Urteil des BGH vom 10.05.2001
BGH (preis, höhe, verhandlung, kaufpreis, anmeldung, bank, genehmigung, sache, risiko, bekanntmachung)
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
III ZR 223/00
Verkündet am:
10. Mai 2001
F r e i t a g
Justizamtsinspektor
als Urkundsbeamter
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
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Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 10. Mai 2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Rinne und die Richter
Streck, Schlick, Dr. Kapsa und Galke
für Recht erkannt:
Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 6. Zivilsenats
des Oberlandesgerichts Dresden vom 28. Juli 2000 im Kosten-
punkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil des Beklagten
erkannt worden ist.
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur anderweiten Ver-
handlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisions-
rechtszuges, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
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Tatbestand
Die Kläger kauften mit notariellem Vertrag vom 6. November 1991 ein in
D. gelegenes Hausgrundstück zum Preis von 325.000 DM. Für diesen Vertrag
erteilte das Landratsamt des beklagten Landkreises mit Bescheid vom 7. Janu-
ar 1992 die Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsverordnung. Dabei
blieb unberücksichtigt, daß die früheren Grundstückseigentümer bereits mit
Schreiben vom 29. August 1990 vermögensrechtliche Ansprüche angemeldet
hatten.
Am 4. März 1993 wurden die Kläger als Eigentümer in das Grundbuch
eingetragen. Mit Bescheid vom 23. März 1993 lehnte das Landratsamt den
Rückgabeantrag der Alteigentümer ab. Der dagegen eingelegte Widerspruch
wurde mit Bescheid vom 29. August 1995 zurückgewiesen.
Das Kaufgrundstück wurde auf Betreiben der den Kaufpreis kreditieren-
den Bank 1997 zwangsversteigert.
Die Kläger verlangen von dem Beklagten Schadensersatz wegen Amts-
pflichtverletzung. Sie machen geltend, daß sie von dem Kauf des Grundstücks
Abstand genommen und so die letztlich vergeblichen Aufwendungen für den
Eigentumserwerb und die Renovierung erspart hätten, wenn der Beklagte im
Hinblick auf das ihm vorliegende Anmeldungsschreiben der Alteigentümer von
einer sofortigen Genehmigung des notariellen Vertrags abgesehen und das
Genehmigungsverfahren bis zum Abschluß des nach dem Vermögensgesetz
durchzuführenden Restitutionsverfahrens ausgesetzt hätte. Ein Verkauf des
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Grundstücks zum Preis von 518.000 DM sei 1993 wegen des anhängigen Re-
stitutionsverfahrens gescheitert.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das der Klage dem Grunde
nach stattgebende Urteil des Oberlandesgerichts hat der erkennende Senat mit
Urteil vom 4. März 1999 (III ZR 29/98 - WM 1999, 1124) aufgehoben. Nach
erneuter Verhandlung hat das Oberlandesgericht den Beklagten unter Abwei-
sung der weitergehenden Klage verurteilt, die Kläger von den Restforderungen
aus den zum Erwerb des Hausgrundstücks abgeschlossenen Darlehensverträ-
gen in Höhe von insgesamt 187.979,82 DM nebst Zinsen freizustellen und an
den Kläger zu 2 weitere 3.831,31 DM nebst Zinsen zu zahlen.
Mit der Revision verfolgt der Beklagte seinen Antrag auf vollständige
Klageabweisung weiter.
Entscheidungsgründe
Die Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils, soweit zum
Nachteil des Beklagten erkannt worden ist, und zur Zurückverweisung der Sa-
che an das Berufungsgericht.
1.
