Urteil des BGH, Az. VIII ZR 227/09

Leitsatzentscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 227/09 Verkündet
am:
23. Juni 2010
Ring,
Justizhauptsekretärin
als
Urkundsbeamtin
der
Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB § 556 Abs. 3 Satz 2
Bei einer Betriebskostenabrechnung, in der mehrere Gebäude oder Gebäudeteile
einer Wohnungseigentumsanlage zu einer - je nach Betriebskostenart unterschiedli-
chen - Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, betrifft die Frage, ob die der
Abrechnung zugrunde gelegten unterschiedlichen Bezugspunkte für die einzelnen
Betriebskosten maßgeblich sind und ob die insoweit angesetzten Flächenangaben
zutreffen, nicht die ("formelle") Wirksamkeit, sondern die (inhaltliche) Richtigkeit der
Abrechnung (im Anschluss an das Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04,
NJW 2005, 3135).
BGH, Urteil vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 227/09 - LG Mannheim
AG
Mannheim
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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 23. Juni 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter
Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und
Dr. Schneider
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 4. Zivilkammer
des Landgerichts Mannheim vom 22. Juli 2009 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch
über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-
richt zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Parteien streiten über die Nachzahlung von Betriebskosten für die
Jahre 2006 und 2007.
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Die Beklagten sind seit dem 16. April 2000 Mieter einer seit dem 1. Feb-
ruar 2006 der Klägerin gehörenden Eigentumswohnung in M. , I.
-Ring 22. Die Wohnung ist Bestandteil der Wohnungseigentumsanlage
M. -Str. 1-21/ I. -Ring 22-38, die insgesamt 203 Wohnun-
gen in mehreren Gebäuden mit 20 Hauseingängen umfasst. Die Parteien
schlossen aus Anlass des Vermieterwechsels am 15. Januar 2006 einen neuen
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Mietvertrag für die Zeit ab 1. Februar 2006. In § 3 des Vertrags ist geregelt,
dass die Beklagten für die im Vertrag näher bezeichneten Betriebskosten mo-
natliche Vorauszahlungen zu leisten haben, über die jährlich abzurechnen ist.
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Die Klägerin hat mit ihrer Klage Ausgleich der Nachforderungen aus den
von der Hausverwaltung erstellten Betriebskostenabrechnungen vom
28. Dezember 2007 für das Abrechnungsjahr 2006 in Höhe von 1.167,60 € und
vom 22. Juli 2008 für das Abrechnungsjahr 2007 in Höhe von 956,76 € begehrt.
Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe von 846,71 € nebst Zinsen stattgegeben
und sie im Übrigen abgewiesen. Die Berufung der Klägerin, mit der diese ihre
Nachforderungen für das Jahr 2006 noch in Höhe von 1.164,25 € und für das
Jahr 2007 in Höhe von 939,68 € - insgesamt 2.103,93 € nebst Zinsen - auf-
rechterhalten hat, ist ohne Erfolg geblieben. Auf die Anschlussberufung der Be-
klagten hat das Landgericht die Klage insgesamt abgewiesen. Dagegen wendet
sich die Klägerin mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision, mit der
sie ihre im Berufungsrechtszug geltend gemachten Ansprüche weiterverfolgt.
Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
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I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We-
sentlichen ausgeführt:
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Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre
2006 und 2007 stünden der Klägerin nicht zu, weil beide Abrechnungen wegen
formeller Mängel unwirksam seien.
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Die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 seien in
Bezug auf die nach einem Quadratmeterschlüssel abgerechneten Kostenpositi-
onen formell unwirksam, weil über diese Betriebskosten abgerechnet worden
sei, ohne die Zusammensetzung der zugrunde gelegten Gesamtflächen und
damit den Verteilungsschlüssel "Quadratmeter" hinreichend zu erläutern. Ge-
gen die Zusammenfassung mehrerer Anwesen zu einer Abrechnungseinheit
bestünden zwar vorliegend keine grundsätzlichen Bedenken, da in dem Miet-
vertrag keine gegenteilige Vereinbarung enthalten sei. Aus der klägerischen
Abrechnung vom 28. Dezember 2007 ergebe sich auch hinreichend deutlich,
dass es sich vorliegend um eine Abrechnungseinheit handele, die aus den An-
wesen M. -St. 1 - 21 sowie I. -Ring 22 - 38 bestehe.
