Urteil des BGH vom 16.09.2009
Leitsatzentscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 346/08 Verkündet
am:
16. September 2009
Ring,
Justizhauptsekretärin
als
Urkundsbeamtin
der
Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB § 556
Der Vermieter darf die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung in einer Summe
unter der Kostenposition "Versicherung" abrechnen.
BGH, Urteil vom 16. September 2009 - VIII ZR 346/08 - LG Düsseldorf
AG
Düsseldorf
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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 16. September 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter
Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Achilles und die Richterin
Dr. Fetzer
für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 21. Zivilkammer
des Landgerichts Düsseldorf vom 18. Dezember 2008 im Kosten-
punkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil des Klägers er-
kannt ist.
Die Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung
und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens,
an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung des Klägers in D. . Der
Kläger macht Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die
Jahre 2001 bis 2004 geltend.
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Der Kläger hat Zahlung von 3.385,90 € nebst Zinsen begehrt. Das Amts-
gericht hat die Beklagten unter Abweisung der weitergehenden Klage zur Zah-
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lung von 3.164,38 € nebst Zinsen verurteilt. Auf die Berufung der Beklagten hat
das Landgericht - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels - das
Urteil des Amtsgerichts insoweit abgeändert und die Klage abgewiesen, als die
Beklagten zu mehr als 2.355,10 € nebst Zinsen verurteilt worden sind. Mit der
vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Kläger die Wieder-
herstellung des erstinstanzlichen Urteils.
Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
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I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit
für das Revisionsverfahren von Interesse, ausgeführt: Die Klage sei in Höhe
des auf die Position "Versicherung" entfallenden Betrages von insgesamt
809,28 € unbegründet, weil die Abrechnungen des Klägers insoweit mangels
Aufschlüsselung der unterschiedlichen Versicherungsarten formell unwirksam
seien. Eine Aufgliederung sei erforderlich, damit sich der Mieter Gedanken zur
Umlagefähigkeit und Plausibilität der Höhe der einzelnen Kosten machen kön-
ne. Dem stehe auch nicht entgegen, dass die streitigen Betriebskostenabrech-
nungen der Unterteilung der Anlage 3 zu § 27 II. BV entsprächen. Da die Be-
triebskostenabrechnungen des Klägers bezüglich der Position Versicherung
schon wegen unzureichender Aufschlüsselung formell unwirksam seien, kom-
me es auf die fehlende Nachvollziehbarkeit der Position Versicherung, soweit
sie auch das Nachbarhaus betreffe, nicht mehr an.
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II.
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Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom
Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch des Klägers auf
Zahlung restlicher 809,28 € aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre
2001 bis 2004 nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungs-
gerichts genügt es, nach den Betriebskostenarten zu differenzieren, die jeweils
unter einer Ziffer im Katalog der Anlage 3 zu § 27 II. BV oder in § 2 BetrKV zu-
sammengefasst sind.
Maßgeblich für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung
ist die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Notwendig, aber
auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits
aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsicht-
nahme in dafür vorliegende Belege nur noch zur Kontrolle und zur Behebung
von Zweifeln erforderlich ist; die Pflichten zur Spezifizierung der Kosten dürfen
nicht überspannt werden (Senatsurteil vom 23. November 1981 - VIII ZR
298/80, NJW 1982, 573, unter I 2 a aa).
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Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung für den Mieter ist auch dann
gewährleistet, wenn der Vermieter eng zusammenhängende Kosten - wie hier
die Kosten für Sach- und Haftpflichtpflichtversicherung - in einer Summe zu-
sammenfasst, ohne die auf die jeweilige Versicherungsart entfallenden Einzel-
beträge anzugeben (vgl. Senatsurteil vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 340/08, WuM
2009, 516, Tz. 19, zur Abrechnung der Kosten für Frischwasser und Abwasser
in einer Position). Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist es
auch unschädlich, dass der Kläger diese Kostenposition nur allgemein als "Ver-
sicherung" bezeichnet und nicht ausdrücklich die in Nr. 13 der Anlage 3 zu § 27
II. BV und § 2 Nr. 13 BetrKV genannte Bezeichnung "Kosten der Sach- und
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Haftpflichtversicherung" verwendet hat. Eine Kontrolle der Kostenposition "Ver-
sicherung" daraufhin, ob für das Mietobjekt Kosten der Sach- und Haftpflicht-
versicherung in dieser Höhe tatsächlich angefallen sind und wie sie sich auf die
beiden Versicherungsarten verteilen, braucht die Abrechnung nicht zu ermögli-
chen; hierfür steht dem Mieter die Möglichkeit der Belegeinsicht zur Verfügung.
III.
Das Berufungsurteil kann deshalb, soweit zum Nachteil des Klägers er-
kannt worden ist, mit der gegebenen Begründung keinen Bestand haben; es ist
daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur
Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht die Nachvollziehbarkeit der
Abrechnung, soweit die Position Versicherung auch das Nachbarhaus betrifft,
offen gelassen hat. Die Sache ist daher an das Berufungsgericht zurückzuver-
weisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
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Ball
Dr. Frellesen
Dr. Milger
Dr. Achilles
Dr. Fetzer
Vorinstanzen:
AG Düsseldorf, Entscheidung vom 23.10.2007 - 230 C 9555/06 -
LG Düsseldorf, Entscheidung vom 18.12.2008 - 21 S 496/07 -