Urteil des BGH vom 16.10.2009, V ZR 203/08

Entschieden
16.10.2009
Schlagworte
Ablauf der frist, Leistung, Vertrag, Teil, Unteilbare leistung, Teilbare leistung, Rücktritt, Berlin, Frist, Ergebnis
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BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

V ZR 203/08 Verkündet am: 16. Oktober 2009 Lesniak Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Nachschlagewerk: ja in dem Rechtsstreit

BGHZ: nein

BGHR: ja

BGB § 323 Abs. 5 Satz 1

§ 323 Abs. 5 Satz 1 BGB setzt neben der Teilbarkeit der Leistung des Schuldners

auch die Teilbarkeit der Leistung des Gläubigers voraus. Fehlt es daran, kann der

Gläubiger auch dann vom ganzen Vertrag zurücktreten, wenn sein Interesse an der

Teilleistung des Schuldners nicht entfallen ist.

BGH, Urteil vom 16. Oktober 2009 - V ZR 203/08 - KG Berlin

LG Berlin

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 16. Oktober 2009 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger und die

Richter Dr. Klein, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 21. Zivilsenats

des Kammergerichts in Berlin vom 1. Oktober 2008 aufgehoben.

Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil der 11. Zivilkammer

des Landgerichts Berlin vom 10. April 2006 wird insgesamt zurückgewiesen.

Der Beklagte trägt die Kosten der Rechtsmittelverfahren.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

1Der Kläger verkaufte dem Beklagten mit notariellem Vertrag vom 18. Dezember 2002 eine Eigentumswohnung für 31.000 €. Der Kaufpreis sollte wie

folgt berichtigt werden:

(1) 16.000 in Geld, (2) 7.000 durch Anrechnung von vor Vertragsschluss erbrachten Planungs- und

Bauleistungen und (3) 8.000 durch Durchführung folgender Werkleistungen am Gemeinschaftseigentum:

- Sanierung der Außenfassade im Bereich der von ihm erworbenen Sondereigentumseinheit 16 (einschließlich Anstrich, Wärmedämmung und Austausch von Fenstern) und - Eindeckung der Dachfläche des Seitenflügels einschließlich statischer Verstärkungsmaßnahmen.

2Diese zuletzt genannten Leistungen waren nach § 16 des Vertrags bis

zum 31. August 2004 „insoweit fertig zu stellen, dass von den Baumaßnahmen

keine unvertretbaren Belästigungen für die anderen Sondereigentümer ausgehen“. Bei Fristüberschreitung war eine Vertragsstrafe von 500 je angefangenem Monat bestimmt. Streit „über die Fertigstellung und/oder Ordnungsgemäßheit der Leistungen“ sollten durch einen Schiedsgutachter geklärt werden, dessen Kosten die Parteien anteilig zu tragen haben sollten.

Der Beklagte zahlte 16.000 und führte einen Teil der zu erbringenden 3

Leistungen aus. Mit Schreiben vom 22. Juni 2004 wies der Kläger den Beklagten darauf hin, dass die zu erbringenden Bauleistungen noch teilweise ausstünden, und behielt sich vor, nach Setzung einer angemessenen Nachfrist von

dem Vertrag zurückzutreten. Mit weiterem Schreiben vom 7. September 2004

setzte der Kläger dem Beklagten eine Nachfrist bis zum 30. September 2004,

die von ihm geschuldeten Bauleistungen zu erbringen. Diese blieb fruchtlos.

Der Beklagte stellte die Zahlung der geforderten Vertragsstrafe nach zwei Monatsraten ein. Mit Schreiben vom 4. Oktober 2004 erklärte der Kläger den Rücktritt vom Kaufvertrag. Er holte ein Schiedsgutachten ein, das zu dem Ergebnis

kam, die noch ausstehenden Arbeiten führten zu einer unzumutbaren Beeinträchtigung der anderen Sondereigentümer. Der Kläger verlangt, soweit hier

von Interesse, Räumung und Herausgabe der Wohnung und Zustimmung zur

Löschung der eingetragenen Auflassungsvormerkung.

