Urteil des BGH vom 09.10.2008, III ZR 37/08

Entschieden
09.10.2008
Schlagworte
Gemeinde, Unrichtige auskunft, Falsche auskunft, Verkäuferin, Firma, Betrag, Notar, Bebauungsplan, Stand, Zahlung
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BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

III ZR 37/08

Verkündet am: 9. Oktober 2008 K i e f e r Justizangestellter als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 9. Oktober 2008 durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die Richter

Dr. Wurm, Dr. Herrmann, Wöstmann und Hucke

für Recht erkannt:

Die Revision der Kläger zu 1 und 2 gegen das Urteil des 4. Zivilsenats des Thüringer Oberlandesgerichts in Jena vom 23. Januar

2008 wird zurückgewiesen.

Die Kläger haben die Kosten des Revisionsrechtszugs zu tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

1Aufgrund eines notariellen Kaufvertrages vom 3. Februar 1993 erwarben

die Kläger von der Firma Wohnungs- und Gewerbebau S. GmbH (im Folgenden: Firma S. ) ein in der damals selbständigen Gemeinde A. , deren

Rechtsnachfolgerin die nunmehr beklagte Stadt E. ist, belegenes Grundstück in der Größe von 1.080 zum Kaufpreis von 115 DM/m². In dem Kaufvertrag war unter anderem bestimmt:

"Erschließungsbeiträge nach dem Baugesetzbuch und Lasten nach dem Kommunalabgabengesetz trägt der Verkäufer, der die äußere und innere Erschließung entsprechend dem bestehenden Bebauungsplan gewährleistet

Der Notar wird angewiesen, einen Teil des Kaufpreises in Höhe von DM 70,00/qm der hier verkauften Fläche erst auszuzahlen, wenn ihm die Gemeinde A. schriftlich bestätigt hat, dass die äußere und innere Erschließung entsprechend dem bestehenden Bebauungsplan fertig gestellt, abgenommen, abgerechnet und bezahlt ist oder die Zahlung sichergestellt ist und feststeht, dass der Käufer nicht mehr für Erschließungskosten für die Erschließung entsprechend dem Bebauungsplan nach BauGB oder Kommunalabgabengesetz herangezogen wird.

Für den Fall, dass die Erschließungskosten durch die Gemeinde beim Käufer angefordert werden, kann insoweit der für die Erschließung zurückbehaltene Betrag an den Käufer ausgezahlt werden …"

2Mit Schreiben vom 3. Juni 1993 bestätigte der Bürgermeister der Gemeinde A. dem Urkundsnotar, dass (1) die Zahlung der Erschließungskosten für die äußere und innere Erschließung entsprechend dem bestehenden

Bebauungsplan für das gesamte Baugebiet, einschließlich des Grundstücks der

Kläger, sichergestellt sei und (2) feststehe, dass die Grundstückseigentümer

der vorbezeichneten Grundstücke oder Teilflächen dieser Grundstücke nicht

mehr für diese Erschließungskosten nach BauGB oder Kommunalabgabengesetz herangezogen würden.

3Aufgrund dieser Erklärung zahlte der Notar am 6. August 1993 den für

die Erschließung zurückbehaltenen Teilbetrag des Kaufpreises von 75.600 DM

(= 70 DM/m²) an die Verkäuferin aus.

4Die Erklärung des Bürgermeisters war unrichtig gewesen, da die Erschließungsanlagen tatsächlich durch die Verkäuferin, Firma S. , nicht fertig

gestellt worden waren. Die Firma S. wurde insolvent. Deshalb übernahm

die Beklagte als Rechtsnachfolgerin der Gemeinde A. die Erschließung und

setzte hierfür mit Bescheid vom 17. Juni 1998 gegen die Kläger einen Beitrag in

Höhe von 26.807,53 DM fest.

5In einem Vorprozess gleichen Rubrums erwirkten die Kläger die rechtskräftige Feststellung, dass die Beklagte verpflichtet ist, ihnen den Schaden zu

ersetzen, der ihnen aus der falschen Auskunft des Bürgermeisters der Gemeinde A. in dem Schreiben vom 3. Juni 1993 an den Urkundsnotar, betreffend

die Erschließung des Baugebiets, entstanden ist und noch entstehen wird.

6Mit ihrem Amtshaftungsanspruch haben die Kläger gegen den festgesetzten Erschließungskostenbeitrag der Beklagten aufgerechnet. Die Beklagte

nimmt dies hin.

7Die Kläger sind darüber hinaus der Auffassung, bei pflichtgemäßem

Handeln des Bürgermeisters der Gemeinde A. , d.h. wenn dieser die unrichtige Auskunft nicht erteilt hätte, hätte ihnen der auf dem Notarkonto hinterlegte

Differenzbetrag von (75.600 DM abzüglich der festgesetzten Erschließungsbeiträge von 26.807,53 DM =) 48.792,47 DM [24.947,19 €] zugestanden. Diesen

Betrag verlangen sie mit der vorliegenden Amtshaftungsklage von der Beklagten.

