Urteil des BGH, Az. V ZR 103/12

Leitsatzentscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 103/12
Verkündet am:
12. April 2013
Lesniak
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
nein
BGHR:
ja
BGB § 745 Abs. 2; WEG § 21 Abs. 3
a) Stimmen einzelne Wohnungseigentümer einer Veräußerung von Teilen des ge-
meinschaftlichen Grundstücks nicht zu, können sie nicht durch einen Mehrheits-
beschluss dazu verpflichtet werden; weil die Veräußerung die sachenrechtlichen
Grundlagen der Gemeinschaft betrifft, stellt sie keine Verwaltung im Sinne von
§ 21 Abs. 3 WEG dar und kann auch nicht Gegenstand einer Vereinbarung sein.
b) Ein Mitwirkungsanspruch kann nicht auf § 745 Abs. 2 BGB gestützt werden, weil
diese Vorschrift durch das Wohnungseigentumsgesetz verdrängt wird; er kann
sich in besonders gelagerten Ausnahmefällen aus der Treuepflicht der Woh-
nungseigentümer ergeben.
BGH, Urteil vom 12. April 2013 - V ZR 103/12 - LG Bamberg
AG Bayreuth
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Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 12. April 2013 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richter
Dr. Lemke, Prof. Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth und die Richterin
Dr. Brückner
für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Land-
gerichts Bamberg vom 28. März 2012 wird auf Kosten der
Klägerin zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Klägerin ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Mitglied
die Beklagte ist. Das im Miteigentum der Wohnungseigentümer stehende
Grundstück ist ca. 5.500 qm groß. Der Grundstücknachbar errichtete Mitte der
90’iger Jahre des letzten Jahrhunderts eine Mauer zur Abgrenzung der beiden
Grundstücke; ein Teilstück der Mauer setzte er versehentlich auf das Grund-
stück der Wohnungseigentümer. Nachdem dieser Umstand bekannt geworden
war, beschlossen die Wohnungseigentümer am 2. Juli 2003 mehrheitlich, die
durch die Mauer abgetrennte gemeinschaftliche Teilfläche von ca. 7 qm für
5.000 € an den Grundstücksnachbarn zu verkaufen.
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Am 29. April 2005 schlossen der Grundstücksnachbar und die Verwalte-
rin als Vertreterin der Wohnungseigentümergemeinschaft einen notariellen
Grundstückskaufv
ertrag über die Teilfläche zum Preis von 5.000 €, in dem auf
die erforderliche Genehmigung des Vertrags durch alle Wohnungs- und Teilei-
gentümer hingewiesen wurde. Mit Ausnahme der Beklagten genehmigten alle
Eigentümer den Verkauf. Die Beklagte befürchtet, dass der Verkauf es dem
Nachbarn erleichtern könnte, den bislang unverstellten Blick aus ihrer Wohnung
auf die benachbarte „Villa W. “ zu verbauen. Am 27. Mai 2009 be-
schlossen die Wohnungseigentümer, den Verkauf zu vollziehen und - sofern
der Mehrheitsbeschluss für die Vollziehung im Grundbuch nicht ausreiche - die
nicht zustimmenden Wohnungseigentümer gegebenenfalls gerichtlich in An-
spruch zu nehmen. Das Grundbuchamt lehnte die Umschreibung ab.
