Urteil des BGH vom 12.01.2001

BGH (klage auf zahlung, verkäufer, vertrag, arglist, erdreich, grundstück, kenntnis, erde, verhandlung, kauf)

BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 322/99
Verkündet am:
12. Januar 2001
K a n i k ,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
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Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 12. Januar 2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die
Richter Tropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Lemke und Dr. Gaier
für Recht erkannt:
Auf die Revision des Beklagten zu 1 wird das Urteil des
5. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Nürnberg vom 26. Juli 1999
im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil des
Beklagten zu 1 erkannt worden ist.
Die Sache wird in diesem Umfang zur anderweiten Verhandlung
und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfah-
rens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die beklagten Eheleute waren Inhaber eines Straßenbau- und Tiefbau-
unternehmens. Mit notariellem Vertrag vom 13. März 1992 verkauften sie ihr
mit Gewerbegebäuden und einem Wohnhaus bebautes Betriebsgrundstück
nebst angrenzender Verkehrsfläche und zwei weiteren unbebauten Nachbar-
grundstücken zu einem Gesamtkaufpreis von 7.081.475 DM an die Klägerin.
Das größere der beiden unbebauten Grundstücke (Flurstück Nr. 407) war im
Laufe der Jahre mit Bodenaushub aufgefüllt worden, der aus Erdarbeiten des
Bauunternehmens stammte.
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Der Kaufvertrag enthält unter IV. 2 folgende Regelung zur Sachmängel-
gewährleistung:
"Der Käufer hat das Vertragsobjekt besichtigt. Es wird übernommen wie
es steht und liegt, also ohne Gewährleistung für Sachmängelfreiheit. Der
Verkäufer haftet namentlich nicht für die Bau- und Bodenbeschaffenheit.
Verdeckte, ihm bekannte Mängel hat der Verkäufer nicht verschwiegen.
... Ferner haftet der Verkäufer nicht für die Tauglichkeit des Vertragsge-
genstandes für die Zwecke des Käufers."
In der Folgezeit errichtete die Klägerin - wie geplant - auf dem Flurstück
Nr. 407 ein Einkaufszentrum. Dabei ließ sie auch Bodenproben durchführen.
Nach Vorliegen des Ergebnisses dieser Proben leitete sie ein Beweissiche-
rungsverfahren ein, das sie später aber nicht weiterbetrieb. Statt dessen erhob
sie Klage auf Schadenersatz wegen arglistiger Täuschung über das Vorhan-
densein von im Erdreich des Flurstücks Nr. 407 befindlichen Industrieabfällen,
insbesondere von Bauschutt, Kabelresten, Kunststoffteilen, Bitumenbrocken,
Drähten, Schildern und Reifen. Landgericht und Oberlandesgericht haben der
Klage auf Zahlung von 176.155,80 DM nur hinsichtlich des Beklagten zu 1 dem
Grunde nach entsprochen und die gegen die Beklagte zu 2 gerichtete Klage
abgewiesen. Hiergegen richtet sich die Revision des Beklagten zu 1, deren
Zurückweisung die Klägerin beantragt. Die ursprünglich auch von der Beklag-
ten zu 2 eingelegte Revision hat sie zwischenzeitlich wieder zurückgenommen.
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Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht bejaht eine Schadenersatzverpflichtung des Be-
klagten zu 1 gemäß § 463 BGB wegen arglistigen Verschweigens im Erdreich
befindlicher Kabelreste, Metallteile und Reifen. Die von ihm gewonnene Über-
zeugung vom Vorhandensein offenbarungspflichtiger Abfallablagerungen stützt
es dabei auf die Bekundungen der Zeugen G. und W. , wonach
von außen nicht sichtbares Abfallmaterial erst einige Meter unter der Erdober-
fläche zum Vorschein gekommen sei. Daneben folgt das Berufungsgericht
auch den Schilderungen des Zeugen B. , der bei einer Geländebesichti-
gung kurz vor Kaufvertragsabschluß nicht nur Kabelreste, sondern 1 bis 2 m
aus der Erde herausragende Postkabel und weiteren Unrat bemerkt haben will,
und entnimmt dieser Aussage die Kenntnis des Beklagten zu 1 vom Vorliegen
aufklärungspflichtiger Bodenverunreinigungen.
