Urteil des BGH vom 17.01.2005

V ZR 37/05

Verkündet am:

30. September 2005

K a n i k,

Justizamtsinspektorin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

nein

BGHR:

ja

BGB § 497 a.F.

BauGB § 11 Abs. 2

RHeimStG §§ 11 Abs. 1, 12 Abs. 1

Ein bei dem Verkauf einer Reichsheimstätte für die Dauer von 30 Jahren zugunsten

der ausgebenden Stadt vereinbartes Wiederkaufsrecht ist wirksam, wenn es den

nach dem Reichsheimstättengesetz bestehenden Rechten des Ausgebers nachge-

bildet ist.

Die Ausübung eines solchen Wiederkaufsrechts 19 Jahre nach Vertragsschluss ist

trotz der Aufhebung des Reichsheimstättengesetzes nicht unangemessen, wenn der

Käufer das Grundstück zu einem den Verkehrswert um mehr als 70 % unterschrei-

tenden Preis erworben hat.

BGH, Urt. v. 30. September 2005 - V ZR 37/05 - OLG Düsseldorf

LG Düsseldorf

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Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 30. September 2005 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger und

den Richter Dr. Klein, die Richterin Dr. Stresemann sowie die Richter Dr. Czub

und Dr. Roth

für Recht erkannt:

Die Revision gegen das Urteil des 9. Zivilsenats des Oberlandes-

gerichts Düsseldorf vom 17. Januar 2005 wird auf Kosten der Klä-

ger zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die beklagte Stadt war Eigentümerin eines bebauten Grundstücks, auf

dem zugunsten der Kläger ein Erbbaurecht nach dem Reichsheimstättengesetz

lastete. Durch notariellen Vertrag vom 7. November 1983 verkaufte sie das

Grundstück, dessen Verkehrswert 300 DM/qm betrug, zu einem Preis von

37.120 DM (= 80 DM/qm) an die Kläger; dabei wurde die Heimstätteneigen-

schaft auf das Grundstück erstreckt.

In Ziffer 6 des Vertrages bestellten die Kläger der Beklagten ein Wieder-

kaufsrecht für die Dauer von 30 Jahren. Die Beklagte sollte zur Ausübung die-

ses Rechts unter anderem berechtigt sein, wenn die Kläger das Grundstück an

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andere Personen als ihre Kinder, Kindeskinder oder deren Ehegatten verkauf-

ten. Als Wiederkaufspreis wurde der Verkehrswert des Grundstücks, höchstens

jedoch der Kaufpreis von 80 DM/qm zuzüglich eines Betrags für eine nach dem

statistischen Lebenshaltungskostenindex zu ermittelnde Wertsteigerung des

Grundstücks vereinbart; die auf dem Grundstück befindlichen Bauten sollten in

Höhe ihres Verkehrswerts entschädigt werden.

Als die Kläger das Grundstück im Jahr 2001 verkaufen wollten, verlangte

die Beklagte zur Ablösung ihres Wiederkaufsrechts eine Ausgleichszahlung

von 163.335 DM (83.511,86 €). Im März 2002 veräußerten die Kläger das

Grundstück für 286.323 € an Dritte und zahlten den Ausgleichsbetrag unter

dem Vorbehalt der Rückforderung für den Fall, dass das Wiederkaufsrecht un-

wirksam sein sollte.

Die auf Rückzahlung des Ausgleichsbetrags gerichtete Klage ist in den

Vorinstanzen erfolglos geblieben. Mit der von dem Oberlandesgericht zugelas-

senen Revision verfolgen die Kläger ihren Klageantrag weiter; die Beklagte

beantragt die Zurückweisung der Revision.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht meint, den Klägern stehe kein Anspruch aus un-

gerechtfertigter Bereicherung zu, weil sie den Ausgleichsbetrag im Hinblick auf

das Wiederkaufsrecht der Beklagten und daher mit Rechtsgrund geleistet hät-

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ten. Das Wiederkaufsrecht sei trotz der Ausübungsfrist von 30 Jahren wirksam.