Die Klage, mit der die Klägerin die Beklagte zu der Erteilung der Geneh-
migung zu dem Kaufvertrag vom 29. April 2005 verurteilen lassen will, hat vor
dem Amtsgericht Erfolg gehabt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Land-
gericht das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Mit der zugelassenen
Revision, deren Zurückweisung die Beklagte beantragt, will die Klägerin die Zu-
rückweisung der Berufung erreichen.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht sieht den Beschluss vom 2. Juli 2003 als nichtig
an. Es fehle an der erforderlichen Beschlusskompetenz. Die Veräußerung von
Grundstücksflächen, die im Miteigentum stehen, diene nicht der Verwaltung des
verbleibenden Eigentums und stelle aus diesem Grund schon begrifflich keine
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Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums dar. Jedenfalls handele es sich
nicht um eine Maßnahme laufender Verwaltung; erforderlich sei ein einstimmi-
ger Beschluss. Der Anspruch könne auch nicht auf § 745 Abs. 2 BGB gestützt
werden, weil diese Norm durch die Bestimmungen des Wohnungseigentums-
gesetzes verdrängt werde. Soweit ein Anspruch aus dem Gemeinschaftsver-
hältnis der Miteigentümer hergeleitet werden könne, sei bereits die Aktivlegiti-
mation der Klägerin fraglich. Jedenfalls könne die Zustimmung zu der Veräuße-
rung nur dann verlangt werden, wenn andernfalls ein nicht unerheblicher Nach-
teil für die Gemeinschaft drohe; dafür gebe es keine Anhaltspunkte.
II.
Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung stand.
1. Allerdings sind die Zweifel des Berufungsgerichts an der Prozessfüh-
rungsbefugnis der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft unbegründet.
Diese ist auch insoweit gegeben, als sich die Klägerin auf Mitwirkungsansprü-
che stützt, die den Wohnungseigentümern als Individualansprüche gegen die
Beklagte zustehen. Denn durch den Beschluss vom 27. Mai 2009, der vorsieht,
dass der Verkauf vollzogen werden soll und nicht zustimmende Miteigentümer
gegebenenfalls gerichtlich in Anspruch genommen werden sollen, sind solche
etwaigen Ansprüche dem Verband zur Ausübung übertragen worden; weil der
erforderliche Gemeinschaftsbezug besteht, ist die Klägerin gemäß § 10 Abs. 6
Satz 3 Alt. 2 WEG prozessführungsbefugt (vgl. Senat, Urteil vom 18. Juni 2010
- V ZR 193/09, NJW 2010, 2801 Rn. 7; Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR
80/09, NJW 2010, 933 Rn. 7). Das gilt nach § 140 BGB selbst dann, wenn der
genannte Beschluss im Übrigen wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig
sein sollte (Senat, Urteil vom 18. Juni 2010 - V ZR 193/09, aaO).
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2. Der notarielle Vertrag vom 29. April 2005 sieht vor, dass er erst dann
wirksam wird, wenn alle Miteigentümer ihre Genehmigung erteilt haben. Ent-
scheidend ist daher, ob die übrigen Miteigentümer von der Beklagten die Ertei-
lung der Genehmigung verlangen können; dies verneint das Berufungsgericht
rechtsfehlerfrei.
a) Aus den Beschlüssen vom 2. Juli 2003 und vom 27. Mai 2009 lässt
sich ein solcher Anspruch nicht herleiten. Wenn die Beschlüsse - wie das Beru-
fungsgericht meint - so auszulegen sind, dass die Beklagte zu der Erteilung der
Zustimmung verpflichtet werden sollte, sind sie in Ermangelung einer Be-
schlusskompetenz nichtig. Denn eine Veräußerung von Teilen des gemein-
schaftlichen Grundstücks betrifft die sachenrechtlichen Grundlagen der Ge-
meinschaft und stellt schon aus diesem Grund - entgegen der Auffassung der
Revision - keine Verwaltung im Sinne von § 21 Abs. 3 WEG dar (Merle in Bär-
mann, WEG, 11. Aufl., § 20 Rn. 6 a.E.; Palandt/Bassenge, BGB, 72. Aufl., § 20
WEG Rn. 3; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG,
10. Aufl., § 21 Rn. 5; Meikel/Böttcher, GBO, 10. Aufl., Einl. F Rn. 60; aA Stau-
dinger/Bub, BGB [2005], § 20 WEG Rn. 7). Folglich besteht auch für die schuld-
rechtliche Verpflichtung zu einer solchen Veräußerung keine Beschlusskompe-
tenz.
