Urteil des BGH vom 03.07.2013
BGH: stadt, vermieter, wohnraum, gemeinde, berechtigung, ausstattung, vergleich, mietobjekt, baujahr, umbau
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 269/12
Verkündet am:
3. Juli 2013
Ring,
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 3. Juli 2013 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Hessel
sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 6. Zivilkammer
des Landgerichts Münster vom 3. Juli 2012 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch
über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-
richt zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Der Beklagte zu 1 und seine im Jahre 2011 verstorbene Ehefrau, die
frühere Beklagte zu 2, mieteten im Jahre 1980 eine Doppelhaushälfte der Klä-
gerin in Ahlen. Das im Jahre 1912 gebaute Haus ist Teil einer wegen ihres Cha-
rakters als Gartenstadt unter Denkmalschutz stehenden ehemaligen Zechen-
siedlung für Bergarbeiter. Im Jahre 1979 nahm die Klägerin bauliche Maßnah-
men an dem bis dahin im Zustand des Errichtungsjahres verbliebenen Haus
vor, um dieses modernen Wohnbedürfnissen anzupassen. Für diese Baumaß-
nahmen erhielt die Klägerin öffentliche Förderzuschüsse.
Mit Schreiben vom 12. Juli 2005 verlangte die Klägerin von den Beklag-
ten unter Bezugnahme auf den von der Stadt Ahlen, dem Mieterbund Ostwest-
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falen-Lippe e.V. und dem Haus- und Grundeigentümerverein Ahlen e.V. erstell-
ten (einfachen) Mietspiegel der Stadt Ahlen (Stand: 1. Januar 2004) die Zu-
stimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Grundmiete für das 72,86 qm
große Haus von 301
,70 € (= 4,14 € je qm) auf 362,04 € (= 4,97 € je qm) mit
Wirkung zum 1. Oktober 2005. Der vorgenannte Mietspiegel, in dessen Daten-
basis die Mietobjekte der Klägerin in der Zechensiedlung nicht eingeflossen
sind, unterscheidet nach sechs Baualtersklassen und drei Wohnlagen (einfa-
che, mittlere und gute Wohnlage). Für Einfamilienhäuser ist, da deren Mieten
bei der Erstellung des Mietspiegels nicht erhoben wurden, ein Zuschlag auf den
Quadratmeterpreis in Höhe von zehn Prozent möglich. Für die Einordnung von
durch Umbau neu geschaffenen Wohnungen sieht der Mietspiegel in Ziffer 5
unter bestimmten Voraussetzungen die Zugrundelegung der Mietwerte einer
Neubauwohnung vor.
In ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 12. Juli 2005 stellte die Klägerin
die bisherige und die verlangte Miete gegenüber und nahm eine Vergleichsbe-
rechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel vor. Dabei
ordnete sie das Haus der Beklagten in die Baualtersklasse 1971 bis 1980 und
in die mittlere Wohnlage sowie als Einfamilienhaus (mit zehnprozentigem Zu-
schlag) ein und bezifferte die ortsübliche Vergleichsmiete auf dieser Grundlage
mit 5,06
€ bis 5,89 €. Zur Begründung der Einordnung in die jüngere Baualters-
klasse führte die Klägerin in ihrem vorstehend genannten Schreiben aus:
"Die Baualtersklasse, in die wir die von Ihnen angemietete Wohnung ein-
gruppiert haben, weicht vom ursprünglichen Baujahr ab, da in der Folge-
zeit mittels eines wesentlichen Bauaufwandes ein Zustand hergestellt
wurde, der neuzeitlichen Wohnungsansprüchen gerecht wird (Vollmoder-
nisierung)."
Die Beklagten stimmten der Mieterhöhung nicht zu.
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Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zu der erstrebten Mieterhöhung
gerichtete Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens abgewie-
sen. Dabei ist das Amtsgericht im Wege der Schätzung nach § 287 ZPO unter
Zuhilfenahme des auch vom Sachverständigen herangezogenen Ahlener Miet-
spiegels zu der Beurteilung gelangt, dass bereits die von den Beklagten gezahl-
te Miete höher sei als die ortsübliche Vergleichsmiete und die Klägerin deshalb
keine Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen könne.
Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht nach Einholung des
Gutachtens eines anderen Sachverständigen das Urteil des Amtsgerichts ab-
geändert und der Klage stattgegeben. Hiergegen richtet sich die vom Beru-
fungsgericht zugelassene Revision der Beklagten, mit der sie die Wiederher-
stellung des amtsgerichtlichen Urteils erstreben.
Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit
für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:
Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin sei, da die maßgeblichen An-
forderungen des § 558a BGB erfüllt seien, formell ordnungsgemäß begründet
worden und daher wirksam. An den Inhalt der Begründung des Mieterhöhungs-
verlangens dürften keine überspannten Anforderungen gestellt werden. Die Be-
gründung müsse die verlangte Erhöhung anhand von Tatsachen darlegen und
dem Mieter die Möglichkeit geben, die Berechtigung des Erhöhungsverlangens
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zu überprüfen. Nehme der Vermieter - wie hier - zur Begründung des Erhö-
hungsverlangens auf einen Mietspiegel Bezug, so müsse er erkennen lassen,
wie er die Wohnung eingruppiert habe. Die sachliche Richtigkeit der Eingruppie-
rung sei keine Zulässigkeitsvoraussetzung. Entgegen der Auffassung der Be-
klagten genüge das Erhöhungsverlangen diesen Anforderungen. Die Klägerin
habe darin unter Bezugnahme auf den einfachen Mietspiegel der Stadt Ahlen
dargelegt, dass das Mietobjekt in einem Umfang saniert und neuzeitlichen
Wohnansprüchen angepasst worden sei, der ungeachtet des tatsächlichen
Baujahrs eine Umgruppierung in die Baualtersklasse "1971-1980" rechtfertige
("Vollmodernisierung"). Hierdurch habe sie in ausreichendem Maße die Tatsa-
chen mitgeteilt, aus denen sie ihren Anspruch herleite.
Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin sei materiell gerechtfertigt.
Die Klägerin habe gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB einen Anspruch auf Zu-
stimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, nachdem die
weiteren Voraussetzungen des § 558 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB (Wartefrist,
Sperrfrist) und des § 558 Abs. 3 BGB (Kappungsgrenze) - insoweit zwischen
den Parteien unstreitig - erfüllt seien. Der Anspruch der Klägerin lasse sich
- materiell - allerdings nicht aus der Begründung des Mieterhöhungsverlangens
herleiten. Bei dem streitgegenständlichen Mietobjekt handele es sich nicht um
eine durch Umbau neu geschaffene Wohnung im Sinne von Ziffer 5 des Miet-
spiegels der Stadt Ahlen.
Aus dem von der Kammer eingeholten Gutachten des Sachverständigen
S. ergebe sich jedoch, dass die Klägerin die geltend gemachte Miete
beanspruchen könne, weil sie die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteige.
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme stehe zur Überzeugung der Kammer
fest, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für das streitgegenständliche Mietob-
jekt zwischen 4,96
€ und 5,41 € je qm betrage. Die von der Klägerin bean-
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spruchte Mieterhöhung liege innerhalb dieser Spanne. Bei der Bestimmung der
ortsüblichen Vergleichsmiete folge die Kammer in vollem Umfang den überzeu-
genden Ausführungen des von ihr beauftragten Sachverständigen. Demgegen-
über sei der einfache Mietspiegel der Stadt Ahlen (Stand 1. Januar 2004) für die
Kammer nicht als taugliche Erkenntnisquelle in Betracht gekommen. Gegen
eine Einordnung der Mietobjekte in der ehemaligen Zechensiedlung in diesen
Mietspiegel bestünden grundsätzliche Bedenken. Unstreitig seien die Wohnun-
gen in der ehemaligen Zechensiedlung in die Datenerhebung zu diesem Miet-
spiegel nicht eingeflossen. Nach den einleuchtenden Ausführungen des Sach-
verständigen sei der Mietspiegel aus diesem Grund zur Bestimmung der ortsüb-
lichen Vergleichsmiete für den Wohnraum in der ehemaligen Zechensiedlung
nur sehr eingeschränkt nutzbar. Denn die Wohnungen in dieser Siedlung stell-
ten einen nicht zu vernachlässigenden Anteil am Gesamtmietmarkt der Stadt
Ahlen dar. Darüber hinaus wiesen diese Wohnungen verschiedene bedeutsame
Besonderheiten auf, die allgemein einem Vergleich mit dem Mietwohnraum im
übrigen Stadtgebiet, der in den Mietspiegel eingeflossen sei, entgegenstünden.
