Urteil des BGH vom 02.06.2004
Leitsatzentscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 316/03
Verkündet am:
2. Juni 2004
Kirchgeßner,
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ:
nein
MHG § 10 Abs. 2 Satz 6
Zur Beschränkung des Kündigungsrechts des Mieters entgegen § 10 Abs. 2 Satz 6
MHG.
BGH, Urteil vom 2. Juni 2004 - VIII ZR 316/03 - LG Berlin
AG Tempelhof-Kreuzberg
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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 2. Juni 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter
Ball, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst
für Recht erkannt:
Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 62
des Landgerichts Berlin vom 28. August 2003 wird zurückgewie-
sen.
Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Rückzahlung einer Mietkauti-
on sowie eines Guthabens aus einer Nebenkostenabrechnung. Die Beklagte
macht demgegenüber geltend, daß diese Ansprüche durch die Aufrechnung mit
rückständigen Mietzinsansprüchen erloschen seien.
Die Beklagte vermietete der Klägerin eine Wohnung in Berlin, Z.
straße . In § 2 des Mietvertrages vom 22. Januar 1998 heißt es:
"§ 2 Mietzeit
1.1 Das Mietverhältnis beginnt am 16.02.1998.
Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und kann unter
Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu den nachste-
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hend genannten Terminen, die für beide Vertragspartner ver-
bindlich sind, gekündigt werden, jedoch erstmals zum
31.01.1999. Hiernach verlängert sich das Mietverhältnis auto-
matisch um jeweils 1 Jahr, sofern nicht rechtzeitig die fristge-
rechte Kündigung (siehe 1.2) erfolgt.
1.2 Die gesetzliche Kündigungsfrist für Wohnräume beträgt der-
zeit:
3 Monate, wenn weniger als 5 Jahre seit Überlassung des
Wohnraumes vergangen sind,
6 Monate nach 5 Jahren seit der Überlassung des Wohnrau-
mes,
9 Monate nach 8 Jahren seit der Überlassung des Wohnrau-
mes,
12 Monate nach 10 Jahren seit der Überlassung des Wohn-
raumes."
In § 3 des Mietvertrages wurde eine Staffelmietvereinbarung für die Zeit
vom 16. Februar 1998 bis 29. Februar 2008 getroffen.
Mit Schreiben vom 31. Mai 2002 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis
zum 31. August 2002. Die Hausverwaltung der Beklagten bestätigte die Kündi-
gung, sah das Mietverhältnis jedoch erst zum 31. Januar 2003 als beendet an.
Zu Beginn des Mietvertrages hatte die Klägerin eine Mietkaution von
1.410 DM (= 720,92 €) geleistet. Aus der Abrechnung für die Nebenkosten
2001 ergab sich für die Klägerin ein Guthaben von 156,25 €.
Mit der Klage hat die Klägerin die Zahlung des Guthabens sowie der
Kaution zuzüglich Zinsen, insgesamt 916,52 €, verlangt. Die Beklagte hat ge-
genüber diesem Anspruch die Aufrechnung mit einer Mietforderung für die Zeit
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von September 2002 bis Januar 2003 in Höhe des Anspruchs der Klägerin er-
klärt.
Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das Landgericht die Beru-
fung der Beklagten zurückgewiesen und die Revision zugelassen. Mit dieser
verfolgt die Beklagte weiter ihr Begehren, die Klage abzuweisen.
Entscheidungsgründe:
Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat ausgeführt:
Die Klägerin habe gegen die Beklagte gemäß § 551 BGB in Verbindung
mit dem Mietvertrag einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution in Höhe von
760,28 € und einen mietvertraglichen Anspruch auf Auszahlung des Guthabens
aus der Nebenkostenabrechnung 2001 in Höhe von 156,25 €. Diese Ansprüche
seien nicht durch die von der Beklagten erklärte Aufrechnung mit Ansprüchen
auf rückständige Mieten gemäß §§ 387, 389 BGB erloschen. Die Beklagte habe
keine Ansprüche auf Mietzahlung für die Zeit ab 1. September 2002, weil das
Mietverhältnis durch die fristgemäße Kündigung der Klägerin vom 31. Mai 2002
wirksam zum 31. August 2002 beendet worden sei. Dem stehe nicht entgegen,
daß gemäß § 2 des Mietvertrages der Parteien eine Kündigung erst zum
31. Januar 2003 möglich gewesen sei. Zwar sei diese Klausel für sich gesehen
wirksam, indes liege in der Verbindung mit der in § 3 des Mietvertrages enthal-
tenen Staffelmietvereinbarung ein Verstoß gegen § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG vor.
