Urteil des BGH vom 13.10.2006

V ZR 66/06 Verkündet

am:

13. Oktober 2006

W i l m s,

Justizangestellte

als

Urkundsbeamtin

der

Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

BGB § 675 Abs. 1

Schließt der Käufer einer Eigentumswohnung auf Empfehlung des ihn beratenden

Verkäufers einen Mietpoolvertrag ab, durch den das Risiko des Leerstands einzelner

Wohnungen allen an dem Mietpool beteiligten Wohnungseigentümern anteilig ohne

Rücksicht darauf auferlegt wird, wem von ihnen die leerstehenden Wohnungen gehö-

ren, muss der Verkäufer bei der Berechnung des Eigenaufwands des Käufers auch

das damit verbundene Risiko der Vermietung fremder Wohnungen, etwa in Form von

Abschlägen bei den Einnahmen oder von Zuschlägen bei den monatlichen Belastun-

gen, angemessen berücksichtigen (Fortführung von Senat, BGHZ 156, 371, 378 und

Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205, 207).

BGH, Urt. v. 13. Oktober 2006 - V ZR 66/06 - OLG Oldenburg

LG

Osnabrück

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Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 13. Oktober 2006 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger und die

Richter Dr. Klein, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 12. Zivilsenats

des Oberlandesgerichts Oldenburg vom 7. Februar 2006 aufgeho-

ben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch

über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-

richt zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Klägerin und ihr inzwischen verstorbener Ehemann erwarben im De-

zember 1991 von der Beklagten eine Eigentumswohnung für 128.694 DM. Für

den Verkauf der Wohnung wurde in einem Prospekt der Beklagten geworben.

In § 6 Abs. 2 des von der Beklagten abgegebenen Vertragsangebots heißt es

u.a.:

1

"Für die Wirtschaftlichkeit der Investition (Rentabilität, Liquidität,

Steuereffekte) übernimmt der Verkäufer keine Verantwortung. Die

Wirtschaftlichkeit ist vom Käufer selbst zu ermitteln, Vertriebsbe-

auftragte des Verkäufers sind nicht ermächtigt, hierzu verbindliche

Aussagen zu treffen."

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Bei dem Verkauf wurde für die Beklagte die von ihr mit dem Vertrieb ei-

ner Vielzahl von Eigentumswohnungen beauftragte I. GmbH

(nachfolgend "I. ") tätig, die für die Vermittlung des Geschäfts eine Innen-

provision von mindestens 18,75 % des Kaufpreises erhielt. Die Zahlung dieser

Provision wurde den Käufern nicht offenbart.

2

Die Klägerin und ihr verstorbener Ehemann wurden von zwei für die I.

tätig gewordenen Anlageberatern zu dem Abschluss des Kaufvertrags veran-

lasst. Sie erteilten auch einen Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag

und schlossen eine Mietpoolvereinbarung ab. Den Kaufpreis einschließlich Ne-

benkosten und Disagio finanzierten sie mit einem von der B. AG gewähr-

ten Darlehen nach dem sogenannten "Dortmunder Modell"; dafür nahmen sie

ein Vorausdarlehen von 155.000 DM zu einem Nominalzinssatz von 7 % p.a.

und einer Zinsbindung von fünf Jahren auf, welches durch zwei Bausparverträ-

ge mit steigenden Ansparraten getilgt werden sollte.

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Mit der Behauptung, die Beratung über die Wirtschaftlichkeit und Finan-

zierung des Objekts sei falsch und unzureichend gewesen, hat die Klägerin aus

eigenem, abgetretenem und ererbtem Recht von der Beklagten die Rückzah-

lung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübereignung der Eigentumswoh-

nung und die Feststellung verlangt, dass die Beklagte der Klägerin zum Ersatz

weiterer Schäden verpflichtet ist. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben.

Die Berufung der Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Berufungs-

gericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Ziel der Klageabwei-

sung weiter. Die Klägerin beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

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Entscheidungsgründe:

I.

