Urteil des BGH vom 25.11.2009
BGH (abrechnung, ablauf der frist, zpo, mieter, richtigkeit, wirksamkeit, verhandlung, bezug, teil, angabe)
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 323/08 Verkündet
am:
25. November 2009
Ermel,
Justizangestellte
als
Urkundsbeamtin
der
Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
- 2 -
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 25. November 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin
Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger
für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 4. Zivilkammer
des Landgerichts Mannheim vom 26. November 2008 unter Zu-
rückweisung des gegen die Kostenentscheidung nach § 91a ZPO
gerichteten Rechtsmittels aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch
über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-
richt zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Der Beklagte ist Mieter einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen
Wohnung des Klägers in M. . Für das vom 1. Juni 2005 bis zum 31. Mai
2006 laufende Abrechnungsjahr 2005/2006 übermittelte der Kläger dem Be-
klagten unter dem 13. September 2006 eine Betriebskostenabrechnung, die
einen Nachzahlungsbetrag von 351,74 € ausweist. Zu den dabei eingestellten
Heizkosten ist auf eine beigefügte Heizkostenabrechnung des Ableseunter-
nehmens Mi. Bezug genommen, die auf einen auf den Beklagten
entfallenden Heizkostenanteil von 829,18 € lautet. Zugleich forderte der Kläger
1
- 3 -
eine Anpassung der monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen um 47,74 €
von 102,26 € auf 150 €, die er später auf 33,92 € reduzierte. Die Heizkostenab-
rechnung enthält unter anderem folgende Angaben:
Mit Schreiben vom 23. April 2007 und 7. Mai 2007 korrigierte der Kläger
die Abrechnung dahin, dass er dem angesetzten Verbrauch nicht den Einkaufs-
preis des Heizölbezuges vom 31. Mai 2006, sondern den geringeren Einkaufs-
preis des Anfangsbestandes zugrunde legte. Nach der letzten Abrechnung be-
2
- 4 -
läuft sich der Heizkostenanteil des Beklagten auf 743,91 €, was zum Ausweis
eines auf 266,47 € reduzierten Nachzahlungsbetrages geführt hat.
3
Das Amtsgericht hat antragsgemäß sowohl diesen Nachzahlungsbetrag
als auch einen monatlichen Erhöhungsbetrag auf die Betriebskostenvorauszah-
lungen von 33,92 € für den Zeitraum von November 2006 bis September 2007
zuerkannt. Das Berufungsgericht hat, nachdem die Parteien den Rechtsstreit
hinsichtlich der Erhöhungsbeträge für die Monate Oktober 2006 bis Mai 2007
übereinstimmend für erledigt erklärt hatten, die Klage im Übrigen unter Abände-
rung des erstinstanzlichen Urteils abgewiesen und die Kosten des Rechtsstreits
dem Kläger auferlegt. Hiergegen wendet sich der Kläger mit seiner vom Beru-
fungsgericht zugelassenen Revision.
Entscheidungsgründe:
Die Revision hat im Wesentlichen Erfolg.
4
I.
Das Berufungsgericht hat ausgeführt:
5
Die vom Kläger erteilte Heizkostenabrechnung sei bereits mangels ge-
danklicher Nachvollziehbarkeit der für den Heizölverbrauch angesetzten Ge-
samtkosten formell nicht ordnungsgemäß erfolgt und auch bis zum Ablauf der
bis zum 31. Mai 2007 laufenden Abrechnungsfrist nicht hinreichend nachge-
bessert worden. Wenn nach dieser Abrechnung der Anfangsbestand an Heizöl
am 1. Juni 2005 2.544 Liter betragen habe und am 31. Mai 2006 5.526 Liter in
den Tank gefüllt worden seien, errechne sich nur ein Heizölverbrauch von 2.544
Liter (= 8.070 Liter - 5.526 Liter) und nicht - wie abgerechnet - von 5.526 Liter.
