Urteil des BGH vom 13.03.2017
Leitsatzentscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
III ZR 4/01
Verkündet am:
4. April 2002
F r e i t a g
Justizamtsinspektor
als Urkundsbeamter
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
ja
(zu Ziff. 1, 2, 9)
BGHR:
ja
VermG § 3 Abs. 3 Satz 2 bis 5; BGB § 195 in der bis zum 31.12.2001 gelten-
den Fassung
a) Zum Kostenerstattungsanspruch des Verfügungsberechtigten nach § 3
Abs. 3 Satz 4 VermG gegen den Berechtigten wegen der Durchführung von
Maßnahmen, die von der Gemeinde nach Maßgabe des § 177 Abs. 4 und 5
BauGB finanziert werden (hier: Wiederherstellung der Bewohnbarkeit von
Wohnungen nach dem Programm "Leerstandsbeseitigung 92/93").
b) Die Frage, ob vom Verfügungsberechtigten durchgeführte bauliche Maß-
nahmen als "gewöhnliche Erhaltungskosten" anzusehen sind, die er aus den
ihm bis zum 30. Juni 1994 verbleibenden gezogenen Nutzungen zu bestrei-
ten hat, ist bezogen auf den Zeitpunkt der Durchführung dieser Maßnahmen
zu beurteilen; unerheblich ist, ob der Zustand der Immobilie auf der Unter-
lassung gebotener Erhaltungsmaßnahmen während der Zeiten der DDR be-
ruht.
c) Der Kostenerstattungsanspruch des Verfügungsberechtigten nach § 3
Abs. 3 Satz 4 VermG verjährt in der regelmäßigen Frist des § 195 BGB.
BGH, Urteil vom 4. April 2002 - III ZR 4/01 -KG Berlin
LG Berlin
- 2 -
Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 4. April 2002 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Rinne und die Richter
Dr. Wurm, Streck, Schlick und Dörr
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 7. Zivilsenats
des Kammergerichts vom 12. Dezember 2000 im Kostenpunkt und
insoweit aufgehoben, als die Berufung der Klägerin in Höhe von
159.045,72 DM (= 81.318,79
€) nebst 4
v.H. Zinsen seit dem
3. Juni 1999 zurückgewiesen worden ist.
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur anderweiten Ver-
handlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisions-
rechtszuges, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Klägerin begehrt Ersatz von Aufwendungen, welche sie nach ihrer
Behauptung als Verfügungsberechtigte über das Grundstück L.-Straße 8, Ber-
lin-Prenzlauer Berg, getätigt hat. Das Grundstück, das zunächst unter staatli-
cher Verwaltung stand, wurde 1987 in Volkseigentum überführt. Rechtsträger
- 3 -
war der VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin-Prenzlauer Berg, der
Rechtsvorgänger der Klägerin. Auf Antrag der Beklagten, die die Klägerin mit
Schreiben vom 26. August 1991 auf das laufende Restitutionsverfahren hin-
wiesen, wurde ihnen das genannte Grundstück durch Bescheid des zuständi-
gen Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen vom 8. Februar 1995 zu-
rückübertragen. Das Grundstück wurde Anfang Mai 1995 an den bevollmäch-
tigten Vertreter der Beklagten übergeben.
Unter Berücksichtigung eines zugunsten der Beklagten bestehenden
Überschusses von 58.477,66 DM seit dem 1. Juli 1994 hat die Klägerin - zweit-
instanzlich zusätzlich auf eine Abtretung der Ansprüche durch das Land Berlin
gestützt - in den Vorinstanzen für Aufwendungen Ersatz in Höhe von
229.348,34 DM nebst 4 v.H. Zinsen seit Rechtshängigkeit verlangt. Die Klage
ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Im Revisionsverfahren hat die
Klägerin noch Ersatz in Höhe von 160.551,19 DM begehrt. Der Senat hat die
Revision nur insoweit angenommen, als die Klage in Höhe von 159.045,72 DM
nebst Zinsen abgewiesen worden ist.
Entscheidungsgründe
Die Revision führt im Umfang der Annahme zur Aufhebung des ange-
fochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsge-
richt.
- 4 -
Nach dem im Revisionsverfahren zugrundezulegenden Vorbringen der
Klägerin kann nicht ausgeschlossen werden, daß ihr gegen die Beklagten Ko-
stenerstattungsansprüche zustehen, die sich unter Berücksichtigung des zu-
gunsten der Beklagten bestehenden Überschusses aus der Abrechnung seit
dem 1. Juli 1994 noch auf 159.045,72 DM (= 81.318,79
€) belaufen. Im einze
l-
nen gilt folgendes:
1.
a) Die Klägerin macht die Erstattung von Kosten geltend, die im Zusam-
menhang mit der Förderung nach den Grundsätzen des § 177 Abs. 4 BauGB
entstanden sind. Sie hat hierzu vorgetragen, sie habe für die Wiederherstel-
lung der Bewohnbarkeit von fünf Wohnungen im Quergebäude, die wegen ih-
res Zustandes nicht mehr zu vermieten gewesen seien, 273.056,69 DM aufge-
wendet. Die Investitionsbank Berlin habe durch Bescheid vom 13. Juni 1997
zur Übergangsfinanzierung von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaß-
nahmen Fördermittel des Landes Berlin nach dem Programm "Leerstandsbe-
seitigung 92/93" unter dem Vorbehalt der Abrechnung nach Maßgabe des
§ 177 Abs. 4 und 5 BauGB in Höhe von 210.284,30 DM bereit gestellt. Die mit
der Klage geltend gemachte Differenz von 62.772,39 DM ergebe sich aus ei-
nem nicht förderfähigen Modernisierungsanteil, der einnahmewirksam auf die
Mieter umgelegt werden könne. Da die Wohnungen erst nach dem 1. Juli 1994
fertiggestellt und vermietet worden seien, seien die gezogenen Mieteinnahmen
Bestandteil der Abrechnung, die die Klägerin den Beklagten erteilt und die sie
im Rahmen der Gutschrift in diesem Verfahren zu deren Gunsten berücksichtigt
habe.
