Urteil des BGH vom 27.05.2009

Leitsatzentscheidung

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

VIII ZR 302/07 Verkündet

am:

27. Mai 2009

Ring,

Justizhauptsekretärin

als

Urkundsbeamtin

der

Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: ja

BGHR: ja

BGB § 241 Abs. 2, § 276 Abs. 1 Ci, § 280 Abs. 1, § 311 Abs. 2, § 539 Abs. 1, § 670,

§ 677, § 683, § 812 Abs. 1, § 818 Abs. 2

a) Ein Mieter, der auf Grund einer unerkannt unwirksamen Endrenovierungsklausel

Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt, führt damit kein Geschäft

des Vermieters, sondern wird nur im eigenen Rechts- und

Interessenkreis tätig, weil er eine Leistung erbringen will, die rechtlich und wirt-

schaftlich Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung an der Wohnung ge-

schuldeten Entgelts ist.

b) Der nach § 818 Abs. 2 BGB geschuldete Wertersatz, den der Vermieter an einen

Mieter zu leisten hat, der die Mietwohnung vor seinem Auszug auf Grund einer

unwirksamen Endrenovierungsklausel in Eigenleistung renoviert hat, bemisst sich

üblicherweise nur nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an

freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Ar-

beitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewen-

det hat oder hätte aufwenden müssen.

BGH, Urteil vom 27. Mai 2009 - VIII ZR 302/07 - LG Frankfurt/Main

Königstein

- 2 -

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat gemäß § 128 Abs. 2 ZPO im

schriftlichen Verfahren auf die bis zum 3. April 2009 eingereichten Schriftsätze

durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Hermanns und

Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 17. Zivilkammer

des Landgerichts Frankfurt am Main vom 6. November 2007 auf-

gehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch

über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-

richt zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Kläger hatten in der Zeit von Mai 1999 bis Mai 2006 eine Wohnung

des Beklagten in K. gemietet. Der dabei vom Beklagten verwendete

Formularmietvertrag enthält in seinem § 16 Ziff. 4 zur Frage der Schönheitsre-

paraturen folgende Bestimmungen:

"a) Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparatu-

ren (das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und De-

cken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heiz-

rohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen)

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in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nach-

stehenden Reihenfolge fachgerecht auszuführen. ...

Die Zeitfolge beträgt: Bei Küche, Bad und Toilette

- 3 Jahre

bei allen übrigen Räumen

- 5 Jahre.

Diese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des

Mietverhältnisses, bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem

Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind,

von diesem Zeitpunkt an. ...

b) Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflich-

tet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die Fristen nach

§ 16 Ziff. 4a seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten

durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind.

c) Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung

in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben. Weist der Mieter

jedoch nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der

oben genannten Fristen - zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Be-

endigung des Mietverhältnisses - durchgeführt worden sind, und be-

findet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung ent-

sprechenden Zustand, so muss er anteilig den Betrag an den Ver-

mieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeit-

punkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn

und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn

des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Als Preisgrundlage

gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Der Mieter kann die Zah-

lungsverpflichtung dadurch abwenden, dass er die Schönheitsrepa-

raturen fachgerecht selbst durchführt. ..."

Ferner enthält der Formularmietvertrag im Leerfeld des § 27 (Sonstige

Vereinbarungen) unter anderem folgenden handschriftlichen Eintrag:

"Die Wohnung wird dem Mieter renoviert übergeben (Erstbezug). Bei

Beendigung des Mietverhältnisses erfolgt die Übergabe in renoviertem

Zustand ..."

