Urteil des BGH vom 31.08.2010
BGH (treu und glauben, klausel, wohnraum, kostenmiete, zuschlag, reduktion, mieter, vermieter, unwirksamkeit, agb)
BUNDESGERICHTSHOF
BESCHLUSS
VIII ZR 28/10
vom
31. August 2010
in dem Rechtsstreit
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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 31. August 2010 durch den
Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr.
Hessel sowie die Richter
Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger
beschlossen:
Der Senat beabsichtigt, die Revision der Klägerin gemäß § 552a
ZPO zurückzuweisen.
Gründe:
1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a
Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision zuge-
lassen, weil die Frage, ob der Vermieter preisgebundenen Wohnraums einen
Zuschlag zur Kostenmiete verlangen könne, wenn der Mietvertrag eine unwirk-
same Klausel zur Übertragung von Schönheitsreparaturen enthalte, von grund-
sätzlicher Bedeutung und obergerichtlich noch nicht entschieden worden sei.
Ein Grund für die Zulassung der Revision besteht indessen nicht mehr, nach-
dem die vom Berufungsgericht für klärungsbedürftig gehaltene Frage durch das
Senatsurteil vom 24. März 2010 (VIII ZR 177/09, NJW 2010, 1590) dahin be-
antwortet worden ist, dass der Vermieter bei öffentlich gefördertem, preisge-
bundenem Wohnraum berechtigt ist, die Kostenmiete einseitig um den Zu-
schlag nach § 28 Abs. 4 II. BV zu erhöhen, wenn die im Mietvertrag enthaltene
Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirk-
sam ist. Auch sonst liegt keiner der weiteren im Gesetz genannten Zulassungs-
gründe vor. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch ist eine
Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Siche-
rung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich.
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Die Revision räumt zwar ein, dass die im Berufungsurteil aufgeworfene
Frage von grundsätzlicher Bedeutung zwischenzeitlich durch das genannte Se-
natsurteil vom 24. März 2010 (VIII ZR 177/09, aaO Rn. 8 ff.) im Sinne des vom
Berufungsgericht gefundenen Ergebnisses höchstrichterlich entschieden sei.
Sie hält die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision aber gleichwohl
nach wie vor für gegeben, weil sich die für den Bereich der preisgebundenen
Wohnraummiete bislang höchstrichterlich noch nicht entschiedene Rechtsfrage
von grundsätzlicher Bedeutung stelle, ob das AGB-rechtliche Verbot der gel-
tungserhaltenden Reduktion es auch im Falle eines Mietvertrages über preis-
gebundenen Wohnraum gebiete, die in AGB enthaltene Abwälzung der Schön-
heitsreparaturen auf den Mieter als insgesamt unwirksam anzusehen, wenn
diese AGB eine gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksame Klausel zur Ausfüh-
rungsart der Schönheitsreparaturen enthielten. Denn anders als bei preisfreiem
Wohnraum nehme die (mit dem Verbot der geltungserhaltenden Reduktion be-
gründete) Bejahung einer Unwirksamkeit der Abwälzung schlechthin nicht nur
dem Mieter die Last der Schönheitsreparaturen, sondern eröffne dem Vermieter
zugleich die Möglichkeit der Erhebung des genannten Zuschlags zum Nachteil
des Mieters. In solch einem Fall sei entsprechend der Schutzrichtung der
§§ 307 ff. BGB für die Anwendung des Verbots einer geltungserhaltenden Re-
duktion kein Raum, wenn dieses Verbot - wie hier - zu einem für den Vertrags-
partner des Verwenders im Vergleich zu dem ansonsten anzuwendenden
dispositiven Gesetzesrecht (zumindest überwiegend) nachteiligen Ergebnis da-
hin führe, dass er mit dem in § 28 Abs. 4 II. BV geregelten Zuschlag zur Kos-
tenmiete belastet werde, ohne die ihm günstigere Möglichkeit zu behalten, den
erforderlichen Instandhaltungsaufwand von vornherein durch entsprechend
pflegliche Behandlung der Mietsache und/oder durch Auswahl besonders
preiswerter Handwerker beziehungsweise durch eigenhändige Durchführung zu
minimieren. Dem kann nicht gefolgt werden.
