Urteil des BGH vom 22.07.1998
BGH (bedingung, treu und glauben, abweisung der klage, mietvertrag, vertrag, 1995, höhe, minderung, teil, umfang)
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 241/98
Verkündet am:
21. März 2001
Küpferle,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
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Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 21. März 2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Blumenröhr und die
Richter Dr. Krohn, Dr. Hahne, Weber-Monecke und Prof. Dr. Wagenitz
für Recht erkannt:
Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 3. Zivilsenats
des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 22. Juli 1998 im
Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil des Be-
klagten erkannt worden ist.
Im Umfang der Aufhebung wird der Rechtsstreit zur neuen Ver-
handlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisi-
onsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Der Kläger nimmt den Beklagten auf Zahlung rückständiger Mietzinsen
in Anspruch.
Der Kläger plante die Errichtung eines Kultur- und Medienzentrums in
dem von ihm gemieteten Objekt "Waldschloß" in P.. Zu diesem Zweck führte er
Verhandlungen mit dem Beklagten, der in der Form einer staatlich anerkannten
Einrichtung als Nachfolger der Betriebsakademie der DEFA die berufliche Aus-
und Fortbildung für Medienberufe betreibt. Der Beklagte sollte in dem Kultur-
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und Medienzentrum den Medienbereich übernehmen. Für die erforderliche Sa-
nierung und Renovierung des Waldschlosses und für die Einrichtung des Kul-
tur- und Medienzentrums wurden dem Kläger öffentliche Mittel gewährt, über
deren Bestimmung und Verwendung im einzelnen im Verhältnis der Parteien
zueinander zum Teil unterschiedliche Auffassungen bestehen.
Die Parteien schlossen - nach dem Vortrag des Beklagten im Mai 1994 -
einen undatierten (Unter-)Mietvertrag, der nach dem von dem Kläger mit der
Klageschrift in Ablichtung vorgelegten, von beiden Seiten unterschriebenen
Vertragsexemplar unter anderem folgenden Wortlaut hat:
"Mietvertrag zwischen Vertragspartner I (L.Park e.V. ...)
und
Vertragspartner II (Medienakademie B. e.V. ...)
wird vereinbart:
§ 1
VP I überläßt VP II folgende Räume im Obergeschoß im Objekt
"Das Waldschloß" ... P. zur alleinigen Nutzung:
... Obergeschoß ...
Treppenhaus zum Obergeschoß ...
zusammen: 539,23 qm.
§ 2
VP II verpflichtet sich, die Räume ausschließlich zu Zwecken sei-
ner gemeinnützig statuierten Aufgaben zu nutzen und in den Mie-
träumen keinerlei Gewerbetätigkeit auszuüben ... .
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§ 3
Die vertragliche Nutzung beginnt am 1. Juni 1994 und endet ohne
besondere Kündigung am 1. Februar des Jahres 2003. Die Vor-
schriften über das Kündigungsrecht gemäß §§ 542 ff. BGB für
Vermieter und Mieter bleiben davon unberührt. Für den Fall der
außergewöhnlichen Auflösung des Mietvertrages zwischen dem
Eigentümer und dem Vermieter endet auch dieser Mietvertrag.
Der Vertrag kommt zustande unter der Voraussetzung der Förde-
rung des VP II. Im Fall der Nichtförderung gilt die Kündigungsfrist
gemäß § 9.
...
§ 6
VP II übernimmt die Räume wie bei Vertragsabschluß gesehen
und übergibt diese an VP I bei Vertragsende in einem nutzungs-
fähigen, besenreinen Zustand.
...
§ 9
Für die Beendigung des Mietverhältnisses außerhalb der Rege-
lungen des § 3 gelten die Vorschriften des BGB für die fristgemä-
ße und fristlose Kündigung. Für den Fall einer fristgemäßen Kün-
digung wird eine beiderseitig verbindliche Kündigungsfrist von
sechs Monaten vereinbart."