Das Landgericht hat der Klage insoweit stattgegeben. Auf die Berufung 4

des Beklagten hat das Kammergericht die Klage unter Zurückweisung des

Rechtsmittels im Übrigen insoweit abgewiesen. Mit der von dem Senat zuge-

lassenen Revision möchte der Kläger die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils erreichen. Der Beklagte beantragt, das Rechtsmittel zurückzuweisen.

Entscheidungsgründe:

I.

5Das Berufungsgericht meint, dem Kläger stünden die geltend gemachten

Ansprüche auf Herausgabe der Eigentumswohnung und auf Löschung der Auflassungsvormerkung nicht zu. Die Voraussetzungen für einen Rücktritt vom

Vertrag nach § 323 Abs. 1 BGB lägen nicht vor. Der Kläger habe in seiner

Rücktrittserklärung zur Begründung geltend gemacht, der Beklagte habe die mit

Schreiben vom 7. September 2004 gesetzte Nachfrist unbeachtet verstreichen

lassen. Diese Nachfrist habe sich darauf bezogen, dass der Beklagte die Bauleistungen nicht innerhalb der vereinbarten Frist bis zum 31. August 2004 vollständig erbracht habe. Das rechtfertige einen Rücktritt nicht. Der Beklagte sei

zur Durchführung der in § 2 Nr.1 des Kaufvertrags bezeichneten Maßnahmen

verpflichtet gewesen. In § 16 des Vertrages sei diese Verpflichtung jedoch dahin eingeschränkt worden, dass die Leistungen bis zum 31. August 2004 nur

insoweit fertig zu stellen gewesen seien, dass von den Baumaßnahmen keine

unvertretbaren Belästigungen für die anderen Sondereigentümer ausgingen.

Das habe der Kläger nicht dargelegt. Das von ihm dazu vorgelegte Gutachten

sei unbrauchbar, weil es von einer unzutreffenden Begrifflichkeit ausgehe.

II.

6Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung nicht stand.

71. Der Kläger kann von dem Beklagten nach § 346 Abs. 1 BGB die Räumung und die Herausgabe der verkauften Eigentumswohnung und nach §§ 346

Abs. 1, 894 BGB die Zustimmung zur Löschung der Auflassungsvormerkung

verlangen. Auf Grund des erklärten Rücktritts sind das Recht des Beklagten

zum Besitz der Wohnung und sein Eigentumsverschaffungsanspruch erloschen.

2. Der Kläger ist entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts wirksam 8

vom Kaufvertrag der Parteien zurückgetreten. Er war dazu nach § 323 Abs. 1

BGB berechtigt, weil der Beklagte seine fälligen Verpflichtungen nicht vollständig erfüllt und der Kläger ihm erfolglos eine Frist zur Nacherfüllung gesetzt hat.

a) Der Beklagte hatte nach § 2 des Vertrags bestimmte Werkleistungen 9

zu erbringen. Diese Verpflichtung ist mit dem Ablauf des 31. August 2004 insgesamt fällig geworden.

10aa) Das Berufungsgericht legt den Vertrag der Parteien allerdings in diesem Punkt abweichend aus. Es entnimmt der Regelung in § 16 des Vertrags,

dass mit dem Ablauf des 31. August 2004 nur die Werkleistungen fällig geworden seien, von deren Ausführung unvertretbare Belästigungen für die anderen

Sondereigentümer ausgingen. Diese Auslegung ist revisionsrechtlich nur eingeschränkt, nämlich nur darauf nachprüfbar, ob das Berufungsgericht Auslegungs- und Ergänzungsregeln oder Denk- oder Erfahrungssätze verletzt oder

wesentliche Umstände unbeachtet gelassen hat (Senat, BGHZ 111, 110, 115;

Urt. v. 12. Dezember 1997, V ZR 250/96, NJW 1998, 1219, 1220; BGH, Urt. v.

