Urteil des BGH vom 26.10.2005, VIII ZR 41/05

Entschieden
26.10.2005
Schlagworte
Betriebskosten, Vermieter, Wohnung, Erhöhung, Miete, Mieter, Zeitpunkt, Höhe, Zustimmung, Zpo
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BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

VIII ZR 41/05 Verkündet am: 26. Oktober 2005 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

BGB §§ 558, 558 a, 558 b

Der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete, den er mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten ausweist, ist anhand der

zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu beurteilen.

BGH, Urteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05 - KG Berlin

AG Tempelhof-Kreuzberg

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit

Schriftsatzfrist bis zum 28. September 2005 durch die Vorsitzende Richterin

Dr. Deppert und die Richter Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Frellesen sowie die

Richterin Hermanns

für Recht erkannt:

Die Revision der Kläger gegen das Urteil des 8. Zivilsenats des

Kammergerichts vom 20. Januar 2005 wird zurückgewiesen.

Die Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

1Die Kläger sind Vermieter, die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in

Berlin. § 4 Ziff. 3 des Formularmietvertrags vom 27. Oktober 1986 enthält folgende Regelung:

"a) Die in Ziffer 1. a oder 1. b vereinbarte Miete enthält sämtliche Betriebskosten im Sinne des § 27 der II. Berechnungsverordnung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, soweit diese Betriebskosten nicht gemäß der nachfolgenden Vereinbarung (Ziffer 3. b) gesondert vom Mieter zu tragen sind. Soweit Betriebskosten im Sinne des § 27 der II. Berechnungsverordnung in der unter Ziffer 1. a oder 1. b vereinbarten Miete enthalten sind, sind sämtliche Betriebskostenerhöhungen seit Vertragsabschluss vom Mieter zu tragen. Neu eingeführte Betriebskosten sind vom Zeitpunkt der Entstehung an vom Mieter anteilig zu tragen."

2Nach § 4 Ziff. 3 b des Mietvertrags haben die Beklagten die Heizungs-

und Warmwasserkosten gesondert zu tragen.

3Seit dem 1. Mai 2000 betrug die Miete für die Wohnung der Beklagten,

die eine Wohnfläche von 200,01 m 2 hat, 766,20 (3,83 €/m 2 ) zuzüglich Kabelfernsehgebühr. Mit Schreiben vom 18. Februar 2003 verlangten die Kläger von

den Beklagten, einer Erhöhung der Bruttokaltmiete um 153,24 (20 %) auf

919,44 (4,60 €/m 2 ) mit Wirkung zum 1. Mai 2003 zuzustimmen. Zur Begründung nahmen sie auf den Berliner Mietspiegel in seiner damals bekannt gemachten Fassung 2000 Bezug, der in einer Mietspiegelwertetabelle Netto-

Kaltmieten als ortsübliche Vergleichsmieten in Euro je Quadratmeter Wohnfläche pro Monat ausweist, und ordneten die Wohnung in das Feld "J 2" ein. In

diesem Feld enthält die Mietspiegelwertetabelle einen Mietwert von 3,80 €/m 2 sowie eine Spanne von 2,79 bis 4,71 €. In einer Anlage zum Mieterhöhungsverlangen bezifferten die Kläger den "Mietspiegelwert brutto" auf 5,09 €/m 2 (Mietspiegelwert 3,80 €/m 2 zuzüglich eines in der bisher gezahlten Miete enthaltenen

Betriebskostenanteils von 1,29 €/m 2 ).

4Die Beklagten stimmten dem Mieterhöhungsverlangen nicht zu. Der Berliner Mietspiegel 2003 weist im Feld "J 2" nunmehr einen Mietwert von

3,67 €/m 2 und eine Spanne von 2,60 bis 4,96 aus.

5Mit ihrer Klage haben die Kläger von den Beklagten verlangt, einer Erhöhung der Bruttokaltmiete von 766,20 auf 919,44 ab dem 1. Mai 2003 zuzustimmen. Die Beklagten haben unter anderem die Höhe des in dem Zustimmungsverlangen veranschlagten Betriebskostenanteils von 1,29 €/m 2 bestritten.