In einem von dem Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem
Oberlandesgericht in Ablichtung vorgelegten, ebenfalls undatierten und mit den
Partei-Unterschriften versehenen Vertragsexemplar sind unter anderem in § 3
die beiden letzten Sätze nicht enthalten; statt dessen ist bei § 2 - mit einem *
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gekennzeichnet - handschriftlich ausgeführt: "Der Vertrag kommt nur zustande,
soweit der VP II dafür gefördert wird". Ein Originalvertrag ist nicht vorgelegt
worden.
Der Beklagte übernahm die Mieträume zum 1. Juni 1994 und führte
darin nach seinem Vortrag Renovierungsarbeiten aus. Die vereinbarten
Mietzahlungen leistete er zunächst für die Monate Juni und Juli 1994, sodann
für Oktober 1994 und für Februar bis Mai 1995. Weiteren Mietzins zahlte er
nicht. Der Kläger kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 6. Januar
1995 und vom 19. April 1996 fristlos wegen Zahlungsverzuges und erhob im
Juni 1996 Räumungsklage, welcher durch Urteil vom 28. Juli 1997 stattgege-
ben wurde. Am 18. August 1997 räumte der Beklagte das Mietobjekt und gab
es an den Kläger zurück.
Der Beklagte hat vorgetragen, er habe seit Beginn des Mietverhältnisses
mehrfach die Erfüllung ihm von dem Kläger gemachter Zusagen zur Beseiti-
gung von Mängeln der Mieträume angemahnt. Hierzu hat er unter anderem ein
Schreiben an den Kläger vom 29. Mai 1995 zu den Akten gereicht, nach dem
"nochmals klargestellt" wurde, daß der Kläger die aus öffentlichen Mitteln fi-
nanzierte Renovierung der Räume nicht durchgeführt habe, daß die Räume
keinerlei Stromanschluß hätten und mit Ausnahme eines Raumes nicht beheiz-
bar seien, sowie daß kein Wasseranschluß vorhanden sei. Außerdem enthält
das Schreiben folgende Erklärung:
Wir gehen ferner davon aus, daß ein Vertrag deshalb nicht zu-
stande gekommen ist, weil die Voraussetzung der Förderung un-
serer Arbeit aus den vorgenannten Gründen nicht erfolgte ...
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Einem Hinweis von Herrn U. entsprechend kündigen wir ein etwa
entstandenes Miet- oder Vertragsverhältnis mit Ihnen mit soforti-
ger Wirkung..."
Der Kläger macht rückständigen Mietzins zuzüglich Betriebskosten für
die Monate August, September, November und Dezember 1994, Januar und
Juni 1995 bis August 1997 geltend und hat zuletzt beantragt, den Beklagten
zur Zahlung von 221.935,36 DM nebst gestaffelten Zinsen zu verurteilen.
Der Beklagte hat eine Verpflichtung zur Mietzinszahlung in Abrede ge-
stellt, weil die gemieteten Räume derartige Mängel aufgewiesen hätten, daß
eine vertragsgemäße Nutzung nicht möglich gewesen sei und der Kläger trotz
wiederholter Zusagen keine Abhilfe geschaffen habe.
Der Kläger hat die Behauptungen des Beklagten bestritten und sich auf
die Regelung in § 6 Satz 1 des Mietvertrages berufen; im übrigen habe der Be-
klagte die gemieteten Räume tatsächlich genutzt und schulde schon deshalb
die verlangten Beträge.
Das Landgericht hat der Klage bis auf einen Teil des geltend gemachten
Zinsanspruchs stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Oberlan-
desgericht das landgerichtliche Urteil teilweise abgeändert und die Klage we-
gen der Nebenkosten- und Heizkostenvorschüsse für die Jahre 1994, 1995 und
1996 abgewiesen. Hingegen hatte die Berufung des Beklagten in Höhe von
173.608,96 DM nebst Zinsen - wegen der geltend gemachten Mietzinsansprü-
che zuzüglich der Betriebs- und Nebenkosten für die Zeit seit Januar 1997 -
keinen Erfolg.
Mit der Revision verfolgt der Beklagte sein Begehren auf Abweisung der
Klage weiter.
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Entscheidungsgründe:
Die Revision führt im Umfang der Anfechtung zur Aufhebung des Beru-
fungsurteils und zur Zurückverweisung an das Berufungsgericht.
