Urteil des BGH, Az. XII ZR 68/00

Leitsatzentscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 68/00
Verkündet am:
19. November 2003
Küpferle,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ:
nein
BGHR: ja
BGB §§ 558 a.F., 548, 179 Abs. 1
a) Ersatzansprüche des Vermieters/Verpächters wegen Veränderungen oder Ver-
schlechterungen der Miet-/Pachtsache gegen den vollmachtlosen Vertreter des
Mieters/Pächters (§ 179 Abs. 1 BGB) verjähren in der kurzen Verjährungsfrist des
§ 558 Abs. 1 BGB a.F./§ 548 Abs. 1 BGB n.F.
b) Zu den Voraussetzungen einer solchen Verjährung.
c) Die "Rückgabe" der Miet-/Pachtsache im Sinne von § 558 Abs. 2 BGB a.F./ § 548
Abs. 1 BGB n.F. setzt grundsätzlich einen vollständigen Besitzverlust des Mie-
ters/Pächters sowie die Kenntnis des Vermieters/Verpächters hiervon voraus (Be-
stätigung von Senatsurteil vom 7. Februar 2001 - XII ZR 118/98 - NJ 2001; 535 f.).
BGH, Urteil vom 19. November 2003 - XII ZR 68/00 - OLG Rostock
LG Stralsund
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Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 19. November 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die
Richter Gerber, Sprick, Fuchs und die Richterin Dr. Vézina
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 3. Zivilsenats des
Oberlandesgerichts Rostock vom 24. Januar 2000 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch
über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-
richt zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Klägerin macht gegen den Beklagten Schadensersatzansprüche we-
gen der Verschlechterung einer Pachtsache geltend.
Am 4. April (nicht: Januar) 1991 schloß die Klägerin als Verpächterin mit
dem Beklagten als Vertreter einer H. GmbH mit Sitz in B.
(fortan: H-GmbH) einen schriftlichen Pachtvertrag über Gewerberäume in Br.
"für die Zwecke des Betriebes eines Hotels mit Restaurant". Die mit nota-
riellem Gesellschaftsvertrag vom 8. Dezember 1989 gegründete H-GmbH wur-
de am 21. November 1991 in das Handelsregister eingetragen. Mit undatierter
Urkunde hatte der Geschäftsführer der H-GmbH den Beklagten bevollmächtigt,
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ab dem Tag der Eintragung der Gesellschaft in das Handelsregister Erklärun-
gen gegenüber Ämtern, Behörden und sonstigen Dienststellen abzugeben.
Nach Auffassung des Beklagten war er aufgrund dieser Vollmacht zum Ab-
schluß des Pachtvertrages namens der H-GmbH bevollmächtigt. Am 17. April
1991 wurde der Geschäftsbetrieb aufgenommen.
Nach Kündigung des Pachtverhältnisses wurde der Beklagte am 28. April
(nicht: 31. März) 1994 zur Räumung und Herausgabe des Pachtobjekts verur-
teilt. Dagegen hatte der Beklagte Berufung eingelegt, weswegen er es ablehnte,
das Pachtobjekt zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
Am 29. Juli 1994 besichtigten Vertreter der Klägerin, der Beklagte sowie
Vertreter der Gemeinde die Pachträume. Zu diesem Zeitpunkt befanden sich
die Schlüssel für das Pachtobjekt im Besitz der Gemeinde, die die Schließanla-
ge zur Gefahrenabwehr hatte auswechseln lassen. Mit Schreiben vom 9. Sep-
tember 1994 forderte die Klägerin den Beklagten unter Fristsetzung und Andro-
hung der Zwangsvollstreckung auf, mitzuteilen, ob er die bei der Besichtigung
festgestellten Beschädigungen beseitigt habe.
Mit Schriftsatz vom 1. November 1994 nahm der Beklagte die Berufung
gegen das vorgenannte Räumungsurteil zurück. Daraufhin erteilte die Klägerin
am 8. März 1995 (nicht: 1996) Vollstreckungsauftrag.
In der Zeit vom 27. bis 29. April 1995 besichtigte ein von der Klägerin
beauftragter Sachverständiger die Pachträume zur Erstellung eines Schadens-
gutachtens. Der Zugang wurde dem Sachverständigen durch einen von der
Gemeinde beauftragten Schlüsseldienst verschafft, da die Gemeinde nicht
mehr im Besitz der Schlüssel war.
