Urteil des BGH vom 16.10.2009
Leitsatzentscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 203/08 Verkündet
am:
16. Oktober 2009
Lesniak
Justizangestellte
als
Urkundsbeamtin
der
Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB § 323 Abs. 5 Satz 1
§ 323 Abs. 5 Satz 1 BGB setzt neben der Teilbarkeit der Leistung des Schuldners
auch die Teilbarkeit der Leistung des Gläubigers voraus. Fehlt es daran, kann der
Gläubiger auch dann vom ganzen Vertrag zurücktreten, wenn sein Interesse an der
Teilleistung des Schuldners nicht entfallen ist.
BGH, Urteil vom 16. Oktober 2009 - V ZR 203/08 - KG Berlin
LG
Berlin
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Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 16. Oktober 2009 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger und die
Richter Dr. Klein, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth
für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 21. Zivilsenats
des Kammergerichts in Berlin vom 1. Oktober 2008 aufgehoben.
Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil der 11. Zivilkammer
des Landgerichts Berlin vom 10. April 2006 wird insgesamt zu-
rückgewiesen.
Der Beklagte trägt die Kosten der Rechtsmittelverfahren.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Der Kläger verkaufte dem Beklagten mit notariellem Vertrag vom 18. De-
zember 2002 eine Eigentumswohnung für 31.000 €. Der Kaufpreis sollte wie
folgt berichtigt werden:
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(1) 16.000 € in Geld,
(2) 7.000 € durch Anrechnung von vor Vertragsschluss erbrachten Planungs- und
Bauleistungen und
(3) 8.000 € durch Durchführung folgender Werkleistungen am Gemeinschaftseigen-
tum:
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Sanierung der Außenfassade im Bereich der von ihm erworbenen Sonderei-
gentumseinheit 16 (einschließlich Anstrich, Wärmedämmung und Austausch
von Fenstern) und
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Eindeckung der Dachfläche des Seitenflügels einschließlich statischer Verstär-
kungsmaßnahmen.
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Diese zuletzt genannten Leistungen waren nach § 16 des Vertrags bis
zum 31. August 2004 „insoweit fertig zu stellen, dass von den Baumaßnahmen
keine unvertretbaren Belästigungen für die anderen Sondereigentümer ausge-
hen“. Bei Fristüberschreitung war eine Vertragsstrafe von 500 € je angefange-
nem Monat bestimmt. Streit „über die Fertigstellung und/oder Ordnungsgemäß-
heit der Leistungen“ sollten durch einen Schiedsgutachter geklärt werden, des-
sen Kosten die Parteien anteilig zu tragen haben sollten.
Der Beklagte zahlte 16.000 € und führte einen Teil der zu erbringenden
Leistungen aus. Mit Schreiben vom 22. Juni 2004 wies der Kläger den Beklag-
ten darauf hin, dass die zu erbringenden Bauleistungen noch teilweise ausstün-
den, und behielt sich vor, nach Setzung einer angemessenen Nachfrist von
dem Vertrag zurückzutreten. Mit weiterem Schreiben vom 7. September 2004
setzte der Kläger dem Beklagten eine Nachfrist bis zum 30. September 2004,
die von ihm geschuldeten Bauleistungen zu erbringen. Diese blieb fruchtlos.
Der Beklagte stellte die Zahlung der geforderten Vertragsstrafe nach zwei Mo-
natsraten ein. Mit Schreiben vom 4. Oktober 2004 erklärte der Kläger den Rück-
tritt vom Kaufvertrag. Er holte ein Schiedsgutachten ein, das zu dem Ergebnis
kam, die noch ausstehenden Arbeiten führten zu einer unzumutbaren Beein-
trächtigung der anderen Sondereigentümer. Der Kläger verlangt, soweit hier
von Interesse, Räumung und Herausgabe der Wohnung und Zustimmung zur
Löschung der eingetragenen Auflassungsvormerkung.
