Urteil des BGH vom 16.10.2006

Gericht

Bundesgerichtshof

Aktenzeichen

n am 08.04.200

Entschieden

16.10.2006

Schlagworte

Abrechnung , Form , Fälligkeit , Anfechtung , Versammlung , Verwalter , Verbrauch , Bilanz , Ungültigerklärung , Bestandteil

BGH: abrechnung, form, fälligkeit, anfechtung, versammlung, verwalter, verbrauch, bilanz, ungültigerklärung, bestandteil

Gericht:

OLG Frankfurt 20.

Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

20 W 178/03

Dokumenttyp:

Beschluss

Quelle:

Normen:

§ 12 FGG, § 16 WoEigG, § 28

WoEigG, § 48 WoEigG

(Wohnungseigentum: Anfechtung eines

Eigentümerbeschlusses; Form der Jahresabrechnung;

Wirtschaftsplan; Abrechnungsanweisungen; Entlastung von

Verwaltung und Verwaltungsbeirat; Fälligkeit von Nach-

und Vorauszahlungen)

Leitsatz

1. Die Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung kann auf

einzelne selbständige Rechnungsposten beschränkt werden. Daraus folgt, dass der

Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung bei uneingeschränkter Anfechtung nur

hinsichtlich derjenigen selbständigen Abrechnungsposten für ungültig zu erklären ist,

die mit Mängeln behaftet sind.

2. Die Jahresabrechnung ist keine Bilanz und keine Gewinn- und Verlustrechnung; sie ist

vielmehr eine reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung. In der Jahresabrechnung sind

mithin die tatsächlichen Beitragszahlungen der Wohnungseigentümer auszuweisen. Es

bedarf einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer, wenn diese eine

Jahresabrechnung wünschen, die offene Forderungen und Verbindlichkeiten

berücksichtigt. Der Umstand, dass die Wohnungseigentümer über einen längeren

Zeitraum Eigentümerbeschlüsse mit einer entsprechenden oder "ähnlichen"

Abrechnungsform hingenommen haben, indem sie sie nicht angefochten haben, reicht

hierfür nicht aus.

3. Eine Vermögensübersicht ist nicht zwingend Bestandteil der Abrechnung; sie stellt in

der Regel als Auskunft eine Information der Wohnungseigentümer dar. Ist sie jedoch im

Einzelfall als Teil der Gesamtabrechnung gedacht und mithin auch Gegenstand des

Eigentümerbeschlusses geworden, kann dieser auch auf Antrag für ungültig erklärt

werden.

4. Zur Befugnis der Eigentümerversammlung, neben der Begründung von

Beitragsforderungen durch Beschluss auch die Leistungszeit der entstandenen

Forderungen zu bestimmen.

Im Wohnungseigentumsverfahren als echtem Streitverfahren besteht die

Ermittlungspflicht des Gerichts nur insoweit, als der Vortrag der Beteiligten oder der im

Übrigen festgestellte Sachverhalt Anlass zu weiteren Ermittlungen gibt.

Tenor

Der angefochtene Beschluss wird teilweise dahingehend abgeändert, dass unter

teilweiser Abänderung des Beschlusses des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom

15.10.2001 die Anfechtungsanträge

1.) zu Satz 2 des Beschlusses der Wohnungseigentümer vom 22.05.2001 zu TOP 1

und

2.) zu Satz 8 des Beschlusses der Wohnungseigentümer vom 22.05.2001 zu TOP 8

zurückgewiesen werden, sowie

3.) der Beschluss der Wohnungseigentümer vom 22.05.2001 zu TOP 8 zu Satz 5

unter Zurückweisung der (Erst-)Beschwerde gegen den Beschluss des

Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 15.10.2001 für ungültig erklärt wird.

Im Übrigen verbleibt es beim Hauptsacheausspruch des angefochtenen

Beschlusses. In diesem Umfang werden die dagegen gerichteten sofortigen

weiteren Beschwerden zurückgewiesen.

Von den Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde haben der

Antragsteller 47%, die Antragsgegner 50 % und die weitere Beteiligte 3 % zu

tragen. Außergerichtliche Kosten werden im Verfahren der weiteren Beschwerde

nicht erstattet.

Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde: bis 95.000,-- EUR.

Gründe

Die Beteiligten bilden die sich aus dem Rubrum ergebende

Wohnungseigentümergemeinschaft, wobei der Antragsteller Eigentümer der

Wohnung Nr. ... ist. Die weitere Beteiligte ist die Verwalterin. Zu den

Rechtsverhältnissen im Einzelnen wird auf die Teilungserklärung vom 23.11.1978

(Bl. 31 ff. d. A.) Bezug genommen.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 22.05.2001 fassten die

Wohnungseigentümer unter anderem zu TOP 1 bis 3 und 8 Beschlüsse, deren

Ungültigerklärung der Antragsteller im vorliegenden Verfahren begehrt. Der

Beschluss zu TOP 1 beinhaltet die Genehmigung der Jahresabrechnung für das Jahr

2000 sowie die Anweisung an die Verwaltung, die Position Wasser/Entwässerung

nach individuellem Verbrauch abzurechnen, und eine Regelung zur Fälligkeit von

Nachzahlungsbeträgen. Zu TOP 2 und 3 wurden die Entlastung von Verwaltung

und Verwaltungsbeirat beschlossen. Zu TOP 8, Satz 1, wurden Gesamt- und

Einzelwirtschaftsplan 2001/2002 beschlossen. Außerdem war Beschlussinhalt, dass

die bisherigen Vorauszahlungen bestehen bleiben (Satz 2), dass der

Wirtschaftsplan ab 01.01.2001 in Euro gelte, und zwar auf volle Euro gerundet

(Satz 3), dass der Wirtschaftsplan ab 01.06.2001 in Kraft trete und dann bis auf

weiteres fortgelte (Satz 4), dass die Vorauszahlungen sofort fällig seien (Satz 5),

dass Ratenzahlung zu monatlichen Raten zum jeweils 3. Werktag im Monat

gewährt werde (Satz 6), dass bei Verzug mit zwei Raten die Stundung entfalle und

der gesamte Jahresbetrag fällig werden solle (Satz 7), und dass die Verwaltung

angewiesen werde, die Wasser- und Kanalgebühren für die Jahre 2000/2001 nach

individuellem Verbrauch abzurechnen (Satz 8), sowie die Abrechnungen für die

Jahre 2000 und 2001 in abgegrenzter Form wie bisher zu erteilen seien (Satz 9).

Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die bei den Gerichtsakten befindlichen

Ablichtungen des Versammlungsprotokolls (Bl. 14 ff. d. A.), der Jahresabrechnung

(Bl. 22 ff. d. A.), des Wirtschaftsplans (Bl. 20 ff. d. A.), der Einzelabrechnung des

Antragstellers (Bl. 18 d. A.) und des Kontoauszugs des Wohngeldkontos des

Antragstellers für das Jahr 2000 (Bl. 91 d. A./Neuausdruck der Verwaltung vom

13.08.2001) Bezug genommen.

Durch Beschluss vom 15.10.2001 (Bl. 117 ff. d. A.), auf dessen Einzelheiten auch

hinsichtlich des Vorbringens der Beteiligten im erstinstanzlichen Verfahren Bezug

genommen wird, hat das Amtsgericht unter gleichzeitiger Gewährung von

Wiedereinsetzung in den vorigen Stand hinsichtlich der versäumten

Beschlussanfechtungsfrist auf entsprechenden Antrag des Antragstellers die

Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 22.05.2001 zu TOP 1 bis

3 und 8 für ungültig erklärt. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt,

dass die Jahresabrechnung zu Unrecht in bilanzmäßiger Form erstellt und daher

insgesamt für ungültig zu erklären sei. Frühere Beschlüsse der

Wohnungseigentümerversammlung, die gegebenenfalls eine solche Abrechnung

erlaubten, seien nach der neuen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs als

unwirksam zu betrachten. Demzufolge sei auch die Verwalter- und

Verwaltungsbeiratsentlastung nicht aufrecht zu erhalten. Der Beschluss zu TOP 8

sei ebenfalls für ungültig zu erklären, da lediglich eine Aufstellung der

Gesamtausgaben vorgelegen habe, so dass der Beschluss zu einem

Wirtschaftsplan insgesamt für ungültig zu erklären sei. Die sonstigen

Regelungsgegenstände unterlägen nicht der Beschlusskompetenz der

Wohnungseigentümer, weswegen sie für ungültig zu erklären seien. Die

Auferlegung der Kosten einschließlich der außergerichtlichen Kosten auf die

weitere Beteiligte – wie vom Antragsteller beantragt – hat das Amtsgericht mit der

Begründung abgelehnt, es könne auch unter materiell-rechtlichen

Gesichtspunkten nicht mit der erforderlichen Sicherheit von einer schuldhaften

Pflichtverletzung der Verwalterin ausgegangen werden, da diese sich nach

Beschlüssen der Wohnungseigentümer gerichtet habe.

Hiergegen haben die Antragsgegner und die weitere Beteiligte unter

Aufrechterhaltung und Vertiefung des erstinstanzlichen Vortrags sofortige

Beschwerde eingelegt. Der Antragsteller hat (Anschluss-)Beschwerde eingelegt,

mit der er seinen Kostenantrag gegen die weitere Beteiligte weiter verfolgt hat.

Mit Schriftsatz vom 03.02.2003 haben die Antragsgegner ihre Beschwerde auf die

Ungültigerklärung der Beschlüsse zu TOP 1, 3 sowie 8 und die weitere Beteiligte

ihre Beschwerde auf die Ungültigerklärung des Beschlusses zu TOP 2 beschränkt.

Die Antragsgegner haben nunmehr behauptet, mit der Einladung zur

Versammlung und den Einzelabrechnungen seien zugleich auch

Einzelwirtschaftspläne versandt worden.

Durch den angefochtenen Beschluss (Bl. 325 ff. d. A.), berichtigt durch Beschluss

vom 24.04.2003 (Bl. 347 ff d. A.), auf deren Einzelheiten verwiesen wird, hat das

Landgericht unter teilweiser Abänderung des amtsgerichtlichen Beschlusses den

Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 22.05.2001 zu TOP 1 zu

den Sätzen 2 bis 4 und Satz 1 nur wegen der Einzelabrechnungen insgesamt, des

Vermögensstatus, der Darstellung der „Entwicklung der Instandhaltungsrücklage“

mit Ausnahme der „Erläuterung zur Rücklage Waschmaschinen“ und der

Gesamtabrechnung hinsichtlich der Position „sonstige Kosten“, aber nur

hinsichtlich der Unterposition „Forderungsausfälle“ für ungültig erklärt. Im Übrigen

hat es den Beschlussanfechtungsantrag zu TOP 1 zurückgewiesen. Weiter hat es

den Beschluss der Versammlung zu TOP 8 nur zu den Sätzen 6 bis 9 für ungültig

erklärt. Zu den Sätzen 1 bis 5 hat es den Beschlussanfechtungsantrag

zurückgewiesen. Im Übrigen hat es die Beschwerde und die Anschlussbeschwerde

zurückgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass eine

vollständige Ungültigerklärung der Gesamtjahresabrechnung nicht geboten sei.

