Urteil des BGH vom 16.06.2010, VIII ZR 258/09

Entschieden
16.06.2010
Schlagworte
Preisbindung, Miete, Wegfall, Abrechnung, Vermieter, Mieter, Kostenmiete, Anpassung, Zuschlag, Wohnung
Urteil herunterladen

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

VIII ZR 258/09 Verkündet am: 16. Juni 2010 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

NMV § 3 Abs. 1, § 26

Bei Wegfall der Preisbindung ist die zuletzt geschuldete Kostenmiete - einschließlich

etwaiger Zuschläge nach § 26 NMV - nunmehr als "Marktmiete" zu zahlen.

BGB § 560 Abs. 4, § 556 Abs. 3 Satz 3

Die Nichteinhaltung der Abrechnungsfrist steht einer Anpassung der Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB nicht entgegen.

BGH, Urteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 258/09 - LG Hannover AG Hannover

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 16. Juni 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter

Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Fetzer sowie den Richter

Dr. Bünger

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 8. Zivilkammer

des Landgerichts Hannover vom 27. August 2009 im Kostenpunkt

und insoweit aufgehoben, als die Beklagten zur Zahlung von mehr

als 1.905,34 nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über

dem Basiszinssatz auf 1.775,34 seit dem 14. Mai 2008 und auf

weitere 130 seit dem 17. Januar 2009 verurteilt worden sind.

Das weitergehende Rechtsmittel wird bezüglich der zur Aufrechnung gestellten Rückzahlungsansprüche aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2004 bis 2006 als unzulässig verworfen und im Übrigen zurückgewiesen.

Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung

und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens,

an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

1Die Beklagten haben von der Rechtsvorgängerin der Klägerin im März

2001 eine Wohnung in H. gemietet. Die Wohnung war Anfang der 70er

Jahre mit Hilfe von Wohnungsfürsorgemitteln des Bundes gebaut worden, um

preisgünstigen Wohnraum für Bedienstete des Bundes zu schaffen. Die

Rechtsvorgängerin der Klägerin hatte sich verpflichtet, die geförderten Wohnungen nur an solche Personen zu vermieten, die ihr vom Bund als Mieter benannt waren. Um die Vermietung an die nicht zu diesem Personenkreis gehörenden Beklagten zu ermöglichen, hatte die zuständige Behörde im Jahr 2001

eine entsprechende Freistellung von der Zweckbindung ausgesprochen. Der

Fördervertrag verpflichtete die Bauherrin für diesen Fall, vom Mieter neben der

Einzelmiete einen Zuschlag wegen erhöhter Aufwendungen zu verlangen; war

diese Miete nach den örtlichen Gegebenheiten nicht zu erzielen, hatte die Bauherrin gemäß § 5 (2) des Fördervertrags die höchst erzielbare Miete (Marktmiete) zu erheben. Dementsprechend sieht der mit den Beklagten abgeschlossene

Mietvertrag vor, dass die Beklagten neben der Grundmiete und den Betriebskostenvorauszahlungen einen "Kostenmietzuschlag" in Höhe von 28,37 monatlich an die Vermieterin zu zahlen haben. Zusätzlich entrichteten die Beklagten bis zum Wegfall der Mietpreisbindung (Ende 2003) eine Fehlbelegungsabgabe an die Oberfinanzdirektion H. .

2Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Zahlung rückständiger Miete für

den Zeitraum März 2006 bis April 2008 in Anspruch. Die Parteien streiten darüber, ob die Beklagten für diesen Zeitraum trotz Wegfalls der Preisbindung den

Kostenmietzuschlag von 28,37 monatlich schulden und ob die Klägerin - im

Anschluss an die im April 2007 erteilte Nebenkostenabrechnung für das Jahr

2005 - ab Juni 2007 entsprechend erhöhte Nebenkostenvorauszahlungen verlangen kann. Ferner steht im Streit, ob den Beklagten aus den - nach ihrer Auf-

fassung fehlerhaften - Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2004 bis 2006

Rückzahlungsansprüche zustehen, mit denen sie gegen Mietforderungen der

Klägerin aufgerechnet haben.

3Die Klägerin hat Zahlung von 2.168,57 nebst Zinsen begehrt. Das

Amtsgericht hat die Beklagten zur Zahlung von 747,90 nebst Zinsen verurteilt

und die weitergehende Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat

das Landgericht das erstinstanzliche Urteil unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels und der Anschlussberufung der Beklagten abgeändert

und die Beklagten zur Zahlung von insgesamt 2.158,46 nebst Zinsen verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageabweisungsbegehren weiter.