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Das Landgericht hat der Klage insoweit stattgegeben. Auf die Berufung
des Beklagten hat das Kammergericht die Klage unter Zurückweisung des
Rechtsmittels im Übrigen insoweit abgewiesen. Mit der von dem Senat zuge-
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lassenen Revision möchte der Kläger die Wiederherstellung des landgerichtli-
chen Urteils erreichen. Der Beklagte beantragt, das Rechtsmittel zurückzuwei-
sen.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht meint, dem Kläger stünden die geltend gemachten
Ansprüche auf Herausgabe der Eigentumswohnung und auf Löschung der Auf-
lassungsvormerkung nicht zu. Die Voraussetzungen für einen Rücktritt vom
Vertrag nach § 323 Abs. 1 BGB lägen nicht vor. Der Kläger habe in seiner
Rücktrittserklärung zur Begründung geltend gemacht, der Beklagte habe die mit
Schreiben vom 7. September 2004 gesetzte Nachfrist unbeachtet verstreichen
lassen. Diese Nachfrist habe sich darauf bezogen, dass der Beklagte die Bau-
leistungen nicht innerhalb der vereinbarten Frist bis zum 31. August 2004 voll-
ständig erbracht habe. Das rechtfertige einen Rücktritt nicht. Der Beklagte sei
zur Durchführung der in § 2 Nr.1 des Kaufvertrags bezeichneten Maßnahmen
verpflichtet gewesen. In § 16 des Vertrages sei diese Verpflichtung jedoch da-
hin eingeschränkt worden, dass die Leistungen bis zum 31. August 2004 nur
insoweit fertig zu stellen gewesen seien, dass von den Baumaßnahmen keine
unvertretbaren Belästigungen für die anderen Sondereigentümer ausgingen.
Das habe der Kläger nicht dargelegt. Das von ihm dazu vorgelegte Gutachten
sei unbrauchbar, weil es von einer unzutreffenden Begrifflichkeit ausgehe.
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II.
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Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung nicht stand.
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1. Der Kläger kann von dem Beklagten nach § 346 Abs. 1 BGB die Räu-
mung und die Herausgabe der verkauften Eigentumswohnung und nach §§ 346
Abs. 1, 894 BGB die Zustimmung zur Löschung der Auflassungsvormerkung
verlangen. Auf Grund des erklärten Rücktritts sind das Recht des Beklagten
zum Besitz der Wohnung und sein Eigentumsverschaffungsanspruch erlo-
schen.
2. Der Kläger ist entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts wirksam
vom Kaufvertrag der Parteien zurückgetreten. Er war dazu nach § 323 Abs. 1
BGB berechtigt, weil der Beklagte seine fälligen Verpflichtungen nicht vollstän-
dig erfüllt und der Kläger ihm erfolglos eine Frist zur Nacherfüllung gesetzt hat.
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a) Der Beklagte hatte nach § 2 des Vertrags bestimmte Werkleistungen
zu erbringen. Diese Verpflichtung ist mit dem Ablauf des 31. August 2004 ins-
gesamt fällig geworden.
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aa) Das Berufungsgericht legt den Vertrag der Parteien allerdings in die-
sem Punkt abweichend aus. Es entnimmt der Regelung in § 16 des Vertrags,
dass mit dem Ablauf des 31. August 2004 nur die Werkleistungen fällig gewor-
den seien, von deren Ausführung unvertretbare Belästigungen für die anderen
Sondereigentümer ausgingen. Diese Auslegung ist revisionsrechtlich nur einge-
schränkt, nämlich nur darauf nachprüfbar, ob das Berufungsgericht Ausle-
gungs- und Ergänzungsregeln oder Denk- oder Erfahrungssätze verletzt oder
wesentliche Umstände unbeachtet gelassen hat (Senat, BGHZ 111, 110, 115;
Urt. v. 12. Dezember 1997, V ZR 250/96, NJW 1998, 1219, 1220; BGH, Urt. v.
