Urteil des BGH vom 17.05.2002, V ZR 193/01

Entschieden
17.05.2002
Schlagworte
Gebäude, Verkauf, Ddr, Erwerb, Ankauf, Bereinigung, Gesetz, Grundstück, Vermietung, Begründung
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BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

V ZR 193/01 Verkündet am: 17. Mai 2002 K a n i k , Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

SachenRBerG § 120 Abs. 2

Ein Anspruch auf Ankauf des Grundstücks steht dem Käufer eines ehedem volkseigenen Eigenheims auch dann zu, wenn er nur eine von zwei vorhandenen Wohnungen vertraglich genutzt hat.

BGH, Urt. v. 17. Mai 2002 - V ZR 193/01 - OLG Naumburg

LG Magdeburg

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 17. Mai 2002 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die Richter

Tropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein und Dr. Lemke

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des

11. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Naumburg vom

10. April 2001 aufgehoben.

Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an

das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Der Kläger zu 1 schloß am 11. Juli 1988 mit dem V. Gebäudewirtschaft einen schriftlichen Mietvertrag über eine 2 ½-Zimmerwohnung auf dem

damals volkseigenen Grundstück G. Straße in I. . Mit notariellem

Vertrag vom 5. Februar 1990 mit dem Rechtsträger, dem Rat der Stadt, kauften

die Kläger "das in I. , G. Str. gelegene Eigenheim (1-

Familienhaus)" und beantragten, ihnen ein Nutzungsrecht an dem Grundstück

zu verleihen. Zur Durchführung des Kaufvertrags und zur Zuteilung des Nutzungsrechts kam es nicht mehr. Aufgrund eines am 2. September 1999 be-

standskräftig gewordenen Restitutionsbescheides ist die Beklagte Eigentümerin des Grundstücks.

Die Kläger haben die Feststellung beantragt, daß sie gegen die Beklagte einen Anspruch auf Ankauf des Grundstücks nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz haben. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Das

Oberlandesgericht hat sie abgewiesen. Hiergegen richtet sich die Revision der

Kläger, mit der sie die Wiederherstellung des Urteils des Landgerichts erstreben. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht verneint einen Anspruch der Kläger auf Ankauf

des Grundstücks nach § 121 Abs. 2 SachenRBerG, da das Mietverhältnis der

Kläger nur eine von mindestens zwei in dem Gebäude befindlichen Wohnungen zum Gegenstand gehabt habe.

Dies hält den Angriffen der Revision nicht stand.

II.

Nach § 121 Abs. 2 SachenRBerG steht dem Nutzer ein Anspruch auf

Ankauf des Grundstücks zu, wenn er a) aufgrund eines bis zum 18. Oktober

1989 abgeschlossenen Miet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsvertrags ein Ei-

genheim am 18. Oktober 1989 genutzt, b) bis zum Ablauf des 14. Juni 1990

einen wirksamen Kaufvertrag mit einer staatlichen Stelle der DDR über dieses

Eigenheim geschlossen hat und c) dieses Eigenheim am 1. Oktober 1994 zu

eigenen Wohnzwecken nutzte.

Die Voraussetzungen zu b) stehen zwischen den Parteien außer Streit,

die Voraussetzungen zu a) und c) sind, entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts, erfüllt, wenn es sich bei dem Gebäude um ein Eigenheim gehandelt hat.

1. Allerdings läßt der Wortlaut des Gesetzes auch die Auslegung des

Berufungsgerichts zu, wonach sich das Mietverhältnis auf das Eigenheim als

solches bezogen haben muß. Eigenheime sind nach § 5 Abs. 2 Satz 1

SachenRBerG Gebäude, die für den Wohnbedarf bestimmt sind und eine oder

zwei Wohnungen enthalten. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts,

denen die Revision nicht entgegentritt, war Gegenstand des Mietvertrags, der

sich nach § 100 Abs. 3 ZGB auch auf die Klägerin zu 2, die Ehefrau des Klägers zu 1, erstreckt hat, nur eine der vorhandenen Wohnungen. Die Kläger

haben also am Stichtag des § 121 Abs. 2 Buchst. a SachenRBerG nicht das

auf dem Grundstück errichtete Eigenheim, sondern nur einen Teil desselben,

eine Wohnung, als Mieter genutzt. Dies genügt indessen nach Sinn und Zweck

der Vorschrift und ihrer Entstehungsgeschichte zur Begründung des Bereinigungsanspruchs.