II.
Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht
stand.
1. Mit Recht rügt die Revision, das Berufungsgericht habe die von ihm
zugrunde gelegten tatsächlichen Feststellungen unter Verstoß gegen § 286
Abs. 1 ZPO getroffen. Die tatrichterliche Überzeugungsbildung ist durch das
Revisionsgericht darauf zu überprüfen, ob sich der Tatrichter mit dem Prozeß-
stoff und den Beweisergebnissen umfassend und widerspruchsfrei auseinan-
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dergesetzt hat, seine Würdigung also vollständig und rechtlich möglich ist und
nicht gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze verstößt (Senat, Urt. v. 9. Juli
1999, V ZR 12/98, NJW 1999, 3481, 3482; BGH, Urt. v. 11. Februar 1987,
IVb ZR 23/86, NJW 1987, 1557, 1558; Urt. v. 14. Januar 1993, IX ZR 238/91,
NJW 1993, 935, 937). Diesen Anforderungen wird das Berufungsgericht nicht
gerecht. Es legt seiner Entscheidung verfahrensfehlerhaft zwei sich gegensei-
tig ausschließende Sachverhaltsvarianten zugrunde. Einerseits folgert es aus
den Bekundungen der Zeugen G. und W. , die im Sommer 1994
Erd- und Sortierungsarbeiten auf dem Flurstück Nr. 407 ausgeführt haben, daß
die zutage geförderten Abfallmaterialien bereits zum Zeitpunkt des Kaufs bzw.
des Gefahrübergangs in dem Grundstück verborgen waren und daher der Klä-
gerin hätten offenbart werden müssen. Andererseits gelangt es aufgrund der
Darstellung des Zeugen B. zu der Überzeugung, unmittelbar vor Kaufver-
tragsabschluß seien Abfallablagerungen, insbesondere 1 bis 2 m aus der Erde
herausragende Postkabel, ohne weiteres auf der Grundstücksoberfläche sicht-
bar gewesen. Dies ist zwar nicht, wie die Revision meint, ein Verstoß gegen
den Beibringungsgrundsatz, weil die Klägerin sich die Aussage ausweislich
des Tatbestandes insgesamt zu eigen gemacht hat. Wohl aber liegt darin ein
innerer Widerspruch. Darüber hinaus hat das Berufungsgericht die Ambivalenz
der Aussagen des Zeugen B. verkannt, indem es aus dessen Bekundungen
lediglich auf die Erkennbarkeit von Abfallablagerungen für den Beklagten zu 1
geschlossen, nicht dagegen die in der Berufungsbegründung von den Beklag-
ten aufgezeigte Möglichkeit in Betracht gezogen hat, daß diese Abfälle damit
auch für den als Verhandlungsführer eingesetzten Ehemann der Klägerin bei
der unstreitig vor Vertragsabschluß erfolgten Geländebesichtigung erkennbar
waren. Auch dies stellt einen revisionsrechtlich relevanten Verstoß gegen
§ 286 Abs. 1 ZPO dar (vgl. Senat, Urt. v. 20. März 1992, V ZR 7/91, NJW 1992,
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1963, 1964; BGH, Urt. v. 22. Januar 1991, VI ZR 97/90, NJW 1991, 1894, 1895
f; Urt. v. 23. Januar 1997, I ZR 29/94, NJW 1997, 2757, 2759).
