Urteil des BGH vom 29.06.2005, VIII ZR 199/04

Entschieden
29.06.2005
Schlagworte
Miete, Mieter, Treu und glauben, Angebot, Zahlung, Mietvertrag, Vermieter, Umdeutung, Zustimmung, Höhe
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BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

VIII ZR 199/04 Verkündet am: 20. Juli 2005 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

BGB § 557

Hat sich der Vermieter im Mietvertrag eine einseitige Neufestsetzung der Miete vorbehalten und hat er in seinen an die Mieter gerichteten Mieterhöhungsschreiben erkennbar auf der Grundlage dieser - nach § 557 Abs. 4 BGB - unwirksamen vertraglichen Regelung sein einseitiges Bestimmungsrecht ausüben wollen, liegt darin, vom

Empfängerhorizont der Mieter ausgehend, kein Angebot zum Abschluß einer Mieterhöhungsvereinbarung. Schon deshalb kann in der Zahlung der erhöhten Miete seitens der Mieter eine stillschweigende Zustimmung zu der Mieterhöhung nicht gesehen werden (Abgrenzung zum Senatsurteil vom 29. Juni 2005 - VIII ZR 182/04, zur

Veröffentlichung bestimmt).

BGH, Urteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 199/04 - LG Mannheim AG Mannheim

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit

Schriftsatzfrist bis zum 7. Juni 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert

und die Richter Ball, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst

für Recht erkannt:

Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 4. Zivilkammer

des Landgerichts Mannheim vom 23. Juni 2004 wird zurückgewiesen.

Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Klägerin und ihr im Laufe des Rechtsstreits verstorbener und von ihr

allein beerbter Ehemann, der ursprüngliche Kläger zu 2, mieteten aufgrund Vertrages vom 22. August 1987 eine Wohnung im Haus der Beklagten. Unter § 3

Ziffer 4 enthält der Mietvertrag folgende Regelung:

"Für sonstige Mietzinserhöhungen gelten die gesetzlichen Vorschriften und Fristen. Die Vermieter behalten sich vor, die Miete alle 2 Jahre zu prüfen u. evtl. neu festzulegen."

Die Miete betrug zunächst 585 DM zuzüglich 52 DM für eine mitvermietete Garage, insgesamt 637 DM. Von Januar 1999 bis September 1999 zahlten

die Kläger aufgrund vorangegangener Neufestlegungen der Miete durch die

Beklagte eine erhöhte Miete in Höhe von 870 DM zuzüglich 65 DM für die Ga-

rage, insgesamt 935 DM. Im Juni 1999 forderte die Beklagte die Mieter auf, ab

dem 1. Oktober 1999 eine Miete in Höhe von 1015 DM (945 DM zuzüglich

70 DM für die Garagenmiete) zu zahlen. Im September 2001 verlangte die Beklagte für die Zeit ab 1. Januar 2002 eine Miete von 551 (510 zuzüglich 41

Garagenmiete). Die Schreiben haben folgenden Wortlaut:

"Ihre letzte Mieterhöhung war zum 1.1.1996. Nach dem Mietspiegel vom November 1998 werde ich die Mieten neu festlegen. (…)".

"Ihr letzter Mietaufschlag war zum 1.10.1999. Der neuen Mieterhöhung liegt der Mietspiegel 2000 zu Grunde. Ab 1.1.2002 ist der EURO alleiniges Zahlungsmittel (…). Ich bitte Sie, Ihren bestehenden Bankauftrag zum 1.1.2002 entsprechend zu ändern."

Die Klägerin und ihr Ehemann zahlten die jeweils geforderte Miete. Mit

ihrer Klage haben sie - neben weiteren Ansprüchen, über die bisher noch nicht

entschieden ist - von der Beklagten für den Zeitraum von Januar 1999 bis Juli

2003 Rückzahlung der über die ursprünglich vereinbarte Miete von 637 DM

hinaus gezahlten Miete, insgesamt 10.870,43 €, nebst Zinsen verlangt.