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Nach Mitteilung des Räumungstermins durch den Gerichtsvollzieher
teilte der Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 13. März 1996 mit, er habe
ihr das Pachtobjekt bereits bei dem Besichtigungstermin am 29. Juli 1994 über-
geben. Dem widersprach die Klägerin mit Schreiben vom 15. März 1996. In der
Zeit vom 18. bis 25. März 1996 wurde der Räumungstitel vollstreckt.
Am 22. August 1996 beantragte die Klägerin den Erlaß eines Mahnbe-
scheids in Höhe von 477.631 DM. Der antragsgemäß erlassene Mahnbescheid
wurde dem Beklagten am 4. September 1996 zugestellt. Die Klägerin nimmt
den Beklagten als vollmachtlosen Vertreter wie einen Vertragspartner auf
Schadensersatz wegen Schäden an der Pachtsache in Anspruch. Der Beklagte
hat die Einrede der Verjährung erhoben.
Das Landgericht hat der Klage in Höhe von 400.000 DM stattgegeben.
Die Berufung des Beklagten hat das Berufungsgericht zunächst durch Ver-
säumnisurteil zurückgewiesen. Auf den hiergegen eingelegten Einspruch des
Beklagten hat das Oberlandesgericht das Versäumnisurteil aufgehoben und
- unter Abänderung der landgerichtlichen Entscheidung - die Klage abgewiesen.
Hiergegen richtet sich die Revision der Klägerin, mit der sie die Aufrechterhal-
tung des die Berufung zurückweisenden Versäumnisurteils erstrebt.
Entscheidungsgründe:
Die Revision führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und
Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
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I.
Das Berufungsgericht hat offengelassen, ob der Klägerin der geltend
gemachte Schadensersatzanspruch gegen den Beklagten zusteht. Es hat die
Klage mit der Begründung abgewiesen, etwaige Schadensersatzforderungen
seien jedenfalls gemäß § 558 Abs. 1 BGB a.F. verjährt. Hierzu hat es ausge-
führt:
Der Lauf der sechsmonatigen Verjährungsfrist des § 558 Abs. 1 BGB
habe am 30. April 1995 begonnen und am 30. Oktober 1995 geendet. Bei Ein-
gang des Antrags der Klägerin auf Erlaß des Mahnbescheids, am 22. August
1996, seien etwaige Schadensersatzansprüche bereits verjährt gewesen. Nach
Sinn und Zweck der kurzen Verjährungsfrist geböten es jedenfalls die besonde-
ren Umstände des vorliegenden Falles, für den Beginn der Frist - unabhängig
von der Beurteilung der tatsächlichen Besitzverhältnisse - auf den Zeitpunkt
abzustellen, in dem es der Klägerin möglich gewesen sei, die Pachträume
durch einen Sachverständigen eingehend zu untersuchen. Im Hinblick auf diese
Möglichkeit könne dahinstehen, in wieweit die Klägerin aus Rechtsgründen ge-
hindert gewesen sei, sich bereits zu diesem Zeitpunkt den Besitz der Räume
endgültig zu verschaffen. Der vorstehenden Auffassung stehe die Entscheidung
des Bundesgerichtshofs vom 10. Juli 1991 - XII ZR 105/90 - NJW 1991, 2416 ff
nicht entgegen. Zwar habe der Bundesgerichtshof die Auffassung vertreten, die
Rückgabe der Mietsache setze grundsätzlich eine Veränderung der Besitzver-
hältnisse zugunsten des Vermieters voraus, der durch die Ausübung der tat-
sächlichen Sachherrschaft in die Lage versetzt werde, sich ein umfassendes
Bild vom Zustand der Mietsache zu machen. Der vom Bundesgerichtshof ent-
schiedene Sachverhalt sei jedoch dem Vorliegenden nicht vergleichbar, weil
dort - anders als hier - der Vermieter gerade keinen "freien", sondern nur einen
von dem Mieter während dessen Besitzes gestatteten Zutritt erhalten habe, um
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sich in den Mieträumen umzusehen. Demgegenüber hätten hier die Untersu-
chungsmöglichkeiten in Umfang und Intensität denjenigen entsprochen, die sich
der Klägerin auch nach ordnungsgemäßer Rückgabe der Räume geboten hät-
ten. Nach ihrem Vorbringen sei ihr die Besichtigung von der Gemeinde, welche
zwischenzeitlich die tatsächliche Sachherrschaft im Rahmen ihrer öffentlich-
rechtlichen Befugnisse zur Gefahrenabwehr ausgeübt habe, ohne Beschrän-
kungen gestattet gewesen. Auch der Bundesgerichtshof stelle im Einzelfall für
den Beginn der Verjährungsfrist nicht stets auf die ordnungsgemäße Erfüllung
der Rückgabepflicht (§ 556 BGB), sondern auf den Zeitpunkt ab, in dem der
Vermieter freien Zugang zur Mietsache erlangt habe, so daß er sie untersuchen
und Veränderungen feststellen könne.