Nach Auffassung des Berufungsgerichts ist die Beklagte der Klägerin aus

dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluss zum Schadensersatz

verpflichtet. Denn die Käufer seien von den von der Beklagten beauftragten

Vermittlern schuldhaft nicht darüber aufgeklärt worden, dass die I. für den

vermittelten Verkauf eine Innenprovision von 18,75 % des Kaufpreises erhalte.

Ob die Beklagte der Klägerin auch wegen der Verletzung einer Beratungspflicht

aus einem neben dem Kaufvertrag zustande gekommenen Beratungsvertrag

zum Schadensersatz verpflichtet sei, müsse offen bleiben. Zwar sei es zum Ab-

schluss eines Beratungsvertrags zwischen den Käufern und der Beklagten ge-

kommen; aber auf der Grundlage des Vortrags der Parteien könne nicht festge-

stellt werden, dass die Beratung falsch gewesen sei.

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Das hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.

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II.

Ein Anspruch unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertrags-

schluss besteht nicht. Die Revision rügt zu Recht, dass das Berufungsgericht

eine Pflicht der von der Beklagten für den Verkauf der Wohnung eingeschalte-

ten Vermittler zur Aufklärung der Klägerin und ihres verstorbenen Ehemanns

über die der I. zustehende Innenprovision bejaht. Das steht, wie das Beru-

fungsgericht zutreffend erkennt, in Widerspruch zu der Rechtsprechung des

Bundesgerichtshofs. Danach besteht eine solche Aufklärungspflicht des Ver-

mittlers einer Kapitalanlage und desjenigen, der beauftragt und bevollmächtigt

ist, den Investitionsentschluss eines Anlegers durch den Abschluss der erfor-

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derlichen Verträge zu vollziehen, zwar in den Fällen, in denen dem Kaufinteres-

senten bei dem Verkauf einer Immobilie im Rahmen eines Steuerspar- oder

Geldanlagemodells das Objekt von dem Anbieter oder Vertreiber mittels eines

Prospekts vorgestellt wird (BGHZ 158, 110, 120 f.; BGH, Urt. v. 28. Juli 2005,

III ZR 290/04, WM 2005, 1998, 2000 f.). Eine solche Pflicht hat aber nicht der

Verkäufer einer gebrauchten Immobilie, wenn das Objekt - wie hier - durch

mündliche Beratung anhand eines konkreten Berechnungsbeispiels vertrieben

wird (Senat, Urt. v. 8. Oktober 2004, V ZR 18/04, WM 2004, 2349, 2351 f.).

1. Ausgangspunkt dieser Differenzierung, die das Berufungsgericht für

nicht gerechtfertigt hält, ist der Grundsatz, dass der Käufer einer Immobilie kei-

nen Anspruch auf den Erwerb zu ihrem Verkehrswert hat, sondern dass es den

Vertragsparteien bis zu den Grenzen der Sittenwidrigkeit und des Wuchers

überlassen bleibt, welchen Kaufpreis sie vereinbaren; mithin besteht für den

Verkäufer grundsätzlich selbst dann keine Pflicht zur Offenlegung des Werts

des Kaufobjekts, wenn dieser erheblich unter dem geforderten Preis liegt, son-

dern er darf davon ausgehen, dass sich sein künftiger Vertragspartner selbst

über Art und Umfang seiner Vertragspflichten im eigenen Interesse Klarheit ver-

schafft hat (Senat, Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, WM 2003, 1686, 1688

m.w.N.). Das gilt erst recht, wenn - wie hier - keine konkreten Anhaltspunkte für

ein besonderes Interesse des Käufers an dem Anteil der in dem Ge-

samtaufwand des Modells enthaltenen Entgelte und Provisionen für begleitende

Dienstleistungen vorhanden sind. In diesem Fall muss der Verkäufer bzw. der

für ihn tätige Vermittler, der die Kaufentscheidung des Interessenten durch eine

persönliche Beratung anhand eines konkreten Berechnungsbeispiels und nicht

nur auf der Grundlage eines Vertriebsprospekts herbeiführt, ungefragt keine

Angaben darüber machen (Senat, Urt. v. 8. Oktober 2004, V ZR 18/04, aaO).