2. Mit Erfolg macht die Revision weiter geltend, das Berufungsgericht
habe die materiell-rechtlichen Voraussetzungen für das Vorliegen einer argli-
stigen Täuschung fehlerhaft beurteilt.
a) Das Verschweigen eines Fehlers (§ 463 Satz 2 BGB) stellt nur dann
eine Täuschung dar, wenn hinsichtlich dieses Mangels auch angesichts der
entgegengesetzten Interessen der Vertragsparteien eine Aufklärungspflicht
besteht. Eine Offenbarungsverpflichtung trifft den Verkäufer aber nur bei ver-
borgenen, wesentlichen Mängeln oder bei nicht erkennbaren Umständen, die
nach der Lebenserfahrung auf das Entstehen bestimmter Mängel schließen
lassen (Senat, Urt. v. 23. März 1990, V ZR 233/88, NJW-RR 1990, 847, 848).
Dagegen kann ein Käufer eine Aufklärung über Mängel, die einer Besichtigung
zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind, nicht erwarten, weil er sie
bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann (Se-
nat, Urt. v. 8. April 1994, V ZR 178/92, NJW-RR 1994, 907; BGHZ 132, 30, 34;
Urt. v. 20. Oktober 2000, V ZR 285/99, ZIP 2000, 2257, 2258). In der ange-
fochtenen Entscheidung finden sich jedoch weder Ausführungen zur Offenkun-
digkeit des festgestellten Mangels für die Klägerin noch zu dessen Erheblich-
keit. Das Berufungsgericht schließt lediglich aus der Schilderung der Zeugen
G. und W. auf das Vorliegen eines verborgenen und damit offenba-
rungspflichtigen Mangels, ohne sich jedoch in diesem Zusammenhang mit der
abweichenden Darstellung des Zeugen B. über die Erkennbarkeit von
Abfalllagerungen zu befassen. Wenn die Kabelstücke und sonstiger Unrat
wirklich - wie vom Zeugen B. bekundet - bereits bei oberflächiger Besichti-
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gung des Grundstücks vor Kaufvertragsabschluß erkennbar waren, dann entfiel
schon aus diesem Grunde eine Aufklärungspflicht des Beklagten zu 1. Etwas
anderes gilt nur dann, wenn der auf der Erdoberfläche sichtbare Abfall keine
tragfähigen Rückschlüsse auf Art und Umfang im Erdreich selbst befindlicher,
wesentlicher Bodenverunreinigungen erlaubte. In diesem Fall bestand die Of-
fenbarungspflicht des Verkäufers fort, da der Mangel für den Käufer nicht in
seinem vollen Ausmaß erkennbar war.
b) Fehlerhaft sind aber auch die Ausführungen zur Arglist. Ein Verkäu-
fer, der eine nach diesen Maßstäben gebotene Aufklärung unterläßt, verhält
sich auch arglistig, sofern er den Fehler mindestens für möglich hält und
gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, daß sein Ver-
tragspartner den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht
oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (Senat, Urt. v. 3. März
1995, V ZR 43/94, NJW 1995, 1549, 1550; Urt. v. 14. Juni 1996, V ZR 105/95,
NJW-RR 1996, 1332; Urt. v. 22. November 1996, V ZR 196/95, NJW-RR 1997,
270). Nimmt er an, der Käufer sei aufgrund von Indizien imstande, den Fehler
zu erkennen, handelt der Verkäufer nur dann arglistig, wenn er sich bewußt
hierum nicht kümmert und in Kauf nimmt, daß der Käufer, weil er die Prüfung
unterläßt, einen Vertrag abschließt, den er bei Kenntnis des Mangels nicht ab-
geschlossen hätte (Senat, Urt. v. 7. Juli 1989, V ZR 21/88, NJW 1990, 42, 43;
Urt. v. 22. November 1996, V ZR 196/95, aaO). Dem trägt das Berufungsge-
richt nicht ausreichend Rechnung. Es begnügt sich mit der auf die Aussage des
Zeugen B. gestützten Feststellung, der Beklagte zu 1 habe erkannt, daß
seine Anordnungen über die Abfalltrennung nicht befolgt und aussonderungs-
pflichtige Materialien auf seinem Grundstück abgelagert worden sind. Dies al-
lein rechtfertigt aber noch nicht den Vorwurf der Arglist. Es fehlt die Feststel-
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lung, daß er zumindest mit der Möglichkeit rechnete, die Klägerin habe dies
nicht erkannt und bei Offenbarung den Vertrag nicht abgeschlossen.