Der Bundesgerichtshof habe ferner in einem Fall, in welchem der Ver-
mieter die Sache bei fortbestehendem Mietverhältnis zum Zwecke der Repara-
tur zurückerhalten habe, diesen Zeitpunkt als für den Beginn der Verjährungs-
frist maßgeblich erachtet, "weil kein einleuchtender Grund bestehe, das mögli-
cherweise noch langfristig fortbestehende Mietverhältnis mit Ersatzansprüchen
des Vermieters aus jenem Schadensereignis zu belasten" (BGHZ 98, 58, 63 f).
Vernünftige Gründe, die eine abweichende Beurteilung rechtfertigten, wenn der
Verpächter die Pachtsache - wie hier - ungestört und "frei" untersucht habe, das
Pachtverhältnis beendet und der Pächter bereits rechtskräftig zur Räumung und
Herausgabe verurteilt sei, seien nicht zu erkennen. Maßgeblich sei, daß die
Klägerin Ende April 1995 sämtliche für die Rechtsverfolgung erforderlichen Er-
kenntnisse gewonnen habe.
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II.
Das Berufungsurteil hält in entscheidenden Punkten der rechtlichen
Prüfung nicht stand.
1. Zutreffend ist allerdings der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts,
daß sich die Verjährung des geltend gemachten Schadensersatzanspruchs
nach § 558 BGB a.F. (§ 548 BGB n.F.) in Verbindung mit § 581 Abs. 2 BGB
richtet.
Zwar hat zwischen der Klägerin und dem Beklagten kein Miet- bzw.
Pachtverhältnis bestanden, denn der Beklagte ist lediglich als Vertreter der be-
reits gegründeten H-GmbH aufgetreten. Eine persönliche Haftung des Beklag-
ten kommt daher nur unter den Voraussetzungen des § 179 Abs. 1 BGB in Be-
tracht. Die Regelung des § 179 Abs. 1 1. Alt. BGB besagt, daß der vollmachtlo-
se Vertreter dem anderen Teil das zu gewähren hat, was dieser bei Wirksam-
keit des Vertrages von dem Vertretenen fordern könnte. Dem entspricht es, daß
der Vertreter auch gewisse Gegenrechte geltend machen kann, die sonst dem
Vertretenen zustünden (BGH, Urteil vom 20. November 1970 - IV ZR 1188/68 -
NJW 1971, 429 f). Denn durch diese Bestimmung soll dem Gegner keine gün-
stigere Stellung verschafft werden, als dieser im Fall eines wirksamen Vertrags-
schlusses mit dem Vertretenen gehabt haben würde. Deshalb findet zugunsten
des Beklagten - wie auf die Inanspruchnahme eines Mieters bzw. Pächters we-
gen Verschlechterungen der vermieteten bzw. verpachteten Sache - die kurze
Verjährungsfrist des § 558 BGB a.F. (§ 548 BGB n.F.) Anwendung.
2. Das Berufungsgericht durfte nicht offen lassen, ab wann eine etwaige
Haftung des Beklagten nach § 179 Abs. 1 BGB eingetreten wäre. Denn die
Verjährung kann frühestens ab dem Zeitpunkt der Entstehung eines Anspruchs
beginnen (vgl. etwa BGH, Urteil vom 26. Oktober 1983 - VIII ZR 132/82 - NJW
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1984, 289 f). Die Haftung als vollmachtloser Vertreter gemäß § 179 Abs. 1 BGB
entsteht erst, wenn feststeht, daß eine Genehmigung des Vertrages nicht in
Betracht kommt (vgl. BGHZ 73, 266, 271; MünchKomm-BGB/Schramm 4. Aufl.