Der Kaufvertrag unterliege dem Gebot angemessener Vertragsgestaltung, weil

es sich um einen städtebaulichen Vertrag im Sinne des § 11 Abs. 1 BauGB

handele. Bei solchen Verträgen bestünden gegen 20 Jahre übersteigende Bin-

dungen des Erwerbers in der Regel zwar Bedenken. Hier sei jedoch zu berück-

sichtigen, dass der Beklagten mit dem unbefristeten Vorkaufsrecht nach § 11

RHeimstG und dem unbefristeten Heimfallanspruch nach § 12 RHeimstG

Rechte zugestanden hätten, die in ihren Wirkungen dem vertraglich vereinbar-

ten Wiederkaufsrecht gleichgekommen seien. Dass das Reichsheimstättenge-

setz im Jahr 1993 aufgehoben worden sei, führe zu keiner anderen Beurtei-

lung, da sich die Angemessenheit eines Vertrags nach dem Zeitpunkt seines

Abschlusses beurteile. Das gelte jedenfalls dann, wenn seine Klauseln, wie

hier, gesetzliche Wertungen widerspiegelten. Im Übrigen sei die Länge der zu-

lässigen Bindungsfrist in städtebaulichen Verträgen von dem Umfang der ge-

währten Subvention abhängig und deshalb auch zu berücksichtigen, dass die

Kläger das Grundstück erheblich unter dem Verkehrswert erworben hätten.

II.

Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung stand.

1. Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass das vertragli-

che Wiederkaufsrecht (§ 497 BGB a.F.) wirksam vereinbart worden ist. Insbe-

sondere ergeben sich aus dem Gebot der angemessenen Vertragsgestaltung,

dem die beklagte Stadt unterliegt, keine Bedenken gegen dessen Wirksamkeit.

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a) Dabei kann dahinstehen, ob dem Berufungsgericht darin zu folgen ist,

dass es sich bei dem Kaufvertrag um einen städtebaulichen Vertrag im Sinne

des § 11 Abs. 1 BauGB handelt, ob es also zutrifft, dass die Beklagte mit dem

Verkauf des Grundstücks öffentliche Aufgaben auf dem Gebiet des Städtebaus

erfüllen, insbesondere preisgünstigen Wohnraum für Einheimische schaffen

wollte (vgl. Senat, BGHZ 153, 93, 96). Hieran bestehen Zweifel, weil die An-

nahme des Berufungsgerichts, die verbilligte Abgabe des Grundbesitzes an die

Kläger habe der Deckung des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung

gedient, nicht auf tatsächliche Feststellungen gestützt worden ist und der Um-

stand, dass die Kläger bereits Erbbauberechtigte waren, es also nicht (mehr)

um die Bereitstellung von günstigem Bauland ging, eher gegen eine solche

Zielsetzung spricht (vgl. zu einem ähnlichen Fall: OVG Münster NJW 1983,

2517). Die Frage kann aber offen bleiben, weil das in § 11 Abs. 2 BauGB nor-

mierte Gebot der angemessenen Vertragsgestaltung, wie auch das Berufungs-

gericht nicht verkennt, auf dem allgemeinen, verfassungsrechtlich verankerten

Grundsatz der Verhältnismäßigkeit beruht und damit auch ohne ausdrückliche

gesetzliche Regelung für das gesamte Handeln der Verwaltung bestimmend ist

(vgl. Senat, BGHZ 153, 93, 98 m.w.N.).