Eine sachgerechte Einordnung der Objekte in der ehemaligen Zechensiedlung
in den einfachen Mietspiegel sei insbesondere im Hinblick auf die Wohnlage,
den Wohnungstyp und die Beschaffenheit des Wohnraums (Höhenlage der Ne-
benräume und geringe Raumhöhe) nicht möglich, wie der Sachverständige in
der mündlichen Verhandlung nachvollziehbar erläutert habe.
Insoweit begegne es keinen Bedenken, anstelle des von der Klägerin zur
Begründung ihres Mieterhöhungsverlangens herangezogenen Mietspiegels für
die Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens auf ein Sachverständigengut-
achten abzustellen, das die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne einer Einzel-
vergleichsmiete konkret ermittle. Bei Vorliegen eines - wie hier - formell wirksa-
men Mieterhöhungsverlangens sei vom Tatrichter materiell-rechtlich zu über-
prüfen, ob die verlangte Mieterhöhung nach § 558 BGB tatsächlich berechtigt
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sei, insbesondere ob die neue Miete innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete
im Sinne von § 558 Abs. 2 BGB liege. Das Gericht sei bei der Beurteilung der
Begründetheit eines Mieterhöhungsverlangens nicht an das zunächst vom
Vermieter gewählte Begründungsmittel gebunden. Es müsse klar unterschieden
werden zwischen der Begründung des Mieterhöhungsverlangens und der Fest-
stellung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Entgegen der Auffassung der Be-
klagten stehe die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dem nicht entgegen.
Demnach sei die sachlich zutreffende Einordnung einer Mietwohnung in ein
Mietspiegelfeld keine Frage der Wirksamkeit, sondern der materiellen Begrün-
detheit eines auf das Begründungsmittel des Mietspiegels gestützten Mieterhö-
hungsverlangens. Zu der Frage, ob eine unzutreffende Einordnung in den Miet-
spiegel zwingend zur Abweisung der Klage wegen materieller Unbegründetheit
führe, obgleich die ortsübliche Vergleichsmiete dem Mieterhöhungsverlangen
(teilweise) entspreche, habe der Bundesgerichtshof sich in seiner bisherigen
Rechtsprechung nicht geäußert.
Die gegen das Gutachten des Sachverständigen erhobenen Einwände
der Beklagten griffen nicht durch. Nicht zu beanstanden sei, dass der Sachver-
ständige bei der Begutachtung ausschließlich Wohnungen aus der ehemaligen
Zechensiedlung als Vergleichsobjekte herangezogen habe. Angesichts der
großen Anzahl zur Verfügung stehender Vergleichsobjekte in dieser Siedlung,
deren Vergleichbarkeit die Beklagten im Übrigen nicht in Abrede stellten, sei
kein Grund dafür ersichtlich, dass der Sachverständige auf Objekte außerhalb
der Siedlung hätte zurückgreifen müssen. Die Ermittlung eines repräsentativen
Querschnitts der Mieten setze nicht voraus, dass die Vergleichsobjekte mit ei-
ner großen Streubreite über das Gemeindegebiet verteilt seien. Der vergleich-
bare Wohnraum dürfe zudem auch vom selben Vermieter stammen und sogar
im selben Haus gelegen sein. Darüber hinaus hätte ein Vergleich mit Mietobjek-
ten aus dem übrigen Stadtgebiet - den überzeugenden Ausführungen des
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Sachverständigen folgend - hier nicht zu realistischen Ergebnissen geführt. Die
Doppelhaushälfte der Beklagten stimme in mehrfacher Hinsicht nicht mit den
"üblichen" Doppelhaushälften außerhalb der ehemaligen Zechensiedlung über-
ein. Mit knapp 73 qm bleibe das Objekt der Beklagten weit hinter der sonst übli-
chen Größe von 120 bis 150 qm zurück. Auch die besondere Typik der Woh-
nung der Beklagten, die sich in den zum Teil geringen Raumhöhen und den
leichten Höhenunterschieden der Räume im Erdgeschoss zueinander nieder-
schlage, spreche gegen eine Vergleichbarkeit mit "normalen" Doppelhaushälf-
ten. Schließlich fehle es auch - wie der Sachverständige weiter dargelegt habe -
an einer belastbaren Datenbasis für einen Vergleich mit Objekten im sonstigen
Stadtgebiet. Die Stadt Ahlen, der Eigentümerverein und der Mieterverein hätten
die in den Mietspiegel 2004 eingeflossenen Daten entweder nicht archiviert
oder sich gegenüber der vom Sachverständigen erbetenen Auskunft auf den
Datenschutz berufen. Auch die Recherche bei Maklern, Immobilienverwaltern
und Banken führe nicht zu verwertbaren Vergleichsmieten. Der eigene Daten-
pool des Sachverständigen enthalte keine repräsentative Anzahl von geeigne-
ten Vergleichsobjekten. Demgegenüber sei in der ehemaligen Zechensiedlung
- was nach Angaben des Sachverständigen sehr selten vorkomme - eine Viel-
zahl von tauglichen Vergleichsobjekten und damit eine äußerst belastbare Da-
tenbasis vorhanden.