Nach § 6 Abs. 2 der Verordnung über die Anmeldung vermögensrechtli-
cher Ansprüche in der hier maßgeblichen Fassung der Bekanntmachung vom
11. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2162) hätten die Bediensteten des beklagten
Landkreises den notariellen Kaufvertrag vom 6. November 1991 nicht sofort
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genehmigen dürfen; sie hätten vielmehr das Genehmigungsverfahren ausset-
zen müssen und ihre Entscheidung erst nach dem Eintritt der Bestandskraft der
Entscheidung über den Rückgabeantrag der Alteigentümer treffen dürfen. Die
- schuldhaft verletzte - Amtspflicht, die nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Buchst. a der
Grundstücksverkehrsverordnung in der im Zeitpunkt der behördlichen Ent-
scheidung geltenden Fassung der Bekanntmachung vom 18. April 1991
(BGBl. I S. 999) notwendige Genehmigung des Kaufvertrags bei Vorliegen ei-
ner Anmeldung vermögensrechtlicher Ansprüche nicht sogleich zu erteilen,
bestand auch den Klägern in ihrer Eigenschaft als Grundstückskäufer gegen-
über. Diese sollten davor bewahrt werden, im Vertrauen darauf, daß zum Zeit-
punkt der Genehmigungserteilung kein Restitutionsverfahren anhängig war und
deshalb gegen die Gültigkeit bzw. Durchführbarkeit des Kaufvertrags keine
Bedenken bestanden, Aufwendungen zu machen und Dispositionen zu treffen,
die sich später als nutzlos oder schädlich herausstellen. Dabei geht es nur
darum, den Käufer vor den spezifischen "Restitutions-Risiken" zu schützen,
nicht aber darum, ihn vor allen denkbaren wirtschaftlichen Nachteilen zu be-
wahren, die ihm bei der Durchführung des Kaufvertrags erwachsen können
(vgl. das in dieser Sache ergangene Senatsurteil vom 4. März 1999 aaO
S. 1126 f).
Das insoweit schützenswerte Vertrauen des Käufers wird in haftungs-
rechtlich relevanter Weise nicht nur dann verletzt, wenn - was vorliegend gera-
de nicht der Fall war - der Eigentumserwerb verzögert oder vereitelt wird, son-
dern auch dann, wenn - wie die Kläger geltend machen - das erworbene
Grundstück wegen der noch nicht abschließend ausgeräumten "Restitutions-
Risiken" nicht wie beabsichtigt verwertet werden kann (Senatsurteil aaO
S. 1128).
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II.
1.
Nach Auffassung des Berufungsgerichts hat sich dadurch, daß die Kauf-
interessentin L. von einem Erwerb des Grundstücks abgesehen hat, das spezi-
fische Restitutions-Risiko realisiert. Hierzu hat es ausgeführt: Die Zeugin L.
habe glaubwürdig und nachvollziehbar ausgesagt, daß das Vorliegen der An-
meldung entscheidend dafür gewesen sei, die mit den Klägern begonnenen
Kaufvertragsverhandlungen abzubrechen. Hieran ändere auch nichts die Aus-
sage der Zeugin, der avisierte Kaufpreis von 518.000 DM sei zu hoch gewe-
sen. Dies schließe die von den Klägern behauptete Mitursächlichkeit des lau-
fenden Restitutionsverfahrens nicht aus. Anderes würde nur dann gelten, wenn
die Interessentin ausschließlich wegen der Preisforderungen der Kläger und
ohne jede Rücksicht auf das anhängige Restitutionsverfahren von einem Kauf
des Grundstücks abgesehen hätte.
Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
2.
Das Berufungsgericht geht davon aus, daß die Zeugin L. nicht bereit
gewesen wäre, den von den Klägern verlangten Preis von 518.000 DM zu be-
zahlen. Damit steht unabhängig davon, welche Gründe letztendlich für den Ab-
bruch der Vertragsverhandlungen den Ausschlag gegeben haben, zugleich
fest, daß ein Kaufvertrag mit dem von den Klägern behaupteten Inhalt auch
dann nicht zustande gekommen wäre, wenn das Hausgrundstück nicht "restitu-
tionsbelastet" gewesen wäre.