Zwar beginne die Wohngeldabrechnung mit einem in bilanzmäßiger Form

aufgestellten Vermögensstatus, der eine ordnungsgemäße Abrechnung allein

nicht zu ersetzen vermöge. Dieser sei auch nicht lediglich informationshalber

mitgeteilt worden, sondern sei Bestandteil der Abrechnung. Die

Gesamtabrechnung sei nur insoweit teilweise für ungültig zu erklären, als die

Einwände des anfechtenden Wohnungseigentümers durchgreifen würden. Soweit

der Antragsteller lediglich in allgemeiner Form einzelne Positionen und die

eingestellte Höhe der Kosten bestritten habe, vermöge dies einen

nachvollziehbaren Anhaltspunkt für weitere Ermittlungen nicht zu ersetzen. Soweit

der Antragsteller darüber hinaus rüge, dass bestimmte Ausgaben nicht getätigt

werden dürften, sei dies ebenfalls unbeachtlich, da in der Jahresabrechnung auch

unberechtigte Ausgaben aufzunehmen seien. Hinsichtlich der Position „sonstige

Kosten“ Unterposition „Forderungsausfälle“, sei die Gesamtabrechnung dagegen

für ungültig zu erklären, da es sich nicht um eine tatsächliche Ausgabe, sondern

lediglich um die Mitteilung einer sogenannten „Ausbuchung“ handele. In die

Jahresabrechnung seien aber als einfache Einnahmen-/Ausgaben-

/Überschussrechnung nur die tatsächlich geleisteten Ausgaben der

Abrechnungsperiode einzustellen. Weitere Positionen der Gesamtabrechnung

seien dagegen nicht für ungültig zu erklären. Die Darstellung des

Instandhaltungsrücklagenkontos sei aber zu beanstanden, da sie offenbar in

bilanzmäßiger Form erstellt sei. Die Darstellung gebe nicht den tatsächlichen

Stand des Kontos wieder. Die auf der Gesamtabrechnung basierenden und

ebenfalls beschlossenen Einzelabrechnungen würden nicht ordnungsgemäßer

Verwaltung entsprechen, weil sie nicht die tatsächlich geleisteten, sondern die

vereinbarten Vorschüsse abrechnen würden. Dies werde auch nicht durch die

Beifügung von sogenannten Kontoauszügen geheilt. Im Übrigen seien die

Einzelabrechnungen auch insoweit zu beanstanden, als sie nicht dem in der

Teilungserklärung festgeschriebenen und seither nicht wirksam geänderten

Verteilerschlüssel folgten. Dies betreffe die Positionen Wasser (außer Heizkosten),

Kabelfernsehen und Verwaltergebühr. Nicht zu beanstanden sei dagegen die

gemeinsame Abrechnung der Wasserkosten sowie der Umstand, dass Zinserträge

vom Instandhaltungsrücklagenkonto nicht im Wege der Einzelabrechnung den

einzelnen Wohnungseigentümern gutgeschrieben worden seien. Mit der

Ungültigerklärung des Beschlusses zu TOP 1 seien auch die Entlastungsbeschlüsse

zu TOP 2 und 3 für ungültig zu erklären. Hinsichtlich TOP 8 der Versammlung vom

22.05.2001 genüge die vorgelegte Auflistung der prognostizierten Ausgaben im

Jahr 2001 für sich genommen nicht den Anforderungen des § 28 Abs. 1 Satz 2 Nrn.

1 bis 3 WEG. Allerdings gehe die Kammer tatsächlich davon aus, dass

Einzelwirtschaftspläne vorgelegen hätten. Die (gerundete) Höhe der monatlichen

Vorauszahlungsverpflichtung ergebe sich dann aus Satz 2 des Beschlusses zu TOP

8. Dass die Wohnungseigentümer die gleichbleibende Höhe der Vorauszahlungen

beschlossen hätten, sei grundsätzlich nicht zu beanstanden. Durch die

Beschlussgegenstände zu den Sätzen 6 bis 9 des TOP 8 werde allerdings in die

durch Mehrheitsentscheidung nicht abänderbare Vereinbarung der

Teilungserklärung bzw. gesetzliche Vorgaben eingegriffen, so dass sie für ungültig

zu erklären seien. Die Sätze 3 bis 5 seien hingegen nicht zu beanstanden.

Gegen diesen am 08.04.2003 zugestellten Beschluss hat der Antragsteller mit am

22.04.2003 eingegangenem Schriftsatz sofortige weitere Beschwerde eingelegt,

die er nicht begründet hat. Er hat allerdings mit Schriftsatz vom 30.05.2003

vorsorglich Wiedereinsetzung in den vorigen Stand wegen Versäumung der Frist

zur rechtzeitigen Einlegung der sofortigen weiteren Beschwerde vom 22.04.2003

beantragt. Der Senat hat durch Verfügung vom 04.06.2003 darauf hingewiesen,

dass sich wegen Rechtzeitigkeit der sofortigen weiteren Beschwerde der Antrag auf

Wiedereinsetzung in den vorigen Stand erledigt haben dürfte.

Gegen den ihnen am 26.05.2003 zugestellten Beschluss haben die Antragsgegner

und die weitere Beteiligte mit am 04.06.2003 eingegangenen Schriftsatz sofortige

weitere Beschwerde eingelegt, wobei sich das Rechtsmittel der Antragsgegner

gegen die Entscheidung betreffend die Beschlüsse zu TOP 1, 3 und 8, und

dasjenige der weiteren Beteiligten gegen die Entscheidung betreffend den

Beschluss zu TOP 2 richtet. Sie haben diese sofortige weitere Beschwerde mit

Schriftsätzen vom 04.08.2004 (Bl. 383 ff. d. A.) und 03.05.2005 (Bl. 402 ff. d. A.)

im Einzelnen begründet. Auf die Einzelheiten dieser Schriftsätze wird Bezug

genommen.

Sie beantragen,

unter Aufhebung der Beschlüsse des Landgerichts Frankfurt am Main vom

24.03.2002, Az. 2/9 T 622/01 in Verbindung mit dem Berichtigungsbeschluss vom

24.04.2003 und des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 15.10.2001, Az. 65 UR II

278/01 WEG, die Anträge des Antragstellers hinsichtlich der Beschlüsse der

Wohnungseigentümerversammlung vom 22.05.2001 zu TOP 1, 2, 3 und 8

zurückzuweisen.

Der Antragsteller hat sich zu der sofortigen weiteren Beschwerde der

Antragsgegner und der weiteren Beteiligten nicht geäußert.

II.

1. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner ist insgesamt statthaft und

auch ansonsten zulässig, so insbesondere form- und fristgerecht eingelegt

worden.

2. Sie hat jedoch in der Sache überwiegend keinen Erfolg. Der angefochtene

Beschluss beruht in diesem Umfang nicht auf einer Verletzung des Rechts, auf die

hin er durch den Senat als Rechtsbeschwerdegericht lediglich zu überprüfen ist, §§

43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO.

3. Unbegründet ist die sofortige weitere Beschwerde im Hinblick auf den Beschluss

der Wohnungseigentümer zu Tagesordnungspunkt 1 der Eigentümerversammlung

vom 22.05.2001 zu Satz 1.

Zu Recht hat das Landgericht zunächst diesen Wohnungseigentumsbeschluss

hinsichtlich des Vermögensstatus für ungültig erklärt.

Dabei hat das Landgericht seiner Entscheidung zutreffend zugrunde gelegt, dass

die Jahresabrechnung grundsätzlich eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich

zutreffende Aufstellung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben für das betreffende

Wirtschaftsjahr enthalten soll. Sie muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne

Hinzuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen verständlich

sein (vgl. im Einzelnen Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 28 Rz. 66;

Erman/Grziwotz, BGB, 11. Aufl., § 28 WEG Rz. 4; Niedenführ/Schulze, WEG, 7. Aufl.,

§ 28 Rz. 39; Weitnauer/Gottschalg, WEG, 9. Aufl., § 28 Rz. 20, jeweils mit vielfältigen

Nachweisen aus der Rechtsprechung; vgl. auch Senat ZWE 2006, 194). Dabei ist

die Jahresabrechnung keine Bilanz und keine Gewinn- und Verlustrechnung; sie ist

vielmehr eine reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung. Dabei hat der Verwalter

alle tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Wirtschaftsjahr

in die Abrechnung einzustellen, auch wenn diese möglicherweise zu Unrecht

getätigt worden sind. Dies gilt – mit gewissen von der Rechtsprechung

angenommenen Ausnahmen – unabhängig davon, ob der Rechtsgrund für eine

Zahlung in der betreffenden Rechnungsperiode gelegt wurde oder ob tatsächliche

Auswirkungen auch spätere Jahre betreffen können (vgl. im Einzelnen

Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 28 Rz. 68; Palandt/Bassenge, BGB, 65. Aufl., § 28

WEG Rz. 10 ff.; Erman/Grziwotz, a.a.O., § 28 WEG Rz. 4; Bärmann/Pick, WEG, 17.

Aufl., § 28 Rz. 13; Münchener Kommentar/Engelhardt, BGB, 4. Aufl., § 28 WEG Rz.

11; Hügel/Scheel, Rechtshandbuch Wohnungseigentum, Rz. 666, 671;

Staudinger/Bub, BGB, Stand Juli 2005, § 28 WEG Rz. 304 ff, 313;

Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 28 Rz. 42 ff., jeweils mit vielfältigen Nachweisen aus

der Rechtsprechung). Dies entspricht auch der ständigen Rechtsprechung des

Senats (vgl. etwa OLGReport 2005, 783; zuletzt Beschluss vom 06.02.2006, Az. 20

W 404/03).

Der Senat hält trotz der hiergegen gerichteten Angriffe der weiteren Beschwerde

an dieser Rechtsprechung fest. Die Antragsgegner haben zwar erklärt, diese

allgemeine Frage könne dahinstehen, weil sie die hier konkret genehmigte

Jahresabrechnung nicht berühre. Die weitere Beschwerde stellt aber die oben

dargestellte Maßgabe, die Jahresabrechnung habe eine reine Einnahmen- und

Ausgabenrechnung zu sein, mehrfach in Abrede. Hiermit wollen die Antragsgegner

ihre hiervon abweichende Abrechnungsweise rechtfertigen, wenn sie also

offensichtlich auch keine Bilanz im Sinne der handelsrechtlichen Vorschriften

wünschen (vgl. dazu auch Jennißen ZWE 2002, 169); im Beschlussprotokoll vom

16.07.1990 – auf das sie sich insoweit berufen - ist allerdings durchaus von

Jahresabrechnungen „in bilanzierter Form“ die Rede. In diesem Zusammenhang

kann dahinstehen, ob sich diese Grundsätze bereits aus dem Wortlaut des

Gesetzes, der Gesetzessystematik oder der Entstehungsgeschichte des § 28 WEG

ergeben (ablehnend: Niedenführ DWE 2005, 58 m. w. N.) oder ob der Gesetzgeber

bewusst darauf verzichtet hat, die Jahresabrechnung nach § 28 WEG den

komplizierten handelsrechtlichen Bilanzierungsvorschriften nachzubilden (so

Hügel/Scheel, a.a.O., Rz. 671; vgl. auch Weitnauer/Wilhelmy, a.a.O., Anhang II Rz.