Die weitere Vorgehensweise des Sachverständigen bei der Ermittlung
der zur Verfügung stehenden Vergleichsobjekte sei ebenfalls nicht zu bean-
standen. Der Sachverständige habe ausgeführt, er habe von der Klägerin auf
Nachfrage eine Aufstellung der Mietanpassungen und Neuvermietungen der
Jahre 2001 bis 2006 erhalten. Dabei habe er ausgehend von der zu begutach-
tenden Wohnung Vorgaben im Hinblick auf die Lage (Quartier), den Zuschnitt
und den Wohnungstyp gemacht. Auf diese Datenbasis habe er sich bei der
Auswahl der Vergleichsobjekte gestützt. Für die Kammer sei kein Grund er-
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sichtlich, weshalb der Sachverständige sich nicht auf die Listen der Klägerin
hätte stützen dürfen. Zu Recht habe der Sachverständige darauf hingewiesen,
dass ihm eine Kontrolle dieser Listen nicht möglich gewesen sei. Auch sei nicht
ersichtlich, dass er auf anderem Wege an die gewünschten Informationen hätte
gelangen können. Es bestünden zudem keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass die
Listen der Klägerin unvollständig oder fehlerhaft seien. Konkrete Einwendungen
gegen die Richtigkeit dieser Listen hätten die Beklagten nicht erhoben.
Auch die Auswahl der Vergleichsobjekte begegne insgesamt keinen Be-
denken. Es führe nicht zur Unbrauchbarkeit des Gutachtens, dass Mieterhö-
hungen, die vor dem 1. Oktober 2002 wirksam geworden seien, nicht in die Be-
gutachtung eingeflossen seien. Es sei nicht ersichtlich, dass die Nichtberück-
sichtigung dieser Objekte zu einer fehlerhaften Ermittlung der ortsüblichen Ver-
gleichsmiete geführt habe oder dass die Beklagten hierdurch benachteiligt wor-
den seien.
Nicht zu beanstanden sei zudem, dass bei den Vergleichsmieten aus
Mieterhöhungen Quadratmetermieten unter 4,24 € je qm nicht in die Begutach-
tung eingeflossen seien. Hier sei weder eine fehlerhafte noch eine die Klägerin
begünstigende Auswahl der Objekte durch den Sachverständigen festzustellen.
Ebenso beanstandungsfrei habe der Sachverständige ein gleichmäßiges
Verhältnis von Neuvermietungs-Vergleichsobjekten und Mieterhöhungs-
Vergleichsobjekten zugrunde gelegt. Zwar sei den Beklagten insoweit zuzuge-
stehen, dass die Anzahl der Mieterhöhungen die Anzahl der Neuvermietungen
im Begutachtungszeitraum deutlich übersteige. Hieraus folge indes nicht, dass
die Mietanpassungen im Verhältnis zu den Neuvermietungen stärker berück-
sichtigt werden müssten.
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Die von den Beklagten angestellten "Kontrollüberlegungen" anhand des
Mietspiegels der Stadt Ahlen, Stand 1. Januar 2010, der für Wohnraum mit
Bau
jahr bis 1948 eine Mietspanne von 3,20 € bis 4,40 € je qm vorsehe, gingen
fehl. Zwar seien die Wohnungen in der ehemaligen Zechensiedlung in die Da-
tenerhebung für diesen Mietspiegel unstreitig eingeflossen. Der Sachverständi-
ge habe aber die ortsübliche Vergleichsmiete durch direkten Einzelvergleich
ermittelt und hierbei mehrfach auf die Besonderheiten der Wohnungen in der
ehemaligen Zechensiedlung hingewiesen. Ein Rückgriff auf den pauschalen
Mietspiegel verbiete sich.
