Urteil des BGH vom 11.02.2014
BGH: ausstattung, mietobjekt, vermieter, aufteilung, zustellung, dachgeschoss, öffentlich, berechtigung, einfamilienhaus
BUNDESGERICHTSHOF
BESCHLUSS
VIII ZR 220/13
vom
11. Februar 2014
in dem Rechtsstreit
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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 11. Februar 2014 durch den
Richter Dr. Frellesen als Vorsitzenden, die Richterinnen Dr. Milger und
Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol
beschlossen:
Der Senat beabsichtigt, die Revision der Beklagten durch ein-
stimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen.
Gründe:
1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts besteht kein Grund
für die Zulassung der Revision. Das Berufungsgericht hat die Zulassung damit
begründet, dass es noch keine höchstrichterliche Entscheidung zu der Frage
gebe, ob und auf welcher Basis dem Vermieter eines "einzigartigen" Mietob-
jekts ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung zustehe. Hieraus ergibt
sich weder eine grundsätzliche Bedeutung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO noch
liegt einer der weiteren in § 543 Abs. 2 ZPO genannten Revisionszulassungs-
gründe vor. Vielmehr betrifft der Rechtsstreit einen ungewöhnlich gelagerten
Einzelfall, dessen Entscheidung keine über die Sache hinausgehende Bedeu-
tung zukommt.
2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht
hat zu Recht angenommen, dass das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin
vom 13. September 2007 den gemäß § 558a Abs. 2 BGB in formeller Hinsicht
zu stellenden Anforderungen genügt und materiell begründet ist (§ 558 BGB).
a) Die Klägerin hat ihr Mieterhöhungsverlangen durch das der Beklagten
übersandte Gutachten des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständi-
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gen Dr. S. vom 25. August 2007 begründet, das die Vorinstanzen als aus-
reichende Begründung gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB angesehen haben. Ei-
nen Rechtsfehler dieser tatrichterlichen Würdigung zeigt die Revision nicht auf.
Es kann dahinstehen, ob das Gutachten, wie die Revision geltend macht, um-
fangreiche Mieterinvestitionen nicht oder nicht ausreichend berücksichtigt hat.
Denn etwaige Mängel in dieser Hinsicht hätten nicht zur Folge, dass das Miet-
erhöhungsverlangen bereits mangels der nach § 558a Abs. 2 BGB erforderli-
chen Begründung aus formellen Gründen unwirksam wäre. Das Mieterhö-
hungsverlangen soll den Mieter lediglich in die Lage versetzen, der Berechti-
gung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest an-
satzweise nachzuvollziehen (Senatsurteile vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09,
NZM 2010, 576 Rn. 10, 12; vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NJW 2008,
848 Rn. 18). Ob das dem Mieterhöhungsverlangen beigefügte Sachverständi-
gengutachten Investitionen des Mieters ausreichend berücksichtigt hat, betrifft
nicht die formellen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen, sondern ist
eine Frage von dessen Begründetheit.
b) Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht auch
die ortsübliche Vergleichsmiete mit Hilfe des von ihm beauftragten Sachver-
ständigen rechtsfehlerfrei ermittelt. Es ist zutreffend davon ausgegangen, dass
die vom Mieter geschaffenen Ausstattungen mangels anderweitiger vertragli-
cher Vereinbarung nicht bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete
berücksichtigt werden dürfen (vgl. Senatsurteil vom 7. Juli 2010 - VIII ZR
315/09, NZM 2010, 735 Rn. 12). Entsprechend diesen Vorgaben ist der vom
Berufungsgericht beauftragte Sachverständige vorgegangen und hat die Mie-
terinvestitionen durch Abschläge berücksichtigt.
Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht ferner die Vorgehensweise des
Sachverständigen gebilligt, zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete den
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Berliner Mietspiegel heranzuziehen, obwohl das Mietobjekt bei der gebotenen
Außerachtlassung der Mieterinvestitionen angesichts des dann zugrunde zu
legenden Standards nicht in eine konkrete Ausstattungsklasse des Mietspiegels
eingeordnet werden kann. Der Sachverständige hat diesem Problem dadurch
Rechnung getragen, dass er die schlechteste Ausstattungsklasse laut Mietspie-
gel als Ausgangspunkt gewählt und hiervon mit Rücksicht auf die hier noch
schlechtere vermieterseitige Ausstattung Abschläge vorgenommen hat; dies ist
aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Entgegen der Auffassung der Revi-
sion führt der Umstand, dass es (bei Außerachtlassung der Mieterinvestitionen)
keine Vergleichsobjekte ähnlich schlechter Ausstattung gibt, nicht dazu, dass
keine ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt werden könnte und dem Vermieter
eine Mieterhöhung nach § 558 BGB daher dauerhaft verwehrt wäre.
Entsprechendes gilt für die weiteren Besonderheiten des Mietobjekts.
Entgegen der Auffassung der Revision ist das Berufungsgericht auch bei der
Einordnung des Mietobjekts als "Einfamilienhaus" oder "Mehrfamilienhaus"
nicht von unzutreffenden Tatsachen ausgegangen. Es hat vielmehr zutreffend
darauf abgestellt, dass bei dem ursprünglich als "hochherrschaftliche Villa" in
G. errichteten Mietobjekt (mit einem 252,74 qm großen Erdgeschoss,
einem Obergeschoss von 220,74 qm, einem 70,12 qm großen Dachgeschoss
sowie einem Souterrain mit einer Größe von 109,74 qm) bereits bei dem Ab-
schluss des Mietvertrags im Jahr 1964 "im Ansatz" eine Aufteilung in vier Woh-
nungen vorhanden war, auch wenn es sich dabei - mit Rücksicht auf die Ge-
meinschaftsküche und fehlende separate Bäder und Toiletten - nicht um Woh-
nungen nach heutigen Anforderungen gehandelt hat. Im Übrigen ist das Mietob-
jekt nach dem mieterseitigen Ausbau von der Beklagten und ihren Untermietern
auch tatsächlich als Mehrfamilienhaus (mit vier abgeschlossenen Wohnungen)
genutzt worden. Angesichts dieser Umstände hat das Berufungsgericht rechts-
fehlerfrei die Vorgehensweise des Sachverständigen gebilligt, der zur Ermitt-
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lung der ortsüblichen Vergleichsmiete des Mietobjekts von den Mietspiegelwer-
ten für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ausgegangen ist und hiervon - wie
ausgeführt - Abschläge wegen der dahinter zurückbleibenden vermieterseitigen
Ausstattung vorgenommen hat.
3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab
Zustellung dieses Beschlusses.
Dr. Frellesen
Dr. Milger
Dr. Fetzer
Dr. Bünger
Kosziol
Hinweis:
Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden.
Vorinstanzen:
AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 17.11.2010 - 207 C 91/08 -
LG Berlin, Entscheidung vom 10.07.2013 - 65 S 4/11 -
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