Nachvollziehbar dargestellt worden sei der abgerechnete Heizölverbrauch viel-
6
- 5 -
mehr erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist, als der Kläger seine Erläuterung
dahin ergänzt habe, dass das Fassungsvermögen des Heizöltanks 8.000 Liter
betrage und der Tank am Ende der Heizperiode jeweils stets vollständig gefüllt
werde. Daran ändere nichts, dass der Kläger sich darauf hätte beschränken
können, nur den gesamten Heizölverbrauch in Litern und die dafür in Ansatz
gebrachten Kosten anzugeben, weil er so gerade nicht vorgegangen sei. Da die
zuletzt auf 743,91 € berechneten Heizkosten die geltend gemachte Nachforde-
rung von 266,47 € überstiegen, sei der Nachforderungsanspruch nicht begrün-
det.
Dementsprechend habe der Kläger keinen Anspruch auf die zuletzt noch
geltend gemachten Vorauszahlungserhöhungen für die Monate Juni bis Sep-
tember 2007, weil das Anpassungsrecht nach § 560 Abs. 4 BGB eine - hier
nicht gegebene - formell wirksame Abrechnung für die vorangegangene Ab-
rechnungsperiode voraussetze. Da aus diesem Grunde auch das Erhöhungs-
verlangen für die vorangegangenen Monate unbegründet gewesen wäre, ent-
spreche es billigem Ermessen, dem Kläger die auf den übereinstimmend für
erledigt erklärten Teil des Rechtsstreits entfallenden Kosten aufzuerlegen.
7
II.
Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Überprüfung in einem
wesentlichen Punkt nicht stand.
8
1. Die Revision ist allerdings unbegründet, soweit sie sich auch gegen
die wegen übereinstimmender Erledigungserklärung eines Teils des Voraus-
zahlungsanspruchs ergangene Kostenentscheidung nach § 91a ZPO wendet.
Denn das Berufungsurteil steht nur insoweit zur revisionsrechtlichen Nachprü-
fung, als das Berufungsgericht die Klage abgewiesen hat. Dagegen ist nicht
nachzuprüfen, ob die vom Berufungsgericht für den Teil des Rechtsstreits ge-
troffene Kostenentscheidung fehlerhaft ist, der den im Berufungsrechtszug
9
- 6 -
übereinstimmend für erledigt erklärten Teil des Vorauszahlungsanspruchs be-
trifft. Wendet sich - wie hier - die unbeschränkt zugelassene Revision nicht nur
gegen die Hauptsacheentscheidung, sondern zugleich gegen die vom Beru-
fungsgericht nach § 91a Abs. 1 ZPO getroffene Kostenentscheidung, weil das
Berufungsgericht unzutreffend von einer bereits formell unwirksamen Heiz-
kostenabrechnung ausgegangen sei, ist die Revision zwar insgesamt statthaft
und auch sonst zulässig. Sie kann hinsichtlich des auf § 91a Abs. 1 ZPO beru-
henden Teils der Kostenentscheidung aber nur darauf gestützt werden, dass
das Berufungsgericht die Voraussetzungen dieser Bestimmung verkannt habe.
Das zeigt die Revision indessen nicht auf. Dagegen kann sie nicht geltend ma-
chen, dass das Berufungsgericht die Erfolgsaussichten des übereinstimmend
für erledigt erklärten Anspruchs unzutreffend beurteilt habe, weil andernfalls ein
zur Überprüfung einer solchen Kostenentscheidung vom Gesetz nicht vorgese-
henes Rechtsmittel eröffnet würde (BGH, Urteile vom 22. November 2007 - I ZR
12/05, WRP 2008, 499, unter II 1 a - Planfreigabesystem; vom 21. Dezember
2006 - IX ZR 66/05, WM 2007, 411, Tz. 24).