c) Vorstehende Erwägungen gelten für den Fall einer vom Berufungsge-
richt bisher nicht erörterten Schadenersatzverpflichtung des Beklagten zu 1
wegen arglistig vorgespiegelter Altlastenfreiheit (§ 463 Satz 2 BGB analog)
entsprechend. Nach dem Vorbringen der Klägerin haben die Verkäufer auf
Nachfrage mehrfach wahrheitswidrig erklärt, auf dem Grundstück seien keine
echten Bodenverunreinigungen vorhanden, sondern lediglich mutterbodenähn-
liche Auffüllungen vorgenommen worden. Wenn diese Behauptung zutrifft, hat
der Beklagte zu 1 die Klägerin über die Bodenbeschaffenheit getäuscht, denn
ein Verkäufer ist unabhängig vom Bestehen einer Offenbarungspflicht gehal-
ten, Fragen des anderen Teils richtig und vollständig zu beantworten (Senat,
Urt. v. 20. November 1987, V ZR 66/86, NJW-RR 1988, 458, 459; Urt. v.
20. September 1996, V ZR 173/93, NJW-RR 1997, 144, 145). Damit stünde
aber noch nicht fest, daß der Beklagte zu 1 auch arglistig gehandelt hat. Fal-
sche Angaben allein erlauben in der Regel nämlich noch nicht den Schluß auf
ein arglistiges Verhalten (Senat, Urt. v. 6. Dezember 1985, V ZR 2/85, NJW-
RR 1986, 700; BGH, Urt. v. 22. Februar 1984, IVa ZR 63/82, VersR 1984, 630,
631; Urt. v. 20. November 1990, IV ZR 113/89, NJW-RR 1991, 411, 412). Viel-
mehr erfordert Arglist auch hier, daß der Verkäufer mit dem Vorhandensein des
Mangels und damit mit der Unrichtigkeit seiner Angaben rechnete. Dies setzt
zumindest die Feststellung voraus, der Beklagte zu 1 habe ohne tatsächliche
Anhaltspunkte ins Blaue hinein Behauptungen über die Mängelfreiheit des
Grundstücks aufgestellt (Senat, Urt. v. 19. Dezember 1980, V ZR 185/79, NJW
1981, 864, 865; Urt. v. 28. September 1997, V ZR 29/96, NJW 1998, 302, 303;
BGH, Urt. v. 18. März 1981, VIII ZR 44/80, NJW 1981, 1441, 1442). Ferner
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muß er wenigstens die Möglichkeit in Betracht gezogen und gebilligt haben, die
Klägerin könne durch die abgegebenen Erklärungen über die Bodenverhältnis-
se oder den Wert des Grundstücks getäuscht und dadurch in ihrer Kaufent-
scheidung beeinflußt werden (Senat, Urt. v. 22. Februar 1991, V ZR 299/89,
BGHR BGB § 123 Abs. 1 Kausalität 1; BGH, Urt. v. 20. November 1990,
IV ZR 113/89, aaO; BGH, Urt. v. 25. März 1992, VIII ZR 74/91, NJW-RR 1992,
1076).
Nach alledem hat das Berufungsurteil mit der gegebenen Begründung
keinen Bestand und ist die Sache zwecks weiterer Feststellungen zurückzu-
verweisen.
Wenzel
Tropf
Krüger
Lemke
Gaier