14; Bärmann/Seuß, Praxis des Wohnungseigentums, 4. Aufl., B 487 ff). Welche Art

der Rechnungslegung das Gesetz in § 28 Abs. 3 WEG verlangt, ergibt sich im Wege

der Auslegung jedenfalls nach dem Zweck der Abrechnung und der

Interessenlage. Von den beiden Grundtypen der Rechnungslegung, nämlich der

Rechnungslegung im Sinne von § 259 Abs. 1 BGB und den Sondervorschriften über

die handelsrechtliche Rechnungslegung nach den Vorschriften des

Handelsgesetzbuches, entspricht am ehesten die erstere dem Gesetzeszweck (so

BayObLG NJW-RR 1993, 1166, unter Hinweis auf Senat OLGZ 1984, 333; OLG

Hamm OLGZ 1975, 157; vgl. auch OLG Hamm ZMR 1998, 715; Bärmann/Seuß,

a.a.O., B 496, und die vielfältigen Nachweise bei Staudinger/Bub, a.a.O., § 28 WEG

Rz. 310). Bei den §§ 242 ff HGB sind der Gesetzeszweck u. a. die

Gewinnfeststellung, die Ermittlung des Betriebsvermögens, Kreditfähigkeit und

Besteuerungsgrundlagen (Münchener Kommentar/Engelhardt, a.a.O., § 28 WEG

Rz. 11; vgl. im Einzelnen weiter Staudinger/Bub, a.a.O., § 28 WEG Rz. 314). Die

Bilanz hat dabei den Zweck, die Vermögenslage eines Unternehmens zu einem

bestimmten Stichtag darzustellen (Niedenführ DWE 2005, 58; Drasdo ZWE 2002,

166; NZM 2003, 297; Jennißen ZWE 2002, 169; Armbrüster ZWE 2005, 267;

Bärmann/Seuß, a.a.O., B 495). Die mit der Rechnungslegung nach § 259 BGB

verbundenen Informationen sollen demgegenüber eine Kontrolle der

Verwaltungstätigkeit und die Vorbereitung etwaiger Ansprüche ermöglichen;

hierfür genügt regelmäßig eine geordnete Übersicht über alle tatsächlich erfolgten

Einnahmen und Ausgaben mit der Angabe von Anfang und Endbestand der

Geldmittel (Niedenführ DWE 2005, 58). Dementsprechend hat die

Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht die Funktion,

einen unternehmerischen Erfolg zu ermitteln, sondern dient als

Gesamtabrechnung der Kontrolle darüber, wie der Verwalter die

gemeinschaftlichen Gelder verwendet hat (vgl. Staudinger/Bub, a.a.O., § 28 WEG

Rz. 13; Niedenführ DWE 2005, 58; Drasdo ZWE 2002, 166; Jennißen ZWE 2002,

169). Hierfür genügt es, eine Übersicht über alle Ein- und Auszahlungen

vorzulegen und den Anfangs- und Endstand der Bankkonten anzugeben. Stimmt

der Saldo zwischen Ein- und Auszahlungen mit den Salden der Bankkonten

überein, können die Wohnungseigentümer unschwer erkennen, ob der Verwalter

rechnerisch richtig abgerechnet hat. Der Zweck der Jahresabrechnung verlangt

nicht, Forderungen und Verbindlichkeiten zu berücksichtigen. Selbst wenn die

Vermögenssituation der Wohnungseigentümergemeinschaft durch eine

bilanzähnliche Darstellung genauer abgebildet werden würde, hätte sie den

entscheidenden Nachteil, dass der einzelne Wohnungseigentümer sie nicht mehr

ohne Weiteres nachvollziehen könnte. Sie entspricht deshalb nicht den Interessen

der Wohnungseigentümer (Niedenführ DWE 2005, 58; Staudinger/Bub, a.a.O., § 28

WEG Rz. 315; vgl. auch Armbrüster ZWE 2005, 267). Der berufsmäßig tätige

Verwalter dürfte zwar in der Regel zur Erstellung einer Bilanz in der Lage sein (so

Staudinger/Bub, a.a.O., § 28 WEG Rz. 315; Jennißen ZWE 2002, 19; daran bereits

zweifelnd wohl Weitnauer/Wilhelmy, a.a.O., Anhang II Rz. 14). Zum einen geht aber

§ 26 WEG nicht zwingend von der Verwaltung durch einen berufsmäßigen Verwalter

aus, zum anderen können nicht von allen Wohnungseigentümern Vorkenntnisse

vorausgesetzt werden, die das Verständnis einer Bilanz oder auch nur einer

sogenannten erweiterten Abrechnung ohne sachverständige Hilfe ermöglichen (so

Staudinger/Bub, a.a.O., § 28 WEG Rz. 315). Auch ob die Gemeinschaft liquide ist,

ob die Einnahmen des Wirtschaftsjahres zur Deckung der Ausgaben ausgereicht

haben oder nicht und welche Nachzahlungen oder Rückzahlungen demnach

geleistet werden müssen, lässt sich in einer einfachen Einnahmen- und

Ausgabenrechnung klar und verständlich darstellen (vgl. OLG Hamm ZMR 1998,

715 unter Hinweis BayObLG WuM 1993, 485 = NJW-RR 1993, 1166; vgl. auch

Münchener Kommentar/Engelhardt, a.a.O., § 28 WEG Rz. 11; Staudinger/Bub,

a.a.O., § 28 WEG Rz. 13, 314, 315; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 28 Rz. 71). Damit

ist eine für die Eigentümer nachvollziehbare Grundlage für die Beschlussfassung

geschaffen. Nur so kann der Zweck der Jahresabrechnung erreicht werden,

verbindlich festzulegen, welche Beträge an die einzelnen Wohnungseigentümer

zurückzuzahlen oder von diesen nachzuzahlen sind (vgl. OLG Hamm ZMR 1998,

715 unter Hinweis BayObLG WuM 1993, 485 = NJW-RR 1993, 1166; WuM 1994,

498). Wie anfänglich bereits erwähnt entspricht eine solche einfache Abrechnung

von daher am ehesten der gesetzlichen Regelung, wie sie in § 28 Abs. 1, Abs. 3

WEG zu finden ist (vgl. auch OLG Hamm ZMR 1998, 715 m. w. N.; Bärmann/Seuß,

a.a.O., B 496; vgl. Armbrüster ZWE 2005, 267); vor diesem Hintergrund müssen

geringfügige Nachteile der einfachen Einnahmen- und Ausgabenrechnung, wie sie

auch die weitere Beschwerde darstellt, hingenommen werden (so auch

Staudinger/Bub, a.a.O., § 28 WEG Rz. 315; BayObLG NJW-RR 1993, 1166).

Für den vorliegenden Fall wird dies noch durch die Vereinbarung unter § 9 Abs. IV

der Teilungserklärung untermauert, die eine Verpflichtung des Verwalters regelt,

nach Ablauf eines jeden Geschäftsjahrs dem Wohnungseigentümer eine

Abrechnung über die von ihm an die Bewirtschaftungskosten „geleisteten

Zahlungen“ vorzulegen. Dass darin weiter geregelt wird, dass das Geschäftsjahr

jeweils auf den 31.12. abzuschließen sei, ist in diesem Zusammenhang ohne

Aussagekraft, wie das Amtsgericht im Beschluss vom 15.10.2001 zutreffend

ausgeführt hat.

Folgt man denn den obigen Ausführungen, so bedarf es mit der herrschenden

Meinung (vgl. OLG Zweibrücken NZM 1999, 276; BayObLG WuM 1993, 485 = NJW-

RR 1993, 1166; NZM 2000, 873; OLG Celle OLG-Report 2000, 137;

Palandt/Bassenge, a.a.O., § 28 WEG Rz. 20; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 28 Rz.

72; Hügel/Scheel, a.a.O., Rz. 671; Weitnauer/Gottschalg, a.a.O., § 28 Rz. 24;

Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 28 Rz. 43; Bärmann/Seuß, a.a.O., B 497; Armbrüster

ZWE 2005, 267; Staudinger/Bub, a.a.O., § 28 WEG Rz. 56, jeweils mit weiteren

Nachweisen aus der Rechtsprechung), der sich der Senat in ständiger

Rechtsprechung angeschlossen hat (vgl. die Beschlüsse vom 07.04.2003 und vom

03.03.2003, ZMR 2003, 594 und WuM 2003, 647), jedenfalls einer Vereinbarung,

wenn die Wohnungseigentümer eine Jahresabrechnung wünschen, die offene

Forderungen und Verbindlichkeiten berücksichtigt; ein Mehrheitsbeschluss wäre

nicht ausreichend. Eine derartige Vereinbarung liegt hier nicht vor. Eine

Abweichung vom dispositiven Recht liegt auch dann vor, wenn durch den durch

Auslegung bestimmten Inhalt eines Gesetzes abgewichen wird (Niedenführ DWE

2005, 58). Die durch diese Abrechnungsweise erleichterte bzw. gar erst

ermöglichte Kontrolle der Wirtschaftsführung dient überdies auch dem Schutz

jedes einzelnen Wohnungseigentümers, mithin auch einer (ggf.) jeweiligen

Minderheit in der Wohnungseigentümergemeinschaft. Demgemäß kann auch die

Genehmigung einer anderweitigen – den oben geschilderten Gesetzeszwecken

nicht hinreichend genügenden - Abrechnung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung

entsprechen, weil sie derartige Minderheitenrechte beschneiden würde. Diese

stehen nicht zur Disposition einer Mehrheit; wobei offen bleiben kann, ob es sich

um unverzichtbaren Anforderungen an Übersichtlichkeit und Verständlichkeit der

Abrechnung handelt (so BayObLG NZM 2000, 873). Ein entsprechender

Mehrheitsbeschluss, der eine entsprechende Abrechnung genehmigt, ist jedenfalls

auf Anfechtung aufzuheben. Soweit die weitere Beschwerde also zwischen dem

Genehmigungsbeschluss der Wohnungseigentümer und den gesetzlichen

Vorgaben differenzieren will, deren Adressat lediglich die Hausverwaltung sei,

vermag dies nicht zu verfangen. Gleiches gilt für das Argument, dass eine

Mehrheit der Wohnungseigentümer die Jahresabrechnung in abgegrenzter Form

wünschten.