a) Der Gebäudekauf der Kläger erfolgte auf der Grundlage des Gesetzes über den Verkauf volkseigener Eigenheime, Miteigentumsanteile und Gebäude für Erholungszwecke vom 19. Dezember 1973 (GBl. I, S. 578; Verkaufs-

gesetz 1973), das erst am 19. März 1990 - also nach dem Vertragsschluß -

durch das Gesetz über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990

(GBl. I, S. 157; Verkaufsgesetz 1990) abgelöst wurde. In erster Linie das Verkaufsgesetz 1990 (Senatsurt. v. 22. Juni 2001, V ZR 202/00, WM 2001, 1911),

daneben aber auch das vorangegangene Gesetz vom 19. Dezember 1973 bildeten die rechtliche Grundlage des Vertrauens, das § 121 Abs. 2

SachenRBerG schützt. § 121 Abs. 2 SachenRBerG schließt an einen Teilbereich des Verkaufsgesetzes 1990, nämlich den Verkauf volkseigener Ein- und

Zweifamilienhäuser (§§ 2, 4 VerkG) und Miteigentumsanteile 5 VerkG; Senat, Urt. v. 22. Juni 2001, aaO), und an den Regelungsgegenstand des Verkaufsgesetzes 1973, soweit dieses der Verbesserung der Wohnbedingungen

(Vorspruch) diente, an. Dem Käufer, der vor Vollzug des Kaufvertrags mit dem

Untergang der DDR den Vertragspartner verloren hatte, wird gegen den jetzigen Eigentümer ein gesetzliches Ankaufsrecht (oder ein gesetzliches Recht

zum Erwerb eines Erbbaurechts) zu besonderen Bedingungen, §§ 68 ff

SachenRBerG (§§ 43 ff SachenRBerG), eingeräumt. Bereits das Verkaufsgesetz 1973 zählte zu den volkseigenen Eigenheimen, sowohl Ein- als auch

Zweifamilienhäuser 1 Abs. 1 der Durchführungsbestimmung vom 19. Dezember 1973, GBl. I S. 590). Nach der damaligen Praxis war es im Falle des

Erwerbs eines Zweifamilienhauses nicht erforderlich, daß der Erwerber beide

Wohnungen zu eigenen Wohnzwecken nutzte; zulässig war auch der Erwerb

zum Zwecke der Vermietung der weiteren Einheit (Richtlinie des Ministeriums

der Finanzen der DDR vom 14. August 1985 zur Durchführung des Verkaufsgesetzes vom 19. Dezember 1973). Das Verkaufsgesetz 1990 nahm, was angesichts der zwischenzeitlichen Entwicklung ohnehin nicht anzunehmen gewesen wäre, hieran keine Einschränkungen vor. § 2 des Gesetzes enthielt, was

den Erwerb volkseigener Ein- und Zweifamilienhäuser angeht, nicht einmal die

ausdrückliche Voraussetzung, daß der Erwerb - jedenfalls auch - eigenen

Wohnzwecken dienen mußte. § 4 der Durchführungsverordnung vom 15. März

1990 (GBl. I S. 158) holte dies allerdings insoweit nach, als der Verkauf an

Bürger (nach § 2 des Gesetzes Bürger der DDR und Ausländer mit ständigem

Wohnsitz in der DDR) erfolgen konnte, die die Gebäude zum Zeitpunkt des

Verkaufs bewohnten oder durch die die künftige persönliche Nutzung dieses

Wohnraums gewährleistet war. Eine Einschränkung dahin, daß der Verkauf

volkseigener Zweifamilienhäuser (Wohngebäude, die zwei selbständige abgegrenzte Wohnungen enthalten, § 1 Abs. 4 der Durchführungsverordnung) nur

an den gegenwärtigen oder künftigen Nutzer beider Wohnungen zulässig war,

enthielten die Durchführungsbestimmungen nicht. Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, daß die - pauschale - Nachzeichnung dieser Rechtslage durch

§ 121 Abs. 2 SachenRBerG hieran Abstriche machen wollte (vgl. BT-Drucks.

