Urteil des BGH vom 05.10.2005

Leitsatzentscheidung

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

XII ZR 198/05 Verkündet

am:

19. September 2007

Küpferle,

Justizamtsinspektorin

als

Urkundsbeamtin

der

Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

BGB § 550

Regeln die Parteien die Fälligkeit des Mietzinses abweichend von den gesetzli-

chen Bestimmungen, gehört diese Vereinbarung zu den wesentlichen Vertrags-

bedingungen und bedarf der Schriftform.

BGH, Urteil vom 19. September 2007 - XII ZR 198/05 - OLG Brandenburg

Potsdam

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Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 19. September 2007 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die

Richter Sprick, Prof. Dr. Wagenitz, Fuchs und Dr. Ahlt

für Recht erkannt:

Die Revision gegen das Urteil des 3. Zivilsenats des Brandenbur-

gischen Oberlandesgerichts vom 5. Oktober 2005 wird auf Kosten

der Klägerin zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Parteien streiten darüber, ob sich ein zwischen ihnen bestehendes

Mietverhältnis aufgrund einer Verlängerungsklausel über den 14. Juni 2004

hinaus fortgesetzt hat und ob ggf. die Beklagte den Mietvertrag wegen eines

Formfehlers in gesetzlicher Frist wirksam kündigen konnte.

Der Rechtsvorgänger der Klägerin vermietete mit schriftlichem Vertrag

vom 26. Mai 1992 der Beklagten Geschäftsräume im Einkaufszentrum S. in R.

Als jährlicher Mietzins wurden 205.500 DM (monatlich somit 17.125 DM) zuzüg-

lich gesetzlicher MWSt vereinbart. Nach § 2 Nr. 3 des Vertrages sollte der jähr-

liche Mietzins in vierteljährlichen Raten jeweils zum 15. des zweiten Monats

eines Quartals entrichtet werden. In § 3 des Mietvertrages heißt es:

"1. Das Mietverhältnis beginnt am 15.06.92 und läuft 12 Jahre…

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2. ...

3. Nach Ablauf der Mietzeit (einschließlich der Optionszeiträume) ver-

längert sich das Mietverhältnis jeweils um drei Jahre, falls es nicht

seitens einer Vertragspartei spätestens 12 Monate vor seiner Been-

digung gekündigt wird.

4. Der Mieter erhält das Recht, das Mietverhältnis durch einseitige Er-

klärung um 3 x 3 Jahre zu verlängern. Die Erklärung ist in einer Frist

von sechs Monaten vor dem jeweiligen Ablauf per Einschreiben dem

Vermieter zuzustellen."

Mit Schreiben vom 17. November 2003 kündigte die Beklagte das Miet-

verhältnis zum 14. Juni 2004, ersatzweise zum nächstmöglichen Termin. Die

Klägerin widersprach der Kündigung. Die Beklagte zahlte den vereinbarten

Mietzins für Juni 2004 anteilig und räumte die gemieteten Flächen. Die Klägerin

hat die in Rede stehenden Geschäftsräume ab 15. September 2004 bis zum

31. Dezember 2004 allerdings nur gegen Zahlung von pauschalen monatlichen

Betriebskosten weitervermietet. Die Klägerin verlangt von der Beklagten für die

Zeit von Juni bis einschließlich Dezember 2004 insgesamt 55.276,59 € nebst

Zinsen. Die Beklagte begehrt widerklagend die Feststellung, dass das Mietver-

hältnis zwischen den Parteien zum 15. Juni 2004 geendet habe und nicht bis

zum 15. Juni 2007 fortbestehe.

Das Landgericht hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben und die

Widerklage abgewiesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandes-

gericht das erstgerichtliche Urteil geändert und die Beklagte lediglich zur Zah-

lung der restlichen Miete für Juni 2004 in Höhe von 5.416,95 € nebst Zinsen

verurteilt. Weiterhin hat es auf die Widerklage festgestellt, dass das Mietver-

hältnis zwischen den Parteien mit Ablauf des 30. Juni 2004 geendet habe und

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nicht bis zum 14. Juni 2007 fortbestehe. Im Übrigen hat es Klage und Widerkla-

ge abgewiesen. Gegen dieses Urteil richtet sich die vom Oberlandesgericht zu-

gelassene Revision der Klägerin, mit der sie die Wiederherstellung des landge-

richtlichen Urteils erstrebt.