Im Jahre 2004 renovierten die Kläger die Wohnung. Kurz vor Ende des

Mietverhältnisses sprachen die Parteien über eine durchzuführende Renovie-

- 4 -

rung; der genaue Inhalt des Gesprächs ist streitig. Jedenfalls weißten die Klä-

ger vor Auszug noch die Wohnung. Mit der Behauptung, der Beklagte habe

ausdrücklich auf Durchführung einer Endrenovierung bestanden, um die Woh-

nung in einem frisch renovierten Zustand weiterzuvermieten, beanspruchen die

Kläger Erstattung der für das Weißen der Wand- und Deckenflächen getätigten

Aufwendungen, die sie mit 9 € je Quadratmeter ansetzen.

Das Amtsgericht hat die auf Zahlung von 1.620,- € nebst Zinsen gerichte-

te Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Kläger zu-

rückgewiesen. Hiergegen wenden sich die Kläger mit ihrer vom Berufungsge-

richt zugelassenen Revision.

Entscheidungsgründe:

Die Revision ist begründet.

Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt:

Mit dem Amtsgericht, das eine Schadensersatzpflicht des Beklagten we-

gen Verletzung vorvertraglicher Nebenpflichten durch Vorlage eines Mietver-

tragsformulars mit unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln ebenso verneint

hatte wie Ansprüche der Kläger aus einer Geschäftsführung ohne Auftrag, sei

davon auszugehen, dass die Kläger nur einen Bereicherungsanspruch hätten.

Dieser münde hier aber deshalb nicht in einen Zahlungsanspruch, weil der Be-

klagte durch die trotz unwirksamer Endrenovierungsklausel vorgenommene

Renovierung mangels Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung nicht bereichert

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sei. Mit dem Landgericht Berlin (GE 2007, 517) sei vielmehr davon auszuge-

hen, dass durch die Unwirksamkeit der Vereinbarung über die Schönheitsrepa-

raturen letztlich die Kalkulationsgrundlage gestört gewesen sei, weil der Ver-

mieter sich von den an sich ihm obliegenden Renovierungspflichten nicht habe

befreien können, zugleich aber eine geringere Miete erhalten habe, als er sie

andernfalls gefordert hätte. Dieses unbefriedigende Ergebnis lasse sich ver-

meiden oder zumindest mildern, wenn man etwaige Erstattungsansprüche des

Mieters auf einen Wertersatz begrenze. Dagegen bestehe keine Notwendigkeit,

dem Mieter über die Abschöpfung einer eventuellen Bereicherung des Vermie-

ters hinaus Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag zu gewähren, weil

er während der Mietzeit von der wegen der vermeintlich wirksam übergewälzten

Schönheitsreparaturverpflichtung niedriger kalkulierten Miete profitiert habe.

II.

Diese Beurteilung hält einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht in al-

len Punkten stand.

Das Berufungsgericht hat zwar im Ergebnis zu Recht eine Erstattungs-

pflicht des Beklagten unter den Gesichtspunkten eines Schadensersatzes we-

gen Verschuldens bei Vertragsschluss und einer Geschäftsführung ohne Auf-

trag (§ 539 Abs. 1, § 677, § 683 Satz 1, § 670 BGB) verneint. Nicht frei von

Rechtsfehlern sind dagegen die Erwägungen, mit denen das Berufungsgericht

auch einen Anspruch der Kläger auf Herausgabe einer ungerechtfertigten Be-

reicherung (§ 812 Abs. 1 Satz 1, § 818 Abs. 2 BGB) aberkannt hat.

1. Es entspricht der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs,

dass ein Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen durch die Verwendung

unwirksamer Klauseln seine vorvertragliche Pflicht zur Rücksichtnahme gegen-

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über seinem Vertragspartner verletzen und sich bei Verschulden diesem ge-