8Die Klage ist in beiden Vorinstanzen erfolglos geblieben. Mit ihrer vom

Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihre Forderung

gegen die Beklagte weiter.

Entscheidungsgründe

9Die Revision ist nicht begründet.

10Zwar haben die Kläger aufgrund der unstreitig amtspflichtwidrigen

Falschauskunft des Bürgermeisters der Gemeinde A. einen Schaden erlitten. Dieser beschränkt sich jedoch auf die Belastung mit den von der Beklagten

festgesetzten Erschließungsbeiträgen, die durch die von den Klägern erklärte

Aufrechnung abgegolten und nicht mehr streitgegenständlich sind. Der allein

noch im Streit befindliche weitergehende Anspruch steht den Klägern nicht zu,

111. Entgegen der Betrachtungsweise der Kläger hatten sie gegen ihre Vertragspartnerin, die Firma S. , nicht etwa einen - isolierten - Anspruch auf

Herstellung der Erschließungsanlagen zum Preise von 70 DM/m². Ihnen stand

vielmehr lediglich ein kaufrechtlicher Anspruch auf Übereignung und Besitzübertragung des erschlossenen Grundstücks zum Kaufpreis von pauschal

115 DM/m² zu. Der auf die Erschließungskosten entfallende Betrag von

70 DM/m² war lediglich ein rechtlich unselbständiges Kalkulationselement innerhalb dieses Gesamtpreises.

122. Dementsprechend haben die Kläger selbst zutreffend darauf hingewiesen, dass hinter der Kalkulation von 70 DM/m² zum einen die Chance der Verkäuferin, Firma S. , stand, tatsächlich billiger erschließen zu können und den

Restbetrag behalten zu dürfen, zum anderen aber auch das Risiko der Verkäuferin, dass die Erschließung mehr kosten werde. Im ersteren Fall hätten die

Kläger als Käufer den übrig gebliebenen Betrag nicht zurückverlangen können,

im letzteren Fall hätten die Kläger aber dafür auch keine Nachzahlungen leisten

müssen.

133. Bei amtspflichtgemäßem Handeln des Bürgermeisters der Gemeinde

A. wäre der einbehaltene Betrag von 75.600 DM nicht an die Firma S.

ausgekehrt worden, sondern bei dem Notar verblieben. Andererseits hätte sich

dann die in dem Vertrag selbst bereits geregelte Möglichkeit verwirklicht, dass

die Kläger unmittelbar von der Beklagten zur Zahlung der Erschließungsbeiträge herangezogen worden wären. In diesem Falle hätten sie die dafür erforderlichen Geldmittel aus dem beim Notar liegenden einbehaltenen Betrag entnehmen können.

144. Anhaltspunkte dafür, dass in diesem Falle der nicht verbrauchte Differenzbetrag den Klägern - und nicht etwa der Verkäuferin oder deren Insolvenzverwalter - hätte zustehen sollen, sind dem Vertrag dagegen nicht zu entnehmen. Nach der eingangs beschriebenen, von den Klägern selbst aufgezeigten

Risikoverteilung hätte sich insoweit vielmehr eine Gewinnchance der Verkäuferin verwirklicht und hätte der Mehrbetrag als Teil des einheitlichen Kaufpreises

für das voll erschlossene Grundstück der Verkäuferin zugestanden.

155. Im Ergebnis ist dieser Zustand auch eingetreten, indem die Kläger im

Wege des von der Beklagten zu leistenden Schadensersatzes von der Belastung mit diesen Mehrkosten verschont geblieben sind. Zu Recht hat das Berufungsgericht daher darauf hingewiesen, dass eine darüber hinausgehende

Rückzahlung der hinterlegten Erschließungskosten an die Kläger vertraglich

nicht vorgesehen gewesen sei und die Kläger als Gegenleistung das erhalten

haben, was ihnen auch ohne die falsche Auskunft zugeflossen wäre: Ein erschlossenes Baugrundstück zum vereinbarten Kaufpreis, insbesondere zu den

ursprünglich vereinbarten Erschließungskosten. Die diesbezügliche Vertragsauslegung des Berufungsgerichts hält somit der revisionsgerichtlichen Nachprü-

fung in vollem Umfang stand und weist insbesondere - entgegen der Darstellung der Revisionsbegründung - weder Widersprüchlichkeiten noch sonstige

Inkonsequenzen auf. Erst recht kann nicht die Rede davon sein, dass die Beklagte hier einseitig zu Lasten der Kläger bevorzugt worden ist.

Schlick Wurm Herrmann

Wöstmann Hucke

Vorinstanzen:

LG Erfurt, Entscheidung vom 19.12.2005 - 8 O 2769/04 -

OLG Jena, Entscheidung vom 23.01.2008 - 4 U 83/06 -

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 278/01 vom 17.10.2001

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 245/01 vom 17.10.2001

Leitsatzentscheidung

NotZ 39/02 vom 31.03.2003

Anmerkungen zum Urteil