Die Kläger haben diesen unter Vorlage einer Betriebskostenaufstellung für das

Jahr 1997 erläutert. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das gemäß

§ 119 Abs. 1 Nr. 1 b GVG zuständige Kammergericht hat die Berufung der Klä-

ger zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision

verfolgen die Kläger ihr Zustimmungsbegehren weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

6Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung unter anderem in GE 2005,

180 veröffentlicht ist, hat ausgeführt:

7Die Kläger hätten gegen die Beklagten keinen Anspruch auf die begehrte

Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses gemäß §§ 558, 558 a, 558 b BGB.

Das Mieterhöhungsverlangen der Kläger sei nicht deshalb unwirksam, weil ihm

Betriebskosten aus dem Jahre 1997 zugrunde lägen. Die Begründung des Zustimmungsverlangens genüge den gesetzlichen Anforderungen. Ob die darin

enthaltenen Angaben inhaltlich zuträfen, sei eine Frage der Begründetheit des

Erhöhungsanspruchs. Die Klage sei jedoch unbegründet, weil die in Ansatz gebrachten Betriebskosten des Jahres 1997 zur Herstellung des Vergleichsmaßstabes zwischen der vertraglich vereinbarten Bruttokaltmiete und der nunmehr

im anzuwendenden Berliner Mietspiegel 2003 enthaltenen Nettokaltmiete nicht

geeignet seien. Hierzu seien der ortsüblichen Nettokaltmiete die Betriebskosten

hinzuzurechnen, die der Vermieter zum Zeitpunkt der Abgabe des Mieterhöhungsverlangens zu tragen habe. Es seien die konkreten und nicht pauschale

Betriebskostenwerte aus dem Mietspiegel anzusetzen, weil die unterschiedlichen Mietstrukturen nur vergleichbar seien, wenn entweder die konkreten Betriebskosten ermittelt und von der vertraglichen Bruttomiete in Abzug gebracht

würden, sodass sich Nettomiete und Nettomiete gegenüberstünden, oder aber

die konkreten Betriebskosten der ortsüblichen Nettomiete zugeschlagen würden, sodass sich Bruttomiete und Bruttomiete gegenüberstünden.

II.

8Die Revision der Kläger ist nicht begründet. Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand, sodass die

Revision zurückzuweisen ist.

1. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass der Anspruch 9

des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete, den er

- wie hier die Kläger - mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten ausweist, anhand der zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu beurteilen ist.

a) Zu Recht geht das Berufungsgericht zunächst davon aus, dass das 10

Mieterhöhungsverlangen der Kläger vom 18. Februar 2003 - auf das die §§ 558

ff. BGB anzuwenden sind, weil es nach dem 1. September 2001 zugegangen ist

(vgl. Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB) - in Verbindung mit der während des

Rechtsstreits vorgelegten Betriebskostenaufstellung für das Jahr 1997 eine den

formellen Anforderungen genügende Begründung enthält. Gemäß § 558 a

Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zu erklären

und zu begründen. Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die

sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen und auf diese

Weise überflüssige Prozesse zu vermeiden (Senat, Urteil vom 25. Februar 2004

- VIII ZR 116/03, NJW-RR 2004, 947, unter II 1; Urteil vom 12. November 2003

- VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379, unter II 2 b, jew. m.w.Nachw., zu § 2 Abs. 2

MHG).

Dieser Anforderung wird das Zustimmungsverlangen, das die Kläger 11

durch die genannte Betriebskostenaufstellung näher begründet haben 558 b

Abs. 3 Satz 1, 2. Alt. BGB), gerecht. Aus dieser Aufstellung ist nachvollziehbar,

wie sich der von den Klägern zugrunde gelegte Anteil der Betriebskosten in Höhe von 1,29 €/m 2 an der vereinbarten Bruttokaltmiete zusammensetzt. Wie das

Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, betrifft die Frage, ob die Aufstellung

der Höhe nach zutreffend war, nicht die formelle Ordnungsmäßigkeit des Erhöhungsverlangens, sondern allein dessen materielle Berechtigung (vgl. Senatsurteil vom 12. November 2003, aaO; MünchKommBGB/Artz, 4. Aufl., § 558 a

Rdnr. 14 f. m.w.Nachw.; vgl. auch BVerfGE 53, 352, 361 f.; BT-Drucks. 14/4553

S. 54 zu § 558 a BGB). Die Beklagten waren aufgrund der vorgelegten Betriebskostenaufstellung für 1997 in der Lage, vom Vermieter eine Erläuterung

zur Höhe des zuletzt in der Miete enthaltenen Betriebskostenanteils zu verlangen (vgl. Senatsurteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, NJW 2005,