genüber schadensersatzpflichtig machen kann, wenn der Vertragspartner in

Unkenntnis der Unwirksamkeit der Klausel Aufwendungen tätigt (vgl. Senat,

BGHZ 99, 101, 107; BGH, Urteil vom 8. Oktober 1987 - VII ZR 358/86, WM

1988, 56, unter 3 a; Urteil vom 28. Mai 1984 - III ZR 63/83, WM 1984, 986, un-

ter II 5 a bb; ferner etwa Erman/Roloff, BGB, 12. Aufl., Vor § 307 bis 309,

Rdnr. 19 m.w.N.). Im mietrechtlichen Schrifttum wird deshalb angenommen,

dass ein Vermieter sich wegen einer Verletzung der vorvertraglichen Pflicht zur

Rücksichtnahme (§ 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 311 Abs. 2 BGB) gegenüber

dem Mieter schadensersatzpflichtig machen kann, wenn er diesem gegenüber

schuldhaft (§ 276 Abs. 1 Satz 1 BGB) unwirksame Allgemeine Geschäftsbedin-

gungen über die Durchführung von Schönheitsreparaturen verwendet und der

Mieter daraufhin in der irrigen Annahme der Wirksamkeit dieser Regelungen

Renovierungsaufwendungen tätigt (Blank, Festschrift für Derleder, 2005,

S. 189, 198 ff.; Börstinghaus, WuM 2005, 675, 678; Lehmann-Richter, WuM

2005, 747 f.; Sternel, ZMR 2008, 501 f.; Langenberg, Schönheitsreparaturen,

Instandsetzung und Rückbau, 3. Aufl., Rdnr. I 268; Bamberger/Roth/Ehlert,

BGB, 2. Aufl., § 535 Rdnr. 196 a; MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 535

Rdnr. 126; Palandt/Weidenkaff, BGB, 68. Aufl., § 535 Rdnr. 47 a).

Bei der hier gegebenen Fallgestaltung kann dem Beklagten indessen

kein zur Ersatzpflicht führender Verschuldensvorwurf gemacht werden.

a) Das Amtsgericht, dessen Erwägungen das Berufungsgericht als zu-

treffend gebilligt und seiner Beurteilung zugrunde gelegt hat, hat die zur Durch-

führung von Schönheitsreparaturen in § 16 Ziff. 4 Buchst. c des Formularvertra-

ges getroffenen Endrenovierungsbestimmungen als nach § 307 Abs. 1 Satz 1

BGB unwirksam angesehen. Einen Schadensersatzanspruch der Kläger wegen

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Verletzung vorvertraglicher Nebenpflichten des Beklagten durch Verwendung

dieser Klausel hat es verneint, weil zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses eine

solche Klausel noch nicht beanstandet worden sei und dem Beklagten deshalb

kein Verschuldensvorwurf gemacht werden könne. Gegen diese Beurteilung,

die die Revision hinnimmt, bestehen schon deshalb keine Bedenken, weil der

Senat kurz zuvor eine identische Klausel als wirksam behandelt hatte (Senats-

urteil vom 3. Juni 1998 - VIII ZR 317/97, WuM 1998, 592, unter III 2 und 3).

b) Hinsichtlich der handschriftlich eingetragenen Endrenovierungsver-

pflichtung in § 27 des Formularvertrages rügt die Revision, dass das Beru-

fungsgericht dem unter Zeugenbeweis gestellten Vorbringen der Kläger nicht

nachgegangen sei, wonach es sich um eine vom Beklagten vorformulierte Ver-

tragsklausel gehandelt habe, die er nicht nur bei den Nachmietern, sondern

auch bei anderen Mietern verwendet habe, so dass bei diesem für das Revisi-

onsverfahren als richtig zu unterstellenden Sachvortrag auch insoweit eine vor-

formulierte Vertragsbestimmung im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB

vorgelegen habe (vgl. Senat, BGHZ 141, 108, 110 f.; BGH, Urteil vom 19. Mai

2005 - III ZR 437/04, WM 2005, 1373, unter II 2 a). Im Ergebnis bleibt der Ein-

wand der Revision jedoch ohne Erfolg, dass der Beklagte sich durch die Ver-

wendung einer solchen Klausel, die anders als eine inhaltsgleiche Individual-

vereinbarung gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam wäre (vgl. Senatsur-

teile vom 14. Januar 2009 - VIII ZR 71/08, NJW 2009, 1075, Tz. 10; vom

12. September 2007 - VIII ZR 316/06, WuM 2007, 682, Tz. 13 m.w.N.), scha-

densersatzpflichtig gemacht habe, weil es auch insoweit an einem Verschulden

fehlt.