b) Das Berufungsgericht hält für die in Rede stehenden Aufwendungen
einen Kostenerstattungsanspruch nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG zwar grund-
- 5 -
sätzlich für möglich, das Vorbringen der Klägerin aber für nicht hinreichend
substantiiert: Weder werde der geltend gemachte Betrag näher aufgeschlüsselt
noch dargelegt, welche Auswirkung die Modernisierung auf die Kostenmiete
habe und inwieweit die Kosten bereits amortisiert seien. Die bloße Berücksich-
tigung einer Gutschrift im anhängigen Verfahren könne, da die Beklagten den
Anspruch nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG nicht geltend gemacht hätten, nicht
dazu führen, daß sich die Klägerin sämtliche Betriebs- und Erhaltungskosten
erstatten lasse.
c) Mit dieser Begründung läßt sich der erhobene Anspruch nicht im gan-
zen verneinen.
aa) Von dem Unterlassungsgebot des § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG sind
nach Satz 5 Maßnahmen der in Satz 2 Buchst. a bezeichneten Art, die ohne
eine Anordnung nach § 177 BauGB vorgenommen werden, ausgenommen,
wenn die Kosten der Maßnahmen von der Gemeinde oder einer anderen Stelle
nach Maßgabe des § 177 Abs. 4 und 5 BauGB erstattet werden. Das Beru-
fungsgericht geht - wie mangels näherer Feststellungen auch im Revisions-
verfahren zu unterstellen ist - davon aus, daß die hier in Rede stehenden Auf-
wendungen insgesamt, also einschließlich des geltend gemachten Differenz-
betrags von 62.772,39 DM, solche Maßnahmen betreffen. Trifft den Eigentümer
ein Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot nach § 177 BauGB oder wird
eine Maßnahme nach § 3 Abs. 3 Satz 5 VermG durchgeführt, so hat er nach
der Systematik des § 177 BauGB (zunächst) die hierfür erforderlichen Kosten
aufzuwenden. Allerdings hat er nach § 177 Abs. 4 BauGB die Kosten der von
der Gemeinde angeordneten Maßnahme letztlich nur insoweit zu tragen, als er
sie durch eigene oder fremde Mittel decken und die sich daraus ergebenden
- 6 -
Kapitalkosten sowie die zusätzlich entstehenden Bewirtschaftungskosten aus
Erträgen der baulichen Anlage aufbringen kann (sogenannte rentierliche Ko-
sten). Sind dem Eigentümer Kosten entstanden (also hat er bereits entspre-
chende Aufwendungen gehabt), die er im Sinne des § 177 Abs. 4 Satz 1
BauGB nicht zu tragen hat, hat die Gemeinde sie ihm zu erstatten, soweit nicht
eine andere Stelle einen Zuschuß zu ihrer Deckung gewährt (§ 177 Abs. 4
Satz 2 BauGB). Die Gemeinde nimmt ihm daher im Ergebnis die für ihn nicht
rentierlichen Kosten ab. Welche Kosten rentierlich und welche unrentierlich
sind, wird jedoch erst nach Abschluß der Maßnahme endgültig festgestellt
(§ 177 Abs. 5 BauGB), im vorliegenden Fall nach den Richtlinien der Senats-
verwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr vom 11. Dezember 1996 über die
abschließende Bestimmung von Mitteln, die unter dem Vorbehalt der Bestim-
mung nach Maßgabe des § 177 Abs. 4 und 5 BauGB eingesetzt wurden
(ABl. 1997, S. 58), spätestens zehn Jahre nach Fertigstellung der mit Vorbe-
haltsmitteln geförderten Maßnahmen (Ziff. 3.1 der Richtlinien). Dies geschieht
im Verhältnis der Gemeinde unmittelbar zum Eigentümer, d.h. nach Erfolg des
Restitutionsantrags gegenüber dem Berechtigten, dem wegen der entspre-
chenden Feststellungen, da es sich bei der Kostenerstattung um eine öffent-
lich-rechtliche Ausgleichsleistung handelt, der Verwaltungsrechtsweg offen
steht. Dem Schreiben der Investitionsbank Berlin vom 5. Mai 1999 ist zu ent-
nehmen, daß sie als die nach Ziff. 5.1 der Richtlinien zuständige Stelle die ab-
schließende Bestimmung gegenüber den Beklagten vornehmen wird.
bb) Der Umstand, daß hier nach dem Förderprogramm durch das Land
Berlin Vorbehaltsmittel zur Verfügung gestellt und festgesetzt worden sind, er-
leichtert dem betroffenen Eigentümer die Vorfinanzierung bis zur abschließen-
den Bestimmung nach § 177 Abs. 5 BauGB, ohne die Frage im einzelnen zu
- 7 -
präjudizieren, wie die für den Eigentümer rentierlichen von den für ihn nicht
rentierlichen zu scheiden sind. Für die Anwendung des § 3 Abs. 3 Satz 5
VermG als Ausnahme von dem Unterlassungsgebot kommt es daher zunächst
entscheidend darauf an, daß es sich um eine Maßnahme handelt, für die die
besondere Finanzierung nach § 177 Abs. 4 und 5 BauGB vorgesehen ist. Ist
die endgültige Entscheidung über den von der Gemeinde zu tragenden Ko-
stenanteil im Zeitpunkt der Rückübertragung des Vermögenswerts noch nicht
getroffen, kann der Verfügungsberechtigte nach der vom Senat vertretenen
erweiternden Auslegung des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG auch auf die in Satz 2
und 5 geregelten Fälle (vgl. Senatsurteile BGHZ 136, 57, 63 f und vom 17. Mai
2001 - III ZR 283/00 - WM 2001, 1346, 1347) grundsätzlich Ersatz seiner Ko-
sten, soweit diese nicht durch Vorbehaltsmittel gedeckt sind, verlangen, ohne
im einzelnen näher darlegen zu müssen, daß und aus welchen Gründen von
ihm bei der Förderung ein Eigenanteil erwartet worden ist. Der hier von der
Klägerin so bezeichnete Modernisierungsanteil ist bei der Wirtschaftlich-
keitsprüfung im Zusammenhang mit der abschließenden Bestimmung nach
§ 177 Abs. 5 BauGB in die Betrachtung einzubeziehen; der Verfügungsberech-
tigte, der diesen Eigenanteil aufgebracht hat, muß nicht den Zeitpunkt und den
Inhalt der abschließenden Bestimmung abwarten, ehe er - dann hinsichtlich der
für den Eigentümer rentierlichen Kosten - Erstattung verlangen kann. Dies wird
vielmehr, wie bereits ausgeführt, nach der zwischenzeitlichen Rückgabe des
Vermögenswerts unmittelbar im Verhältnis zwischen der Gemeinde (Land Ber-
lin) und dem Berechtigten entschieden.
cc) Grundsätzlich ist dem Berufungsgericht darin zuzustimmen, daß sich
die Klägerin auf den Erstattungsanspruch dasjenige anrechnen lassen muß,
was an Kosten amortisiert worden ist. Das ergibt sich aus dem bei einer erwei-
- 8 -
ternden Anwendung sinngemäß heranzuziehenden Gedanken des § 3 Abs. 3
Satz 4 VermG, der dies für den speziellen Fall einer instandsetzungsbedingten
Mieterhöhung (§ 3 Abs. 3 Satz 3 VermG) unmittelbar regelt. Auch seine Würdi-
gung, die Klägerin habe die Auswirkungen der Maßnahmen auf die Kosten-
miete nicht dargelegt, ist nicht zu beanstanden. Das rechtfertigt jedoch eine
Klageabweisung hinsichtlich des gesamten geltend gemachten Betrages nicht.