17. April 2002, VIII ZR 297/01, NJW 2002, 2310; Senat, Urt. v. 13. Februar

2004, V ZR 225/03, NJW 2004, 1873; Urt. v. 23. Januar 2009, V ZR 197/07,

NJW 2009, 1810, 1811). Ein solcher Rechtsfehler ist dem Berufungsgericht a-

ber unterlaufen. Die Auslegung der Regelung durch das Berufungsgerichts ist

mit dem in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs anerkannten Erfordernis einer beiderseits interessengerechten Auslegung (BGHZ 131, 136, 138;

143, 175, 178 [Senat]; Senat, Urt. v. 31. Oktober 1997, V ZR 248/96, NJW

1998, 535, 536; Urt. v. 9. Mai 2003, V ZR 240/02, NJW-RR 2003, 1053, 1054;

Urt. v 23. Januar 2009, V ZR 197/07, NJW 2009, 1810, 1812; BGH, Urt. v.

28. Mai 2009, VII ZR 206/07, BGH-Report 2009, 866) nicht zu vereinbaren.

11bb) Der Regelung in § 16 des Vertrags ist zwar zu entnehmen, dass die

Werkleistungen, die der Beklagte unter Anrechnung auf den Kaufpreis zu

erbringen hatte, nicht sofort fällig, sondern bis zum Ablauf des 31. August 2004

gestundet waren. Richtig ist auch, dass die mit unvertretbaren Belästigungen

für die anderen Sondereigentümer verbundenen Arbeiten auf jeden Fall bis zu

diesem Datum auszuführen waren. Das bedeutet aber nicht, dass mit dem Ablauf dieses Datums nur diese Leistungen fällig geworden wären. Ein solches

Verständnis der Regelung liefe auf eine von Parteien ersichtlich nicht gewollte

und sachlich nicht zu rechtfertigende einseitige Begünstigung des Beklagten

hinaus. Die Folge wäre nämlich, dass die Leistungen, die mit vertretbaren Belästigungen für die Sondereigentümer erbracht werden können, auch knapp

zwei Jahre nach Vertragsschluss noch nicht fällig geworden wären und auch

künftig nicht fällig werden könnten. Der Kläger hätte auf Dauer keine Möglichkeit, ihre Erbringung durchzusetzen. Er könnte mangels Fälligkeit weder nach

§ 323 BGB von dem Vertrag zurücktreten noch nach §§ 280, 281 BGB Schadensersatz statt der Leistung verlangen. Er könnte den Beklagten aus dem

gleichen Grund nach § 286 BGB nicht in Verzug setzen und als Folge davon nach § 339 Satz 1 BGB nicht die im Vertrag bestimmte Vertragsstrafe

verlangen. Der Beklagte könnte nicht einmal zur Leistung aufgefordert werden.

Im Ergebnis schuldete er entgegen § 2 des Vertrags nicht alle dort bestimmten

Leistungen, sondern nur diejenigen, die sich nur mit unvertretbaren Belästigungen der anderen Sondereigentümer ausführen lassen. Es käme nicht einmal

darauf an, ob solche Maßnahmen ohne die übrigen sinnvoll wären. Dieses ungerechte und auch wenig zweckmäßige Ergebnis haben die Parteien mit § 16

des Vertrags ersichtlich nicht angestrebt.

12cc) Die genannte Vorschrift sollte die werkvertraglichen Leistungsverpflichtung des Beklagten nach § 2 des Vertrags nicht inhaltlich einschränken.

Sie hatte vielmehr nur den Zweck, die Modalitäten der Ausführung dieser Leistungen zu regeln. Dabei sollte einerseits dem Beklagten eine ausreichend lange

Ausführungszeit eingeräumt werden. Andererseits sollte aber auch sichergestellt werden, dass in dieser Ausführungsfrist auf jeden Fall die Arbeiten durchgeführt wurden, die mit unvertretbaren Belästigungen für die anderen Sondereigentümer verbunden waren (und sind). Rechtlich haben die Parteien mit der