II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten
stand. Das Berufungsgericht ist zwar zutreffend davon ausgegangen, dass das
Mieterhöhungsverlangen der Klägerin formell ordnungsgemäß ist (§ 558a BGB)
und auch die Voraussetzungen des § 558 BGB (Wartefrist, Sperrfrist und Kap-
pungsgrenze) eingehalten sind. Ein Anspruch der Klägerin nach § 558 Abs. 1
Satz 1 BGB auf Zustimmung zu der geltend gemachten Mieterhöhung kann je-
doch mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht bejaht wer-
den.
1. Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht
rechtsfehlerfrei angenommen, dass die Klägerin ihr Mieterhöhungsverlangen im
Schreiben vom 12. Juli 2005 formell ordnungsgemäß nach § 558a BGB be-
gründet hat.
a) Die Revision vertritt die Auffassung, die Ausführungen im Erhöhungs-
verlangen der Klägerin zu den durchgeführten Bau- und Modernisierungsmaß-
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nahmen an dem streitgegenständlichen Haus seien nicht geeignet, die von der
Klägerin vorgenommene Eingruppierung in die jüngere Baualtersklasse nach-
zuvollziehen. Die Begründung enthalte insoweit keine Tatsachen, sondern le-
diglich eine Rechtsauffassung. Außerdem lasse der Ahlener Mietspiegel eine
Baualtersklassenumgruppierung infolge "Vollmodernisierung" nicht zu, da letz-
tere dort nicht als Sortierkriterium enthalten sei. Auch der Vortrag der Klägerin
vor dem Amtsgericht zu den vorgenommenen Bau- und Modernisierungsmaß-
nahmen enthalte keine formell ordnungsgemäße Begründung des Mieterhö-
hungsverlangens. In derart gravierenden Fällen wie hier sei das Erhöhungsver-
langen formell unwirksam.
b) Dieser Angriff der Revision bleibt ohne Erfolg. Das Berufungsgericht
hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass bereits der Inhalt des Schreibens der
Klägerin vom 12. Juli 2005 den Anforderungen einer formell ordnungsgemäßen
Begründung des Mieterhöhungsverlangens genügt.
aa) Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter
in Textform zu erklären und zu begründen. Dem Mieter sollen mit dem Miet-
erhöhungsverlangen im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die Tatsa-
chen mitgeteilt werden, die er benötigt, um die vom Vermieter begehrte Mieter-
höhung auf ihre Berechtigung - zumindest ansatzweise - überprüfen zu können
(Senatsurteile vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 321/09, NJW 2010, 2945 Rn. 9; vom
28. März 2012 - VIII ZR 79/11, NJW-RR 2012, 710 Rn. 14; jeweils mwN), also
etwa die Angabe der ortsüblichen Vergleichsmiete und bei Bezugnahme auf
einen Mietspiegel - wie hier der Fall - die Einordnung der Wohnung in die be-
treffende Kategorie des Mietspiegels (Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR
74/08, NJW 2009, 1667 Rn. 8 mwN). Dabei dürfen an die Begründung des
Mieterhöhungsverlangens keine überhöhten Anforderungen gestellt werden; es
genügt, wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen hat, die Angabe der
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nach Auffassung des Vermieters einschlägigen Kategorien des Mietspiegels
(vgl. Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 74/08, aaO mwN). Die Richtigkeit
dieser Einordnung ist, wie das Berufungsgericht ebenfalls zutreffend ange-
nommen hat, keine Frage der formellen Wirksamkeit, sondern der materiellen
Begründetheit des Erhöhungsverlangens (Senatsurteil vom 11. März 2009
- VIII ZR 316/07, WuM 2009, 239 Rn. 8). Einer Beifügung des Mietspiegels be-
darf es für die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens nicht, wenn
der Mietspiegel - wie hier nach den Feststellungen des Berufungsgerichts der
Fall - allgemein zugänglich ist (Senatsurteil vom 30. September 2009 - VIII ZR
276/08, NJW 2010, 225 Rn. 10; Senatsbeschluss vom 28. April 2009 - VIII ZB
7/08, NJW-RR 2009, 1021 Rn. 6; jeweils mwN).
