Urteil des BGH vom 16.12.2009, VIII ZR 39/09

Entschieden
16.12.2009
Schlagworte
Wohnfläche, Höhe, Miete, Widerklage, Wohnung, Wohnraum, Mangel, Privatgutachten, Umfang, Betriebskosten
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BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

VIII ZR 39/09 Verkündet am: 16. Dezember 2009 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

BGB § 536 Abs. 1 Satz 1

Bei der Ermittlung der Wohnfläche einer Maisonettewohnung ist die Fläche des zu

Wohnzwecken mitvermieteten Galeriegeschosses unabhängig davon zu berücksichtigen, ob die Räume des Galeriegeschosses nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften deswegen nicht zur Wohnfläche zu rechnen sind, weil sie zu weniger als der Hälfte der Grundfläche eine lichte Höhe von mehr als 2,20 m aufweisen und deshalb

nicht als Aufenthaltsräume gelten (im Anschluss an BGH, Urteil vom 16. September

2009 - VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421).

BGH, Urteil vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 39/09 - LG Frankfurt/Main AG Königstein

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 16. Dezember 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter

Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel sowie den Richter

Dr. Achilles

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Klägers und der Drittwiderbeklagten wird das

Urteil der 17. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main

vom 2. Dezember 2008 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben,

als die Klage hinsichtlich des über 870,50 nebst Zinsen (betreffend die Betriebskosten) hinausgehenden Betrages abgewiesen

und der Widerklage stattgegeben worden ist.

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts

Königstein im Taunus vom 30. November 2007 wird hinsichtlich

der Widerklage zurückgewiesen.

Im Übrigen wird die Sache im Umfang der Aufhebung zur neuen

Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

1Die Beklagte war Mieterin einer Maisonette-Dachgeschosswohnung des

Klägers und seiner Ehefrau, der Drittwiderbeklagten. Die Wohnung besteht aus

einem unteren Geschoss nebst Balkon sowie einer über eine innen liegende

Treppe zur erreichenden (beheizbaren) Galerie nebst kleinem Zimmer und

Duschbad. Die monatliche Miete für die Wohnung betrug 1.000 einschließlich

einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten in Höhe von 200 €.

In § 1 Ziff. 1 des Mietvertrages vom 5./11. Februar 2004 ist bezüglich der 2

Mieträume eine "Größe von ca. 88 qm" angegeben. Vor Abschluss des Mietvertrages besichtigte die Beklagte die Wohnung und erhielt von den Vermietern die

Grundrisspläne. Auf den Plänen waren alle Räume und der Balkon jeweils mit

gerundeten Quadratmeterangaben versehen. Danach betrug die Größe der

Räume des unteren Geschosses insgesamt 70,5 qm, des Balkons 9 qm und

des oberen (Galerie-)Geschosses 15 qm.

Nach einem von der Beklagten eingeholten Privatgutachten beträgt die 3

Wohnfläche lediglich 72,55 qm, weil die Grundfläche des (oberen) Galeriegeschosses von insgesamt 23,58 qm, unter Berücksichtigung der Schrägen berechnet mit 11,79 qm, gemäß § 41 Abs. 2 der Hessischen Bauordnung außer

Ansatz zu bleiben habe, da die Raumteile mit einer lichten Höhe von über

2,20 m weniger als die Hälfte der Grundfläche dieses Bereichs ausmachten.

Die Beklagte ist der Ansicht, die Miete sei um 17,56 % gemindert, weil 4

die Wohnfläche in diesem Umfang von der vereinbarten Wohnfläche abweiche.

Außerdem sei die Miete um 20 % wegen Isolierungs-, Dämmungs- und Beheiz-

barkeitsproblemen gemindert. Sie kürzte die Miete seit Januar 2007 in unterschiedlicher Höhe, seit Juni 2007 monatlich jeweils in Höhe von 175,60 €.

5Die Drittwiderbeklagte hat alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis an den

Kläger abgetreten. Dieser hat mit der Klage Mietrückstände von Januar bis November 2007 in Höhe von 1.975,42 €, ferner 870,50 als Nachzahlungsbetrag

aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2005 und 2006 sowie vorgerichtliche Anwaltskosten - jeweils nebst Zinsen - geltend gemacht.

6Die Beklagte hat widerklagend - unter Berücksichtigung bereits vorgenommener Mietkürzungen aus anderem Grund - Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe von 5.575,38 nebst Zinsen wegen der nach dem Privatgutachten

bestehenden Wohnflächenabweichung verlangt.

7Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Berufungsgericht die Klage

abgewiesen und den Kläger und die Drittwiderbeklagte auf die Widerklage zur

Zahlung von 5.575,38 nebst Zinsen verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht

- beschränkt - zugelassenen Revision erstreben der Kläger und die Drittwiderbeklagte die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils, soweit die Klage

hinsichtlich des über 870,50 nebst Zinsen (betreffend die Betriebskosten) hinausgehenden Betrages abgewiesen und der Widerklage stattgegeben worden

ist.