2. Die Revision beanstandet jedoch mit Erfolg die Auffassung des Beru-
fungsgerichts als rechtsfehlerhaft, dass die in der Betriebskostenabrechnung
enthaltene Heizkostenabrechnung in Bezug auf den angesetzten Gesamt-
verbrauch an Heizöl den Anforderungen nicht gerecht werde, die an die formel-
le Ordnungsmäßigkeit einer solchen Abrechnung zu stellen seien, und dass der
für das Abrechnungsjahr 2005/2006 geltend gemachte Nachzahlungsanspruch
mangels ordnungsgemäßer Abrechnung nicht fällig geworden sei.
10
a) Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings
davon aus, dass der Nachzahlungsanspruch eines Vermieters aus einer Be-
triebskostenabrechnung voraussetzt, dass dem Mieter innerhalb der einjährigen
Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eine formell ordnungsgemäße
Abrechnung zugegangen ist. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskosten-
11
- 7 -
abrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB ent-
spricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben
enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrech-
nung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Min-
destangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die
Angabe und - soweit erforderlich - Erläuterung der zugrunde gelegten Verteiler-
schlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vor-
auszahlungen (st. Senatsrechtsprechung, z.B. Urteil vom 19. November 2008
- VIII ZR 295/07, WuM 2009, 42, Tz. 21 m.w.N.). Ob die Betriebskostenabrech-
nung die unerlässlichen Voraussetzungen erfüllt, die an ihre formelle Wirksam-
keit zu stellen sind, richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die zur
Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm
mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen
Kosten rechnerisch nachzuprüfen. Sind die abgerechneten Positionen jedoch in
verständlicher Form in die Abrechnung eingestellt worden, betrifft die Frage, ob
diese Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder ob
sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, nicht mehr die formelle Wirksam-
keit, sondern nur noch die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung (Senatsurteile
vom 19. November 2008, aaO, Tz. 22; vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07, WuM
2008, 351, Tz. 16). Etwaige inhaltliche Fehler der Abrechnung können dann
auch noch nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB korrigiert werden
(Senatsurteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, WuM 2005, 61, unter II
1 a m.w.N.).
b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat der Kläger den in
der Abrechnungsperiode angefallenen Heizölverbrauch und die hierfür entstan-
denen Brennstoffkosten (§ 2 Abs. 4 Buchst. a BetrKV) in verständlicher Form
dargestellt, so dass der Beklagte in der Lage war, den geltend gemachten
Nachzahlungsanspruch des Klägers auch insoweit gedanklich und rechnerisch
12
- 8 -
nachzuvollziehen und damit dem Zweck der Abrechnung entsprechend nach-
zuprüfen.
13
aa) Der Vermieter ist bei den von ihm abgerechneten Gesamtkosten
nicht gehalten, jeden einzelnen Rechnungsbetrag anzugeben. Es genügt viel-
mehr grundsätzlich, dass er hierbei nach den Kostenarten des in § 2 BetrKV
enthaltenen Betriebskostenkatalogs differenziert und diese nach ihrem Entste-
hungsgrund gleichartigen Kosten summenmäßig zusammenfasst (Senatsurteile
vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 340/08, WuM 2009, 516, Tz. 19; vom 16. September
2009 - VIII ZR 346/08, WuM 2009, 669, Tz. 7; Milger, NJW 2009, 625, 627). Ob
und in welchem Umfang insoweit noch eine weitere Differenzierung hinsichtlich
der Brennstoffkosten und der weiteren Betriebs- und Verbrauchserfassungskos-
ten notwendig ist, bedarf hier keiner Entscheidung, da diese Differenzierung
erfolgt ist, ohne dass der Beklagte Anlass zur Beanstandung gesehen hat.