bb) Diesen Anforderungen wird das Mieterhöhungsverlangen der Kläge-
rin im Schreiben vom 12. Juli 2005, das die Einstufung der Wohnung nach
Baualtersklasse, Lage, Ausstattung und Größe mitteilt und die dafür im Miet-
spiegel angesetzte Vergleichsmiete angibt, gerecht. Dies gilt, anders als die
Revision meint, auch hinsichtlich der Einordnung der streitgegenständlichen
Doppelhaushälfte in eine nicht ihrem Baujahr entsprechende jüngere Baualters-
klasse. Hieran ändert der von der Revision angeführte Umstand nichts, dass
der im Mieterhöhungsverlangen insoweit verwendete Begriff der Vollmoderni-
sierung im Mietspiegel nicht enthalten ist. Das Berufungsgericht hat rechtsfeh-
lerfrei angenommen, dass sich gleichwohl aus der die Baualtersklasse betref-
fenden Passage des Mieterhöhungsverlangens in Verbindung mit der einschlä-
gigen Ziffer 5 des in Bezug genommenen Mietspiegels mit ausreichender Deut-
lichkeit ergibt, dass die streitgegenständliche Doppelhaushälfte nach Auffas-
sung der Klägerin mit einem so wesentlichen Bauaufwand saniert und neuzeitli-
chen Wohnansprüchen angepasst worden ist, dass gemäß Ziffer 5 des Miet-
spiegels die Einordnung in die dem Zeitpunkt der Durchführung dieser bauli-
chen Maßnahmen entsprechende Baualtersklasse gerechtfertigt ist. Entgegen
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der Auffassung der Revision begegnet es daher auch keinen rechtlichen Be-
denken, dass das Berufungsgericht unter Würdigung der Umstände des vorlie-
genden Falles für die Ordnungsmäßigkeit des Mieterhöhungsverlangens wei-
tergehende Angaben zu der von der Klägerin angeführten Vollmodernisierung
nicht für erforderlich erachtet hat.
Entgegen der Auffassung der Revision steht der formellen Wirksamkeit
des Mieterhöhungsverlangens auch nicht entgegen, dass die angeführten bau-
lichen Maßnahmen nach den Feststellungen des Berufungsgerichts zum Groß-
teil lediglich der Instandhaltung des Hauses dienten und damit keinen Umbau
im Sinne der Ziffer 5 des Mietspiegels darstellten. Denn hierbei handelt es sich,
wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen hat, nicht um eine Frage der
formellen Wirksamkeit, sondern der materiellen Begründetheit des Mieterhö-
hungsverlangens.
2. Die Ausführungen des Berufungsgerichts zur materiellen Berechtigung
des Mieterhöhungsverlangens sind hingegen nicht frei von Rechtsfehlern.
a) Anders als die Revision meint, ist das Berufungsgericht allerdings zu-
treffend davon ausgegangen, dass der Tatrichter bei der Beurteilung der Be-
gründetheit eines Mieterhöhungsverlangens im Rahmen seiner freien Überzeu-
gungsbildung nicht auf das im Erhöhungsverlangen des Vermieters genannte
Begründungsmittel im Sinne des § 558a Abs. 2 BGB beschränkt ist (Senatsur-
teil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 14;
Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2011, § 558b Rn. 29; Schmidt-
Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 11. Aufl., § 558b BGB Rn. 97; jeweils mwN).
Ist - wie hier - ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen gegeben, so ist
vom Tatrichter materiell-rechtlich zu überprüfen, ob die konkret vom Vermieter
verlangte Mieterhöhung nach § 558 BGB tatsächlich berechtigt ist, insbesonde-
re ob die neue Miete innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (Senatsur-
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teil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 13 mwN). Hierzu durfte
das Berufungsgericht entgegen der Auffassung der Revision den von der Klä-
gerin im Rechtsstreit zusätzlich zum in Bezug genommenen Mietspiegel ange-
botenen Sachverständigenbeweis erheben.
b) Wie die Revision mit Recht rügt, ist das vom Berufungsgericht einge-
holte Gutachten des Sachverständigen S. jedoch als Grundlage für die
Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für die von den Beklagten gemiete-
te Doppelhaushälfte ungeeignet.