b) Das Berufungsgericht nimmt rechtsfehlerfrei an, dass die für das Wie-

derkaufsrecht vereinbarte Ausübungsfrist von 30 Jahren schon deshalb keine

unangemessene Regelung darstellt, weil sie mit den damals geltenden Be-

stimmungen des Reichsheimstättengesetzes in Einklang steht. Die Beklagte

hätte nämlich in den beiden wichtigsten Fällen, in denen sie nach Ziffer 6 des

Kaufvertrags zum Wiederkauf des Grundstücks berechtigt sein sollte - Verkauf

des Grundstücks an Dritte und Vermögensverfall der Kläger -, auch ihr Vor-

kaufsrecht gemäß § 11 Abs. 1 RHeimstG oder ihren Heimfallanspruch nach

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§ 12 Abs. 1 RHeimstG iVm § 17 Abs. 1 Nr. 3 u. 4 der Verordnung zur Ausfüh-

rung des Reichsheimstättengesetzes (in der im Bundesgesetzblatt Teil III, Glie-

derungsnummer 2332-1-1, veröffentlichten bereinigten Fassung) ausüben kön-

nen. Diese Rechte standen der Beklagten grundsätzlich unbefristet (vgl. Wor-

mit/Ehrenfoth, Reichsheimstättengesetz, 4. Aufl., § 21 Anm. 1, S. 164), unter

Umständen also auch weitaus länger als 30 Jahre, zu und berechtigten sie, die

Übertragung des Grundstücks zu dem im Kaufvertrag vereinbarten und im

Grundbuch eingetragenen Bodenwert von 80 DM/qm unter Hinzurechnung des

noch vorhandenen Werts etwaiger Baulichkeiten und Verbesserungen zu er-

werben (§ 15 Abs. 1 Satz 1 RHeimstG). In diesem Punkt stellte sich das ver-

tragliche Wiederkaufsrecht für die Kläger sogar als günstiger dar, weil der Wie-

derkaufspreis zusätzlich eine am statistischen Lebenshaltungskostenindex ori-

entierte Wertsteigerung des Grundstücks umfaßte.

2. Ungeachtet der Wirksamkeit der zwischen den Parteien getroffenen

Vereinbarungen mußte die Beklagte bei Eintritt des Wiederkaufsfalls allerdings

prüfen, ob die Ausübung des ihr zustehenden Rechts im Jahr 2002 angemes-

sen war (vgl. hierzu Senat, BGHZ 153, 93, 106), ob sich also ein Wiederkauf

des Grundstücks auch nach der 1993 erfolgten Aufhebung des Reichsheim-

stättengesetzes als verhältnismäßig darstellte. Entgegen der Auffassung der

Revision war das Ermessen der Beklagten hierdurch jedoch nicht reduziert. Die

Beklagte durfte vielmehr berücksichtigen, dass die Kläger - würde sie auf die

Ausübung ihres Wiederkaufsrechts verzichten - durch den Verkauf des Grund-

stücks dessen vollen Verkehrswert realisieren und sich dadurch in sachlich

nicht gerechtfertigter Weise auf Kosten der Allgemeinheit bereichern würden.

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a) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Kläger das

Grundstück für 80 DM/qm und damit um mehr als 70 % unter dessen damali-

gem Verkehrswert von 300 DM/qm erworben. Soweit die Revision dieses Wert-

verhältnis in der mündlichen Verhandlung unter Hinweis auf die Belastung des

Grundstücks durch das den Klägern zustehende Erbbaurecht in Zweifel gezo-

gen hat, zeigt sie keine Umstände auf, die die Annahme rechtfertigen, das Be-

rufungsgericht habe das Erbbaurecht bei Ermittlung der Verbilligung unberück-

sichtigt gelassen. Dahinstehen kann, inwieweit die Verbilligung auf etwaige

städtebauliche Ziele zurückführen ist, die die Beklagte mit dem Verkauf des

Grundstücks verfolgt haben mag, und inwieweit sie auf der Heimstätteneigen-

schaft des Grundstücks beruhte, die im allgemeinen als nachteilig angesehen

wurde, weil sie dazu führte, dass inflationsbereinigte Steigerungen des Boden-

werts nicht dem Eigentümer, sondern dem Ausgeber zugute kamen (vgl.