219, unter II 1 b, zu den Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung).

b) Die von den Klägern vorgelegte Betriebskostenaufstellung aus dem 12

Jahre 1997 ist jedoch in materiell-rechtlicher Hinsicht nicht zum Nachweis der

Höhe des von den Beklagten bestrittenen Betriebskostenanteils von 1,29 €/m 2 an der vereinbarten Bruttokaltmiete geeignet.

aa) Begründet der Vermieter sein Verlangen nach Zustimmung zu einer 13

Erhöhung der vereinbarten Bruttokaltmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

mit einem Mietspiegel 558 a Abs. 2 Nr. 1 BGB), der lediglich Nettokaltmieten

ausweist, bedarf es einer Umrechnung, um die Vergleichbarkeit der unterschiedlichen Mietstrukturen - Bruttomiete einerseits, Nettomiete andererseits -

zu gewährleisten (vgl. nur MünchKommBGB/Artz, aaO, § 558 Rdnr. 9 und

§ 558 a Rdnr. 20; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 a

Rdnr. 57; Staudinger/Emmerich, BGB (2003), § 558 Rdnr. 13 f.). Nach der herrschenden Auffassung, der sich das Berufungsgericht angeschlossen hat, kann

die Vergleichbarkeit dadurch hergestellt werden, dass ein Zuschlag in Höhe der

derzeit auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu der im Mietspiegel

ausgewiesenen ortsüblichen Nettokaltmiete hinzugerechnet wird, sofern sie den

Rahmen des Üblichen nicht überschreiten (OLG Stuttgart, NJW 1983, 2329,

2330; OLG Hamm, NJW-RR 1993, 398; Artz, aaO, § 558 a Rdnr. 20; Palandt/Weidenkaff, BGB, 64. Aufl., § 558 a Rdnr. 8; Bamberger/Roth/Ehlert,

BGB, § 558 a Rdnr. 15; Börstinghaus, aaO, Rdnr. 57 ff. m.w.Nachw.; Hannemann, NZM 1998, 612, 613). Umgekehrt kann der Betriebskostenanteil aus der

vereinbarten Bruttomiete herausgerechnet werden, um den in der Vertragsmiete enthaltenen Nettomietanteil dem (Netto-)Mietspiegelwert gegenüberzustellen

(Börstinghaus, aaO, Rdnr. 57; Hannemann, aaO). Nach anderer Ansicht ist der

aufgrund der letzten Vereinbarung oder Erhöhung in der Miete enthaltene Betriebskostenanteil maßgeblich (Beuermann, NZM 1998, 598 ff.). Nach einer weiteren Meinung soll zu der Nettomiete des Mietspiegels ein durchschnittlicher

(pauschaler) Betriebskostenanteil hinzugerechnet werden, sofern solche Werte

- wie in Berlin - bekannt gemacht werden (LG Berlin, NJW-RR 1999, 1169;

NJW-RR 1999, 1608; AG Charlottenburg, GE 2005, 743 und 807); die im Berliner Mietspiegel veröffentlichte monatliche Betriebskostenpauschale beträgt für

das von den Klägern bezeichnete Mietspiegelfeld unstreitig 1,17 €/m 2 .

14bb) Das Berufungsgericht ist den beiden zuletzt genannten Auffassungen, die die Revision sich zu Eigen macht, zu Recht nicht gefolgt.

15(1) Der Vermieter hat gemäß § 558 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zu der im Zeitpunkt des Zugangs des Zustimmungsverlangens ortsüblichen Vergleichsmiete (BayObLG, NJW-RR 1993,

202m.w.Nachw.; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 558 Rdnr. 18; Schmidt-

Futterer/Börstinghaus, aaO, § 558 Rdnr. 52; Schultz in Bub/Treier, Handbuch

der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III A Rdnr. 494). Daraus folgt,

dass es der Angabe des zu diesem Zeitpunkt feststellbaren Betriebskostenanteils an der vereinbarten Bruttomiete bedarf, um die im Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens maßgebliche Vergleichsmiete entweder durch Zuschlag des

Betriebskostenanteils auf den ortsüblichen Nettomietspiegelwert oder durch

dessen Abzug von der vertraglichen Bruttomiete bestimmen zu können.

