Urteil des BGH vom 09.12.2009

Leitsatzentscheidung

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

XII ZR 69/08 Verkündet

am:

24. Februar 2010

Küpferle,

Justizamtsinspektorin

als

Urkundsbeamtin

der

Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

BGB § 307 Abs. 1 Satz 2 Bb

Die in einer Formularklausel festgelegte allgemeine Umlage von Verwaltungskosten

auf den Mieter verstößt bei der Gewerbemiete nicht gegen das Transparenzgebot

gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 9. Dezember

2009 - XII ZR 109/08 - zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).

BGH, Urteil vom 24. Februar 2010 - XII ZR 69/08 - OLG Rostock

LG Neubrandenburg

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Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 24. Februar 2010 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, den Richter

Prof. Dr. Wagenitz, die Richterin Dr. Vézina und die Richter Dose und

Dr. Klinkhammer

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 3. Zivilsenats des

Oberlandesgerichts Rostock vom 10. April 2008 aufgehoben, so-

weit die Berufung bezüglich des Klageantrags in Höhe von

3.898,62 € nebst Zinsen zurückgewiesen worden ist.

Im Umfang der Aufhebung wird der Rechtsstreit zur erneuten Ver-

handlung und Entscheidung - auch über die Kosten des Revisi-

onsverfahrens - an das Oberlandesgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Parteien sind Vertragspartner eines gewerblichen Mietverhältnisses

und streiten über die Erstattung von Verwaltungskosten.

Die Klägerin ist Vermieterin von Gewerbeflächen in einem SB-Markt. Die

Beklagte mietete noch vom Rechtsvorgänger der Klägerin im Jahr 1997 Flä-

chen zum Betrieb eines Getränkeshops. Mit der Klage verlangt die Klägerin auf-

grund von Abrechnungen für die Jahre 2002 bis 2004 Nachzahlungen auf die

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Nebenkosten, von denen in der Revision noch die Verwaltungskosten von jähr-

lich (brutto) 1.299,54 € im Streit stehen. Der Mietvertrag enthält insoweit die

formularmäßig vereinbarte Verpflichtung des Mieters zur Übernahme von Ne-

benkosten, bei denen unter den "Kosten des Betriebes" u.a. "Verwaltungskos-

ten" aufgeführt sind.

Landgericht und Berufungsgericht haben die Klage hinsichtlich der Ver-

waltungskosten abgewiesen. Mit der zugelassenen Revision verfolgt die Kläge-

rin insoweit ihren Zahlungsantrag weiter.

Entscheidungsgründe:

Die Revision führt im Umfang der Anfechtung zur Aufhebung des Beru-

fungsurteils und Zurückverweisung an das Berufungsgericht.

Das Berufungsgericht hat in seinem Urteil, das u.a. in GuT 2008, 200

veröffentlicht ist, die Auffassung vertreten, dass die Klausel zur Umlage der

Verwaltungskosten nicht transparent und daher nach § 9 AGBG (§ 307 Abs. 1

Satz 2 BGB) unwirksam sei. Eine nähere Beschreibung des Begriffs der Ver-

waltungskosten fehle ebenso wie eine Begrenzung der Höhe der Belastung des

Mieters. Nach dem allgemeinen Sprachgebrauch könne dem Begriff auch durch

Auslegung kein hinreichend bestimmter Inhalt beigemessen werden. Der Um-

fang der Verwaltungstätigkeit richte sich nach den Besonderheiten des Objek-

tes und könne vom Mieter nicht beurteilt werden. Neben der kaufmännischen

Verwaltung könnten auch Aufgaben der technischen Verwaltung umfasst sein.

Letztlich sei ein Verständnis nicht auszuschließen, dass der Begriff "Verwal-

tungskosten" als eine Art Auffangregelung für alle Kosten verstanden "und

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missverstanden" werde, die mit der Objektbewirtschaftung zusammenhingen

und nicht speziell aufgelistet seien. Damit werde dem Mieter ein nicht ein-

schätzbares Risiko aufgebürdet. Eine Konkretisierung könne auch nicht unter

Heranziehung von § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV erreicht werden, weil die Vorschrift

keine Anwendung auf Gewerberaummietverhältnisse finde. Wegen ihrer vom

Gewerberaummietrecht verschiedenen Zweckrichtung könne die Vorschrift

auch nicht als Auslegungshilfe herangezogen werden. Auch ein Rückgriff auf

§ 27 WEG verbiete sich wegen der gänzlich anderen Struktur der Verwaltung

nach dem WEG.

II.

Das hält einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

Im vorliegenden Fall ist nach Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB anstelle des § 9

AGBG § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB anwendbar. Der Senat hat nach Erlass des

angefochtenen Urteils entschieden, dass eine in einem gewerblichen Mietver-

hältnis vereinbarte Formularklausel zur Umlage der "Kosten der kaufmänni-

schen und technischen Hausverwaltung" nicht gegen das Transparenzgebot

gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB verstößt (Senatsurteil vom 9. Dezember 2009

– XII ZR 109/08 - zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). Das gilt für die vor-

liegend vereinbarte Umlage der "Verwaltungskosten" in gleicher Weise.