Ausgehend hiervon ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das

Landgericht im angefochtenen Beschluss den Vermögensstatus, also Ziffer 1 der

„Wohngeldabrechnung 2000“ insgesamt für ungültig erklärt hat. Insoweit ist der

weiteren Beschwerde zwar zuzugeben, dass nach überwiegender Ansicht (vgl.

Staudinger/Bub, a.a.O., § 28 WEG Rz. 397; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 28 WEG Rz.

13; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 28 Rz. 67; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 28 Rz.

90), der der Senat beigetreten ist (vgl. Beschluss vom 06.02.2006, Az. 20 W

404/03), eine Vermögensübersicht nicht zwingend Bestandteil der Abrechnung ist,

da sie ohne Bedeutung für die Festlegung der Beitragspflicht ist; sie stellt in der

Regel als Auskunft eine Information der Wohnungseigentümer dar. Daraus wird

allgemein gefolgert, dass sich der Beschluss über die Genehmigung der

Jahresabrechnung darauf nicht erstreckt; Unrichtigkeiten in diesem Bereich führen

deshalb auch nicht zur Ungültigkeit des Wohnungseigentümerbeschlusses

(BayObLG WE 1994, 184; vgl. auch BayObLG NZM 2000, 280; Palandt/Bassenge,

a.a.O., § 28 WEG Rz. 13; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 28 Rz. 67;

Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 28 Rz. 93; vgl. auch Senat, Beschluss vom

06.02.2006, 20 W 404/03).

Vorliegend hat das Landgericht allerdings festgestellt, dass der bezeichnete

Vermögensstatus den Wohnungseigentümern nicht lediglich informationshalber

mitgeteilt worden ist, worauf sich nunmehr offensichtlich auch die weitere

Beschwerde stützen will (vgl. Seite 3 des Schriftsatzes vom 04.08.2004), sondern

als Teil der Gesamtabrechnung gedacht und mithin auch Gegenstand des

Eigentümerbeschlusses geworden ist. Ist dies so, dann ist er auch auf Antrag für

ungültig zu erklären (vgl. etwa auch Staudinger/Bub, a.a.O., § 28 WEG Rz. 558 m.

w. N.). Jedenfalls würde dieser „Vermögensstatus“ in der vorliegenden Form und

als Teil der Abrechnung die Übersichtlichkeit und Verständlichkeit der Abrechnung

insgesamt erheblich beeinträchtigen. Die Auslegung des diesbezüglichen

Wohnungseigentümerbeschlusses aus der Wohnungseigentümerversammlung

vom 22.05.2001 zu TOP 1 durch das Landgericht ist zutreffend. Der

Beschlusswortlaut differenziert nicht zwischen einzelnen Teilen der vorgelegten

Gesamtabrechnung. Er verwendet auch nicht die in der Abrechnung aufgeführten

Bezeichnungen. Es bestehen deshalb keine tragfähigen Anhaltspunkte dafür, dass

die Wohnungseigentümergemeinschaft den vorrangig konzipierten Bestandteil der

„Wohngeldabrechnung 2000“, nämlich den sogenannten „Vermögensstatus“ von

der Beschlussfassung hätten ausnehmen wollen. Im Gegenteil haben die

Antragsgegner selber im Schriftsatz vom 13.08.2001, Seite 4, noch ausgeführt,

dass die Jahresabrechnung bereits seit Jahren in bilanzmäßiger Form aufgestellt

werde, sie diese Darstellung der Abrechnung also als die richtige betrachten. Sie

verweisen ausdrücklich auf einen Wohnungseigentümerbeschluss vom 16.07.1990;

dieser habe die Aufstellung der Jahresabrechnung in bilanzmäßiger Form

bestimmt. Tatsächlich ergibt sich aus dem Protokoll dieser Versammlung, dass die

Eigentümer die Aufstellung der Jahresabrechnung in bilanzmäßiger Form – in

ausdrücklicher Abweichung zur in der Versammlung erörterten Rechtsprechung –

wünschten. Dies entspricht – wie oben erörtert – im Ergebnis offensichtlich auch

dem Begehren der weiteren Beschwerde der Antragsgegner. Damit würde es nicht

korrespondieren, nunmehr den betreffenden Teil der Gesamtabrechnung – der

nach Meinung der Antragsgegner aus Rechtsgründen der richtige sein soll - als

bloße Information betrachten zu wollen. Dies ist denn auch in den

Tatsacheninstanzen in dieser konkreten Form nicht behauptet worden. Bei der

vorliegenden Gestaltung des Vermögensstatus als Teil der Wohngeld-Abrechnung,

in der sich lediglich die Einnahmen- und Ausgabenrechnung anschließt, vermag

jedenfalls auch der Senat nicht davon auszugehen, dass sich der angefochtene

Eigentümerbeschluss hierauf nicht bezog.

Als Teil dieser Darstellung ist damit auch die „Entwicklung der

Instandhaltungsrücklage“ zu beanstanden. Zutreffend ist insofern allenfalls der

Einwand der weiteren Beschwerde, dass diese Darstellung bereits als Teil des

Vermögensstatus vom Landgericht ohnehin – wie oben ausgeführt zu Recht –

insgesamt für ungültig erklärt worden ist, so dass es diesbezüglich eines

ausdrücklichen Ausspruches nicht bedurft hätte. Die weitere Beschwerde verweist

selber darauf (Schriftsatz vom 04.08.2004, Seite 7), dass die Darstellung des

Instandhaltungskontos lediglich Teil des Vermögensstatus sei. Einer Korrektur der

landgerichtlichen Entscheidung bedarf es insoweit also trotz dieser geringfügigen

Unklarheit nicht. Die Beanstandung des Landgerichts, dass die Darstellung

bilanzmäßig erfolgt ist, wird von der weiteren Beschwerde in der Sache nicht

angegriffen. Die Einstellung eines Sollbetrages für die Instandhaltungsrücklage in

die Jahresabrechnung (vgl. „Einnahmen-, Ausgabenrechnung vom 01.01.2000 bis

31.12.2000“, Seite 4, Bl. 26R d. A.) hat das Landgericht nicht beanstandet.

Ebenfalls zutreffend hat das Landgericht den angefochtenen

Wohnungseigentümerbeschluss bezüglich der „Einnahmen-, Ausgabenrechnung

vom 01.01.2000 bis 31.12.2000“ hinsichtlich der (Unter-)Position

„Forderungsausfälle“ für ungültig erklärt. Auch hiergegen wendet sich die weitere

Beschwerde der Antragsgegner ohne Erfolg.

Die weitere Beschwerde stellt nicht in Abrede, dass die vom Landgericht

beanstandete Position keine Ausgabenposition darstellt, die tatsächlich im

Abrechnungsjahr 2000 getätigt worden wäre (vgl. Ziffer 6.1 des Schriftsatzes vom

04.08.2004). Die Antragsgegner haben im Schriftsatz vom 13.08.2001, Seite 6,

selber ausgeführt, dass es sich hierbei lediglich um eine Ausbuchung handele.

Nach den obigen Ausführungen zum Zweck der Abrechnung sind aber nur alle

tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Wirtschaftsjahr

unabhängig davon in die Abrechnung einzustellen, ob der Rechtsgrund für eine

Zahlung in der betreffenden Rechnungsperiode gelegt wurde oder ob tatsächliche

Auswirkungen auch spätere Jahre betreffen können. Ob und - wenn ja - in welchem

Umfang von diesem Grundsatz Ausnahmen zu machen sind, oder ob ein

derartiger Bruch des Abrechnungssystems wegen der mit der Abrechnung

verfolgten Zwecke möglichst zu vermeiden ist (so etwa Staudinger/Bub, a.a.O., §

28 WEG Rz. 316 ff; vgl. auch Niedenführ DWE 2005, 58; Drasdo ZWE 2002, 166;

Wilhelmy NZM 2004, 921; Weitnauer/Wilhelmy, a.a.O., Anhang II Rz. 25), kann

vorliegend letztendlich dahinstehen. Der Senat folgt der Rechtsauffassung des

Landgerichts, dass aus den genannten Gründen Forderungen bzw.

Forderungsausfälle in die Jahresabrechnung grundsätzlich nicht aufzunehmen sind

(vgl. auch Staudinger/Bub, a.a.O., § 28 WEG Rz. 316, 326; Niedenführ/Schulze,

a.a.O., § 28 Rz. 35; BayObLG NZM 2002, 531). Der Eigentümerbeschluss ist auch

hinsichtlich der diesbezüglichen Abrechnungsposition für ungültig zu erklären (so

auch BayObLG NZM 2002, 531). Daran ändert auch der Verweis der weiteren

Beschwerde auf die zitierte Rechtsprechung des Kammergerichts nichts, wobei

dahinstehen kann, ob diese Rechtsprechung inzwischen überholt wäre (vgl. dazu

Staudinger/Bub, a.a.O., § 28 WEG Rz. 307). Auch nach der insoweit zitierten

Entscheidung ist jedenfalls die Übersichtlichkeit der Abrechnung der wesentliche

Gesichtspunkt der Abgrenzung der noch zulässigen Ausnahmen vom Grundsatz

der Abrechnung nach tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben. Dem ist vorliegend

durch die unterschiedliche Gestaltung des der Einnahmen- und

Ausgabenrechnung als Teil der Jahresabrechnung vorangestellten

Vermögensstatus aus den genannten Gründen nicht mehr Genüge getan; die

Klarheit der Abrechnung wird dadurch durchaus beeinträchtigt. Aus der Aufnahme

der Position „Forderungsausfälle“ in die Jahresabrechnung ergibt sich

insbesondere nicht einmal, dass es sich um eine im abgerechneten Wirtschaftsjahr

nicht beglichene Wohngeldforderung handelt. Anderes ergibt sich im Gegenteil

wohl sogar aus dem Vorbringen der Antragsgegner in der Anlage zum Schriftsatz

vom 20.02.2003, Ziffer 5. Dann wäre aber die zitierte Rechtsprechung des

Kammergerichts – wollte man ihr denn folgen und lägen die weiteren

Voraussetzungen vor, die das Kammergericht in jenen Entscheidungen aufgestellt

hat - ohnehin nicht anwendbar (vgl. dazu KG WuM 2001, 355; BayObLG NZM 2002,

531).

Es besteht deshalb für den Senat mangels Vorliegens der gesetzlichen

Voraussetzungen keine Veranlassung, die Sache gemäß § 28 Abs. 2 FGG dem

Bundesgerichtshof vorzulegen, wie es die weitere Beschwerde anregt, abgesehen

davon, dass auch der Bundesgerichtshof jedenfalls bereits mehrfach

ausgesprochen hat, dass die Jahresabrechnung eine Zusammenstellung der

tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben im Wirtschaftsjahr zu enthalten hat (vgl.

etwa BGHZ 131, 228, 231; 142, 290, 296; vgl. dazu auch Wenzel WE 1997, 124).

