Urteil des BGH vom 16.06.2010
Leitsatzentscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 99/09 Verkündet
am:
16. Juni 2010
Vorusso,
Justizhauptsekretärin
als
Urkundsbeamtin
der
Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB §§ 558, 558c, 558d; ZPO § 286 B
Ein einfacher Mietspiegel gemäß § 558c BGB, der von den örtlichen Interes-
senvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt und von der
Gemeinde anerkannt wurde, stellt im Mieterhöhungsprozess ein Indiz dafür dar,
dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend
wiedergeben.
BGH, Urteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09 - LG Stuttgart
AG
Backnang
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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 14. April 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin
Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger
für Recht erkannt:
Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 5. Zivilkammer
des Landgerichts Stuttgart vom 25. März 2009 wird zurückgewie-
sen.
Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Der Beklagte war bis zum 31. Oktober 2008 Mieter einer Wohnung des
Klägers in Backnang. Mit Schreiben vom 4. Mai 2007 forderte der Kläger den
Beklagten unter Bezugnahme auf den von den örtlichen Interessenvertretern
der Mieter und der Vermieter sowie dem Bürgermeisteramt der Stadt Schorn-
dorf - einer Nachbarstadt - erstellten (einfachen) Mietspiegel (Stand: 1. Januar
2007) erfolglos auf, seine Zustimmung zu einer Mieterhöhung zum 1. August
2007 um monatlich 76,69 € zu erteilen.
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Die auf Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung gerichtete Klage
hatte in den Vorinstanzen Erfolg. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen
Revision verfolgt der Beklagte sein Klageabweisungsbegehren weiter.
Entscheidungsgründe:
Die Revision hat keinen Erfolg.
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I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-
führt:
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Der Kläger habe gemäß § 558 BGB einen Anspruch auf Zustimmung zu
der verlangten Mieterhöhung. Das nach § 558a BGB formell wirksame Mieter-
höhungsverlangen sei auch materiell begründet. Die tatrichterliche Einordnung
der verlangten Miete in die ortsübliche Vergleichsmiete durch das Amtsgericht
begegne keinen rechtlichen Bedenken. Der Tatrichter habe unter Würdigung
aller Umstände des Einzelfalls nach freier Überzeugung die ortsübliche Ver-
gleichsmiete zu bestimmen. In diesem Rahmen könne auch der (einfache)
Mietspiegel (§ 558c BGB) der Stadt Schorndorf, einer vergleichbaren Nachbar-
gemeinde von Backnang, Berücksichtigung finden. Bereits vor der Einführung
des qualifizierten Mietspiegels (§ 558d BGB) habe in der Rechtsprechung weit-
gehend Einigkeit geherrscht, dass ein geeigneter Mietspiegel auch ohne zu-
sätzliche Beauftragung eines Sachverständigen zur Bestimmung der ortsübli-
chen Vergleichsmiete herangezogen werden könne. Unbedenklich sei ferner,
dass der gerichtlich bestellte Sachverständige seinem Gutachten keine der
streitgegenständlichen Wohnung vergleichbare Mietobjekte zu Grunde gelegt
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habe, da das Gutachten nur dazu gedient habe, die Wohnung in den Mietspie-
gel einzugruppieren, und daher nicht alleinige Schätzgrundlage gewesen sei.
II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi-
sion zurückzuweisen ist.
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1. Rechtsfehlerfrei und von der Revision unangegriffen hat das Beru-
fungsgericht angenommen, dass der Kläger sein Mieterhöhungsverlangen vor-
prozessual ordnungsgemäß nach § 558a BGB begründet hat. Insbesondere
war die Bezugnahme auf den Mietspiegel der Nachbarstadt Schorndorf gemäß
§ 558a Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 Satz 2 BGB ausreichend, da für die Stadt Back-
nang, in der die streitgegenständliche Wohnung liegt, kein Mietspiegel erstellt
worden ist. Beide Städte sind nach den Feststellungen des Amtsgerichts, auf
die das Berufungsgericht insoweit Bezug nimmt, vergleichbar. Soweit die Revi-
sion rügt, der bloße Hinweis des Berufungsgerichts, beide Gemeinden seien
deshalb vergleichbar, weil sie gleich weit von Stuttgart entfernt lägen und je-
weils über einen S-Bahn-Anschluss verfügten, genüge für die Vergleichbarkeit
nicht, übersieht sie, dass sich die Feststellungen des Amtsgerichts auch auf das
gerichtliche Sachverständigengutachten stützen. Der Sachverständige hat in
seinem Gutachten ausgeführt, das Mietniveau der Städte Backnang und
Schorndorf sei vergleichbar.
