Urteil des BGH vom 20.01.2010

Leitsatzentscheidung

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

VIII ZR 329/08 Verkündet

am:

20. Januar 2010

Ring,

Justizhauptsekretärin

als

Urkundsbeamtin

der

Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

WEG § 10 Abs. 1, 6, 8; BGB § 421

Für Verbindlichkeiten aus einem Vertrag mit der Gemeinschaft der Wohnungseigen-

tümer haften die Wohnungseigentümer nur dann als Gesamtschuldner, wenn sie sich

neben dem Verband klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet haben (Bestäti-

gung von BGHZ 163, 154).

BGH, Urteil vom 20. Januar 2010 - VIII ZR 329/08 - LG Berlin

Berlin-Spandau

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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 20. Januar 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter

Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und

Dr. Schneider

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten zu 2 und 3 wird das Versäumnis-

teil- und Schlussurteil der Zivilkammer 9 des Landgerichts Berlin

vom 14. Oktober 2008 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben,

als zum Nachteil der Beklagten zu 2 und 3 erkannt worden ist.

Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung

und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens,

an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Beklagten sind - neben anderen - Miteigentümer eines Grundstücks

in Berlin und als solche Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft "A.

6". Die Klägerin versorgt das Grundstück mit Frischwasser und entsorgt

das auf dem Grundstück anfallende Schmutzwasser.

Die Klägerin nimmt die Beklagten als Gesamtschuldner auf Zahlung rest-

lichen Entgelts in Höhe von 3.565,91 € für die Belieferung mit Wasser und die

Entsorgung des Abwassers im Zeitraum vom 28. April 2006 bis 27. März 2007

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in Anspruch. Hinsichtlich der Frischwasserversorgung stützt sie sich hierbei auf

die "Ergänzenden Bedingungen der Berliner Wasserbetriebe zu den Allgemei-

nen Bedingungen für die Wasserversorgung", die auszugsweise lauten wie

folgt:

"1. Vertragsabschluss (zu § 2 AVBWasserV)

(1) Die Berliner Wasserbetriebe liefern Wasser aufgrund eines privat-

rechtlichen Versorgungsvertrages. Der Versorgungsvertrag wird im All-

gemeinen mit dem Eigentümer ... des anzuschließenden Grundstücks

abgeschlossen ...

(2) Tritt an die Stelle eines Hauseigentümers eine Gemeinschaft von

Wohnungseigentümern im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes, so

wird der Versorgungsvertrag mit der Gemeinschaft der Wohnungseigen-

tümer abgeschlossen. Jeder Wohnungseigentümer haftet als Gesamt-

schuldner ...

..."

Bezüglich der Abwasserentsorgung sieht die Klägerin die gesamtschuld-

nerische Haftung der Beklagten auf der Grundlage der "Allgemeinen Bedingun-

gen für die Entwässerung in Berlin (ABE)" als begründet an, die auszugsweise

lauten wie folgt:

"§ 1 Vertragsverhältnis

(1) ...

(2) ...

Vertragspartner der Berliner Wasserbetriebe sind der Grundstückseigen-

tümer ...

(3) Tritt an die Stelle eines Hauseigentümers eine Gemeinschaft von

Wohnungseigentümern im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes, so

wird der Entsorgungsvertrag mit der Gemeinschaft der Wohnungseigen-

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tümer geschlossen. Jeder Wohnungseigentümer haftet als Gesamt-

schuldner ...

..."

Nach entsprechender Erklärung der Beklagten zu 1 hat das Amtsgericht

gegen diese ein Teilanerkenntnisurteil in Höhe von 1.188,64 € erlassen und die

Klage im Übrigen abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landge-

richt der Klage hinsichtlich aller drei Beklagten stattgegeben. Mit der zugelas-

senen Revision erstreben die Beklagten zu 2 und 3 - die Beklagte zu 1 hat in

den Rechtsmittelverfahren keine Anträge mehr gestellt - die Wiederherstellung

des amtsgerichtlichen Urteils, soweit es die gegen sie gerichtete Klage abge-

wiesen hat.

Entscheidungsgründe:

Die Revision hat Erfolg.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Zahlung der streitgegenständlichen

Forderungen aus den zwischen der Klägerin und allen Wohnungseigentümern

der Wohnungseigentümergemeinschaft "A. 6" zustande gekommenen

Verträgen über die Versorgung bzw. Entsorgung des Grundstücks zu.