Die Antragsgegner können sich in diesem Zusammenhang nicht auf den

Wohnungseigentümerbeschluss vom 16.07.1990 zu TOP 6 berufen. Dieser

Beschluss, der ausweislich des von den Antragsgegnern in Bezug genommenen

Versammlungsprotokolls dahingehend lautet, dass „auch künftig die

Jahresabrechnung in derselben oder in ähnlicher Form wie bisher bis auf weiteres

vorgenommen werden soll“, wäre zum einen nach der oben zitierten ständigen

Rechtsprechung des Senats nichtig (vgl. die oben zitierten Beschlüsse in ZMR

2003, 594 und WuM 2003, 647), da er keine Vereinbarung ersetzen kann.

Hiergegen wendet sich die weitere Beschwerde ohne Erfolg. Selbst wenn man eine

Vereinbarung nicht für erforderlich erachten würde, wäre aber der zitierte

Wohnungseigentümerbeschluss auch viel zu unbestimmt, um ihm eine bestimmte

Form der Abrechnungsweise entnehmen zu können. Es wäre gänzlich unklar und

für Rechtsnachfolger auch im Wege der Beschlussauslegung in keiner Weise

feststellbar oder überprüfbar, was die Gemeinschaft etwa mit der Vorgabe einer

Jahresabrechnung „in ähnlicher Form wie bisher“ gemeint haben könnte. Dazu

reichen auch die vorhergehenden protokollierten Ausführungen in der

Versammlungsniederschrift zur Fertigung der Jahresabrechnungen „in bilanzierter

Form“ nicht aus.

Auch der Umstand, dass die Wohnungseigentümer etwa über einen längeren

Zeitraum Eigentümerbeschlüsse mit einer entsprechenden oder „ähnlichen“

Abrechnungsform hingenommen haben, indem sie sie nicht angefochten haben,

würde nicht ausreichen, um eine für das Zustandekommen einer konkreten

Vereinbarung erforderliche Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer und

deren Willen, bei dieser Gelegenheit eine Vereinbarung über die Abrechnungsweise

herbeiführen zu wollen, annehmen zu können (Senat ZMR 2003, 594; vgl. auch

BayObLG NZM 2006, 62; DWE 1994, 26; Staudinger/Bub a.a.O., § 28 WEG Rz. 33, §

16 WEG Rz. 28, m. w. N.).

Ebenfalls zu Recht hat das Landgericht den bezeichneten

Wohnungseigentümerbeschluss auch im Hinblick auf sämtliche

Einzelabrechnungen für ungültig erklärt. Die Feststellungen des Landgerichts

dahingehend, dass lediglich die vereinbarten Vorschüsse abgerechnet worden

sind, werden von der weiteren Beschwerde nicht angegriffen. Diese beruft sich im

Gegenteil darauf, dass die vorliegenden Einzelabrechnungen nach Soll-

Vorauszahlungen oder Soll-Vorschüssen nicht zu beanstanden seien (vgl. Ziffer 6

des Schriftsatzes vom 03.05.2005, Seite 2). In der Tat lässt sich den vorgelegten

Einzelabrechnungen auch nichts anderes entnehmen. Die vorliegende

Abrechnungsweise ist jedoch deshalb fehlerhaft, weil nicht die tatsächlichen

Einnahmen in dem betreffenden Wirtschaftsjahr ausgewiesen sind, wie das

Landgericht zutreffend festgehalten hat. Alle tatsächlichen Beitragszahlungen sind

aber auszuweisen (vgl. etwa BayObLG ZMR 2002, 946; ZWE 2001, 492;

Staudinger/Bub, a.a.O., § 28 WEG Rz. 328, 338, 355, 389; Riecke/Happ, a.a.O., § 28

Rz. 30; Armbrüster ZWE 2005, 267; vgl. auch Röll/Sauren, Handbuch für

Wohnungseigentümer und Verwalter, 8. Aufl., Rz. 358; Riecke in Handbuch des

Fachanwalts Miet- und Wohnungseigentumsrecht, 21. Kap. Rz. 137;

Weitnauer/Gottschalg, a.a.O., § 28 Rz. 25, 28; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 28 WEG

Rz. 12; Bärmann/Pick, a.a.O., § 28 Rz. 13; OLG Celle OLG-Report 2000, 137), denn

die Abrechnung ergibt erst, welche Beträge die Wohnungseigentümer zahlen

sollen. Die Abrechnung ist nicht vollständig, wenn sie nicht die gezahlten (Ist-)

Wohngelder ausweist (Riecke/Happ, a.a.O., § 28 Rz. 30). Zutreffend hat das

Landgericht festgestellt, dass dies durch die beigefügten „Kontoauszüge“ nicht

geheilt wird, abgesehen davon, dass der Antragsteller sogar bestritten hatte, dass

der entsprechende Kontoauszug seiner Einzelabrechnung beigefügt war. Diese

„Kontoauszüge“ stellen die tatsächlichen Beitragszahlungen nicht hinreichend

transparent dar, da dort Beitragszahlungen mit weiteren Zahlungs- bzw.

Buchungsvorgängen vermischt sind. Wesentlicher Bestandteil der

Einzelabrechnung ist die Gegenüberstellung des von dem einzelnen

Wohnungseigentümer auf der Grundlage der Jahresabrechnung geschuldeten

Betrags und der von ihm hierauf geleisteten Vorauszahlungen mit dem sich

daraus ergebenden Saldo in Form eines Fehlbetrages oder einer Überzahlung (vgl.

etwa Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 28 Rz. 54, 63 m. w. N.; vgl. auch

Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 28 Rz. 82; Riecke/Happ, a.a.O., § 28 Rz. 42;

Staudinger/Bub, a.a.O., § 28 WEG Rz. 389; BayObLG NJW-RR 1998, 1624; ZWE

2001, 492). Dieses „Ergebnis“ der Einzelabrechnung lässt sich der Abrechnung

aber nicht deutlich entnehmen. Selbst wenn man die Abrechnungsweise „nach

Soll-Vorauszahlungen oder Soll-Vorschüssen“ für hinreichend erachtet, ergäbe

sich hier nichts anderes. Die darin ausgewiesene „noch zu leistende Zahlung“ in

der Einzelabrechnung vermengt die Differenz zwischen den auf den einzelnen

Wohnungseigentümer entfallenden Kostenanteil und den vereinbarten

Kostenvorschüssen mit dem Saldo aus dem anliegenden Kontoauszug, der - wie

erwähnt – die tatsächlichen Zahlungen auf die Hausgeldbeträge nicht hinreichend

transparent macht; daran ändert die parallele Ausweisung in der

Zusammenstellung der Ergebnisse der Einzelabrechnungen nichts. Der

Beschlusswortlaut des angefochtenen Eigentümerbeschlusses, wonach die

Einzelabrechnungen aus der Gesamtabrechnung resultieren, auf den die weitere

Beschwerde abstellt, führt ebenfalls zu keinem anderen Ergebnis, zumal er – über

den zitierten Wortlaut hinaus - ausdrücklich regelt, dass die in der Abrechnung für

die einzelnen Wohnungsrechte „ausgewiesenen Salden“ fällig würden. Der Hinweis

der weiteren Beschwerde auf das in Niedenführ/Schulze, WEG, 6. Aufl., § 28 Rz. 66,

aufgezeigte Beispiel ändert an dieser Beurteilung nichts. An jener Literaturstelle

wird lediglich erläutert, bei welcher äußeren Gestaltung die Rechtsprechung davon

ausgeht, dass der Vorjahressaldo in die Beschlussfassung mit einbezogen wird,

was der Verfasser ablehnt. Das Beispiel einer Abrechnung enthält die bezeichnete

Kommentierung unter § 28 Rz. 69 (vgl. dort auch in der 7. Aufl.); dort sind auch die

gezahlten Vorschüsse aufgeführt (vgl. weiter etwa das Beispiel bei

Weitnauer/Wilhelmy, a.a.O., Anhang II Rz. 67).

Angesichts dieser Mängel der Einzelabrechnungen kommt es auf die angeblich

fehlerhaft verwendeten Verteilerschlüssel, die das Landgericht ohnehin lediglich

zusätzlich aufgeführt hat, für das Ergebnis gar nicht mehr an. Allerdings

unterliegen die Ausführungen des Landgerichts zu den Verteilerschlüsseln für

Kabelfernsehen und Wasser- und Kanalgebühren gewissen rechtlichen Bedenken.

Diese Verteilungsschlüssel widersprechen jedenfalls nicht ohne Weiteres § 9 der

Gemeinschaftsordnung (Teil III der Teilungserklärung). Dieser enthält zwar die

Regelung, dass die allgemeinen Betriebskosten auch den Wasserverbrauch

umfassen. Daraus kann jedoch noch nicht entnommen werden, dass die

Teilungserklärung ausdrücklich auch für den Wasserverbrauch in den

Sondereigentumseinheiten einen bestimmten Verteilungsschlüssel, nämlich

denjenigen nach Wohnfläche, vorschreibt. Oftmals - und so auch hier - enthalten

Gemeinschaftsordnungen nämlich beispielhafte Aufzählungen derjenigen

Kostenpositionen, die nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel zwischen

den Eigentümern zu verteilen sind. Derartige Aufzählungen sind im Zweifel

normativ dahin auszulegen, dass von ihnen nur gemeinschaftlich verbrauchtes

Wasser erfasst wird. Dieser Regelung unterfallen also nicht die Kosten des

Wassers, das im Sondereigentum verbraucht wird (vgl. Senat, Beschluss vom

30.11.2004, Az. 20 W 214/02; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 16 Rz. 10;

Staudinger/Bub, a.a.O., § 16 WEG Rz. 32, 161; Bub ZWE 2001, 457; Armbrüster

ZWE 2002, 145; Häublein, NJW 2003, 3529; Wenzel, ZWE 2004, 5; vgl. auch

insoweit BGH NJW 2003, 3476 unter 2. b) aa) und OLG Hamm ZMR 2004, 774).

Dafür spricht die Systematik der § 16 WEG unterfallenden Kosten. Gleiches dürfte

für die Kosten des Kabelfernsehens gelten (vgl. dazu OLG Hamm ZMR 2004, 774;

KG ZWE 2005, 340), wobei dahinstehen kann, ob es für die diesbezügliche

Verteilung in der Jahresabrechnung eines vorangegangenen Beschlusses bedurft

hätte (vgl. KG ZWE 2005, 340, für die einredeweise Geltendmachung dieses

Gesichtspunkts im Rahmen der Beschlussanfechtung) und ob dieser bereits in

demjenigen vom 22.10.1982 gesehen werden könnte. Hinsichtlich der Verteilung

der Verwaltergebühren ist allerdings darauf hinzuweisen, dass auch nach dem

Vorbringen der weiteren Beschwerde nicht davon ausgegangen werden könnte,

dass dieser Verteilungsschlüssel, der in der Gemeinschaftsordnung geregelt ist,

wirksam abbedungen worden wäre, was lediglich durch Vereinbarung möglich wäre.