Das Amtsgericht hat der Klage durch Teilurteil in Höhe von 10.870,41

nebst Zinsen stattgegeben. Das Landgericht hat die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung in WuM 2004, 481 ff. veröffentlicht ist, hat ausgeführt:

Den Klägern stehe der geltend gemachte Anspruch auf Rückzahlung zu,

weil die Beklagte die Miete insoweit ohne Rechtsgrund erhalten habe. Das im

Mietvertrag vereinbarte einseitige Mieterhöhungsrecht der Beklagten verstoße

gegen § 10 Abs. 1 MHG und sei unwirksam. Eine wirksame Mieterhöhungsvereinbarung liege nicht vor. Zwar könne eine Mieterhöhung auch stillschweigend

vereinbart werden. Die Schreiben der Beklagten enthielten aber kein Angebot

zum Abschluß einer Änderungsvereinbarung. Für die Auslegung einer Erklärung des Vermieters als Angebot könne es ausreichen, wenn er zum Ausdruck

bringe, daß er eine Mieterhöhung wünsche. Werde dagegen die Miete "angepaßt" oder "festgelegt" oder werde der Mieter zur Zahlung einer erhöhten Miete

aufgefordert, könne hierin kein Antrag im Sinne des § 145 BGB gesehen werden. Im vorliegenden Fall gelte dies schon deshalb, weil die Beklagte selbst der

Meinung sei, sie könne die Miete aufgrund der mietvertraglichen Vereinbarung

einseitig festlegen. Die Ausübung eines einseitigen Erhöhungsrechts könne

nicht in ein Angebot zum Abschluß eines Erhöhungsvertrags umgedeutet werden. Auch stelle die Zahlung durch die Kläger selbst kein Angebot auf Änderung des Mietvertrages dar, das die Beklagte stillschweigend angenommen habe. Zwar komme es nicht darauf an, ob die Kläger ein solches Angebot hätten

abgeben wollen. Die Beklagte habe aber die Zahlung nicht als Angebot zur Vertragsänderung verstehen dürfen; wer als Vermieter den Mieter auffordere, eine

erhöhte Miete zu bezahlen, werde bei erfolgter Zahlung davon ausgehen, daß

der Mieter auf die Rechtmäßigkeit des einseitigen Erhöhungsverlangens vertraue. Eine weitergehende Bedeutung sei der Zahlung nicht beizumessen.

II.

Diese Ausführungen halten den Angriffen der Revision stand, so daß sie

zurückzuweisen ist 561 ZPO). Zu Recht hat das Berufungsgericht einen Anspruch der Klägerin und ihres inzwischen verstorbenen und von ihr allein beerbten 1922 BGB) Ehemannes auf Rückzahlung der überzahlten Miete bejaht

812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. BGB). Sie haben die aufgrund der Mieterhöhungs-

schreiben der Beklagten gezahlte Miete, soweit sie die ursprünglich vereinbarte

Miete übersteigt, ohne rechtlichen Grund geleistet.

1. Zutreffend und von der Revision unangegriffen ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß die in § 3 Ziff. 4 des Mietvertrags enthaltene Regelung, die der Beklagten ein Recht zur einseitigen Mieterhöhung einräumt,

gemäß § 10 Abs. 1 MHG (vgl. nunmehr § 557 BGB) unwirksam ist. Nach dieser

Bestimmung sind Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften der §§ 1 bis 9 MHG abweichen, unwirksam, es sei denn, daß der Mieter während des Bestehens des Mietverhältnisses einer Mieterhöhung um einen

bestimmten Betrag zugestimmt hat. § 3 Ziff. 4 des Mietvertrags enthält eine zu

Lasten des Mieters von § 2 MHG abweichende Vereinbarung. Danach bedarf

es zur Wirksamkeit einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete der

Zustimmung des Mieters; nach der im Mietvertrag enthaltenen Bestimmung ist

es dem Vermieter dagegen vorbehalten, die Miete alle zwei Jahre zu prüfen

"und eventuell neu festzulegen".

2. Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht wirksame Mieterhöhungsvereinbarungen zwischen den Parteien verneint. Entgegen der Auffassung der Revision sind Mieterhöhungsvereinbarungen durch die vorbehaltlose

Zahlung der von der Beklagten nach Mietvertragsabschluß mehrfach einseitig

neu festgesetzten Miete nicht zustande gekommen.

a) Die Auslegung von Willenserklärungen ist dem Tatrichter vorbehalten

und vom Revisionsgericht nur eingeschränkt überprüfbar. Sie bindet das Revisionsgericht nur dann nicht, wenn sie unter Verletzung der gesetzlichen Auslegungsregeln und der aus ihnen entwickelten allgemeinen Auslegungsgrundsätze vorgenommen worden ist, wenn sie gegen Denkgesetze oder allgemeine

Erfahrungssätze verstößt oder wenn der Tatrichter den unterbreiteten Sachver-

halt nicht erschöpfend gewürdigt hat (st.Rspr.; vgl. Senatsurteile vom

29. September 1999 - VIII ZR 232/98, NJW-RR 2000, 273 unter II 1 und vom

8. Dezember 1999 - VIII ZR 340/98, NJW 2000, 1199 unter II 1).

b) Solche Rechtsfehler liegen hier nicht vor. Das Berufungsgericht hat zu

Recht angenommen, daß nach den vorliegenden Umständen die vorbehaltlose

Zahlung des von der Beklagten einseitig verlangten Mieterhöhungsbetrages

nach dem objektiven Empfängerhorizont schon deshalb nicht als stillschweigende Zustimmung der Mieter zu einer Mieterhöhung angesehen werden kann,

weil die einseitige Neufestlegung der Miete durch die Beklagte kein Angebot auf

Abschluß einer Mieterhöhungsvereinbarung darstellte.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt, daß die Schreiben der Beklagten

nicht als Angebot zum Abschluß einer Änderungsvereinbarung zu werten sind,

weil in ihnen - aufgrund des in § 3 Ziff. 4 des Mietvertrags enthaltenen Erhöhungsrechts des Vermieters (vgl. oben 1.) - die Miete einseitig festgelegt wurde.

Dies läßt keinen Rechtsfehler erkennen. Aus der Sicht eines verständigen Mieters hat die Beklagte durch ihre Schreiben, in denen sie die zukünftig zu zahlende Miete festlegte, erkennbar auf der Grundlage der - unwirksamen - vertraglichen Regelung ihr einseitiges Bestimmungsrecht ausüben wollen. Hierin

lag daher, vom Empfängerhorizont der Mieter ausgehend, kein Angebot zum

Abschluß einer Mieterhöhungsvereinbarung. Es war für sie bereits nicht ersichtlich, daß es ihnen frei stand, der Mieterhöhung zuzustimmen oder es auf ein

etwaiges Mieterhöhungsverfahren ankommen zu lassen. Die Rechtslage mußte

sich ihnen vielmehr so darstellen, als seien sie schon aufgrund der einseitigen

Erklärung der Beklagten zur Zahlung verpflichtet. Deshalb durfte die Beklagte

auch der Zahlung der erhöhten Miete keine Erklärungsbedeutung beimessen,

wie das Berufungsgericht in Übereinstimmung mit der ganz herrschenden Ansicht in Rechtsprechung und Schrifttum rechtsfehlerfrei angenommen hat (vgl.

OLG Karlsruhe WuM 1986, 166, 168; OLG Hamburg WuM 1986, 82; LG Hamburg WuM 1989, 580; LG München I WuM 1992, 490; LG Aachen WuM 1995,

545; LG Mannheim WuM 2000, 308; LG Bautzen WuM 2002, 497; LG Berlin

GE 2003, 807; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 557 Rdnr. 4; Sternel,

Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 422; Staudinger/Weitemeyer, BGB (2003), § 557

Rdnr. 33 f.; MünchKommBGB/Artz, 4. Aufl., § 557 Rdnr. 39; Barthelmess,

Wohnraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 2 MHG

Rdnr. 123; Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Aufl., § 10 MHG Rdnr. 8; Schmidt-

Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 557 Rdnr. 22 f.).

Insoweit liegt der Fall anders als in dem dem Senatsurteil vom 29. Juni

2005 (VIII ZR 182/04, zur Veröffentlichung bestimmt) zugrundeliegenden Sachverhalt. Dort war dem Schreiben des Vermieters, in dem er - wie bereits mehrfach in der Vergangenheit - eine erhöhte Miete begehrte, das Verlangen nach

einer Mieterhöhung zu entnehmen; dem hatte der Mieter konkludent zugestimmt, indem er die erhöhte Miete - wie schon in den zurückliegenden Jahren -

über einen Zeitraum von mehr als neun Jahren hinweg gezahlt hatte 10

Abs. 1, 2. Halbsatz MHG; §§ 133, 157 BGB).

