Urteil des BGH vom 06.10.2004
Leitsatzentscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 355/03
Verkündet am:
6. Oktober 2004
Kirchgeßner,
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ:
nein
BGHR:
ja
BGB §§ 535, 536
Für die Beurteilung der Frage, ob eine Mietwohnung Mängel aufweist, ist in erster Linie die
von den Mietvertragsparteien vereinbarte Beschaffenheit der Wohnung, nicht die Einhaltung
bestimmter technischer Normen maßgebend.
Fehlt es an einer Beschaffenheitsvereinbarung, so ist die Einhaltung der maßgeblichen tech-
nische Normen geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei
Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen.
Nimmt der Vermieter bauliche Veränderungen vor, die zu Lärmimmissionen führen können,
so kann der Mieter erwarten, daß Lärmschutzmaßnahmen getroffen werden, die den Anfor-
derungen der zur Zeit des Umbaus geltenden DIN-Normen genügen.
Wird ein älteres Wohnhaus nachträglich um ein weiteres Wohngeschoß aufgestockt, so ent-
steht an der Mietwohnung, die vor der Aufstockung im obersten Wohngeschoß gelegen war,
ein Mangel, wenn die Trittschalldämmung der darüber errichteten Wohnung nicht den Anfor-
derungen der im Zeitpunkt der Aufstockung geltenden DIN-Norm an normalen Trittschall-
schutz genügt. Die Einhaltung der Anforderungen an erhöhten Trittschallschutz kann der
Mieter nur dann verlangen, wenn dies mit dem Vermieter vereinbart ist.
BGH, Urteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 355/03 - LG Hamburg
AG Hamburg
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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 6. Oktober 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Rich-
ter Ball, Dr. Leimert, Dr. Wolst und Dr. Frellesen
für Recht erkannt:
Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts
Hamburg, Zivilkammer 7, vom 30. Oktober 2003 wird zurückge-
wiesen.
Auf die Anschlußrevision der Kläger wird das vorbezeichnete Ur-
teil im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der
Kläger erkannt worden ist.
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung
und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens,
an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Kläger mieteten von den Rechtsvorgängern der Beklagten mit Ver-
trag vom 28. Juli 1987 eine Wohnung im dritten Obergeschoß des Anwesens
H. Straße in H. . Das direkt über der von den Klägern gemiete-
ten Wohnung gelegene Dachgeschoß des vor dem Jahre 1918 errichteten
Hauses war zunächst nicht ausgebaut und wurde lediglich als Abstellraum ge-
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nutzt. Im Jahr 2001 wurde der Dachboden abgetragen und an seiner Stelle von
der Beklagten eine zweigeschossige Wohnung errichtet, die sie als Eigentums-
wohnung veräußerte.
Seit dem Bezug der neuerrichteten Dachgeschoßwohnung, die Ende
Oktober 2001 fertiggestellt war, fühlen sich die Kläger durch den von dort aus-
gehenden Trittschall gestört. Ein von ihnen in Auftrag gegebenes Privatgutach-
ten des Sachverständigen M. ergab einen Normtrittschallpegel von
L' = 58,5, der die Grenzwerte der DIN 4109 (Normtrittschallpegel L' < 53 dB
bzw. < 46 dB für erhöhten Schallschutz) überschreitet. Der ferner eingeschalte-
te Sachverständige T. ermittelte in seinem Prüfbericht Nr. 09.2001.02 einen
Wert von 57 dB. Die Kläger minderten ab November 2002 die Miete um 20 %.
Mit ihrer Klage begehren die Kläger von den Beklagten die Herstellung
eines erhöhten Trittschallschutzes von 46 dB, hilfsweise einen Trittschallschutz
von 53 dB. Ferner verlangen sie im Hinblick auf den ihrer Ansicht nach mangel-
haften Trittschallschutz Rückzahlung bereits gezahlter Miete und Ersatz der
Kosten für das Gutachten des Sachverständigen M. . Widerklagend hat
die Beklagte Zahlung der Differenz zwischen der vereinbarten und der gemin-
derten Miete gefordert.
Das Amtsgericht hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben und die
Widerklage abgewiesen. Auf die Berufung der Beklagten, mit der sie allein die
Entscheidung über die Klage angegriffen hat, hat das Landgericht die Beklagten
lediglich zur Herstellung eines Trittschallschutzes von 53 dB verurteilt und die
Klage hinsichtlich des verlangten erhöhten Trittschallschutzes abgewiesen. Es
hat ferner dem Zahlungsantrag der Kläger stattgegeben. Gegen dieses Urteil
richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten, mit
der sie die vollständige Klageabweisung erstrebt. Die Kläger begehren mit ihrer
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unselbständigen Anschlußrevision die Wiederherstellung des erstinstanzlichen
Urteils.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt:
Es sei vom Vorliegen eines Mangels der Mietwohnung auszugehen.
