Urteil des BGH vom 12.02.1993
BGH (fortsetzung des mietverhältnisses, abweisung der klage, aufrechnung, rechnung, zpo, miete, bezug, minderung, höhe, objekt)
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 268/01
Verkündet am:
16. März 2005
Küpferle,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
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Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 16. März 2005 durch den Richter Sprick als Vorsitzenden, die Richterin
Weber-Monecke, die Richter Fuchs und Dr. Ahlt und die Richterin Dr. Vézina
für Recht erkannt:
Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 8. Zivilsenats
des Kammergerichts in Berlin vom 24. September 2001 aufgeho-
ben.
Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung
- auch über die Kosten des Revisionsverfahrens - an das Kam-
mergericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Klägerin verlangt nach Beendigung des Mietverhältnisses vom Be-
klagten Nutzungsentschädigung für Geschäftsräume für die Zeit von November
1998 bis April 1999 sowie für Juli und August 1999. Der Beklagte beruft sich auf
Minderung und auf Aufrechnung mit Honorarforderungen aus Architektenver-
trägen.
Der Beklagte mietete mit Vertrag vom 12. Februar 1993 von der Klägerin
Räume zum Betrieb eines Architektenbüros in B., R.straße 18. Die Räume wur-
den vom Beklagten nach Fertigstellung im November 1993 bezogen. Das Miet-
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verhältnis sollte am 31. Dezember des 15. Jahres nach Bezugsfertigkeit vorbe-
haltlich einer Verlängerungsklausel enden. Als Mietzins wurde im Vertrag eine
Nettokaltmiete von 17.000 DM zuzüglich Betriebs- und Heizkostenvorschuß
sowie Mehrwertsteuer, insgesamt von 21.850 DM monatlich, vereinbart. Die
Kaltmiete sollte jeweils zum 1. Januar eines Jahres an einen bestimmten Le-
benshaltungskostenindex angepaßt werden. Nach § 8 des Mietvertrages sollte
der Mieter gegen Mietforderungen mit Gegenforderungen aufrechnen können,
wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit der
Miete schriftlich angezeigt hatte.
Am 19. April 1995 vereinbarten die Parteien wegen der Durchführung
von Baumaßnahmen auf dem Nachbargrundstück schriftlich eine Minderung
der Nettokaltmiete um 10 %. Damit sollten sämtliche Ansprüche des Beklagten
wegen der Bauarbeiten abgegolten sein. Die Klägerin verlangte mit Schreiben
vom 23. Januar 1997 ab Februar 1997 wieder den vollen Mietzins, weil auf dem
Nachbargrundstück keine mietmindernden Arbeiten mehr anfallen würden.
Gleichzeitig forderte sie unter Berufung auf die Indexklausel eine Miete von ins-
gesamt 22.763,33 DM monatlich.
Mit Schreiben vom 20. März 1997 räumte die Klägerin dem Beklagten
erneut eine Mietminderung um 10 % der Nettokaltmiete wegen der Bauarbeiten
ein. Der Beklagte zahlte die Miete bis einschließlich November 1997 vorbehalt-
los. Ab Dezember 1997 zahlte er keine Miete mehr.
Die Klägerin hatte den Beklagten im September 1994 beauftragt, für ihr
Bauvorhaben R./B.straße in B. zumindest eine Baugenehmigung herbeizufüh-
ren. Der Beklagte übersandte der Klägerin hierüber eine "Honorar-Teilrech-
nung" vom 21. November 1997 über 230.983,25 DM. Unter dem 12. März 1998
erstellte der Beklagte über das genannte Bauvorhaben nach Kündigung des
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Architektenvertrags
eine
Schlußrechnung
in
Höhe
von
insgesamt
331.640,10 DM. Er erstellte eine weitere Schlußrechnung zum 22. Oktober
1998 über 418.965,50 DM, die er unter dem 7. März 2001 überarbeitete, wobei
er zu einem Rechnungsbetrag von 396.167,50 DM gelangte. Die Klägerin hatte
außerdem Frau E., die Ehefrau des Beklagten, mit Architektenarbeiten am Bau-
vorhaben der Klägerin R.straße 18 beauftragt. Frau E. erstellte hierüber unter
dem 21. November 1998 zwei Schlußrechnungen in Höhe von 60.834,29 DM
und 158.982,33 DM.