Das übersieht das Berufungsgericht; deshalb unterscheidet es nicht ausrei-

chend zwischen der Aufklärungspflicht eines bloßen Vermittlers und der des

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Immobilienverkäufers. Im Übrigen stützt es seine Auffassung lediglich allgemein

auf eine besondere Schutzwürdigkeit unerfahrener Käufer mit niedrigem oder

durchschnittlichem Einkommen, ohne festzustellen, dass die Klägerin und ihr

verstorbener Ehemann zu dieser Käuferschicht gehörten. Damit fehlt seiner

Entscheidung, selbst wenn man sie im Ansatz für richtig hielte, insoweit die

notwendige Tatsachengrundlage.

2. Auch der von dem Berufungsgericht hervorgehobene Gesichtspunkt,

dass ein dem Erwerbsinteressenten vorgelegtes konkretes Berechnungsbei-

spiel diesem den Eindruck vermittele, es sei vollständig und er habe einen lü-

ckenlosen Überblick über die für das Geschäft maßgeblichen Faktoren erhalten,

so dass sich weitere Nachfragen erübrigten, führt nicht zu einer Aufklärungs-

pflicht über die in dem Gesamtaufwand enthaltene Innenprovision. Denn diese

erlangt nur Bedeutung für den tatsächlichen Wert der Immobilie. Darüber sagt

das Berechnungsbeispiel jedoch nichts aus, sondern es soll dazu dienen - wie

das Berufungsgericht zutreffend annimmt -, dem Interessenten ein speziell auf

seinen Fall und auf seine wirtschaftlichen Verhältnisse zugeschnittenes Ange-

bot zu unterbreiten.

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3. Die in der Revisionserwiderung vertretene Auffassung, dass sich dem

Käufer unter Berücksichtigung des hier von der Verkäuferin zu verantwortenden

Vertriebsmodells die Vorstellung aufdrängen müsse, dass in dem Verkaufspreis

keine Innenprovisionen berücksichtigt seien, überzeugt schon deshalb nicht,

weil sie auf einem unzutreffenden Ausgangspunkt beruht. Hier mussten die

Käufer nämlich - nach dem eigenen Vortrag der Klägerin in den Tatsachenin-

stanzen - die ausgewiesene Vermittlungsprovision auf der Grundlage eines in-

dividuell abgeschlossenen Vermittlungsvertrags und nicht etwa, wie die Revisi-

onserwiderung meint, nach dem allgemein praktizierten Vertriebsmodell zahlen.

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III.

Mit der gegebenen Begründung hat das Berufungsurteil daher keinen

Bestand. Es ist folglich aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Es besteht nach den

bislang getroffenen Feststellungen allerdings die Möglichkeit, dass sich die Ent-

scheidung aus anderen Gründen als richtig darstellt, nämlich unter dem Ge-

sichtspunkt einer schuldhaften Verletzung eines selbständigen Beratungsver-

trages. Das Berufungsgericht hat die Frage einer Haftung unter diesem Ge-

sichtspunkt offen gelassen. Soweit es sich dazu gleichwohl geäußert hat, sind

die Ausführungen ebenfalls nicht frei von Rechtsfehlern. Die Sache ist daher an

das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die gebotene Prüfung - unter

Beachtung der nachfolgenden rechtlichen Beurteilung - nachgeholt werden

kann (§ 563 Abs. 1, 2 ZPO).

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1. Falsch ist allerdings die Annahme der Revision, das Berufungsgericht

habe den Abschluss eines Beratungsvertrags zwischen den Parteien verneint.