Von dem Beklagten konnte nicht erwartet werden, dass ihm an der Zu-

lässigkeit einer Endrenovierungsabrede, die individualvertraglich nicht zu bean-

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standen ist (Senatsurteil vom 14. Januar 2009 - VIII ZR 71/08, WuM 2009, 193,

Tz. 12 f.), Zweifel kommen mussten, wenn er sie in einer für individualvertragli-

che Vereinbarungen typischen Weise handschriftlich hinzugefügt hat. Insbe-

sondere kann es ihm nicht als Verschulden angelastet werden, wenn er nicht

erkannt hat, dass nach der außerhalb des Mietrechts ergangenen Rechtspre-

chung des Bundesgerichtshofs (vgl. Senat, BGHZ 141, 108, 110 f.; BGH, Urteil

vom 19. Mai 2005 - III ZR 437/04, WM 2005, 1373, unter II 2 a) solche hand-

schriftlich hinzu gesetzten Regelungen als vorformulierte Vertragsbestimmun-

gen im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB zu werten sein können mit

der Folge, dass ihre Wirksamkeit strengeren Anforderungen unterliegt.

2. Entgegen der Auffassung der Revision steht den Klägern auch kein

Anspruch auf Ersatz ihrer Aufwendungen aus einer Geschäftsführung ohne Auf-

trag zu.

a) Zwar bestimmt § 539 Abs. 1 BGB, dass der Mieter vom Vermieter Auf-

wendungen auf die Mietsache, die der Vermieter ihm nicht gemäß § 536a

Abs. 2 BGB zu ersetzen hat, nach den Vorschriften über die Geschäftsführung

ohne Auftrag (§ 677, § 683 Satz 1, § 670 BGB) ersetzt verlangen kann. Indes-

sen handelt es sich bei dieser Bestimmung um eine Rechtsgrundverweisung,

die erfordert, dass zugleich die gesetzlichen Voraussetzungen einer Geschäfts-

führung ohne Auftrag vorliegen (BGH, Urteil vom 24. Februar 1982 - IVa ZR

306/08, WM 1982, 698, unter I 3 a; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 539 Rdnr. 6

m.w.N.). Daran fehlt es hier.

b) Eine Fremdgeschäftsführung scheidet zwar nicht schon deshalb aus,

weil sich die Kläger - wie die Revisionserwiderung mit der von ihr erhobenen

Gegenrüge geltend macht - durch individualvertragliche Abrede wirksam zur

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Vornahme der getätigten Endrenovierung verpflichtet und in diesem Fall eine

eigene vertragliche Pflicht erfüllt hätten (vgl. BGHZ 63, 119, 120 f.; Lange in:

jurisPK-BGB, 4. Aufl., § 677 Rdnr. 30; Palandt/Sprau, aaO, § 677 Rdnr. 11).

Von einer solchen individualvertraglichen Abrede kann nach dem für das Revi-

sionsverfahren zu unterstellenden Sachverhalt nicht ausgegangen werden.

