Urteil des BGH vom 23.05.2007
BGH (wohnfläche, wohnraum, vertragsschluss, untergeschoss, auslegung, öffentlich, verfügung, zpo, abrede, vereinbarung)
BUNDESGERICHTSHOF
BESCHLUSS
VIII ZR 242/08
vom
29. September 2009
in dem Rechtsstreit
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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 29. September 2009 durch
den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin
Dr. Milger, den Richter Dr. Achilles und die Richterin Dr. Fetzer
beschlossen:
Der Senat beabsichtigt, die vom Berufungsgericht zugelassene
Revision der Beklagten durch einstimmigen Beschluss nach
§ 552a ZPO zurückzuweisen.
Gründe:
1. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision liegen nicht vor
(§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Die bei der (mietvertraglichen) Aus-
legung des Begriffs der Wohnfläche zu beachtenden Grundsätze sind zwi-
schenzeitlich höchstrichterlich geklärt. Der Begriff der Wohnfläche ist nach der
Rechtsprechung des Senats auch bei freifinanziertem Wohnraum grundsätzlich
anhand der für preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszu-
legen, sofern die Parteien ihm im Einzelfall keine abweichende Bedeutung bei-
gemessen haben oder ein anderer Berechnungsmodus ortsüblich oder nach Art
der Wohnung nahe liegender ist (Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR
44/03, NJW 2004, 2230, unter II 1 b aa, cc, und vom 23. Mai 2007 - VIII ZR
231/06, NJW 2007, 2624, Tz. 13). Nach der Rechtsprechung des Senats
kommt somit einer Vereinbarung darüber, welche Flächen in die Berechnung
der Wohnfläche einzubeziehen sind, Vorrang zu (Senatsurteile vom 22. Februar
2006 - VIII ZR 219/04, NJW-RR 2006, 801, Tz. 11 und vom 16. September
2009 - VIII ZR 275/08, zur Veröffentlichung bestimmt, unter II 3 b). Wie der Se-
nat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat, sind folglich die Flächen
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von Räumen, die nach den vertraglichen Bestimmungen zu Wohnzwecken
vermietet sind (bspw. ausgebautes Dachgeschoss), bei der Wohnflächenermitt-
lung unabhängig davon mit einzurechnen, ob sie bei einer Flächenberechnung
nach den Bestimmungen der Zweiten Berechnungsverordnung als Wohnraum
anzusehen sind (Senatsurteil vom 16. September 2009, aaO, unter II 3).
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Eine solche anderweitige vertragliche Abrede der Parteien hat das Beru-
fungsgericht trotz zahlreicher gegenteiliger Anhaltspunkte rechtsfehlerhaft ver-
neint. Revision und Revisionserwiderung rügen insoweit übereinstimmend,
wenn auch mit unterschiedlicher rechtlicher Bewertung, das Berufungsgericht
habe unter Verstoß gegen die Auslegungsgrundsätze des § 157 BGB Vortrag
der Parteien unberücksichtigt gelassen, wonach sich diese bei Vertragsschluss
darüber einig gewesen seien, dass die Beklagten die Räume im Souterrain zu
Wohnzwecken nutzen mussten und wollten. Der Revisionserwiderung ist darin
beizupflichten, dass das Berufungsgericht bei Würdigung sämtlicher Umstände
nicht zu der Überzeugung hätte gelangen dürfen, eine vorrangige - die Bestim-
mungen der Zweiten Berechnungsverordnung ausschließende - Vereinbarung
der Parteien über die Wohnfläche sei nicht ersichtlich. Daher stellt sich die von
ihm in den Mittelpunkt gerückte Frage nicht, ob bei einer Flächenabweichung
um mehr als 10 %, die sich ausschließlich aus den Wertungen der Zweiten Be-
rechnungsverordnung ergibt, ein Minderungsrecht dann ausgeschlossen ist,
wenn die Fläche tatsächlich zur Verfügung steht und ohne Gebrauchsein-
schränkung genutzt werden kann.
2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Dass das Berufungs-
gericht wesentlichen Vortrag der Parteien zu ihren jeweiligen Vorstellungen bei
Vertragsschluss übergangen hat, führt nicht zur Zurückverweisung des Rechts-
streits. Der Senat kann die Auslegung der beiderseitigen Parteierklärungen
selbst vornehmen, da weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind (BGH, Ur-
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teil vom 12. Dezember 1997 - V ZR 250/96, NJW 1998, 1219, unter II 3; Urteil
vom 2. Februar 2006 - III ZR 61/05, WM 2006, 871, Tz. 11; jeweils m.w.N.). Die
gebotene Auslegung aller Begleitumstände ergibt, dass sich die Parteien bei
Vertragsschluss unter Einbeziehung der beiden Räume im Souterrain über eine
Wohnfläche von 102 qm geeinigt haben. Die Beklagten haben selbst vorgetra-
gen, ihnen sei vor Vertragsschluss ein Maklerangebot vorgelegt worden, in dem
die Räume im Kellergeschoss als Wohnfläche ausgewiesen gewesen seien.