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Der Senat hat in seinem Urteil vom 24. März 2010 (VIII ZR 177/09, aaO
Rn. 23) bereits entschieden, dass kein Verstoß gegen das Verbot geltungser-
haltender Reduktion darin liegt, dass dem Vermieter bei der Kostenmiete in
Folge der unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel ein Zuschlag nach § 28
Abs. 4 II. BV zusteht. Denn der Anspruch des Vermieters auf diesen Zuschlag
beruht nicht auf einer (unzulässigen) Umgestaltung der unwirksamen Klausel,
sondern ergibt sich unmittelbar aus dem dispositiven Gesetzesrecht. Die Sank-
tion für die Verwendung unwirksamer Formularklauseln besteht darin, dass sich
der Verwender mit der für ihn ungünstigeren Regelung des dispositiven Geset-
zesrechts begnügen muss, die der ersatzlose Wegfall der unzulässigen Klausel
zur Folge hat. Sie geht aber nicht so weit, dass dem Verwender die Berufung
auf das dispositive Gesetzesrecht verwehrt wäre.
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Dem hiergegen erhobenen Einwand der Revision, bei preisgebundenem
Wohnraum müsse bereits die Inhaltskontrolle den nachteiligen Folgen, welche
die (Gesamt-)Unwirksamkeit der in Rede stehenden Schönheitsreparaturklausel
(dazu Senatsurteil vom 28. März 2007 - VIII ZR 199/06, WuM 2007, 259 Rn. 10
f.) für den Mieter habe, in der Weise Rechnung tragen, dass das Verbot einer
geltungserhaltenden Reduktion keine Anwendung finde und die Klausel im Üb-
rigen wirksam bleibe, kann indessen nicht gefolgt werden. Zwar kann im Einzel-
fall bei ein und derselben Klausel eine Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB
unter Berücksichtigung von Art und Gegenstand, Zweck und besonderer Eigen-
art des jeweiligen Geschäfts - gruppentypisch - unterschiedlich ausfallen, wenn
die Klausel für verschiedene Arten von Geschäften oder gegenüber verschie-
denen Verkehrskreisen verwendet wird, deren Interessen, Verhältnisse und
Schutzbedürfnisse generell unterschiedlich gelagert sind (BGH, Urteil vom
9. Februar 1990 - V ZR 200/88, BGHZ 110, 241, 244 mwN). Das kann im Ein-
zelfall sogar bei Schönheitsreparaturklauseln der Fall sein, wenn die Ver-
tragsauslegung ergibt, dass die Klausel jeweils an unterschiedliche Sachverhal-
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te, die eine eigene Fallgruppenbildung rechtfertigen, anknüpft (Senatsbeschluss
vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253, 264 mwN). Eine solche un-
terschiedliche Fallgruppenbildung kommt hier jedoch nicht in Betracht.
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Es macht für eine Inhaltskontrolle der in Rede stehenden Klausel keinen
sachlichen Unterschied, ob sie Bestandteil Allgemeiner Geschäftsbedingungen
eines preisfreien oder preisgebundenen Wohnraummietverhältnisses ist. Die
mit dem beanstandeten Klauselteil verbundene unangemessene Einengung
des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen (vgl. Senats-
urteil vom 28. März 2007 - VIII ZR 199/06, aaO) besteht in beiden Fällen in glei-
cher Weise. Dem Umstand, dass die mit der Unwirksamkeit des betreffenden
Klauselteils einhergehende Unwirksamkeit der gesamten Vornahmeklausel den
Mieter bei preisgebundenem Wohnraum aufgrund der Besonderheiten bei Bil-
dung der Kostenmiete stärker belasten kann als bei preisfreiem Wohnraum (da-
zu Senatsurteil vom 24. März 2010 - VIII ZR 177/09, aaO Rn. 24 f.), ist vielmehr
dadurch Rechnung zu tragen, dass es dem Klauselverwender angesichts des
mit der Inhaltskontrolle gemäß §§ 307 ff. BGB verfolgten Schutzzwecks im Ein-
zelfall nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt sein kann, sich gegen den
Willen seines Vertragspartners auf eine an sich gegebene Klauselunwirksam-
keit zu berufen (vgl. v. Bernuth, BB 1999, 1284, 1286; Palandt/Grüneberg,
BGB, 69. Aufl., Vorb. von § 307 Rn. 17; Bamberger/Roth/Schmidt, BGB, 2.
Aufl., § 307 Rn. 14; vgl. ferner BGH, Urteile vom 4. Dezember 1986 - VII ZR
354/85, BGHZ 99, 160, 161 f.; vom 30. Oktober 1990 - IX ZR 9/90, WM 1991,
88 unter II 3).
2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg.