Die jeweiligen Vertragsangebote der Klägerin lägen in der Bereitstellung

von Leistungen ihres Versorgungsunternehmens. Diese Realofferten hätten

sich vorliegend an die Grundstückseigentümer gerichtet. Die Klägerin habe in

ihren Versorgungsbedingungen hinreichend deutlich zum Ausdruck gebracht,

dass sich ihr Vertragsangebot an den "Grundstückseigentümer", bei einer "Ge-

meinschaft der Wohnungseigentümer" an diese richte. Dies bedeute bei ver-

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ständiger Auslegung, dass die Klägerin unmittelbar mit den einzelnen Woh-

nungseigentümern habe kontrahieren wollen, da diese - und nicht die grund-

buchunfähige Eigentümergemeinschaft - Grundstückseigentümer bzw. Mitei-

gentümer seien. Die nach den Vertragsbedingungen an die "Gemeinschaft von

Wohnungseigentümern" gerichteten Angebote seien jeweils mit dem Zusatz

versehen, dass jeder Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner hafte. Diese

Regelung sei klar und eindeutig. Ein weiterer Anhalt für dieses Auslegungser-

gebnis liege in dem Umstand, dass die Grundstücke in Berlin dem Anschluss-

und Benutzungszwang unterlägen, der bei einer Wohnungseigentümergemein-

schaft die einzelnen Miteigentümer treffe; dies spreche dafür, dass diese und

nicht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Adressaten der Vertrags-

angebote der Klägerin anzusehen seien.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 7. März 2007 (VIII ZR

125/06) stehe dieser Auslegung nicht entgegen. Zwar sei dort ausgeführt wor-

den, dass nach Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümer-

gemeinschaft nunmehr im Außenverhältnis in der Regel der Verband der Woh-

nungseigentümer Vertragspartner sei; dies betreffe indes nur die - hier nicht

vorliegende - Konstellation, dass das Versorgungsunternehmen mit dem Ver-

walter einer Wohnungseigentümergemeinschaft einen Versorgungsvertrag

schließe.

II.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Eine gesamt-

schuldnerische Haftung der Beklagten für die von der Klägerin geforderten Ent-

gelte ergibt sich weder aus Vertrag noch aus dem Gesetz.

1. Die Realofferten der Klägerin richteten sich, anders als das Beru-

fungsgericht meint, nach den vorstehend wiedergegebenen Vertragsbedingun-

gen der Klägerin nicht an die einzelnen Wohnungseigentümer, sondern an die

Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die hiervon abweichende Auslegung

des Berufungsgerichts bindet den Senat nicht. Bei den Versorgungsbedingun-

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gen der Klägerin handelt es sich zwar um Allgemeine Geschäftsbedingungen,

deren räumlicher Geltungsbereich sich auf das Land Berlin beschränkt. Gleich-

wohl erstreckt sich ihre Geltung "über den Bezirk eines Berufungsgerichts hin-

aus"; denn je nach Streitwert der Entgeltklage ist im Berufungsrechtszug das

Kammergericht oder das Landgericht Berlin zuständig. Die daraus resultierende

Gefahr widerstreitender Berufungsurteile hat sich, worauf das Berufungsgericht

hinweist, auch bereits verwirklicht. Der Senat kann die hier in Rede stehenden

Klauseln der Vertragsbedingungen der Klägerin daher selbst unbeschränkt aus-

legen (vgl. BGHZ 163, 321, 323 f.).

Die genannten Klauseln sind dahin auszulegen, dass die Vertragsange-

bote sich an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer richten. Denn sie

bestimmen ausdrücklich, dass dann, wenn an die Stelle eines Hauseigentümers

eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern tritt, der Ver- beziehungsweise