Allerdings werde in der Abrechnung nicht erläutert, wie groß die einzelnen An-
wesen seien. Aus den Angaben zu den einzelnen Kostenpositionen folge ledig-
lich, dass die Fläche des Anwesens I. -Ring 22, in dem die Beklagten
wohnten, eine Gesamtfläche von 623 qm aufweise (Kostenposition "Strom All-
gemein"), die Anwesen I. -Ring 22, 24 und 26 zusammen über eine
Gesamtfläche von 1.617,36 qm verfügten (Kostenposition Müll) sowie sämtliche
Anwesen zusammen eine Gesamtfläche von 14.065,66 qm hätten. Somit werde
lediglich die Größe des Anwesens I. -Ring 22 offengelegt, die Größe
der übrigen 19 Anwesen - die Wirtschaftseinheit bestehe aus insgesamt 20 An-
wesen - werde hingegen nicht mitgeteilt. Ohne die Flächenangabe für jedes
einzelne Anwesen, das Teil der Abrechnungseinheit sei, seien die in der Ab-
rechnung aufgeführten unterschiedlichen Gesamtflächenangaben und somit die
Art des Verteilungsschlüssels jedoch nicht nachvollziehbar.
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Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006 sei auch insoweit for-
mell unwirksam, als die Klägerin innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist in
Bezug auf die Kostenposition "Heizung/Warm-/Kalt-/Abwasser" nicht ordnungs-
gemäß abgerechnet habe. Die Abrechnung vom 28. Dezember 2007 weise für
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die Kostenposition "Heizung/Warm-/Kalt-/Abwasser" Gesamtkosten in Höhe
von 177.076,27 € und einen auf die Beklagten entfallenden Anteil in Höhe von
1.823,43 € aus. Die Zusammensetzung dieser Summe und der Umlageschlüs-
sel würden aus der Abrechnung selbst nicht deutlich. Auch aus der in der Ab-
rechnung enthaltenen Bezugnahme auf die den Beklagten vorliegenden, von
dem Unternehmen M. B. am 16. August 2007 jeweils für den Zeitraum
vom 1. bis 31. Januar 2006 und vom 1. Februar bis 31. Dezember 2006 erstell-
ten Abrechnungen werde dies für einen durchschnittlich gebildeten, juristisch
und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter nicht ohne Weiteres deutlich.
Denn die in der Abrechnung der Hausverwaltung vom 28. Dezember 2007 ge-
nannte Summe von 1.823,43 € werde in den Abrechnungen von M. B.
nicht erwähnt. Vielmehr ergebe sich diese Summe erst aus der Addition der in
den Abrechnungen von M. B. ausgewiesenen Beträge. Damit genüge
die Klägerin nicht ihrer Abrechnungspflicht gemäß § 259 BGB. Es sei nicht Auf-
gabe des Empfängers der Nebenkostenabrechnung, den Kostenanteil erst zu
errechnen. Vielmehr müsse der in der Nebenkostenabrechnung ausgewiesene
Betrag unmittelbar in den in Bezug genommenen Abrechnungen als Summe
genannt werden, andernfalls sei die Abrechnung nicht nachvollziehbar.
Bei dieser Sachlage seien die geltend gemachten Nachforderungen für
die Abrechnungsjahre 2006 und 2007 unbegründet, ohne dass es dafür auf die
weiteren zwischen den Parteien streitigen Fragen ankomme.
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II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Der Klägerin
können die geltend gemachten Nachforderungen aus den Betriebskostenab-
rechnungen für die Jahre 2006 und 2007 nicht mit der vom Berufungsgericht
gegebenen Begründung versagt werden. Entgegen der Auffassung des Beru-
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fungsgerichts sind die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 und
2007 nicht aus den vom Berufungsgericht angeführten Gründen unwirksam.