Richtig ist vielmehr, dass es festgestellt hat, dass zwischen der Klägerin und

ihrem verstorbenen Ehemann auf der einen Seite und der Beklagten auf der

anderen Seite neben dem Kaufvertrag über die Eigentumswohnung ein eigen-

ständiger Beratungsvertrag zustande gekommen ist. Das ist frei von Rechtsfeh-

lern.

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a) Der Verkäufer einer Eigentumswohnung ist zwar gewöhnlich nicht

verpflichtet, den Käufer über die Wirtschaftlichkeit des Erwerbs und seinen Nut-

zen für den Käufer aufzuklären oder zu beraten. Die Beratung wird aber Haupt-

pflicht des Verkäufers aus einem selbständigen Beratungsvertrag, wenn er mit

dem Käufer nicht nur über die Bedingungen des angestrebten Kaufvertrags

verhandelt, sondern diesem unabhängig hiervon einen Rat erteilt (Senat, BGHZ

140, 111, 115; Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, WM 2003, 1686, 1688 f.;

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Urt. v. 8. Oktober 2004, V ZR 18/04, WM 2004, 2349, 2351). Dabei steht es

einem auf Befragen des Käufers erteilten Rat gleich, wenn der Verkäufer als

Ergebnis intensiver Vertragsverhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kos-

ten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, welches zur Förderung der

Vermittlung des Geschäfts dienen soll (Senat, BGHZ 140, 111, 115; 156, 371,

374).

b) So liegt es hier. Die Beklagte hat sich bei dem Vertrieb der Eigen-

tumswohnung von vornherein nicht auf Auskünfte zu der Immobilie beschränkt.

Sie hat für den Verkauf der Wohnung einen Prospekt erstellt, in welchem das

aus dem Wohnungserwerb, der untertariflichen Bausparfinanzierung mit zwei

hintereinander geschalteten Bausparverträgen und dem Beitritt zu einem Miet-

pool bestehende Gesamtpaket nach dem unwidersprochenen Vortrag der Klä-

gerin als Steuersparmodell zur Altersvorsorge und Vermögensbildung ange-

priesen wurde. Die Beklagte ist damit aus der Rolle des typischen Verkäufers

herausgetreten und hat den Erwerbern eine Anlageempfehlung gegeben, wel-

che diese auch aus nicht mehr in der Immobilie selbst liegenden Gründen zu

dem Erwerb veranlassen sollte. Zudem ist es nicht bei der allgemeinen Empfeh-

lung aus dem Prospekt geblieben. Vielmehr ist ein konkreter Finanzierungsvor-

schlag auf der Grundlage des "Dortmunder Modells" mit der Klägerin und ihrem

verstorbenen Ehemann besprochen worden. Damit hat die Beklagte über ihre

Rolle als Verkäuferin hinaus eine eigenständige, von dem beabsichtigten Kauf-

vertrag losgelöste Beratung übernommen.

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c) Zur Eingehung dieser Verpflichtung hat sie zwar nicht selbst Kontakt

mit den Klägern aufgenommen, diese Kontaktaufnahme vielmehr der I. und

den von dieser eingeschalteten Anlageberatern überlassen. Diese haben die

Beklagte bei Abschluss des Beratungsvertrags aber wirksam vertreten.

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aa) Stellt sich nämlich bei der Vermittlung des Kaufvertrags die Aufgabe

einer Beratung des Kaufinteressenten und ist sie von dem Verkäufer dem Ver-

mittler überlassen, so kann sich dessen stillschweigende Bevollmächtigung zum

Abschuss des Beratungsvertrags aus den Umständen ergeben (§ 167 BGB). In

einem solchen Fall sind an die Kundgabe des Willens, die Beratung für den

Verkäufer zu übernehmen und auszuführen (§ 164 BGB), keine zu strengen

Anforderungen zu stellen; dies gilt jedenfalls dann, wenn der Vermittler zwei-

felsfrei keinen Auftrag von dem Käufer erhalten hat (Senat, BGHZ 140, 111,

116 f.). Von diesen Voraussetzungen ist hier auszugehen; denn die individuelle

Beratung der Klägerin und ihres verstorbenen Ehemanns über die mit dem Mo-

dell für den Käufer verbundenen Steuervorteile, zumal anhand eines konkreten

Berechnungsbeispiels, war eine wesentliche Voraussetzung für den erfolgrei-

chen Abschluss der Verkaufsbemühungen, und weder die I. noch die Anla-

geberater waren zuvor von den Erwerbern mit der Beratung beauftragt.