1. Das Berufungsgericht ist davon ausgegangen, daß zwischen den
Parteien ein wirksam zustande gekommener Mietvertrag bestanden habe, der
den Beklagten zur Entrichtung des vereinbarten Mietzinses in Höhe von zu-
nächst monatlich 4.921,88 DM, ab Januar 1997 zuzüglich Heiz- und Betriebs-
kosten von monatlich (1.013,14 DM und 1.000,46 DM =) 2.013,60 DM, zusam-
men monatlich 6.935,48 DM, bzw. einer Nutzungsentschädigung in derselben
Höhe - ohne ein Minderungsrecht nach § 537 BGB - verpflichtet habe.
Im einzelnen hat das Gericht dazu ausgeführt:
Der Mietvertrag sei entgegen der von dem Beklagten nachträglich vor-
gelegten Vertragskopie nicht unter einer aufschiebenden - und später nicht
eingetretenen - Bedingung geschlossen worden. Maßgeblich für die Beurtei-
lung der Wirksamkeit des Vertrages sei angesichts des insoweit widersprüchli-
chen Vorbringens des Beklagten die von dem Kläger mit der Klageschrift vor-
gelegte Vertragskopie, gegen die der Beklagte zunächst ebenso wie in dem
Räumungsverfahren keine Einwände erhoben habe. Nach diesem Vertragsex-
emplar habe die Bestimmung des § 3 zwar auch den Hinweis enthalten, daß
der Vertrag unter der Voraussetzung der Förderung des Beklagten zustande
komme. Gleichzeitig sei aber vorgesehen, daß im Fall der Nichtförderung die
Kündigungsfrist gemäß § 9 gelte. Daß der Beklagte seinerseits eine Kündigung
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des Mietverhältnisses ausgesprochen habe, sei von ihm selbst nicht behauptet
worden. Unter Zugrundelegung der Version des Vertrages, die der Kläger vor-
gelegt habe, sei es daher nicht zu einer Auflösung des Vertragsverhältnisses
zwischen den Parteien wegen Nichtförderung des Beklagten gekommen. Im
übrigen habe der Beklagte selbst im ersten Rechtszug Erfüllungsansprüche
geltend gemacht und unter Hinweis darauf gerügt, daß der Kläger ihm den ver-
tragsgemäßen Gebrauch des Mietobjekts nicht eingeräumt habe. Dieser Vor-
trag sei mit der Behauptung, der Mietvertrag sei mangels Eintritts der Bedin-
gung nicht wirksam geworden, nicht in Einklang zu bringen.
Davon abgesehen habe der Beklagte den von ihm behaupteten Nicht-
eintritt der Bedingung nicht substantiiert dargelegt. Angesichts der gerichtsbe-
kannten Tatsache, daß der Beklagte öffentliche Fördermittel erhalten habe,
hätte er im einzelnen vortragen müssen, welche konkreten Fördermittel er wo-
für beantragt und nicht erhalten habe. Daran fehle es. Unter diesen Umständen
könne dahingestellt bleiben, mit welchen weiteren konkreten Ausgestaltungen
der Vertrag der Parteien hinsichtlich der Bedingung versehen gewesen sei.
Wenn schon der Nichteintritt der Bedingung nicht schlüssig dargelegt worden
sei, komme es nicht mehr darauf an, ob zusätzlich eine Kündigung des Be-
klagten erforderlich gewesen sei oder nicht.
2. Der hiermit von dem Berufungsgericht vertretenen Auffassung, daß
zwischen den Parteien ein wirksamer Mietvertrag zustande gekommen sei, ist
im Ergebnis zuzustimmen.