Entscheidungsgründe:

Die Revision hat keinen Erfolg.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Das Mietverhältnis zwischen den

Parteien habe nicht gemäß § 3 Nr. 1 des Mietvertrages mit Ablauf des 14. Juni

2004 sein Ende gefunden. Vielmehr habe es sich entsprechend § 3 Nr. 3 des

Mietvertrages um drei Jahre verlängert, weil es nicht seitens einer Vertragspar-

tei spätestens zwölf Monate vor seiner Beendigung "gekündigt" worden sei.

Zwar sei die genannte Verlängerungsklausel nicht eindeutig. Aus ihr gehe im

Gegensatz zur Meinung der Beklagten aber nicht hervor, dass es zu einer au-

tomatischen Vertragsverlängerung nur komme, wenn der Mieter wenigstens

eines der drei in § 3 Nr. 4 des Mietvertrages eingeräumten Optionsrechte aus-

geübt habe. Vielmehr spreche für das Eingreifen der Verlängerungsklausel be-

reits nach Ablauf der regulären Mietzeit von 12 Jahren, dass unter dem Ablauf

der Mietzeit, an den § 3 Nr. 3 des Mietvertrages anknüpfe, vertragssystema-

tisch das reguläre Mietende verstanden würde. Auch habe das Nebeneinander

von automatischer Vertragsverlängerung einerseits und Optionsrecht des Mie-

ters andererseits durchaus Sinn. Insbesondere könne der Mieter einer zunächst

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fristgerechten Kündigungserklärung des Vermieters bis sechs Monate vor Ab-

lauf der Mietzeit durch Ausübung der Option noch die vertragsbeendigende Wir-

kung nehmen. Mit der Gewährung von Optionsrechten bringe der Vermieter

dem Mieter ein wesentlich größeres Vertrauen entgegen als mit der bloßen

Vereinbarung einer automatischen Vertragsverlängerung. Nehme man diese

schon nach dem Ende der regulären Mietzeit an, so stehe dies nicht in offen-

sichtlichem Widerspruch zu den Mieterinteressen. Im Übrigen habe die Beklag-

te durch ihr eigenes Verhalten, nämlich dadurch, dass sie mit Schreiben vom

17. November 2003 den Vertrag "gekündigt" habe, ein deutliches Zeichen dafür

gesetzt, dass sie selbst von einer automatischen Vertragsverlängerung ausge-

he.

Das Mietverhältnis habe jedoch aus anderen Gründen mit dem 30. Juni

2004 geendet. Der Beklagte habe den Vertrag zu diesem Zeitpunkt mit seinem

Schreiben vom 17. November 2003 in gesetzlicher Frist wirksam gekündigt. Die

Parteien hätten nämlich, wie die Klägerin unwidersprochen vorgetragen habe,

die Zahlungsweise der Miete "mündlich bzw. konkludent" von quartalsweise auf

monatlich umgestellt. Damit sei die nach § 566 BGB a.F. bzw. § 550 BGB er-

forderliche Schriftform nicht mehr gewahrt gewesen. Auch betreffe diese Ver-

tragsänderung nicht lediglich einen unwesentlichen Punkt. Dies zeige sich dar-

an, dass von der Fälligkeitsregelung der Miete das Recht des Vermieters zur

außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543

Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB abhänge. Ob etwa das Vertragsverhältnis schon im

zweiten Monat der Nichtzahlung der Miete oder erst im zweiten Quartal vom

Vermieter mit sofortiger Wirkung einseitig beendet werden könne, mache - auch

für einen potentiellen Grundstückserwerber - einen großen Unterschied. Die

vorgenommene Änderung hinsichtlich des Zeitpunkts der Mietzahlungen sei

auch weder auf ein Jahr beschränkt gewesen noch habe sie von einem der Ver-

tragspartner einseitig widerrufen werden können. Die ordentliche Kündigung

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des Mietverhältnisses durch die Beklagte verstoße auch nicht gegen Treu und

Glauben, da die Änderung die Beklagte nicht einseitig begünstigt habe.