Danach sei eine Beschränkung des Kündigungsrechts des Mieters unwirksam,
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soweit sie sich auf einen Zeitraum von mehr als vier Jahren seit Abschluß der
Staffelmietvereinbarung erstrecke. In der Regelung des § 2 des Mietvertrages
sei eine solche Beschränkung des Kündigungsrechts zu sehen, weil die Kündi-
gung entgegen dem gesetzlichen Regelfall lediglich einmal jährlich habe mög-
lich sein sollen. Diese Beschränkung habe auch bereits seit mehr als vier Jah-
ren bestanden, weil die im Mietvertrag getroffene Staffelmietvereinbarung vom
22. Januar 1998 datiere. Die Regelung des § 2 des Mietvertrages hinsichtlich
der in ihr enthaltenen Kündigungsbeschränkung sei unwirksam. Dies habe zur
Folge, daß das Mietverhältnis nach Ablauf der Vierjahresfrist im Hinblick auf die
Möglichkeit der Vertragsbeendigung durch die Klägerin wie ein Mietverhältnis
auf unbestimmte Zeit anzusehen sei und daher jederzeit unter Einhaltung der
gesetzlichen Kündigungsfrist ohne Angabe von Gründen gekündigt werden
könne. Die Klägerin habe mit ihrer Kündigung vom 31. Mai 2002 zum
31. August 2002 die gesetzliche Kündigungsfrist eingehalten.
II.
Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, so
daß die Revision der Beklagten zurückzuweisen ist.
Das Landgericht ist zu Recht der Auffassung, daß die Ansprüche der
Klägerin nicht durch die Aufrechnung der Beklagten erloschen sind, weil das
Mietverhältnis durch die Kündigung der Klägerin zum 31. August 2002 beendet
worden ist und nicht gemäß § 2 des Mietvertrages erst zum 31. Januar 2003.
1. Zutreffend geht das Landgericht davon aus, daß für die vor dem
1. September 2001 geschlossene Staffelmietvereinbarung der Parteien § 10
MHG in der Fassung vom 21. Juli 1993 (BGBl. I S. 1257), mithin § 10 Abs. 2
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MHG anwendbar ist. Die Neuregelung des § 557 a BGB gilt entgegen der An-
sicht der Revision nur für Staffelmietvereinbarungen, die ab dem 1. September
2001 vereinbart worden sind (vgl. Senat, Urteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR
157/03, NJW 2004, 511; Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl.,
§ 557 a BGB Rdnr. 9; Weitemeyer in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl.,
§ 557 a Rdnr. 3).
2. Nicht zu beanstanden ist auch die Auffassung des Berufungsgerichts,
daß § 2 des Mietvertrages der Parteien gemäß § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG un-
wirksam ist. Nach § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG ist eine Beschränkung des Kündi-
gungsrechts des Mieters unwirksam, soweit sie sich auf einen Zeitraum von
mehr als vier Jahren seit Abschluß der Vereinbarung erstreckt. Sowohl nach
§ 565 Abs. 2 BGB a.F. als auch nach § 573 c Abs. 1 BGB ist eine Kündigung
vor Ablauf von fünf Jahren spätestens am dritten Werktag eines Kalendermo-
nats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Nach § 2 des vorliegenden
Mietvertrages soll eine Kündigung demgegenüber auch nach Ablauf von vier
Jahren lediglich jährlich einmal zum 31. Januar möglich sein. Die Regelung in
§ 2 des Mietvertrages beschränkt mithin das Kündigungsrecht der Klägerin auf
nur eine Kündigungsmöglichkeit im Jahr. Einen derartigen Verzicht des Mieters
auf sein gesetzliches Kündigungsrecht wollte der Gesetzgeber durch die Rege-
lung in § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG nicht zulassen (vgl. Gesetzesbegründung BT-
Drucks. 9/2079, S. 9). Wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, sollen dem
Vermieter nach Sinn und Zweck der Regelung des § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG
zwar einerseits Investitionen erleichtert und eine gewisse Kalkulationssicherheit
gewährleistet werden, andererseits soll aber der Mieter zur Kompensation ge-
rade nicht über einen längeren Zeitraum als vier Jahre an den Vertrag und die
Mietstaffel gebunden sein. Diesem Zweck wird nicht schon dadurch Genüge
getan, daß die Klägerin einmal jährlich kündigen kann. Denn ein Wohnungs-
wechsel hängt regelmäßig von vielen Faktoren (Beruf, Wohnungsmarkt, Ein-
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kommensverhältnisse etc.) ab, die zusammentreffen müssen, um einen Umzug
zu ermöglichen, so daß ein einmaliger Kündigungstermin pro Jahr zu einer fak-
tischen Bindung des Mieters führt. Die Beschränkung des gesetzlichen Kündi-
gungsrechts in § 2 des Mietvertrages ist deshalb gemäß § 10 Abs. 2 Satz 6
MHG unwirksam.
3. Aufgrund der Unwirksamkeit von § 2 des Mietvertrages ist das Beru-
fungsgericht zu Recht davon ausgegangen, daß das Mietverhältnis nach Ablauf
der Vierjahresfrist unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt
werden konnte und die Klägerin mit ihrer Kündigung vom 31. Mai 2002 zum
31. August 2002 diese Frist eingehalten hat. Dabei kommt es auf die Frage, ob
die im Mietvertrag enthaltene Bezugnahme auf die gesetzliche Kündigungsfrist
eine Vereinbarung im Sinne von Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB darstellt (vgl. Se-
natsurteil vom 18. Juni 2003 - VIII ZR 240/02, NJW 2003, 2739), entgegen der
im Berufungsurteil vertretenen Ansicht nicht an, weil die Regelungen in § 565
Abs. 2 BGB a.F. und in § 573 c Abs. 1 BGB bezüglich einer Kündigung vor Ab-
lauf von fünf Jahren übereinstimmen.
Dr. Deppert
Ball
Dr. Leimert
Wiechers
Dr. Wolst