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Bei dieser Sachlage hätte sich, wie die Revision zu Recht rügt, das vor-
handene "Restitutions-Risiko" nur dann verwirklicht, wenn es zumindest als
überwiegend wahrscheinlich (§ 287 ZPO) angesehen werden kann, daß ohne
das Vorliegen eines Restitutionsantrags die Kaufgespräche weitergeführt wor-
den und die Verhandlungspartner dabei trotz ihrer unterschiedlichen Preisvor-
stellungen über die Höhe des zu zahlenden Entgelts einig geworden wären.
Hierzu verhält sich das Berufungsgericht nicht. Das ist nachzuholen.
III.
Für die weitere Verhandlung und Entscheidung weist der Senat auf fol-
gendes hin:
1.
Bei der Beurteilung der Frage, ob und gegebenenfalls zu welchem Preis
die Kläger und die Kaufinteressentin L. handelseinig geworden wären, ist das
Vorbringen des Beklagten beachtlich, ein Verkauf habe sich auch deshalb nicht
verwirklichen lassen, weil die kreditgebende Bank, auf deren Mitwirkung die
Kläger angesichts der vorhandenen Belastungen mit Grundpfandrechten im
Buchwert von 570.000 DM angewiesen waren, ihrerseits zu hohe Preisvorstel-
lungen gehabt habe. Träfe dies zu, so hätte sich das allgemeine - vom Schutz-
zweck der verletzten Amtspflicht gerade nicht erfaßte - Risiko verwirklicht, daß
sich ein nicht über ausreichende Eigenmittel verfügender Käufer von seinem
Kreditgeber abhängig macht und damit seinen eigenen Verhandlungsspielraum
einengt. Dies betrifft also die Frage des Anspruchsgrundes und nicht, wie das
Berufungsgericht rechtsfehlerhaft gemeint hat, den Mitverschuldenseinwand
nach § 254 BGB.
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2.
Sofern sich die Zeugin L. angesichts des frühzeitigen Abbruchs der Ver-
tragsverhandlungen keine hinreichend konkreten Vorstellungen über den aus
ihrer Sicht (noch) akzeptablen Kaufpreis gemacht haben sollte, dürfte der da-
malige Verkehrswert des Grundstücks, der im Zwangsversteigerungsverfahren
vom Amtsgericht aufgrund eines am 28. August 1995 erstellten Gutachtens auf
464.000 DM festgesetzt worden war, einen Anhalt für den erzielbaren Preis
geben.
3.
Nähere Feststellungen über die Höhe des erzielbaren Kaufpreises müs-
sen auch deshalb getroffen werden, weil sich nur auf diese Weise die Höhe
des ersatzfähigen Schadens ermitteln läßt. So besteht ein Freistellungsan-
spruch in der vom Berufungsgericht zuerkannten Höhe nur dann, wenn es den
Klägern gelungen wäre, das Grundstück 1993 zu einem Preis zu veräußern,
der ausgereicht hätte, die damals noch offenen, zur Finanzierung des Grund-
stückserwerbs eingegangenen Restdarlehensverbindlichkeiten der Kläger
- diese beliefen sich zum Versteigerungstermin auf mehr als 492.000 DM - voll-
ständig zu tilgen. Dabei ist zu berücksichtigen, daß nach der Rechtsprechung
des Bundesgerichtshofs ein auf Freistellung gerichteter Schadensersatzan-
spruch voraussetzt, daß der Geschädigte tatsächlich mit dieser Verbindlichkeit
beschwert ist (Urteile vom 10. Dezember 1992 - IX ZR 54/92 - NJW 1993,
1137, 1138 f; vom 24. März 1988 - IX ZR 114/87 - NJW 1988, 3013, 3015).
Dies hat das Berufungsgericht bei seinen Ausführungen zur Berechnung der
noch offenen Kreditschuld durch die finanzierende Bank nicht hinreichend be-
achtet.
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4.
Das Berufungsgericht erhält außerdem Gelegenheit, sich mit den sonsti-
gen von der Revision erhobenen Rügen auseinanderzusetzen, auf die näher
einzugehen der Senat im derzeitigen Verfahrensstadium keine Veranlassung
hat.
Rinne
Streck
Schlick
Kapsa
Galke