Urteil des BGH vom 26.09.2012
Leitsatzentscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
VERSÄUMNISURTEIL
VIII ZR 330/11
Verkündet am:
26. September 2012
Ring,
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
nein
BGHR:
ja
BGB § 573 Abs. 1 Satz 1
Auch wenn der Vermieter, der eine andere Wohnung in demselben Haus bewohnt,
die vermietete Wohnung nicht nur überwiegend, sondern ausschließlich für seine
berufliche Tätigkeit nutzen will, ist das hierdurch begründete Interesse gemäß § 573
Abs. 1 Satz 1 BGB an der Beendigung des Mietverhältnisses den in § 573 Abs. 2
BGB beispielhaft aufgeführten gesetzlichen Kündigungsgründen gleichwertig (Fort-
führung von BGH, Beschluss vom 5. Oktober 2005 - VIII ZR 127/05, NZM 2005,
943).
BGH, Versäumnisurteil vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11 - LG Berlin
AG Berlin-Charlottenburg
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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 26. September 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter
Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und
Dr. Schneider
für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der Zivilkammer 65
des Landgerichts Berlin vom 8. November 2011 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch
über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-
richt zurückverwiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Beklagten sind seit dem Jahr 2002 Mieter der streitgegenständlichen
Wohnung in B. . Der Kläger trat durch Erwerb des Hausgrundstücks in den
Mietvertrag ein.
Mit Schreiben vom 2. November 2009 kündigte der Kläger das Mietver-
hältnis zum 30. April 2010 wegen Eigenbedarfs für seine Ehefrau, die beabsich-
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tige, ihre Anwaltskanzlei nach B. in die Wohnung der Beklagten zu verlegen.
Die Beklagten widersprachen der Kündigung und machen Härtegründe geltend.
Das Amtsgericht hat die Räumungsklage des Klägers abgewiesen. Die
hiergegen gerichtete Berufung des Klägers hat das Landgericht zurückgewie-
sen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klage-
begehren weiter.
Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu ent-
scheiden, da die Beklagten in der mündlichen Revisionsverhandlung trotz ord-
nungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten waren. Inhaltlich beruht das
Urteil indessen nicht auf der Säumnis der Beklagten, sondern auf einer Sach-
prüfung (vgl. BGH, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 81 f.).
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We-
sentlichen ausgeführt:
Der Kläger habe gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Räumung der
von ihnen innegehaltenen Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB. Das Mietverhältnis
der Parteien sei durch die Kündigung vom 2. November 2009 nicht beendet
worden. Die Voraussetzungen von § 573 Abs. 2 Nr. 2, § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB
seien nicht gegeben.
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Der Anwendungsbereich des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sei schon deshalb
nicht eröffnet, weil der vom Kläger geltend gemachte Bedarf nicht auf die we-
nigstens teilweise Nutzung der Wohnung zu Wohnzwecken, sondern auf die
ausschließliche Nutzung zu beruflichen Zwecken gerichtet sei. Auch eine ent-
sprechende Anwendung der Vorschrift komme mangels Regelungslücke nicht
in Betracht.
Zwar könne sich die Wirksamkeit einer Kündigung des Vermieters wegen
der beabsichtigten Nutzung der Wohnung zu beruflichen Zwecken naher Ange-
höriger aus § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ergeben. Die Kündigung habe hier jedoch
keinen Erfolg, weil der Kläger ein das Bestandsinteresse der Beklagten als Mie-
ter überwiegendes berechtigtes Interesse des Klägers an der Beendigung des
Mietverhältnisses nicht hinreichend dargelegt habe.
Zugunsten des Kläger könne als zutreffend unterstellt werde, dass der
(Haupt-)Wohnsitz des Klägers und seiner Ehefrau nach B. (in das streitge-
genständliche Haus) verlegt werde und seine Ehefrau beabsichtige, ihre An-
waltstätigkeit in B. auszuüben. Diese Gründe seien auch durchaus nach-
vollziehbar und vernünftig. Gleichwohl ergebe sich daraus kein Nutzungsinte-
resse von so hinreichendem Gewicht, dass es geeignet sei, den Beklagten ge-
genüber den Verlust der Wohnung und damit des Lebensmittelpunkts einer
dreiköpfigen Familie zu rechtfertigen.
II.
Die Beurteilung des Berufungsgerichts hält revisionsrechtlicher Nachprü-
fung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann
die Wirksamkeit der Kündigung vom 2. November 2009 nicht verneint werden.
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat der Kläger ein berechtigtes
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Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB an der Beendigung des Miet-
verhältnisses über die von den Beklagten gemietete Wohnung dargelegt.
1. Die Beantwortung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse im Sinne
von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben ist, erfordert eine umfassende Würdi-
gung der Umstände des Einzelfalls. Sie obliegt in erster Linie dem Tatrichter
und kann vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft werden, ob sie auf einer
rechtsfehlerfrei gewonnen Tatsachengrundlage beruht, alle maßgeblichen Ge-
sichtspunkte berücksichtigt worden sind und der Tatrichter den zutreffenden
rechtlichen Maßstab angewandt hat (Senatsurteile vom 9. Mai 2012 - VIII ZR
238/11, WuM 2012, 388 Rn. 10; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06, NJW-RR
2007, 1460 Rn. 11 und VIII ZR 113/06, WuM 2007, 459 Rn. 11). Der Prüfung
anhand dieses Maßstabs halten die Ausführungen des Berufungsgerichts indes
nicht stand.
Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Miet-
verhältnisses setzt zum einen voraus, dass der Vermieter vernünftige Gründe
für die Inanspruchnahme der Wohnung hat, die den Nutzungswunsch nachvoll-
ziehbar erscheinen lassen (vgl. Senatsurteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06,
aaO Rn. 12). Zum anderen ist zu beachten, dass der Kündigungstatbestand
des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB den in § 573 Abs. 2 BGB genannten Kündigungs-
gründen gleichgewichtig ist, da sonst der Schutzzweck des Gesetzes vereitelt
würde (vgl. BVerfGE 84, 366, 371 f. zu § 564a BGB aF; Senatsurteil vom 9. Mai
2012 - VIII ZR 238/11, aaO Rn. 13 mwN; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb.
2011, § 573 Rn. 176). Für die Frage, ob ein Interesse als berechtigt nach § 573
Abs. 1 Satz 1 BGB anzusehen ist, kommt es daher auch darauf an, ob es
ebenso schwer wiegt wie die in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten
Kündigungsgründe (Senatsurteil vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, aaO).
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2. Beides ist hier der Fall. Nach dem vom Berufungsgericht als wahr un-
terstellten Vortrag des Klägers, den das Revisionsgericht seiner Beurteilung
zugrunde zu legen hat, beabsichtigt der Kläger, der mit seiner Ehefrau eine an-
dere Wohnung desselben Hauses bewohnt, die von den Beklagten innegehal-
tene Wohnung seiner Ehefrau zur Ausübung ihrer Tätigkeit als Rechtsanwältin
zu überlassen. Wie das Berufungsgericht insoweit zutreffend beurteilt hat, ist
dieser Nutzungswunsch nachvollziehbar und vernünftig. Das vom Kläger gel-
tend gemachte Interesse ist auch den in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufge-
führten gesetzlichen Kündigungsgründen gleichwertig.
a) Zwar wird in Rechtsprechung und Schrifttum teilweise die Ansicht ver-
treten, dass ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung nicht
vorliege, wenn die zu kündigende Wohnung ausschließlich zu geschäftlichen
Zwecken genutzt werden solle (AG Hamburg, WuM 2007, 710; Staudin-
ger/Rolfs, aaO Rn. 95; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 573 BGB Rn. 54).
Aus dem Umkehrschluss aus § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, wonach der Vermieter
die Räume "als Wohnung benötigen" müsse, folge, dass der Gesetzgeber ei-
nen derartigen Bedarf des Vermieters ausschließlich zu geschäftlichen Zwe-
cken gerade nicht anerkennen wolle. Dies könne nicht durch einen Rückgriff auf
den Auffangtatbestand des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB umgangen werden.
b) Dem ist jedoch nicht zu folgen. Wie der Senat bereits entschieden
hat, ist, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung überwiegend für eigene
gewerbliche Zwecke und nur teilweise für eigene Wohnzwecke nutzen will, das
hierdurch begründete Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nach
§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Grund der verfassungsrechtlich geschützten Be-
rufsfreiheit (Art. 12 Abs. 1 GG) nicht geringer zu bewerten als der in § 573
Abs. 2 Nr. 2 BGB gesetzlich geregelte Eigenbedarf des Vermieters zu Wohn-
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zwecken (Senatsbeschluss vom 5. Oktober 2005 - VIII ZR 127/05, NZM 2005,
943).
An dieser Wertung ändert sich nichts dadurch, dass der Vermieter die
vermietete Wohnung ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit oder - wie
hier - für die berufliche Tätigkeit eines Familienangehörigen nutzen will. Denn
auch insofern ist ein dem Kündigungsgrund des Eigenbedarfs gemäß § 573
Abs. 2 Nr. 2 BGB "artverwandtes" Interesse vorhanden (vgl. Senatsurteil vom
9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, aaO Rn. 14). Dies gilt umso mehr, wenn sich - wie
hier nach dem Vortrag des Klägers zu unterstellen ist - die selbst genutzte
Wohnung des Vermieters und die an die Mieter vermietete Wohnung in dem-
selben Haus befinden. Die Entscheidung des Vermieters, ob die berufliche Tä-
tigkeit innerhalb seiner Wohnung oder in einer von seiner Wohnung getrennten,
in demselben Haus gelegenen anderen Wohnung ausgeübt werden soll, ist zu
respektieren, sofern der Nutzungswunsch nachvollziehbar und vernünftig be-
gründet ist.
III.
Hiernach kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben;
es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 2 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endent-
scheidung reif, weil das Berufungsgericht zu den für die Beurteilung der Wirk-
samkeit der Kündigung maßgeblichen Umständen keine Feststellungen getrof-
fen hat. Zudem hat das Berufungsgericht verkannt, dass die Interessen des
Mieters nicht im Rahmen der Wirksamkeit der Kündigung gegen die Interessen
des Vermieters abzuwägen sind; vielmehr sind die Belange des Mieters, wenn
ein Erlangungsinteresse des Vermieters besteht, im Rahmen der Prüfung des
Widerspruchs des Mieters gegen die Kündigung zu berücksichtigen (§§ 574,
574a BGB - sogenannte Sozialklausel). Die Sache ist daher zur neuen Ver-
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handlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563
Abs. 1 Satz 1 ZPO).
Ball
Dr. Frellesen
Dr. Hessel
Dr. Achilles
Dr. Schneider
Vorinstanzen:
AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 08.12.2010 - 212 C 72/10 -
LG Berlin, Entscheidung vom 08.11.2011 - 65 S 475/10 -