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a) Das Berufungsgericht hat die Klägerin ohne Rechtsfehler als berech-
tigt angesehen, die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4
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II. BV zu erhöhen, nachdem sich herausgestellt hatte, dass die von ihr verwen-
dete Schönheitsreparaturklausel hinsichtlich ihrer darin vorgesehenen Zustim-
mung zu einer Abweichung von der bisherigen Ausführungsart einer Inhaltskon-
trolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht standhält und deshalb insgesamt un-
wirksam ist (vgl. Senatsurteil vom 28. März 2007 - VIII ZR 199/06, aaO). Die
gemäß § 10 Abs. 2 Satz 1 WoBindG rechtsgestaltende Mieterhöhungserklärung
der Klägerin nach § 10 Abs. 1 WoBindG stellt sich trotz der nachteiligen Folgen,
die auf diese Weise für die Beklagte durch die Klauselunwirksamkeit eintreten,
nicht als treuwidrig dar, weil die Klägerin nach den unangegriffenen Feststellun-
gen des Berufungsgerichts der Beklagten zuvor zweimal vergeblich die Auf-
rechterhaltung der Vornahmeklausel, und zwar unter Streichung des zu bean-
standenden Klauselteils, angeboten hatte, ohne dass die Beklagte hierauf ein-
gegangen war. Dadurch waren die Interessen der Beklagten an einer die Umle-
gung dieser Instandhaltungskosten hindernden Beibehaltung ihrer Renovie-
rungspflicht hinreichend gewahrt.
b) Ohne Erfolg rügt die Revision ferner, dass das Berufungsgericht die
Mieterhöhungserklärung der Klägerin vom 12. Dezember 2007 als in einer den
Anforderungen des § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG genügenden Weise erläutert
angesehen und deshalb auch unter diesem Gesichtspunkt für wirksam erachtet
hat. Denn es ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden, dass das Berufungs-
gericht den in der Mieterhöhungserklärung enthaltenen Hinweis auf § 28 Abs. 4
II. BV hat ausreichen lassen, nachdem die Klägerin der Beklagten in den vor-
ausgegangenen Schreiben vom 22. August und 24. September 2007 bereits
ausführlich erläutert hatte, dass die Überwälzung der Schönheitsreparaturen
unwirksam sei, und darin die Mieterhöhung für den Fall einer Nichtannahme
des von ihr gleichzeitig unterbreiteten Vertragsänderungsangebots angekündigt
hatte.
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Diese tatrichterliche Auslegung einer Individualerklärung ist nach der
ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs revisionsrechtlich nur be-
schränkt darauf überprüfbar, ob gesetzliche Auslegungsregeln, anerkannte
Auslegungsgrundsätze, Denkgesetze, Erfahrungssätze oder Verfahrensvor-
schriften verletzt worden sind (Senatsurteil vom 4. Juni 2008 - VIII ZR 292/07,
WuM 2008, 497 Rn. 10 mwN). Das ist nicht der Fall. Entgegen der Auffassung
der Revision war das Berufungsgericht nicht gehindert, zur Bestimmung der
Anforderungen an die Erläuterungsdichte der Mieterhöhungserklärung auf die
genannten beiden Schreiben zurückzugreifen. Denn eine solche einseitige,
empfangsbedürftige Willenserklärung ist am Maßstab des § 133 BGB so auszu-
legen, wie der Erklärungsempfänger sie nach Treu und Glauben und unter Be-
rücksichtigung der Verkehrssitte von seinem Empfängerhorizont aus verstehen
musste. Dabei darf der Empfänger auch nicht bei dem Wortlaut der abgegebe-
nen Erklärungen stehen bleiben, sondern muss unter Berücksichtigung aller
ihm bekannten Umstände mit gehöriger Aufmerksamkeit prüfen, was der Erklä-
rende gemeint hat (vgl. BGH, Urteil vom 21. Mai 2008 - IV ZR 238/06, WM
2008, 1700 Rn. 30). Vor dem Hintergrund der in den vorausgegangenen beiden
Schreiben enthaltenen Erklärungen, in denen zur Erläuterung der Mieterhöhung
bereits das Nötige gesagt war, durfte das Berufungsgericht daher das in der
Mieterhöhungserklärung selbst zur Erläuterung angegebene Stichwort als hin-
reichend ansehen, dass hierdurch der erforderliche Bezug zu den früheren
Schreiben unübersehbar hergestellt war. Soweit die Revision meint, der Kontext
zwischen der Mieterhöhungserklärung und den beiden vorausgegangenen, al-
lerdings schon ein Vierteljahr zurückliegenden und in der Erhöhungserklärung
selbst nicht erwähnten Schreiben sei alles andere als offenkundig, setzt sie in
revisionsrechtlich unbeachtlicher Weise lediglich ihre eigene Wertung an die
Stelle derjenigen des Berufungsgerichts.
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3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb von drei Wochen
nach Zustellung dieses Beschlusses.
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Ball
Dr. Hessel
Dr. Achilles
Dr. Schneider
Dr. Bünger
Hinweis:
Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden.
Vorinstanzen:
AG Berlin-Spandau, Entscheidung vom 12.03.2009 - 6 C 23/09 -
LG Berlin, Entscheidung vom 11.01.2010 - 67 S 176/09 -