Urteil des BGH vom 11.07.2002, VII ZR 437/01

Entschieden
11.07.2002
Schlagworte
Widerklage, Höhe, Vertrag, Haus, Garage, Aufklärungspflicht, Aufklärung, Genehmigung, Keller, Hausmann
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BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

VII ZR 437/01 Verkündet am: 11. Juli 2002 Heinzelmann, Justizangestellte als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 11. Juli 2002 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Ullmann und die

Richter Hausmann, Dr. Kuffer, Prof. Dr. Kniffka und Bauner

für Recht erkannt:

Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des 5. Zivilsenats des

Oberlandsgerichts Düsseldorf vom 16. November 2001 wird zurückgewiesen.

Die Beklagte trägt die Kosten des Revisionsverfahrens.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Parteien verlangen mit Klage und Widerklage gegenseitig Schadensersatz.

Die Kläger wollten ein von der Beklagten zu erstellendes Einfamilienhaus

erwerben. Die Garage sollte auf neun Meter verlängert und unterkellert werden,

da der Keller als Wohn- und Arbeitsraum genutzt werden sollte. Der Bereich der

unterkellerten Garage sollte eine Höhe von 2,30 m haben. Diese Sonderwünsche, für deren Ausführung die Kläger 71.700 DM zahlen sollten, wurden von

der Beklagten im Notartermin aufgelistet, jedoch nicht beurkundet.

Die Beklagte beantragte eine Genehmigung nur für eine auf sieben Meter verlängerte Garage, eine Kellergeschoßhöhe von 2,10 m und nur teilweise

Unterkellerung, weil das Bauordnungsamt in Vorgesprächen mitgeteilt hatte,

daß weitere Ausführungsänderungen nicht bewilligt würden. Die Kläger erklärten die "Liquidation" des Vertrages, weil die Beklagte nicht in der Lage sei, ihre

Sonderwünsche zu erfüllen.

Die Kläger verlangen Schadensersatz, weil die Beklagte gewußt habe,

daß sie das Haus nur bei Realisierung der Sonderwünsche erwerben würden.

Die Beklagte hätte erkennen können, daß die Ausführung nicht genehmigungsfähig war, wenn sie sich rechtzeitig informiert hätte. Sie behauptet, sie

habe auf die Erteilung einer Ausnahmegenehmigung vertraut. Sie verlangt ihrerseits Schadensersatz und Herausgabe einer zur Sicherung etwaiger Schadensersatzansprüche der Kläger gestellten Bürgschaft.

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Verurteilung der Beklagten in Höhe von

19.576,49 DM und die Abweisung der Widerklage bestätigt. Dagegen wendet

sich die Beklagte mit der zugelassenen Revision.

Entscheidungsgründe:

Die Revision ist unbegründet. Das Berufungsgericht hat zu Recht die

Klage wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen durch die Beklagte für

begründet, die Widerklage für unbegründet erachtet.

Das maßgebende Recht richtet sich nach den bis zum 31. Dezember

2001 geltenden Gesetzen (Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB; § 26 Nr. 7 EGZPO).

I.

Das Berufungsgericht ist der Ansicht, die Kläger hätten Anspruch auf

Schadensersatz in Höhe von 19.576,49 DM wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen für die ihnen entstandenen Eintragungs-, Beurkundungs-, Darlehens- und Zinskosten sowie den anteiligen Zinsverlust der verauslagten

Grunderwerbsteuer.

Der Vertrag sei wegen Formmangels gemäß §§ 125, 313 BGB nichtig,

weil die wesentlichen Sonderwünsche nicht beurkundet worden seien. Der Beklagten könne zwar nicht zum Vorwurf gemacht werden, sie hätte die Wirksamkeit des Vertrages treuwidrig vereitelt oder sonst eine besondere Treuepflicht

hinsichtlich der Beurkundung des Vertrages verletzt. Sie habe aber die Kläger

durch falsche bzw. unvollständige Angaben zum Vertragsschluß verleitet. Sie

wäre verpflichtet gewesen, auf die Notwendigkeit der Genehmigung und auf

Bedenken vor Abschluß des Vertrages hinzuweisen. Wäre sie ihrer Aufklärungspflicht nachgekommen, hätten die Kläger angesichts der Bedeutung, welche die Sonderwünsche für sie hatten, den Vertrag nicht geschlossen. Dies

werde schon dadurch deutlich, daß sie vorhergehende Vertragsangebote, bei

denen die Beklagte erklärt habe, die Sonderwünsche nicht realisieren zu können, abgelehnt hätten. Die Beklagte habe den Klägern als Schaden die Aufwendungen zu ersetzen, die sie im Vertrauen auf die Erfüllbarkeit der Sonderwünsche gehabt hätten. Daran ändere die Formnichtigkeit des Vertrages nichts.

II.

Dagegen wendet sich die zulässige Revision ohne Erfolg.

1. Die Revision ist gemäß §§ 545, 546 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1, Satz 3 ZPO

statthaft. Es ist zwar nicht erkennbar, daß die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat. Der Senat ist jedoch an die Zulassung durch das Berufungsgericht

gebunden.

2. Das Berufungsgericht erkennt unbeschadet der Formunwirksamkeit

des Vertrages 313 Satz 1, § 125 Satz 1 BGB) den Klägern zu Recht den

geltend gemachten Anspruch auf Schadensersatz wegen Verschuldens bei

Vertragsverhandlungen zu. Der Beklagten stehen folglich die mit der Widerklage geltend gemachten Ansprüche nicht zu.

Die Beklagte hat die Kläger unter Verstoß gegen ihre Aufklärungspflicht

(vgl. BGH, Urteil vom 22. Februar 1976 - VII ZR 119/71, BGHZ 60, 221; vom

6. April 2001 - VII ZR 402/99, NJW 2001, 2021) zum Abschluß eines, wenn

auch unwirksamen Vertrages veranlaßt, den diese bei der gebotenen Aufklärung nicht geschlossen hätten. Die Beklagte hat gewußt, daß die Kläger an der

Errichtung des Einfamilienhauses nur dann Interesse hatten, wenn ihre erheblichen Sonderwünsche realisiert werden konnten. Die Beklagte bot das Haus

entsprechend den Sonderwünschen an und erklärte noch drei Tage vor dem

Notartermin, daß eine Raumhöhe von 2,30 m für den Keller möglich sei. Da das

Haus mit diesen Sonderwünschen nicht erstellt werden konnte und die Beklagte

dies bei Beachtung der gebotenen Sorgfaltspflichten hätte erkennen können,

hat sie gegenüber den Klägern ihre vorvertragliche Aufklärungspflicht verletzt.

Sie ist deswegen zum Ersatz des den Klägern dadurch entstandenen Schadens

verpflichtet.

Diese hätten den Vertrag bei Kenntnis der Nichtrealisierbarkeit der Sonderwünsche nicht abgeschlossen. Die ihnen vom Berufungsgericht zuerkannten

Schäden, gegen deren Feststellung sich die Revision nicht wendet, wären bei

gebotener Aufklärung nicht entstanden, unabhängig davon, daß der spätere

Vertragsschluß wegen Verstoßes gegen § 313 Satz 1 BGB gemäß § 125 Satz 1

BGB unwirksam ist.

Ullmann Hausmann Kuffer

Kniffka Bauner

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 278/01 vom 17.10.2001

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 245/01 vom 17.10.2001

Leitsatzentscheidung

NotZ 39/02 vom 31.03.2003

Anmerkungen zum Urteil