BVerwG NJW 1979, 1725; Wormit/Ehrenforth, Reichsheimstättengesetz,

4. Aufl., § 6 Anm. 2). Der Verkauf des Grundstücks stellte sich in jedem Fall als

eine Subventionierung der Kläger aus öffentlichen Mitteln dar. Während deren

Zweckgebundenheit, die das Berufungsgericht in der Schaffung von Grundbe-

sitz für den Heimstätter und seine Familie sieht, zunächst durch das gesetzli-

che Heimfall- und Vorkaufsrecht der Beklagten nach dem Reichsheimstätten-

gesetz gewährleistet war, durfte die Beklagte auch nach dessen Aufhebung für

einen angemessenen Zeitraum sicherstellen, dass die Subvention weiterhin

ihren Zweck erfüllte oder andernfalls durch Ausübung des Wiederkaufsrechts

in die öffentlichen Kassen zurückfloß. Das Gebot, Vermögen der öffentlichen

Hand nicht zu Lasten der Allgemeinheit unter Wert zu veräußern (vgl. § 90

Abs. 3 Satz 2 Gemeindeordnung Nordrhein-Westfalen), verpflichtete sie sogar,

die durch das Wiederkaufsrecht gesicherte Differenz zwischen dem von den

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Klägern gezahlten Kaufpreis und dem vollen Grundstückswert gegebenenfalls

selbst, d.h. zu Gunsten der Allgemeinheit, zu realisieren.

b) Etwas anderes würde zwar gelten, wenn der Gesetzgeber durch die

Aufhebung des Reichsheimstättengesetzes beabsichtigt hätte, den Heimstät-

tern den vollen Grundstückswert unabhängig davon zukommen zu lassen, zu

welchem Preis sie ihr Grundstück erworben hatten, ihnen also gegebenenfalls

einen Spekulationsgewinn zu ermöglichen. Das kann aber nicht angenommen

werden.

Die Aufhebung des Reichsheimstättengesetzes beruhte zum einen auf

der Erwägung, dass das Institut der Reichsheimstätte durch neuere Formen

der Wohnungsbauförderung an Bedeutung verloren hatte. Zum anderen er-

schien dem Gesetzgeber die Einschränkung der Verfügungsgewalt der

Heimstätter im Vergleich zu anderen Eigentümern als unbillig, weil durch die

Steuerreform 1990 die ihnen zuletzt noch verbliebenen finanziellen Vergünsti-

gungen entfallen seien. Den erheblichen Nachteilen einer Reichsheimstätte

stünden damit - so die Begründung - keine Vorteile mehr gegenüber. Eine Auf-

rechterhaltung der Verfügungs- und Verwertungsbeschränkungen des Reich-

heimstättengesetzes sei wegen der damit verbundenen Sonderopfer der

Heimstätter nicht zu rechtfertigen (BT-Drucks. 512/92, S. 6).

Aus dieser Begründung wird deutlich, dass der Gesetzgeber die

Heimstätter mit anderen Grundeigentümern gleichstellen, sie aber keinesfalls

bevorzugen wollte. Folglich war mit der Aufhebung des Reichsheimstättenge-

setzes keine Aussage darüber verbunden, ob Heimstätter, die ihr Grundstück

deutlich unter dem Verkehrswert erworben hatten, nunmehr auch berechtigt

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sein sollten, den vollen Verkehrwert des Grundstücks zu realisieren. Denn hier-

in hätte eine Privilegierung gegenüber den anderen Grundeigentümern gele-

gen, die ihr Grundstück entweder zum Verkehrswert gekauft oder eine - etwa

im Rahmen eines Einheimischenmodells erfolgte - Verbilligung nur um den

Preis der Bindung durch ein Wiederkaufsrecht oder eine Mehrerlösklausel zu-

gunsten der Gemeinde erhalten hatten (vgl. dazu Senat, BGHZ 153, 93).