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2. Ebenfalls frei von Rechtsfehlern ist die Beurteilung der materiellen Be-
rechtigung des Mieterhöhungsverlangens durch das Berufungsgericht. Die Auf-
fassung des Berufungsgerichts, auch nach Einführung des qualifizierten Miet-
spiegels gemäß § 558d BGB durch das Mietrechtsrechtsreformgesetz vom
19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) könne ein einfacher Mietspiegel nach § 558c
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BGB weiterhin alleinige Grundlage der dem Tatrichter obliegenden Bestimmung
der ortsüblichen Vergleichsmiete sein, begegnet keinen rechtlichen Bedenken.
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a) Ist ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen gegeben, so ist
vom Tatrichter materiell-rechtlich zu überprüfen, ob die konkret von dem Ver-
mieter verlangte Mieterhöhung nach § 558 BGB tatsächlich berechtigt ist, ins-
besondere ob die neue Miete innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt
(Senatsurteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2).
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in
der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichba-
rer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren
vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert wor-
den sind (§ 558 Abs. 2 BGB). Die ortsübliche Vergleichsmiete ist nach diesen
gesetzlichen Vorgaben ein objektiver Maßstab, der einen repräsentativen Quer-
schnitt der üblichen Entgelte darstellen soll (BVerfGE 53, 352, 358). Sie darf im
Prozess daher nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden,
die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Woh-
nungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO)
hinreichenden Weise ermittelt haben (vgl. BVerfGE 37, 132, 143).
aa) Ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsät-
zen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter
und der Mieter anerkannt worden ist (§ 558d Abs. 1 BGB; qualifizierter Miet-
spiegel), erfüllt diese Voraussetzungen in besonderem Maße. Deshalb billigt
ihm das Gesetz unter den Voraussetzungen des § 558d Abs. 2 BGB im Pro-
zess eine Vermutungswirkung dahin gehend zu, dass die in einem solchen
Mietspiegel genannten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wie-
dergeben (§ 558d Abs. 3 BGB). Diese Vermutungswirkung kann von dem Pro-
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zessgegner nur durch den Beweis des Gegenteils widerlegt werden (§ 292
Satz 1 ZPO).
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bb) Weder dem Gesetz noch den Gesetzesmaterialien kann jedoch ent-
nommen werden, dass nach der Einführung des qualifizierten Mietspiegels ei-
nem (einfachen) Mietspiegel gemäß § 558c BGB kein Erkenntniswert im Pro-
zess mehr zukommen solle. Im Gegenteil spricht die Tatsache, dass der Ge-
setzgeber den einfachen Mietspiegel nach § 558c BGB auch nach Einführung
des qualifizierten Mietspiegels als eine von mehreren tauglichen Grundlagen für
ein Mieterhöhungsverlangen beibehalten hat (§ 558a Abs. 2 BGB), dafür, dass
auch ein einfacher Mietspiegel im Mieterhöhungsprozess weiterhin taugliche
Erkenntnisquelle bei der richterlichen Überzeugungsbildung sein kann. Dies
entspricht - soweit ersichtlich - der überwiegenden Ansicht in Instanzrechtspre-
chung und Literatur (LG Duisburg, WuM 2005, 460; LG Berlin, GE 2003, 1020;
AG Dortmund, WuM 2003, 35; MünchKommBGB/Artz, 5. Aufl., § 558c Rdnr. 5;
Staudinger/Emmerich, BGB (2006), §
558b Rdnr.
30; Schmidt-
Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558b BGB Rdnr. 109 ff.; Bamber-
ger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 558b Rdnr. 27; Soergel/Heintzmann, BGB,
13. Aufl., § 558b Rdnr. 14; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rdnr. IV 222;
Börstinghaus, NZM 2002, 273, 278; wohl auch Mersson, ZMR 2002, 806, 809).
Allerdings kommt dem einfachen Mietspiegel angesichts der Wertung
des Gesetzgebers nicht die in § 558d Abs. 3 BGB dem qualifizierten Mietspie-
gel vorbehaltene Vermutungswirkung zu. Er stellt jedoch ein Indiz dafür dar,
dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend
wiedergeben. Diese Indizwirkung besteht auch dann, wenn ein einfacher Miet-
spiegel nicht von der Gemeinde, sondern gemeinsam von Interessenvertretern
der Mieter und der Vermieter erstellt wurde. Solchen von den Interessenvertre-
tern beider Seiten erstellten Mietspiegeln allgemein jegliche Aussagekraft im
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Erkenntnisverfahren abzusprechen (so AG Frankfurt am Main, NJW-RR 1989,
12 f.; DWW 1991, 54; Börstinghaus, WuM 1997, 421, 423), ist nicht gerechtfer-
tigt. Es liegt vielmehr eher fern anzunehmen, die Interessenvertreter der Ver-
mieter und der Mieter würden einen Mietspiegel erstellen oder billigen, der den
Interessen ihrer jeweiligen Mitglieder widerspricht, weil er die ortsübliche Ver-
gleichsmiete, die tatsächlichen Verhältnisse ignorierend, unzutreffend abbildet.