II.

Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung in den

wesentlichen Punkten stand.

1. Das Oberlandesgericht hätte allerdings feststellen müssen, ob es sich

bei der Verlängerungs- und der Optionsklausel in § 3 Nr. 3 und 4 des Mietver-

trages um, wie von der Beklagten behauptet, von der Klägerin gestellte Allge-

meine Geschäftsbedingungen oder, wie von der Klägerin behauptet, um Indivi-

dualvereinbarungen handelte. Insbesondere stand der Annahme Allgemeiner

Geschäftsbedingungen nicht entgegen, dass die Klauseln von der Klägerin bzw.

deren Rechtsvorgängerin nur einmal verwendet werden sollten. Denn die Klä-

gerin hat vorgetragen, dass sie die Klauseln aus einem mit der T.-Gruppe ab-

geschlossenen Mietvertrag, bei dem diese die Vertragsbedingung gestellt habe,

übernommen habe. In diesem Fall aber wären die Klauseln im Sinne von § 305

Abs. 1 Satz 1 BGB für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert. Als Allgemeine

Geschäftsbedingungen aber hätten die Klauseln z.T. nach anderen Regeln

ausgelegt werden müssen als den vom Berufungsgericht angewandten. Da die

Auslegung der Verlängerungsklausel - wovon auch das Berufungsgericht aus-

geht - zu keinem eindeutigen Ergebnis führt, wäre § 305 c Abs. 2 BGB an-

wendbar. Dies hätte zur Folge, dass zu Lasten der Klägerin die Auslegung vor-

zuziehen wäre, nach der sich das Vertragsverhältnis erst mit Ende einer Opti-

onszeit verlängert hätte (vgl. zur Auslegung entsprechender Klauseln in Allge-

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meinen Geschäftsbedingungen Senatsurteile vom 14. Dezember 2005 - XII ZR

236/03 - ZMR 2006, 266 und - XII ZR 241/03 - NZM 2006, 137).

Für das vorliegende Revisionsverfahren kann jedoch dahinstehen, ob es

sich bei den genannten Klauseln um Allgemeine Geschäftsbedingungen han-

delt oder nicht. Denn Revision hat nur die Klägerin eingelegt, zu deren Lasten

sich die mangelnden Feststellungen des Oberlandesgerichts jedoch nicht aus-

wirken. Darüber hinaus ist das Oberlandesgericht zutreffend davon ausgegan-

gen, dass die Kündigung der Beklagten vom 17. November 2003 das Vertrags-

verhältnis zwischen den Parteien jedenfalls zum 30. Juni 2004 beendet hat.

2. Nach ständiger Rechtsprechung des Senats ist es zur Wahrung der

Schriftform des § 550 BGB grundsätzlich erforderlich, dass sich die wesentli-

chen Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie

Dauer und Parteien des Mietverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergeben

(Senatsurteile vom 2. November 2005 - XII ZR 212/03 - NJW 2006, 139, 140;

vom 18. Dezember 2002 - XII ZR 253/01 - NJW 2003, 1248; BGHZ 142, 158,

161; ebenso Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und

Leasingrechts 9. Aufl. Rdn. 95 ff.; Both in Herrlein/Kandelhard Mietrecht 3. Aufl.

§ 550 Rdn. 14; Palandt/Weidenkaff BGB 66. Aufl. § 550 Rdn. 10). Für Abände-

rungen gelten dieselben Grundsätze wie für den Ursprungsvertrag. Sie bedür-

fen deshalb ebenfalls der Schriftform, es sei denn, dass es sich um unwesentli-

che Änderungen handelt (Blank/Börstinghaus Miete 2. Aufl. § 550 Rdn. 41;

Wolf/Eckert/Ball aaO Rdn. 113; Emmerich/Sonnenschein Miete 9. Aufl. § 550

Rdn. 19; a.A. Schmidt-Futterer/Lammel Mietrecht 9. Aufl. § 550 Rdn. 41, nach

dessen Meinung es bei einem Mietvertrag keine unwesentlichen Abreden gibt).