17. April 2002, VIII ZR 297/01, NJW 2002, 2310; Senat, Urt. v. 13. Februar
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2004, V ZR 225/03, NJW 2004, 1873; Urt. v. 23. Januar 2009, V ZR 197/07,
NJW 2009, 1810, 1811). Ein solcher Rechtsfehler ist dem Berufungsgericht a-
ber unterlaufen. Die Auslegung der Regelung durch das Berufungsgerichts ist
mit dem in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs anerkannten Erforder-
nis einer beiderseits interessengerechten Auslegung (BGHZ 131, 136, 138;
143, 175, 178 [Senat]; Senat, Urt. v. 31. Oktober 1997, V ZR 248/96, NJW
1998, 535, 536; Urt. v. 9. Mai 2003, V ZR 240/02, NJW-RR 2003, 1053, 1054;
Urt. v 23. Januar 2009, V ZR 197/07, NJW 2009, 1810, 1812; BGH, Urt. v.
28. Mai 2009, VII ZR 206/07, BGH-Report 2009, 866) nicht zu vereinbaren.
bb) Der Regelung in § 16 des Vertrags ist zwar zu entnehmen, dass die
Werkleistungen, die der Beklagte unter Anrechnung auf den Kaufpreis zu
erbringen hatte, nicht sofort fällig, sondern bis zum Ablauf des 31. August 2004
gestundet waren. Richtig ist auch, dass die mit unvertretbaren Belästigungen
für die anderen Sondereigentümer verbundenen Arbeiten auf jeden Fall bis zu
diesem Datum auszuführen waren. Das bedeutet aber nicht, dass mit dem Ab-
lauf dieses Datums nur diese Leistungen fällig geworden wären. Ein solches
Verständnis der Regelung liefe auf eine von Parteien ersichtlich nicht gewollte
und sachlich nicht zu rechtfertigende einseitige Begünstigung des Beklagten
hinaus. Die Folge wäre nämlich, dass die Leistungen, die mit vertretbaren Be-
lästigungen für die Sondereigentümer erbracht werden können, auch knapp
zwei Jahre nach Vertragsschluss noch nicht fällig geworden wären und auch
künftig nicht fällig werden könnten. Der Kläger hätte auf Dauer keine Möglich-
keit, ihre Erbringung durchzusetzen. Er könnte mangels Fälligkeit weder nach
§ 323 BGB von dem Vertrag zurücktreten noch nach §§ 280, 281 BGB Scha-
densersatz statt der Leistung verlangen. Er könnte den Beklagten aus dem
gleichen Grund nach § 286 BGB nicht in Verzug setzen und – als Folge da-
von – nach § 339 Satz 1 BGB nicht die im Vertrag bestimmte Vertragsstrafe
verlangen. Der Beklagte könnte nicht einmal zur Leistung aufgefordert werden.
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Im Ergebnis schuldete er entgegen § 2 des Vertrags nicht alle dort bestimmten
Leistungen, sondern nur diejenigen, die sich nur mit unvertretbaren Belästigun-
gen der anderen Sondereigentümer ausführen lassen. Es käme nicht einmal
darauf an, ob solche Maßnahmen ohne die übrigen sinnvoll wären. Dieses un-
gerechte und auch wenig zweckmäßige Ergebnis haben die Parteien mit § 16
des Vertrags ersichtlich nicht angestrebt.
cc) Die genannte Vorschrift sollte die werkvertraglichen Leistungsver-
pflichtung des Beklagten nach § 2 des Vertrags nicht inhaltlich einschränken.
Sie hatte vielmehr nur den Zweck, die Modalitäten der Ausführung dieser Leis-
tungen zu regeln. Dabei sollte einerseits dem Beklagten eine ausreichend lange
Ausführungszeit eingeräumt werden. Andererseits sollte aber auch sicherge-
stellt werden, dass in dieser Ausführungsfrist auf jeden Fall die Arbeiten durch-
geführt wurden, die mit unvertretbaren Belästigungen für die anderen Sonderei-
gentümer verbunden waren (und sind). Rechtlich haben die Parteien mit der
Ausführungsfrist in § 16 des Vertrags zum einen die Fälligkeit aller werkvertrag-
lichen Leistungspflichten des Beklagten bis zum Ablauf des 31. August 2004
hinausgeschoben. Zum anderen haben sie für einen Teil dieser Leistungen,
nämlich für diejenigen, deren Ausführung mit unvertretbaren Belastungen für
die anderen Sondereigentümer verbunden war, eine Leistungsfrist im Sinne von
§ 323 Abs. 2 Nr. 2 BGB vereinbart. Die Folge davon ist, dass der Kläger ohne
weiteres von dem Vertrag zurücktreten konnte, wenn bei Ablauf der Frist solche
Werkleistungen ganz oder teilweise fehlten. Außerdem wurden, worauf es hier
ankommt, zu diesem Zeitpunkt nicht nur solche, sondern sämtliche werkvertrag-
lichen Leistungen fällig, die der Beklagte zu erbringen hatte.