Dabei kann dahingestellt bleiben, ob es sich nicht bei den hier fraglichen
Fassungen der beiden Vertragskopien ohnehin, wie die Revisionserwiderung
geltend macht, um inhaltsgleiche Formulierungen handelt, bei denen nur in
dem von dem Kläger vorgelegten Vertragsexemplar die getroffene Vereinba-
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rung erschöpfend, einschließlich eines vorgesehenen Kündigungsrechts, nie-
dergelegt wurde. Ebensowenig bedarf es einer näheren Auseinandersetzung
mit der Rüge der Revision, das Oberlandesgericht habe die unter anderem auf
das Ausbleiben der öffentlichen Fördermittel gestützte Kündigungserklärung
des Beklagten im Schreiben vom 29. Mai 1995 übersehen. Allerdings berück-
sichtigt das angefochtene Urteil in der Tat den Inhalt dieses von dem Beklagten
mit dem Klageabweisungsschriftsatz vom 11. Juli 1997 in den Prozeß einge-
führten Schreibens nicht, von dem der Kläger zunächst erklärt hat, es sei ihm
unbekannt. In seiner Revisionserwiderung hat er sich indessen auf die "in dem
Schreiben vom 29. Mai 1995 enthaltene fristlose Kündigung" bezogen und sich
sachlich damit auseinandergesetzt. Unabhängig hiervon ist aber aus dem ge-
nannten Schreiben jedenfalls zu entnehmen, daß der Beklagte eine Kündigung
des Mietvertrages im Hinblick auf das Ausbleiben der Fördermittel seinerzeit
für erforderlich hielt und demnach selbst nicht davon ausging, der Vertrag sei
wegen Nichteintritts einer aufschiebenden Bedingung nicht zustande gekom-
men. Das Verhalten des Beklagten im Mai 1995 läßt deshalb darauf schließen,
daß er - ebenso wie der Kläger - die von diesem mit der Klageschrift vorgelegte
Vertragsfassung als die für die Regelung der Vertragsbedingungen maßgebli-
che Fassung hielt, welche die getroffenen Vereinbarungen zutreffend wieder-
gab. Auf dieser Grundlage ist ein wirksamer Mietvertrag zustande gekommen,
der erst später durch Kündigung beendet wurde.
Abgesehen hiervon haben die Parteien zumindest konkludent einen
Mietvertrag dadurch geschlossen, daß der Kläger dem Beklagten die in der
schriftlichen Vertragsurkunde bezeichneten Räume zum 1. Juni 1994 zum Ge-
brauch zur Verfügung gestellt, der Beklagte sie übernommen und genutzt und
dafür zunächst den schriftlich vereinbarten Mietzins entrichtet hat. Dieses Ver-
halten läßt sich nicht mit der Vereinbarung einer aufschiebenden Bedingung im
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Sinne von § 158 Abs. 1 BGB in Einklang bringen, nach welcher die von der
Bedingung - hier Gewährung von Fördermitteln an den Beklagten - abhängig
gemachte Wirkung - hier Wirksamkeit des Mietvertrages - erst "mit dem Eintritt
der Bedingung" eintreten sollte.
Soweit die Formulierung in der von dem Beklagten vor dem Oberlandes-
gericht vorgelegten Vertragsfassung als Vereinbarung einer auflösenden Be-
dingung im Sinne von § 158 Abs. 2 BGB zu verstehen sein sollte, wäre zu-
nächst ein wirksamer Mietvertrag zustande gekommen, dessen Wirkungen mit
dem Eintritt der auflösenden Bedingung geendet hätten.
3. Aus alledem ergibt sich in Übereinstimmung mit dem angefochtenen
Urteil, daß von dem wirksamen Zustandekommen eines Mietvertrages auszu-
gehen ist. Dieser verpflichtete den Beklagten grundsätzlich zur Entrichtung des
vereinbarten Mietzinses. Wann das Vertragsverhältnis - durch wirksame Kün-
digung oder gegebenenfalls mit dem Eintritt einer auflösenden Bedingung -
geendet hat, kann für die hier zu treffende Entscheidung dahingestellt bleiben.