Nach dem Sachvortrag der Klägerin konnten die wiederhergestellten Wohnun-
gen erst nach Juli 1994 wieder vermietet werden. Insoweit hat die Klägerin
über die Mieteinnahmen für alle, nicht nur von dieser Maßnahme betroffenen
Wohnungen abgerechnet und eine Gutschrift zugunsten der Beklagten berück-
sichtigt, als hätten diese Herausgabe der Entgelte nach § 7 Abs. 7 Satz 2
VermG verlangt. Das Berufungsgericht beanstandet offenbar die von der Klä-
gerin vorgenommene Verrechnung mit den in § 7 Abs. 7 Satz 4 Nr. 1 bis 3
VermG aufgeführten Positionen. Hieran ist richtig, daß es nach § 7 Abs. 7
Satz 4 VermG zur Wahl des Berechtigten steht, ob er die Herausgabe von Ent-
gelten aus
Miet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsverhältnissen verlangt, während es hier
um die - von der Anwendung des § 7 Abs. 7 Satz 2 bis 4 VermG unabhängige -
Frage geht, ob sich aus einer Maßnahme, die ausnahmsweise zu einem Ko-
stenerstattungsanspruch des Verfügungsberechtigten führt, anrechenbare Vor-
teile vor oder nach dem 1. Juli 1994 ergeben haben. Diese könnten, jedenfalls
theoretisch, höher sein als eine Gutschrift, die der Verfügungsberechtigte bei
einer Abrechnung der gesamten Immobilie nach § 7 Abs. 7 Satz 4 VermG er-
mittelt. Daß dies auch hier so sein könnte, ist angesichts der Größe des zu-
rückgegebenen Vermögenswerts und des Umstandes, daß die Klägerin bei der
Festsetzung der Miete Bindungen unterlag, jedoch so wenig wahrscheinlich,
daß die angeführten Lücken im Vortrag der Klägerin eine Abweisung nicht
- 9 -
rechtfertigen. Im übrigen werden die Beklagten, die eine Herausgabe von Ent-
gelten nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG nicht verlangt haben, durch die von der
Klägerin für die Zeit ab Juli 1994 vorgenommene Gutschrift - für sich genom-
men - nicht beschwert.
Sollte das Vorbringen der Beklagten so zu verstehen sein, die Klägerin
habe die wiederhergestellten Wohnungen zu spät und zu einem zu geringen
Mietzins vermietet, geht es der Sache nach um die Frage, ob die Klägerin vor
dem Hintergrund des gestellten Restitutionsantrags und der hier in Rede ste-
henden Maßnahme, die auf eine Beseitigung von Leerstand gerichtet war, ih-
ren in § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG beschriebenen Pflichten gerecht geworden ist.
Das könnte eine Schadensersatzpflicht der Klägerin begründen (vgl. BGH, Ur-
teil vom 14. Dezember 2001 - V ZR 493/99 - WM 2002, 613, 614; Säk-
ker/Busche, § 3 VermG Rn. 195), wozu das Berufungsgericht jedoch bisher
keine Feststellungen getroffen hat.
2.
a) In der Revisionsinstanz wird die Klage noch weiterverfolgt hinsichtlich
einer im April 1993 in Rechnung gestellten neuen Holzaußentür für das Vor-
derhaus zum Preis von 4.675 DM und einer im März 1994 in Rechnung ge-
stellten Hauseingangstür aus Holz im Seitenflügel zum Preis von 2.461 DM. Zu
beiden Türen hat die Klägerin vorgetragen, sie seien aufgrund des Alters und
der Witterungseinflüsse stark zerstört gewesen. Die Verankerungen und die
Blendrahmen seien verfault gewesen, so daß die Türen nicht mehr sicher hät-
ten gehalten werden können. Zur Beseitigung der Gefahrenstelle und Herstel-
lung der Verschließbarkeit hätten die Türen erneuert werden müssen. Dies sei
zur Erfüllung von Verkehrssicherungspflichten erforderlich gewesen. Die Erfül-
lung von Verkehrssicherungspflichten berechtige grundsätzlich nicht zu Mieter-
- 10 -
höhungen. Es seien in diesem Rahmen auch nicht gleichzeitig Modernisie-
rungsarbeiten durchgeführt worden, deren Kosten auf die Mieter hätten umge-
legt werden können. Das Berufungsgericht hat einen Kostenerstattungsan-
spruch verneint, weil es sich insoweit um gewöhnliche Instandhaltungskosten
gehandelt habe. Hierzu gehörten sämtliche Aufwendungen, die sich - wie hier -
aus dem bestimmungsgemäßen Gebrauch und der normalen Abnutzung ergä-
ben. Daran ändere auch der einer Erneuerung (gemeint wohl: Reparatur) ent-
gegenstehende Zustand der Verwitterung und Verrottung nichts, der im Zweifel
von der Klägerin selbst oder ihrer Rechtsvorgängerin zu vertreten sei.
b) Dem ist nicht beizutreten. Geht man - wie revisionsrechtlich geboten -
von dem von der Klägerin unter Beweis gestellten Zustand der Türen vor ihrer
Erneuerung aus, hat die Klägerin mit den genannten Aufwendungen eine
Rechtspflicht im Sinne des § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. a VermG erfüllt. Denn sie
hat im Verhältnis zu ihren Mietern aus der Gebrauchsüberlassungspflicht flie-
ßende Fürsorge- und Sicherungspflichten zur Pflege und Obhut des Mietob-
jekts und zum Schutz des Eigentums der Mieter getroffen (vgl. Senatsurteil vom
17. Mai 2001 - III ZR 283/00 - WM 2001, 1346, 1348 m.w.N.). Die Erfüllung
einer solchen Rechtspflicht des Eigentümers hat der Berechtigte ohne weiteres
hinzunehmen. Nach der Rechtsprechung des Senats bezieht sich der Kosten-
erstattungsanspruch des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG in erweiternder Auslegung
auch auf solche Aufwendungen. Eine Ausnahme besteht lediglich für gewöhnli-
che Erhaltungskosten, die vom Verfügungsberechtigten aus den ihm (bis zum
30. Juni 1994) verbleibenden gezogenen Nutzungen zu bestreiten sind (vgl.
Senatsurteil BGHZ 136, 57, 65 unter Bezugnahme auf die Stellungnahme des
Bundesrates zum Gesetzentwurf des Zweiten Vermögensrechtsänderungsge-
setzes, BT-Drucks. 12/2695, S. 9; Senatsurteil vom 17. Mai 2001 aaO S. 1347).