Ausführungsfrist in § 16 des Vertrags zum einen die Fälligkeit aller werkvertraglichen Leistungspflichten des Beklagten bis zum Ablauf des 31. August 2004

hinausgeschoben. Zum anderen haben sie für einen Teil dieser Leistungen,

nämlich für diejenigen, deren Ausführung mit unvertretbaren Belastungen für

die anderen Sondereigentümer verbunden war, eine Leistungsfrist im Sinne von

§ 323 Abs. 2 Nr. 2 BGB vereinbart. Die Folge davon ist, dass der Kläger ohne

weiteres von dem Vertrag zurücktreten konnte, wenn bei Ablauf der Frist solche

Werkleistungen ganz oder teilweise fehlten. Außerdem wurden, worauf es hier

ankommt, zu diesem Zeitpunkt nicht nur solche, sondern sämtliche werkvertraglichen Leistungen fällig, die der Beklagte zu erbringen hatte.

b) Bei Ablauf des 31. August 2004 hatte der Beklagte unstreitig nur einen 13

Teil der ihm obliegenden Werkleistungen erbracht. Der Kläger hat ihm, wie

nach § 323 Abs. 1 BGB geboten, eine Frist zur Erbringung der fehlenden Teile

seiner werkvertraglichen Leistungen gesetzt. Diese Frist war mit einem Monat

angemessen. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass der Kläger dem Beklagten

sein Vorgehen schon vor Ablauf der Frist rechtzeitig angekündigt hatte.

14c) Der Kläger war berechtigt, von dem ganzen Vertrag zurückzutreten.

15aa) Dem steht nicht entgegen, dass der Beklagte den Barkaufpreis gezahlt und einen Teil der ihm noch obliegenden Bauleistungen erbracht hat. Eine

Teilleistung des Schuldners berechtigt den Gläubiger zwar nach § 323 Abs. 5

Satz 1 BGB zum Rücktritt vom ganzen Vertrag nur, wenn er an der Teilleistung

kein Interesse hat. Ein Fortfall des Interesses des Klägers an der Leistung des

Beklagten kann hier auch nicht ohne Weiteres angenommen werden, weil die

erbrachten Bauleistungen des Beklagten notwendig waren, um das Gebäude in

einen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechenden Zustand zu versetzen.

Das kann indessen offen bleiben, weil die Vorschrift hier nicht anwendbar ist.

bb) Sie setzt nämlich voraus, dass nicht nur die Leistung des Schuldners 16

teilbar ist, sondern auch die des Gläubigers. Daran fehlt es.

(1) Mit § 323 Abs. 5 Satz 1 BGB hat sich der Gesetzgeber für den 17

Grundsatz des Teilrücktritts entschieden. Bei einem teilweisen Ausbleiben der

geschuldeten Leistung soll dem Gläubiger im Regelfall kein Rücktritt vom ganzen Vertrag, sondern nur ein Teilrücktritt möglich sein. Damit will der Gesetzgeber erreichen, dass der Vertrag bei einer Teilleistung des Schuldners nicht immer vollständig rückabgewickelt werden muss, sondern sich auf die durchführbaren oder durchgeführten Teile beschränkt. Etwas anderes soll nur gelten,

wenn der Gläubiger an dem durchgeführten Teil des Vertrags kein Interesse hat

(Begründung des Entwurfs eines Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes in BT-

Drucks. 14/6040 S. 186). Dieses Regelungskonzept setzt gedanklich voraus,

dass der als Regelfall gedachte Teilrücktritt möglich ist. Das ist bei dem typi-

schen Anwendungsfall, der dem Gesetzgeber dabei vorschwebte, der Erbringung einer teilbaren Sachleistung gegen Entgelt, regelmäßig der Fall. Hier führt

der Teilrücktritt zu dem angestrebten Ergebnis, dass sich die wechselseitigen

Rechte und Pflichten aus dem Vertrag auf den durchgeführten Teil beschränken. Anders liegt es aber dann, wenn der teilbaren Leistung des Schuldners

eine nicht teilbare Leistung des Gläubigers gegenübersteht. In einer solchen

Konstellation lässt sich das mit dem Teilrücktritt angestrebte Ergebnis einer Beschränkung „des Vertrags“ auf den durchgeführten Teil nicht erreichen. Der