12/7668, Anrufung des Vermittlungsausschusses durch den Bundesrat; BT-

Drucks. 12/8204, Beschlußempfehlung des Vermittlungsausschusses). Der

Senat hat zu § 121 Abs. 2 SachenRBerG entschieden, durch diese Regelung

habe vermieden werden sollen, daß ein Nutzer ein Ankaufsrecht allein zum

Zwecke der Vermietung, Verpachtung oder Weiterveräußerung ausübt (Urt. v.

14. September 2001, V ZR 410/00, VIZ 2002, 49, 50). Für den Erwerb eines

Eigenheims mit zwei Wohnungen, teils zur Eigennutzung, teils zur Vermietung,

bleibt indessen Raum.

b) Eine Bereinigung durch Begründung und Veräußerung von Wohnungseigentum, die das Sachenrechtsbereinigungsgesetz als besonderes Instrument der Bereinigung vorsieht (§§ 65 Abs. 2, 66 Abs. 2, 67 SachenRBerG;

für den Fall des Erbbaurechts vgl. § 40 SachenRBerG), scheidet hier aus. Diese Vorschriften geben keine allgemeine Grundlage für die Aufteilung des

Grundstücks in dem Fall ab, daß der nach § 120 Abs. 2 SachenRBerG berechtigte Nutzer nur eine von mehreren Wohnungen des Eigenheims angemietet

hatte. Zwar bezeichnet § 65 Abs. 2 i.V.m. § 66 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG

eine Abtrennung von Teilflächen zur Bereinigung des Restes (§§ 65 Abs. 1, 66

Abs. 1, 22 bis 27 SachenRBerG) u.a. dann als nicht möglich, wenn der Nutzer

und der Grundstückseigentümer abgeschlossene Teile des Gebäudes unter

Ausschluß des anderen nutzen; der Grundstückseigentümer kann in diesem

Fall, wie der Nutzer, die Begründung und Veräußerung von Wohnungseigentum verlangen. Dies setzt aber voraus, daß der Grundstückseigentümer einen

Tatbestand verwirklicht hat, der, wäre er Nutzer, ihm einen Anspruch auf Bereinigung verschaffte (vgl. Krauß in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, Sachenrechtsbereinigungsgesetz, § 66 Rdn. 23). In Frage kommen vor allem vom Gesetz erfaßte Investitionen. Sie würden sich in dem von dem Nutzer zu erbringenden regelmäßigen Kaufpreis, der sich am Bodenwert orientiert (§§ 19, 68

Abs. 1 SachenRBerG), nicht niederschlagen. Liegt eine solche besondere

Sachlage, die auch im Falle des § 120 Abs. 2 SachenRBerG zu berücksichtigen ist, nicht vor, bleibt es bei dem Recht des Nutzers, das Grundstück ungeteilt oder nach Abschichtung von Teilflächen 66 Abs. 1 SachenRBerG) zu

erwerben; unberührt bleiben die Fälle, in denen Wohnungseigentum deshalb

gebildet wird, weil eine Abschreibung nicht genehmigungsfähig (§§ 66 Abs. 2

Satz 1, 120

SachenRBerG) oder nach § 66 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG unzweckmäßig ist.

2. Das Berufungsgericht hat, aus seiner Sicht folgerichtig, keine Feststellung dazu getroffen, ob es sich bei dem von den Klägern gekauften Gebäude um ein Eigenheim gehandelt hat oder ob es mehr als zwei Wohnungen auf-

wies. Die im Berufungsurteil wiedergegebenen Zeugenaussagen lassen, jeden-

falls für gewisse Zeitspannen, auch die Nutzung durch drei Mietparteien als

möglich erscheinen. Nach Zurückverweisung der Sache wird das Berufungsgericht Gelegenheit haben, das hierzu Erforderliche zu klären.

Wenzel Tropf Krüger

Klein Lemke

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 278/01 vom 17.10.2001

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 245/01 vom 17.10.2001

Leitsatzentscheidung

NotZ 39/02 vom 31.03.2003

Anmerkungen zum Urteil