Entscheidungsgründe:

8Die Revision hat Erfolg.

I.

9Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

10Die auf Zahlung rückständiger Miete gerichtete Klage sei unbegründet,

weil die Miete wegen Wohnflächenabweichung in dem von der Beklagten geltend gemachten Umfang gemindert sei. Weise eine Mietwohnung eine tatsächliche Wohnfläche auf, die 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche

liege, bestehe ein Mangel der Mietsache gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB, der

den Mieter zur Minderung berechtige. Bezüglich bereits überzahlter Miete stehe

dem Mieter ein Rückforderungsanspruch aus § 812 Abs. 1 BGB zu.

11Mangels Anhaltspunkten für einen vereinbarten Berechnungsmaßstab

sowie für eine ortsübliche Berechnungsmethode sei vorliegend davon auszugehen, dass die Parteien bezogen auf das Anfang des Jahres 2004 geschlossene

Mietverhältnis stillschweigend die Berechnung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) vereinbart hätten. Ausgehend von der Gesamtkonzeption der Wohnflächenverordnung sei zunächst die grundsätzliche Anrechenbarkeit der zu berücksichtigenden Flächen gemäß § 2 WoFlV zu beachten. Danach gehörten die Grundflächen derjenigen Wohnräume nicht zur Wohnfläche,

die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügten. Nach § 42 der hier maßgeblichen Hessischen

Bauordnung seien Dachgeschosse nicht zur Wohnfläche zu rechnen, sofern

diese zu weniger als der Hälfte der Grundfläche eine lichte Höhe von 2,20 m

aufwiesen, da sie als Aufenthaltsraum nicht in Betracht kämen. Die baurechtswidrige Nutzung als Wohnraum ändere daran nichts.

12Danach sei die gesamte Galeriefläche nicht als Wohnfläche anzurechnen, weil weniger als die Hälfte der Fläche eine lichte Höhe von 2,20 m aufweise. Die Wohnfläche betrage - entsprechend dem von der Beklagten eingeholten

Privatgutachten - 72,55 qm, so dass eine Abweichung von 17,56 % gegenüber

der vertraglichen Vereinbarung von 88 qm vorliege. Dies führe zu einer monatlichen Minderung der Bruttomiete von 1.000 um monatlich 175,60 €.

13Auch hinsichtlich des geltend gemachten Nachzahlungsbetrags auf Betriebskosten für 2005 und 2006 in Höhe von 870,50 sei die Klage unbegründet.

Die Widerklageforderung stehe der Beklagten hingegen für die Monate 14

Mai 2004 bis einschließlich Mai 2007 in Höhe eines monatlichen Rückzahlungsbetrages von 175,60 abzüglich der bereits vorgenommenen Einbehalte,

somit in der geltend gemachten Höhe von 5.575,38 gegenüber den Vermietern zu.

II.

15Diese Beurteilung hält, soweit sie revisionsrechtlicher Nachprüfung unterliegt, dieser in einem wesentlichen Punkt nicht stand. Entgegen der Auffassung

des Berufungsgerichts weicht die tatsächliche Wohnfläche der vermieteten

Wohnung nicht um mehr als 10 % von der mit ca. 88 qm vereinbarten Wohnfläche ab. Da insoweit kein Mangel der Mietsache gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1

BGB vorliegt, kann die Klageforderung nicht mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung verneint werden. Ebenso entfällt der mit der Widerklage

geltend gemachte Rückforderungsanspruch der Beklagten wegen überzahlter

Miete.

161. Zu Recht geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass die

Angabe der Größe der Räume mit ca. 88 qm als Beschaffenheitsvereinbarung

über die Wohnfläche der vermieteten Wohnung anzusehen ist, die bei einer

Abweichung von mehr als 10 % zum Nachteil des Mieters zu einem Mangel der

Mietsache führt (Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004,

1947, unter II 2 a, c, sowie vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626

Tz. 13 f., 17).

17Ebenso zutreffend geht das Berufungsgericht auch davon aus, dass der

Begriff der Wohnfläche auslegungsbedürftig ist, weil er keinen feststehenden

Inhalt hat, und, da eine verbindliche Regelung zur Berechnung von Flächen bei

frei finanziertem Wohnraum fehlt, zur Auslegung des Begriffs der Wohnfläche

grundsätzlich auch die für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen herangezogen werden können, falls nicht die Parteien dem Begriff der

Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen haben

oder ein anderer Berechnungsmodus ortsüblich oder nach der Art der Wohnung

nahe liegender ist (Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, NJW

2004, 2230, unter II 1 b aa, cc, sowie vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, NJW

2007, 2624, Tz. 13). In Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Senats

legt das Berufungsgericht auch im Ansatz zutreffend seiner Entscheidung

zugrunde, dass einer Vereinbarung der Parteien darüber, welche Flächen in die

Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen sind, der Vorrang zukommt (vgl.

Senatsurteil vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421,

Tz. 10 m.w.N.).