Der von der weiteren Beschwerde vorgebrachte Beschluss der

Wohnungseigentümer vom 31.01.1980 wäre hierfür nicht hinreichend. Nach

ständiger Rechtsprechung des Senats (vgl. zuletzt Beschluss vom 06.05.2004, 20

W 33/02) kann eine die Gemeinschaftsordnung ändernde Vereinbarung auch nicht

daraus abgeleitet werden, dass über Jahre hinweg oder sogar seit Bestehen der

Wohnungseigentümergemeinschaft Jahresabrechnungen genehmigt wurden, in

denen die Kosten abweichend von der Gemeinschaftsordnung verteilt waren (vgl.

Senat, a.a.O., und OLG Hamburg OLG-Report 2004, 165 unter Hinweis auf

BayObLG NJW 1986, 385; DWE 1994, 26 und OLG Zweibrücken FGPrax 1999, 140).

Die langjährig geübte Praxis ersetzt unabhängig von ihrer Dauer allenfalls dann

eine förmliche Abänderungsvereinbarung, wenn feststeht, dass sämtliche

Wohnungseigentümer sie in dem Bewusstsein vornehmen, den

Kostenverteilungsschlüssel der Gemeinschaftsordnung zu ändern und durch einen

neuen zu ersetzen (Senat, a.a.O., unter Hinweis auf OLG Hamburg OLG-Report

2004, 165; BayObLG NZM 2001, 754 unter Hinweis auf BayObLG NJW 1986, 385;

DWE 1994, 26, und OLG Zweibrücken FGPrax 1999, 140; vgl. auch

Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 16 Rz. 119). Der Umstand, dass die

Wohnungseigentümer etwa Eigentümerbeschlüsse hinnehmen, in dem sie sie

nicht anfechten, reicht auch in diesem Zusammenhang nicht aus, um eine für das

Zustandekommen einer Vereinbarung erforderliche Zustimmung sämtlicher

Wohnungseigentümer annehmen zu können (BayObLG ZMR 2001, 996 unter

Hinweis auf BayObLG DWE 1994, 26; OLG Zweibrücken FGPrax 1999, 140).

Vorliegend fehlt es auch nach dem tatsächlichen Vorbringen der weiteren

Beschwerde an hinreichenden Anhaltspunkten, dass diese engen

Voraussetzungen vorliegend erfüllt sein könnten.

4. Begründet ist die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner, soweit das

Landgericht in Übereinstimmung mit dem Amtsgericht Satz 2 des TOP 1 der

Wohnungseigentümerversammlung vom 22.05.2001 für ungültig erklärt hat. Nach

den obigen Ausführungen unterfallen der Regelung in der Gemeinschaftsordnung

grundsätzlich nicht die Kosten des Wassers/Abwassers, das im Sondereigentum

verbraucht wird. Danach können dann die Wohnungseigentümer als Maßnahme

ordnungsgemäßer Verwaltung beschließen, den auf dem Gebrauch des

Sondereigentums beruhenden Verbrauch zu messen und die jeweiligen

Sondereigentümer mit den durch ihren individuellen Verbrauch verursachten

Kosten zu belasten (vgl. Staudinger/Bub, a.a.O., § 16 WEG Rz. 32, 161 unter

Hinweis auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und mit vielfältigen

weiteren Nachweisen). Darum geht es hier. Dass die angegriffene

Beschlussregelung lediglich den auf dem Gebrauch des Sondereigentums

beruhenden Verbrauch – und nicht etwa auch einen für Gemeinschaftsflächen

anfallenden Wasserverbrauch - betrifft, ergibt sich mit hinreichender Deutlichkeit

aus dem Umstand, dass er lediglich für den individuellen Verbrauch gelten soll.

Umstände, die vorliegend ausnahmsweise dagegen sprechen könnten, dass diese

grundsätzlich mögliche und sinnvolle Abrechnungsweise den Grundsätzen

ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen könnte, sind nicht ersichtlich, zumal

die Messeinrichtungen hierfür offensichtlich bereits existieren.

5. Hinsichtlich der Sätze 3 und 4 des TOP 1 der

Wohnungseigentümerversammlung vom 22.05.2001 ist die sofortige weitere

Beschwerde bereits deshalb zurückzuweisen, weil – wie ausgeführt – die

Einzelabrechnungen für ungültig erklärt worden sind und mithin derzeit fällige

Nachzahlungsbeträge auf Grund dieser Abrechnungen nicht bestehen. Darüber

hinaus sind die diesbezüglichen Ausführungen der Vorinstanzen auch

rechtsfehlerfrei, weil die diesbezügliche Beschlussregelung den Vereinbarungen in

der Gemeinschaftsordnung widerspricht. Anders als die weitere Beschwerde meint,

kann der Eigentümerbeschluss insoweit nicht als eine Stundung ausgelegt werden.

Es handelt sich vielmehr um eine Fälligkeitsregelung; die Beschlussregelung

schiebt den Eintritt der Fälligkeit hinaus (vgl. auch Senat, OLGR 2005, 736;

Staudinger/Bub, a.a.O., § 28 WEG Rz. 63a). Dies ergibt sich auch bereits aus dem

Wortlaut des Eigentümerbeschlusses in dessen Satz 2. Zwar mag die

Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer über die Abrechnung (§ 28 Abs. 5

WEG) auch die inhaltliche Ausgestaltung der dadurch begründeten Ansprüche auf

die Abrechnungsspitze umfassen (vgl. Armbrüster ZWE 2005, 267;

Staudinger/Bub, a.a.O., § 28 WEG Rz. 52, 517). Dies gilt jedoch nur vorbehaltlich

einer anderweitigen Vereinbarung (vgl. Armbrüster ZWE 2005, 267;

Staudinger/Bub, a.a.O., § 28 WEG Rz. 52, 517). Wie die Vorinstanzen zutreffend

ausgeführt haben, findet sich eine solche Vereinbarung in § 9 Abs. IV der

Gemeinschaftsordnung. Eine Monatsfrist kann nicht mehr als „unverzüglich“ im

Sinne dieser Regelung angesehen werden.

6. Erweist sich mithin die unter TOP 1 der Wohnungseigentümerversammlung vom

22.05.2001 beschlossene Jahresabrechnung (teilweise) als unrichtig und ist

demgemäß der entsprechende Eigentümerbeschluss in diesem Umfang für

ungültig zu erklären, so ist es aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das

Landgericht mit dem Amtsgericht auch den Beschluss zu TOP 3 der

Wohnungseigentümerversammlung vom 22.05.2001, der die Entlastung des

Verwaltungsbeirats ausgesprochen hat, für ungültig erklärt hat. Insofern erweist

sich auch die hiergegen gerichtete weitere Beschwerde der Antragsgegner als

unbegründet.

7. Unbegründet ist die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner weiter,

soweit das Landgericht die Sätze 6 und 7 des TOP 8 der

Wohnungseigentümerversammlung vom 22.05.2001 für ungültig erklärt hat.

Zutreffend ist insoweit allerdings die Rüge der weiteren Beschwerde, dass die

Sätze 5 bis 7 der Beschlussregelung als Einheit zu behandeln sind, was dazu führt,

dass in entsprechender Anwendung des § 139 BGB auf die sofortige weitere

Beschwerde des Antragstellers auch Satz 5 der Beschlussregelung für ungültig zu

erklären ist (siehe unten C.6.). Wegen evt. durch die Beschlussregelung

begründeter Rechtsfolgen vermag der Senat eine Erledigung des Verfahrens

wegen zwischenzeitlich eingetretenen Zeitablaufs nicht festzustellen.

Nach dem Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 02.10.2003 (NJW 2003, 3550)

ist der diesbezügliche Beschluss der Wohnungseigentümer über die Fälligkeit des

Hausgeldes bereits deshalb für ungültig zu erklären, weil er einer Vereinbarung in

der Gemeinschaftsordnung entgegen steht. Dies haben die Vorinstanzen

zutreffend angenommen.

Zwar folgt aus § 28 Abs. 5 WEG auch die Befugnis der Eigentümerversammlung,

mangels entgegenstehender Vereinbarung neben der Begründung von

Beitragsforderungen durch Beschluss auch die Leistungszeit der entstandenen

Forderungen zu bestimmen. Auch in inhaltlicher Hinsicht würde eine

Fälligkeitsbestimmung, wie sie vorliegend beschlossen worden ist, von der

Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer grundsätzlich gedeckt sein. Es

handelt sich dabei zwar nicht um eine Vorfälligkeitsbestimmung, wie die weitere

Beschwerde zu Recht ausführt, sondern vielmehr um eine Verfallklausel, da die

Wohnungseigentümer hier die Fälligkeit der gesamten Vorschüsse bereits zu

Beginn des Wirtschaftsjahres beschlossen haben, den Wohnungseigentümern

jedoch die Möglichkeit zeitlich festgelegter Teilleistungen eingeräumt wird, solange

sie nicht mit mindestens zwei Teilbeträgen in Rückstand geraten. Dies ändert aber

nichts daran, dass es sich jedenfalls um eine Regelung der Fälligkeit der

Beitragsvorschüsse handelt und diese vorab für das jeweilige Wirtschaftsjahr regelt

(so ausdrücklich BGH NJW 2003, 3550, unter III. 1. a) cc) und III. 1. b)). Dies mag

aus den vom Bundesgerichtshof in jener Entscheidung dargelegten Gründen im

Hinblick auf die generelle Beschlusskompetenz grundsätzlich zulässig sein, weil

das Gesetz dem nicht entgegen steht. Vorliegend haben aber die Vorinstanzen zu

Recht darauf hingewiesen, dass es in § 9 Abs. III Ziffern 1 und 4 der

Gemeinschaftsordnung eine abweichende Regelung der Fälligkeit gibt, die

angemessene monatliche Zahlungen zu einem bestimmten kalendermäßig

festgehaltenen Zeitpunkt regelt und mithin eine Fälligkeitsvorschrift für

Beitragsvorschüsse darstellt. Hiervon kann durch Mehrheitsbeschluss nicht

abgewichen werden. Auch der Bundesgerichtshof hat in der zitierten Entscheidung

ausgesprochen, dass die Wohnungseigentümer über die Fälligkeit von

Beitragsvorschüssen aus dem konkreten Wirtschaftsplan mit Stimmenmehrheit

(nur) beschließen können, soweit nicht Regelungen in der Teilungserklärung oder in

einer Vereinbarung entgegenstehen (vgl. dazu auch die umfassenden Nachweise

bei Staudinger/Bub, a.a.O., § 28 WEG Rz. 52). Soweit die weitere Beschwerde in

diesem Zusammenhang darauf abstellt, dass es bei pünktlicher Zahlung bei der

Regelung in der Teilungserklärung verbleibe, ändert dies nichts daran, dass

abweichend von der Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung die Fälligkeit der

Beitragsvorschüsse grundsätzlich anders geregelt und die die Beitragsvorschüsse

unter bestimmten Voraussetzungen lediglich gestundet werden. Soweit die weitere

Beschwerde darauf abstellt, dass es sich nur um eine zulässige Verzugsregelung

handelt – an anderer Stelle spricht sie allerdings in Anlehnung an die

Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs von einer Verfallklausel – kommt dies in

der Beschlussregelung, die jeweils auf die Fälligkeit abstellt, nicht zum Ausdruck.

