Urteil des BGH, Az. XII ZR 69/08

Leitsatzentscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 69/08 Verkündet
am:
24. Februar 2010
Küpferle,
Justizamtsinspektorin
als
Urkundsbeamtin
der
Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB § 307 Abs. 1 Satz 2 Bb
Die in einer Formularklausel festgelegte allgemeine Umlage von Verwaltungskosten
auf den Mieter verstößt bei der Gewerbemiete nicht gegen das Transparenzgebot
gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 9. Dezember
2009 - XII ZR 109/08 - zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).
BGH, Urteil vom 24. Februar 2010 - XII ZR 69/08 - OLG Rostock
LG Neubrandenburg
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Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 24. Februar 2010 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, den Richter
Prof. Dr. Wagenitz, die Richterin Dr. Vézina und die Richter Dose und
Dr. Klinkhammer
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 3. Zivilsenats des
Oberlandesgerichts Rostock vom 10. April 2008 aufgehoben, so-
weit die Berufung bezüglich des Klageantrags in Höhe von
3.898,62 € nebst Zinsen zurückgewiesen worden ist.
Im Umfang der Aufhebung wird der Rechtsstreit zur erneuten Ver-
handlung und Entscheidung - auch über die Kosten des Revisi-
onsverfahrens - an das Oberlandesgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Parteien sind Vertragspartner eines gewerblichen Mietverhältnisses
und streiten über die Erstattung von Verwaltungskosten.
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Die Klägerin ist Vermieterin von Gewerbeflächen in einem SB-Markt. Die
Beklagte mietete noch vom Rechtsvorgänger der Klägerin im Jahr 1997 Flä-
chen zum Betrieb eines Getränkeshops. Mit der Klage verlangt die Klägerin auf-
grund von Abrechnungen für die Jahre 2002 bis 2004 Nachzahlungen auf die
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Nebenkosten, von denen in der Revision noch die Verwaltungskosten von jähr-
lich (brutto) 1.299,54 € im Streit stehen. Der Mietvertrag enthält insoweit die
formularmäßig vereinbarte Verpflichtung des Mieters zur Übernahme von Ne-
benkosten, bei denen unter den "Kosten des Betriebes" u.a. "Verwaltungskos-
ten" aufgeführt sind.
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Landgericht und Berufungsgericht haben die Klage hinsichtlich der Ver-
waltungskosten abgewiesen. Mit der zugelassenen Revision verfolgt die Kläge-
rin insoweit ihren Zahlungsantrag weiter.
Entscheidungsgründe:
Die Revision führt im Umfang der Anfechtung zur Aufhebung des Beru-
fungsurteils und Zurückverweisung an das Berufungsgericht.
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I.
Das Berufungsgericht hat in seinem Urteil, das u.a. in GuT 2008, 200
veröffentlicht ist, die Auffassung vertreten, dass die Klausel zur Umlage der
Verwaltungskosten nicht transparent und daher nach § 9 AGBG (§ 307 Abs. 1
Satz 2 BGB) unwirksam sei. Eine nähere Beschreibung des Begriffs der Ver-
waltungskosten fehle ebenso wie eine Begrenzung der Höhe der Belastung des
Mieters. Nach dem allgemeinen Sprachgebrauch könne dem Begriff auch durch
Auslegung kein hinreichend bestimmter Inhalt beigemessen werden. Der Um-
fang der Verwaltungstätigkeit richte sich nach den Besonderheiten des Objek-
tes und könne vom Mieter nicht beurteilt werden. Neben der kaufmännischen
Verwaltung könnten auch Aufgaben der technischen Verwaltung umfasst sein.
Letztlich sei ein Verständnis nicht auszuschließen, dass der Begriff "Verwal-
tungskosten" als eine Art Auffangregelung für alle Kosten verstanden "und
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missverstanden" werde, die mit der Objektbewirtschaftung zusammenhingen
und nicht speziell aufgelistet seien. Damit werde dem Mieter ein nicht ein-
schätzbares Risiko aufgebürdet. Eine Konkretisierung könne auch nicht unter
Heranziehung von § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV erreicht werden, weil die Vorschrift
keine Anwendung auf Gewerberaummietverhältnisse finde. Wegen ihrer vom
Gewerberaummietrecht verschiedenen Zweckrichtung könne die Vorschrift
auch nicht als Auslegungshilfe herangezogen werden. Auch ein Rückgriff auf
§ 27 WEG verbiete sich wegen der gänzlich anderen Struktur der Verwaltung
nach dem WEG.
II.
Das hält einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
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Im vorliegenden Fall ist nach Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB anstelle des § 9
AGBG § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB anwendbar. Der Senat hat nach Erlass des
angefochtenen Urteils entschieden, dass eine in einem gewerblichen Mietver-
hältnis vereinbarte Formularklausel zur Umlage der "Kosten der kaufmänni-
schen und technischen Hausverwaltung" nicht gegen das Transparenzgebot
gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB verstößt (Senatsurteil vom 9. Dezember 2009
– XII ZR 109/08 - zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). Das gilt für die vor-
liegend vereinbarte Umlage der "Verwaltungskosten" in gleicher Weise.