16Entgegen der Auffassung der Revision können frühere Betriebskostenanteile - wie hier nach dem Stand 1997 - nicht bereits deswegen herangezogen

werden, weil dies den Mieter als Schuldner des Erhöhungsverlangens notwendig begünstigen würde. Dies wäre nur dann der Fall, wenn die Betriebskosten

ständig steigen würden. Die Revision berücksichtigt jedoch nicht, dass die Betriebskosten - zumindest zeitweilig - durchaus sinken können, etwa indem der

Vermieter Verträge mit preiswerteren Dienstleistungs- oder Versorgungsunternehmen abschließt oder bestimmte Kosten nicht mehr anfallen. Dies trifft auch

für die Wohnung der Beklagten jedenfalls für den Zeitraum von 1997 bis 1999

zu, weil sich die Betriebskosten ausweislich der von den Klägern im zweiten

Rechtszug vorgelegten Aufstellung im Jahr 1999 - wenn auch nur geringfügig -

verringert haben. Eine Mieterhöhung wäre dann, bezogen auf die Differenz zu

dem früheren, höheren Betriebskostenanteil, nur um einen entsprechend geringeren Betrag zulässig.

17Der Revision ist auch nicht darin zu folgen, dass durch die Berücksichtigung des zuletzt feststellbaren Betriebskostenanteils eine "schleichende" Betriebskostenerhöhung ohne Einhaltung der formellen Vorgaben des § 560 BGB

erreicht wird (vgl. auch Beuermann, NZM 1998, 598, 599 zu § 4 MHG). Für den

hier einschlägigen Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558

Abs. 1 BGB ist es ohne Bedeutung, ob die Voraussetzungen des Zustimmungsanspruchs infolge einer Steigerung der ortsüblichen Nettovergleichsmieten oder wegen gestiegener Betriebskosten und einer damit verbundenen Verringerung des Nettomietanteils eingetreten sind (vgl. Schmidt-Futterer/

Börstinghaus, aaO, Rdnr. 59).

18(2) Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass zur Herstellung der Vergleichbarkeit zwischen der vertraglichen Bruttokaltmiete und den

Nettovergleichsmieten des Mietspiegels auch nicht auf die Durchschnittswerte

des Berliner Mietspiegels für Betriebskosten abzustellen ist. Dies könnte im

Einzelfall zu Ergebnissen führen, die dem Zweck des § 558 Abs. 1 BGB zuwiderlaufen, dem Vermieter einen Anspruch auf Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete - jedoch nicht darüber hinaus - zu gewähren. Denn

die auf eine Wohnung tatsächlich entfallenden Betriebskosten entsprechen

nicht in jedem Falle den Durchschnittswerten des Mietspiegels. So liegt es nach

dem Vortrag der Kläger auch im vorliegenden Mietverhältnis, weil die konkreten

Betriebskosten danach 1,29 €/m 2 betragen, während der Pauschalwert des Berliner Mietspiegels 1,17 €/m 2 beträgt. Übersteigen die auf die Wohnung entfallenden, dem Wirtschaftlichkeitsgebot entsprechenden Betriebskosten den statistischen Durchschnittswert, so könnte der Vermieter gegebenenfalls keine Erhöhung des in der Vertragsmiete enthaltenen Nettomietanteils auf die ortsübliche Nettovergleichsmiete erreichen, weil die aus der ortsüblichen Nettomiete

und dem pauschalen Betriebskostenanteil des Mietspiegels gebildete fiktive

Bruttomiete niedriger wäre als die Summe der ortsüblichen Nettomiete und der

tatsächlich auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten. Hierdurch würde der

Vermieter, für den die Betriebskosten lediglich einen "durchlaufenden Posten"

darstellen, schlechter gestellt als ein Vermieter in einem Mietverhältnis, in dem

eine Nettokaltmiete mit Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart ist. Umgekehrt könnte ein Vermieter, wenn die tatsächlich anfallenden Betriebskosten

unter dem Durchschnittswert liegen, zu Lasten des Mieters einen die ortsübliche Nettomiete übersteigenden Nettomietanteil erzielen, weil die fiktive Bruttovergleichsmiete aus der Summe der ortsüblichen Nettomiete und der (höheren)

durchschnittlichen Betriebskosten gebildet würde.