Denn der Kläger hat nach der Beendigung des Mietverhältnisses für die Dauer
der Vorenthaltung des Besitzes an den Mieträumen durch den Beklagten - bis
zur Räumung im August 1997 - Anspruch auf Nutzungsentschädigung in Höhe
des vereinbarten Mietzinses, § 557 Abs. 1 Satz 1 BGB. Wenn und soweit die-
ser infolge von Mängeln des Mietobjekts gemindert war, die bei Vertragsende
noch vorlagen, ist der geminderte Betrag auch für die Höhe der Nutzungsent-
schädigung maßgeblich (vgl. BGH, Urteile vom 7. Dezember 1960 - VIII ZR
16/60 = LM § 557 BGB Nr. 3 a = NJW 1961, 916; vom 21. Februar 1990
- VIII ZR 116/89 = NJW-RR 1990, 884; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl.
§ 557 Rdn. 18). Eine Minderung des Mietzinses gemäß § 537 Abs. 1 Satz 1
BGB erfaßte hiernach sowohl den vertraglich zu entrichtenden Mietbetrag nach
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§ 535 Satz 2 BGB als auch die Nutzungsentschädigung nach § 557 Abs. 1
Satz 1 BGB gleichermaßen.
4. Das Berufungsgericht hat die Voraussetzungen für eine Minderung
des Mietzinses als nicht erfüllt angenommen und dazu ausgeführt:
Der Beklagte habe eine Verpflichtung zur Mietzinszahlung mit der Be-
gründung verneint, daß der Kläger grundlegende Sanitär-, Elektro- und Hei-
zungsinstallationen nicht zur Verfügung gestellt habe; mangels dieser Einrich-
tungen hätten die gemieteten Räume lediglich als Lager genutzt werden kön-
nen, was aber nicht Vertragsgegenstand gewesen sei. Hiermit habe der Be-
klagte jedenfalls eingeräumt, die Räume in dem streitigen Zeitraum genutzt zu
haben. Die Art und Weise einer Nutzung gemieteter Flächen liege grundsätz-
lich in der Hand des Nutzers, so daß schon die Tatsache der Nutzung als sol-
che die Verpflichtung zur Entrichtung des vereinbarten Entgelts rechtfertige.
Im übrigen berufe sich der Beklagte ohne Erfolg darauf, daß die ver-
tragsgemäße Nutzung nicht möglich gewesen sei. So sei sein Vortrag zur
Nichtbenutzbarkeit der Räume unpräzise und, insbesondere unter Beachtung
des vorgelegten vorprozessualen Schriftwechsels der Parteien, in sich wider-
sprüchlich. Schon die über drei Jahre dauernde Nutzung spreche gegen die
vom Beklagten behauptete gänzliche Unbrauchbarkeit des Objekts. Letztlich
könne dies aber dahingestellt bleiben. Denn dem Beklagten sei jedenfalls nach
§ 539 BGB die Berufung auf etwaige Mängel verwehrt. Nach seinem eigenen
Vorbringen hätten die Mängel bereits vor Abschluß des Mietvertrages bestan-
den. Gleichwohl enthalte der Vertrag hierzu keine Regelung. Daraus sei
- angesichts der Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit einer schriftli-
chen Vertragsurkunde - zu schließen, daß die Parteien nichts Verbindliches
über die Ausführung bestimmter Arbeiten an dem Mietobjekt vereinbart hätten.
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Darüber hinaus habe der Beklagte bei Übernahme der Mieträume in Kenntnis
der Mängel keinen Vorbehalt erklärt, sondern die Räume, wie gesehen, über-
nommen (§ 6 des Vertrages). Damit habe er den ordnungsgemäßen Zustand
anerkannt und könne sich nicht nachträglich auf angeblich bereits von Anfang
an vorliegende, die Tauglichkeit der Mietsache ausschließende Mängel beru-
fen.
5. Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung
nicht stand. Die Revision rügt ihnen gegenüber zu Recht, daß das Berufungs-
gericht verfahrensfehlerhaft eine Beweiserhebung über die von dem Beklagten
behaupteten Mängel der Mieträume und die behauptete Zusicherung des Klä-
gers zu ihrer Beseitigung unterlassen habe.