Die Formularklausel ist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts

hinreichend transparent. Nach dem Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2

BGB sind Verwender allgemeiner Geschäftsbedingungen nach Treu und Glau-

ben verpflichtet, Rechte und Pflichten der Vertragspartner möglichst klar und

durchschaubar darzustellen. Dazu gehört auch, dass allgemeine Geschäftsbe-

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dingungen wirtschaftliche Nachteile und Belastungen soweit erkennen lassen,

wie dies nach den Umständen gefordert werden kann. Abzustellen ist auf die

Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners (Senatsurteil

vom 16. Mai 2007 – XII ZR 13/05 - NZM 2007, 516 m.w.N.). Dem genügt die

vorliegende Klausel.

Der in § 5 des Mietvertrages verwendete Begriff der "Verwaltungskosten"

ist hinreichend bestimmt im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB (Senatsurteil

vom 9. Dezember 2009 – XII ZR 109/08 - zur Veröffentlichung in BGHZ be-

stimmt m.w.N.). Entgegen dem Berufungsgericht kann zur Ausfüllung des Beg-

riffs der Verwaltungskosten auf die im Wesentlichen übereinstimmenden Defini-

tionen in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV und § 26 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung

zurückgegriffen werden. Dass diese Regelungen für die Geschäftsraummiete

nicht einschlägig sind, steht ihrer Heranziehung als Hilfsmittel zur näheren Be-

stimmung der umlegbaren Kosten nicht im Wege. Auch die Herausnahme der

Verwaltungskosten aus den umlegbaren Kosten nach der BetrKV hindert nicht

daran, im Bereich der Geschäftsraummiete zur Ausfüllung des Begriffs der

Verwaltungskosten auf die vorhandene gesetzliche Definition zurückzugreifen

(Senatsurteil vom 9. Dezember 2009 – XII ZR 109/08 - zur Veröffentlichung in

BGHZ bestimmt m.w.N.). Es trifft zwar zu, dass bei gewerblichen Mietobjekten

andere Verwaltungskosten anfallen als bei der Wohnungsmiete. Daraus folgt

aber nicht, dass die gesetzliche Definition bei der Gewerbemiete nicht sinnvoll

anzuwenden wäre. Wenn die im Einzelfall anfallenden Verwaltungskosten auch

weitere als die gesetzlich definierten Positionen erfassen, so folgt daraus allein,

dass die Kosten insoweit bei Heranziehung der gesetzlichen Definition nicht

umlegbar sind. Die Transparenz des Begriffs der Verwaltungskosten wird da-

durch aber nicht ausgeschlossen. Verbleibende Unklarheiten gehen überdies

nach § 305 c Abs. 2 BGB zu Lasten des Klauselverwenders (Senatsurteil vom

9. Dezember 2009 – XII ZR 109/08 - zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).

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Schließlich werden durch die technische Hausverwaltung auch nicht teil-

weise Kosten erfasst, die der Instandhaltung und Instandsetzung nach § 1

Abs. 2 Nr. 2 BetrKV zuzuordnen wären. Vielmehr sind die Verwaltungskosten

als Gemeinkosten von den Kosten von Dienst- oder Werkleistungen im Rahmen

einer konkreten Instandhaltungsmaßnahme zu trennen (Senatsurteil vom

9. Dezember 2009 – XII ZR 109/08 - zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).

Auch im Hinblick auf die Höhe der entstehenden Kosten bedurfte es kei-

ner näheren Konkretisierung in den allgemeinen Geschäftsbedingungen und

auch nicht der Festlegung einer Höchstgrenze. Vielmehr hatte die Klägerin, et-

wa wegen eines möglichen Verwalterwechsels, ein legitimes Interesse an der

variablen Ausgestaltung der Kostenregelung und war die Beklagte als Ge-

schäftsraummieterin in der Lage, die entstehenden Kosten wenigstens im Gro-

ben abzuschätzen (vgl. Senatsurteil vom 9. Dezember 2009 – XII ZR 109/08 -

zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt m.w.N. auch zur Abgrenzung von der

bisherigen Senatsrechtsprechung). Gegen die Umlegung überhöhter oder nicht

erforderlicher Kosten ist der Mieter schließlich durch das allgemeine Wirtschaft-

lichkeitsgebot hinreichend geschützt (vgl. Schmid Handbuch der Mietnebenkos-

ten 11. Aufl. Rdn. 1053 ff., 1077 m.w.N.).

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III.

Der Senat kann in der Sache nicht abschließend entscheiden. Denn das

Berufungsgericht hat zum Anfall und zur Angemessenheit der Kosten, die von

der Beklagten bestritten worden sind, aus seiner Sicht folgerichtig noch keine

Feststellungen getroffen.

Hahne Wagenitz

Vézina

Dose Klinkhammer

Vorinstanzen:

LG Neubrandenburg, Entscheidung vom 25.08.2006 - 2 O 179/05 -

OLG Rostock, Entscheidung vom 10.04.2008 - 3 U 158/06 -