Allerdings wird hinsichtlich eines Ausweises der Brennstoffkosten teilwei-
se angenommen, dass deren wirksame Angabe zugleich eine Mitteilung des
Anfangs- und des Endbestandes als Grundlage der vorgenommenen
Verbrauchsschätzung erforderlich mache (LG Köln, WuM 1985, 303; LG Berlin,
GE 2008, 995 f.; AG Wittlich, WuM 2002, 377; Sternel, Mietrecht Aktuell,
4. Aufl., Rdnr. V 536; aA LG Hamburg, ZMR 1986, 15). Dem ist das Berufungs-
gericht aber mit Recht nicht gefolgt, sondern hat die Auffassung vertreten, dass
sich der Kläger in seiner Abrechnung darauf hätte beschränken dürfen, den ge-
samten Heizölverbrauch in Litern und die dafür in Ansatz gebrachten Kosten
anzugeben. So hat auch der Senat bereits entschieden, dass bestimmte, durch
Messeinrichtung erfasste Verbrauchswerte in einer Abrechnung grundsätzlich
keiner näheren Erläuterung bedürfen, da solche Werte aus sich heraus ver-
ständlich sind. Ob die Werte zutreffend angesetzt sind, ist nicht eine Frage der
formellen Ordnungsmäßigkeit, sondern der materiellen Richtigkeit der Abrech-
nung (Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, WuM 2008, 407, Tz. 14
14
- 9 -
m.w.N.). Entsprechendes hat für Verbrauchswerte und dafür angesetzte Preise
zu gelten, die rechnerisch ermittelt sind, gleich ob dies durch Berechnung der
Differenz zwischen einem Anfangs- und einem Endbestand, durch Addition der
Werte mehrerer Beschaffungsvorgänge oder durch eine Kombination solcher
Erfassungsmethoden geschehen ist. Auch der Zweck des § 556 Abs. 3 BGB
gebietet es nicht, die Abrechnung als formell unwirksam anzusehen, wenn sie
sich darauf beschränkt, die Verbrauchswerte und die dafür angefallenen Kosten
anzugeben. Die Abrechnung muss danach nicht aus sich heraus eine vollstän-
dige Überprüfung auf ihre materielle Richtigkeit erlauben, sondern nur so detail-
liert sein, dass der Mieter ersehen kann, welche Gesamtbeträge dem Vermieter
in Rechnung gestellt worden sind und mit welchen Rechenschritten er daraus
den auf den einzelnen Mieter entfallenden Betrag errechnet hat (Milger, aaO,
S. 625). Deshalb genügt es, wenn - wie hier - der Brennstoffverbrauch und die
dafür angesetzten Kosten summenmäßig in die Abrechnung eingestellt sind, da
diese Angaben dem Mieter zeigen, mit welchen Werten tatsächlich abgerechnet
worden ist, und ihn in die Lage versetzen, gezielt nach den entsprechenden
Belegen zu verlangen und über deren Einsichtnahme die inhaltliche Richtigkeit
der angegebenen Verbrauchswerte und -kosten nachzuprüfen.