c) Das Ermessen der Beklagten war auch nicht deshalb beschränkt, weil

den Klägern ursprünglich ein Erbbaurecht an dem verkauften Grundstück zu-

gestanden hatte. Dieses Recht hatte sich durch den Kauf des Grundstücks in

ein Eigentümer-Erbbaurecht umgewandelt und stellte damit keine wertmin-

dernde Belastung des Grundstücks mehr dar (vgl. Senat, Urt. v. 14. Oktober

1988, V ZR 175/87, NJW 1989, 2129, 2130). Demgemäß beeinflußt es auch

nicht die Höhe des Gewinns, den die Kläger bei einem Verkauf des Grund-

stücks auf Kosten der Allgemeinheit erzielen könnten.

d) Entgegen der Auffassung der Revision war die Ausübung des Wie-

derkaufsrechts auch nicht deshalb unverhältnismäßig, weil der Zeitraum, in

dem es den Klägern nicht möglich ist, den vollen Grundstückswert durch einen

Verkauf an Dritte zu realisieren, unangemessen lang wäre oder sonst zu einer

unzumutbaren Belastung geführt hätte.

(1) Die Kläger können sich insbesondere nicht darauf berufen, dass bei

Wiederkaufsrechten oder Mehrerlösabführungsklauseln, die der vertraglichen

Absicherung von Zielen der Einheimischenförderung dienen, eine Bindungs-

dauer von etwa 15 Jahren als wirksam (so Senat, BGHZ 153, 93, 105), eine

20 Jahre überschreitenden Bindung dagegen vielfach als unangemessen an-

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gesehen wird (z.B. OLG Oldenburg, OLGR 2001, 34, 35; Grziwotz, DNotZ

1999, 646, 650; Deutrich, MittBayNot 1996, 201, 202; Jachmann, MittBayNot

1994, 93, 108). Selbst wenn eine Bindung der Kläger von 30 Jahren danach

unangemessen lang erschiene, führte das - da das Wiederkaufsrecht wirksam

vereinbart worden ist - allenfalls zu einer Reduzierung der Ausübungsfrist auf

das zulässige Maß.

Dabei kann auch hier offen bleiben, ob und gegebenenfalls unter wel-

chen Voraussetzungen die Ziele eines Einheimischenmodells sichernde Wie-

derkaufsrechte für einen deutlich längeren Zeitraum als 15 Jahre vereinbart

werden können. Vorliegend ist jedenfalls eine – nicht überschrittene – Frist von

20 Jahren unbedenklich. Zu berücksichtigen ist, dass bei Einheimischenmodel-

len im allgemeinen nur eine Reduzierung des Kaufpreises bis zu 30 % gegen-

über dem Verkehrswert als zulässig, eine weitergehende Verbilligung demge-

genüber als nicht mehr durch die mit dem Modell verbundenen städtebaulichen

Zielen gerechtfertigt angesehen wird (vgl. BayVGH, MittBayNot 1990, 259, 264;

OLG München, NJW 1998, 1962, 1963; Jachmann, MittBayNot 1994, 93, 107).

Da die durch das Wiederkaufsrecht bewirkte Bindung des Käufers der Preis für

den verbilligten Erwerb des Grundstücks ist (Senat, BGHZ 153, 93, 104), steigt

die zulässige Bindungsdauer mit dem Umfang der Verbilligung. Wird bei einem

Preisabschlag bis zu 30 % eine Bindungsdauer bis zu 20 Jahren als noch an-

gemessen angesehen (vgl. zu diesem Zusammenhang, Jachmann, MittBayNot

1994, 93, 108), ist bei einem Nachlaß von mehr als 70 % gegenüber dem Ver-

kehrswert, wie er nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hier gegeben

ist, eine deutlich längere, möglicherweise bis zu 30 Jahren reichende Bindung

des Käufers gerechtfertigt. Damit stellt es sich hier jedenfalls nicht als unver-

hältnismäßig dar, dass die Beklagte ihr Wiederkaufsrecht noch nach einem

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Zeitraum von knapp 19 Jahren seit der verbilligten Abgabe des Grundstücks

auszuüben beabsichtigte.

