Urteil des BGH, Az. VIII ZR 162/02

Leitsatzentscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 162/02
Verkündet am:
30. April 2003
P o t s c h ,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
§ 556 Abs. 3 n.F. BGB
§ 985 BGB
Zur Einschränkung des Herausgabeanspruchs gemäß § 556 Abs. 3 BGB a.F., § 985
BGB durch den allgemeinen Gleichheitsgrundsatz im gestuften Mietverhältnis (Art. 3
Abs. 1 GG).
BGH, Urteil vom 30. April 2003 - VIII ZR 162/02 - LG Berlin
AG Lichtenberg
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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 30. April 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter
Dr. Hübsch, Dr. Leimert, Dr. Wolst und Dr. Frellesen
für Recht erkannt:
Die Revision der Klägerin zu 3 gegen das Urteil der Zivilkammer
62 des Landgerichts Berlin vom 16. Mai 2002 wird zurückgewie-
sen.
Die Kosten der Revision hat die Klägerin zu 3 zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Klägerin zu 3 ist Eigentümerin des Grundstücks P. Platz
in B. . Der Beklagte nutzt dort aufgrund eines mit dem D.
e.V. geschlossenen Mietvertrages Räumlichkeiten zu Wohnzwecken.
Die Klägerin verlangt von dem Beklagten die Herausgabe dieser Räume.
Die Rechtsvorgängerin der Klägerin, der V. B. K.
Wohnverwaltung B. , überließ das Gebäude aufgrund
eines Wohn- und Gewerberaummietvertrages vom 4. Mai 1990 dem D.
e.V. Dieser ist ein gemeinnütziger Verein, dessen Zweck nach seiner Sat-
zung in der Förderung von künstlerischen und gestalterischen Berufen besteht.
In dem Mietvertrag vom 4. Mai 1990 wurde dem Verein gestattet, die Räumlich-
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keiten zu Wohnzwecken, als Design-Werkstätten und zu Ausstellungszwecken
zu nutzen; zudem wurde ihm die Erlaubnis zur Untervermietung erteilt. Die
Parteien des Mietvertrages waren sich beim Vertragsschluß darüber einig, daß
die Räumlichkeiten des Gebäudes für Wohnzwecke nicht sofort geeignet wa-
ren. Der D. e.V. verpflichtete sich deshalb, die organisatorische Bau-
leitung zur Instandsetzung der Wohnräume zu übernehmen.
Die Klägerin zu 3 erwarb im Jahre 1995 das Grundstück und setzte das
Mietverhältnis mit dem D. e.V. fort. Das Mietverhältnis ist inzwischen
beendet und der D. e.V. aufgrund des Urteils des Landgerichts Berlin
vom 2. Januar 2001 rechtskräftig zur Herausgabe der Räume verurteilt worden.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht die dage-
gen gerichtete Berufung zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Revision ver-
folgt die Klägerin den Räumungs- und Herausgabeanspruch weiter.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Die Klägerin habe gegen den Be-
klagten keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe aus § 556 Abs. 3 a.F.
BGB, § 985 BGB. Die Klägerin sei in das Mietverhältnis zwischen dem D.
e.V. und dem Beklagten eingetreten und daher verpflichtet, diesem wei-
terhin die Räume zu überlassen. Allerdings liege eine gewerbliche Weiterver-
mietung im Sinne des § 549 a Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. nicht vor. Das Mietver-
hältnis zwischen dem D. e.V. und der Rechtsvorgängerin der Klägerin,
in welche diese nach § 571 Abs. 1 BGB eingetreten sei, stelle sich zwar als Ge-
schäftsraummiete dar. Eine nachhaltige Gewinnerzielungsabsicht des D.
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e.V. habe der insoweit darlegungspflichtige Beklagte aber nicht schlüssig
vorgetragen. Gleichwohl sei der Räumungs- und Herausgabeanspruch der Klä-
gerin, die sich allein auf die Beendigung des Hauptmietverhältnisses mit dem
D. e.V. berufe, ohne Kündigungsgründe gegenüber dem Beklagten gel-
tend zu machen, nicht gerechtfertigt. Unter Beachtung von Art. 3 GG könne
dem Endmieter der Kündigungsschutz nur dann versagt werden, wenn dies
durch eine besondere Interessenlage gerechtfertigt sei. Der Klägerin sei es
aber nicht unzumutbar, auch bei Ausfall des D. e.V. als Zwischenver-
mieter an einem Mietverhältnis mit dem von diesem ausgewählten Personen-
kreis festgehalten zu werden. Es sei nicht anzunehmen, daß sie das Mietver-
hältnis mit den Endmietern ohne Einschaltung des Zwischenmieters nicht oder
nicht zu diesen Bedingungen abgeschlossen hätte.
II.
Die Revision hat keinen Erfolg.
Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Nach-
prüfung stand. Das Berufungsgericht hat zu Recht einen Anspruch der Klägerin
gegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe gemäß § 556 Abs. 3 a.F.
(jetzt § 546 Abs. 2), § 985 BGB verneint.
1. Das Berufungsgericht hat zutreffend angenommen, daß eine unmittel-
bare Anwendbarkeit von § 549 a Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. (jetzt § 565 Abs. 1
Satz 1), der einen Eintritt des "Endmieters" in den Mietvertrag des Vermieters
mit dem Zwischenmieter anordnet, dann ausscheidet, wenn es sich bei dem
Zwischenmieter wie hier um einen gemeinnützigen Verein handelt, dessen
ideeller Zweck die Förderung von künstlerischen, gestaltenden Berufen ist.