Gläubiger kann seine unteilbare - Leistung nicht auf einen Teil beschränken,

der der Teilleistung des Schuldners entspricht. Er kann sie nur ganz erbringen

oder ganz davon absehen. Eine solche Konstellation lässt sich auch nicht mit

dem Erfordernis eines Interessefortfalls sinnvoll beherrschen. Dieses Abgrenzungskriterium erfasst nicht das Problem, dass sich der Vertrag selbst bei bestehendem Interesse des Gläubigers an der Leistung des Schuldners nicht eingeschränkt rückabwickeln lässt. Diese Möglichkeit setzt die Norm vielmehr stillschweigend voraus. Daran fehlt es, wenn nur die Leistung des Schuldners,

nicht auch die Leistung des Gläubigers teilbar ist.

18(2) Dieser Fall liegt hier vor. Zwar sind die Leistungen, zu denen der Beklagte verpflichtet ist, teilbar. Ihnen steht aber die Verpflichtung des Klägers

gegenüber, dem Beklagten die verkaufte Eigentumswohnung zu übergeben und

aufzulassen. Diese Leistungen sind nicht teilbar. Damit scheidet ein Teilrücktritt

von vornherein aus. Es kommt nur ein Rücktritt vom ganzen Vertrag in Betracht.

d) Die Frage, welche Störungen der anderen Sondereigentümer die 19

Durchführung der Arbeiten verursacht und ob das dazu eingeholte Schiedsgutachten brauchbar ist, stellt sich nicht. Auf sie käme es nur an, wenn der Kläger

ohne Fristsetzung gemäß § 323 Abs. 2 BGB zurückgetreten wäre. Der Kläger

ist aber nach Fristsetzung gemäß § 323 Abs. 1 BGB zurückgetreten.

203. Zur Herausgabe und Räumung der Wohnung und zur Bewilligung der

Löschung der Auflassungsvormerkung ist der Beklagte zwar nach § 348 Satz 1

BGB nur Zug um Zug gegen Rückzahlung des Barkaufpreises und Ersatz der

erbrachten Bauleistungen verpflichtet. Dieser Einwand wird aber nach § 348

Satz 2 i. V. m. §§ 320, 322 BGB nur auf Einrede des Rückgewährschuldners

berücksichtigt (BGH, Urt. v. 7. Oktober 1998, VIII ZR 100/97, NJW 1999, 53, 54;

Urt. v. 7. Juni 2006, VIII ZR 209/05, NJW 2006, 2839, 2842). Zur Erhebung der

Einrede muss kein förmlicher Antrag gestellt werden; es genügt, wenn der Wille, die eigene Leistung im Hinblick auf das Ausbleiben der Gegenleistung zurückzubehalten, eindeutig erkennbar ist (BGH, Urt. v. 7. Oktober 1998, VIII ZR

100/97, NJW 1999, 53 f.). Das hat die Revisionserwiderung zwar mit einer Gegenrüge geltend gemacht. Sie hat aber nicht, wie geboten (MünchKomm-

ZPO/Wenzel, 3. Aufl., § 557 Rdn. 33), auf Vortrag verwiesen, der den Willen

des Beklagten eindeutig ergibt, die bei der Rückabwicklung des Kaufvertrags

seinerseits geschuldete Leistung wegen des Ausbleibens der Leistung zurückzubehalten, die der Kläger in diesem Rahmen ihm selbst schuldet. Die Folge

hiervon ist, dass der Beklagte seine Gegenansprüche, die ihm durch ihre Nichtberücksichtigung im vorliegenden Rechtsstreit nicht abgeschnitten werden, gesondert geltend machen muss.

III.

21Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 97 Abs. 1 ZPO.

Krüger Klein Lemke

Schmidt-Räntsch Roth

Vorinstanzen:

LG Berlin, Entscheidung vom 10.04.2006 - 11 O 238/05 -

KG Berlin, Entscheidung vom 01.10.2008 - 21 U 72/06 -

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 278/01 vom 17.10.2001

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 245/01 vom 17.10.2001

Leitsatzentscheidung

NotZ 39/02 vom 31.03.2003

Anmerkungen zum Urteil