Maßgebend sei zwar in erster Linie das, was die Parteien als vertragsgemäß
vereinbart hätten. Fehle es an entsprechenden Abreden, sei aber die Einhal-
tung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Danach seien grund-
sätzlich die DIN-Normen zugrunde zu legen, die zur Zeit der Errichtung des
Gebäudes galten. Das sei für den nachträglichen Dachgeschoßausbau die zu
diesem Zeitpunkt gültige DIN-Norm 4109, da die Wohnung über der Wohnung
der Kläger erst durch den Ausbau errichtet worden sei. Es komme nicht ent-
scheidend darauf an, ob die bei Anmietung vorhandene einfache Holzbalken-
decke baualtersgemäß gewesen sei oder ob der technisch vorhandene Tritt-
schallschutz nach Umbau des Dachgeschosses den öffentlich-rechtlichen Vor-
schriften entspreche und besser sei als bei Anmietung des Objekts. Bei Anmie-
tung seien Lärmimmissionen aus der Etage über der Mietwohnung nicht zu be-
fürchten gewesen, weil oberhalb der Wohnung keine weitere Wohnnutzung
stattgefunden habe. Die Sollbeschaffenheit des Mietobjekts sei deshalb eine
Wohnung ohne störenden Lärmbelästigungen aus dem darüber liegenden
Dachgeschoß. Der Mieter dürfe davon ausgehen, daß er auch bei einem späte-
ren Ausbau des Dachgeschosses vor Lärmimmissionen jedenfalls in der Weise
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geschützt werde, daß die zum Zeitpunkt des nachträglichen Ausbaus geltenden
technischen Normen eingehalten würden.
Die Kläger hätten jedoch keinen Anspruch auf Einhaltung der Grenzwer-
te gemäß den "Empfehlungen für einen erhöhten Schallschutz" nach Beiblatt 2
der DIN 4109. Vorbehaltlich besonderer Vereinbarungen müsse der Mieter die
Geräusche hinnehmen, die durch eine vertragsgemäße Nutzung der anderen
Wohnungen eines Mehrfamilienhauses entstünden.
Soweit die Beklagte einwende, die Ursache der Lärmimmissionen liege
im Gemeinschaftseigentum bzw. im Sondereigentum eines anderen Woh-
nungseigentümers, führe dies nicht zu einer Unmöglichkeit der Mangelbeseiti-
gung, sondern lediglich dazu, daß die Vornahme der Mangelbeseitigung wegen
der Notwendigkeit der Mitwirkung Dritter nicht allein vom Willen der Beklagten
abhänge, so daß Zwangsmittel nach § 888 ZPO ausgeschlossen seien, wenn
der Schuldner vorher mit der gebotenen Intensität zumindest versucht habe,
diese Dritten zur Mitwirkung zu veranlassen. Im übrigen sei die Trittschalldäm-
mung anders als der Bodenbelag nicht Gegenstand des Sondereigentums,
sondern gehöre grundsätzlich zum gemeinschaftlichen Eigentum, wobei die
anderen Wohnungseigentümer zumindest zur Duldung der Arbeiten verpflichtet
seien.
Den Klägern seien auch die Kosten der Rechtsverfolgung zu ersetzen,
weil die Beklagte die Mangelhaftigkeit durch den von ihr veranlaßten Umbau
schuldhaft herbeigeführt habe. Die klägerseitig vorgenommene Mietminderung
von 20 % sei unter Zugrundelegung eines Trittschallschutzes von L' ~ 57 dB
angemessen.
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II.
Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten einer rechtlichen Über-
prüfung nicht in allen Punkten stand.
1. Die Revision der Beklagten hat allerdings in der Sache keinen Erfolg.
Zu Recht hat das Berufungsgericht einen Mangel der Mietwohnung im Sinne
von § 536 Abs. 1 BGB wegen des nicht ausreichenden Trittschallschutzes be-
jaht. Ein Mangel ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächli-
chen Zustands der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand (BGH,
Urteil vom 16. Februar 2000 - XII ZR 279/97, NJW 2000, 1714 unter A II 2 a
m.w.Nachw. zur Rechtsprechung; Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Ge-
schäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. III. B Rdnr. 1344). Maßgeblich sind da-
her, wie das Berufungsgericht zu Recht ausgeführt hat, die Vereinbarungen der
Parteien und nicht in erster Linie die Einhaltung bestimmter technischer Nor-
men. Fehlen jedoch ausdrückliche Parteiabreden zur Beschaffenheit der Miet-
sache, so ist jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen
geschuldet (vgl. KG, WuM 1980, 255; LG Berlin GE 1996, 1249; Staudin-
ger/Emmerich, BGB (2003), § 536 Rdnr. 27; vgl. auch LG Berlin, GE 1996,
677). Dabei ist, wovon auch die Revision zu Recht ausgeht, nach der Verkehrs-
anschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab
anzulegen (Senatsurteil vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, WuM 2004, 527;
Kraemer in Bub/Treier aaO Rdnr. 1338; differenzierend Schmidt-Futterer/
Eisenschmid, Mietrecht, 8. Aufl., § 536 Rdnr. 29 f.).