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Nach dem Wortlaut des § 549 a BGB a.F. findet die Vorschrift nur Anwendung,
wenn der Zwischenmieter den Wohnraum gewerblich weitervermietet. Der Ge-
setzgeber wollte allein den Fall der gewerblichen Weitervermietung im Sinne
einer geschäftsmäßigen, auf Dauer gerichteten, mit der Absicht der Gewinner-
zielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübten Vermietungstä-
tigkeit des Zwischenvermieters regeln. Durch die Einfügung des § 549 a BGB
a.F. sollten ausschließlich die mietrechtlichen Konsequenzen der zum Bauher-
renmodell ergangenen Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom
11. Juni 1991 (BVerfGE 84, 197 = NJW 1991, 2272) klargestellt werden, nach
welcher auch einem Mieter, der Wohnraum von einem gewerblichen Zwi-
schenmieter gemietet hat, aus dem Gesichtspunkt des allgemeinen Gleich-
heitssatzes des Art. 3 Abs. 1 GG der Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts
zusteht (BGHZ 133, 142, 148 f. m.w.Nachw.).
2. Offenbleiben kann die Frage, ob § 549 a BGB a.F. im vorliegenden
Fall analog anzuwenden ist mit der Folge, daß die Klägerin in die Rechte und
Pflichten aus dem Mietvertrag des Beklagten mit dem D. e.V. einge-
treten ist, der Beklagte nicht als "Dritter" im Sinne des § 556 BGB a.F. anzuse-
hen ist und er dadurch als Mieter der Klägerin den gesetzlichen Kündigungs-
schutz genießt. Auch wenn eine analoge Anwendung des § 549 a BGB a.F.,
von der das Berufungsgericht ausgeht und für die sachliche Gründe sprechen,
deshalb abzulehnen sein sollte, weil der Gesetzgeber mit dieser Vorschrift allein
die gewerbliche Zwischenvermietung regeln wollte (für eine analoge Anwen-
dung Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 549 a Rdnr. 13 und 14
m.w.Nachw.; a.A. Staudinger/Heintzmann, BGB, Schuldrecht III/1, Stand:
Frühjahr 1997, § 549 a Rdnr. 4; MünchKomm-Voelskow, BGB, 3. Aufl., § 549 a
Rdnr. 6), bleibt die Revision ohne Erfolg. Im Hinblick auf die Rechtsprechung
des Bundesverfassungsgerichts zur Gleichstellung des Mieters, der Wohnraum
nicht unmittelbar vom Eigentümer gemietet hat, sondern von einem gewerbli-
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chen Zwischenvermieter (Beschluß des BVerfG vom 11. Juni 1991 aaO) ist im
vorliegenden Fall ein Herausgabeanspruch der Klägerin gemäß § 556 Abs. 3
BGB a.F., § 985 BGB durch den allgemeinen Gleichheitsgrundsatz (Art. 3
Abs. 1 GG) jedenfalls dahin eingeschränkt, daß der Beklagte sich auf die Kün-
digungsvorschriften des Wohnraummietrechts gegenüber der Klägerin berufen
kann. Zu Recht stellt das Berufungsgericht fest, daß die Interessenlage der an
dem gestuften Mietverhältnis hier Beteiligten den Fällen der gewerblichen Zwi-
schenvermietung vergleichbar ist.
Wie bei der gewerblichen Zwischenvermietung hat der Beklagte hier eine
vollständige Wohnung von einem Vermieter gemietet, der sie selbst nicht als
Wohnung nutzen will, sondern von vornherein im Einverständnis des Vermie-
ters eine Weitervermietung vorgesehen hatte. Zu Recht weist das Berufungsge-
richt darauf hin, daß das Schutzbedürfnis der von der Kündigung betroffenen
Personengruppe - Künstler, die als Mitglieder des D. e.V. und künftige
Mieter zur Instandsetzung des Baukörpers und der Wohnungen beigetragen
hatten, sowie deren Rechtsnachfolger - nicht geringer ist als das Schutzbedürf-
nis derjenigen Mieter, für die der Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts gilt.
Wie das Berufungsgericht zutreffend dargelegt hat, ist eine Ungleichbehandlung
dieser Personengruppe nicht durch ein entgegenstehendes Interesse der Klä-
gerin gerechtfertigt, das gegen die Interessen des Beklagten abzuwägen ist
(vgl. BVerfG, Beschluß vom 3. Februar 1994 - I BvR 2195/93, NJW 1994, 848;
BVerfG, Beschluß vom 6. August 1993 - I BvR 596/93, NJW 1993, 2600; BGHZ
133, 142, 152). Bei der Rechtsvorgängerin der Klägerin zu 1 bestand ein Inter-
esse daran, daß die Räumlichkeiten für Wohnzwecke durch Instandsetzung
hergerichtet und dem allgemeinen Wohnungsmarkt zugänglich gemacht wur-
den, wozu sich der D. e.V. gegenüber der Rechtsvorgängerin der Klä-
gerin zu 3 vertraglich verpflichtet hatte. Die Wohnungen sollten keinem beson-
deren Personenkreis zur Verfügung gestellt werden, an den die Klägerin bzw.
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ihre Rechtsvorgängerin die Räume sonst nicht vermietet hätte. Sie mußte des-
halb nicht damit rechnen, sich bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses mit
ihr nicht zumutbaren Endmietern auseinandersetzen zu müssen. Vielmehr ist
davon auszugehen, daß sie die Wohnungen zu vergleichbaren Bedingungen
auch unmittelbar an die vom D. e.V. ausgewählten und von ihm ak-
zeptierten Personen vermietet hätte. Der Beklagte darf sich deshalb gegenüber
dem Herausgabeanspruch der Klägerin auf die Kündigungsvorschriften des
Wohnraummietrechts berufen.
Dr. Deppert
Dr. Hübsch
Dr. Leimert
Dr. Wolst
Dr. Frellesen