Urteil des BGH vom 26.02.2003
BGH (filiale, auslegung, mietvertrag, sache, verhandlung, 1995, zeitpunkt, stand, annahme, mietzins)
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 115/00
Verkündet am:
26. Februar 2003
Küpferle,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
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Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 26. Februar 2003 durch die Richter Gerber, Sprick, Fuchs, Dr. Ahlt und die
Richterin Dr. Vézina
für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 3. Zivilsenats des
Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 8. März 2000 aufge-
hoben. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entschei-
dung - auch über die Kosten des Revisionsverfahrens - an das Be-
rufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Parteien streiten darüber, ob der Mietvertrag vom 21. Dezember
1992, den der Kläger als Gesamtvollstreckungsverwalter über das Vermögen
der K. Frankfurt (Oder) e.G. mit der Beklagten, einer Grundstücksver-
waltungsgesellschaft der E. -Gruppe, für 10 Jahre fest abgeschlossen hat,
durch eine von der Beklagten ausgesprochene Kündigung vorzeitig beendet
worden ist. Der Kläger verlangt Mietzins für die Zeit nach der Kündigung.
§ 3 Ziffer 5 des Mietvertrages lautet:
"Auch innerhalb der festen Vertragslaufzeit ist der Mieter berechtigt, das
Mietverhältnis außerordentlich mit einer Frist von 6 Monaten zum Ende
eines jeden Kalenderjahres schriftlich zu kündigen, wenn ein Betriebser-
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gebnis (ohne Sonderabschreibungen) dieses Standortes, im Falle der
Untervermietung auch für den Betreiber bezogen auf diesen Standort
Verluste ausweist."
Die Beklagte vermietete die Räume weiter an die S. Warenver-
triebs GmbH (im folgenden: S. GmbH), die in Brandenburg rund 50 Lebensmit-
telfilialen betreibt. Nachdem eine von der S. GmbH für das Kalenderjahr 1996
erstellte Rentabilitätsberechnung für eine in den Mieträumen betriebene Filiale
einen Verlust von - bereinigt - 15.100 DM auswies, kündigte die Beklagte mit
Schreiben vom 18. Juni 1997 den Mietvertrag gemäß § 3 Ziffer 5 des Mietver-
trages zum 31. Dezember 1997. Ab 1. Januar 1998 stellte sie die Mietzahlun-
gen ein.
Der Kläger ist der Auffassung, die Kündigung sei bereits deshalb unwirk-
sam, weil die Beklagte dem Kündigungsschreiben keine Unterlagen beigefügt
habe, aus denen sich das negative Betriebsergebnis für die Filiale ergebe. Im
übrigen sei das Betriebsergebnis im Jahr 1996 auch nicht negativ gewesen. Mit
der Klage verlangt der Kläger Miete ab 1. Januar 1998.
Das Landgericht hat der Klage bis auf einen Teil der Zinsen stattgege-
ben. Auf die Berufung der Beklagten und die Anschlußberufung des Klägers,
mit der dieser Mietzins für einen weiteren Zeitraum begehrt hat, hat das Ober-
landesgericht die Klage abgewiesen und die Anschlußberufung des Klägers
zurückgewiesen. Mit der Revision verfolgt der Kläger seine in der Berufungsin-
stanz gestellten Anträge weiter.
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Entscheidungsgründe:
Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zu-
rückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
I.
Das Berufungsgericht führt aus, die Beklagte habe den Mietvertrag wirk-
sam zum 31. Dezember 1997 gekündigt. Die Kündigung sei nicht deshalb un-
wirksam, weil die Beklagte ihr keine Nachweise über das negative Geschäftser-
gebnis der Filiale im Jahre 1996 beigefügt habe. Der Wortlaut des § 3 Ziffer 5
des Mietvertrages sei eindeutig und biete keinen Anhaltspunkt dafür, daß die
Beklagte das Vorliegen des außerordentlichen Kündigungsgrundes bereits zum
Zeitpunkt der Kündigungserklärung beweisen müsse. Der Beklagten sei es da-
her unbenommen, die Berechtigung ihrer Kündigung im vorliegenden Rechts-
streit substantiiert darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen. Dieser Darle-
gungspflicht sei die Beklagte durch Vorlage des Kostenstellenberichts vom
6. Juni 1997 und des Prüfberichts der U. Prüfungs- und Treuhandgesell-
schaft mbH vom 8. Juni 1999 nachgekommen. Das einfache Bestreiten dieses
substantiierten Vortrags sei prozessual unbeachtlich. Denn der Kläger habe
sich, um die Beklagte zum Beweis ihres Vortrags zu veranlassen, im einzelnen
mit dem Zahlenwerk des Kostenstellenberichts auseinandersetzen und dieses
gegebenenfalls ganz oder teilweise substantiiert bestreiten müssen. Es sei so-
mit davon auszugehen, daß das Betriebsergebnis der Filiale im Jahre 1996 un-
streitig negativ gewesen sei.