§ 179 Rdn. 10-13, 21). Da das Berufungsgericht hierzu keinerlei tatsächliche
Feststellungen getroffen hat, läßt sich nicht beurteilen, ob der geltend gemachte
Anspruch verjährt wäre.
3. Auch für den Fall, daß der fragliche Schadensersatzanspruch der Klä-
gerin gegen den Beklagten im Zeitpunkt des vom Berufungsgericht angenom-
menen Verjährungsbeginns (30. April 1995) bereits entstanden wäre, hält die
Auffassung des Berufungsgerichts, dieser Anspruch sei jedenfalls verjährt, der
rechtlichen Überprüfung nicht stand.
Der geltend gemachte Anspruch wäre gemäß § 558 Abs. 1 BGB a.F. nur
dann verjährt, wenn die Verjährungsfrist am 21. Februar 1996 oder früher (un-
gehemmt und ununterbrochen) zu laufen begonnen hätte. Denn der Antrag auf
Erlaß des ("demnächst" zugestellten, § 693 Abs. 2 ZPO a.F.) Mahnbescheids
ist am 22. August 1996 bei Gericht eingegangen (§ 209 Abs. 2 Nr. 1 BGB a.F.).
a) Zu Unrecht meint das Berufungsgericht, was die Revision zu Recht
rügt, die Verjährung habe - unabhängig von den tatsächlichen Besitzverhältnis-
sen - zu laufen begonnen, nachdem der von der Klägerin beauftragte Sachver-
ständige das Pachtobjekt zur Schadensfeststellung - ungestört durch den Be-
klagten - untersucht habe.
Gemäß § 558 Satz 2 BGB a.F. beginnt die Verjährung der Ersatzansprü-
che des Vermieters in dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält.
Nach ständiger Rechtsprechung des Senats erfordert die "Rückgabe" der Miet-
sache grundsätzlich eine Veränderung der Besitzverhältnisse zugunsten des
Vermieters (Senatsurteile vom 10. Mai 2000 - XII ZR 149/98 - NJW 2000, 3203,
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3206; vom 7. Februar 2001 - XII ZR 118/98 - NJ 2001, 535 f). Das bedeutet
zum einen, daß der Vermieter/Verpächter in die Lage versetzt werden muß,
sich durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft ungestört ein umfas-
sendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen der
Miet-/Pachtsache zu machen. Zum anderen ist eine vollständige und unzwei-
deutige Besitzaufgabe des Mieters erforderlich (Senatsurteil vom 7. Februar
2001 aaO), wobei der Vermieter hiervon Kenntnis erlangen muß; andernfalls
hat das Mietverhältnis sein tatsächliches Ende nicht gefunden (vgl. Gramlich in:
Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. VI
Rdn. 40). Daß der Vermieter/Verpächter (vorübergehend) die Möglichkeit erhält,
während des (auch nur mittelbaren) Besitzes des Mieters die Mieträume be-
sichtigen zu lassen, genügt nicht (vgl. Senatsurteil vom 10. Mai 2000 aaO). Die
genannten Voraussetzungen sind auch nicht schon dann als erfüllt anzusehen,
wenn der Vermieter –wie hier- einen rechtskräftigen Räumungstitel gegen den
Mieter in Händen hält, aber noch nicht vollstreckt, obwohl er dies könnte.
Das Berufungsgericht durfte demnach nicht offenlassen, ob und gegebe-
nenfalls wann der Beklagte (vor dem 22. Februar 1996) den Besitz an der
Pachtsache aufgegeben bzw. verloren hat. Entgegen der Auffassung des Be-
rufungsgerichts ergibt sich aus dem in BGHZ 98, 59, 63 f veröffentlichten Urteil
des Bundesgerichtshofs nichts anderes. Auch in dieser Entscheidung hielt der
Bundesgerichtshof einen Besitzwechsel zugunsten des Vermieters für erforder-
lich. Die Besonderheit lag nur darin, daß dieser Besitzwechsel während fortbe-
stehendem Mietverhältnis stattfand, wobei unschädlich war, daß dieser nur von
vorübergehender Dauer war (ca. 1 ½ Jahre), um dem Vermieter Reparaturar-
beiten zu ermöglichen. Unter diesen Umständen hielt der Bundesgerichtshof die
entsprechende Anwendung des § 558 Abs. 2 BGB a.F. für geboten. Um eine
vergleichbare Fallgestaltung geht es hier aber nicht.