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bb) Selbst bei Anlegung eines strengeren Maßstabs war die I. still-

schweigend bevollmächtigt, namens der Beklagten einen Beratungsvertrag mit

der Klägerin und ihrem verstorbenen Ehemann zu schließen. Dies folgt daraus,

dass die Beklagte keine eigene Vermarktungstätigkeit entfaltet, sondern diese

vollständig der I. überlassen hat. Deren Tätigkeit beschränkte sich jedoch

nicht auf die Vermittlung des Kaufvertrags; vielmehr beriet sie die Interessenten

auch über die steuerlichen Auswirkungen und über die Finanzierung des Er-

werbs. Damit wurden die in dem Prospekt der Beklagten enthaltenen allgemei-

nen Anpreisungen konkretisiert. Daraus konnten die Kaufinteressenten nur den

Schluss ziehen, dass die I. , die durch die zwei Anlageberater vertreten wur-

de, im Namen der Beklagten handelte.

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d) Das Zustandekommen eines Beratungsvertrags scheitert nicht an der

Freizeichnungsklausel in § 6 Abs. 4 des von der Beklagten abgegebenen Ver-

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tragsangebots. Darin weist sie zwar die Beurteilung der Wirtschaftlichkeit dem

Verantwortungsbereich des Käufers zu. Aber bei Abgabe des Angebots war der

Beratungsvertrag bereits abgeschlossen und erfüllt worden. Die Freizeich-

nungsklausel konnte ihn nicht mehr erfassen.

2. Ob der Beklagten ein schuldhafter Beratungsfehler anzulasten ist,

bleibt der Prüfung des Berufungsgerichts vorbehalten. Dabei ist folgendes zu

berücksichtigen.

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a) Der Beratungsvertrag verpflichtet den Verkäufer zu richtiger und voll-

ständiger Information über die tatsächlichen Umstände, die für den Kaufent-

schluss des Interessenten von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können

(Senat, Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205, 207). Bei einer

Immobilie, die, wie hier, zu Anlagezwecken erworben wird, sind dies vor allem

die Aufwendungen, die der Interessent erbringen muss, um das Objekt erwer-

ben und halten zu können. Die Ermittlung des monatlichen Eigenaufwands bil-

det das Kernstück der Beratung; sie soll den Käufer von der Möglichkeit über-

zeugen, mit seinen finanziellen Mitteln das Objekt erwerben und halten zu kön-

nen (Senat, BGHZ 156, 371, 377). Ob die Ermittlung der monatlichen Belastung

für die Klägerin und ihren verstorbenen Ehemann fehlerhaft war, ist bisher nicht

festgestellt. Das muss das Berufungsgericht nachholen.

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b) Zu Recht weist die Revisionserwiderung darauf hin, dass das Beru-

fungsgericht überzogene Anforderungen an die Darlegungslast der Klägerin

stellt, indem es meint, es fehle an einem hinreichend substantiierten Vortrag zu

Details eines Beratungsverschuldens und an Vortrag dazu, dass sich die Zeu-

gen an die hier maßgeblichen Einzelheiten erinnern könnten. Das steht nicht in

Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, nach welcher ein

Sachvortrag zur Begründung eines Klageanspruchs dann schlüssig ist, wenn

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der Kläger Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeig-

net und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person des

Klägers entstanden erscheinen zu lassen; die Angabe näherer Einzelheiten ist

nicht erforderlich, soweit sie für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind

(BGH, Urt. v. 12. Juli 1984, VII ZR 123/83, WM 1984, 1380 m.w.N.).

c) Der Verkäufer verletzt seine Beratungspflichten, wenn er ein in tat-

sächlicher Hinsicht unzutreffendes, zu positives Bild der Ertragserwartung der

Immobilie gibt und den Interessenten dadurch zum Vertragsschluss veranlasst

(Senat, Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205, 207; vgl. auch

Senat, Urt. v. 15. Oktober 2004, V ZR 223/03, WM 2005, 69, 70). In diese Rich-

tung zielt der Vortrag der Klägerin, dass sie nicht auf die Risiken hingewiesen

worden sei, die sich aus ihrer Beteiligung an dem Mietpool ergäben. Der Beitritt

zu einem Mietpool beeinflusst jedoch die Ertragserwartung in hohem Maße.

Schließt der Erwerber auf Empfehlung des Verkäufers einen solchen Vertrag

ab, muss deshalb der Umstand, dass der Erwerber nicht mehr nur das Risiko,

dass seine eigene Wohnung nicht vermietet wird, sondern auch das - anteilige -

Risiko trägt, dass andere Wohnungen nicht vermietet werden, bei der Berech-

nung des Eigenaufwands nicht nur angesprochen, sondern auch z.B. in der

Form von Abschlägen bei den Einnahmen oder von Zuschlägen bei den monat-

lichen Belastungen angemessen berücksichtigt werden. Das hat der Senat für

das Risiko erhöhter Instandsetzungskosten bereits entschieden (BGHZ 156,

371, 378; Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, aaO). Für das Vermietungsrisi-

ko fremder Wohnungen gilt nichts anderes.

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d) Ob dieses Risiko in der in dem Besuchsbericht vom 28. Oktober 1991

enthaltenen Berechnung berücksichtigt wird, erscheint zweifelhaft. Die Erwerber

haben allerdings einen Risikohinweis unterschrieben, in welchem die Beklagte

auf das Risiko einer dauerhaften Vermietung hinweist und hervorhebt, dass bei

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dem Ausfall des Mieters die Kosten von dem Erwerber selbst zu tragen sind.

Dieser Hinweis könnte aber bei einem verständigen Erwerber den Eindruck er-

wecken, als gehe es nur um das Risiko des Leerstands der eigenen Wohnung.

Damit wären die Vor- und Nachteile des Mietpools nicht ausreichend umschrie-

ben.

e) An der Verpflichtung zur Aufklärung über die mit dem Beitritt zu einem

Mietpool verbundenen Risiken ändert sich im Übrigen nichts, wenn der Erwer-

ber aufgrund der gewählten Finanzierungsart zu dem Beitritt verpflichtet war

und sich aus dem Mietpoolvertrag nur mit Zustimmung der finanzierenden Bank

lösen durfte. Ohne eine entsprechende Aufklärung vermag der Erwerber das

Risiko nicht zu erkennen und sich nicht von vornherein gegen einen Erwerb zu

entscheiden. Im Fall der Beendigung seiner Teilnahme an dem Mietpool muss

er auch damit rechnen, dass die finanzierende Bank die aus ihrer Sicht hier-

durch entstehenden Nachteile bei der notwendigen Verlängerung der Zwischen-

finanzierung zur Geltung bringt.

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f) Die Einhaltung von Aufklärungspflichten gehört zu den an einen Bera-

ter zu stellenden Anforderungen (§ 276 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F.). Ihre Versäu-

mung wäre deshalb fahrlässig und von der Beklagten zu vertreten, die sich

nach § 278 BGB das Fehlverhalten der I. und deren Beauftragter zurechnen

lassen müsste.

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Krüger Klein Lemke

Schmidt-Räntsch Roth

Vorinstanzen:

LG Osnabrück, Entscheidung vom 06.09.2005 - 7 O 3946/04 -

OLG Oldenburg, Entscheidung vom 07.02.2006 - 12 U 82/05 -