Entscheidungsgründe:

4Die Revision hat nur zu einem geringen Teil Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit 5

für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

6Der Klägerin stehe auch nach dem Wegfall der Preisbindung die bisherige Miete einschließlich des als Kostenmietzuschlag bezeichneten Anteils zu.

Dieser in § 2 des Mietvertrags ausgewiesene Zuschlag entspreche dem Subventionsbetrag, den der Bund geleistet hätte, wenn die Beklagten zu dem Kreis

der vom Bund benannten Personen gehört hätten. Es handele sich somit um

einen Zuschlag, der vom Mieter an den Vermieter zu zahlen sei, weil dieser

wegen der Freistellung der Wohnung von der Belegbindung einen Vermögens-

nachteil in entsprechender Höhe erleide. Es sei nicht erheblich, ob die Beklagten den Zuschlag während der Mietbindungszeit wegen der von ihnen getragenen Fehlbelegungsabgabe nicht hätten zahlen müssen. Entscheidend sei, dass

der Zuschlag im Zeitpunkt des Fortfalls der Preisbindung gemäß §§ 26, 3

Abs. 1 NMV Teil der Miete gewesen sei. Vertragliche oder gesetzliche Bestimmungen, nach denen dieser Bestandteil der Kostenmiete mit dem Fortfall der

Preisbindung entfallen solle, bestünden nicht.

Für die Frage, ob der Mieter nach Fortfall der Preisbindung die gesamte 7

Kostenmiete einschließlich des Zuschlags oder nur die Grundmiete nebst Nebenkostenvorauszahlung schulde, sei das Verhältnis von Kostenmiete und

ortsüblicher Miete maßgeblich. Regelmäßig liege die Kostenmiete auch dann,

wenn sie - wie hier - einen Zuschlag nach § 26 NMV enthalte, deutlich unter der

ortsüblichen Vergleichsmiete. Die in § 2 des Fördervertrags enthaltene Regelung sorge dafür, dass die ortsübliche Vergleichsmiete bei Ende der Preisbindung nicht geringer sei als die den Zuschlag enthaltende Kostenmiete. Würden

hingegen Zuschläge nach § 26 NMV mit dem Ende der Mietpreisbindung entfallen, wäre es geboten, den Besonderheiten früherer Mietpreisbindung dadurch

Rechnung zu tragen, dass eine Ausnahme von der Kappungsgrenze des § 558

Abs. 3 BGB gälte. Derartige Ausnahmen seien vom Gesetz in § 558 Abs. 4

BGB aber nur für Fehlbelegungsabgaben und nicht für Zuschläge nach § 26

NMV vorgesehen. Dies spreche dagegen, einen Zuschlag nach § 26 NMV bei

Wegfall der Preisbindung "automatisch" aus der geschuldeten Miete herauszunehmen, auch wenn der ursprüngliche Grund für den Ansatz entfallen sei.

Die Klage sei auch bezüglich der erhöhten Vorauszahlungsbeträge für 8

die Zeit ab Juni 2007 begründet. Die Klägerin habe nach erfolgter Abrechnung

der Nebenkosten für das Jahr 2005 entsprechend höhere Vorauszahlungen

verlangen dürfen. Dem stehe nicht entgegen, dass die Klägerin diese Abrech-

nung nicht innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB erteilt habe. Der

Anspruch auf Nachzahlung betreffe einen anderen Abrechnungszeitraum als

der Anspruch auf Vorauszahlungen. Nachteile für den Mieter seien aufgrund

der verspäteten Abrechnung mit Blick auf die Vorauszahlungen nicht zu besorgen, da sich ein Erhöhungsverlangen nicht rückwirkend auswirke.

II.

9Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung - im Rahmen des beschränkten Umfangs der Zulassung der Revision - überwiegend stand. Lediglich erhöhte Betriebskostenvorauszahlungen für das Jahr 2007 - insgesamt

253,12 - hat das Berufungsgericht der Klägerin zu Unrecht zugebilligt, weil es

nicht berücksichtigt hat, dass im Zeitpunkt der letzten Verhandlung für diesen

Zeitraum bereits Abrechnungsreife eingetreten war.