(2) Die Dauer des Wiederkaufsrechts führte auch nicht zu einer unzu-

mutbaren Belastung der Kläger infolge einer unangemessen Einschränkung

ihrer wirtschaftlichen Dispositionsfreiheit. Es hinderte sie insbesondere nicht

daran, das Grundstück zu einem Preis zu verkaufen, der in einem angemesse-

nen Verhältnis zu den von ihnen erbrachten Leistungen stand. Da der Wieder-

kaufspreis für das Grundstück dem von den Klägern gezahlten Kaufpreis zu-

züglich einer am statistischen Lebenshaltungskostenindex orientierten Wert-

steigerung entsprach, blieben ihnen die für den Erwerb des Grundstück aufge-

wendeten Mittel wertgesichert erhalten; die auf dem Grundstück befindlichen

Bauten waren nach ihrem Verkehrswert zu entschädigen.

Sonstige tatsächliche Belastungen, die geeignet wären, die Ausübung

des Wiederkaufsrechts nach 19 Jahren als unverhältnismäßig erscheinen zu

lassen, haben die Kläger nicht aufgezeigt. Das gilt auch hinsichtlich des in der

mündlichen Verhandlung vorgebrachten Einwands, anders als in dem der Se-

natsentscheidung vom 29. November 2002 (BGHZ 153, 93) zugrunde liegen-

den Fall sei der Ablösebetrag nicht für jedes Jahr bestehenden Eigentums re-

duziert worden, sondern wäre sogar um so höher gewesen, je länger die Kläger

das Grundstück behalten hätten. Da der Kaufvertrag keine Regelung über die

Ablösung des Wiederkaufsrechts enthält, könnte sich ein solcher Effekt allen-

falls aus der Berechnungsmethode ergeben, nach der die Beklagte den Ablö-

sebetrag ermittelt hat. Diese Methode ist aber nicht Gegenstand des Revisi-

onsverfahrens; denn weder enthält das Berufungsurteil Feststellungen zu ihr

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noch zeigt die Revision entsprechenden Vortrag der Kläger aus den Tatsa-

cheninstanzen auf.

e) Schließlich können die Kläger nicht mit Erfolg einwenden, dass sie

schlechter stünden als diejenigen Heimstätter, die ihr Grundstück ohne Verein-

barung eines zusätzlichen schuldrechtlichen Wiederkaufsrechts erworben ha-

ben und nach Aufhebung des Reichsheimstättengesetzes von jeglichen Bin-

dungen befreit waren. Dieser Gesichtspunkt wäre von der dem Gleichbehand-

lungsgebot verpflichteten Beklagten zwar zu berücksichtigen gewesen, wenn

sie in vergleichbaren Fällen Heimstätten ohne Vereinbarung eines Wieder-

kaufsrechts veräußert hätte. Hierzu zeigt die Revision aber keine Feststellun-

gen des Berufungsgerichts und auch keinen in den Vorinstanzen übergange-

nen Tatsachenvortrag auf.

Die Beklagte mußte auch nicht berücksichtigen, dass die Kläger - im

Vergleich zu „normalen“ Erwerbern von Heimstätten - vor Abschluß des Kauf-

vertrags Erbauberechtigte des fraglichen Grundstücks waren. Auch insoweit ist

kein Sachvortrag ersichtlich, dem sich entnehmen ließe, dass die Kläger im

Vergleich zu solchen Erwerbern heute schlechter gestellt sind oder dass sie

heute besser stünden, wenn sie 1983 ihr Erbbaurecht beibehalten hätten statt

das Grundstück zu kaufen.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Krüger Klein Stresemann

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Czub Roth