a) Der Beklagte hat sowohl in erster als auch in zweiter Instanz substan-
tiiert - und in den wesentlichen Punkten weder widersprüchlich noch insoweit
unpräzise - erhebliche Mängel der Strom-, Wärme- und Wasserversorgung
dargelegt und dazu im einzelnen ausgeführt: Im Zuge der Renovierungsarbei-
ten des Gesamtobjekts seien im Erdgeschoß sämtliche Elektrozuleitungen - mit
Ausnahme eines 16 Ampère-Anschlusses in der Form eines alten vom Erdge-
schoß zum Obergeschoß führenden Stromkabels - gekappt worden, so daß
das Obergeschoß über keinerlei sonstige Stromzufuhr verfügt habe. Die alte
Heizungsanlage sei herausgerissen, und es seien nur zum Teil neue Heizkör-
per angebracht worden; in vier der gemieteten Räume hätten die Heizkörper
überhaupt gefehlt, die übrigen seien zwar installiert, aber nicht komplett ange-
schlossen gewesen. Entsprechendes gelte für die Wasser- bzw. Sanitärinstal-
lationen. Hier seien zwar zum Teil Rohrleitungen zum Obergeschoß vorhanden
gewesen, es hätten aber noch der Wasseranschluß und die Installation der
Waschbecken und Toiletten gefehlt.
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Insgesamt habe es damit in den gemieteten Räumen an der notwendi-
gen Grundversorgung mit Strom, Wärme und Wasser gefehlt. So habe er, der
Beklagte, Elektroenergie nur in der Größenordnung von etwa zwei Kilowatt
entnehmen können; diese Leistung sei für die Zwecke seines Medienzentrums
völlig unzureichend gewesen, wie dem Kläger aus den Vertragsverhandlungen
und einer speziell angefertigten Bedarfsanmeldung für die notwendigen Elek-
troinstallationen in dem Medienbereich (vgl. Anlage B I zum Schriftsatz vom
12. Januar 1998) bekannt gewesen sei. Als er, der Beklagte, unter Berufung
auf die gerügten Mängel zeitweise die Mietzinszahlungen eingestellt habe, ha-
be der Kläger zudem die einzige vorhandene Stromzuführung abgestellt. Eine
Beheizung der gemieteten Räume sei zu keinem Zeitpunkt möglich gewesen.
Wasser habe nur aus einem zum Restaurant im Erdgeschoß gehörenden
WC-Raum entnommen werden können.
Sämtliche aufgezeigten Mängel seien bereits vor Abschluß des Mietver-
trages erörtert worden. Dabei habe die Vertreterin des Klägers ausdrücklich
zugesichert, der Kläger werde - nach Durchführung der gröbsten Renovie-
rungsarbeiten durch den Beklagten - die Stromversorgung, die abschließende
Heizungsinstallation und die Wasserzuleitung zum Obergeschoß veranlassen
und die begonnene Erneuerung der Elektro-, Heizungs- und Sanitärinstallatio-
nen zu Ende führen (vgl. Schriftsätze vom 11. Juli 1997, GA 45 ff. und vom
12. Januar 1998, GA 124 ff. sowie vom 26. August 1997, GA 77, vom
12. Januar 1998, GA 125, 126 und vom 17. Juni 1998, GA 190).
Diesen Beweisangeboten war, da der Kläger den entsprechenden Vor-
trag des Beklagten insgesamt bestritten hatte, im einzelnen nachzugehen.
b) Das Fehlen ausreichender Leitungen für den Bezug von Elektrizität
bedeutet ebenso wie das Fehlen ausreichender Wärme- und Wasserversor-
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gung grundsätzlich einen Mangel gemieteter Räume, die zum Aufenthalt von
Personen bestimmt sind (vgl. Sternel, Mietrecht 3. Aufl. II Rdn. 75 und
Rdn. 517, jew. m.w.N.), wobei im vorliegenden Fall die behauptete unzurei-
chende Stromversorgung wegen der von dem Beklagten beabsichtigten Nut-
zung der Mieträume als Medienzentrum in besonderem Maße als Mangel ins
Gewicht gefallen sein dürfte. Die von dem Beklagten gerügten Mängel waren
mithin generell geeignet, eine Minderung des vereinbarten Mietzinses in dem
Umfang (und für die Dauer) zu rechtfertigen, in dem die Gebrauchstauglichkeit
der Mieträume durch sie beeinträchtigt war (§ 537 Abs. 1 Satz 1 BGB; vgl. Se-
natsurteil vom 27. Februar 1991 - XII ZR 47/90 = BGHR BGB § 537 Abs. 1
Mietzinsminderung 1 m.w.N.).