101. Die Revision ist, soweit sie gegen die Entscheidung des Berufungsgerichts über die zur Aufrechnung gestellten Rückzahlungsansprüche der Beklagten aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2004 bis 2006 wendet,

unstatthaft und damit unzulässig 543 Abs. 1 ZPO), weil die Revision insoweit

nicht zugelassen ist. Das Berufungsgericht hat die Revision nur beschränkt zugelassen, nämlich wegen des von der Klägerin begehrten Kostenmietzuschlags

von monatlich 28,37 und wegen der ab Juni 2007 erhöhten Vorauszahlungen

auf die Betriebskosten. Das ergibt sich zwar nicht aus dem Tenor, wohl aber,

was nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ausreicht (BGHZ 153,

358, 360 f. m.w.N.), eindeutig aus den Gründen des Urteils. Das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revision damit begründet, dass seine Entscheidung

zum Kostenmietzuschlag nach Wegfall der Preisbindung und zur Anpassung

von Vorauszahlungen aufgrund einer verspäteten Betriebskostenabrechnung

von Urteilen anderer Kammern des Berufungsgerichts beziehungsweise des

Landgerichts Berlin abweiche. Dies betrifft nur den Anspruch der Klägerin auf

Zahlung des Kostenmietzuschlags sowie zusätzlicher (erhöhter) Betriebskostenvorauszahlungen ab Juni 2007, nicht aber die von den Beklagten zur Aufrechnung gestellten Forderungen auf Auskehrung (behaupteter) Guthaben aus

den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2004 bis 2006.

11Die vom Berufungsgericht vorgenommene Beschränkung der Revisionszulassung ist auch wirksam. Denn die Zulassung der Revision kann auf einen

tatsächlich und rechtlich selbständigen Teil des Streitstoffs beschränkt werden,

welcher Gegenstand eines Teilurteils sein oder auf den der Revisionskläger

seine Revision beschränken könnte (st. Rspr., z.B. Senatsurteile vom 27. Januar 2010 - VIII ZR 159/09, WuM 2010, 163, Tz. 16; vom 28. Oktober 2009

- VIII ZR 164/08, WuM 2009, 733, Tz. 13). So verhält es sich hier, denn die Beklagten hätten ihr Rechtsmittel wirksam auf den Kostenmietzuschlag und die

von der Klägerin ab Juni 2007 zusätzlich verlangten Vorauszahlungsbeträge

beschränken und die Entscheidung des Berufungsgerichts zum Nichtbestehen

der von ihnen zur Aufrechnung gestellten Ansprüche auf Erstattung von Guthaben aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2004 bis 2006 hinnehmen können.

2. Im Hinblick auf den von der Klägerin begehrten Mietzuschlag ist die 12

Revision unbegründet. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass

der Klägerin der als "Kostenmietzuschlag" bezeichnete Betrag in Höhe von

28,37 monatlich auch nach dem Wegfall der Preisbindung als Teil der Miete

zusteht.

13a) Der Wegfall der Preisbindung führt nicht zu einer Änderung der Miethöhe. Der Mieter bleibt vielmehr verpflichtet, die zuletzt an den Vermieter ge-

zahlte Kostenmiete - mithin die bisherige Grundmiete nebst Betriebskostenvorauszahlungen und Zuschlägen nach § 26 NMV - nunmehr als "Marktmiete" -

weiter zu entrichten. Zutreffend hat das Berufungsgericht in diesem Zusammenhang darauf abgestellt, dass eine Ermäßigung der Miete mit dem Wegfall

der öffentlichen Bindung weder in dem zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrag noch in den gesetzlichen Regelungen vorgesehen ist (zum

Fehlen einer gesetzlichen Regelung vgl. OLG Hamm, WuM 1990, 333 f.). Eine

Änderung tritt durch den Wegfall der öffentlichen Bindung deshalb nur insoweit

ein, als der Vermieter von diesem Zeitpunkt an Mieterhöhungen nach §§ 558 ff.