Gleichwohl sind die Voraussetzungen für eine Geschäftsführung ohne Auftrag

nicht gegeben.

aa) Die Regeln über die Geschäftsführung ohne Auftrag setzen voraus,

dass der Geschäftsführer ein Geschäft "für einen anderen" besorgt. Das kann

nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bereits dann der Fall sein,

wenn er das Geschäft nicht nur als eigenes, sondern auch als fremdes führt,

das heißt in dem Bewusstsein und mit dem Willen, zumindest auch im Interesse

eines anderen zu handeln. In diesem Zusammenhang wird zwischen objektiv

und subjektiv fremden Geschäften unterschieden. Bei objektiv fremden Ge-

schäften, die schon ihrem Inhalt nach in einen fremden Rechts- und Interessen-

kreis eingreifen (z.B. Hilfe für einen Verletzten, BGHZ 33, 251, 254 ff.; Abwen-

dung der von einem unbeleuchteten Fahrzeug drohenden Gefahren, BGHZ 43,

188, 191 f.; Tilgung fremder Schulden, BGHZ 47, 370, 371; Veräußerung einer

fremden Sache, RGZ 138, 45, 48 f.), wird regelmäßig ein ausreichender

Fremdgeschäftsführungswille vermutet. Das gilt grundsätzlich auch für Ge-

schäfte, die zugleich objektiv eigene als auch objektiv fremde sind. Dabei kann

es genügen, dass das Geschäft seiner äußeren Erscheinung nach nicht nur

dem Besorger, sondern auch einem Dritten zugute kommt, insbesondere wenn

dessen Interesse an der Vornahme der Handlung im Vordergrund steht oder

gar vordringlich ist. Hingegen erhalten objektiv eigene oder neutrale Geschäfte

ihren (subjektiven) Fremdcharakter allenfalls durch einen Willen des Geschäfts-

führers zur vordringlichen Wahrnehmung fremder Interessen. Hierfür besteht

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grundsätzlich keine tatsächliche Vermutung; der Wille, ein solches Geschäft in

erster Linie oder zumindest zugleich für einen anderen zu führen, muss viel-

mehr hinreichend deutlich nach außen in Erscheinung treten (BGH, Urteil vom

21. Oktober 2003 - X ZR 66/01, WM 2004, 1397, unter III 2 a aa m.w.N.). Dem-

gemäß hat der Senat etwa in Fällen, in denen ein Energieversorger Energielie-

ferungen in der irrigen Annahme durchgeführt hatte, zur Versorgung vertraglich

verpflichtet zu sein, einen Rückgriff auf die Vorschriften der Geschäftsführung

ohne Auftrag nur deshalb zugelassen, weil dies über seine eigenen Lieferinte-

ressen hinaus zugleich dem Versorgungsinteresse des Abnehmers an einer

ununterbrochenen Energielieferung, und zwar nicht zuletzt mit Blick auf die

hierauf angewiesenen Nutzer, entsprochen hat (Senatsurteile vom 27. April

2005 - VIII ZR 140/04, WM 2005, 1717, unter II 2 a; vom 26. Januar 2005 - VIII

ZR 66/04, WM 2005, 1089, unter II 3 a und b).

bb) In der mietrechtlichen Instanzrechtsprechung wie auch im Schrifttum

wird verbreitet die Auffassung vertreten, dass der Mieter, der auf Grund einer

unwirksamen Schönheitsreparaturklausel renoviert, selbst bei einer Schlussre-

novierung kein Geschäft des Vermieters führt (LG Berlin, GE 2007, 517, 518;

LG Waldshut-Tiengen, WuM 2000, 240; AG Köln, WuM 2006, 261, 262; AG

München, NZM 2001, 1030; Blank, aaO, S. 197 f.; Staudinger/Emmerich, BGB

(2006), § 539 Rdnr. 6; Both, WuM 2007, 3, 6; Horst, DWW 2007, 48, 52; Lange,

NZM 2007, 785, 787; Paschke, WuM 2008, 647, 648 f.; Kinne, GE 2009, 358 f.;

aA: LG Landshut WuM 2008, 335; LG Wuppertal, ZMR 2007, 973; LG Karlsru-

he, NZM 2006, 508; Sternel, aaO, S. 502). Dem ist im Ergebnis zuzustimmen.

Ein Mieter, der auf Grund vermeintlicher vertraglicher Verpflichtung

Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt, führt damit kein Geschäft

des Vermieters, sondern wird nur im eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig.