- 11 -
Dieser Grundsatz findet in verschiedenen gesetzlichen Vorschriften (vgl.
§§ 601 Abs. 1, 994 Abs. 1 Satz 2, 1041, 2124 Abs. 1 BGB) seinen Ausdruck.
Ungeachtet dieser nicht in jeder Hinsicht übereinstimmenden Regelungszu-
sammenhänge, in denen gewöhnliche Erhaltungskosten von anderen Aufwen-
dungen und außergewöhnlichen Erhaltungskosten geschieden werden, werden
Kosten, die nach den rechtlichen und wirtschaftlichen Umständen im jeweils
angesprochenen Zusammenhang regelmäßig aufgewendet werden müssen,
um das Vermögen in seinen Gegenständen tatsächlich und rechtlich zu erhal-
ten, als gewöhnliche Erhaltungskosten bezeichnet. Es wird insoweit auch auf
die Entstehungsgeschichte hingewiesen, wonach der Gesetzgeber vor Augen
gehabt habe, die laufenden (gewöhnlichen) Erhaltungskosten seien aus den
jährlichen Nutzungen zu decken, während die außerordentlichen erst im Laufe
der Zeit abgetragen würden (vgl. BGH, Urteil vom 7. Juli 1993 - IV ZR 90/92 -
NJW 1993, 3198, 3199 m.w.N.).
Im systematischen Zusammenhang des Vermögensgesetzes ist zu be-
achten, daß der Grundgedanke, derjenige, dem die Nutzungen verblieben,
müsse auch für die gewöhnlichen Erhaltungskosten aufkommen, von weiteren
Vorschriften ergänzt wird, die dem Verfügungsberechtigten für Instandset-
zungsmaßnahmen unter näher bezeichneten Voraussetzungen einen Kosten-
erstattungsanspruch einräumen. Wenn daher in der allgemeinen zivilrechtli-
chen Literatur die Auffassung vertreten wird, auch normale Verschleißreparatu-
ren (vgl. Jauernig/Stürner, BGB, 6. Aufl., §§ 2124 ff Anm. 1; Palandt/Bassenge,
BGB, 61. Aufl., § 994 Rn. 7), Kosten für gewöhnliche Ausbesserung und Er-
neuerung (Palandt/Edenhofer, § 2124 Rn. 2) und Reparaturkosten (Medicus,
in: MünchKomm-BGB, 3. Aufl., § 994 Rn. 22) seien zu den gewöhnlichen Er-
haltungskosten zu rechnen, besteht im Regelungszusammenhang des Vermö-
- 12 -
gensgesetzes wegen der unterschiedlichen Rechtsfolgen die Notwendigkeit,
Maßnahmen der Erhaltung von denen der Instandsetzung abzugrenzen. Der
Senat hat in seiner bisherigen Praxis (vgl. Senatsurteil vom 17. Mai 2001 aaO
S. 1347) dem Tatrichter bei der Einordnung der jeweiligen Maßnahme einen
Spielraum zugebilligt, wobei im allgemeinen die Notwendigkeit einer grundle-
genden Erneuerung, vielfach verbunden mit Aufwendungen in beträchtlichen
Größenordnungen, gegen eine reine Erhaltungsmaßnahme spricht. Das Beru-
fungsgericht hat sich demgegenüber von der Erwägung leiten lassen, der Er-
neuerung könne kein entscheidendes Gewicht beigemessen werden, weil der
Zustand der Türen nur deren jahrelange Abnutzung und die von der Klägerin
oder ihrer Rechtsvorgängerin zu vertretende Unterlassung gewöhnlicher Er-
haltungsaufwendungen spiegele. Diese Überlegung mag zwar aus der Sicht
eines früheren Eigentümers naheliegen, vor allem, wenn ihm das Eigentum
- wie hier - wegen wirtschaftlicher Überschuldung des Objekts entzogen wor-
den war, und insoweit zutreffen, als die Unterlassung gebotener Erhaltungs-
maßnahmen als Ursache für den Zustand und zugleich als Auslöser für die
Rechtspflicht, die Türen wieder in Ordnung zu bringen, anzusehen ist. Diese
Betrachtungsweise wird jedoch der in den neuen Bundesländern und im Ostteil
Berlins vorgefundenen tatsächlichen Situation und den Regelungszwecken des
Vermögensgesetzes nicht gerecht. Das Vermögensgesetz sieht - von der Haf-
tung des Entschädigungsfonds für gröbliche Pflichtverletzungen des staatli-
chen Verwalters nach § 13 VermG abgesehen - keine Verantwortlichkeit frühe-
rer staatlicher Stellen in der DDR oder der eingetragenen Rechtsträger für
Wertverluste vor, die der Vermögenswert erfahren hat. Die in der ursprüngli-
chen Fassung des § 7 Abs. 1 VermG vorgesehene Feststellung und der Aus-
gleich von eingetretenen Wertminderungen durch ein Sondervermögen des
Bundes (§ 29 a VermG) ist bereits durch das am 22. Juli 1992 in Kraft getrete-
- 13 -
ne Zweite Vermögensrechtsänderungsgesetz ersatzlos beseitigt worden (vgl.