BGB geltend machen kann. Nach der Rechtsprechung des Senats sind dabei

hinsichtlich der Berechnung der Kappungsgrenze auch während der Preisbindung vorgenommene Mieterhöhungen wegen Kapitalkostensteigerungen zu

berücksichtigen (Senatsurteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 178/03, NZM 2004,

545, unter II 2 b); dies setzt als selbstverständlich voraus, dass auch derartige

Mietbestandteile bei Wegfall der Preisbindung in die nunmehr als Marktmiete

geschuldete Miete einfließen, die Miethöhe sich allein durch den Wegfall der

Preisbindung mithin nicht ändert.

b) Auch aus dem Zweck des Kostenmietzuschlags, die beim Vermieter 14

preisgebundenen Wohnraums durch die Fehlbelegung entstehenden Mehrkosten abzudecken, folgt nicht, dass dieser Zuschlag - ebenso wie die Mehrkosten - mit dem Ende der Preisbindung entfällt und sich die Miete somit ermäßigt.

Die Revision übersieht, dass es mit dem Wegfall der Preisbindung nicht mehr

auf die dem Vermieter entstehenden Kosten ankommt und der Mieter deshalb

nicht einwenden kann, die Miete müsse angesichts der Verringerung der laufenden Aufwendungen gemäß § 5 NMV gesenkt werden.

c) Entgegen der Auffassung der Revision führt die Fortgeltung der zuletzt 15

geschuldeten Kostenmiete (einschließlich eines etwaigen Kostenmietzuschlags)

als Ausgangsmiete für die nunmehr preisfreie Wohnung auch nicht zu einer

zweckwidrigen Besserstellung des Vermieters im Vergleich zu Wohnungen, bei

denen der Kostenmietzuschlag während der Dauer der Preisbindung nicht erhoben wurde.

16Die Miethöhe bleibt in allen Fällen zunächst unverändert. Der Unterschied zwischen Mietverhältnissen mit und solche ohne Kostenmietzuschlag

besteht bei Wegfall der Preisbindung nur darin, dass im letzteren Fall eine höhere Differenz zur ortsüblichen Vergleichsmiete besteht, so dass der Vermieter

eine Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete mit Rücksicht auf

die Sperrfrist und die Kappungsgrenze möglicherweise nicht alsbald nach dem

Wegfall der Preisbindung realisieren kann. Dies ist aber eine notwendige Folge

der für den (berechtigten) Sozialmieter besonders günstigen Miete. Die von der

Revision vertretene Auffassung würde dazu führen, dass sich die Miete für einen nicht zum berechtigten Personenkreis gehörenden Mieter mit dem Wegfall

der Preisbindung vermindern und auf ein regelmäßig deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegendes Niveau sinken würde. Für eine derartige Benachteiligung des Vermieters gibt es keinen Grund. Nach der Entlassung einer

Wohnung aus der Preisbindung darf der Vermieter - im Rahmen des § 558

BGB - die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete heranführen; ein Wegfall

eines vom Mieter während der Dauer der Preisbindung geschuldeten Zuschlags

würde im Ergebnis darauf hinauslaufen, dass an die Stelle der öffentlichen Förderung einer Wohnung nunmehr zunächst deren Subventionierung durch den

Vermieter selbst tritt (vgl. OLG Hamm, aaO, 334).

17d) Entgegen der Auffassung der Revision hat der Kostenmietzuschlag

auch nicht deshalb unberücksichtigt zu bleiben, weil er schon während der

Preisbindung zu Unrecht erhoben worden wäre. Die zeitgleiche Entrichtung der

Fehlbelegungsabgabe an die Oberfinanzdirektion stand der Erhebung eines

Kostenmietzuschlags nicht entgegen, denn beide Instrumente haben unterschiedliche Voraussetzungen und dienen unterschiedlichen Zwecken.

18Der an den Vermieter gemäß § 26 Abs. 4 NMV entrichtete Kostenzuschlag trägt dem Umstand Rechnung, dass dieser für Wohnungen, die er nicht

an einen Mieter aus dem berechtigten Personenkreis (hier: Bundesbedienstete)

vermietet, eine geringere Subvention erhält und ihm deshalb höhere Kosten

entstehen. Bei der Fehlbelegungsabgabe handelt es sich hingegen nicht um

eine Mietzahlung an den Vermieter, sondern um eine Leistung des Mieters an

die öffentliche Hand ("Abschöpfungsabgabe", vgl. BVerfG, NJW 1988, 2529).

Sie dient dem Zweck, die nicht gerechtfertigte ("fehlgeleitete") Subventionierung

(teilweise) abzuschöpfen, die eintritt, wenn die Kostenmiete (einschließlich etwaiger Zuschläge) für eine Wohnung deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, der Mieter dieser Wohnung aber nicht oder nicht mehr zu

dem begünstigten Personenkreis für eine Sozialwohnung gehört.