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b) Die Auffassung des Berufungsgerichts, der geltend gemachte An-
spruch sei jedenfalls verjährt, erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als
richtig. Ob es zu der erforderlichen Veränderung der Besitzverhältnisse zugun-
sten der Klägerin bis zum 21. Februar 1996 gekommen ist, läßt sich anhand der
getroffenen Feststellungen nicht beurteilen:
aa) Die Tatsache, daß die Gemeindevertreter am 29. Juli 1994 im Besitz
der Schlüssel zu den Pachträumen waren, nachdem sie die Schließanlage zur
Gefahrenabwehr hatten auswechseln lassen, führt nicht ohne weiteres zur An-
nahme eines solchen Besitzwechsels. Zwar ist insoweit ohne Belang, ob der
Mieter/Pächter den Besitz freiwillig aufgibt oder ihm dieser entzogen wird
(BGHZ 104, 6, 7, 12). Wenn aber die Gemeinde bzw. Ortspolizeibehörde - wie
hier - zur Sicherung des Objekts im Rahmen der Gefahrenabwehr die Schlösser
ausgewechselt und die neuen Schlüssel an sich genommen hat, so ist sie nur
Besitzmittlerin im Sinne von §§ 868 BGB; der Beklagte als bisheriger Besitzer
bleibt mittelbarer Besitzer und kann jederzeit die Schlüssel herausverlangen.
Denn die Polizeibehörde handelt in einem solchen Fall - bei rechtmäßigem
Handeln - mit Besitzmittlerwillen zugunsten des bisherigen Besitzers. Gegentei-
liges hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Warum die Gemeinde am
27. April 1995 nicht mehr im Besitz der Schlüssel für das Pachtobjekt war, läßt
sich den getroffenen Feststellungen nicht entnehmen. Rückschlüsse auf die
Besitzverhältnisse am Pachtobjekt lassen sich daher hieraus nicht ziehen.
bb) Der bloße Umstand, daß der Beklagte mit Schriftsatz vom 1. No-
vember 1994 die Berufung gegen das Räumungsurteil zurückgenommen hat,
besagt nicht, daß eine den Beginn der Verjährungsfrist auslösende Verände-
rung der Besitzverhältnisse zugunsten der Klägerin stattgefunden hat. Das wäre
nur dann anzunehmen, wenn der Beklagte - mit Kenntnis der Klägerin - den
Besitz am Pachtobjekt aufgegeben hätte und dadurch der Klägerin wenigstens
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die Möglichkeit zur Ausübung der eigenen Sachherrschaft eingeräumt worden
wäre. In der Berufungsrücknahme kann jedoch nicht zugleich eine Besitzaufga-
be durch den Beklagten gesehen werden. Auch wenn der Beklagte die Rück-
gabe der Pachtsache mit der Begründung verweigert hatte, das Räumungsurteil
sei noch nicht rechtskräftig, so bedeutet seine spätere (zur Rechtskraft führen-
de) Berufungsrücknahme nicht automatisch auch eine Besitzaufgabe. Hierin
mag eine Änderung seiner Vorstellung über sein Besitzrecht oder die Er-
folgsaussichten seiner Berufung erblickt werden. Beides würde über seinen Be-
sitzwillen nichts Entscheidungserhebliches aussagen, geschweige denn über
die Kenntnis der Klägerin hiervon.
cc) Daraus, daß dem von der Klägerin beauftragten Sachverständigen
Ende April 1995 der Zugang durch einen über die Gemeinde eingeschalteten
Schlüsseldienst verschafft wurde, ergibt sich nichts anderes. Es bleibt bereits
unklar, wer vor und nach der Besichtigung durch den Sachverständigen im Be-
sitz der Schlüssel für das Pachtobjekt war. Schon deshalb läßt sich keine für
den Beginn der Verjährung, die das Oberlandesgericht mit dem 30. April 1995
annimmt, relevante Aussage über die Besitzverhältnisse am Pachtobjekt tref-
fen.
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4. Mit der gegebenen Begründung kann das Urteil des Berufungsgerichts
nach allem keinen Bestand haben. Die Sache ist daher an das Berufungsge-
richt zurückzuverweisen, damit es zur Frage der Verjährung und gegebenen-
falls zu Grund und Höhe des geltend gemachten Anspruchs die erforderlichen
Feststellungen treffen kann.
Hahne
Gerber
Sprick
Fuchs
Vézina