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Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass der Nachzah-
lungsanspruch eines Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung voraus-
setzt, dass dem Mieter innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist des § 556
Abs. 3 Satz 2 BGB eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zugegangen ist.
Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung nach der Recht-
sprechung des Senats, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259
BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und
Ausgaben enthält. Ob die Betriebskostenabrechnung die formellen Vorausset-
zungen erfüllt, die an ihre Wirksamkeit zu stellen sind, richtet sich danach, ob
der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu
erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn ent-
fallenden Anteil an diesen Kosten rechnerisch nachzuprüfen (Senatsurteile vom
25. November 2009 - VIII ZR 323/08, juris, Tz. 11; vom 19. November 2008
- VIII ZR 295/07, WuM 2009, 42, Tz. 21 f.; vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07,
WuM 2008, 351, Tz. 16). Diesen Anforderungen genügen die Betriebskostenab-
rechnungen der Beklagten für die Jahre 2006 und 2007.
1. Mit Recht hat sich das Berufungsgericht nicht die Auffassung des
Amtsgerichts zu eigen gemacht, nach der die Betriebskostenabrechnungen der
Beklagten für die Jahre 2006 und 2007 deshalb unwirksam seien, weil die Kos-
ten für Kaltwasser und Abwasser nicht gesondert ausgewiesen, sondern unter
einer Position zusammengefasst worden seien. Der Vermieter darf, wie der Se-
nat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat, die Kosten für Frisch-
wasser und Schmutzwasser bei der Betriebskostenabrechnung jedenfalls dann
in einer Summe zusammenfassen und einheitlich abrechnen, wenn die Umlage
dieser Kosten einheitlich nach dem durch den Zähler erfassten Frischwasser-
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verbrauch vorgenommen wird (Senatsurteil vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 340/08,
WuM 2009, 516, Tz. 19). Das ist hier unstreitig der Fall.
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2. Zu Unrecht beanstandet das Berufungsgericht jedoch, dass in den Be-
triebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 die Abrechnung der
Kostenpositionen, die nach dem Anteil der Wohnfläche abgerechnet werden,
nicht nachvollziehbar sei, weil nicht die Einzelflächen aller 20 Anwesen, aus
denen die Wohnungseigentumsanlage bestehe, angegeben seien. Nach der
Rechtsprechung des Senats sind bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten,
soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, regelmäßig folgende Min-
destangaben in die Abrechnung aufzunehmen: eine Zusammenstellung der
Gesamtkosten, die Angabe und - soweit erforderlich - Erläuterung der zugrunde
gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der
Abzug seiner Vorauszahlungen (Senatsurteile vom 25. November 2009, aaO,
und vom 19. November 2008, aaO). Nichts anderes gilt, wenn bei einer größe-
ren Wohnungseigentumsanlage - wie hier - mehrere Gebäude oder Gebäude-
teile für bestimmte Betriebskosten in zulässiger Weise zu einer Abrechnungs-
einheit zusammengefasst werden (vgl. dazu Senatsurteil vom 20. Juli 2005
- VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135, unter II 3 a). Den genannten Anforderungen
genügen die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007, soweit
in ihnen die Umlegung bestimmter Kostenpositionen nach dem Anteil der
Wohnfläche erfolgt ist.