Ob die Indizwirkung eines einfachen Mietspiegels im Einzelfall zum
Nachweis der Ortsüblichkeit der verlangten Miete ausreicht, hängt davon ab,
welche Einwendungen der auf Zustimmung zur Mieterhöhung in Anspruch ge-
nommene Mieter gegen den Erkenntniswert der Angaben des Mietspiegels er-
hebt. Trägt der Mieter etwa substantiiert vor, den Verfassern des Mietspiegels
habe es an der erforderlichen Sachkunde gefehlt oder sie hätten sich von sach-
fremden Erwägungen leiten lassen oder der Mietspiegel beruhe auf unrichtigem
oder nicht repräsentativem Datenmaterial, wird der Tatrichter dem nachzuge-
hen haben. Verbleiben danach Zweifel an der Verlässlichkeit des Mietspiegels,
so ist die Indizwirkung erschüttert. In diesem Fall ist es Sache des Vermieters
als Anspruchsteller, für seinen Vortrag, die von ihm verlangte neue Miete liege
innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, anderweit Beweis anzutreten.
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b) Nach diesen Maßstäben hat das Berufungsgericht die Ortsüblichkeit
der vom Kläger geforderten Miete rechtsfehlerfrei festgestellt. Der Mietspiegel,
auf den er sein Mieterhöhungsverlangen stützt, ist für das Gebiet der Stadt
Schorndorf von dem Haus-/Wohnungs- und Grundeigentümerverein Schorndorf
und Umgebung e.V., dem Deutschen Mieterbund - Mieterverein Waiblingen und
Umgebung e.V. (Beratungsstelle Schorndorf) und dem Bürgermeisteramt der
Stadt Schorndorf gemeinsam erstellt worden. Die Beteiligung der örtlichen Inte-
ressenvertreter einerseits der Mieter-, andererseits der Vermieterseite spricht
nach der Lebenserfahrung bereits dafür, dass der Mietspiegel die örtliche Miet-
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situation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet. Durch die Beteili-
gung des Bürgermeisteramts der Stadt Schorndorf wird diese Erfahrungstatsa-
che noch zusätzlich gestützt. Unter diesen Umständen ist die Tatsache, dass
dieser Mietspiegel für Vergleichswohnungen Mieten in der vom Kläger verlang-
ten Höhe als ortsüblich ausweist, ein Indiz dafür, dass die vom Kläger verlangte
erhöhte Miete auch für den vergleichbaren Mietmarkt der Stadt Backnang im
Rahmen der ortsüblichen Miete liegt.
Die gegen diesen Mietspiegel erhobenen, von der Revision erneut auf-
gegriffenen Einwendungen des Beklagten in den Tatsacheninstanzen können
die Indizwirkung des Mietspiegels nicht erschüttern, denn sie erschöpfen sich in
der unsubstantiierten Behauptung, der Mietspiegel sei "ohne Erhebung von Da-
ten erstellt und nur ausgehandelt sowie unter Beobachtung statistischer Werte
des Bundesamtes ausgelotet und einvernehmlich festgelegt" worden.
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Dem weiteren Vortrag des Beklagten, für Wohnungen in Backnang seien
gegenüber den Mieten in der Stadt Schorndorf Abschläge in Höhe von 5 % bis
7 % zu machen, musste das Berufungsgericht entgegen der Auffassung der
Revision nicht nachgehen, da geringfügige Schwankungen der Entgelte in der
im Mietspiegel genannten Spanne der Vergleichsmiete berücksichtigt sind.
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Auch die weitere Rüge der Revision, die Einordnung der streitgegen-
ständlichen Wohnung durch den Sachverständigen in die ortsübliche Ver-
gleichsmiete sei nicht nachvollziehbar, geht fehl. Der Sachverständige hat die
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an den Beklagten vermietete Wohnung begutachtet, nach anerkannten Wohn-
wertkriterien bewertet und in den Mietspiegel eingeordnet.
Ball
Dr. Hessel
Dr. Achilles
Dr. Schneider
Dr. Bünger
Vorinstanzen:
AG Backnang, Entscheidung vom 14.03.2008 - 4 C 581/07 -
LG Stuttgart, Entscheidung vom 25.03.2009 - 5 S 123/08 -