bb) Zu Unrecht hat das Berufungsgericht die gedankliche Nachvollzieh-
barkeit des mitgeteilten Heizölverbrauchs durch die weiteren Angaben des Klä-
gers zum Anfangsbestand und zum Heizölbezug am Ende der Abrechnungspe-
riode als beseitigt angesehen. Zwar ist nicht auszuschließen, dass aus sich her-
aus verständliche und deshalb nicht erläuterungsbedürftige Verbrauchswerte
etwa durch irreführende Erläuterungen unverständlich werden können, wenn
dadurch diesen Werten die ihnen nach ihrem Wortsinn zukommende Bedeu-
tung wieder genommen wird. So liegt der Fall - wie die Revision mit Recht rügt -
hier aber nicht. Das Berufungsgericht hat sich rechtsfehlerhaft darauf be-
schränkt, den Erklärungsgehalt der Abrechnung nur in einem Sinne zu ermit-
15
- 10 -
teln, und andere nahe liegende Auslegungsmöglichkeiten außer Betracht ge-
lassen. Es hat unter Verstoß gegen § 286 Abs. 1 ZPO insbesondere nicht be-
rücksichtigt, dass die Werte, die der Kläger für den Heizölverbrauch und die
dafür angefallenen Kosten angesetzt hat, eindeutig ausgewiesen sind. Die zu-
sätzlichen Angaben zum Anfangs- und zum Restbestand sowie zum Heizölbe-
zug am Ende der Abrechnungsperiode legen demgegenüber nicht zuletzt auch
angesichts der gezogenen Zwischensumme und der Übereinstimmung der
Werte von Bezugs- und Verbrauchsmenge das Verständnis nahe, dass der Be-
zug dem am Schluss der Abrechnungsperiode wieder aufgefüllten Verbrauch
entspricht und die identischen Bestandsangaben zu Beginn und Ende nur den
Sinn haben, den für die anschließende Abrechnungsperiode in Ansatz zu brin-
genden Bezugspreis je Liter auszuweisen (vgl. OLG Koblenz, WuM 1986, 282).
Die Bedeutung, die das Berufungsgericht den Bestands- und Bezugsangaben
beigemessen hat, ist deshalb keineswegs zwingend, so dass den aus sich her-
aus eindeutigen Angaben zur Menge und zu den Kosten des Brennstoff-
verbrauchs, die so auch in die weitere Abrechnung übertragen worden sind, der
ihnen zukommende Aussagegehalt nicht wieder genommen worden ist. Die
formelle Wirksamkeit der erteilten Abrechnung über die angefallenen Heizkos-
ten ist hierdurch nicht in Frage gestellt worden.
3. Das Berufungsgericht hat - nach seinem Standpunkt folgerichtig - die
Voraussetzungen für eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen ge-
mäß § 560 Abs. 4 BGB schon deshalb verneint, weil dem Erhöhungsverlangen
aus seiner Sicht nicht die erforderliche formell wirksame Abrechnung vorausge-
gangen war. Dies ist, da die Abrechnung - wie aufgezeigt - formell nicht zu be-
anstanden ist, rechtsfehlerhaft. Soweit der erteilten Abrechnung inhaltliche Feh-
ler anhaften sollten, berührt dies ein Erhöhungsrecht nach § 560 Abs. 4 BGB
nicht, sondern kann nur Bedeutung für die Angemessenheit des Erhöhungsbe-
16
- 11 -
trages erlangen (MünchKommBGB/Schmid, 5. Aufl., § 560 Rdnr. 30 m.w.N.).
Hierzu hat das Berufungsgericht bislang keine Feststellungen getroffen.
III.
17
Die Entscheidung des Berufungsgerichts kann danach keinen Bestand
haben. Sie ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Das gilt auch für die Kostenent-
scheidung, die unter Berücksichtigung des im Revisionsverfahren nicht nach-
prüfbaren Anteils der auf § 91a ZPO beruhenden Kostenquote einheitlich neu
zu treffen ist. Der Rechtsstreit ist noch nicht zur Endentscheidung reif. Das Be-
rufungsgericht hat auf der Grundlage der nach Ablauf der Jahresfrist des § 556
Abs. 3 Satz 2 BGB nachträglich gegebenen Erläuterungen des Klägers die
streitigen Verbrauchsdaten zwar als nunmehr nachvollziehbar angesehen, je-
doch bislang keine Feststellungen zu deren inhaltlicher Richtigkeit getroffen.
Dies ist im wieder eröffneten Berufungsverfahren nachzuholen. Die Sache ist
daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zu-
rückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
Ball
Dr. Hessel
Dr. Achilles
Dr. Schneider
Dr. Bünger
Vorinstanzen:
AG Mannheim, Entscheidung vom 11.01.2008 - 10 C 58/06 -
LG Mannheim, Entscheidung vom 26.11.2008 - 4 S 18/08 -