hierzu Beschlußempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses BT-
Drucks. 12/2944, S. 52). Danach gibt es für die Überlegung, die Rechtsvorgän-
gerin der Klägerin und diese selbst hätten - gewissermaßen als Ersatz - unter-
lassene Erhaltungsmaßnahmen nunmehr unentgeltlich für den Restitutionsbe-
rechtigten nachzuholen, keine rechtliche Grundlage, zumal sie die in den Ein-
zelbestimmungen des § 3 Abs. 3 Satz 2 bis 5 VermG angelegten Unterschiede
in Tatbestand und Rechtsfolge weitgehend einebnen würde. Sie geht auch an
den tatsächlichen Verhältnissen in der früheren DDR vorbei, da die Rechtsvor-
gängerin der Klägerin im Zweifel ebenfalls nicht in der Lage war, die erforderli-
chen Mittel für eine rechtzeitige Instandhaltung bereit zu stellen bzw. den Er-
trägen des Objektes zu entnehmen (vgl. zu dieser Problematik schon die Er-
läuterungen zum Einigungsvertrag, BT-Drucks. 11/7817, S. 175 im Zusammen-
hang mit der Fassung des Miethöhegesetzes). Im Regelungszusammenhang
der Finanzierung eines Instandsetzungsgebots nach § 177 BauGB ist zwar
vorgesehen, der Eigentümer könne eine Übernahme der für ihn nicht rentierli-
chen Kosten durch die Gemeinde nicht verlangen, wenn er Instandsetzungen
unterlassen habe und nicht nachweisen könne, daß ihre Vornahme wirtschaft-
lich unvertretbar oder ihm nicht zuzumuten gewesen sei (vgl. § 177 Abs. 4
Satz 3 BauGB). In den bereits angeführten Richtlinien der Senatsverwaltung
für Bauen, Wohnen und Verkehr vom 11. Dezember 1996 wird den Verhältnis-
sen im Ostteil Berlins jedoch in der Weise Rechnung getragen, daß eine Erhö-
hung des vom Eigentümer zu tragenden Kostenanteils wegen unterlassener
Instandsetzungen im Sinne des § 177 Abs. 4 Satz 3 BauGB für im Ostteil Ber-
lins gelegene Grundstücke generell ausscheidet (Ziff. 4.1 der Richtlinien). Der
erkennende Senat sieht daher - bezogen auf den Zeitpunkt der Vornahme -
den Austausch der nach dem Vortrag der Klägerin verrotteten und nicht mehr
- 14 -
reparaturfähigen Haustüren im Hinblick auf diesen Zustand und den Kosten-
aufwand nicht als gewöhnliche Erhaltungsmaßnahme an, so daß ein Kostener-
stattungsanspruch nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG in Betracht kommt.
3.
a) Für die Erneuerung der Frisch- und Abwasserstränge im Quergebäu-
de verlangt die Klägerin Kostenersatz von 23.351,78 DM. In der Berufungsin-
stanz hat sie hierzu unter Beweisantritt vorgetragen, im Quergebäude, erstes
bis viertes Obergeschoß, sei es in der Vergangenheit zu mehreren Rohrbrü-
chen gekommen. Eine Überprüfung habe ergeben, daß die Be- und Entwässe-
rungsrohre durch altersbedingten Verschleiß brüchig, undicht und teilweise
zugesetzt gewesen seien. Aus diesem Grunde hätten die kompletten Leitungen
erneuert werden müssen. Die Kosten von 23.351,78 DM seien zur Erfüllung
von Verkehrssicherungspflichten erforderlich gewesen. Das Berufungsgericht
hält zwar für möglich, daß diese Maßnahmen über normale Erhaltungs- und
Instandsetzungsmaßnahmen hinausgegangen seien, der Vortrag der Klägerin
reiche aber nicht aus, um eine Abgrenzung zu den gewöhnlichen Erhaltungs-
kosten vornehmen zu können.
b) Das Berufungsgericht überspannt die Anforderungen an einen hinrei-
chend substantiierten Parteivortrag und verkennt, soweit es auf seine Ausfüh-
rungen zum Austausch der Haustüren Bezug nimmt (siehe oben 2 a), die für
eine Abgrenzung gewöhnlicher Erhaltungskosten von kostenerstattungspflich-
tigen Maßnahmen wesentlichen Gesichtspunkte. Nach dem unter Beweis ge-
stellten Vorbringen der Klägerin liegt eine Maßnahme vor, die einer Rechts-
pflicht des Eigentümers gegenüber dem Mieter entsprungen ist (§ 3 Abs. 3
Satz 2 Buchst. a VermG). Wiederholte Rohrbrüche in verschiedenen Etagen
des Quergebäudes, die nach dem unter Beweis gestellten Vorbringen auf al-
- 15 -
tersbedingtem Verschleiß des Materials beruhten, und der Gesichtspunkt, er-
hebliche Folgeschäden einer so anfälligen Frisch- und Abwasseranlage wirk-
sam zu bannen, sprechen für einen kompletten Austausch und gegen die An-
nahme einer gewöhnlichen Erhaltungsmaßnahme, die einen Kostenerstat-
tungsanspruch ausschließen würde.
4.
a) Für die Erneuerung von Gasleitungen im Vorderhaus, Seitenflügel
und Quergebäude verlangt die Klägerin Kostenersatz von 32.716,47 DM. Inso-
weit hat sie unter Beweisantritt vorgetragen, die Gasleitungen seien undicht
gewesen und von der GASAG gesperrt worden. Nachdem der Hausschieber
erneuert worden sei, habe eine Druck- und Dichtigkeitsprüfung der Hausanlage
durch die GASAG stattgefunden. Es seien Undichtigkeiten festgestellt worden.
Um eine Lebens-, Brand- und Sachgefahr für das Haus abzuwenden, habe die
gesamte Anlage erneuert werden müssen. Das Berufungsgericht hat hierzu
- wie zu den Kosten des Frisch- und Abwasserleitungssystems - trotz des rela-
tiv hohen Betrages nicht sicher feststellen können, daß es sich um Maßnah-
men zur Erhaltung des Hauses gehandelt habe, die über normale Erhaltungs-
und Instandsetzungsmaßnahmen hinausgegangen seien und nicht auf die
Mieter hätten umgelegt werden können.