Der Beklagte hat insoweit zwar eine vollständige Aufhebung der Ge-
brauchstauglichkeit des Mietobjekts für den vertraglich vereinbarten Zweck be-
hauptet. Da er die Mieträume aber gleichwohl bis zum 18. August 1997 genutzt
hat, kann nicht ausgeschlossen werden, daß die Gebrauchstauglichkeit des
Mietobjekts unter Umständen nur teilweise eingeschränkt war. Den Umfang
dieser Einschränkung und das sich daraus ergebende Maß der Minderung des
Mietzinses hatte das Berufungsgericht durch Beweiserhebung, gegebenenfalls
unter Heranziehung eines Sachverständigen, zu ermitteln, um beurteilen zu
können, ob und in welcher (Teil-)Höhe die Zahlungsklage auf rückständigen
Mietzins begründet oder unbegründet war.
c) Soweit das Berufungsgericht eine nähere Auseinandersetzung mit
den von dem Beklagten dargelegten Mängeln einschließlich einer Beweiserhe-
bung hierüber unter Bezugnahme auf § 539 BGB unterlassen hat, ist dies von
Rechtsirrtum beeinflußt. § 539 BGB steht der Berufung des Beklagten auf die
geltend gemachten Mängel bei der von ihm behaupteten Sachlage nicht entge-
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gen. Denn der Mieter verliert trotz Kenntnis von Mängeln der Mietsache bei
oder nach dem Vertragsschluß die Rechte aus § 538 BGB dann nicht, wenn
der Vermieter ihm auf sein Verlangen Abhilfe zugesagt hat. In einem solchen
Fall trifft die dem Gewährleistungsausschluß nach § 539 BGB zugrundeliegen-
de Erwägung nicht zu, der Mieter gebe sich mit dem mangelhaften Zustand des
Mietobjekts zufrieden. Es widerspräche daher dem Grundsatz von Treu und
Glauben, wenn sich der Vermieter seiner ausdrücklich übernommenen Ver-
pflichtung zur Beseitigung eines Mangels durch Berufung auf die Kenntnis des
Mieters von dem Mangel entziehen könnte (vgl. BGH, Urteil vom 21. Januar
1976 - VIII ZR 113/74 = WM 1976, 385, 387; Senatsurteil vom 18. Juni 1997
- XII ZR 63/95 = NJW 1997, 2674, 2675; Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der
Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. III B Rdn. 1404; Wolf/Eckert/Ball,
Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl.
Rdn. 321).
Aus diesem Grund greift entgegen der Auffassung des Berufungsge-
richts auch die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit einer Vertragsur-
kunde hier ebensowenig ein, wie die Bestimmung in § 6 Satz 1 des Mietvertra-
ges einer Minderung des Mietzinses aufgrund der gerügten Mängel entgegen-
steht. Auch wenn die Parteien keinen ausdrücklichen Vorbehalt hinsichtlich der
zugesagten und vereinbarten Mängelbeseitigung in den Vertrag aufgenommen
haben, enthält dieser doch andererseits, wie die Revision zu Recht geltend
macht, keine Schriftformklausel und auch keinen Hinweis darauf, daß mündli-
che Nebenabreden nicht getroffen worden seien. Der Vortrag des Beklagten
über die ihm von der Vertreterin des Klägers erteilte Zusicherung der Mängel-
beseitigung war daher rechtlich erheblich und bedurfte der Klärung durch die
von dem Beklagten beantragte Beweiserhebung.
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Da diese bisher unterblieben ist, kann das Berufungsurteil im Umfang
der Anfechtung nicht bestehenbleiben. Der Rechtsstreit ist vielmehr zur weite-
ren Tatsachenfeststellung und zur erneuten Prüfung und Entscheidung an das
Berufungsgericht zurückzuverweisen.
Blumenröhr Krohn Hahne
Weber-Monecke Wagenitz