a) Die Abrechnungen der Hausverwaltung vom 28. Dezember 2007 und
22. Juli 2008 setzen für die nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegenden
Betriebskosten die Fläche der von den Beklagten gemieteten Wohnung
(82,36 qm) ins Verhältnis zu der für die jeweilige Kostenposition maßgeblichen
Gesamtfläche. Damit enthalten die Abrechnungen sowohl die Angabe des Ver-
teilungsschlüssels als auch die für die Errechnung des Anteils des Mieters er-
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forderliche Angabe der Gesamtfläche, zu der die Wohnfläche des Mieters ins
Verhältnis zu setzen ist. Als maßgebliche Gesamtfläche ist für die Position
"Strom allgemein" die Gesamtfläche der im Gebäude I. -Ring 22 gele-
genen Wohnungen (623 qm), für die Position "Strom allgemein/Außenanlage"
die Gesamtfläche der in den Gebäuden I. -Ring 22, 24 und 26 gele-
genen Wohnungen (1.617,36 qm) und für die übrigen Positionen die Gesamt-
fläche aller 203 Wohnungen der Wohnungseigentumsanlage (14.065,66 qm)
angegeben. Aus diesen Angaben und den in der Abrechnung angegebenen
Gesamtkosten der jeweiligen Betriebskosten lässt sich der in der Abrechnung
angegebene Anteil der Beklagten an der betreffenden Betriebskostenposition
ohne Weiteres rechnerisch nachvollziehen. Ob die der Abrechnung zugrunde
gelegten unterschiedlichen Bezugspunkte für die einzelnen Betriebskosten
maßgeblich sind und ob die insoweit angesetzten Flächenangaben zutreffen,
berührt nicht die Wirksamkeit, sondern allein die Richtigkeit der Abrechnung
(vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2005, aaO, unter II 3; vom 28. Mai 2008 - VIII ZR
261/07, NJW 2008, 2260, Tz. 11 ff., 13).
b) Das Berufungsgericht legt nicht dar, welchen Sinn es hätte haben sol-
len, in der Abrechnung auch die jeweilige Gesamtwohnfläche aller 20 einzelnen
Gebäude oder Gebäudeteile der Wohnungseigentumsanlage mitzuteilen. Für
die Errechnung des flächenabhängigen Anteils der Beklagten an den Betriebs-
kosten kommt es nur auf die Angabe der Gesamtfläche der Gebäude oder Ge-
bäudeteile an, die in der Abrechnung für die jeweilige Betriebskostenposition zu
einer Wirtschaftseinheit zusammengefasst worden sind. Diese Gesamtflächen
sind in den Betriebskostenabrechnungen angegeben.
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3. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Betriebskos-
tenabrechnung vom 28. Dezember 2007 für das Jahr 2006 auch nicht im Hin-
blick auf die Kostenposition "Heizung/Warm-/Kalt-/Abwasser" unwirksam. Der in
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der Abrechnung der Hausverwaltung vom 28. Dezember 2007 insoweit ausge-
wiesene Kostenanteil der Beklagten in Höhe von 1.823,43 € wird zwar in dieser
Abrechnung selbst nicht erläutert, ist aber aufgrund der in der Abrechnung ent-
haltenen Bezugnahme auf die Abrechnungen von M. B. , die den Be-
klagten bereits vorlagen, gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar.
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a) Die am 16. August 2007 von M. B. erstellte Jahresabrech-
nung 2006 für die Kostenposition "Heizung/Warm-/Kalt-/und Abwasser" ist auf-
gegliedert in den Zeitraum vom 1. bis zum 31. Januar 2006 einerseits und den
Zeitraum vom 1. Februar bis zum 31. Dezember 2006 andererseits. In dieser
Aufgliederung der Betriebskosten für Heizung/Warm-/Kalt-/und Abwasser in
zwei einander ergänzende Zeiträume, die durch den zum 1. Februar 2006 er-
folgten Eigentumswechsel veranlasst war, liegt kein Verstoß gegen das in § 556
Abs. 3 Satz 1 BGB geregelte Gebot jährlicher Abrechnung.