Mit Schreiben seines anwaltlichen Vertreters vom 25. November 1997
kündigte der Beklagte gegenüber der Klägerin an, gegen die ab Januar 1998
fälligen Mieten mit seiner Honorarforderung aufzurechnen. Mit Schreiben vom
30. März 1998 rügte der Beklagte zahlreiche angebliche Mängel der Mietsache,
die bereits seit fünf Jahren bestünden. Gleichzeitig kündigte er an, daß er, wenn
die Mängel nicht beseitigt würden, die Miete um 40 % mindern werde. Am
26. August 1998 erklärte der Beklagte schriftlich die Aufrechnung mit seinen
Honorarforderungen aus der Schlußrechnung vom 12. März 1998 gegen zu-
künftig fällig werdende Mieten. Mit Schreiben vom 29. September 1998 kündig-
te die Klägerin dem Beklagten wegen Zahlungsverzugs fristlos und widersprach
der Fortsetzung des Mietverhältnisses. Mit Schreiben seines anwaltlichen Ver-
treters vom 30. September 1998 widersprach der Beklagte der Kündigung und
erklärte, daß gegen die rückständigen Mietzinsansprüche bereits vor geraumer
Zeit die Aufrechnung erklärt worden sei, die wiederholt werde. Aufgerechnet
werde mit fälligen Honoraransprüchen des Beklagten für das Bauvorhaben
R./B.straße, hilfsweise mit abgetretenen Honoraransprüchen aus dem Bauvor-
haben R.straße 18. Der Beklagte erklärte erneut die Aufrechnung im Schriftsatz
vom 23. Oktober 1998. Er kündigte seinerseits das Mietverhältnis mit Schreiben
vom 29. Oktober 1998 fristlos, hilfsweise zum 31. März 1999. Am 31. August
1999 hat der Beklagte die Räume an die Klägerin herausgegeben.
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Die Klägerin hat vom Beklagten vor dem Landgericht im Urkundsprozeß
die Zahlung von 160.062,50 DM an Nutzungsentschädigung und Nebenkosten-
vorauszahlungen für November 1998 bis April 1999 sowie Juli und August 1999
nebst Zinsen verlangt. Das Landgericht hat die Klage als im Urkundsprozeß
unstatthaft abgewiesen. Hiergegen hat die Klägerin Berufung eingelegt. In der
Berufungsinstanz hat sie hinsichtlich der geltend gemachten Nebenkostenvor-
auszahlungen die Klage zum Teil zurückgenommen, zum Teil haben die Partei-
en den Rechtsstreit insoweit für erledigt erklärt. Das Kammergericht hat den
Beklagten durch Anerkenntnis- und Vorbehaltsurteil vom 12. März 2001 unter
Abänderung des landgerichtlichen Urteils verurteilt, an die Klägerin
145.349,06 DM zu zahlen. Im Nachverfahren hat sich der Beklagte darauf beru-
fen, daß der Mietzins wegen Mängeln um 40 % gemindert sei und die Klagefor-
derung jedenfalls durch Aufrechnung mit seiner Honorarforderung aus dem
Bauvorhaben R./B.straße sowie der ihm abgetretenen Honorarforderungen aus
dem Bauvorhaben R.straße 18 erloschen sei. Das Kammergericht hat durch
Vorbehalts- und Schlußurteil vom 24. September 2001 das Anerkenntnis-
Vorbehaltsurteil vom 12. März 2001 für vorbehaltlos erklärt und diese Entschei-
dung gemäß § 302 ZPO unter den Vorbehalt der Aufrechnung des Beklagten
mit Ansprüchen aus der Honorarschlußrechnung in der überarbeiteten Fassung
vom 7. März 2001 (Objekt R./B.straße) und mit Ansprüchen aus abgetretenem
Recht aus den Honorarschlußrechnungen vom 21. November 1998 (Objekt
R.straße 18) gestellt. Gegen dieses Urteil richtet sich die vom Senat angenom-
mene Revision des Beklagten, mit der er die Abweisung der Klage zu erreichen
sucht.