19d) Dem Berufungsgericht ist ferner darin beizupflichten, dass auch die

Regelung des § 558 Abs. 4 Satz 1 BGB gegen einen "automatischen" Wegfall

des Mietzuschlags nach § 26 Abs. 4 NMV zum Ende der Preisbindung spricht.

§ 558 Abs. 4 Satz 1 BGB trifft hinsichtlich der Kappungsgrenze eine besondere

Regelung für den Fall, dass eine Verpflichtung des Mieters zur Zahlung einer

Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist. In diesem Fall gilt die Kappungsgrenze nicht, soweit eine vom Vermieter geltend gemachte Mieterhöhung den Betrag der zuletzt entrichteten

Ausgleichszahlung nicht übersteigt. Mit dieser Regelung soll erreicht werden,

dass die Belastung des Mieters mit Wohnkosten nicht wegen der Kappungsgrenze am Ende der Mietpreisbindung sinkt, obwohl eine Miete in Höhe der

ortsüblichen Vergleichsmiete für den Mieter wirtschaftlich keine höhere Belas-

tung bedeutet als er vorher für Miete und Fehlbelegungsabgabe aufzubringen

hatte (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558 BGB Rdnr. 183

m.w.N.).

20Bezüglich des Mietzuschlags, um den die Parteien hier ausschließlich

streiten, bedarf es keiner Ausnahme von der Kappungsgrenze, weil er als Teil

der Kostenmiete bei Wegfall der Preisbindung in die nunmehr geschuldete

"Marktmiete" einfließt. Eine Benachteiligung des Mieters ist damit nicht verbunden, weil sich die Höhe der Miete nicht ändert und die Kostenmiete ohnehin

regelmäßig deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Zutreffend hat

das Berufungsgericht insoweit darauf abgestellt, dass die insgesamt zu zahlende Kostenmiete mit Rücksicht auf die Regelung in § 5 (2) des Fördervertrags

auch bei Erhebung eines Zuschlags zur Einzelmiete die Marktmiete regelmäßig

nicht übersteigt. Ein Wegfall des Kostenmietzuschlags bei Beendigung der öffentlichen Bindung würde demgegenüber - wie bereits dargelegt - zu einer dem

Vermieter nicht zumutbaren und durch berechtigte Mieterinteressen nicht gebotenen Absenkung der Miete anlässlich des Wegfalls der öffentlichen Bindung

führen.

213. Soweit die Revision sich gegen erhöhte Betriebskostenvorauszahlungen für die Zeit ab Juni 2007 wendet, hat sie für die Monate Juni bis Dezember

2007 Erfolg; im Übrigen ist sie unbegründet.

22a) Der für den Zeitraum März bis Dezember 2007 noch im Streit befindliche Betrag erhöhter Betriebskostenvorauszahlungen (insgesamt 253,26 €)

steht der Klägerin schon deshalb nicht mehr zu, weil die Jahresfrist für die Abrechnung der Betriebskosten für das Abrechnungsjahr 2007 vor dem Schluss

der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht abgelaufen ist. Vom

Zeitpunkt der Abrechnungsreife an kann der Vermieter einen Anspruch auf Vor-

auszahlungen aber nicht mehr geltend machen (vgl. Senatsurteil vom 27. November 2002 - VIII ZR 108/02, NZM 2003, 196, unter III 2; OLG Hamburg, WuM

1989, 150). Er kann nur noch die sich aus der Abrechnung ergebenden Beträge

verlangen und die Klage gemäß § 264 Nr. 3 ZPO entsprechend umstellen (OLG

Düsseldorf, ZMR 2001, 882, 884 f.; Langenberg, Betriebskostenrecht der

Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl., G IV. Rdnr. 93; Blank/Börstinghaus,

Miete, 3. Aufl., § 556 Rdnr. 201).

b) Hingegen war für die Betriebskosten des Abrechnungsjahres 2008 die 23

Abrechnungsfrist bis zum Schluss der Berufungsverhandlung (7. August 2009)

noch nicht abgelaufen, so dass die Klägerin nicht an der weiteren Geltendmachung von Vorauszahlungen gehindert war. Die insoweit noch im Streit befindlichen Erhöhungsbeträge für die Monate Januar bis April 2008 standen der Klägerin ungeachtet der verspäteten Abrechnung für das Jahr 2005 zu.