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II.
Diese Ausführungen des Berufungsgerichts halten den Angriffen der Re-
vision nicht in allen Punkten stand.
1. Revisionsrechtlich nicht zu beanstanden ist die Annahme des Beru-
fungsgerichts, aus § 3 Ziffer 5 des Mietvertrages ergebe sich keine Vereinba-
rung der Parteien dahingehend, daß die Beklagte das Vorliegen des außeror-
dentlichen Kündigungsgrundes bereits zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung
beweisen müsse. Die Ermittlung des Inhalts und der Bedeutung von Willenser-
klärungen und Individualvereinbarungen ist dem Tatrichter vorbehalten. Dessen
Auslegung kann deshalb vom Revisionsgericht grundsätzlich nur darauf über-
prüft werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die
Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind und ob die Ausle-
gung auf im Revisionsverfahren gerügten Verfahrensfehlern beruht (BGH Ur-
teile vom 25. Februar 1992 - X ZR 88/90 - NJW 1992, 1967, 1968; vom
5. Januar 1995 - IX ZR 101/94 - NJW 1995, 959; vom 16. Dezember 1998
- VIII ZR 197/97 - NJW 1999, 1022, 1023, st.Rspr.). Einen derartigen Fehler
rügt die Revision zu Unrecht. Auch eine interessengerechte Auslegung des
Vertrages gebietet nicht die Annahme, der Nachweis eines negativen Betriebs-
ergebnisses müsse schon bei Abgabe der Kündigungserklärung erbracht wer-
den. Dem Interesse des Klägers daran, das Vorliegen des Kündigungsgrundes
zu überprüfen, wird hinreichend dadurch Rechnung getragen, daß er binnen der
sechsmonatigen Kündigungsfrist von der Beklagten konkrete Nachweise für das
negative Betriebsergebnis verlangen kann.
2. Mit Erfolg wendet sich die Revision jedoch dagegen, daß das Beru-
fungsgericht das Bestreiten des negativen Betriebsergebnisses der S. GmbH im
Jahr 1996 durch den Kläger als unsubstantiiert unberücksichtigt gelassen und
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deshalb seiner Entscheidung ein negatives Betriebsergebnis als unstreitig
zugrunde gelegt hat.
Der Kläger hat diesen Sachvortrag mit Nichtwissen bestritten. Das Be-
rufungsgericht hat angenommen, der Kläger habe das von der Beklagten vor-
gelegte Zahlenwerk des Kostenstellenberichts substantiiert bestreiten müssen.
Diese Auffassung hält einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.
Das von der Beklagten vorgelegte Zahlenwerk ist, wie das Berufungsge-
richt im Ansatz richtig sieht, als Parteivortrag der Beklagten zu werten. Daran
ändert es nichts, daß die Beklagte zusätzlich einen Prüfbericht einer Wirt-
schaftsprüfungsgesellschaft vorgelegt hat. Ein solcher Prüfbericht kann allen-
falls bei einer Beweiswürdigung von Bedeutung sein, die das Berufungsgericht
gerade nicht vorgenommen hat. Die Vorlage eines solchen Prüfberichtes kann
aber nicht das Recht des Prozeßgegners einschränken, die entsprechenden
Tatsachenbehauptungen zu bestreiten.
Das von der Beklagten vorgelegte Zahlenwerk besteht aus einer Vielzahl
von einzelnen Tatsachenbehauptungen über Geschäftsvorgänge der in den
vermieteten Räumen betriebenen Filiale. Jede einzelne dieser Behauptungen
und damit auch das gesamte Zahlenwerk konnte der Kläger ohne weitere Er-
läuterung mit Nichtwissen bestreiten, weil er darüber keine Kenntnis aus eige-
ner Wahrnehmung hatte (§ 138 Abs. 4 ZPO). Es ist nicht ersichtlich, was der
Kläger nach Ansicht des Berufungsgerichts trotz seiner Unkenntnis über die
Geschäftsvorgänge zur weiteren Substantiierung hätte vortragen können.
Im übrigen hat der Kläger neben dem Bestreiten der Richtigkeit des ge-
samten Zahlenwerkes einige Positionen ausdrücklich bestritten, so z.B. die als
Passivum verbuchte Zentralkostenumlage von 46.700 DM. Würde sie wegfal-
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len, ergäbe sich schon statt des von der Beklagten geltend gemachten Verlu-
stes ein Jahresgewinn von ca. 30.000 DM.
III.
Das angefochtene Urteil war deshalb aufzuheben und die Sache an das
Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit es die notwendigen Feststellungen
in zulässiger Weise nachholen kann.
Gerber
Sprick
Fuchs
Ahlt
Vézina