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgel-
ten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum
vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten
vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, ge-
ändert worden sind (§ 558 Abs. 2 BGB). Nach diesen gesetzlichen Vorgaben ist
ein objektiver Maßstab anzulegen, der einen repräsentativen Querschnitt der
üblichen Entgelte darstellen soll (BVerfGE 53, 352, 358). Die ortsübliche Ver-
gleichsmiete darf im Prozess daher nur auf der Grundlage von Erkenntnisquel-
len bestimmt werden, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für
vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbil-
dung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben (Senatsurteil vom
21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO mwN; vgl. BVerfGE 37, 132, 143).
Diesen Anforderungen genügt das vom Berufungsgericht verwertete
Gutachten des Sachverständigen S. nicht. Der Sachverständige muss
bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete ein breites Spektrum von Ver-
gleichswohnungen aus der Gemeinde berücksichtigen. Diese Anforderung ist
nicht erfüllt, wenn - wie hier - nur Vergleichswohnungen aus einer einzigen
Siedlung, die im Eigentum ein und desselben Vermieters steht, Berücksichti-
gung finden.
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Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist das nicht deshalb
anders zu beurteilen, weil der Ortsteil, in dem sich die Wohnung der Beklagten
befindet, gewisse Besonderheiten aufweist und sich dort eine Reihe fast identi-
scher Vergleichsobjekte befindet. Diese Umstände nötigen auch nicht dazu,
eine Art "Spezialmietspiegel" für diesen Ortsteil aufzustellen. Denn Grundlage
der ortsüblichen Vergleichsmiete ist das Mietniveau in der gesamten Gemeinde.
Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete können deshalb auch Objekte
herangezogen werden, die nach Ausstattung, Art, Größe und Lage nur unge-
fähr vergleichbar sind. Einzelnen Unterschieden bei den Vergleichswohnungen
kann gegebenenfalls durch Zu- oder Abschläge Rechnung getragen werden. Im
Übrigen kann der Vermieter nach der Rechtsprechung des Senats zwar zur Be-
gründung eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558a BGB auf den eigenen
Bestand zurückgreifen (Senatsurteil vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, NZM
2010, 576 Rn 12). Ferner hat es der Senat nicht beanstandet, dass der gericht-
liche Sachverständige die Vergleichswohnungen nur durch Befragungen ver-
schiedener Vermieter ermittelt (Senatsurteil vom 21. Oktober 2010 - VIII ZR
30/09, NJW 2010, 149 Rn. 13). Eine Auswahl von Wohnungen, die sämtlich
dem die Mieterhöhung begehrenden Vermieter gehören, stellt aber keine reprä-
sentative Stichprobe für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Pro-
zess dar.
Das Berufungsgericht hat daher zu Unrecht den vom Sachverständigen
S. auf diese Weise ermittelten Wert zu Grunde gelegt. Den einfachen
Mietspiegel der Stadt Ahlen hingegen hat das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft
als vermeintlich nicht taugliche Erkenntnisquelle außer Betracht gelassen. Wie
der Senat aber bereits entschieden hat, darf auch ein - hier gegebener - Miet-
spiegel im Sinne des § 558c Abs. 1 BGB, der die Voraussetzungen des § 558d
Abs. 1 BGB nicht erfüllt (einfacher Mietspiegel), in die Überzeugungsbildung
des Tatrichters einfließen. Ihm kommt zwar nicht die in § 558d Abs. 3 BGB dem
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qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene Vermutungswirkung zu. Er stellt jedoch
ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Ver-
gleichsmiete zutreffend wiedergeben. Wie weit diese Indizwirkung reicht, hängt
von den konkreten Umständen des jeweiligen Einzelfalls, insbesondere der
Qualität des Mietspiegels und den Einwendungen der Parteien gegen den Er-
kenntniswert der Angaben des Mietspiegels ab (Senatsurteile vom 16. Juni
2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946 Rn. 12 f.; vom 21. November 2012
- VIII ZR 46/12, aaO Rn. 16). Hierzu hat das Berufungsgericht - von seinem
Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - bisher keine Feststellungen getroffen.
III.
Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha-
ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur
Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt folge-
richtig - bisher keine Feststellungen zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete
unter Anwendung der oben unter II 2 b aufgezeigten Maßstäbe getroffen hat.
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Die Sache ist daher neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungs-
gericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
Ball
Dr. Hessel
Dr. Achilles
Dr. Schneider
Dr. Bünger
Vorinstanzen:
AG Ahlen, Entscheidung vom 01.06.2010 - 9 C 428/05 -
LG Münster, Entscheidung vom 03.07.2012 - 6 S 99/10 -