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b) Bei Ablauf des 31. August 2004 hatte der Beklagte unstreitig nur einen
Teil der ihm obliegenden Werkleistungen erbracht. Der Kläger hat ihm, wie
nach § 323 Abs. 1 BGB geboten, eine Frist zur Erbringung der fehlenden Teile
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seiner werkvertraglichen Leistungen gesetzt. Diese Frist war mit einem Monat
angemessen. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass der Kläger dem Beklagten
sein Vorgehen schon vor Ablauf der Frist rechtzeitig angekündigt hatte.
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c) Der Kläger war berechtigt, von dem ganzen Vertrag zurückzutreten.
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aa) Dem steht nicht entgegen, dass der Beklagte den Barkaufpreis ge-
zahlt und einen Teil der ihm noch obliegenden Bauleistungen erbracht hat. Eine
Teilleistung des Schuldners berechtigt den Gläubiger zwar nach § 323 Abs. 5
Satz 1 BGB zum Rücktritt vom ganzen Vertrag nur, wenn er an der Teilleistung
kein Interesse hat. Ein Fortfall des Interesses des Klägers an der Leistung des
Beklagten kann hier auch nicht ohne Weiteres angenommen werden, weil die
erbrachten Bauleistungen des Beklagten notwendig waren, um das Gebäude in
einen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechenden Zustand zu versetzen.
Das kann indessen offen bleiben, weil die Vorschrift hier nicht anwendbar ist.
bb) Sie setzt nämlich voraus, dass nicht nur die Leistung des Schuldners
teilbar ist, sondern auch die des Gläubigers. Daran fehlt es.
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(1) Mit § 323 Abs. 5 Satz 1 BGB hat sich der Gesetzgeber für den
Grundsatz des Teilrücktritts entschieden. Bei einem teilweisen Ausbleiben der
geschuldeten Leistung soll dem Gläubiger im Regelfall kein Rücktritt vom gan-
zen Vertrag, sondern nur ein Teilrücktritt möglich sein. Damit will der Gesetzge-
ber erreichen, dass der Vertrag bei einer Teilleistung des Schuldners nicht im-
mer vollständig rückabgewickelt werden muss, sondern sich auf die durchführ-
baren oder durchgeführten Teile beschränkt. Etwas anderes soll nur gelten,
wenn der Gläubiger an dem durchgeführten Teil des Vertrags kein Interesse hat
(Begründung des Entwurfs eines Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes in BT-
Drucks. 14/6040 S. 186). Dieses Regelungskonzept setzt gedanklich voraus,
dass der als Regelfall gedachte Teilrücktritt möglich ist. Das ist bei dem typi-
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schen Anwendungsfall, der dem Gesetzgeber dabei vorschwebte, der Erbrin-
gung einer teilbaren Sachleistung gegen Entgelt, regelmäßig der Fall. Hier führt
der Teilrücktritt zu dem angestrebten Ergebnis, dass sich die wechselseitigen
Rechte und Pflichten aus dem Vertrag auf den durchgeführten Teil beschrän-
ken. Anders liegt es aber dann, wenn der teilbaren Leistung des Schuldners
eine nicht teilbare Leistung des Gläubigers gegenübersteht. In einer solchen
Konstellation lässt sich das mit dem Teilrücktritt angestrebte Ergebnis einer Be-
schränkung „des Vertrags“ auf den durchgeführten Teil nicht erreichen. Der
Gläubiger kann seine – unteilbare - Leistung nicht auf einen Teil beschränken,
der der Teilleistung des Schuldners entspricht. Er kann sie nur ganz erbringen
oder ganz davon absehen. Eine solche Konstellation lässt sich auch nicht mit
dem Erfordernis eines Interessefortfalls sinnvoll beherrschen. Dieses Abgren-
zungskriterium erfasst nicht das Problem, dass sich der Vertrag selbst bei be-
stehendem Interesse des Gläubigers an der Leistung des Schuldners nicht ein-
geschränkt rückabwickeln lässt. Diese Möglichkeit setzt die Norm vielmehr still-
schweigend voraus. Daran fehlt es, wenn nur die Leistung des Schuldners,
nicht auch die Leistung des Gläubigers teilbar ist.
