Urteil des BGH vom 11.02.2014, VIII ZR 220/13

Entschieden
11.02.2014
Schlagworte
Ausstattung, Mietobjekt, Vermieter, Aufteilung, Zustellung, Dachgeschoss, öffentlich, Berechtigung, Einfamilienhaus
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BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS

VIII ZR 220/13

vom

11. Februar 2014

in dem Rechtsstreit

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 11. Februar 2014 durch den

Richter Dr. Frellesen als Vorsitzenden, die Richterinnen Dr. Milger und

Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol

beschlossen:

Der Senat beabsichtigt, die Revision der Beklagten durch einstimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen.

Gründe:

11. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts besteht kein Grund

für die Zulassung der Revision. Das Berufungsgericht hat die Zulassung damit

begründet, dass es noch keine höchstrichterliche Entscheidung zu der Frage

gebe, ob und auf welcher Basis dem Vermieter eines "einzigartigen" Mietobjekts ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung zustehe. Hieraus ergibt

sich weder eine grundsätzliche Bedeutung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO noch

liegt einer der weiteren in § 543 Abs. 2 ZPO genannten Revisionszulassungsgründe vor. Vielmehr betrifft der Rechtsstreit einen ungewöhnlich gelagerten

Einzelfall, dessen Entscheidung keine über die Sache hinausgehende Bedeutung zukommt.

22. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht

hat zu Recht angenommen, dass das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin

vom 13. September 2007 den gemäß § 558a Abs. 2 BGB in formeller Hinsicht

zu stellenden Anforderungen genügt und materiell begründet ist 558 BGB).

3a) Die Klägerin hat ihr Mieterhöhungsverlangen durch das der Beklagten

übersandte Gutachten des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständi-

gen Dr. S. vom 25. August 2007 begründet, das die Vorinstanzen als ausreichende Begründung gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB angesehen haben. Einen Rechtsfehler dieser tatrichterlichen Würdigung zeigt die Revision nicht auf.

Es kann dahinstehen, ob das Gutachten, wie die Revision geltend macht, umfangreiche Mieterinvestitionen nicht oder nicht ausreichend berücksichtigt hat.

Denn etwaige Mängel in dieser Hinsicht hätten nicht zur Folge, dass das Mieterhöhungsverlangen bereits mangels der nach § 558a Abs. 2 BGB erforderlichen Begründung aus formellen Gründen unwirksam wäre. Das Mieterhöhungsverlangen soll den Mieter lediglich in die Lage versetzen, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise nachzuvollziehen (Senatsurteile vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09,

NZM 2010, 576 Rn. 10, 12; vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NJW 2008,

848 Rn. 18). Ob das dem Mieterhöhungsverlangen beigefügte Sachverständigengutachten Investitionen des Mieters ausreichend berücksichtigt hat, betrifft

nicht die formellen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen, sondern ist

eine Frage von dessen Begründetheit.

4b) Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht auch

die ortsübliche Vergleichsmiete mit Hilfe des von ihm beauftragten Sachverständigen rechtsfehlerfrei ermittelt. Es ist zutreffend davon ausgegangen, dass

die vom Mieter geschaffenen Ausstattungen mangels anderweitiger vertraglicher Vereinbarung nicht bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

berücksichtigt werden dürfen (vgl. Senatsurteil vom 7. Juli 2010 - VIII ZR

315/09, NZM 2010, 735 Rn. 12). Entsprechend diesen Vorgaben ist der vom

Berufungsgericht beauftragte Sachverständige vorgegangen und hat die Mieterinvestitionen durch Abschläge berücksichtigt.

5Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht ferner die Vorgehensweise des

Sachverständigen gebilligt, zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete den

Berliner Mietspiegel heranzuziehen, obwohl das Mietobjekt bei der gebotenen

Außerachtlassung der Mieterinvestitionen angesichts des dann zugrunde zu

legenden Standards nicht in eine konkrete Ausstattungsklasse des Mietspiegels

eingeordnet werden kann. Der Sachverständige hat diesem Problem dadurch

Rechnung getragen, dass er die schlechteste Ausstattungsklasse laut Mietspiegel als Ausgangspunkt gewählt und hiervon mit Rücksicht auf die hier noch

schlechtere vermieterseitige Ausstattung Abschläge vorgenommen hat; dies ist

aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Entgegen der Auffassung der Revision führt der Umstand, dass es (bei Außerachtlassung der Mieterinvestitionen)

keine Vergleichsobjekte ähnlich schlechter Ausstattung gibt, nicht dazu, dass

keine ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt werden könnte und dem Vermieter

eine Mieterhöhung nach § 558 BGB daher dauerhaft verwehrt wäre.

6Entsprechendes gilt für die weiteren Besonderheiten des Mietobjekts.

Entgegen der Auffassung der Revision ist das Berufungsgericht auch bei der

Einordnung des Mietobjekts als "Einfamilienhaus" oder "Mehrfamilienhaus"

nicht von unzutreffenden Tatsachen ausgegangen. Es hat vielmehr zutreffend

darauf abgestellt, dass bei dem ursprünglich als "hochherrschaftliche Villa" in

G. errichteten Mietobjekt (mit einem 252,74 qm großen Erdgeschoss,

einem Obergeschoss von 220,74 qm, einem 70,12 qm großen Dachgeschoss

sowie einem Souterrain mit einer Größe von 109,74 qm) bereits bei dem Abschluss des Mietvertrags im Jahr 1964 "im Ansatz" eine Aufteilung in vier Wohnungen vorhanden war, auch wenn es sich dabei - mit Rücksicht auf die Gemeinschaftsküche und fehlende separate Bäder und Toiletten - nicht um Wohnungen nach heutigen Anforderungen gehandelt hat. Im Übrigen ist das Mietobjekt nach dem mieterseitigen Ausbau von der Beklagten und ihren Untermietern

auch tatsächlich als Mehrfamilienhaus (mit vier abgeschlossenen Wohnungen)

genutzt worden. Angesichts dieser Umstände hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei die Vorgehensweise des Sachverständigen gebilligt, der zur Ermitt-

lung der ortsüblichen Vergleichsmiete des Mietobjekts von den Mietspiegelwerten für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ausgegangen ist und hiervon - wie

ausgeführt - Abschläge wegen der dahinter zurückbleibenden vermieterseitigen

Ausstattung vorgenommen hat.

73. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab

Zustellung dieses Beschlusses.

Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Fetzer

Dr. Bünger Kosziol

Hinweis:

Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden.

Vorinstanzen:

AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 17.11.2010 - 207 C 91/08 -

LG Berlin, Entscheidung vom 10.07.2013 - 65 S 4/11 -

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 278/01 vom 17.10.2001

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 245/01 vom 17.10.2001

Leitsatzentscheidung

NotZ 39/02 vom 31.03.2003

Anmerkungen zum Urteil