Dieses Maklerangebot führt eine Gesamtwohnfläche von circa 102 qm an und
schlüsselt diese Fläche auf die einzelnen Räume auf. Von den rechnerisch
102,5 qm entfallen ausdrücklich 16 qm und 11 qm auf 2 Räume im Unterge-
schoss. Für die Beklagten war damit ohne weiteres erkennbar, dass die ange-
gebene Gesamtwohnfläche nur unter Einbeziehung der Räume im Unterge-
schoss erzielt werden konnte (vgl. auch Senatsurteil vom 22. Februar 2006,
aaO, Tz. 10). Dies räumen die Beklagten in ihrer Berufungsbegründung auch
ein. Weiter haben die Beklagten ausdrücklich vorgebracht, bei den Vertragsver-
handlungen und bei Abschluss des Mietvertrages sei auch dem Kläger bekannt
gewesen, dass sie unbedingt vier einzelne uneingeschränkt nutzbare Wohn-
räume benötigten, nämlich ein Arbeitszimmer für die selbständige Tätigkeit des
Beklagten Ziffer 2, ein Zimmer für den Sohn der Beklagten, ein Wohnzimmer
und ein Schlafzimmer. Diese Anzahl von Räumen sei im Haus ohne Einbezie-
hung des Souterrains nicht vorhanden; deshalb sei im Souterrain ein beheizba-
rer Raum zur Nutzung als Schlafzimmer vermietet worden. Diese - auch in der
Beschreibung der Souterrainräume im schriftlichen Mietvertrag zum Ausdruck
kommenden - Vorstellungen der Parteien stellt der Kläger - worauf die Revision
zutreffend hinweist - nicht in Abrede. Der beiderseitige Parteivortrag lässt damit
nur den - von der Revision geteilten - Schluss zu, dass sich die Parteien dar-
über einig waren, auch die Räume im Untergeschoss zu Wohnzwecken zur
Verfügung zu stellen und zu nutzen. Dann haben die Parteien aber auch
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zwangsläufig Einigkeit darüber erzielt, dass die zu Wohnzwecken vermietete
und in dieser Weise genutzte Fläche, also die "Wohnfläche", unter Einbezie-
hung des Kellergeschosses zu ermitteln ist und damit circa 102 qm beträgt.
Entscheidend für eine Beschaffenheitsvereinbarung über den Umfang der
Wohnfläche ist eine Einigung darüber, auf welche Flächen sich der beabsichtig-
te Nutzungszweck erstrecken soll, und nicht die Frage, ob der geplanten (und
verwirklichten) Nutzung (öffentlich)-rechtliche Gründe entgegenstehen.
Die von der Revision angeführte Baurechtswidrigkeit bleibt damit ohne
Bedeutung für einen auf eine Flächenabweichung gestützte Mangelhaftigkeit
des Mietobjekts. Anders verhielte es sich, wenn das Minderungsverlangen un-
mittelbar mit einer Ungeeignetheit für Wohnzwecke begründet würde. Hierbei
spielten öffentlich-rechtliche Bestimmungen, die einer Nutzung als Wohnraum
entgegenstehen, durchaus eine Rolle. Ein gewährleistungspflichtiger Mangel ist
bei Verstößen gegen das öffentliche Baurecht aber - was die Revision nicht
verkennt - regelmäßig erst dann anzunehmen, wenn die Baurechtsbehörde die
Nutzung untersagt (vgl. BGH, Urteil vom 24. Oktober 2007 - XII ZR 24/06, GE
2008, 120, Tz. 11; Senatsurteil vom 16. September 2009, aaO, unter II 1; je-
weils m.w.N.). Diese Voraussetzungen liegen im Streitfall nicht vor. Die Beklag-
ten haben nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts die
Souterrainräume während der gesamten Dauer der Mietzeit zu Wohnzwecken
genutzt. Der Minderungseinwand der Beklagten ist damit in jeder Hinsicht un-
begründet.
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3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab
Zustellung dieses Beschlusses.
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Ball
Dr. Frellesen
Dr. Milger
Dr. Achilles
Dr. Fetzer
Hinweis:
Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden.
Vorinstanzen:
AG Berlin-Köpenick, Entscheidung vom 16.11.2007 - 8 C 92/06 -
LG Berlin, Entscheidung vom 28.07.2008 - 67 S 11/08 -