Anders als das Berufungsgericht meint, ist hiernach das Galeriegeschoss 18

der von der Beklagten gemieteten Wohnung jedoch in die Wohnflächenberechnung einzubeziehen. Denn aus den tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts, die in der Revisionsinstanz nicht angegriffen worden sind, ergibt

sich, dass auch das Galeriegeschoss als Wohnraum mitvermietet worden ist.

Dies geht schon aus dem Mietvertrag mit hinreichender Deutlichkeit hervor, in

dessen § 1 Nr. 1 die zu Wohnzwecken vermieteten "Räume mit einer Größe

von ca. 88 m 2 " unter Buchst. a als "3 1/2 Zimmer, Flur, Küche, Bad sowie weitere Dusche/WC im Obergeschoß" bezeichnet sind. Dass das - bewohnbare und

von der Beklagten auch zu Wohnzwecken genutzte - Galeriegeschoss zu anderen als zu Wohnzwecken vermietet gewesen sein könnte, ist fernliegend und

von der Beklagten auch nicht geltend gemacht worden.

19Es kommt hinzu, dass die Beklagte nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts die Mietwohnung vor Abschluss des Mietvertrages besichtigt hatte und dass ihr von den Vermietern Grundrisspläne ausgehändigt worden waren, in denen die Größe der Räume beider Geschosse mit

gerundeten Quadratmeterangaben verzeichnet ist. Da die Fläche des unteren

Geschosses hiernach nur ca. 70 qm (zuzüglich des mit 9 qm eingezeichneten

Balkons) beträgt, war eindeutig erkennbar, dass in die mit ca. 88 qm angegebene Wohnfläche auch das Galeriegeschoss einbezogen war.

Steht demnach fest, dass die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche 20

auch das Galeriegeschoss einschließt, so kommt dem vom Berufungsgericht in

den Mittelpunkt gerückten Umstand, dass die Räume des Galeriegeschosses

nach den Bestimmungen der Hessischen Landesbauordnung nicht zur Wohnfläche zu rechnen sind, weil sie zu weniger als der Hälfte der Grundfläche eine

lichte Höhe von über 2,20 m aufweisen und deshalb nicht als Aufenthaltsräume

gelten, keine Bedeutung zu. Wie der Senat - nach Erlass des Berufungsurteils -

bereits entschieden hat, sind die Flächen von Räumen, die nach dem Vertrag

zu Wohnzwecken vermietet sind, bei der Wohnflächenermittlung unabhängig

davon mit einzurechnen, ob sie wegen öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkungen bei einer Flächenberechnung nach den Bestimmungen der Zweiten Berechnungsverordnung als Wohnraum anzurechen sind (Senatsurteil vom

16. September 2009, aaO). Für die Frage einer Wohnflächenberechnung nach

den im vorliegenden Fall anzuwendenden Bestimmungen der Wohnflächenverordnung kann nichts anderes gelten.

21Danach liegt die Wohnflächenabweichung schon nach dem eigenen Vortrag der Beklagten unter 10 %, denn nach dem von ihr eingeholten Privatgutachten beträgt die Gesamtwohnfläche 84,34 qm (unteres Geschoss: 72,55 qm,

Galeriegeschoss: 11,79 qm). Damit fehlt es an einem Mangel in Gestalt einer

erheblichen Unterschreitung der mit ca. 88 qm vereinbarten Wohnfläche, aufgrund dessen die Miete um die von der Beklagten mit der Widerklage geltend

gemachte Summe gemindert sein könnte.

III.

22Nach alledem kann das Berufungsurteil mit Ausnahme der Klageabweisung hinsichtlich der Betriebskostennachzahlung keinen Bestand haben; es ist

daher in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang aufzuheben 562 Abs. 1

ZPO). Der Senat kann lediglich bezüglich der Widerklage selbst entscheiden

563 Abs. 3 ZPO). Da die Widerklage mangels eines zur Minderung berechtigenden Wohnflächenmangels unbegründet ist, ist die Berufung der Beklagten

gegen das amtsgerichtliche Urteil insoweit zurückzuweisen. Hinsichtlich der

- weitergehenden - Klageforderung kann der Senat hingegen nicht abschließend in der Sache entscheiden, weil es weiterer tatrichterlicher Feststellungen

zu den von der Beklagten behaupteten sonstigen Minderungsgründen (fehlende

Wärmeisolierung und mangelnde Beheizbarkeit) sowie den vom Kläger geltend

gemachten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten bedarf. Insoweit ist die Sache

daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des

Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückzuverweisen 563

Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Ball Dr. Frellesen Dr. Milger

Dr. Hessel Dr. Achilles

Vorinstanzen:

AG Königstein, Entscheidung vom 30.11.2007 - 23 C 637/07-14 -

LG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 02.12.2008 - 2/17 S 144/07 -

Urteil vom 29.09.2016

X ZR 58/14 vom 29.09.2016

Urteil vom 06.10.2016

I ZR 97/15 vom 06.10.2016

Urteil vom 09.11.2016

5 StR 425/16 vom 09.11.2016

Anmerkungen zum Urteil