b) Aus dem gleichen Grund kann der Anspruch nicht auf § 10 Abs. 2
Satz 3 WEG gestützt werden. Nach dieser Bestimmung kann jeder Wohnungs-
eigentümer eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung verlangen. Das Be-
gehren der Wohnungseigentümer ist indes nicht auf die Mitwirkung an einer
Vereinbarung gerichtet. Mit einer Vereinbarung wird das Gemeinschaftsverhält-
nis der Wohnungseigentümer inhaltlich ausgestaltet. Eine vertragliche Rege-
lung der sachenrechtlichen Zuordnung ist davon zu unterscheiden (vgl. § 5
Abs. 3, 4 WEG; näher Senat, Urteil vom 4. April 2003 - V ZR 322/02, NJW
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2003, 2165, 2166). Sie kann nicht Gegenstand einer Vereinbarung sein (vgl.
Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 189/11, NJW-RR 2012, 1036 Rn. 8; Ur-
teil vom 4. April 2003 - V ZR 322/02, aaO; vgl. auch BT-Drucks. 16/887, S. 19),
und zwar auch dann nicht, wenn die Vereinbarung nur eine schuldrechtliche
Verpflichtung zur Mitwirkung an der Änderung der sachenrechtlichen Grundla-
gen der Gemeinschaft begründet (Senat, Urteil vom 4. April 2003 - V ZR
322/02, aaO). Eine Veräußerung, wie sie hier beabsichtigt ist, betrifft nicht das
Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, sondern die
Eigentumsverhältnisse und damit die sachenrechtlichen Grundlagen der Ge-
meinschaft. Einzelne Wohnungseigentümer können danach im Innenverhältnis
eine Änderung der sachenrechtlichen Grundlagen nicht im Wege einer woh-
nungseigentumsrechtlichen Vereinbarung erzwingen (§ 10 Abs. 2 Satz 3 WEG);
dies gilt erst recht für die Vornahme eines Rechtsgeschäfts mit einem Dritten,
das auf eine Änderung der sachenrechtlichen Grundlagen gerichtet ist.
c) Weil das Wohnungseigentumsgesetz danach ein abschließendes Re-
gelungskonzept enthält, kann der Anspruch - wie das Berufungsgericht zutref-
fend erkannt hat - auch nicht auf § 745 Abs. 2 BGB gestützt werden. Während §
747 Satz 2 WEG, wonach eine Verfügung über das gemeinschaftliche Grund-
stück nur gemeinschaftlich erfolgen kann, auch im Verhältnis zwischen Woh-
nungseigentümern gilt, wird § 745 BGB durch das Wohnungseigentumsgesetz
verdrängt (vgl. § 10 Abs. 2 Satz 1 WEG; Riecke/Schmidt/Elzer, WEG, 3. Aufl., §
10 Rn. 49 f.; Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 21 Rn. 23). Schon aus die-
sem Grund beruft sich die Revision ohne Erfolg auf die zu § 745 Abs. 1 und 2
BGB ergangene Rechtsprechung, wonach einzelne Bruchteilseigentümer unter
bestimmten Voraussetzungen an einer gemäß § 747 Satz 2 BGB erforderlichen
gemeinschaftlichen Verfügung über den einzelnen Gegenstand mitwirken müs-
sen (BGH, Urteil vom 4. Mai 1987 - II ZR 211/86, BGHZ 101, 24 ff.; Urteil vom
16. November 1998 - II ZR 68/98, BGHZ 140, 63, 68 f.; zu § 2038 Abs. 2 Satz 1
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i.V.m. § 745 Abs. 2 BGB vgl. BGH, Urteil vom 28. September 2005 - IV ZR
82/04, BGHZ 164, 181, 184 ff.; Urteil vom 11. November 2009 - XII ZR 210/05,
BGHZ 183, 131, 136 ff.).