24aa) Gemäß § 560 Abs. 4 BGB kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene

Höhe vornehmen. Dies hat die Klägerin getan, indem sie mit der Abrechnung

für das Jahr 2005 die monatlichen Vorauszahlungen entsprechend erhöht hat.

Entgegen der Auffassung der Revision steht dieser Anpassung der Vorauszahlungen nicht entgegen, dass die Klägerin die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3

Satz 2 BGB für den Abrechnungszeitraum 2005 nicht eingehalten hat und deshalb mit der Geltendmachung einer Nachforderung von Betriebskosten für das

betreffende Abrechnungsjahr ausgeschlossen ist 556 Abs. 3 Satz 3 BGB).

Zwar wird in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der Literatur teilweise die Auffassung vertreten, eine Anpassung der Vorauszahlungen durch

den Vermieter nach § 560 Abs. 4 BGB setze voraus, dass die vorangegangene

Abrechnung zu einer Nachforderung des Vermieters geführt habe, woran es bei

einer verspäteten Abrechnung des Vermieters fehle (LG Berlin, NZM 2004, 339;

Staudinger/Weitemeyer, BGB (2006), § 560 Rdnr. 47).

25Das Gesetz sieht jedoch über den Nachforderungsausschluss für den

verspätet abgerechneten Zeitraum hinaus keine Sanktion für die verspätete Abrechnung vor. Der Vorzug gebührt daher der Gegenmeinung, die eine Anpassung der Vorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB auch nach verspäteter

Abrechnung für zulässig hält (MünchKommBGB/Schmid, BGB, 5. Aufl., § 560

Rdnr. 30; Langenberg, aaO, E II Rdnr. 21; Derckx, NZM 2004, 321, 324 f.).

Entgegen der Auffassung der Revision ist dem Vermieter die Anpassung der

Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB auch nicht deshalb verwehrt, weil im

Hinblick auf die nicht fristgerecht erstellte Abrechnung zu besorgen sei, dass er

auch künftige Abrechnungen verspätet erstellen werde. Der Mieter ist gegen

Nachteile, die ihm durch eine verspätete Abrechnung des Vermieters entstehen

können, durch den Ausschluss von Nachforderungen 556 Abs. 3 Satz 3

BGB) und das Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen (vgl. dazu Senatsurteil vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05, NZM

2006, 533, Tz. 13) hinreichend geschützt. Die Anpassung der Vorauszahlungen

an die jeweils letzte Betriebskostenabrechnung stellt sicher, dass die Vorauszahlungen - im Interesse beider Vertragsparteien - den voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten möglichst nahe kommen. Für eine Ausnahme bei

nicht fristgerechter Abrechnung besteht kein Anlass.

26bb) Auf die von der Revision gegen die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung für das Jahr 2005 erhobenen Einwendungen kommt es nicht an. Für

eine Anpassung der Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB genügt eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung (Senatsurteil vom 28. November 2007 - VIII ZR 145/07, NZM 2008, 121, Tz. 15, 18).

III.

27Nach alledem ist das Berufungsurteil aufzuheben, soweit es der Klägerin

für Juni bis Dezember 2007 erhöhte Vorauszahlungen (insgesamt 253,12 €)

zugesprochen hat. Die Sache ist insoweit nicht zur Endentscheidung reif, weil

der Klägerin Gelegenheit zu geben ist, die Abrechnung für das Jahr 2007 vorzulegen und die Klage entsprechend umzustellen (vgl. Senatsurteil vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, NZM 2009, 78, Tz. 34). Im Umfang der Aufhebung ist die Sache daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Das weitergehende Rechtsmittel ist bezüglich der Aufrechnung als unzulässig zu verwerfen

und im Übrigen zurückzuweisen.

Ball Dr. Frellesen Dr. Milger

Dr. Fetzer Dr. Bünger

Vorinstanzen:

AG Hannover, Entscheidung vom 22.01.2009 - 558 C 10992/08 -

LG Hannover, Entscheidung vom 27.08.2009 - 8 S 14/09 -

Urteil vom 29.09.2016

X ZR 58/14 vom 29.09.2016

Urteil vom 06.10.2016

I ZR 97/15 vom 06.10.2016

Urteil vom 09.11.2016

5 StR 425/16 vom 09.11.2016

Anmerkungen zum Urteil