Die Rüge der Revision, das Berufungsgericht schöpfe den Prozeßstoff

nicht aus und verletze anerkannte Auslegungsgrundsätze, insbesondere den

Grundsatz beiderseits interessengerechter Vertragsauslegung, greift nicht

durch. In einer auf eine unwirksame vertragliche Vereinbarung gestützten einseitigen Mieterhöhungserklärung liegt nicht ohne weiteres zugleich das Angebot

des Vermieters, sich auf die geforderte höhere Miete zu einigen.

Soweit der Senat (Urteil vom 7. April 2004 - VIII ZR 146/03, NJW-RR

2004, 877 unter II 2 b; vgl. ferner BGH, Beschluß vom 29. Mai 2000 XII ZR

35/00, NJW-RR 2000, 1463) angenommen hat, daß sich Mietvertragsparteien

durch jahrelange Übung stillschweigend auf die Umlage bestimmter Betriebskosten einigen können, kommt eine solche Auslegung - wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat - für die auf eine unwirksame Regelung im

Mietvertrag gestützte einseitige Mieterhöhung nicht in Betracht.

c) Rechtsfehlerfrei hat es das Berufungsgericht abgelehnt, die einseitige

Erhöhung der Miete durch die Beklagte in ein Angebot auf Abschluß einer Mieterhöhungsvereinbarung umzudeuten 140 BGB). Die Umdeutung rechtsgeschäftlicher Erklärungen ist Aufgabe des Tatrichters und in der Revisionsinstanz

nur beschränkt nachprüfbar. Das Berufungsgericht hat im vorliegenden Fall die

Grenzen einer Umdeutung nicht verkannt. Nach § 140 BGB kann ein nichtiges

Rechtsgeschäft in ein anderes Rechtsgeschäft umgedeutet werden, wenn es

dessen Erfordernissen entspricht und angenommen werden kann, daß es bei

Kenntnis der Nichtigkeit gewollt sein würde. Die Umdeutung einer einseitigen

rechtsgestaltenden Willenserklärung in ein annahmebedürftiges Vertragsangebot ist nur dann zulässig, wenn sich der Erklärende bei Abgabe der Willenserklärung bewußt gewesen ist, daß sie als einseitige nicht wirksam werden könnte und es für diesen Fall zur Herbeiführung des rechtlichen und wirtschaftlichen

Erfolges hilfsweise der Zustimmung des Erklärungsempfängers bedürfe (vgl. für

die Umdeutung einer Kündigung Senatsurteil vom 24. September 1980 - VIII ZR

299/79, NJW 1981, 43, unter II 2 b). Bereits diese Voraussetzung ist hier nicht

erfüllt, weil die Beklagte sich - gestützt auf § 3 Ziff. 4 des Mietvertrags - für berechtigt hielt, die Miete durch einseitige Erklärung zu erhöhen, und dies in ihren

Schreiben auch klar zum Ausdruck brachte.

3. Dem Rückzahlungsanspruch der Klägerin steht, anders als die Revision meint, die Vorschrift des § 814 BGB nicht entgegen. Die Rückforderung des

zum Zwecke einer Verbindlichkeit Geleisteten ist nur dann ausgeschlossen,

wenn der Leistende im Zeitpunkt der Leistung positive Kenntnis von der Rechts-

lage hatte (st.Rspr.; BGH, Urteil vom 7. Mai 1997 - IV ZR 35/96, NJW 1997,

2381 unter II 4 a m.w.Nachw.). Das hat die insoweit darlegungs- und beweisbelastete Beklagte nicht vorgetragen. Soweit sie in der Revisionsbegründung auf

ihr Vorbringen in den Tatsacheninstanzen verweist, daß die Mieter seit 1999

anwaltlich beraten gewesen seien, reicht dies zur Darlegung einer Kenntnis von

der Nichtschuld nicht aus, weil die Beklagte nicht behauptet hat, daß sich die

anwaltliche Beratung gerade auf die Unwirksamkeit der Mieterhöhungen bezogen hat.