Eine nach dieser Bestimmung unzulässige Teilabrechnung liegt vor,
wenn der Vermieter anstelle einer Gesamtabrechnung für das Abrechnungsjahr
lediglich für einen Teil des Abrechnungsjahres über die Vorauszahlungen auf
die Betriebskosten abrechnet (vgl. OLG Düsseldorf, ZMR 2002, 46; Schmidt-
Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 302). Ein solcher Fall
ist hier nicht gegeben. Die Hausverwaltung der Klägerin hat mit ihrer Abrech-
nung vom 28. Dezember 2007 eine Gesamtabrechnung der Vorauszahlungen
auf die Betriebskosten für das Abrechnungsjahr 2006 und keine Teilabrechnung
über die Vorauszahlungen für nur einen Teil des Jahres vorgenommen. Auch
die Abrechnungen von M. B. für die Kostenposition "Heizung/Warm-/
Kalt-/und Abwasser", auf die die Betriebskostenabrechnung vom 28. Dezember
2007 Bezug nimmt, erfassen das gesamte Abrechnungsjahr 2006. In ihnen ist
lediglich die Ermittlung des Kostenanteils der Beklagten in zwei einander er-
gänzende Zeitabschnitte des Abrechnungsjahres aufgegliedert worden. Darin
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liegt keine nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB unzulässige Teilabrechnung über die
Vorauszahlungen auf die Betriebskosten. Eine solche zeitliche Aufgliederung
des Kostenanteils des Mieters an einer bestimmten Betriebskostenposition
kann durch sachliche Gründe gerechtfertigt oder sogar notwendig sein, wie et-
wa im Falle von Preissteigerungen während der Abrechnungsperiode. Ein hin-
reichender sachlicher Grund für eine solche Aufgliederung ist auch - wie hier -
bei einem Eigentümerwechsel gegeben, um eine interne Abrechnung von Be-
triebskosten zwischen dem alten und dem neuen Vermieter innerhalb des lau-
fenden Abrechnungsjahres zu ermöglichen.
b) Die Betriebskostenabrechnung der Hausverwaltung vom
28. Dezember 2007 für das Jahr 2006 ist auch nicht, wie das Berufungsgericht
gemeint hat, unter dem Gesichtspunkt unwirksam, dass die Abrechnungen von
M. B. aufgrund ihrer Aufgliederung der Kostenposition "Heizung/
Warm-/Kalt-/und Abwasser" in den Zeitraum vom 1. bis zum 31. Januar 2006
einerseits und 1. Februar bis zum 31. Dezember 2006 andererseits so unüber-
sichtlich wären, dass der Mieter sie nicht mehr nachvollziehen könnte. Das Be-
rufungsgericht beanstandet insoweit lediglich, dass der in der Betriebskostenab-
rechnung vom 28. Dezember 2007 als Kostenanteil der Beklagten genannte
Betrag von 1.823,43 € in den Abrechnungen von M. B. nicht ausdrück-
lich genannt ist. Dies trifft zwar zu, bedeutet aber nicht, dass dieser Betrag für
den Mieter nicht nachvollziehbar und damit die Betriebskostenabrechnung für
das Jahr 2006 hinsichtlich dieser Kostenposition unwirksam wäre. Denn für den
durchschnittlich gebildeten Mieter ist aus den Abrechnungen von M. B.
ohne Weiteres zu erkennen, dass es sich bei dem in der Betriebskostenabrech-
nung genannten Betrag von 1.823,43 € um die Summe der beiden deutlich
ausgewiesenen Endbeträge (212,99 € und 1.610,44 €) aus den in Bezug ge-
nommenen Abrechnungen von M. B. für die Zeit vom 1. bis zum
31. Januar 2006 einerseits und vom 1. Februar bis zum 31. Dezember 2006
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andererseits handelt. Angesichts dessen musste die Addition der beiden Beträ-
ge nicht in der Abrechnung selbst vorgenommen werden.
III.
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Da die Revision Erfolg hat, ist das Berufungsurteil aufzuheben (§ 562
Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist an das Berufungsgericht
zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), damit das Berufungsgericht die
weiteren streitigen Fragen, die es nicht näher bezeichnet hat, entscheiden und
die erforderlichen Feststellungen zur materiellen Berechtigung der Nachforde-
rungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 tref-
fen kann.
Ball
Dr. Frellesen
Dr. Hessel
Dr. Achilles
Dr. Schneider
Vorinstanzen:
AG Mannheim, Entscheidung vom 05.12.2008 - 10 C 191/08 -
LG Mannheim, Entscheidung vom 22.07.2009 - 4 S 4/09 -