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Entscheidungsgründe:
Die Revision des Beklagten führt zur Aufhebung des Vorbehalts- und
Schlußurteils vom 24. September 2001 und zur Zurückverweisung der Sache
an das Kammergericht.
I.
Das Berufungsgericht hat ausgeführt, der Anspruch der Klägerin auf Nut-
zungsentschädigung bestehe für die geltend gemachte Zeit von November
1998 (anteilig) bis April 1999 sowie Juli und August 1999 unter Berücksichti-
gung der zugestandenen Minderung von 10 % der Kaltmiete in insoweit unbe-
strittener Höhe von 145.349,06 DM. Es könne dahinstehen, ob die Kündigung
der Klägerin oder die des Beklagten das Mietverhältnis beendet habe. Denn der
Beklagte schulde, solange er die Räume der Klägerin vorenthalten habe, ge-
mäß § 557 BGB a.F. die Zahlung einer Nutzungsentschädigung mindestens in
Höhe des Mietzinses. Der Mietzins bzw. die Nutzungsentschädigung seien über
die zugestandenen 10 % hinaus nicht gemäß § 537 BGB a.F. infolge - auch
nach der Kündigung fortbestehender - Mängel gemindert. Insoweit werde auf
die Ausführungen des gleichzeitig verkündeten Urteils im Parallelverfahren
8 U 6709/99 verwiesen. Eine andere Beurteilung ergebe sich auch nicht in be-
zug auf die behaupteten Lärmbelästigungen durch die Abrißarbeiten auf dem
Nachbargrundstück. Auch im vorliegenden Fall ließen sich die behaupteten Be-
einträchtigungen nicht einem bestimmten Zeitraum zuordnen. Es fehle die
Grundlage für eine Schätzung gemäß § 287 ZPO, die eine höhere Minderung
als 10 % rechtfertigen könnte. Die Forderung der Klägerin sei auch nicht durch
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Aufrechnungserklärungen vom 25. November 1997 und 26. August 1998 erlo-
schen. Insoweit werde ebenfalls auf die Ausführungen des Urteils im Parallel-
verfahren Bezug genommen. Dasselbe gelte hinsichtlich der Aufrechnungser-
klärung gemäß Schriftsatz vom 25. Oktober 1998 (richtig: 23. Oktober 1998) mit
der Forderung gemäß Rechnung vom 22. Oktober 1998 in ihrer ursprünglichen
Fassung. Lediglich in bezug auf die Aufrechnung mit den Forderungen aus der
Rechnung in der überarbeiteten Fassung vom 7. März 2001 (Objekt
R./B.straße) sowie hinsichtlich der Aufrechnung aus abgetretenem Recht mit
den Honoraransprüchen aus den Schlußrechnungen vom 21. November 1998
(Objekt R.straße 18) seien dem Beklagten die Geltendmachung seiner Rechte
gemäß § 302 Abs. 1 ZPO vorzubehalten, da der Rechtsstreit insoweit, wie im
Parallelverfahren ausgeführt, noch nicht entscheidungsreif sei. Dabei sei die
Rechnung des Beklagten vom 7. März 2001 als eigenständige Rechnung anzu-
sehen, da die früheren Rechnungen des Beklagten nicht zur Fälligkeit des Ho-
noraranspruchs hätten führen können.
II.
Diese Ausführungen halten den Angriffen der Revision nicht in allen
Punkten stand.
1. Zu Unrecht rügt allerdings die Revision, daß das Urteil nicht mit Grün-
den versehen sei, soweit es eine Minderung des Mietzinses wegen anderer
Mängel als des Baulärms über die zugestandenen 10 % hinaus verneint (§ 551
Nr. 7 ZPO a.F.). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. Urteil
vom 8. November 1990 - I ZR 49/89 - NJW-RR 1991, 830) stellt die Bezugnah-
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me auf eine Entscheidung, die - wie hier - zwischen denselben Parteien am
gleichen Tag ergangen ist, keinen Verstoß gegen § 551 Nr. 7 ZPO a.F. dar,
wenn sie sich nach ihrer Art und ihrem Inhalt im Bereich der von der Rechtspre-
chung gezogenen Grenzen bewegt. Das ist dann der Fall, wenn zu erkennen
ist, welche tatsächlichen Feststellungen und welche rechtlichen Erwägungen für
die getroffenen Entscheidung maßgebend waren und wenn auch auf die einzel-
nen Ansprüche der §§ 145, 322 ZPO und die einzelnen selbständigen Angriffs-
und Verteidigungsmittel eingegangen worden ist.
