seitenzahlen versehen, nimmt jeweils Bezug auf das Anschreiben und
das dort erwähnte Bearbeitungszeichen und läßt durch die Hinweise "bitte wen-
den" bzw. "bitte weiter auf Blatt ..." die innere Zusammengehörigkeit der einzel-
nen Blätter zweifelsfrei erkennen. Zudem enden die Abrechnungen über die
Betriebskosten mit einer maschinellen Unterschrift eines der Geschäftsführer
der Klägerin. Die sich daran anschließende Abrechnung der Firma K.
über die angefallenen Heizkosten nennt Namen und Anschrift der Beklagten
und - unter ausführlicher Berechnung im übrigen - einen nachzuzahlenden Be-
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trag, der bereits im Anschreiben unter Bezugnahme auf die Berechnung er-
wähnt wird. Zudem wird die Firma K. und deren Abrechnung bereits bei
der näheren Erläuterung der Betriebskosten unter "Anlagen zu Heiz- und
Warmwasserkostenabrechnung" genannt; auf die Abrechnung wird mit dem
ausdrücklichen Hinweis: "Ermittlung der Megawatt-Verbräuche für die Hei-
zung/Warmwasseraufbereitung der Nutzergruppen 1 bis 6 siehe separate Anla-
ge" Bezug genommen. Ob die weiteren, dem Schreiben beigefügten Aufstellun-
gen der Gesamtkosten des Anwesens noch den erforderlichen inneren Zu-
sammenhang zu der übrigen Abrechnung aufweisen und damit der Schriftform
entsprechen, kann dahinstehen, da die Abrechnungen im übrigen bereits alle
für die Beklagte erforderlichen Informationen enthielten.
c) Entgegen der Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht im Er-
gebnis zu Recht die maschinelle Unterschrift der Klägerin unter die Nebenko-
stenabrechnungen genügen lassen. Der nach § 126 BGB erforderlichen eigen-
händigen Unterschrift des Vermieters bedarf es nach § 10 Abs. 1 Satz 5
WoBindG nicht, wenn dieser seine Erklärung mit Hilfe automatischer Einrich-
tungen gefertigt hat. So verhält es sich hier.
Nach allgemeiner Ansicht ist die Voraussetzung des mit § 10 Abs. 1
Satz 5 WoBindG gleichlautenden, für ein Mieterhöhungsverlangen im preisfrei-
en Wohnraum geltenden § 8 MHG dann erfüllt, wenn sich der Vermieter einer
Anlage, etwa einer elektronischen Datenverarbeitungsanlage mit spezieller
Software, bedient, die die zuvor eingegebenen individuellen Daten des Mieters
selbständig mit dem übrigen gespeicherten Text verbindet und die Erklärung
der Mieterhöhung versandfertig erstellt, ohne daß es individueller hand- oder
maschinenschriftlicher Nachträge bedarf (LG München I, WuM 1994, 335;
Schultz in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl.,
Kap. 3 A Rdnr. 379; Schmidt-Futterer/Börstinghaus aaO, § 8 MHG, Rdnr. 4;
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Staudinger/Sonnenschein/Weitemeyer, 13. Bearb., Art. 3 WKSchG II § 8
MHRG, Rdnr. 7, 9; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rdnr. 648; zu § 10 Abs. 1 Satz 5
WoBindG im Ergebnis auch OLG Schleswig, WuM 1983, 338; Nassall, MDR
1985, 893, 897). Das ist auch hier der Fall. Daß der Vermieter vor der maschi-
nellen Bearbeitung die Einzeldaten des Mieters wie Name und Wohnungsgröße
eingibt, steht der Anwendung des § 10 Abs. 1 Satz 5 WoBindG nicht entgegen.