4. Entgegen der Auffassung der Revision ist der Rückforderungsanspruch der Klägerin nicht verwirkt 242 BGB). Ein Recht ist verwirkt, wenn der

Berechtigte es über längere Zeit nicht geltend gemacht hat und sich der Verpflichtete darauf eingerichtet hat und nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten auch darauf einrichten durfte, daß dieser das Recht auch in Zukunft

nicht geltend machen werde, wobei der Verstoß gegen Treu und Glauben in der

illoyalen Verspätung der Rechtsausübung liegt (st.Rspr.; BGHZ 105, 290, 298;

BGH, Urteil vom 14. November 2002 - VII ZR 23/02, NJW 2003, 824, jew.

m.w.Nachw.). Eine Verwirkung kommt nur dann in Betracht, wenn - abgesehen

vom bloßen Zeitablauf - Umstände vorliegen, die für den Schuldner (Vermieter)

einen Vertrauenstatbestand schaffen und die spätere Geltendmachung des

Rechts als treuwidrig erscheinen lassen (BGH, Urteil vom 26. Mai 1992 - VI ZR

230/91, NJW-RR 1992, 1240 unter II 1 b m.w.Nachw.). Die Klägerin und ihr E-

hemann haben indes durch die vorbehaltlose Zahlung keinen Vertrauenstatbestand gesetzt, welcher ein besonderes Vertrauen der Beklagten als Vermieterin

darauf rechtfertigen konnte, daß keine Rückforderungsansprüche mehr geltend

gemacht würden. Zu Unrecht meint die Revision, ihre Mieter hätten davon ausgehen müssen, daß ihr Verhalten nur als Einwilligung in eine einvernehmliche

Mieterhöhung gedeutet werden könne. Wie oben (unter 2 b) bereits ausgeführt,

mußten diese, für die Beklagte erkennbar, gerade nicht annehmen, daß ihrem

Verhalten eine Erklärungswirkung beigemessen werden konnte. Es lag vielmehr

im Risikobereich der Beklagten, wenn sie von einer wirksamen Mieterhöhung

gemäß §§ 2 ff. MHG (§§ 557 ff. BGB) absah.

5. Dem Anspruch der Klägerin kann die Beklagte nicht den Einwand der

Entreicherung entgegenhalten 818 Abs. 3 BGB). Nach dem eigenen Vortrag

der Beklagten hat sie sich durch die Investition der erhaltenen Mieten in das

Hausgrundstück einen in ihrem Vermögen noch vorhandenen Ersatzwert verschafft. Soweit die Revision vorträgt, der Beklagten sei ein Vermögensnachteil

dadurch entstanden, daß sie im Vertrauen auf den Rechtsbestand der Mietzahlung wirksame Mieterhöhungen gemäß § 3 MHG aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen unterlassen habe, greift dies nicht durch. Die Beklagte kann

das Risiko, das sich aus der Rechtsunwirksamkeit der Mieterhöhungen für sie

ergab, nicht über § 818 Abs. 3 BGB auf die Klägerin abwälzen. Unterläßt sie im

Vertrauen auf die von ihr - unwirksam - erklärten Mieterhöhungen wirksame

Mieterhöhungserklärungen, so entfällt damit nicht ihre Bereicherung im Sinne

des § 818 Abs. 3 BGB (Ricker ZMR 1999, 740, 741 f.; Börstinghaus, jurisPR,

MietR 5/2005 Anm. 1; a.A. LG Essen ZMR 1999, 557, 558 zu § 10 WoBindG;

vgl. auch Derckx/Wolbers ZMR 1999, 733, 736 f.).

6. Soweit die Revision meint, die Höhe des Anspruchs habe sich jedenfalls auf die Differenz zwischen der im Januar 1999 gezahlten Miete und der ab

Juni 1999 beziehungsweise Januar 2002 gezahlten erhöhten Miete zu beschränken, weil die vorhergehenden Mieterhöhungserklärungen unangegriffen

geblieben seien, läßt sie außer Acht, daß sich die Klägerin nach den Feststellungen des amtsgerichtlichen Urteils, auf das das Berufungsgericht gemäß

§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO zulässigerweise Bezug genommen hat, darauf

berufen hat, daß die Miete zu keinem Zeitpunkt wirksam erhöht worden sei.

Dr. Deppert Ball Dr. Leimert

Wiechers Dr. Wolst

Urteil vom 29.09.2016

X ZR 58/14 vom 29.09.2016

Urteil vom 06.10.2016

I ZR 97/15 vom 06.10.2016

Urteil vom 09.11.2016

5 StR 425/16 vom 09.11.2016

Anmerkungen zum Urteil