(2) Dieser Fall liegt hier vor. Zwar sind die Leistungen, zu denen der Be-
klagte verpflichtet ist, teilbar. Ihnen steht aber die Verpflichtung des Klägers
gegenüber, dem Beklagten die verkaufte Eigentumswohnung zu übergeben und
aufzulassen. Diese Leistungen sind nicht teilbar. Damit scheidet ein Teilrücktritt
von vornherein aus. Es kommt nur ein Rücktritt vom ganzen Vertrag in Betracht.
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d) Die Frage, welche Störungen der anderen Sondereigentümer die
Durchführung der Arbeiten verursacht und ob das dazu eingeholte Schiedsgut-
achten brauchbar ist, stellt sich nicht. Auf sie käme es nur an, wenn der Kläger
ohne Fristsetzung gemäß § 323 Abs. 2 BGB zurückgetreten wäre. Der Kläger
ist aber nach Fristsetzung gemäß § 323 Abs. 1 BGB zurückgetreten.
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3. Zur Herausgabe und Räumung der Wohnung und zur Bewilligung der
Löschung der Auflassungsvormerkung ist der Beklagte zwar nach § 348 Satz 1
BGB nur Zug um Zug gegen Rückzahlung des Barkaufpreises und Ersatz der
erbrachten Bauleistungen verpflichtet. Dieser Einwand wird aber nach § 348
Satz 2 i. V. m. §§ 320, 322 BGB nur auf Einrede des Rückgewährschuldners
berücksichtigt (BGH, Urt. v. 7. Oktober 1998, VIII ZR 100/97, NJW 1999, 53, 54;
Urt. v. 7. Juni 2006, VIII ZR 209/05, NJW 2006, 2839, 2842). Zur Erhebung der
Einrede muss kein förmlicher Antrag gestellt werden; es genügt, wenn der Wil-
le, die eigene Leistung im Hinblick auf das Ausbleiben der Gegenleistung zu-
rückzubehalten, eindeutig erkennbar ist (BGH, Urt. v. 7. Oktober 1998, VIII ZR
100/97, NJW 1999, 53 f.). Das hat die Revisionserwiderung zwar mit einer Ge-
genrüge geltend gemacht. Sie hat aber nicht, wie geboten (MünchKomm-
ZPO/Wenzel, 3. Aufl., § 557 Rdn. 33), auf Vortrag verwiesen, der den Willen
des Beklagten eindeutig ergibt, die bei der Rückabwicklung des Kaufvertrags
seinerseits geschuldete Leistung wegen des Ausbleibens der Leistung zurück-
zubehalten, die der Kläger in diesem Rahmen ihm selbst schuldet. Die Folge
hiervon ist, dass der Beklagte seine Gegenansprüche, die ihm durch ihre Nicht-
berücksichtigung im vorliegenden Rechtsstreit nicht abgeschnitten werden, ge-
sondert geltend machen muss.
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III.
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Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 97 Abs. 1 ZPO.
Krüger Klein Lemke
Schmidt-Räntsch
Roth
Vorinstanzen:
LG Berlin, Entscheidung vom 10.04.2006 - 11 O 238/05 -
KG Berlin, Entscheidung vom 01.10.2008 - 21 U 72/06 -