Diesen Anforderungen genügt das Berufungsurteil. Die Rüge der Revisi-
on, das Berufungsgericht habe keine Feststellungen über die weiteren Mängel
der Mietsache (Dachundichtigkeit, nicht zu öffnende Fenster u.a.) getroffen,
obwohl diese auch im vorliegenden Rechtsstreit als Minderungsgründe aus-
drücklich von dem Beklagten geltend gemacht worden seien, hat keinen Erfolg.
Denn das Berufungsgericht hat wegen sämtlicher geltend gemachter Mängel,
die im Urteil nicht selbständig abgehandelt sind, auf die Gründe des im Parallel-
verfahren ergangenen Berufungsurteils Bezug genommen, so daß die dortigen
tatsächlichen Feststellungen wie auch die rechtlichen Ausführungen für den
vorliegenden Rechtsstreit gelten. Das Berufungsgericht brauchte daher im vor-
liegenden Rechtsstreit auch nicht seine zutreffende Ansicht (vgl. hierzu das Se-
natsurteil vom heutigen Tag im Rechtsstreit der Parteien zum Aktenzeichen
XII ZR 269/01) ausdrücklich zu wiederholen, wonach der Beklagte in analoger
Anwendung des § 539 BGB a.F. sein Minderungsrecht verloren hatte.
2. Zu Recht ist das Kammergericht weiterhin davon ausgegangen, daß
der Beklagte den Umfang der behaupteten Beeinträchtigung seines Mietge-
brauchs, die von der Bautätigkeit auf dem Nachbargrundstück im Zeitraum vom
November 1998 bis August 1999 ausgingen, nicht substantiiert dargelegt hat.
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Der Senat hat die hiergegen erhobene Verfahrensrüge des Beklagten geprüft
und als nicht durchgreifend erachtet (§ 565 a ZPO a.F.).
3. Verfahrensrechtlich nicht zu beanstanden ist weiterhin, daß das Beru-
fungsgericht auf das Parallelverfahren verwiesen hat, soweit es meint, der Be-
klagte habe gegen die Klageforderung nicht wirksam aufgerechnet. Allerdings
tragen die bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht seine Auffas-
sung, dem Beklagten habe jedenfalls vor der Erstellung seiner korrigierten Ho-
norar-Schlußrechnung vom 7. März 2001 aus dem Bauvorhaben R./B.straße
kein fälliger Gegenanspruch zugestanden. Insoweit wird wegen der Einzelhei-
ten auf die Ausführungen des Senats im Urteil vom heutigen Tag im Rechts-
streit der Parteien zum Aktenzeichen XII ZR 269/01 Bezug genommen.
4. Auch das vorliegende Urteil läßt sich nicht mit der Erwägung aufrecht-
erhalten, der Beklagte habe gegen die streitgegenständlichen Mietforderungen
die Aufrechnung überhaupt nicht erklärt. Insoweit rügt die Revision zu Recht,
daß das Berufungsgericht selbst davon ausgegangen ist, der Beklagte habe im
Schreiben vom 26. August 1998 mit seinen Honorarforderungen die Aufrech-
nung gegen erst später fällig werdende Mietzinsforderungen der Klägerin er-
klärt. Außerdem hat der Beklagte, worauf die Revision mit Recht hinweist, im
vorliegenden Verfahren mit Schriftsatz vom 20. Oktober 1999 ausdrücklich die
Aufrechnung mit seiner Honorarforderung gegen die Klageforderungen erklärt.
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5. Das angefochtene Urteil ist daher aufzuheben und die Sache an das
Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit es die notwendigen Feststellungen
zur Fälligkeit und Begründetheit der behaupteten Gegenansprüche des Beklag-
ten trifft.
Sprick
Richterin am BGH Weber-Monecke
Fuchs
ist urlaubsabwesend und gehindert
zu unterschreiben.
Sprick
Ahlt
Vézina