Überdies würde diese Beschlussregelung auch daran scheitern, dass die durch §

28 Abs. 5 WEG eröffnete Beschlusskompetenz nur den vom Verwalter für einen

bestimmten Wirtschaftszeitraum aufgestellten Wirtschaftsplan und auch nur die

Fälligkeit der daraus folgenden Beitragsvorschüsse erfasst. Eine allgemeine

Regelung der Fälligkeit von Beitragsvorschüssen kann dagegen gemäß § 10 Abs. 1

Satz 2 WEG nur durch Vereinbarung, nicht jedoch durch Beschluss getroffen

werden (BGH NJW 2003, 3550, Vgl. auch Senat OLGR 2005, 736 mit weiteren

Nachweisen). Der Bundesgerichtshof ist in seiner zitierten Entscheidung davon

ausgegangen, dass die Beschlusskompetenz lediglich den vom Verwalter für ein

bestimmtes Kalenderjahr aufgestellten Wirtschaftsplan betrifft (vgl. unter III. 1. c)

der Entscheidung). Wie in der Entscheidung des Bundesgerichtshofs und auch

derjenigen des Senats in OLGR 2005, 736 ist hier mit der Genehmigung eines

konkreten Wirtschaftsplanes dessen Fortgeltung bis zur Ersetzung durch einen

neuen Wirtschaftsplan beschlossen worden; Satz 5 der Beschlussregelung spricht

ausdrücklich von Vorauszahlungen für das „jeweilige Wirtschaftsjahr“. Es muss

deshalb davon ausgegangen werden, dass sich die Regelung nicht nur auf ein

Wirtschaftsjahr beschränken sollte. Soweit die weitere Beschwerde in diesem

Zusammenhang auf ähnliche Beschlussregelungen in den Folgejahren verweist,

handelt es sich um im Verfahren der weiteren Beschwerde nicht mehr zu

berücksichtigendes neues Sachvorbringen. Diese Erwägungen könnten auch bei

der Auslegung dieses konkreten Eigentümerbeschlusses nicht herangezogen

werden, weil dieser aus sich heraus auszulegen wäre und allenfalls für jedermann

erkennbare Umstände außerhalb der protokollierten Beschlüsse herangezogen

werden dürften (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 23 Rz. 54; Staudinger/Bub,

a.a.O., § 23 WEG Rz. 178).

8. Aus den oben zu Satz 2 des TOP 1 der Wohnungseigentümerversammlung vom

22.05.2001 aufgeführten Gründen ist die sofortige weitere Beschwerde im Hinblick

auf Satz 8 des TOP 8 der Wohnungseigentümerversammlung vom 22.05.2001

(Abrechnung nach individuellem Verbrauch) begründet; der diesbezügliche

Anfechtungsantrag ist zurückzuweisen.

9. Bereits oben hat der Senat ausgeführt, dass es einer Vereinbarung bedarf,

wenn die Wohnungseigentümer eine Jahresabrechnung wünschen, die offene

Forderungen und Verbindlichkeiten berücksichtigt; ein Mehrheitsbeschluss ist

hierfür nicht ausreichend. Von daher haben die Vorinstanzen zu Recht Satz 9 des

TOP 8 der Wohnungseigentümerversammlung vom 22.05.2001 für ungültig erklärt.

Auch insoweit ist die weitere Beschwerde der Antragsgegner erfolglos.

Die sofortige weitere Beschwerde der Verwalterin betreffend TOP 2 der

Eigentümerversammlung vom 22.05.2001 ist ebenfalls gemäß § 45 Abs. 1 WEG

statthaft und ansonsten zulässig. Sie ist jedoch aus den oben zu TOP 3 dieser

Eigentümerversammlung aufgeführten Gründen unbegründet. Auf die obigen

Ausführungen zu A. 6. wird verwiesen.

1. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG

an sich statthaft und auch form- und fristgerecht eingelegt worden. Aus den

Gründen der Senatsverfügung vom 04.06.2003 kommt es auf den Antrag auf

Bewilligung von Wiedereinsetzung in den vorigen Stand nicht an. Unerheblich ist in

diesem Zusammenhang auch, dass der Antragsteller seine sofortige weitere

Beschwerde nicht begründet hat; diese bedarf grundsätzlich keiner Begründung

(Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 45 Rz. 81).

2. Da die sofortige weitere Beschwerde durch den Antragsteller nicht beschränkt

worden ist, muss der Senat von einem unbeschränkt eingelegtem Rechtsmittel

ausgehen. Insoweit ist das Rechtsmittel jedoch in der Sache weitgehend

unbegründet.

3. Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht den angefochtenen

Wohnungseigentümerbeschluss zu Tagesordnungspunkt 1, Satz 1, der

Versammlung vom 22.05.2001 lediglich teilweise für ungültig erklärt. Es entspricht

weit überwiegender Auffassung in Literatur und Rechtsprechung, dass die

Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung auf einzelne

selbständige Rechnungsposten beschränkt werden kann. Daraus folgt, dass der

Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung bei uneingeschränkter

Anfechtung nur hinsichtlich derjenigen selbständigen Abrechnungsposten für

ungültig zu erklären ist, die mit Mängeln behaftet sind (vgl. etwa BayObLG WE

1999, 153; WE 1995, 89; WuM 1994, 498; NJW-RR 1990, 1107; Bärmann/Pick/Merle,

a.a.O., § 28 Rz. 115, 116; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 28 WEG Rz. 18;

Weitnauer/Gottschalg, a.a.O., § 28 Rz. 30 a; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 28 Rz.

83; Bärmann/Pick, a.a.O., § 28 Rz. 20, jeweils mit weiteren Nachweisen). Der Senat

folgt dem in ständiger Rechtsprechung (vgl. etwa zuletzt ZWE 2006, 194; ZMR

2003, 769). Der Senat hat in den zitierten Entscheidungen unter Bezugnahme auf

die Rechtsprechung des Kammergerichts (vgl. ZWE 2001, 334; vgl. auch

Niedenführ/Schulze, a.a.O.; § 28 Rz. 83 a; Erman/Grziwotz, a.a.O., § 28 WEG Rz. 6)

ausgesprochen, dass es dabei im Ermessen der Tatsacheninstanzen liegt, ob sie

bei festgestellten Fehlern in der Jahresabrechnung, insbesondere wegen der

Schwere oder der Vielzahl der sich auf das Endergebnis auswirkenden

Abrechnungsfehler, die Billigung der Jahresabrechnung insgesamt für ungültig

erklären oder nur eine (abgrenzbare) Teilungültigerklärung aussprechen.

Diesbezügliche Rechtsfehler sind vorliegend nicht ersichtlich.

Frei von Verfahrensfehlern ist das Landgericht weiter davon ausgegangen, dass

das pauschale Bestreiten von Rechnungspositionen der Jahresabrechnung der

Höhe nach durch den Antragsteller im vorliegenden Anfechtungsverfahren nicht

hinreichend gewesen wäre, um weitere Ermittlungen der Tatsacheninstanzen zu

veranlassen. Im Wohnungseigentumsverfahren als echtem Streitverfahren besteht

die Ermittlungspflicht des Gerichts nur insoweit, als der Vortrag der Beteiligten

oder der im Übrigen festgestellte Sachverhalt überhaupt Anlass zu weiteren

Ermittlungen gibt. Da das echte Streitverfahren von den entgegenstehenden

Interessen der Beteiligten bestimmt wird, darf das Gericht davon ausgehen, dass

die Beteiligten die ihnen vorteilhaften Umstände von sich aus vorbringen und unter

Beweis stellen (Staudinger/Wenzel, a.a.O., Vorbem zu §§ 43 ff WEG Rz. 7 unter

Bezugnahme auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs;

Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 44 Rz. 7). Es besteht mithin in diesem

Zusammenhang eine Darlegungs- und Verfahrensförderungslast der Beteiligten

(Staudinger/Wenzel, a.a.O., Vorbem zu §§ 43 ff WEG Rz. 7; Bärmann/Pick/Merle,

a.a.O., § 44 Rz. 7). Kommen die Beteiligten ihrer Pflicht nicht nach, so braucht das

Gericht seinerseits von sich aus keine umfangreichen Ermittlungen anzustellen;

dann kann nicht erwartet werden, dass das Gericht allen nur denkbaren

Möglichkeiten nachgeht (Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 44 Rz. 7). In einem

Beschlussanfechtungsverfahren sind die Beteiligten deshalb nicht der Last

enthoben darzulegen, inwiefern und aus welchen Gründen der Beschluss

beanstandet wird; so muss der Antragsteller bei der gerichtlichen Anfechtung des

Beschlusses über die Jahresabrechnung die beanstandeten Streitpunkte konkret

bezeichnen, damit das Gericht einen Ansatzpunkt für die rechtliche Prüfung hat

(Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 44 Rz. 7; OLG Köln WuM 1996, 304). Dass der

Antragsteller dem im Hinblick auf die von ihm immerhin bezeichneten

Abrechnungspositionen – anders als in den Parallelverfahren - nicht hinreichend

nachgekommen ist, hat das Landgericht rechtsfehlerfrei dargestellt. Der

Antragsteller hat in seiner Antragsschrift – wie auch in den Schriftsätzen vom

11.09.2001, Seite 7, und vom 09.04.2002, Seite 3, - lediglich pauschal bestritten,

dass Kosten in dieser Höhe angefallen seien. Er hat mithin diese Positionen nicht

insgesamt, sondern lediglich in einem dem Grunde und der Höhe nach nicht näher

dargelegten Umfang angegriffen. Gleiches gilt für die Position „sonstige Kosten“.

Ebenfalls zutreffend sind die Ausführungen des Landgerichts dahingehend, dass

nach den obigen Ausführungen zur sofortigen weiteren Beschwerde der

Antragsgegner Zahlungen aus gemeinschaftlichen Geldern, zu denen die

Wohnungseigentümergemeinschaft auch ggf. nicht verpflichtet war, aus Gründen

der formellen Richtigkeit als tatsächliche Zahlungen in die Jahresabrechnung mit

aufzunehmen sind; dies gilt unabhängig von der materiell-rechtlichen Befugnis zur

Zahlung (vgl. die vielfältigen Nachweise bei Staudinger/Bub, a.a.O., § 28 WEG Rz.