19Entgegen der Auffassung der Revision (unter Berufung auf KG, NJW-RR

1998, 152; Staudinger/Emmerich, aaO, Rdnr. 14) ist die Berechnung der Vergleichsmiete anhand von Durchschnittswerten für Betriebskosten im vorliegenden Fall auch nicht als gleichwertige Berechnungsmethode neben einer Berechnung anhand der konkreten Betriebskosten zulässig. Dies würde dem Vermieter die Möglichkeit eröffnen, die ihm günstigere Berechnungsmethode zu

Lasten des Mieters zu wählen. Eine solche Wahlmöglichkeit ist dagegen ausgeschlossen, wenn zur Herstellung des Vergleichsmaßstabs entweder die auf

die Wohnung entfallenden Betriebskosten aus der Bruttovertragsmiete herausgerechnet oder sie zur Nettovergleichsmiete hinzugerechnet werden.

Dies steht im Einklang mit dem Berliner Mietspiegel. Dieser enthält nach 20

den von der Revision unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts für

den Fall einer vereinbarten Bruttokaltmiete den Hinweis, dass der ortsüblichen

Nettokaltmiete die Betriebskosten hinzugerechnet werden könnten, "die auf die

fragliche Wohnung entfallen". Diesem Hinweis hat das Berufungsgericht ohne

Rechtsverstoß entnommen, dass die im Mietspiegel angegebenen Durchschnittswerte für Betriebskosten nach der Vorstellung der Mietspiegelverfasser

nicht zur Ermittlung fiktiver Bruttovergleichsmieten bestimmt sind.

212. Die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe unter Verstoß gegen § 139 Abs. 2 Satz 1 ZPO eine Überraschungsentscheidung zu Lasten der

Kläger getroffen, greift im Ergebnis nicht durch. Nach § 139 Abs. 2 Satz 1 ZPO

darf das Gericht allerdings, soweit nicht nur eine Nebenforderung betroffen ist,

auf einen Gesichtspunkt, den eine Partei erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten hat, seine Entscheidung nur stützen, wenn es darauf hingewiesen und Gelegenheit zur Äußerung dazu gegeben hat. Mit Recht beanstandet die Revision, aus dem vom Berufungsgericht vor der mündlichen Verhandlung gegebenen Hinweis sei nicht zu schließen gewesen, dass das Gericht die

Darlegung und den Nachweis der zuletzt gezahlten Betriebskosten für erforderlich gehalten habe, der Hinweis sei im Gegenteil dahingehend zu verstehen

gewesen, dass das Gericht lediglich eine Erläuterung des bereits dargelegten

Betriebskostenanteils aus dem Jahre 1997 vermisst habe. Gleichwohl ist die

Rüge revisionsrechtlich nicht beachtlich, weil sie nicht ordnungsgemäß ausgeführt ist und deswegen nicht geprüft werden kann, ob das angefochtene Urteil

auf dem Verstoß beruht.

22Nach allgemeiner Meinung in Rechtsprechung und Schrifttum muss derjenige, der eine Verletzung des § 139 ZPO durch das Berufungsgericht rügt, im

Einzelnen angeben, was er auf einen entsprechenden Hinweis vorgebracht hätte. Der zunächst unterbliebene Vortrag muss vollständig nachgeholt und über

die Rüge aus § 139 ZPO schlüssig gemacht werden (BGH, Urteil vom

8. Oktober 1987 - VII ZR 45/87, WM 1988, 197 unter I, 2; Senat, Urteil vom

9. Dezember 1987 - VIII ZR 374/86, WM 1988, 432 unter III, 1; Musielak/Ball,

ZPO, 4. Aufl., § 551 Rdnr. 11). Dies haben die Kläger versäumt, wie die Revisionserwiderung zutreffend rügt. Die bloße Behauptung, sie hätten die entsprechenden Nachweise auch für den geforderten Zeitraum erbringen können, ersetzt nicht eine konkrete Darlegung, auf welchen Betrag sich die auf die Woh-

nung zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens im Jahre 2003 entfallenden

Betriebskosten beliefen und wie sie sich zusammengesetzt haben.

Dr. Deppert Dr. Leimert Wiechers

Dr. Frellesen Hermanns

Vorinstanzen:

AG Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 12.05.2004 - 3 C 253/03 -

KG Berlin, Entscheidung vom 20.01.2005 - 8 U 127/04 -

Urteil vom 29.09.2016

X ZR 58/14 vom 29.09.2016

Urteil vom 06.10.2016

I ZR 97/15 vom 06.10.2016

Urteil vom 09.11.2016

5 StR 425/16 vom 09.11.2016

Anmerkungen zum Urteil