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Die Formularklausel ist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts
hinreichend transparent. Nach dem Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2
BGB sind Verwender allgemeiner Geschäftsbedingungen nach Treu und Glau-
ben verpflichtet, Rechte und Pflichten der Vertragspartner möglichst klar und
durchschaubar darzustellen. Dazu gehört auch, dass allgemeine Geschäftsbe-
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dingungen wirtschaftliche Nachteile und Belastungen soweit erkennen lassen,
wie dies nach den Umständen gefordert werden kann. Abzustellen ist auf die
Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners (Senatsurteil
vom 16. Mai 2007 – XII ZR 13/05 - NZM 2007, 516 m.w.N.). Dem genügt die
vorliegende Klausel.
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Der in § 5 des Mietvertrages verwendete Begriff der "Verwaltungskosten"
ist hinreichend bestimmt im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB (Senatsurteil
vom 9. Dezember 2009 – XII ZR 109/08 - zur Veröffentlichung in BGHZ be-
stimmt m.w.N.). Entgegen dem Berufungsgericht kann zur Ausfüllung des Beg-
riffs der Verwaltungskosten auf die im Wesentlichen übereinstimmenden Defini-
tionen in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV und § 26 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung
zurückgegriffen werden. Dass diese Regelungen für die Geschäftsraummiete
nicht einschlägig sind, steht ihrer Heranziehung als Hilfsmittel zur näheren Be-
stimmung der umlegbaren Kosten nicht im Wege. Auch die Herausnahme der
Verwaltungskosten aus den umlegbaren Kosten nach der BetrKV hindert nicht
daran, im Bereich der Geschäftsraummiete zur Ausfüllung des Begriffs der
Verwaltungskosten auf die vorhandene gesetzliche Definition zurückzugreifen
(Senatsurteil vom 9. Dezember 2009 – XII ZR 109/08 - zur Veröffentlichung in
BGHZ bestimmt m.w.N.). Es trifft zwar zu, dass bei gewerblichen Mietobjekten
andere Verwaltungskosten anfallen als bei der Wohnungsmiete. Daraus folgt
aber nicht, dass die gesetzliche Definition bei der Gewerbemiete nicht sinnvoll
anzuwenden wäre. Wenn die im Einzelfall anfallenden Verwaltungskosten auch
weitere als die gesetzlich definierten Positionen erfassen, so folgt daraus allein,
dass die Kosten insoweit bei Heranziehung der gesetzlichen Definition nicht
umlegbar sind. Die Transparenz des Begriffs der Verwaltungskosten wird da-
durch aber nicht ausgeschlossen. Verbleibende Unklarheiten gehen überdies
nach § 305 c Abs. 2 BGB zu Lasten des Klauselverwenders (Senatsurteil vom
9. Dezember 2009 – XII ZR 109/08 - zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).
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Schließlich werden durch die technische Hausverwaltung auch nicht teil-
weise Kosten erfasst, die der Instandhaltung und Instandsetzung nach § 1
Abs. 2 Nr. 2 BetrKV zuzuordnen wären. Vielmehr sind die Verwaltungskosten
als Gemeinkosten von den Kosten von Dienst- oder Werkleistungen im Rahmen
einer konkreten Instandhaltungsmaßnahme zu trennen (Senatsurteil vom
9. Dezember 2009 – XII ZR 109/08 - zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).
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Auch im Hinblick auf die Höhe der entstehenden Kosten bedurfte es kei-
ner näheren Konkretisierung in den allgemeinen Geschäftsbedingungen und
auch nicht der Festlegung einer Höchstgrenze. Vielmehr hatte die Klägerin, et-
wa wegen eines möglichen Verwalterwechsels, ein legitimes Interesse an der
variablen Ausgestaltung der Kostenregelung und war die Beklagte als Ge-
schäftsraummieterin in der Lage, die entstehenden Kosten wenigstens im Gro-
ben abzuschätzen (vgl. Senatsurteil vom 9. Dezember 2009 – XII ZR 109/08 -
zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt m.w.N. auch zur Abgrenzung von der
bisherigen Senatsrechtsprechung). Gegen die Umlegung überhöhter oder nicht
erforderlicher Kosten ist der Mieter schließlich durch das allgemeine Wirtschaft-
lichkeitsgebot hinreichend geschützt (vgl. Schmid Handbuch der Mietnebenkos-
ten 11. Aufl. Rdn. 1053 ff., 1077 m.w.N.).
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III.
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Der Senat kann in der Sache nicht abschließend entscheiden. Denn das
Berufungsgericht hat zum Anfall und zur Angemessenheit der Kosten, die von
der Beklagten bestritten worden sind, aus seiner Sicht folgerichtig noch keine
Feststellungen getroffen.
Hahne Wagenitz
Vézina
Dose Klinkhammer
Vorinstanzen:
LG Neubrandenburg, Entscheidung vom 25.08.2006 - 2 O 179/05 -
OLG Rostock, Entscheidung vom 10.04.2008 - 3 U 158/06 -