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Der für eine Fremdgeschäftsführung erforderliche unmittelbare Bezug zum

Rechts- und Interessenkreis des Vermieters (vgl. BGHZ 54, 157, 160 f.; 61,

359, 363; 72, 151, 153; 82, 323, 330 f.; BGH, Urteil vom 3. März 2009 - XI ZR

41/08, WM 2009, 790, Tz. 24; Palandt/Sprau, aaO, § 677 Rdnr. 4) ist entgegen

der Auffassung der Revision nicht schon deswegen gegeben, weil die Renovie-

rungsmaßnahmen zu einer Verbesserung der Mietsache führen und damit dem

Vermögen des Vermieters zugute kommen. Denn mit der Vornahme von

Schönheitsreparaturen will der Mieter eine Leistung erbringen, die rechtlich und

wirtschaftlich als Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung an der Woh-

nung geschuldeten Entgelts anzusehen ist (Senat, BGHZ 92, 363, 370 f.; 101,

253, 262; 105, 71, 79 ff.; Senatsurteile vom 3. Juni 1998 - VIII ZR 317/97, WM

1998, 2145, III 2 c; vom 28. April 2004 - VIII ZR 230/03, NJW 2004, 2087, unter

III a; Urteil vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 378/03, WuM 2005, 50, unter II 2 b;

BGH, Urteil vom 5. Juni 2002 - XII ZR 220/99, WuM 2002, 484, unter II b). Eine

dadurch bewirkte Vermögensmehrung auf Vermieterseite stellt ebenso wenig

wie die Zahlung der Miete eine Wahrnehmung von Vermieterinteressen und

damit eine Geschäftsführung dar, welche eine Anwendung der Vorschriften

über die Geschäftsführung ohne Auftrag rechtfertigen könnte.

3. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann jedoch ein

Anspruch der Kläger auf Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung

(§ 812 Abs. 1, § 818 Abs. 2 BGB) nicht verneint werden.

a) Nach ihrem für das Revisionsverfahren als richtig zu unterstellenden

Sachvortrag haben sie die von ihnen vorgenommenen Schönheitsreparaturen

auf Grund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel und damit ohne rechtli-

chen Grund erbracht.

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b) Da die von den Klägern rechtsgrundlos erbrachte Leistung nicht in Na-

tur herausgegeben werden kann, hat der Beklagte nach § 818 Abs. 2 BGB

Wertersatz zu leisten. Dieser ist entgegen einer verbreitet vertretenen Auffas-

sung (z.B. LG Berlin, GE 2007, 517, 518 f.; AG Karlsruhe, DWW 2005, 374,

375; Hannemann, Festschrift für Blank, 2006, S. 189, 203; Lehmann-Richter,

aaO, S. 751; Both, aaO, S. 6; Paschke, aaO, S. 651; Blank, aaO, S. 198;

Börstinghaus, aaO, S. 677; Kinne, aaO, S. 360) allerdings nicht darauf gerich-

tet, eine durch die Renovierungsmaßnahmen eingetretene Wertsteigerung der

Mieträume in Form von Vorteilen auszugleichen, die der Vermieter aus einem

erhöhten objektiven Ertragswert der Mietsache tatsächlich erzielen kann oder

hätte erzielen können. Diese für einen Ausgleich von Grundstücksverwendun-

gen maßgebliche Sichtweise (vgl. BGH, Urteil vom 16. September 1998

- XII ZR 136/96, NZM 1999, 19, unter II 3 b m.w.N.) passt hier deshalb nicht,

weil die Leistung der Kläger darin bestanden hat, einen rechtlich und wirtschaft-

lich als Teil des von ihnen für die Gebrauchsüberlassung an der Wohnung ver-

meintlich geschuldeten Entgelts durch Vornahme der Schönheitsreparaturen

und damit durch eine Werkleistung zu erbringen (dazu vorstehend unter II 2 b

bb).