b) Diese Beurteilung hat keinen Bestand. Unterstellt man - wie revisions-
rechtlich geboten - den unter Beweis gestellten Sachvortrag als richtig, handelt
es sich um eine Maßnahme, die einer Rechtspflicht des Eigentümers sowohl
gegenüber den Mietern als auch - angesichts der immensen Gefahren bei ei-
nem Gasaustritt - gegenüber der Allgemeinheit entsprochen hat (§ 3 Abs. 3
Satz 2 Buchst. a VermG). Zugleich liegt, bezogen auf das Gasleitungssystem,
eine Instandsetzungsmaßnahme vor, die schon von ihrem Umfang her den
- 16 -
Rahmen gewöhnlicher Erhaltungskosten sprengt. Da die Klägerin mit der Maß-
nahme eine Rechtspflicht erfüllt hat, ist sie unabhängig davon, ob sie eine in-
standsetzungsbedingte Mieterhöhung hätte verlangen können (vgl. § 3 Abs. 3
Satz 3 VermG), vom Unterlassungsgebot des § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG befreit
gewesen. Die Frage, ob sie - auch im Interesse der Beklagten - eine Mieterhö-
hung wegen dieser Aufwendungen hätten durchsetzen können, ist zu vernei-
nen. Denn eine Mieterhöhung wegen einer Instandsetzung entspricht nicht dem
üblichen Leistungsgefüge im Mietvertrag, wie es § 536 BGB in der bis zum
31. August 2001 geltenden Fassung (siehe jetzt § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB n.F.)
zugrunde liegt. Unter diesen Umständen könnte der Klägerin auch nicht zum
Vorwurf gemacht werden, sie habe nicht näher geprüft, ob sie die Möglichkeit
gehabt hätte, auf der Grundlage von § 3 der Zweiten Verordnung über die Er-
höhung der Grundmieten vom 27. Juli 1992 (BGBl. I, S. 1416) eine instandset-
zungsbedingte Mieterhöhung zu verlangen (vgl. zur Normsituation insoweit Se-
natsurteil vom 17. Mai 2001 aaO S. 1347 f).
5.
a) Für die Sanierung einer Wohnung im Seitenflügel, erstes Oberge-
schoß links, begehrt die Klägerin Kostenersatz in Höhe von 53.157,24 DM. Sie
hat hierzu unter Beweis gestellt, die Wohnung habe aufgrund ihres schlechten
baulichen Zustands leer gestanden. Eine Vermietung habe nicht erfolgen
können. Es seien zahlreiche Schäden vorhanden gewesen. Die Fußböden hät-
ten Destruktionsfäule und Braunfäule aufgewiesen, Ausrüstungsgegenstände
seien abgewohnt und die Heizmöglichkeiten aufgrund von altersbedingten Ver-
schleißerscheinungen funktionsuntüchtig gewesen. Mehrere Fenster seien
durch Witterungseinflüsse morsch und verrottet gewesen, Türen hätten über-
arbeitet werden müssen. Bei der Elektroanlage sei der Isolationswert nicht
mehr gegeben gewesen, so daß Brandgefahr bestanden habe. Zur Vorberei-
- 17 -
tung einer ordnungsgemäßen Vermietung habe eine komplexe Sanierung er-
folgen müssen. Die Kosten von 53.157,24 DM seien zur Wiederherstellung ei-
nes vermietbaren Zustands erforderlich gewesen. Das Berufungsgericht hat
den Vortrag der Klägerin als unsubstantiiert angesehen und ausgeführt, als
Vergleichsmaßstab für die Berechnung einer modernisierungsbedingten Erhö-
hung der Miete sei die Kostenmiete heranzuziehen, die die Klägerin im Fall
eines im Zeitpunkt der Durchführung der Maßnahmen bestehenden Mietver-
hältnisses hätte verlangen können.
b) Auch insoweit überspannt das Berufungsgericht die Anforderungen an
den Parteivortrag. Es verfehlt zudem den zutreffenden rechtlichen Ansatz.
Die von der Klägerin in hinreichenden Umrissen dargestellten Mängel
einer leerstehenden, nicht mehr vermietbaren Wohnung weisen ihre Maßnah-
men, mit denen die Wohnung wieder einer Vermietung zugeführt werden sollte,
als Bewirtschaftungsmaßnahmen im Sinne des § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. b
VermG aus, die ihr trotz des gestellten Restitutionsantrags erlaubt waren. Die
Vermietung von Wohnungen in einem Mietshaus ist als zulässige Verwaltungs-
maßnahme anzusehen (vgl. Senatsurteil BGHZ 136, 57, 67). Hierzu sind prin-
zipiell - bei Beachtung wirtschaftlicher Grundsätze - auch Maßnahmen zu
rechnen, mit denen eine Wiedervermietbarkeit hergestellt und ein dauerhafter
Leerstand vermieden wird. Es kommt daher ein Kostenerstattungsanspruch in
erweiternder Anwendung des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG in Betracht. Ein Fall des
§ 3 Abs. 3 Satz 3 VermG, den das Berufungsgericht in seiner Hilfsüberlegung
vor Augen hatte, liegt schon deshalb nicht vor, weil diese Bestimmung sich auf
Instandsetzungsmaßnahmen in einer vermieteten Wohnung bezieht.
- 18 -
Auf einen Kostenerstattungsanspruch müßten nach dem Gedanken des
§ 3 Abs. 3 Satz 4 VermG jedoch Mieteinnahmen – soweit diese nicht von lau-
fenden Kosten der Bewirtschaftung aufgezehrt werden - angerechnet werden,
die der Klägerin nach der Vermietung der Wohnung zugeflossen sind. Insoweit
haben die Parteien im weiteren Verfahren Gelegenheit zu ergänzendem Vor-
trag. Zu prüfen dürfte auch sein, ob die Klägerin im Hinblick auf ihre in § 3
Abs. 3 Satz 6 VermG formulierten Pflichten gehalten gewesen wäre, für diese
Leerstandsbeseitigung ebenfalls öffentliche Fördermittel im Rahmen einer
Maßnahme nach § 177 BauGB in Anspruch zu nehmen.