d) Nach alledem kann sich der Anspruch auf Mitwirkung allein aus der
Treuepflicht der Beklagten ergeben, die im Verhältnis zu den übrigen Woh-
nungseigentümern besteht.
aa) Nach der Rechtsprechung des Senats kann in besonders gelagerten
Ausnahmefällen aufgrund des Gemeinschaftsverhältnisses nach Treu und
Glauben (§ 242 BGB) eine Verpflichtung der Miteigentümer zur Änderung der
sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft bestehen. Dies setzt aller-
dings voraus, dass außergewöhnliche Umstände vorliegen, die die Verweige-
rung der Zustimmung als grob unbillig und damit als Verstoß gegen den Grund-
satz von Treu und Glauben erscheinen lassen (eingehend Senat, Urteil vom
11. Mai 2012 - V ZR 189/11, NJW-RR 2012, 1036 Rn. 11 f.).
bb) Diese Voraussetzungen verneint das Berufungsgericht im Ergebnis
rechtsfehlerfrei; es ist zwar von einem anderen Prüfungsmaßstab ausgegan-
gen, weil es schon einen „nicht unerheblichen Nachteil“ für die übrigen Woh-
nungseigentümer als ausreichend angesehen hat, hat aber sogar diese gerin-
geren Anforderungen als nicht erfüllt angesehen. Außergewöhnliche Gründe,
die einen Mitwirkungsanspruch begründen könnten, sind nicht schon dann an-
zunehmen, wenn eine Handlungsalternative sinnvoller als andere erscheint.
Hier stehen den Wohnungseigentümern verschiedene Handlungsmöglichkeiten
zur Verfügung. Ohne den Verkauf entgeht ihnen zwar eine Einnahme von
5.000
€; dafür bleibt ihnen aber das Eigentum an der Teilfläche erhalten. Die
Klägerin steht zu Unrecht auf dem Standpunkt, dass die Teilfläche für ihre Mit-
glieder aufgrund der Errichtung der Mauer nutzlos geworden ist. Scheitert die
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Veräußerung, haben die Wohnungseigentümer nämlich auf Dauer die Möglich-
keit, im Verhältnis zu dem Nachbarn von ihren Rechten als Eigentümer Ge-
brauch zu machen. So können sie bei einer späteren Entfernung der Mauer auf
der Einhaltung der Grundstücksgrenzen bestehen; auch können sie unabhängig
von nachbarrechtlichen Vorschriften eine Erhöhung der Mauer verhindern. Zu-
dem besteht der Herausgabeanspruch gemäß § 985 BGB unabhängig von der
Durchsetzbarkeit eines Anspruchs gemäß § 1004 BGB und unterliegt gemäß
§ 902 Abs. 1 Satz 1 BGB auch nicht der Verjährung; selbst wenn der Beseiti-
gungsanspruch gemäß § 1004 BGB verjährt sein sollte, dürften die Wohnungs-
eigentümer das Teilstück der Mauer selbst beseitigen (näher Senat, Urteil vom
28. Januar 2011 - V ZR 141/10, NJW 2011, 1068 Rn. 9; Urteil vom 28. Januar
2011 - V ZR 147/10, NJW 2011, 1069 Rn. 18). Sprechen danach schon keine
außergewöhnlichen Umstände für das Begehren der übrigen Wohnungseigen-
tümer, kommt es nicht darauf an, ob die Befürchtungen der Beklagten hinsicht-
lich einer möglichen Bebauung des Nachbargrundstücks sachlich begründet
sind oder nicht.
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III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Stresemann
Lemke
Schmidt-Räntsch
Roth
Brückner
Vorinstanzen:
AG Bayreuth, Entscheidung vom 19.08.2011 - 105 C 861/11 WEG -
LG Bamberg, Entscheidung vom 28.03.2012 - 2 S 42/11 WEG -
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