331). Dies entspricht auch der ständigen Rechtsprechung des Senats (vgl. zuletzt

Beschluss vom 06.02.2006, Az.: 20 W 404/03).

Zutreffend hat das Landgericht auch festgehalten, dass der vermietende

Wohnungseigentümer nur verlangen kann, dass die Abrechnung so aufgebaut und

dargestellt ist, dass er mit ihrer Hilfe in der Lage ist, die Nebenkostenabrechnung

für seinen Mieter zu erstellen (Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 28 Rz. 55, m. w. N.).

Diese Abrechnungen müssen nicht deckungsgleich sein. Nach herrschender

Auffassung (vgl. Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 28 Rz. 55; Staudinger/Bub, a.a.O., §

28 WEG Rz. 377; BayObLG NZM 1999, 133; OLG Stuttgart OLGZ 1990, 175; vgl.

auch Wilhelmy NZM 2004, 921), der sich der Senat angeschlossen hat (vgl. WuM

2003, 647 m. w. N.), besteht keine gesetzliche Verpflichtung, die

Jahresabrechnung an § 27 der zweiten Berechnungsverordnung auszurichten; dies

bedarf ggf. einer entsprechenden Vereinbarung. Dies trägt der notwendigen

Differenzierung zwischen Mietverwaltung und Wohnungseigentumsverwaltung

Rechnung und überlässt es der Privatautonomie jeder Eigentümergemeinschaft,

welche Art der Abrechnung den Bedürfnissen ihrer Gemeinschaft entspricht; die

Regelung aller Einzelmietverträge kann in der Abrechnung ohnedies nicht

berücksichtigen werden (vgl. auch Senat WuM 2003, 647).

Hinsichtlich der in den Tatsacheninstanzen vom Antragsteller erhobenen weiteren

Beanstandungen kann auch mangels Begründung der weiteren Beschwerde zur

Vermeidung unnötiger Wiederholungen auf die Ausführungen des Landgerichts im

angefochtenen Beschluss Bezug genommen werden.

Es ist weiter aus Rechtsgründen auch nicht zu beanstanden, dass das Landgericht

– wie oben bereits erwähnt – unausgesprochen die Einstellung eines Sollbetrages

für die Instandhaltungsrücklage in die „Einnahmen-, Ausgabenrechnung vom

01.01.2000 bis 31.12.2000“ nicht beanstandet hat (vgl. auch ausdrücklich in den

Verfahren 2/9 T 6/02 = 20 W 54/03, 2/9 T 686/00 = 20 W 278/03 und 2/9 T 3/03 =

20 W 407/03). Dies entspricht als vertretbare Ausnahme zu den oben aufgeführten

Grundsätzen weit verbreiteter Auffassung in Rechtsprechung und Literatur (vgl.

Senat, Beschluss vom 12.04.2001, Az. 20 W 202/00; OLG Hamm ZMR 2001, 1001;

BayObLG NJW-RR 1991, 15; OLG Celle OLGR 2000, 137; Hügel/Scheel, a.a.O., Rz.

674; Münchener Kommentar/Engelhardt, a.a.O., § 28 WEG Rz. 12; Riecke in

Handbuch des Fachanwalts Miet- und Wohnungseigentumsrecht, 21. Kap. Rz. 199;

Erman/Grziwotz, a.a.O., § 28 WEG Rz. 4; vgl. auch die vielfältigen Nachweise bei

Staudinger/Bub, a.a.O., § 28 WEG Rz. 318, der die Gegenauffassung vertritt). Einen

Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung vermag der Senat

hierin auch unter Berücksichtigung der erforderlichen Transparenz der

Jahresabrechnung noch nicht zu erkennen.

4. Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht auch den Anfechtungsantrag hinsichtlich

des Eigentümerbeschlusses zu TOP 8 der Versammlung vom 22.05.2001 zu den

Sätzen 1 und 2 zurückgewiesen. Es ist zutreffend, dass ein Einzelwirtschaftsplan zu

den unverzichtbaren Bestandteilen des Wirtschaftsplans gehört. Die Genehmigung

eines Wirtschaftsplans ohne Einzelwirtschaftsplan ist mithin auf Antrag für ungültig

zu erklären (BGHZ 163, 154). Die eigentliche Bedeutung des Wirtschaftsplans liegt

nämlich darin, dass er die Belastung der Wohnungseigentümer mit Vorschüssen

nach § 28 Abs. 2 WEG verbindlich regelt und deren Zahlungsverpflichtung erst

entstehen lässt. Deswegen schreibt § 28 Abs. 1 Nr. 2 WEG vor, dass der

Wirtschaftsplan auch die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur

Lasten- und Kostentragung enthalten muss. Da die Verteilung der Kosten

Gegenstand des Einzelwirtschaftsplans ist, gehört er zu den unverzichtbaren

Bestandteilen des Wirtschaftsplans. Vorliegend hat das Landgericht – abweichend

vom Amtsgericht – in tatsächlicher Hinsicht festgestellt, dass die

Einzelwirtschaftspläne, die durch den angefochtenen

Wohnungseigentumsbeschluss genehmigt worden sind, im Zeitpunkt der

Beschlussfassung den Eigentümern vorlagen. An diese tatsächlichen

Feststellungen, die keine Rechtsfehler erkennen lassen, ist der Senat gebunden,

§§ 43 Abs. 1 WEG, 27 FGG, 559 ZPO. Rechtsfehlerfrei sind dann die weiteren

Ausführungen des Landgerichts, dass die Wohnungseigentümer sich bei dem

Beschluss über den Wirtschaftsplan darauf beschränken können, die bisherigen

Wohngeldvorauszahlungen auch weiterhin für verbindlich zu erklären. Im Übrigen

würde dies auch mit der Vereinbarung in § 11 der Teilungserklärung

korrespondieren, wonach der Wirtschaftplan solange gilt, bis ein neuer

Wirtschaftsplan aufgestellt und beschlossen wird. Ein derartiger Beschluss wäre nur

dann für ungültig zu erklären, wenn feststünde, dass die Vorauszahlungen

erheblich zu niedrig oder überhöht sind (BayObLG WuM 1991, 312). Dies hat das

Landgericht rechtsfehlerfrei verneint, wobei es zu Recht das Vorbringen des

Antragstellers in den Tatsacheninstanzen zu den ihn angeblich benachteiligenden

Verteilerschlüsseln hierfür nicht als ausreichend erachtet hat. Wenn auch

grundsätzlich die Anwendung eines unzutreffenden Verteilungsschlüssels zur

Anfechtung des Wirtschaftsplan berechtigt (vgl. Staudinger/Bub, a.a.O., § 28 WEG

Rz. 497), so ergibt sich doch daraus noch nicht, dass die fortgeltenden

Wohngeldzahlungen für den Antragsteller so erheblich überhöht wären, dass

deswegen die Aufhebung des gesamten Wirtschaftsplan gerechtfertigt wäre.

5. Aus der Überlegung heraus, dass die Eigentümer beschlossen haben, die

bisherigen Wohngeldvorauszahlungen auch weiterhin für verbindlich zu erklären,

vermag der Senat mit dem Landgericht auch Satz 4 des Eigentümerbeschlusses

zu TOP 8 der Versammlung vom 22.05.2001 nicht zu beanstanden. Auch an der

Regelung in Satz 3 des Beschlusses hat der Senat keine Bedenken. Insoweit ist die

sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers zurückzuweisen.

6. Begründet ist die sofortige weitere Beschwerde lediglich aus den oben unter A.

7. genannten Gründen, als das Landgericht den Eigentümerbeschluss zu TOP 8

der Versammlung vom 22.05.2001 zu Satz 5 nicht für ungültig erklärt bzw. in

Abänderung des amtsgerichtlichen Beschlusses der (Erst-)Beschwerde der

Antragsgegner insoweit stattgeben hat. Insofern wird auf die obigen Ausführungen

verwiesen.

1. Es entspricht billigem Ermessen im Sinne des § 47 Satz 1 WEG, den

Antragsteller, die Antragsgegner und die weitere Beteiligte anteilig mit den

Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde im Umfang ihres –

geschätzten - jeweiligen Obsiegens und Unterliegens zu belasten. Angesichts der

lediglich geringfügigen Abänderungen auf Grund der wechselseitigen sofortigen

weiteren Beschwerden bedurfte es einer Abänderung der Kostenentscheidungen

für die Vorinstanzen nicht.

2. Gründe, ausnahmsweise die Erstattungsfähigkeit außergerichtlicher Kosten für

das Verfahren der weiteren Beschwerde anzuordnen, § 47 Satz 2 WEG, hat der

Senat schon wegen der unterschiedlichen Entscheidungen der Vorinstanzen nicht

gesehen. Die diesbezügliche Kostenentscheidung des Landgerichts ist – wie auch

im Übrigen - aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, auch soweit das

Landgericht die Anschlussbeschwerde des Antragstellers zurückgewiesen hat.

Dabei ist zunächst festzuhalten, dass das Rechtsbeschwerdegericht die als

Ermessensentscheidung ergangene Kostenentscheidung nur auf ihre

Gesetzmäßigkeit (§ 27 FGG) überprüfen kann, nämlich darauf, ob von

ungenügenden und verfahrenswidrigen Feststellungen ausgegangen wurde, ob

wesentliche Umstände außer Betracht gelassen wurden, ob gegen die

Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verstoßen wurde, oder ob von dem

Ermessen ein dem Sinn und Zweck des Gesetzes zuwider laufender oder die

Grenzen des eingeräumten Ermessens überschreitender und damit rechtlich

fehlerhafter Gebrauch gemacht wurde. (vgl. Senat, Beschluss vom 19.09.2005, 20

W 302/05; BayObLG WuM 1992, 569; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 47 Rz. 23; vgl.

auch Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 47 Rz. 56, jeweils mit weiteren Nachweisen).

Solche Rechtsfehler vermag der Senat angesichts der vorliegenden Sach- und

Rechtslage und der unterschiedlichen Gerichtsentscheidungen nicht festzustellen.

3. Im Rahmen der Wertfestsetzung nach § 48 Abs. 3 WEG hat sich der Senat an

der Festsetzung durch das Landgericht orientiert, die auch nicht beanstandet

worden ist. Sie hält sich zu TOP 1 der Wohnungseigentümerversammlung vom

22.05.2001 auch unter Berücksichtigung des § 48 Abs. 2 Satz 3 WEG innerhalb der

Grundsätze, die der Senat für Beschlussanfechtungen aufgestellt hat (vgl. zuletzt

etwa Beschluss vom 06.08.2003, Az. 20 W 73/03), zumal wegen der nicht

hinreichenden Konkretisierung des Umfangs der angegriffenen Einzelpositionen

hier untunlich wäre, diese bei der Geschäftswertbemessung zusätzlich zu

berücksichtigen.

Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte

ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch

die obersten Bundesgerichte erfolgt.