6.
a) Die Klägerin macht für die Erneuerung der Elektroanlage in zwei leer-
stehenden und zwei vermieteten Wohnungen Kostenersatz in Höhe von insge-
samt 11.792,76 DM geltend. Sie hat hierzu unter Beweisantritt vorgetragen, in
den Leerwohnungen sei im Zuge der Neuvermietung die alte Elektroanlage
überprüft worden. Die festgestellten Mängel hätten keinen ordnungsgemäßen
Gebrauch zugelassen. Es habe die Elektroanlage erneuert werden müssen. Zu
den vermieteten Wohnungen ist vorgetragen, es sei zu Kurzschlüssen und Stö-
rungen an der Elektroanlage gekommen, wobei nur durch die Erneuerung der
gesamten Anlage der sachgerechte Gebrauch habe sichergestellt werden kön-
nen. Das Berufungsgericht hat die Erstattungsfähigkeit mit der Begründung
verneint, es handele sich um gewöhnliche Instandhaltungskosten.
b) Legt man den Sachvortrag der Klägerin zugrunde, handelte es sich
bei den Arbeiten in den vermieteten Wohnungen um die Erfüllung einer
Rechtspflicht gegenüber den Mietern (§ 3 Abs 3 Satz 2 Buchst. a VermG) und
in den leerstehenden Wohnungen um eine Bewirtschaftungsmaßnahme im
Sinne des § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. b VermG, die notwendig war, um die
- 19 -
Wohnung wieder vermieten zu können. Ist, wie hier revisionsrechtlich zu unter-
stellen ist, die gesamte elektrische Anlage in einer Wohnung zu erneuern, geht
dies über eine gewöhnliche Erhaltungsmaßnahme hinaus, so daß ein Kosten-
erstattungsanspruch in erweiternder Auslegung des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG
nicht zu verneinen ist.
7.
a) Für die Erneuerung von Be- und Entwässerungsleitungen im Seiten-
flügel, linke Stränge, im Vorderhaus, Keller bis erstes Obergeschoß, im Seiten-
flügel, Keller bis erstes Obergeschoß, und im Quergebäude verlangt die Kläge-
rin Kostenersatz in Höhe von insgesamt 16.607,39 DM. Hierzu war unter Be-
weisantritt vorgetragen, in der Vergangenheit sei es zu mehreren Rohrbrüchen
gekommen. Eine Überprüfung habe ergeben, daß die Be- und Entwässerungs-
rohre durch altersbedingten Verschleiß brüchig, undicht und teilweise zuge-
setzt gewesen seien. Aus diesem Grunde hätten die kompletten Leitungen er-
neuert werden müssen. Das Berufungsgericht hat die Erstattungsfähigkeit mit
der Begründung verneint, dem Vortrag der Klägerin lasse sich nicht entneh-
men, daß die Kosten über die gewöhnlichen Erhaltungskosten hinausgegangen
seien.
b) Nach dem Sachvortrag der Klägerin geht es hier um Maßnahmen, mit
denen sie einer Rechtspflicht gegenüber ihren Mietern genügte (§ 3 Abs. 3
Satz 2 Buchst. a VermG) und die ihr deshalb erlaubt waren. Gemessen am
Umfang der vorzunehmenden Arbeiten, die in wesentlichen Teilen des Gebäu-
des eine völlige Erneuerung der Leitungen erforderten, sind die Grenzen zu
einer gewöhnlichen Erhaltungsmaßnahme überschritten, so daß ein Kostener-
stattungsanspruch in erweiternder Auslegung des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG in
Betracht kommt.
- 20 -
8.
a) Schließlich verlangt die Klägerin für den Austausch von je drei Fen-
stern in zwei vermieteten Wohnungen Kostenersatz in Höhe von zusammen
9.989,35 DM, den sie in den Vorinstanzen damit begründet hat, die Fenster
seien wegen witterungs- und altersbedingten Verschleißerscheinungen verrot-
tet und brüchig und nicht mehr zu reparieren gewesen. Sie habe wegen des
Modernisierungsanteils für beide Wohnungen Modernisierungsumlagen ver-
einnahmt, die sie, da die Arbeiten erst nach dem 30. Juni 1994 abgeschlossen
gewesen seien, im Rahmen ihrer Abrechnung seit dem 1. Juli 1994 zugunsten
der Beklagten berücksichtigt habe. Das Berufungsgericht hat einen Erstat-
tungsanspruch verneint, weil das Vorbringen der Klägerin, sie habe nur die
nichtamortisierten Kosten in die Klageforderung eingestellt, im Widerspruch
dazu stehe, daß sie die gesamten Kosten der Rechnungen geltend mache.
b) Die vom Berufungsgericht gesehenen Widersprüche bestehen nach
Auffassung des Senats nicht. Denn das Vorbringen der Klägerin ist so zu ver-
stehen, daß die in Rede stehenden Maßnahmen erst nach dem 30. Juni 1994
abgeschlossen waren und eine Modernisierungsumlage dementsprechend erst
danach vereinnahmt werden konnte. Trifft es zu, daß die Modernisierungsum-
lage, was bislang nicht unter Beweis gestellt war, in der von der Klägerin er-
stellten Abrechnung seit dem 1. Juli 1994 enthalten ist, deren Saldo sie von
ihrer Klageforderung abgesetzt hat, wäre dem der Regelung des § 3 Abs. 3
Satz 4 VermG zu entnehmenden Gedanken, Vorteile aus der Maßnahme auf
den Erstattungsanspruch anzurechnen, Rechnung getragen.
Mußten die Fenster angesichts des dargelegten Zustandes erneuert
werden, handelte es sich insoweit um eine den Mietern gegenüber bestehende
- 21 -
Rechtspflicht (§ 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. a VermG), wobei die Aufwendungen
über die gewöhnlichen Erhaltungskosten hinausgingen. Fraglich ist allerdings,
ob der Anspruch in voller Höhe geltend gemacht werden kann, weil er einen
Modernisierungsanteil enthält. Daß Modernisierungsmaßnahmen, auch wenn
sie zu einer Mieterhöhung geführt haben, nicht der Bestimmung des § 3 Abs. 3
Satz 3 VermG unterliegen, hat der Senat mit Urteil vom 17. Mai 2001 (III ZR
283/00 - WM 2001, 1346, 1347 f) entschieden. Ob die in der Erneuerung der
Fenster enthaltene Modernisierungsmaßnahme für sich betrachtet durch eine
Rechtpflicht des Eigentümers im Sinne des § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. a VermG
veranlaßt war, kann im weiteren Verfahren geprüft werden.
9.
Die Klageabweisung läßt sich nicht mit der Auffassung des Berufungs-
gerichts aufrechterhalten, der Klageanspruch sei im Zeitpunkt der Klageerhe-
bung nach § 196 Abs. 1 Nr. 1 und 7 BGB in der bis zum 31. Dezember 2001
geltenden Fassung verjährt gewesen. Wie der Senat - nach Erlaß des Beru-
fungsurteils - mit Urteil vom 5. Juli 2001 (III ZR 235/00 - NJW 2001, 3046,
3048; zur Veröffentlichung in BGHZ 148, 241 vorgesehen) entschieden hat,
verbleibt es für den Aufwendungsersatzanspruch des Verfügungsberechtigten
nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG mangels Eingreifens einer speziellen Regelung
bei der regelmäßigen Verjährungsfrist, die nach § 195 BGB in der bis zum
31. Dezember 2001 geltenden Fassung dreißig Jahre währte, demzufolge bei
Zustellung der Klage am 3. Juni 1999 noch nicht verstrichen war.