Bei der Fertigung von Nebenkostenabrechnungen kann auf gespeicherte
Daten nicht in demselben Maße zurückgegriffen werden wie bei der Erklärung
einer Mieterhöhung. Die bei der Erstellung einer Nebenkostenabrechnung zu
berücksichtigenden Kosten hängen von dem jeweiligen Verbrauch des Mieters,
jährlich schwankenden unterschiedlichen Aufwendungen des Vermieters sowie
einem unter Umständen geänderten Umlageschlüssel ab. Über den Namen des
Mieters und die Größe seiner Wohnung hinaus muß deshalb der Vermieter bei
der Erstellung einer Nebenkostenabrechnung mittels einer elektronischen Da-
tenverarbeitungsanlage die entsprechenden Jahreswerte einzeln eingeben. Aus
diesem Grund erklärt § 20 Abs. 4 NMV die Vorschrift des § 4 Abs. 7 und 8
NMV, der seinerseits auf § 10 Abs. 1 Satz 5 WoBindG verweist, auch nur für
entsprechend anwendbar. Dies bedeutet, daß eine maschinelle Unterschrift des
Vermieters unter einer Nebenkostenabrechnung bereits dann genügt, wenn die
Abrechnung, soweit wie technisch möglich, mit Hilfe einer automatischen Ein-
richtung gefertigt wurde. Eine solche Auslegung entspricht dem Sinn und Zweck
des § 10 Abs. 1 Satz 5 WoBindG, die mit dem Einsatz von elektronischen Da-
tenverarbeitungsanlagen einhergehende Arbeitsersparnis bei der Erstellung von
Erklärungen des Vermieters nicht wieder durch das Erfordernis einer eigenhän-
digen Unterschrift unter das automatisch gefertigte Schreiben aufzuheben (BT-
Drucks. 7/2011, S. 13).
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Entgegen der Rüge der Revision ist das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei
davon ausgegangen, daß die Klägerin die Nebenkostenabrechnungen mittels
eines Computerprogramms erstellt hat, welches das zuvor eingegebene Da-
tenmaterial verarbeitet hat. Hierfür spricht bereits, daß es sich bei der Klägerin
um einen Großvermieter handelt, der, wie sich aus den Abrechnungen ergibt,
169 Mieteinheiten in verschiedenen Häusern zu betreuen hat. Daß ein gewerb-
licher Großvermieter mit einem Bestand von 169 Mieteinheiten erforderliche
Abrechnungen für jede Mieteinheit gesondert und individuell erstellt und sich
nicht soweit möglich automatischer Einrichtungen bedient, widerspricht jeglicher
Lebenserfahrung und wird auch von der Beklagten so nicht vorgetragen. Wei-
terhin lassen sowohl das äußere Erscheinungsbild als auch die inhaltliche Ge-
staltung der insgesamt 29 Seiten bzw. 56 Seiten umfassenden Nebenkostenab-
rechnungen nur den Schluß darauf zu, daß es sich hierbei um standardisierte
Schreiben an sämtliche Mieter handelt. So werden, wie sich jeweils aus Seite 2
des Anschreibens vom 28. Oktober 1999 und des Anschreibens vom
22. November 2000 ergibt, nicht nur Kosten abgerechnet, die die Beklagte be-
treffen. Vielmehr werden die Kosten für alle Wohneinheiten der Klägerin aufge-
listet und anschließend auf von der Klägerin näher bezeichnete Nutzergruppen
oder auf die Bewohner des jeweiligen Anwesens verteilt. Nur mit dieser Aufli-
stung sämtlicher Betriebskosten der verschiedenen Wohnhäusern war es der
Klägerin möglich, nach Eingabe der individuellen Daten des Mieters gleichlau-
tende Schreiben an alle Mieter zu fertigen.
Die Beklagte hat diese Umstände nicht in Abrede gestellt. Die Revision
vermag weitergehendes tatsächliches Vorbringen der Beklagten nicht aufzuzei-
gen, das der Annahme des Berufungsgerichts widerspräche, die Klägerin habe
die Abrechnungen soweit wie möglich mit Hilfe automatischer Einrichtungen
gefertigt. Das Berufungsgericht hat daher im Ergebnis zu Recht die schlichte
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Behauptung der Beklagten, eine Fertigung der Abrechnung mit Hilfe automati-
scher Einrichtungen sei zu verneinen, als unbeachtlich angesehen.
Dr. Deppert
Dr. Beyer
Dr. Leimert
Dr. Wolst
Hermanns