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Das Berufungsgericht hat eine wesentliche Änderung des Vertrages dar-

in gesehen, dass die Parteien "mündlich oder konkludent" die Zahlungsweise

der Miete von quartalsweise auf monatlich umgestellten hätten.

In diesem Zusammenhang rügt die Revision, dass keine Partei in ihrem

Vortrag auch nur angedeutet habe, die Mietvertragsparteien hätten sich auf ei-

ne monatliche Zahlungsweise in Abänderung des ursprünglichen Vertrages ge-

einigt. Zu der abweichenden Handhabung sei es gekommen, weil die Beklagte

den Mietzins - ohne jede Absprache mit dem damaligen Vermieter - monatlich

überwiesen und der damalige Vermieter dies hingenommen habe. Jedenfalls

aber sei eine etwaige rechtlich erhebliche Absprache, wonach der Mietzins mo-

natlich zu zahlen sei, von jeder Mietvertragspartei frei widerrufbar.

Dem ist jedoch nicht zu folgen. Die Klägerin hat unwidersprochen bereits

in der Klageschrift und später mit Schriftsatz vom 27. September 2004 vorge-

tragen, die Parteien hätten die ursprünglich im Mietvertrag vorgesehene Rege-

lung der vierteljährlichen Mietzahlung einvernehmlich auf monatliche Mietzah-

lungen umgestellt. Von diesem Vortrag ist die Klägerin vor den Instanzgerichten

nicht abgerückt. Revisionsrechtlich ist es daher nicht zu beanstanden, dass das

Berufungsgericht hinsichtlich der Zahlungsweise der Miete von einer bindenden

Vertragsänderung ausgegangen ist. Nach Abschluss der Tatsacheninstanzen

ist der Revision das Nachschieben neuen Sachvortrags verwehrt.

Das Berufungsgericht hat bei der ihm obliegenden Beurteilung, ob die

vorliegende Änderung der Zahlungsweise wesentlich ist oder nicht, darauf ab-

gestellt, dass sich hierdurch die Kündigungsmöglichkeit wegen Zahlungsver-

zugs zugunsten der Klägerin änderte. Wie die Revision einräumt, hätte die Klä-

gerin, wenn die Beklagte die Miete nicht mehr bezahlt hätte, das Mietverhältnis

infolge der Änderung bereits nach zwei Monaten kündigen können, während

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dies bei der ursprünglichen vierteljährlichen Zahlungsverpflichtung erst nach

fünf Monaten der Fall gewesen wäre (vgl. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB). Dass

das Oberlandesgericht die Änderung der Zahlungsweise deshalb als wesentlich

bewertet hat, liegt im Rahmen seines tatrichterlichen Beurteilungsspielraums,

ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden und entspricht auch der Auffassung

des Senats. Da die Vereinbarung nicht schriftlich niedergelegt ist, leidet der

Mietvertrag an einem Formmangel, weshalb er gemäß § 550 BGB als auf un-

bestimmte Zeit geschlossen gilt und nach § 580 a Abs. 2 BGB ordentlich ge-

kündigt werden konnte.

Im Gegensatz zur Meinung der Revision verstößt die Beklagte nicht ge-

gen Treu und Glauben (§ 242 BGB), wenn sie sich auf diesen Formmangel be-

ruft. Wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, handelt treuwidrig, wer eine

später getroffene Abrede, die lediglich ihm vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie

nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem ihm inzwi-

schen lästig gewordenen Mietvertrag zu lösen (vgl. BGHZ 65, 49, 55). Diese

Voraussetzungen lagen hier nicht vor. Die Umstellung der Zahlungsweise hat

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der Beklagten keinen rechtlichen Vorteil gebracht, auch wenn die geänderte

Zahlungsweise für die Beklagte "praktischer" gewesen sein sollte.

Hahne

Sprick

Prof. Dr. Wagenitz ist urlaubsbe-

dingt verhindert zu unterschreiben.

Hahne

Fuchs Ahlt

Vorinstanzen:

LG Potsdam, Entscheidung vom 30.12.2004 - 10 O 327/04 -

OLG Brandenburg, Entscheidung vom 05.10.2005 - 3 U 24/05 -