Das Berufungsgericht ist zwar der Auffassung, für die Verjährung des
Kostenerstattungsanspruchs im Rahmen eines Restitutionsverhältnisses könne
nichts anderes gelten als für den Aufwendungsersatzanspruch des staatlichen
Verwalters, der der kurzen Verjährung des § 196 Abs. 1 Nr. 1 und 7 BGB a.F.
- 22 -
(vgl. Senatsurteil BGHZ 140, 355, 357 ff) unterliege. Denn der Verfügungsbe-
rechtigte habe auch im Verhältnis zum Restitutionsgläubiger eine der gesetzli-
chen Treuhandschaft angenäherte Stellung inne und habe, wie die wörtliche
Wiedergabe des § 677 BGB in § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG zeige, einen Pflichten-
kreis wahrzunehmen, der zur Stellung des staatlichen Verwalters so viele Ähn-
lichkeiten aufweise, daß es nicht gerechtfertigt erscheine, die Verjährung in
den beiden im Vermögensgesetz geregelten Fällen der Rückgängigmachung
der Entziehung der Verfügungsbefugnis des Eigentümers unterschiedlich zu
behandeln.
Der Senat hält nach Überprüfung dieser Überlegungen an seiner Auf-
fassung fest. Nach dem bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Recht der Ver-
jährung, das von einer Vielfalt unterschiedlicher Fristen geprägt war, lassen
sich die hier in Rede stehenden Ansprüche nicht in § 196 Abs. 1 Nr. 1 und 7
BGB einordnen. Beide angeführten Bestimmungen behandeln den Anspruch
auf Erstattung von Auslagen (nur) als Annex zu den dort beschriebenen
Hauptleistungspflichten bei der Besorgung fremder Geschäfte oder der Lei-
stung von Diensten. Dementsprechend beruht das Senatsurteil BGHZ 140,
355, 358 ff maßgeblich mit auf der Erwägung, dem staatlichen Verwalter stehe
für seine fremdnützige Tätigkeit, aus der sich in entsprechender Anwendung
des § 670 BGB ein Anspruch auf Aufwendungsersatz ergebe, ein Vergütungs-
anspruch zu. Demgegenüber nimmt der Verfügungsberechtigte in Restituti-
onsfällen bis zur Bestandskraft der Rückgabeentscheidung eigene Angelegen-
heiten wahr, für die ihm eine Vergütung nicht zusteht. Einen Anspruch auf Er-
stattung verauslagter Kosten hat er nur unter besonderen Voraussetzungen.
Daß er mit der Stellung des Restitutionsantrags Bindungen unterliegt, die si-
cherstellen wollen, daß der Rückübertragungsanspruch nicht vereitelt und die
- 23 -
Rechtsstellung des Berechtigten nicht ausgehöhlt wird, verleiht ihm im übrigen
noch keine Rechtsstellung, die in jeder Hinsicht der eines Beauftragten ent-
spricht.
10.
Die Klage ist auch nicht - wie die Revisionserwiderung meint - wegen
widersprüchlichen Verhaltens der Klägerin (§ 242 BGB) abzuweisen. Zwar hat
sie in ihrem Schreiben vom 4. Februar 1991 (richtig: 1992) unter Bezugnahme
auf das Schreiben der Beklagten vom 26. August 1991, mit dem sie auf deren
Restitutionsantrag hingewiesen wurde, ausgeführt, sie sei befugt, Kleinrepara-
turen, die zur Vermietbarkeit der Wohnungen erforderlich seien, zu veranlas-
sen. Das gleiche gelte für Maßnahmen, die der Verkehrssicherungspflicht
dienten. Danach mag den Beklagten zugegeben werden, daß es im anhängi-
gen Rechtsstreit nicht nur um kleine Reparaturen geht, sondern vor allem um
Maßnahmen, für die eine Rechtspflicht der Klägerin bestand, worauf sie jedoch
- wenn auch in der Sache unter Hinweis auf Verkehrssicherungspflichten nicht
in jeder Hinsicht geglückt - hingewiesen hat. Das hätte den im Ostteil Berlins
residierenden Bevollmächtigten der Beklagten, an die das Schreiben gerichtet
war, durchaus als ein Einfalltor für Kostenerstattungsansprüche größeren Um-
fangs auffallen können.
Darüber hinaus meinen die Beklagten, die Klägerin habe im Grund-
stücksübergabeprotokoll vom 9. Mai 1995 zwar noch auf einzelne offene Fra-
gen hingewiesen, mit keinem Wort jedoch darüber informiert, daß noch Forde-
rungen für durchgeführte Baumaßnahmen geltend gemacht würden. Hierdurch
sei ihnen jede Möglichkeit vorenthalten worden, beweissichernde Maßnahmen
einzuleiten. Da das Haus inzwischen vom Käufer vollständig instand gesetzt
- 24 -
worden sei, sei der Zustand zum Zeitpunkt der Übergabe nicht mehr rekon-
struierbar.
Diese Überlegungen rechtfertigen eine Klageabweisung unter dem Ge-
sichtspunkt unzulässiger Rechtsausübung nicht. Aus dem Fehlen eines Hinwei-
ses, Kostenerstattungsansprüche erheben zu wollen, konnten die Beklagten
nicht herleiten, daß sie hierauf nicht mehr in Anspruch genommen würden. Daß
sie selbst im Hinblick auf den nach Bestandskraft der Rückgabeentscheidung
zeitnahen Verkauf der Immobilie daran interessiert waren, nicht mehr mit fort-
wirkenden Pflichten aus dem ihnen zugefallenen Vermögenswert belastet zu
werden, mußte die Klägerin nicht zu besonderer Eile anhalten. Im übrigen ist
es zunächst Sache der Klägerin, den Nachweis für die von ihr geltend ge-
machten Ansprüche zu führen. Ob sich aus ihrem Verhalten - abgesehen von
den bei-
- 25 -
den von den Beklagten herangezogenen Schriftstücken - Folgerungen für das
Beweismaß oder die Beweislast ergeben können, muß dem weiteren Verfahren
vorbehalten bleiben.
Rinne
Wurm
Streck
Schlick
Dörr