Entgegen der Auffassung der Revision bedeutet dies jedoch nicht, daß
die Kläger keinen höheren Schallschutz verlangen können, als er der Zeit vor
1918 entsprach. Zwar haben die Parteien einen Mietvertrag über eine Wohnung
abgeschlossen, die sich in einem vor dem Jahr 1918 errichteten und nicht den
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aktuellen Schallschutzbestimmungen angepaßten Gebäude befindet. Auch trifft
den Vermieter grundsätzlich keine Pflicht zur Modernisierung (so auch Schmidt-
Futterer/Eisenschmid aaO Rdnr. 30). Wenn der Vermieter jedoch selbst bauli-
che Veränderungen vornimmt, die zu Lärmimmissionen führen können, kann
der Mieter erwarten, daß Lärmschutzmaßnahmen getroffen werden, die den
Anforderungen der zur Zeit des Umbaus geltenden DIN-Normen genügen. Die
Revision übersieht, daß die Kläger zunächst im obersten bewohnten Stockwerk
gewohnt haben, weil der darüber befindliche Dachboden lediglich als Abstell-
raum genutzt wurde. Durch die Errichtung der zweigeschossigen Wohnung
über der Wohnung der Kläger haben sich die Nutzungsgewohnheiten erheblich
geändert. Zu Recht führt das Berufungsgericht aus, daß die Wohnung über der
Wohnung der Kläger durch den Ausbau erst errichtet worden ist. Dementspre-
chend sind hinsichtlich des zwischen diesen Wohnungen erforderlichen Tritt-
schallschutzes auch die zum Zeitpunkt des Ausbaus geltenden DIN-Normen die
den jeweiligen technischen Mindeststandard wiedergeben (vgl. BGHZ 139, 16,
20), als Vertragsinhalt anzusehen.
Auch der Durchführung einer Ortsbesichtigung bedurfte es entgegen der
Ansicht der Revision zur Ermittlung der Lärmbeeinträchtigung nicht. Das Beru-
fungsgericht hat festgestellt, daß der Trittschallpegel in der Wohnung der Kläger
den von der DIN 4109 festgelegten Grenzwert jedenfalls um 4 dB überschreitet.
Damit steht auch unabhängig von einer Ortsbesichtigung fest, daß der Tritt-
schallschutz nicht ausreichend und folglich die Wohnung der Kläger mit einem
Mangel behaftet ist.
Die Kläger waren daher berechtigt, die Miete zu mindern. Die vom Tat-
richter für angemessen gehaltene Höhe der Minderung ist aus Rechtsgründen
nicht zu beanstanden.
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2. Dagegen hat die Anschlußrevision der Kläger Erfolg.
Allerdings ergibt sich ein Anspruch der Kläger auf Einbau eines erhöhten
Trittschallschutzes von 46 dB entgegen der Auffassung der Revisionserwide-
rung nicht schon daraus, daß das Dachgeschoß vor dem Umbau nicht bewohnt
war und die Kläger somit "außergewöhnlich störungsfrei" wohnen konnten. Ein
Mieter ist nicht davor geschützt, daß in dem Haus, welches er bewohnt, Um-
bauarbeiten stattfinden. Es bleibt die freie Entscheidung des Vermieters, ob er
solche Arbeiten durchführen und zum Beispiel das Dachgeschoß ausbauen
läßt. Einen Anspruch auf erhöhten Schallschutz hat der Mieter nur dann, wenn
dies mit dem Vermieter vereinbart ist. Ob dies hier der Fall war, ist zwischen
den Parteien streitig. Die Anschlußrevision weist mit Recht darauf hin (§ 286
ZPO), daß die Kläger unter Benennung von Zeugen eine solche Vereinbarung
behauptet haben. Diesen Beweisangeboten hätte das Berufungsgericht nach-
gehen müssen, um zu klären, ob die Kläger Anspruch auf erhöhten Schall-
schutz haben.
Zur Klärung dieser Frage und Durchführung der dazu erforderlichen Be-
weisaufnahme ist das Berufungsurteil daher auf die Anschlußrevision der Klä-
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ger aufzuheben, soweit die Klage auf erhöhten Schallschutz abgewiesen wor-
den ist, und die Sache ist insoweit an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.
Dr. Deppert
Ball
Dr. Leimert
Dr. Wolst
Dr. Frellesen