Entsorgungsvertrag mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abge-

schlossen wird. Mit der konkludenten Annahme der Angebote der Klägerin sind

Verträge über die Belieferung mit Wasser und die Abwasserentsorgung jeweils

mit der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht mit den einzelnen Woh-

nungseigentümern zustande gekommen. Der Bezug von Frischwasser und die

Entsorgung des auf dem gemeinsamen Grundstück anfallenden Abwassers

sind Verwaltungsangelegenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft. So-

weit die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei der Verwaltung des ge-

meinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt, ist sie nach der neue-

ren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 163, 154 ff.), die der Ge-

setzgeber zum 1. Juli 2007 in der Vorschrift des § 10 Abs. 6 WEG umgesetzt

hat, rechtsfähig. Dies hat Konsequenzen für das Haftungssystem. Konnte ein

Gläubiger für Schulden der Gemeinschaft nach früherer Auffassung sämtliche

Wohnungseigentümer als Vertragspartner und somit als Gesamtschuldner in

Anspruch nehmen, ist Vertragspartner nunmehr in der Regel das teilrechtsfähi-

ge Subjekt, der Verband. Er haftet mit seinem Verwaltungsvermögen. Daneben

kommt eine akzessorische gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigen-

tümer nicht von Gesetzes wegen, sondern nur in Betracht, wenn sie sich neben

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dem Verband klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet haben (BGHZ 163,

154, 172 f.).

Daran fehlt es im vorliegenden Fall. Zwar sehen die Vertragsbedingun-

gen der Klägerin jeweils vor, dass jeder Wohnungseigentümer als Gesamt-

schuldner haftet. Hieraus ergibt sich indessen nicht klar und eindeutig, dass

eine akzessorische gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer

persönlich neben der Haftung des Verbands begründet werden sollte. Das Be-

rufungsgericht geht davon aus, dass die hier zu beurteilenden Vertragsbedin-

gungen der Klägerin aus der Zeit vor dem Bekanntwerden der Entscheidung

des Bundesgerichtshofs zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümerge-

meinschaft stammen. Unter diesen Umständen spricht gegen ein solches Ver-

ständnis schon die Tatsache, dass nach damaliger Auffassung mangels

Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft allein eine persönliche

Haftung der Wohnungseigentümer in Betracht kam, so dass für die Begründung

einer akzessorischen Haftung der Wohnungseigentümer neben der Gemein-

schaft keine Veranlassung bestand (so zutreffend KG, Urteil vom 24. Januar

2008 - 19 U 8/07, juris). Erkennbarer Sinn der Klauseln kann es dann nur ge-

wesen sein, die als gegeben vorausgesetzte Eigenhaftung der Wohnungseigen-

tümer inhaltlich dahin auszugestalten, dass jeder Wohnungseigentümer für

Verbindlichkeiten der Gemeinschaft als Gesamtschuldner und nicht nur ent-

sprechend seinem Miteigentumsanteil haften solle.

2. Auch das Gesetz sieht eine gesamtschuldnerische Mithaftung der

Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemein-

schaft nicht vor. Gemäß § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG haftet vielmehr jeder Woh-

nungseigentümer einem Gläubiger nur nach dem Verhältnis seines Miteigen-

tumsanteils für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft.

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III.

Das Berufungsurteil ist daher aufzuheben, soweit zum Nachteil der Be-

klagten zu 2 und 3 entschieden worden ist (§ 562 Abs. 1 ZPO). Eine eigene

Sachentscheidung ist dem Senat verwehrt, da die Sache nicht zur Endent-

scheidung reif ist. Denn die Beklagten haften für die Schulden der Wohnungs-

eigentümergemeinschaft zwar nicht als Gesamtschuldner, jedoch gemäß § 10

Abs. 8 Satz 1 des am 1. Juli 2007 in Kraft getretenen Wohnungseigentumsge-

setzes nach dem Verhältnis ihres jeweiligen Miteigentumsanteils.

§ 10 Abs. 8 WEG ist als Vorschrift des materiellen Rechts, für das eine § 62

Abs. 1 WEG entsprechende Übergangsvorschrift fehlt, auch auf vor Inkrafttre-

ten des neuen Wohnungseigentumsgesetzes entstandene Wohnungseigentü-

mergemeinschaften anwendbar (BGH, Urteil vom 18. Juni 2009 - VII ZR

196/08, NJW 2009, 2521, Tz. 14 m.w.N.). Zu den Miteigentumsanteilen der Be-

klagten zu 2 und 3 hat das Berufungsgericht - aus seiner Sicht folgerichtig - kei-

ne Feststellungen getroffen. Die Sache ist daher im Umfang der Aufhebung zur

neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuver-

weisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Ball

Dr. Frellesen

Dr. Hessel

Dr. Achilles

Dr. Schneider

Vorinstanzen:

AG Berlin-Spandau, Entscheidung vom 19.03.2008 - 13 C 518/07 -

LG Berlin, Entscheidung vom 14.10.2008 - 9 S 7/08 -