Bei rechtsgrundlos erbrachten Dienst- oder (nicht verkörperten) Werkleis-

tungen bemisst sich der Wert der herauszugebenden Bereicherung grundsätz-

lich nach dem Wert der üblichen, hilfsweise der angemessenen Vergütung

(Palandt/Sprau, aaO, § 818 Rdnr. 21; Bamberger/Roth/Wendehorst, BGB,

2. Aufl., § 818 Rdnr. 30, jeweils m.w.N.). Eine solche Bemessung kann auch bei

verkörperten Werkleistungen angebracht sein (vgl. BGH, Urteil vom 26. April

2001 - VII ZR 222/99, WM 2001, 1766, unter IV 2 d). Das ist hier deswegen ge-

boten, weil der von den Klägern herbeigeführte Dekorationserfolg dem ent-

spricht, was der Beklagte in der von ihm gestellten Endrenovierungsklausel ver-

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langt hatte und was er im Zuge der Weitervermietung nutzen konnte, ohne dass

es dafür entscheidend darauf ankommt, ob und in welcher Höhe dies zu einer

Wertsteigerung der Mietwohnung geführt hat. Dabei muss allerdings berück-

sichtigt werden, dass Mieter bei Ausführung von Schönheitsreparaturen vielfach

von der im Mietvertrag regelmäßig eingeräumten Möglichkeit Gebrauch ma-

chen, die Arbeiten in Eigenleistung zu erledigen oder sie durch Verwandte und

Bekannte erledigen zu lassen. In diesem auch hier gegebenen Fall bemisst sich

der Wert der Dekorationsleistungen üblicherweise nur nach dem, was der Mie-

ter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwen-

dige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem

Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müs-

sen (vgl. Senat, BGHZ 92, 363, 373). Den Wert der von den Klägern erbrachten

Eigenleistungen, der im Allgemeinen nur einen Bruchteil des Betrages aus-

macht, den der Mieter bei Beauftragung eines Handwerkers hätte aufbringen

müssen, wird das Berufungsgericht gemäß § 287 ZPO zu schätzen haben (vgl.

BGHZ 92, aaO). Zugleich wird es zu klären haben, ob ein höherer Wert etwa

deshalb anzusetzen ist, weil die Ausführung der Schönheitsreparaturen

zugleich Gegenstand eines von den Klägern in selbständiger beruflicher Tätig-

keit geführten Gewerbes war. Mit einem dahin weisenden Vorbringen der Klä-

ger, wonach der Kläger zu 2 beruflich als Maler und Lackierer tätig sei, hat sich

das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - bislang nicht

befasst.

III.

Hiernach kann die Entscheidung des Berufungsgerichts keinen Bestand

haben. Das Berufungsurteil ist daher auf die Revision der Kläger aufzuheben

(§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Be-

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rufungsgericht hinsichtlich der in § 27 des Mietvertrages getroffenen Endreno-

vierungsabrede keine Feststellungen zum Vorliegen einer Individualvereinba-

rung getroffen hat, deren Wirksamkeit nicht mit dem vom Amtsgericht herange-

zogenen Summierungseffekt verneint werden kann (Senatsurteil vom 14. Janu-

ar 2009, aaO, Tz.13). Sollte hiernach keine wirksame Endrenovierungsverein-

barung bestanden haben, werden die erforderlichen Feststellungen zur Höhe

eines dann gegebenen Anspruchs auf Herausgabe der bei dem Beklagten ein-

getretenen Bereicherung zu treffen sein. Die Sache ist deshalb zur neuen Ver-

handlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563

Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Ball

Hermanns

Dr. Hessel

Dr. Achilles

Dr. Schneider

Vorinstanzen:

AG Königstein, Entscheidung vom 01.06.2007 - 23 C 179/07 -

LG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 06.11.2007 - 2-17 S 89/07 -